İspanya'da mülk satın alma hakkında sıkça sorulan sorular
Bunlar telefonda verdiğimiz yanıtların aynısıdır. Yirmi dört soru, yabancı alıcıların en sık sorduğu sorular, alfabetik sırayla değil üzerinde çalıştığınız konuya göre gruplandırılmıştır. Her yanıt, konuyu gerektiği gibi ayrıntılı şekilde ele alan sayfaya bir bağlantıyla sona erer.
- Yeni yapı için satın alma bedelinin yaklaşık üzerinde
- 13 %
- İkinci el konut için satın alma bedelinin yaklaşık üzerinde
- 9 %
- Yerleşik olmayan kişi için bankanın finanse ettiği değerin yaklaşık bu kadarı
- 50 %
- İspanya'ya kaç kez gelmeniz gerekir
- 1×
İspanya'da satın alma işlemi gerçekte nasıl işler ve ne kadar sürer?
Tamamlanmış bir mülk için rezervasyondan anahtarların teslimine kadar birkaç hafta ila birkaç ay gerekir; yeni yapı için buna iki yıl daha eklenebilir. Bir seyahat yeterlidir, iki seyahat ise daha iyidir; çünkü neredeyse her adım vekâletname aracılığıyla imzalanabilir.Eksiksiz satın alma süreci nasıl işler ve ne kadar sürer?
Tamamlanmış bir mülk için rezervasyondan anahtarları teslim almaya kadar genellikle birkaç hafta ila birkaç ay beklemeniz gerekir. Yeni yapıda süre, projenin hangi aşamada olduğuna bağlıdır. Tamamlanmış bir Daire satın alıyor olabilirsiniz, ancak önümüzdeki iki yıl içinde tamamlanacak bir projeyi de satın alıyor olabilirsiniz. Seçimden hukuki kontroller ve Noter aşamasına kadar tüm süreci yukarıda açıklıyoruz.
İspanya'yı kaç kez ziyaret etmem gerekir?
Bir kez yeterlidir, iki kez ise daha iyidir. Tüm süreç vekaletname ile uzaktan yürütülebilir, ancak yine de en az bir kez ziyaret etmenizi tercih ederiz.
İspanya'da yaşamıyor olsam da konut satın alabilir miyim?
Evet. Gayrimenkul satın almak ile İspanya'da oturum izni sahibi olmak iki farklı konudur. İspanya'da ikamet etmeyen biri olarak gayrimenkul sahibi olabilirsiniz ve sürecin büyük bölümü vekaletname aracılığıyla yürütülebilir.
Gayrimenkul satın almak için NIE ve İspanya'da banka hesabına ihtiyacım var mı?
NIE almanız gerekir. İspanya'da banka hesabı pratikte oldukça faydalıdır. NIE, satın alma, vergiler ve gayrimenkulle ilgili diğer işlemler için ihtiyaç duyacağınız yabancı kimlik numarasıdır. İmza aşamasına geldiğinizde beklemek satın alma sürecini gereksiz yere zorlaştıracağından, bunu zamanında bir avukat aracılığıyla ayarlarız.
Gayrimenkul kimin adına olmalı?
Bu, ailenize ve mali durumunuza bağlı olarak sizin, eşinizle birlikte ikinizin veya başka birinin adına olabilir. Tek bir doğru yanıt yoktur. Mülkiyet yapısı ileride mirası, vergileri ve satışı etkileyebilir. Bu nedenle satın alma sözleşmesini imzalamadan önce, konuyu noter huzurunda değil, bir avukat ve vergi danışmanıyla kararlaştırmanız daha doğru olur. Çift olarak satın alıyorsanız, çocuklarınız varsa, İspanya'da önemli varlıklarınız bulunuyorsa veya bir şirket aracılığıyla satın almayı düşünüyorsanız, bunu en başında avukata bildirin.
Satın alma size fiyatın dışında ne kadara mal olur?
