İspanya'daki bir taşınmaz için hukuki incelemenin koordinasyonu
Hukuki işlem yapmadığımızı özellikle belirtiyoruz: İspanya'daki bir taşınmaza ilişkin hukuki inceleme, bizi veya satıcıyı değil, sizi temsil eden bağımsız bir avukat tarafından gerçekleştirilir. Bizim görevimiz, rezervasyon sözleşmesinin paranız hareket etmeden önce okunmasını, belgelerin gerçekten avukata ulaşmasını, son teslim tarihlerine uyulmasını ve hangi konuların hâlâ açık olduğunu her aşamada bilmenizi sağlayacak koordinasyonu yürütmektir. İncelemenin kendisi normalde rezervasyondan itibaren 2 ila 4 hafta sürer ve tamamlanana kadar herhangi bir şey imzalamanızı önermeyiz.
İncelemeyi kim yürütür ve her biri kimin için çalışır?
İspanya'daki bir satın almanın hukuki tarafında üç taraf yer alır ve öncelikle her birinin kimin için çalıştığını belirlemek önemlidir. Biri sizi temsil eder. Biri hiç kimseyi temsil etmez. Biri de biziz ve hukuk firması değiliz.Uzmanlık gerektiren işleri uzmanlar yürütür. Biz her şeyin birbirine bağlanmasını sağlarız: doğru işlemin doğru sırayla yapılmasını ve kimsenin takip etmediği bir belge yüzünden hiçbir şeyin beklememesini.Hukuki inceleme için standart olarak Costa del Sol'da faaliyet gösteren bağımsız bir İspanyol hukuk firması olan Malaga Solicitors'ı öneriyoruz (Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P.'nin bir ofisi, NIF B93659845). Avukat sizi temsil eder; Arevont'u veya satıcıyı değil. Yerel makamları ve tapu sicilini bilen yerel bir avukatla çalışırsınız. Elbette istediğiniz zaman kendi avukatınızı seçebilirsiniz. Bu öneri karşılığında firmadan komisyon veya başka bir ödeme almıyoruz.
| Ne yapılmalı | Kim ilgilenir? | Bu sizin için ne ifade eder |
|---|---|---|
| Rezervasyon öncesi | ||
| Bir avukatla tanıştırma | Arevont | Malaga Solicitors'ı standart olarak öneriyoruz ve bunun karşılığında yönlendirme ücreti almıyoruz. Kendi İspanyol avukatınızla çalışmayı tercih ederseniz bunu yapabilirsiniz; bu sayfadaki başka hiçbir şey değişmez. |
| Rezervasyon sözleşmesini inceleme | Avukatınız | Rezervasyon, teminat sistemi dışında yapılan tek ödemedir; bu nedenle incelemede bir sorun bulunması hâlinde kaporaya ne olacağını sözleşmenin açıkça belirtmesi gerekir. Avukat sözleşmeyi para çıkmadan önce okur, sonrasında değil. |
| Geliştiriciyi şirket olarak inceleme | Arevont | Bunun daha önce çalıştığımız, yerleşik bir geliştirici mi yoksa henüz geçmiş performansı olmayan yeni bir geliştirici mi olduğu ve bizim veya alıcılarımızın yaşadığı olumlu ve olumsuz gerçek deneyimler. Hiçbir deneyimimiz olmayan durumlarda, varmış gibi davranmak yerine bunu belirtiriz. |
| Hukuki inceleme sırasında | ||
| Hukuki incelemenin kendisi | Avukatınız | Mülkiyet, takyidatlar ve borçlar, binanın yasallığı ve izinler, site kuralları, kullanım ve kiralama kısıtlamaları. Bu hukuki bir iştir ve biz bunu yapmayız. |
| Banka teminatını doğrulama | Avukatınız | Yeni yapıda, taksitli ödemelerinizi kapsayan teminatın geçerli olması ve geliştiriciye ait grup poliçesi yerine sizin adınıza düzenlenmiş olması. |
