گواهی انرژی ملک در اسپانیا
در 30 ثانیه
هر ملک اسپانیایی پیش از آنکه برای فروش یا اجاره تبلیغ شود، باید گواهی انرژی معتبر داشته باشد. این گواهی ساختمان را از A تا G رتبهبندی میکند. اعتبار آن ۱۰ سال است، اما برای رتبه G پنج سال، و هزینه آن بین 50 تا 300 € است. ارائه این سند بر عهده فروشنده است، نه شما.
این گواهی چه چیزی را اندازهگیری میکند؟
این گواهی، رتبهبندی نظری خود ساختمان است. این رتبهبندی بر اساس عادات خانوار شما یا قبض خدمات سال گذشته نیست. تکنسین واجد شرایط، مصرف انرژی و انتشار CO2 برآوردشده ملک را بر اساس ساختوساز، عایقبندی، پنجرهها و سامانههای نصبشده محاسبه یا اندازهگیری میکند و نتیجه را به یک حرف واحد، از A، کارآمدترین، تا G، کمکارآمدترین، تبدیل میکند. دو آپارتمان ظاهراً مشابه در یک ساختمان میتوانند حروف متفاوتی دریافت کنند، اگر یکی با عایقبندی بهتر یا پنجرههای کارآمدتر بازسازی شده باشد و دیگری نشده باشد.این حرف نشان نمیدهد که شما شخصاً چه مقدار برای برق هزینه خواهید کرد. این موضوع به نحوه استفاده واقعی از ملک بستگی دارد. این حرف فقط نشان میدهد ساختمان با چه میزان بهرهوری طراحی و ساخته شده است. در این ناحیه ساحلی، رتبه ضعیف از نظر هزینههای گرمایش و سرمایش اهمیت کمتری نسبت به اقلیم سردتر دارد. اما همچنان تأثیر واقعی دارد: طبق قانون، این رتبه باید در هر آگهی ملک و در هر پلتفرمی درج شود.
گواهی عملکرد انرژیبرچسب رتبهبندی A تا G
- رتبه انرژی
- [A-G]
- مصرف انرژی
- [XXX] kWh/m² سال
- انتشار CO2
- [XX] کیلوگرم CO2/م² در سال
- اعتبار
- [DD/MM/AAAA]
- رتبه انرژی. حرف واحدی که طبق قانون باید در هر آگهی درج شود.
- مصرف انرژی. نظری است و بر اساس خود ساختمان تعیین میشود، نه قبضهای واقعی خانوار شما.
- انتشار CO2. به همان روشی محاسبه شده است که رقم انرژی محاسبه میشود.
- اعتبار. از تاریخ صدور به مدت 10 سال معتبر است، یا برای رتبه G به مدت 5 سال.
دقیقاً چه زمانی از نظر قانونی الزامی است و چه زمانی الزامی نیست؟
این گواهی پیش از آنکه فروش یا اجاره ملک با هر مدتی اصلاً تبلیغ شود، الزامی است. این قانون در سال 2021 سختگیرانهتر شد. پیشتر اجاره کوتاهمدت یا تعطیلاتی، در صورتی که ملک کمتر از چهار ماه در سال اجاره داده میشد، از این الزام معاف بود. این معافیت دیگر اعمال نمیشود. اکنون یک ملک اجارهای تعطیلاتی که در هر پلتفرمی تبلیغ شود، به همان گواهی معتبر اجاره بلندمدت یا فروش نیاز دارد.تعداد اندکی معافیت واقعی همچنان وجود دارد و دامنه آنها محدود است. این معافیتها راهی عمومی برای اجتناب از این قانون نیستند.
آیا ملک را به هر شکلی میفروشید یا اجاره میدهید؟
- فروشهمیشه الزامی است، پیش از آنکه ملک حتی تبلیغ شود.
- اجاره بلندمدتهمیشه الزامی است. همان الزامی را دارد که فروش دارد.