Yeni yapıda fiyatın üzerine yaklaşık %13, İkinci el konutta ise yaklaşık %9 ek maliyet öngörün. İspanya'da ikamet etmiyorsanız ve ipoteğe ihtiyacınız varsa, beklediğiniz %70 veya %80 yerine bankanın belirlediği değerin yaklaşık yarısı kadar borçlanmayı planlayın.Gayrimenkul fiyatı dışında satın alma toplamda bana ne kadara mal olur?
Yeni yapı için satın alma fiyatının üzerine yaklaşık %13, İkinci el konut için ise yaklaşık %9 ek maliyet öngörün. En büyük fark vergilerdedir: yeni yapı alımında %10 KDV ve Endülüs'te ayrıca AJD ödersiniz; İkinci el konutta ise devir vergisi %7'dir. Ayrıca avukat, Noter, Tapu sicili ve çeşitli küçük kalemleri de eklemeniz gerekir. Gayrimenkul fiyatına göre sayfanın üst kısmında satın almanın toplam maliyetini hesaplayabilirsiniz.
Konut kredisi kullanmak istersem kendi paramdan ne kadar gerekir?
Bu, esas olarak Yeni yapı mı yoksa İkinci el konut mu satın aldığınıza bağlıdır.Yeni yapı için, proje tamamlanmadan önce yapılması gerekebilecek ödemeler için satın alma fiyatının yaklaşık %20 ila %40'ını hazır bulundurmanız iyi olur. Ayrıca %10 KDV ve devirle ilgili diğer masraflar dahil olmak üzere vergiler ve ek satın alma maliyetleri için kendi paranıza ihtiyaç duyarsınız.İkinci el konutta, İspanya'da ikamet etmeyen biri olarak bankanın gayrimenkulün kendisi için belirlediği değerin yaklaşık yarısını finanse etmesini gerçekçi bir beklenti olarak kabul edin. Bu nedenle satın alma fiyatının kalan kısmını ve satın alma masraflarını kendi kaynaklarınızdan karşılamanız gerekir.500.000 € değerindeki bir gayrimenkul için kendi nakdinizin çoğu zaman 100.000 veya 150.000 € değil, çok daha fazla olması gerekir. Bu nedenle finansmanı belirli bir gayrimenkule karar verdikten sonra değil, kaporadan önce ayarlarız.
AB vatandaşı olarak ipotek alabilir miyim?
Evet, ancak İspanya'da ikamet etmeyen biri olarak fiyatın %70 veya %80'inin otomatik olarak finanse edilmesini beklemeyin.Geliriniz avro dışındaki bir para birimindeyse, bankanın belirlediği değerin yaklaşık %50'si oranında finansman beklemek gerçekçidir. Gelirinize, yükümlülüklerinize, yaşınıza, gelir para biriminize ve belirli bankaya bağlı olarak bazı müşterilere daha iyi, bazılarına ise daha kötü bir teklif sunulabilir.Bankanın ipoteği satın alma fiyatı üzerinden değil, kendi değerlemesi üzerinden hesaplaması da önemlidir. 500.000 € karşılığında satın alıyorsanız ancak banka gayrimenkule 470.000 € değer biçiyorsa, finansman 470.000 € üzerinden hesaplanır.Bu nedenle bir gayrimenkul seçmeden önce, gerçekçi olarak ne kadar finansman bekleyebileceğinizi ve ne kadar kendi kaynağınıza ihtiyaç duyacağınızı kontrol ederiz.
Başka bir para birimindeki parayı avroya nasıl aktarırım?
Satın almanın en büyük bölümünü avro olarak ödeyeceğiniz için, yüksek bir meblağ söz konusu olduğunda yalnızca transfer ücretini değil, esas olarak gerçek döviz kurunu da dikkate almak mantıklıdır. Parayı kendi bankanız veya uzmanlaşmış bir döviz hizmeti sağlayıcısı aracılığıyla aktarabilirsiniz; yüksek meblağlarda teklifleri karşılaştırmanız faydalı olur. Her şeyden önemlisi, transferi son dakikaya bırakmayın. Banka sizden paranın kaynağını kanıtlamanızı isteyebilir veya dahili bir kontrol nedeniyle transferi geciktirebilir. Ödeme planına göre her bir tutara ne zaman ihtiyaç duyacağınızı önceden size bildiririz.