| Satıcı tarafındaki belgeleri temin etme | Arevont | Avukatın talep ettiği evrakları geliştiriciden, satıcının temsilcisinden ve site yöneticisinden tekrar tekrar istemek. Hukuki incelemenin gerçekten tıkandığı yer burasıdır ve bu hukuki bir sorun değildir. |
| Süreleri takip etme | Arevont | Bundan sonra ne olması gerektiğini ve bunun ne zamana kadar yapılacağını takip ederiz. Sizden bir şey gerektiğinde bunu son gün değil, önceden bizden duyarsınız. |
| Bir bulgunun satın alma açısından ne anlama geldiğini açıklama | Arevont, avukatınızla birlikte | Avukat hukuki durumu ortaya koyar. Biz bunun bu özel satın alma açısından ne anlama geldiğini, önerinin vazgeçmek olduğu durumlar da dahil olmak üzere size açıklarız. |
| İmza sırasında ve sonrasında | ||
| Noterde imza | Noter | Tarafların kimliğini, imzanın usulüne uygun atıldığını ve resmi senedin doğru olduğunu doğrulayan bir kamu görevlisidir. Sizin danışmanınız değildir ve herhangi bir tarafı tutmaz. |
| Satışın tamamlanmasına kadar parayı tutma | Avukatınız | İkinci el konutta bakiye normal olarak avukatınızın müvekkil hesabında, gözetim altındaki ayrı bir hesapta tutulur ve satıcıya ancak noterde ulaşır. |
| Devir sonrası işlemler | Avukatınız | Devir sonrası evrak işleri, abonelik devirleri ve yıllık vergi yükümlülükleri. Burada, sahil bölgesinde irtibat noktanız olmaya devam ediyoruz. |
Bir avukatı tavsiye ettiğiniz için komisyon alıyor musunuz?Hayır. Tavsiye ettiğimiz firmadan herhangi bir komisyon veya başka bir ödül almıyoruz. Aynı soruyu her acenteye sormanız faydalı olur; çünkü tavsiye için ödeme yapan bir avukatın sadakati bölünmüş olur ve bölünmüş sadakat, işlemi durdurması gereken bir sorun hakkında sessiz kalmasına yol açabilir. Güvenilir bir acente bu soruya doğrudan yanıt verir.
Kendi avukatımı getirebilir miyim?Evet, her aşamada. Birlikte çalıştığımız firmayı öneriyoruz; çünkü kendileriyle yıllardır çalışıyoruz ve koordinasyon daha sorunsuz ilerliyor. Ancak seçim size aittir ve avukat her iki durumda da sizin adınıza hareket eder. Geliştiricinin veya satıcının acentesinin önerdiği bir avukata güvenmenizi tavsiye etmeyiz; çünkü onların menfaati satışın tamamlanmasıdır.
Noteriniz avukatınız değildir
Bu, yabancı alıcıların İspanya'da gayrimenkul satın alırken beraberlerinde getirdikleri en yaygın yanlış anlamadır. Başka her şeyden önce bunu açıklığa kavuşturmak gerekir; çünkü sizi gerçekte kimin koruduğunu belirler.Noter bir kamu görevlisidir. İmza anında senedin hukuka uygunluğunu ve tapu sicilinin durumunu kontrol eder, ancak hiç kimseyi temsil etmez. Avukatınız sizi temsil eder ve siz yükümlülük altına girmeden önce kontrolleri yapar. İki farklı zamanda, iki farklı işi yapan iki bağımsız kontrol söz konusudur. Her ikisine de ihtiyacınız vardır ve hiçbiri diğerinin yerini tutmaz.
Genellikle varsayılan durumİspanya'da işleyiş
- Noter satın almayı benim için kontrol eder
- Noter kimliği, imzanın usulüne uygun atıldığını ve resmi senedin doğru olduğunu teyit eder; ayrıca o anda mülkiyeti ve güncel tapu sicili kaydını yeniden kontrol eder. Bu gerçek bir kontroldür. Haftalar önce, hâlâ işlemden çekilmeniz mümkünken sizin adınıza gerçekleştirilen hukuki inceleme ile aynı şey değildir.