- اجاره کوتاهمدت یا تعطیلاتی، با هر مدتاز سال 2021 الزامی است. معافیت قدیمی اجارههای کمتر از چهار ماه دیگر اعمال نمیشود.
- هیچکدام: ساختمان مستقل زیر 50 مترمربع، یا ملکی که برای تخریب خریداری شده استفقط در چارچوب همین معافیتهای محدود الزامی نیست.
وضعیت تا 17 اوت 2026، بر اساس Real Decreto 390/2021، مواد 2 و 3.2، و با تطبیق مستقیم با متن BOE. چندین منبع مستقل ثانویه حذف معافیت املاک با اجاره کمتر از چهار ماه را تأیید میکنند و این تغییر را بهطور یکسان شرح میدهند. ما این موضوع را مادهبهماده در خود متن BOE بررسی نکردهایم.
آیا ملک کاملاً نوساز و بدون سکونت نیز پیش از فروش به این گواهی نیاز دارد؟بله. ملک نوساز گواهی خود را بهعنوان بخشی از فرایند ساخت دریافت میکند. تیم فنی خودِ سازنده این کار را انجام میدهد. شما باید آن را همراه با سایر مدارک نهاییسازی معامله دریافت کنید و بهعنوان خریدار نیازی نیست آن را جداگانه تهیه کنید.
چه کسی آن را صادر میکند و فروشنده چگونه میتواند آن را دریافت کند؟
فقط یک técnico competente، یعنی تکنسین واجد شرایط، مانند معمار، معمار فنی یا مهندس دارای صلاحیت مناسب، میتواند گواهی را صادر کند. مالک نمیتواند شخصاً برای تهیه یا ثبت آن اقدام کند. تمام مراحل زیر از طریق تکنسین انجام میشود.بخش هماهنگی حقوقی Arevont گواهی فروشنده را بهعنوان یکی از مدارک استانداردی که پیش از امضا جمعآوری میشوند، همراه با nota simple و گواهی بدهی ساختمان جمعآوری میکند. به این ترتیب، پیش از آنکه شما به گواهی اتکا کنید، معتبر و ثبتشده بودن آن را بررسی میکنیم، نه اینکه نزد سردفتر اسناد رسمی متوجه مفقود بودن آن شویم.
- بازدید از ملکتکنسین شخصاً ملک را بازرسی میکند، حداکثر سه ماه پیش از صدور گواهی.
- Where
- خود ملک
- محاسبهساختوساز، عایقکاری، پنجرهها و سامانههای نصبشده به رتبهبندی A تا G تبدیل میشوند.
- ثبت الکترونیکی در سامانه منطقهایدر اندلس، Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- آژانس انرژی اندلس
- Watch out
- فقط تکنسین صادرکننده گواهی میتواند آن را ثبت کند، نه مالک بهطور مستقیم.
اگر فروشنده گواهی معتبر نداشته باشد، چه اتفاقی میافتد؟
فروش بهطور خودکار متوقف نمیشود. سردفتر اسناد رسمی همچنان میتواند سند را تأیید کند، مشروط بر اینکه خریدار بهروشنی از فقدان یا انقضای گواهی مطلع شود و این الزام را بهصورت کتبی، در خود سند، اسقاط کند. آنچه از بین نمیرود، ریسک خود فروشنده در برابر مراجع است: نداشتن یا ارائه نکردن گواهی معتبر، طبق مقررات گستردهتر توسعه شهری و حمایت از مصرفکننده که این مقررات به آنها ارجاع میدهد، تخلفی قابل جریمه است. میزان جریمهها در منابع مستقل متعدد معمولاً بین 300 تا 6.000 یورو ذکر شده است. ما مبلغ دقیق جریمهها را با قانون مبنا تطبیق ندادهایم؛ بنابراین پیش از اینکه این مبالغ را قطعی تلقی کنید، از یک وکیل بخواهید آنها را تأیید کند.در این مرحله دیرهنگام، نبودن گواهی بیشتر بهعنوان یک علامت هشدار مفید است تا یک ابزار حقوقی. ارزش دارد بپرسید چرا گواهی وجود ندارد و آیا ملک تاکنون چنین گواهیای داشته است یا نه. اگر فروشنده از ارائه آن خودداری میکند، با آن مانند هر سند مفقود دیگری رفتار کنید که در یک معامله عادی باید آماده باشد.
