İspanya'da taşınmaz satışı: vergiler ve satış masrafları
30 saniyede
Mukim olmayan olarak satış yapmak, üç ayrı ödeme anlamına gelir. Alıcı, tamamlanma sırasında fiyatın 3 %'ünü keser. Gerçek kazancınız üzerinden alınan vergi sabit 19 %'dir. Belediye plusvalía vergisi de ödenmelidir ve satıcı mukim değilse yasal olarak alıcının sorumluluğuna dönüşebilir.
| Satış bedeli | 500.000 € |
|---|---|
| Satışın tamamlanmasında stopajFiyatın 3 %'ü | 15.000 € |
| Sermaye kazancı vergisiGerçek kazancın 19 %'u | Beyan sonrası mahsuplaşma |
| plusvalía belediye vergisiArsa değerindeki artışın 30 %'una kadar | Beyan sonrası mahsuplaşma |
Üç ayrı ödeme nedir ve insanlar bunları neden birbirine karıştırır?
Yerleşik olmayan kişinin gerçekleştirdiği her satış aynı üç ödemeyi içerir ve her biri farklı bir kurala ve farklı bir takvime tabidir. %3 stopajın %19 vergi borcuyla karıştırılması en yaygın hatadır. Stopaj verginin kendisi değil, bir AVANS ödemesidir. Bu ikisi nadiren aynı tutarda olur.
| Ödeme | Oran | Kim öder? |
|---|---|---|
| %3 stopaj (Modelo 211) | Kararlaştırılan satış bedelinin %3'ü. | Satışın tamamlanması sırasında ALICI tarafından kesilir ve sonunda herhangi bir borcunuz olup olmadığına bakılmaksızın doğrudan vergi idaresine ödenir. |
| Sermaye kazancı vergisi (Modelo 210) | Gerçek kazancın sabit %19'u; yerleşik olmayan herkes için aynıdır. | Satıcı tarafından, daha önce kesilen %3 stopaj mahsup edilerek ödenir: stopaj fazla kesilmişse iade, eksik kesilmişse ek ödeme yapılır. |
| plusvalía belediye vergisi (IIVTNU) | %30'a kadar olabilir; yerel belediye tarafından belirlenir ve iki yöntemden hangisi daha düşük tutar veriyorsa ona göre hesaplanan matraha uygulanır. | Yasal olarak satıcı öder; ancak satıcı yerleşik olmayan bir kişi olduğunda belediye, ikame vergi mükellefi sıfatıyla ALICI'nın ödemesini talep edebilir. Bu, çoğu satıcının beklemediği bir kuraldır. |
%3 stopaj nasıl işler ve ne zaman geri alırsınız?
Satışın tamamlanması sırasında alıcı, kanunen anlaşılan bedelin 3 %'ünü kesmeli ve bunu bir ay içinde Modelo 211 kullanarak vergi idaresine ödemelidir. Satışınızın sonucu ne olursa olsun bu işlem yapılır. Kâr etmeyen veya satışta zarar eden bir satıcının bile satış bedelinin 3 %'ü noterde kesilir.Ardından, satış tarihinden itibaren Modelo 210 beyanında bulunmak için dört ayınız vardır. Bu beyan, gerçek sermaye kazancınızı bildirir ve kesilen tutarla mahsuplaşır. Gerçek kazancınız üzerinden hesaplanan 19 % vergi, önceden kesilen 3 %'ten düşükse, yükselen bir piyasada birkaç yıl elde tutulan taşınmazlarda bu durum yaygındır, aradaki fark size iade edilir. Daha yüksekse, aynı beyanla aradaki farkı ödersiniz.
3 % stopajı
- Satış tamamlanıncaAlıcı 3 % keserSonuç ne olursa olsun.
- 1 ay içindeModelo 211 alıcı tarafından verilirVergi idaresine ödenir.
- 4 ay içindeModelo 210 verirsinizGerçek kazancı beyan etmek ve mahsuplaşmak.
