ملک نوساز یا دستدوم در Costa del Sol
تفاوت فقط در نوساز بودن ملک نیست. مالیات، برنامه زمانبندی پرداخت، ضمانتها، مدت انتظار و امکان مذاکره همگی متفاوتاند. هیچکدام بهتر نیستند؛ هرکدام با برنامهای متفاوت سازگارند.
سه مورد، نه دو مورد
مردم میگویند «ملک پیشفروش یا ملک دستدوم»، گویی فقط دو گزینه وجود دارد. در Costa del Sol سه گزینه وجود دارد و گزینه میانی همان گزینهای است که بیشتر خریداران به آن فکر نکردهاند.
- Off-planاین ملک را پیش از تکمیل ساختمان، و گاهی حتی پیش از آغاز ساخت، از سازنده میخرید. با پیشرفت ساختوساز، مبلغ را در چند مرحله میپردازید و در ازای قیمت ورودی کمتر و امکان انتخاب واحد، باید منتظر بمانید.
- ملک نوساز، آمادههمان پروژه را نزدیک به زمان نهاییسازی معامله یا پس از آن میخرید. نحوه محاسبه مالیات مانند ملک پیشفروش است، زمان انتظار تقریباً از بین میرود و انتخاب واحد به هرچه باقی مانده محدود میشود. این گزینه اغلب انتخاب منطقی میانی است.
- املاک دستدومملک را از مالک فعلی میخرید. مالیاتی متفاوت، مسیر بسیار کوتاهتر تا دریافت کلید، نبود ضمانت و تنها راه دسترسی به نشانیهایی که دههها پیش ساخته شدهاند.
مالیات و برنامه زمانبندی پرداخت از دو گزینه نخست پیروی میکنند: از نظر مالیاتی، ملک نوساز همچنان ملک نوساز است؛ چه آن را زمانی بخرید که زمین هنوز گودبرداری نشده باشد و چه در هفتهای که تکمیل میشود.
تفاوت مالیات کمتر از چیزی است که به نظر میرسد
این همان رقمی است که بیشتر مقایسهها با آن آغاز میشوند و اغلب نیز اشتباه تفسیر میشود. برای ملک نوساز، 10 % IVA بهعلاوه 1.2 % AJD، یعنی در مجموع 11.2 % مالیات میپردازید. برای ملک دستدوم، یک مالیات نقلوانتقال واحد، یعنی ITP، با نرخ 7 % میپردازید.اختلاف چهار واحد درصدی در مالیات قاطع به نظر میرسد، اما چنین نیست، زیرا مالیات تمام هزینه خرید نیست. وقتی هزینه وکیل، سردفتر اسناد رسمی، اداره ثبت املاک و هزینههای جزئیتر اضافه شوند، رقم نهایی برای ملک نوساز حدود 13 % بیشتر از قیمت و برای ملک دستدوم حدود 9 % بیشتر خواهد بود.
مقایسههای مردمچه چیزی واقعاً تعیینکننده است
- 11.2 % در برابر 7 % مالیات
- حدود 13 % در برابر حدود 9 % بهصورت نهایی؛ ضمن اینکه هر دو درصدی از قیمتی هستند که خود متفاوت است.
- مالیات ارزانتر برنده است
- ملک دستدومی که به آشپزخانه جدید، حمامهای جدید و سیستم تهویه مطبوع جدید نیاز دارد، ممکن است در مجموع از ملک نوسازی که بهدلیل مالیات رد کردهاید گرانتر تمام شود.
- مالیات متغیر اصلی است
- وضعیت ملک، موقعیت و هزینههایی که پس از تحویل ملک باید بپردازید، مجموع هزینه را بسیار بیشتر از چهار واحد درصد مالیات جابهجا میکنند.
پس بر اساس مالیات انتخاب نکنید. هزینه نهایی هر ملک مشخص را، از جمله نیازهای آن پس از دریافت کلید، محاسبه کنید و این دو رقم را با هم مقایسه کنید.