Paramın kaynağını kanıtlamam gerekecek mi?
Evet. Daha yüksek tutarlı bir işlemde bankanın ve işleme dahil diğer tarafların sizden fonların kaynağını kanıtlamanızı istemesini bekleyin. Para bir şirket satışından, temettülerden, yatırımlardan veya daha karmaşık başka bir yapıdan geliyorsa, parayı aktarmaya başlamadan önce belgeleri hazırlayın.
Yeni yapı yaklaşık %13 daha pahalıya, ikinci el konut ise yaklaşık %9 daha pahalıya mal olurBu gruptaki ilk soruyla aynı yanıt, iki seçeneğin yan yana karşılaştırılabilmesi için düzenlenmiştir. Ana sayfamızdaki kendi maliyet hesaplayıcımızdan alınan gösterge niteliğindeki rakamlar.
Bunu bir örnek yerine kendi fiyatınız üzerinden çalıştırın. Hesaplayıcı, mülkün fiyatını alır ve tüm satın alma maliyetlerini kalem kalem gösterir.
| Yeni yapı | İkinci el konut | |
|---|---|---|
| Fiyatın üzerindeki toplam | Yaklaşık %13 | Yaklaşık %9 |
| Ana vergi | %10 KDV | Devir vergisi %7 |
| Endülüs damga vergisi | AJD | Alınmıyor |
| Ayrıca ödenir | Avukat, Noter, Tapu sicili ve birkaç küçük kalem | Avukat, Noter, Tapu sicili ve birkaç küçük kalem |
Paranız gerçekte nerede risk altında ve onu ne koruyor?
Yalnızca bir yerde: garanti sistemi dışında yapılan tek ödeme olan rezervasyon aşamasında. Bundan sonraki her şey ya adınıza düzenlenen bir banka teminatı ile ya da paranın ne zaman serbest bırakılacağına kendi avukatınızın karar vermesiyle korunur.Param nasıl korunuyor?
Yeni yapı mı yoksa ikinci el konut mu satın aldığınıza bağlıdır.Yeni yapıda banka teminatı en önemli korumadır. İnşaat tamamlanmadan önce geliştiriciye gönderdiğiniz ödemeler, belirli ödeme düzenlemesine uygun şekilde korunmalıdır. Para gönderilmeden önce avukat, hesap, belgeler ve söz konusu ödeme için geçerli teminatı kontrol eder. Banka teminatı kapsamındaki ödemeler için, belirli tutara ve alıcıya ilişkin bir teyit alırsınız.İkinci el konutta süreç farklı şekilde düzenlenir. Avukat, satıcının parayı yalnızca işlem kapsamında serbest bırakılmasının gerçekten gerekli olduğu zamanda almasını sağlamak için sözleşmeleri, son tarihleri ve transfer yöntemini takip eder.Dolayısıyla konu yalnızca parayı nereye gönderdiğiniz değildir. Her önemli ödemeden önce avukat, parayı neden gönderdiğinizi, kime gönderdiğinizi ve hangi koşullar altında gönderdiğinizi kontrol eder.
Avukat bir sorun bulursa Rezervasyon ücreti iade edilir mi?
Bu, rezervasyon sözleşmesinin ifadelerine bağlıdır ve geliştiriciye ve satıcıya göre değişir. Rezervasyon ücreti garanti sistemi dışındaki tek ödemedir; bu nedenle düşük olmalı ve sözleşmede iade koşulları açıkça belirtilmelidir. Bu yüzden avukat sözleşmeyi para gönderilmeden önce okur, sonrasında değil.
Herhangi bir şeyi imzalamadan önce avukat neleri kontrol eder?