- Noter bir tür hukuk danışmanıdır
- İspanya'da noter ne hukuk danışmanıdır ne de taraflardan herhangi birinin temsilcisidir. Bu durum, ülkenizde sıklıkla karıştırılır ve açıkça ifade edilmesi gerekir.
- Bu işi ülkemdeki avukat halledebilir
- İspanya hukukunu bilen İspanyol bir avukata ihtiyacınız vardır. Ülkenizdeki avukatınızı onunla birlikte sürece dahil edebilirsiniz; ancak dürüst olmak gerekirse bu genellikle çok az katkı sağlar ve işleri çoğu zaman yavaşlatır. Saatlik ücretle çalışan avukatlar, İspanyol sisteminin uzun zaman önce çözüme kavuşturduğu konuları yeniden gündeme getirme ve ardından burada nasıl işlediğini yine İspanyol avukata sorma eğilimindedir.
- Emlak acentesi bunun uygun olduğunu zaten söyledi
- Satıcı tarafından verilen bir yanıt doğrulama değil, bilgidir. Büyük ihtimalle doğru olabilir. Yine de hiç kimsenin sorumluluğunu üstlenerek yaptığı bir kontrol değildir.
- Sözlü olarak vaat edilen yerine getirilecektir
- Burada, yazılı hale getirilmediği sürece sözlü bir vaadin hiçbir hükmü yoktur. Avukatınız her maddeyi sizinle birlikte inceler ve geçerli olan, sözleşmede yazandır.
Bir de neredeyse hiç kimsenin açıkça söylemediği bir husus var. Buradaki sorunlar genellikle dolandırıcılıktan kaynaklanmaz. Tamamlanmamış evrak işlerinden kaynaklanır: hiç tescil edilmemiş bir ek yapı, eksik bir licencia de primera ocupación, taşınmazla birlikte devreden bir site borcu. Kontrolün asıl amacı budur ve bu nedenle gösterişli olmayan bu kontrol bir öğleden sonra değil, haftalar sürer.
Resmî kaynaklar
Avukatım noterlikte benim yerime imza atabilir mi?Evet, uygun bir vekaletname ile. Bu, vekaletnameyi son hafta ülkenizden düzenlemek yerine siz buradayken erkenden hazırlamanın değerli olmasının nedenlerinden biridir. Satışın tamamlanması gününün nasıl işlediği Teslim hizmetinde açıklanmaktadır.
Kontrol sürerken paranız nerede durur?
Yabancı alıcılar bu soruyu erkenden sorar ve sormaları da yerindedir. Ülkenizden bildiğiniz noter emanet sistemi burada aynı biçimde mevcut değildir. Sistem farklı işler, ancak daha kötü değildir.İkinci el konutta parayı normalde avukatınızın müvekkil hesabına gönderirsiniz ve avukat parayı satıcıya yalnızca noterlikte, satın alma senedinin imzalandığı anda teslim eder. İspanyol avukatlar müvekkil paralarını işletme hesaplarında değil, ayrı ve denetlenen bir hesapta tutar.Yeni yapıda geliştirici paranıza serbestçe ulaşamaz. Ödemeleriniz kanun gereği, yalnızca söz konusu inşaat için oluşturulmuş özel korumalı bir hesaba yatırılır ve her ödeme banka teminatı ile güvence altına alınır. Avukatınız, rezervasyondan sonra ilk avronuz çıkmadan önce bunu doğrular.
- Yeni yapıHer aşamalı ödemeyi kapsayan ve adınıza düzenlenmiş banka teminatının bulunduğu korumalı bir inşaat hesabı. Geliştirici bu hesaptan yalnızca kanun ve sözleşme tarafından belirlenen kurallar çerçevesinde para çekebilir.
- İkinci el konutAvukatınızın ayrı ve denetlenen müvekkil hesabı. Satıcı parayı daha önce değil, noterlikte alır.