نحوه و زمان پرداخت
برنامه زمانبندی پرداخت تفاوت عملیای است که بیشتر خریداران ابتدا احساس میکنند، زیرا تعیین میکند چه مقدار وجه نقد و در چه زمانی نیاز دارید.
| مرحله | ملک نوساز | املاک دستدوم |
|---|---|---|
| رزرو | معمولاً 6.000 تا 11.000 €، که پروژه تعیین میکند. | معمولاً 6.000 تا 11.000 € و برای املاک گرانتر، تا 1 % قیمت. |
| هنگام امضای قرارداد | معمولاً 20 تا 40 % قیمت، بهعلاوه IVA. | معمولاً مجموع پرداختها را به 10 تا 20 % قیمت میرساند. |
| در زمان انتظار | پرداختهای بعدی طبق برنامه زمانبندی پرداخت خود پروژه انجام میشوند. در برخی پروژهها پرداختها در طول ساخت مرحلهبندی میشوند؛ برخی دیگر یک پرداخت اضافی و سپس مانده مبلغ را هنگام نهاییسازی معامله دریافت میکنند. | هیچ مبلغی. تا تاریخ نهاییسازی معامله که نزد سردفتر اسناد رسمی توافق شده است، منتظر میمانید. |
| نزد سردفتر | مانده مبلغ، هنگام نهاییسازی معامله و انتقال مالکیت. | مانده مبلغ، هنگام امضای سند. |
پیامدی که باید برای آن برنامهریزی کنید این است: در یک ملک نوساز ممکن است لازم باشد بخش بزرگی از سرمایه شخصی خود را زود پرداخت کنید، ماهها یا سالها پیش از آنکه چیزی برای استفاده یا اجاره داشته باشید. در یک ملک دستدوم، انتقال وجه دیرتر اما سریعتر انجام میشود.
آنچه پس از آن پوشش داده میشود
این تفاوت، مهمترین نقطه تمایز است و مردم معمولاً فقط زمانی متوجه آن میشوند که مشکلی پیش بیاید.ملک نوساز دارای ضمانتهای قانونی است: ده سال برای سازه، سه سال برای تأسیسات و یک سال برای نازککاری. ملک دستدوم هیچگونه ضمانتی ندارد. فروشنده فقط در قبال عیوب پنهانی مسئول است که از آنها اطلاع داشته و آنها را پنهان کرده باشد؛ اثبات این موضوع بسیار دشوارتر از طرح ادعای مربوط به ضمانت است.
این موضوع ملک دستدوم را به خریدی بدتر تبدیل نمیکند. بلکه بازرسی فنی را در یکی ضروری و در دیگری صرفاً اقدامی برای آسودگی خاطر میکند. در یک ملک قدیمی، بازرسی توسط معمار یا کارشناس رسمی تنها ضمانتی است که به دست خواهید آورد.
فضا و محل نشانیهای ممتاز
دو موازنه در جهت مخالف هم عمل میکنند و مجموعاً بیش از مالیات، خریدها را تعیین میکنند.
- ملک دستدوم معمولاً فضای داخلی بیشتری به شما میدهدآپارتمانهای قدیمی با سخاوت بیشتری ساخته میشدند. یک ملک نوساز سهم بیشتری از مساحت خود را به تراسها و امکانات مشترک مجموعه اختصاص میدهد، بنابراین با همان مبلغ، اغلب مترمربع داخلی کمتر و فضای بیرونی بیشتری دریافت میکنید.
- یک ملک نوساز معمولاً هزینههای جاری کمتری داردبالاترین رتبههای انرژی، عایقکاری مدرن و تأسیسات بهروز، که هم در صورتحسابها نمایان میشوند و هم باعث میشوند تا سالها نیازی به تعویض چیزی نداشته باشید.
- بهترین نشانیهای ساحلی، ملک دستدوم هستندزمینهای نزدیکتر به آب، دههها پیش ساخته شدهاند. بیشتر پروژههای جدید در سمت داخلی A7 قرار دارند. ملک نوساز در خط اول ساحل وجود دارد، اما تعداد آن بسیار کم است و قیمت آن نیز متناسب با همین موضوع تعیین میشود.