Mülkün gerçek sahibinin kim olduğunu, üzerinde ipotek, icra takibi veya başka yükümlülükler bulunup bulunmadığını, Tapu sicili bilgilerinin doğru olup olmadığını, kat malikleri birliğine borç bulunup bulunmadığını ve hukuki durumun satın aldığınız mülkle örtüşüp örtüşmediğini kontrol eder. Belirli bir mülk için kontroller, mülkün türüne ve geçmişine göre genişletilir.
Kendi avukatım gerekir mi?
Evet. Sizi temsil eden, geliştiriciyi veya satıcıyı değil, bağımsız bir avukat. Siz satın alma taahhüdünde bulunmadan önce avukat mülkiyeti, borçları, takyidatları, izinleri, sözleşmeleri ve mülkün hukuki durumunu kontrol eder. Avukat çalıştırmıyor ve tavsiyeleri karşılığında onlardan komisyon almıyoruz. Size birkaç seçenek sunarız ve seçimi kendiniz yapabilirsiniz.
Geliştirici projeyi tamamlamazsa ne olur?
Bina tamamlanmadan önce yapılan her ödeme, kanunen adınıza düzenlenmiş bir Banka teminatı ile güvence altına alınmalıdır. Ödemeniz gönderilmeden önce avukatınız, biriminiz için düzenlenen teminatın tam metnini kontrol eder ve hangi hususları kapsadığını size açıkça bildirir.
Önceki mal sahibinin borçlarını miras alabilir miyim?
Mülkle bağlantılı bazı borç ve yükümlülükler yeni sahibini etkileyebilir. Bu nedenle satın almadan önce yalnızca satıcıyı değil, mülkün kendisini de kontrol ederiz. Diğer hususların yanı sıra avukat, mülkün kat malikleri birliğindeki durumunu kontrol eder ve imzadan önce ilgili belgeleri temin eder.
Alıcılara maliyet çıkaran dört varsayımBunların her biri yukarıdaki sorularda eksiksiz olarak yanıtlanmıştır. Birlikte ele alındığında bunlar, yabancı alıcıların herhangi biri sözleşmeyi okumadan önce en sık yanlış anladığı dört konudur.
Alıcıların varsaydığıGerçekte doğru olan
- Her ödeme güvence altında
- Rezervasyon ödemesi, güvence sistemi dışında yapılan tek ödemedir. Bu nedenle tutarı düşük olmalı ve paranın gönderilmesinden sonra değil, önce, iade koşullarını belirleyen sözleşme okunmalıdır.
- Geliştirici tamamlanmamış yapının riskini üstlenir
- Yalnızca evraklar doğruysa. Yapı tamamlanmadan önce yapılan her ödeme, adınıza düzenlenmiş bir Banka teminatı ile güvence altına alınmalıdır ve avukatınız herhangi bir ödeme gönderilmeden önce daireniz için kesin ifadeleri kontrol eder.
- İpotek %70 ila %80'ini karşılar
- Euro dışındaki bir para birimiyle ödeme yapan yerleşik olmayan kişi için geçerli değildir. Bankanın kendisinin belirlediği değerin yaklaşık yarısını planlayın ve bankanın krediyi üzerinde anlaştığınız fiyata göre değil, kendi değerlemesine göre verdiğini unutmayın.
- Kira geliri yoksa İspanya vergisi de yok
- Yine de beyanname verilmesi gerekir. Yerleşik olmayanların emsal gelir vergisi olan Modelo 210, boş bir mülk için geçerlidir ve çoğu malik bunu geç öğrenir.
Mülkü turistlere kiralayabilir misiniz?
Otomatik olarak mümkün değildir. Bu durum belirli mülke, belediyeye ve topluluğun kendi kurallarına bağlıdır. Bu nedenle konu, sonradan öğrenilmek yerine rezervasyon yapmadan önce kontrol edilir.Mülkü kısa süreli konaklamalar için turistlere kiralayabilir miyim?
Otomatik olarak mümkün değildir. Bu durum belirli mülke, belediyeye, kat malikleri birliğinin kurallarına ve turistik konaklamaya ilişkin güncel düzenlemelere bağlıdır. Mülkü satın alma nedenlerinizden biri kiraya vermekse, kısa süreli kiralamanın mümkün olup olmadığını bu nedenle rezervasyondan önce kontrol ederiz.