- RezervasyonTeminat sisteminin dışında kalan tek ödeme budur; tam da bu nedenle küçük olmalı ve sözleşmede iade koşulları belirtilmelidir.
- Kimsenin açıklamadığı süreç sırasıKüçük bir rezervasyon kaporası, banka teminatı hazır olmadan önce sıklıkla ödenir ve bu normaldir. Korunması gereken kısım, yüksek tutarlı aşamalı ödemelerin başladığı özel satın alma sözleşmesidir. Bu ödemeler yapılmadan önce avukatınız geçerli bir teminatın mevcut olduğunu ve adınıza düzenlendiğini teyit eder.
Mesele yalnızca parayı nereye gönderdiğiniz değildir. Her önemli ödemeden önce avukatınız parayı neden gönderdiğinizi, kime gönderdiğinizi ve hangi koşullarda gönderdiğinizi kontrol eder. Bu önemlidir; çünkü bu piyasada gerçekte meydana gelen dolandırıcılık vakaları dramatik olmaktan ziyade sıradandır: satıcının satma hakkı olmayan bir ilan, kendisini malik olarak gösteren biri, sahte bir vekaletname, banka bilgilerinin değiştiğini bildiren bir e-posta. Tüm bunları kapsayan kural basittir. Önce avukatınızla veya bizimle kontrol etmeden hiç kimseye ödeme yapmayın.
Geliştirici inşaatı hiç tamamlamazsa parama ne olur?Banka teminatının amacı budur ve avukatınızın herhangi bir aşamalı ödeme yapılmadan önce bunu doğrulamasının nedeni de budur. Korumanın geliştiricinin iflas etmesiyle sınırlı olmadığını da bilmekte fayda vardır: inşaat sözleşmenizdeki tamamlanma tarihini aşarsa aynı teminat geçerli olur. Avukatınız, teminat kapsamındaki hükümlerin taşınmazınız için tam olarak ne ifade ettiğini size açıklayacaktır.
Sizin için hiç bulmadığımız bir taşınmaza ait sözleşme
Bizimle hiçbir ilgisi olmayan bir taşınmaz için elinizde hâlihazırda bir rezervasyon formu, arras sözleşmesi veya geliştiricinin standart satın alma sözleşmesi bulunabilir. Yine de bize gönderin. Müvekkilimiz olmak zorunda değilsiniz ve satın alma işlemine dahil olmamız gerekmiyor.Biz avukat değiliz; bu nedenle bir belgenin hukuken sağlam olduğunu söylemeyiz. Biz, bu sözleşmeleri sürekli alıcının tarafından okuyan kişileriz; bu, farklı ve yararlı bir şeydir.
- Ne için okuyoruzHukuki incelemede bir şey bulunursa kaporanıza ne olur. Son tarihlerin sizi gerçekte neye bağladığı. Cayılmanın size neye mal olacağı ve aynı maliyetin karşı taraf için de geçerli olup olmadığı. Yeni yapıda banka teminatının belirtilip belirtilmediği ve kimin adına düzenlendiği.
- Size ne kazandırırHangi maddelerde ısrar edeceğimiz, hangilerini mevcut haliyle imzalamayacağımız ve belgenin bu sahil bölgesi için olağan mı yoksa sıra dışı mı olduğu. Buna, içinde itiraz etmeye değer hiçbir şey görmediğimiz durumlar da dahildir.
- Nerede dururuzHukuki görüş bildirmeyiz ve hiçbir belgeyi onaylamayız. Belgenin bir avukat gerektirdiği yerde bunu söyleriz; ayrıca sizi hem bizden hem de satıcıdan bağımsız bir avukatla görüştürebiliriz.
- Ne zaman gönderilmeliPara hareket etmeden önce. Kapora ödendikten sonra soru, neyin değiştirileceği olmaktan çıkar ve hâlâ neyin geri alınabileceğine dönüşür. Bu, sorulabilecek çok daha kötü bir sorudur.