- Beyan sonrasıİade veya eksik ödeme tamamlandıKazancın 19 %'u kesilen 3 %'ten düşükse iade.
Dört aylık son tarih ve mahsuplaşma, Arevont tarafından doğrudan ele alınmak yerine bağımsız bir avukata teslim edilen işlemlerin tam türüdür. Arevont vergi işlemleri yapmaz ve bu beyan son tarihe yaklaşana kadar ertelenmemelidir.
Belediye plusvalía vergisi nedir?
plusvalía, bir taşınmazın arazi değerindeki artış üzerinden alınan belediye vergisidir ve alıcıdan ziyade satıcının maliyetidir. Ancak uygulamada bu maliyet, satışın tamamlanması sırasında yine alıcıya ait olabilir: satıcı yerleşik değilse belediye, aşağıda ayrıntılı olarak açıklanan şekilde alıcıyı ikame vergi mükellefi yapabilir. Bu verginin binayla veya gerçek kârınızla hiçbir ilgisi yoktur: yalnızca belediyenin, taşınmaza sahip olduğunuz yıllar boyunca hesapladığı üzere, altındaki ARAZİNİN değerindeki artış üzerinden alınır.2021 reformundan bu yana, zarar etseniz bile vergi doğurabilen eski sabit formül artık uygulanmamaktadır. İki hesaplama yönteminden daha düşük sonucu vereni seçersiniz. Objektif yöntemde, kadastro arazi değeri, elde tutma süreniz için belirlenen bir katsayıyla çarpılır ve yerel oran uygulandığında en fazla 30 % ile sınırlandırılır. Gerçek yöntem, satın alma ve satış fiyatlarınız arasındaki gerçek artışa dayanır. Değerde hiç artış yoksa vergi idaresinin kendi reformu, her iki yöntemde de herhangi bir borç doğmadığını doğrulamaktadır.
Sahip olduğunuz dönemde arazi değeri arttı mı?
- Evetİki yöntemden hangisi daha düşük bir tutar veriyorsa o tutar ödenir; yerel oran uygulandığında üst sınır 30 % ile sınırlıdır.
- Hayır veya bunu gösteremezsiniz2021 reformuyla doğrulandığı üzere, her iki yöntemde de borç yoktur.
Satıcıların varsayımı2021 reformu neyi değiştirdi
- plusvalía satışta her zaman ödenir
- Yalnızca arazi değerinin arttığı durumlarda ödenir. Zararına veya satın aldığınız arazi değeriyle aynı değerden satış yaparsanız, bunu gösterebildiğiniz sürece hiçbir ödeme yapılmaz.
- Her zaman satıcı öder, istisnasız
- Kanunen yükümlü olan satıcıdır, ancak satıcı yerleşik değilse belediye ALICIYI ikame vergi mükellefi yapabilir. Bu uygulamada, bedelin sonradan ayrı olarak faturalandırılması yerine satışın tamamlanması sırasında bedelden kesilmesi anlamına gelir.
Satışın acente ve hukuk masrafı nedir?
Vergi katmanına iki kalem daha eklenir ve ikisi de vergi değildir: bunlar, satın alma tarafında olduğu gibi piyasa ücretleridir. Satış şekliniz her ikisini de değiştirir.
- Option 1Tek yetkili acenteTek acente, tek ilan sözleşmesi.
- Maliyet
- 1,5 ila 4 %
- Hız
- O acentenin alıcı havuzuna bağlıdır
- Erişim
- O acentenin kendi ağı
- Option 2Multi-agencyBirden çok acente aynı anda pazarlıyor.
- Maliyet
- 1,5 ila 4 %
- Hız
- Genellikle daha hızlı, kişisel ilgi daha az
- Erişim
- Üçü arasında en geniş erişim
- Option 3Özel satışHiç acente yok.