- ملک نوساز امکان انتخاب میدهدتا زمانی که پروژه در حال ساخت است، معمولاً میتوانید مصالح، سطوح و رنگها را انتخاب کنید و برخی سازندگان حتی دیوار جداکننده را جابهجا میکنند. ملک دستدوم به همان شکلی که هست خریداری میشود؛ تغییر آن به بازسازی نیاز دارد.
تا دریافت کلید چقدر زمان میبرد
در مورد ملک دستدوم، مسیر از رزرو تا دریافت کلید معمولاً یک تا سه ماه طول میکشد. در مورد ملک نوساز، این مدت کاملاً به مرحله پروژه بستگی دارد: خرید در نزدیکی نهاییسازی معامله میتواند تقریباً به همان سرعت انجام شود، در حالی که خرید از مرحله زمین میتواند به معنای دو تا سه سال انتظار باشد.انتظار برای یک ملک نوساز زمان تلفشده نیست، اما در این مدت مالک یک قرارداد هستید، نه یک ملک. اگر برای استفاده در تابستان آینده به جایی نیاز دارید، همین موضوع بهتنهایی تصمیم را مشخص میکند.
موارد قابل مذاکره
ملک نوسازاملاک دستدوم
- تخفیف در قیمت، استثناست.
- قیمت معمولاً قابل مذاکره است، هرچند نه همیشه.
- مواردی که تغییر میکنند: برنامه زمانبندی پرداخت، تجهیزات بهتر و برخی خدمات اضافی.
- موارد قابل تغییر: قیمت، تاریخ نهاییسازی معامله، تجهیزات و سایر شرایط معامله.
- بهترین حالت معمولاً آخرین واحدهای یک پروژه تکمیلشده است که سازنده میخواهد آنها را به فروش برساند.
- آنچه تعیینکننده است، میزان انگیزه فروشنده است؛ و این دقیقاً همان چیزی است که خریدار بهتنهایی نمیتواند ببیند.
پس از رشد چشمگیر سالهای اخیر، بازار در حال کند شدن است؛ بنابراین برخی سازندگان بیش از گذشته آمادگی مذاکره درباره قیمت را دارند. این دلیلی برای پرسیدن است، نه دلیلی برای حساب کردن روی تخفیف.
کدامیک مناسب شماست
این یک نظام امتیازدهی نیست. اینها شرایطی هستند که در آن، هرکدام پاسخ روشن محسوب میشود.
ملک نوساز پاسخ سادهتری است اگرملک دستدوم پاسخ سادهتری است اگر
- استانداردی مدرن میخواهید که نیازی به بازسازی نداشته باشد و ضمانتها پشتوانه آن باشند.
- میخواهید ظرف چند ماه، نه چند سال، کلیدها را تحویل بگیرید.
- هزینههای جاری پایین و بهترین رتبه انرژی را میخواهید.
- میخواهید تا حد ممکن به ساحل نزدیک باشید.
- میخواهید استخر، سالن ورزشی، اسپا یا فضای کار اشتراکی بخشی از مجموعه باشد.
- میخواهید با همان بودجه، متراژ بیشتری در فضای داخلی داشته باشید.
- با صبر کردن مشکلی ندارید و مایلید چیدمان و نازککاریها را انتخاب کنید.
- ترجیح میدهید ملک را مطابق سلیقه خود بازسازی کنید تا انتخابهای شخص دیگری را بپذیرید.
- میخواهید چند سال بدون هزینه قابلتوجه برای تعمیرات سپری کنید.
- محلهای تثبیتشده با فضای سبز بالغ و همسایگانی میخواهید که واقعاً در آنجا زندگی میکنند.