- پیش از امضا بپرسیدفروشنده اصلاً گواهیای برای ارائه نداردممکن است ملک هرگز چنین گواهیای نداشته باشد یا اعتبار آن منقضی شده باشدWhat to do insteadدلیل آن را بپرسید و مانند هر سند مفقود دیگری با آن برخورد کنید
- ریسک پایین برای شمااز شما خواسته میشود برای سریعتر امضا کردن، این الزام را اسقاط کنیدسردفتر اسناد رسمی پس از اسقاط کتبی این الزام از سوی خریدار، همچنان میتواند سند را تنظیم و تأیید کندWhat to do insteadبدانید که اسقاط این الزام، ریسک خود فروشنده برای جریمه شدن را از بین نمیبرد
- پیش از امضا بپرسیدآگهی اجاره کوتاهمدت امتیازی نشان نمیدهداز سال 2021، هر آگهی اجاره تعطیلاتی به چنین گواهیای نیاز دارد. معافیت اقامتهای کمتر از چهار ماه دیگر اعمال نمیشود.What to do insteadپیش از رزرو یا تبلیغ همان واحد، آن را درخواست کنید
مبالغ دقیق جریمهها بهصورت یک بازه ارائه شدهاند و در چند منبع مستقل بهطور consistent گزارش شدهاند، نه بهعنوان رقمی که مستقیماً از قانون مبنا خوانده شده باشد. از یک وکیل بخواهید آنها را تأیید کند و آنها را دقیق و قطعی تلقی نکنید.
اگر برای سریعتر امضا شدن معامله، اسقاط این الزام را بپذیرم، آیا این اسقاط فروشنده را نیز از جریمه مصون میکند؟خیر. اسقاط این الزام از سوی خریدار که در سند ثبت شده است، فقط بر این موضوع اثر دارد که آیا سردفتر اسناد رسمی امضا را ادامه میدهد یا خیر. این اسقاط هیچ اثری بر مسئولیت مستقل فروشنده در برابر نهاد ناظر، بابت نداشتن گواهی معتبر از ابتدا، ندارد. این موضوعی جداگانه میان فروشنده و دولت است.
آیا امتیاز پایین واقعاً برای خانه تعطیلاتی ساحلی اهمیت دارد؟
این اطلاعاتی کلی درباره یک الزام قانونی است که در تاریخ 17 اوت 2026 بهروز بوده است. برای الزامها، دورههای اعتبار و معافیتهایی که مستقیماً در آن بیان شدهاند، متن را با متن خود Real Decreto 390/2021 در BOE تطبیق دادهایم. برای بازه جریمه و تغییر معافیت در سال 2021، از چند منبع مستقل ثانویه استفاده کردهایم و آنها را در بالا مشخص کردهایم، نه اینکه مطالبشان را قطعی ارائه کنیم. این متن درباره هیچ ملک مشخصی نظر حقوقی محسوب نمیشود.در عمل، رتبه ضعیف در اینجا کمتر از اقلیمهای سردتر اهمیت دارد. گرمایش و سرمایش سهم کوچکتری از هزینه واقعی اداره یک خانه در سواحل معتدل مدیترانهای دارند و نباید خلاف این واقعیت وانمود کرد. اما صرفنظر از اقلیم، گواهی همچنان نقش قانونی دارد. این گواهی باید در هر آگهی درج شود، پیش از امضا وجود داشته باشد و نبود آن یکی دیگر از مواردی است که ارزش دارد دربارهاش پرسوجو کنید، در کنار سایر مدارکی که در راهنمای جامعتر چکلیست وکیل سایت بهطور کامل پوشش داده شدهاند.Arevont گواهی صادر نمیکند و تکنسین صادرکننده گواهی نیست. هماهنگی حقوقی، گواهی فروشنده را بهعنوان یکی از چندین مدرک، پیش از امضای هر چیزی، بهصورت رایگان دریافت و بررسی میکند.