Sahip olmanın yıllık maliyeti nedir?
Mülkü hiç kiraya vermediğiniz bir yılda bile IBI, kat malikleri birliği aidatı, atık toplama ücreti, sigorta, faturalar ve İspanya'da vergi beyannamesi. Kat malikleri birliği aidatı, benzer iki dairenin sahip olma maliyetinin neden farklı olduğunu genellikle açıklayan kalemdir.Her yıl ne kadar öderim?
IBI, kat malikleri birliği aidatları, atık ücretleri, sigorta, elektrik ve su ile mukimler için ayrıca İspanya'daki vergi yükümlülükleri. Benzer fiyatlı iki daire arasındaki en büyük farkı çoğu zaman kat malikleri birliği aidatları yaratır. Bu nedenle belirli bir mülk için tek bir genel rakam yerine gerçek yıllık maliyetleri gösteririz.
Mülkü kiraya vermesem bile İspanya'da vergi öder miyim?
Evet. Modelo 210, mukim olmayanlar için varsayılan gelir vergisidir. Kendi dilinizde neredeyse hiçbir şeyi açıklamaz ve çoğu mülk sahibi bunu çok geç öğrenir.
Mülkü iki veya üç yıl içinde satmam gerekirse ne olur?
Mülkü istediğiniz zaman satabilirsiniz. Asıl soru, hangi fiyata ve ne kadar hızlı satabileceğinizdir. Gelecekteki alıcıların da isteyeceği özelliklere sahip mülkler daha kolay yeniden satılır: iyi bir mikro konum, manzara, doğru yönelim, yürüyerek ulaşılabilirlik veya kaliteli bir proje. Bu nedenle satın alırken yalnızca mülkü bugün beğenip beğenmediğinizi değil, sonunda kime satacağınızı da göz önünde bulundururuz. Mukim olmayan biri olarak satış yaparken satışla bağlantılı maliyet ve vergileri de hesaba katın.
Mülk ailede kalacak mı?
Evet ve bu önceden hazırlanabilir. İspanya'da veraset vergisi uygulanır, ancak Endülüs yakın aile üyeleri için cömert muafiyetler sunar. Vasiyetnamenizde mirasın kendi ülkenizin hukukuna tabi olmasını da seçebilirsiniz. Kısa bir İspanyol vasiyetnamesi ailenizi aylar sürecek bürokratik işlemlerden kurtarabilir.
Satın almak kiralamaktan daha mı iyi ve bu sahil bütçenize uygun mu?
Yılda bir kez iki haftalığına geliyorsanız kiralamak daha basittir. Yılda birkaç kez geliyorsanız sahip olmak farklı bir anlam kazanmaya başlar. Mülkün kendisi için yaklaşık 250.000 € seviyesinin altında ise muhtemelen Costa Blanca'nın daha iyi bir seçenek olduğunu söyleriz.Mülk satın almak beni İspanya'da vergi mukimi yapar mı?
Hayır. Yalnızca bir mülke sahip olmak sizi İspanya'da vergi mukimi yapmaz. Vergi mukimliği, İspanya'da ne kadar zaman geçirdiğiniz ve ekonomik ve kişisel çıkarlarınızın merkezinin nerede olduğu da dahil olmak üzere gerçek durumunuza göre değerlendirilir. Yılın daha büyük bir bölümünü burada geçirmek veya kalıcı olarak taşınmak istiyorsanız, taşınmadan önce vergi mukimliğinizi bir danışmanla görüşün. Bu durum, İspanya'nın İspanya dışındaki gelir ve varlıklarınızı nasıl değerlendireceğini etkileyebilir.
Satın mı, kiralamak mı daha iyi?