- Maliyet
- 0 €, komisyon yok
- Hız
- Genellikle daha yavaş
- Erişim
- Yalnızca kendi ağınız ve portallarınız
- Satış acentesinin komisyonuİkinci el konut satış fiyatının genellikle %1,5 ila %4'ü satıcı tarafından ödenir. Bu, herhangi bir resmî kaynakça belirlenmiş bir oran değil, piyasa aralığıdır; çünkü hiçbir düzenleyici kurum komisyon oranı yayımlamaz. Oran acenteye, bölgeye ve belirli satış sözleşmesine göre değişir. Bu nedenle sabit bir maliyet olarak değil, acenteyle doğrulanması gereken bir tahmin olarak değerlendirin.
- Satış için kendi avukatınızSatıcı da alıcı gibi bağımsız hukuki temsilden yararlanır: sözleşmenin kontrol edilmesi, %3 stopajın ve satışın tamamlanmasının koordine edilmesi ve gerektiğinde plusvalía hesaplaması. Bağımsız hukuki koordinasyonun satın alma tarafında kapsadığı unsurların çoğu satış için de geçerlidir.
Net gelirinizi tahmin etmeden önce doğrulanacaklar
Genel bir kural yerine gerçek satın alma belgelerinizle kontrol edilen dört husus.| Talep edin | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| İlk edinim fiyatınız ve masraflarınız, yazılı olarak | Sermaye kazancı, yalnızca satış fiyatı değil, ödediğiniz tutar ile satış tutarı arasındaki fark olarak hesaplanır; buna izin verilen edinim ve iyileştirme masrafları da eklenir. İlk rakamlar olmadan gerçek 19 % yükümlülüğünü kimse hesaplayamaz. | İlk satın alma masrafları, noter ücreti veya iyileştirme faturalarına ilişkin kayıt yok. |
| Taşınmaza ilişkin site aidatı ve IBI borçlarının bulunup bulunmadığı | Ödenmemiş bir site aidatı borcu veya IBI faturası taşınmaza bağlı olabilir ve satın alma tarafında olduğu gibi satışın tamamlanmasını zorlaştırabilir. | Satış tarihi kararlaştırılmadan önce hesabın güncel olduğu kimse tarafından kontrol edilmemiş. |
| Hangi plusvalía hesaplama yöntemi daha düşük tutar verir | Yasal olarak seçim size aittir ve taşınmazı ne kadar süre elinizde tuttuğunuza ve yerel arsa değerlerinin nasıl değiştiğine bağlı olarak iki yöntem çok farklı sonuçlar verebilir. | Diğer yöntem karşılaştırma için hesaplanmadan yalnızca tek bir yönteme göre belirtilen tutar. |
| Satış sözleşmesinde plusvalía'dan sözleşmesel olarak kim sorumlu | Belediye, ikame vergi mükellefi olarak alıcıya başvurabileceğinden, satış sözleşmesi bu maliyetin alıcı ile satıcı arasında kim tarafından karşılanacağını açıkça belirtmelidir. Maliyeti, belediyenin ilk olarak peşine düştüğü tarafa bırakmamalıdır. | Plusvalía hakkında tamamen sessiz bir sözleşme. |
Zarar veya başa baş satışa kıyasla gerçek kazanç
%3 stopaj her iki durumda da aynı görünür. Sonrasında olanlar ise aynı değildir.| Kârla satış | Kârsız veya zararla satış | |
|---|---|---|
| Satışın tamamlanmasında 3 % stopaj | Modelo 211 uyarınca her durumda kesilir. | Her durumda ayrıca kesilir: alıcının yükümlülüğü gerçek sonucunuza bağlı değildir. |
| Ödenecek değer artış vergisi | Gerçek kazancın 19 %'u, muhtemelen kesilen 3 %'ten azdır ve iade doğurur. | Ödenecek tutar yoktur; kesilen 3 %'ün tamamı geri alınabilir. |