پرسشهای متداول درباره گواهی انرژی
- اگر فروشنده گواهی نداشته باشد، صدور گواهی جدید واقعاً چقدر زمان میبرد؟
- پس از رزرو تکنسین، معمولاً چند روز، نه چند هفته، زمان میبرد. یک بازدید از محل انجام میشود و پس از آن محاسبه و ثبت الکترونیکی صورت میگیرد. تأخیر معمولتر، پیدا کردن و رزرو تکنسین است، نه خود فرایند صدور گواهی.
- آیا امتیاز انرژی خوب واقعاً قیمت فروش ملک را افزایش میدهد؟
- هیچ رقم معتبر و منتشرشدهای وجود ندارد که این اثر را بهطور خاص در Costa del Sol جدا کند و ساختن چنین رقمی بدتر از پذیرفتن نبود آن است. آنچه میتوان گفت این است که امتیاز اکنون طبق قانون در هر آگهی قابل مشاهده است. بنابراین، این امتیاز به یکی دیگر از واقعیتهایی تبدیل شده که خریدار مقایسهگر پیش از تماس با هر مشاور املاکی آن را میبیند.
- آیا میتوانم برای ملکی که فقط به خرید آن فکر میکنم، پیش از مالک شدن، گواهی انرژی بگیرم؟
- خیر. گواهی متعلق به ملک است. این گواهی را مالک فعلی یا فروشنده ملک دریافت میکند، نه خریدار احتمالی. اگر آگهی گواهی نداشته باشد، ارزش دارد این موضوع را با طرف فروشنده مطرح کنید. در این فاصله، خودتان نمیتوانید آن را دریافت کنید.
- آیا حرف امتیازدهی در سراسر اسپانیا یکسان است یا آندلس از مقیاس متفاوتی استفاده میکند؟
- مقیاس A تا G و روش مربوط به آن، در سطح ملی بهوسیله Real Decreto 390/2021 تعیین شدهاند. این مقیاس و روش در آندلس مانند هر نقطه دیگری از اسپانیا اعمال میشوند. تنها تفاوت منطقهای، ثبتی است که گواهی در آن ثبت میشود. در آندلس، این ثبت در سامانه خود Agencia Andaluza de la Energía انجام میشود.
- آیا امتیاز پایین ممکن است بعداً، حتی اگر امروز مشکلی ایجاد نکند، به مشکلی واقعی تبدیل شود؟
- در بلندمدت، احتمال آن وجود دارد. چندین منبع صنعتی بهطور مستمر از روندی تحت تأثیر اتحادیه اروپا گزارش میدهند، هرچند این موضوع هنوز در قانون اسپانیا تأیید نشده است. این روند بهسوی الزام حداقل امتیاز E برای ورود ملک به بازار تا سال 2030 و افزایش آن به D تا سال 2033 اشاره دارد. این را روندی قابل پیگیری بدانید، نه مقررهای قطعی در اسپانیا. این روند به این معنا نیست که ملک دارای امتیاز G در تاریخی مشخص غیرقابل فروش خواهد شد. تغییر جداگانهای که طبق گزارشها از اوت 2025 لازمالاجرا شده است، برای ارزیابی رسمی وام مسکن (tasación) داشتن گواهی معتبر را الزامی میکند. این دلیل فوریتری است که چرا امتیاز پایین یا نبود امتیاز میتواند زودتر از سال 2030 اهمیت پیدا کند. ما این مورد را نیز بهعنوان مطلبی برگرفته از گزارشهای صنعتی مشخص میکنیم، نه قانون خودِ کشور.