Yılda bir kez iki haftalığına geliyor ve mülk yılın geri kalanında boş kalacaksa kiralamak daha basit olabilir.Ancak buraya yılda birkaç kez gelmeye veya yılın daha uzun bir bölümünü Costa del Sol bölgesinde geçirmeye başladığınızda mülk sahibi olmak çok daha anlamlı hale gelir. Her seferinde müsait bir kiralık mülk aramanız, sezonluk fiyatlarla uğraşmanız veya farklı daireler arasında taşınmanız gerekmez. Küçük bir valizle gelirsiniz ve diğer her şey evinizde sizi bekler.Köpeğinizle veya çocuklarınızla seyahat ediyorsanız ya da birkaç hafta veya ay gelmek istiyorsanız bu durum daha da önemlidir. İyi uzun dönemli kiralık mülkleri bulmak her zaman kolay değildir ve yüksek sezonda çok pahalı olabilirler.Siz kullanmadığınız zamanlarda mülkü yasal olarak kiraya verirseniz kira geliri yıllık sahiplik maliyetlerinin önemli bir bölümünü karşılayabilir. İyi seçilmiş bir mülkle yalnızca tatilde ziyaret edeceğiniz bir yer için ödeme yapmaz, yılın bir bölümünde gelir sağlayabilecek ikinci bir eve sahip olursunuz.Bu nedenle düzenli olarak buraya gelmek isteyen müşterilerimizle, satın almanın anlamlı olup olmadığından çok ne zaman anlamlı hale geleceğine odaklanırız.
Costa del Sol mu, Costa Blanca mı?
Bu, esas olarak bütçenize ve İspanya'dan beklentilerinize bağlıdır.Costa Blanca genellikle daha ucuzdur ve aynı bütçeyle orada önemli ölçüde daha büyük bir mülk satın alabilirsiniz. Costa del Sol daha pahalıdır, ancak yıl boyunca daha canlı bir yaşam tarzı, uluslararası altyapı, Malaga Havalimanı, golf sahaları, okullar, sağlık hizmetleri ve geniş bir uluslararası topluluk sunar.Mülkün kendisi için yaklaşık 250.000 €'dan daha az bütçeniz varsa, Costa del Sol'a odaklanmanızı muhtemelen önermeyeceğimizi doğrudan belirtiriz. Bu fiyat aralığındaki seçenekler çok sınırlıdır ve aynı bütçe Costa Blanca'da çok daha anlamlı olabilir.Yaklaşık 300.000 €'dan itibaren Costa del Sol'da gerçek seçenekler ortaya çıkmaya başlar, ancak yine de konuma, denize uzaklığa, mülkün durumuna ve manzara ya da kiralama beklentilerine bağlıdır.
Satın alımınızdan ne kazanıyoruz?
Komisyon, geliştirici veya satıcı tarafından ödenir ve zaten onların Fiyat listesi içinde yer alır; bu nedenle alıcı olarak bize ekstra bir ödeme yapmazsınız. Önerdiğimiz avukatları istihdam etmiyoruz ve onlardan da herhangi bir komisyon almıyoruz.Daha uzun yanıt burada bir akordeon içinde değil, tek bir sayfada yer alıyor; çünkü bunlar, bu sitedeki diğer herhangi bir şeye güvenip güvenmeyeceğinizi belirleyen sorulardır ve dört cümleden fazlasını hak ederler.
Telefonda yirmi dakika, genel bir SSS'nin yanıtlayamayacağı soruları yanıtlar
Bu sayfadaki neredeyse her sorunun belirli bir kasabadaki belirli bir mülk için farklı bir yanıtı vardır ve gerçekten ihtiyacınız olan yanıt da budur. Bunlar görüşmede kullandığımız ifadelerin aynısıdır; bu ifadeler, mülkünüze uygulandıkları görüşmede anlam kazanır.Yirmi dakika, hiçbir yükümlülük yok ve başka bir yerde bulduğunuz bir mülkü de getirebilirsiniz. Önünüzde hâlihazırda bir ilan varsa bunun yerine bize gönderin; böylece genel olarak mülkler hakkında değil, o mülk hakkında yanıt alırsınız.