| plusvalía belediye vergisi | İki yöntemden düşük olanla hesaplanan arsa değeri artışı üzerinden ödenir. | 2021 reformu kapsamında gerçek bir arsa değeri artışı olmadığı kanıtlanabiliyorsa ödenecek tutar yoktur. |
| Her durumda beyan gerekir | Uzlaştırma yapmak ve varsa iadeyi talep etmek için dört ay içinde Modelo 210. | Modelo 210 ile dört ay içinde kesintiyi geri almak ve gerekli olduğu durumlarda plusvalía artışı olmadığını kanıtlamak. |
Mekanizma, net geliriniz değil
19 % sermaye kazancı oranını, 3 % kesintiyi ve plusvalía reformunu 17 Ağustos 2026 tarihinde doğrudan Agencia Tributaria’nın kendi sayfalarından ve ilgili BOE metinlerinden okuduk. Belirtilmesi gereken bir nokta var: hükümetin 2026 yılı plusvalía katsayılarına ilişkin önerdiği güncelleme (RD-ley 16/2025) Kongre tarafından onaylanmadı. Bu nedenle RD-ley 8/2023 katsayıları yürürlükte kalmaya devam ediyor. İncelediğimiz bazı yorum kaynakları henüz bunu güncellememişti.Bu, bir satışın nasıl vergilendirildiğine ilişkin genel bilgidir; kendi net gelirinizin hesaplanması değildir. Gerçek kazancınız, ilk satın alma bedelinize, kabul edilebilir giderlerinize ve belediyenizin uyguladığı özel plusvalía katsayılarına bağlıdır. Bunlar yayımlanmış bir aralıkta değil, bir avukatın yazılı hesaplamasında yer almalıdır. Arevont vergi danışmanı değildir ve bu vergi beyannamesini vermez. Bu çalışma bağımsız bir avukata aittir.Bazı konular kendi rehberlerine bırakılmıştır: mülk sahibi olduğunuz dönemde uygulanan, satıştan ayrı bir konu olan devam eden emsal gelir ve kira geliri vergisi; bir topluluk borcunun mülke bağlanma mekanizması; ve kazanç gerçekleştirmek yerine servet sahibi olmanın vergilendirilmesine ilişkin ayrı konu. Her birinin kendi rehberi vardır.
Satış ve çıkış maliyetleri hakkında en sık sorulan sorular
- Zararına satarsam 3 % kesintinin tamamını yine geri alabilir miyim?
- Gerçek bir zararı gösterebiliyorsanız evet. Ödenmesi gereken sermaye kazancı vergisi sıfırdır ve satışın tamamlanması sırasında kesilen 3 % tutarın tamamını, dört aylık süre içinde Modelo 210 beyannamesi vererek geri alabilirsiniz. Kesinti, ödemeniz gereken asgari bir tutar değildir. Gerçek sonuçla mahsuplaştırılan bir avans ödemesidir.
- İspanya’dan ayrıldıktan sonra plusvalía nedeniyle hakkımda işlem yapılabilir mi?
- Evet. Belediye yönetiminin ikame vergi mükellefi olarak alıcıdan plusvalía tahsil etmesine izin veren kuralın varlık nedeni tam olarak budur: ülkeden ayrılmış, yerleşik olmayan bir satıcının peşine düşmek, satış anında tahsil etmekten daha zordur. Bu nedenle satış sözleşmesinde masrafı kimin üstlendiği açıkça belirtilmeli ve konu çözümsüz bırakılmamalıdır.
- Satış yaptığım tarihe kadar İspanya’da vergi mükellefi olduysam 19 % oranı değişir mi?
- Evet: İspanya’da vergi mükellefi olan bir kişi, yerleşik olmayanlara uygulanan sabit 19 % oranı yerine olağan yerleşik mükellef tarifesine göre sermaye kazancı vergisi öder. Ayrıca ana konutun yeniden yatırıma tabi tutulmasına ilişkin, yerleşik olmayanlara uygulanmayan kendine özgü kurallar vardır. Bu tamamen farklı bir hesaplamadır ve bu sitenin yerleşik mükellef vergileri rehberinde tüm ayrıntılarıyla ele alınmıştır.