موارد بررسی هرکدام
این دو گزینه، ریسکهای متفاوتی دارند؛ بنابراین بررسیهای حقوقی لازم برای هر دو یکسان نیست.
| در ملک نوساز | در ملک دستدوم | چرا اهمیت دارد |
|---|---|---|
| سازنده، زمین، مجوزها و اسناد قراردادی. | مالکیت، هزینهها، احکام اجرایی و بدهیها به انجمن مالکان. | بدهی متصل به ملک میتواند همراه آن به شما منتقل شود؛ پروژه بدون مجوز نیز ممکن است متوقف بماند. |
| ضمانتنامه بانکی که به نام شما و برای پرداختهای مشخص شما صادر شده است. | قانونی بودن هرگونه عملیات ساختمانی و هر الحاقیه ثبتنشده. | اینها دو موردی هستند که واقعاً در آنها پول از دست میرود و هر دو را میتوان از پیش بررسی کرد. |
| تاریخ نهاییسازی معامله و مفاد قرارداد در صورت تأخیر آن. | اساسنامه انجمن مالکان، بهویژه اگر قصد دارید ملک را اجاره دهید. | تأخیر در نهاییسازی معامله باعث اتلاف وقت میشود؛ محدودیت اجاره میتواند دلیل خرید شما را از بین ببرد. |
مقایسهای که مردم میخواهند، مقایسه درستی نیست
تقریباً به هر نسخهای از این پرسش در اینترنت با یک جدول مالیاتی پاسخ داده میشود، چون مالیات تنها عددی است که برای همه یکسان است. در عین حال، این کماهمیتترین عدد است.خریدهایی که با مشکل مواجه میشوند، به این دلیل نیستند که کسی 11.2 % به جای 7 % پرداخت کرده است. مشکل از جایی شروع میشود که ملک دستدومی به چهل هزار یورو تعمیرات نیاز داشته باشد که هیچکس هزینه آن را برآورد نکرده است، یا واحد پیشفروشی بر اساس تصویر خریداری شود و بعد معلوم شود رو به شمال و به سمت دامنه تپه قرار دارد، یا ملکی با هدف اجاره خریداری شود اما مجموعه قبلاً به محدود کردن اجاره رأی داده باشد.بنابراین به این پرسش بهصورت انتزاعی پاسخ نمیدهیم. دو ملک مشخص را با محاسبه تمام هزینهها، از جمله هزینههای موردنیاز هرکدام پس از تحویل ملک، مقایسه میکنیم و میگوییم کدامیک را میخریدیم.
پرسشهای متداول
- آیا ملک پیشفروش از ملک نوساز آماده در همان پروژه ارزانتر است؟
- معمولاً بله، و این تخفیف در ازای صبرکردن و پذیرفتن ریسک ساختوساز به شما داده میشود. با فروش واحدهای پروژه و نهاییسازی معامله، قیمت واحدهای باقیمانده معمولاً از قیمت واحدهای اولیه بیشتر میشود.
- آیا برای خرید ملک پیشفروش میتوانم وام مسکن بگیرم؟
- بله، اما هنوز نه. بانک تقریباً دو ماه پیش از نهاییسازی معامله وام را تأیید میکند، بنابراین درخواست زودتر فایدهای ندارد. به همین دلیل است که مراحل پرداخت بیعانه در خرید ملک نوساز باید از منابع مالی خودتان تأمین شود.
- آیا برای ملک نوساز باید دو بار مالیات بدهم، یعنی IVA و ITP؟
- خیر. یک ملک یا انتقال اول است که شامل IVA بهعلاوه AJD میشود، یا انتقال بعدی است که شامل ITP است. هرگز هر دو با هم نیستند.
- اگر سازنده پروژه را تمام نکند چه اتفاقی میافتد؟
- هر پرداختی که پیش از نهاییسازی معامله انجام دادهاید باید با ضمانتنامه بانکی به نام شما پوشش داده شود؛ این ضمانتنامه پول را همراه با بهره قانونی بازمیگرداند. وکیل شما پیش از خروج هر مبلغی، متن دقیق این ضمانتنامه را بررسی میکند.
- آیا ملک دستدوم همیشه بهازای هر مترمربع ارزانتر است؟
- خیر. در نزدیکی دریا، ملک دستدوم اغلب گرانتر از گزینه دیگر است، زیرا زمین آنجا مدتها پیش ساخته شده و ملک دستدوم تنها راه خرید در آن منطقه است.