Hukuki incelemenin kapsamadıkları
Yalnızca nelerin kontrol edildiğini listeleyen bir sayfa, sessizce her şeyin kontrol edildiğini söylemektedir. Oysa durum böyle değildir ve boşlukların adını koymak önemlidir; çünkü bunların her biri başkasının yaptığı gerçek bir kontroldür.
Kolayca karıştırılanlarBunu gerçekte kim yapar
- Banka değerlemesi
- Bankanın değerleme uzmanı banka için çalışır ve mülkü ipotek amacıyla fiyatlandırır. Kusur tespit etmek onun görevi değildir. Bu, teknik bir ekspertiz değildir ve onun yerine geçmez.
- Binanın durumu
- Bir yapı uzmanı veya mimar binanın yapısını, çatıyı, nem durumunu, tesisatları ve havuzu inceler ve tespit ettiklerini raporlar. Eski mülklerde, aksi takdirde taşındıktan sonra ortaya çıkacak sorunları tespit eden inceleme budur.
- Teslimde yeni yapıdaki kusurlar
- Teslimdeki snagging listesi, kendine özgü zamanlaması olan ayrı bir iştir. Bazı projelerde mülkiyet devrinden önce, bazılarında ise sonra gerçekleştirilir; bu durum geliştiriciye bağlıdır.
- Satın alma iyi bir fikir mi
- Avukat, hukuki durumun sağlam olup olmadığını yanıtlar. Fiyatın, aynı bütçeyle yakın çevrede alınabilecekler karşısında makul olup olmadığı ve yan tarafa ne inşa edilmesine izin verildiği ise bizim işimizin parçasıdır.
- Hiçbir şeyin ters gitmeyeceğine dair garanti
- Tamamlanmış bir inceleme bir vaat değildir. Doğrulanabilecek hususların doğrulandığını ve nelerin bulunduğunu gösterir. Her madde her mülk için geçerli değildir ve avukat, belirli işlemle ilgili hususları kontrol eder.
Avukatın kontrol ettikleri
Bu, üzerinde çalıştığımız listedir. İlk grup her mülkte uygulanır. İkinci grup yalnızca yeni yapıda, ilk gruba ek olarak uygulanır ve projenin arkasındaki şirketle olduğu kadar mülkün kendisiyle de ilgilidir.| Neler kontrol edilir | Bununla neden ilgileniyoruz | Burada bir sorun ne anlama gelir |
|---|---|---|
| Her mülk için | ||
| Mülkiyet | Mülkün gerçek sahibinin kim olduğu ve tapu kaydındaki kişinin onu satan kişiyle aynı olup olmadığı. | Satıcının devredemeyeceği bir şeyi ondan satın almış olurdunuz. |
| Takyidatlar ve icra işlemleri | Taşınmaz üzerine kayıtlı ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar. | Satıştan sonra da devam eden bir takyidat, önceki malike değil mülke bağlıdır. |
| İrtifaklar ve kısıtlamalar | Mülk üzerinde kayıtlı geçiş hakları ve diğer kısıtlamalar. | Mülkle birlikte geldiğini varsaydığınız bir şeyin ortak kullanıma tabi veya kısıtlı olduğu ortaya çıkar. |
| Site borçları | Ödenmemiş ortak giderler ve imza öncesinde kat malikleri topluluğundan alınması gereken bir belge. | İspanya'da borçlar kişiyi değil, mülkü takip eder. Ödenmemiş ortak giderler, vergiler veya cezalar size geçebilir; tutar bazen on binlerce euroya ulaşabilir. |
| IBI ve yerel yükümlülükler | Yıllık emlak vergisi ve ilgili yerel harçlar. | Aynı kural geçerlidir: yükümlülük mülkle birlikte devredilir. |
| Kadastroya karşı sicil kaydı | Registro de la Propiedad ile Catastro'nun aynı taşınmazı tanımlayıp tanımlamadığı. | İki kaydın birbiriyle uyuşmaması yaygındır ve genellikle düzeltilebilir; ancak bunu imzadan önce tespit etmek, sonrasına göre çok daha ucuzdur. |
| Yapı mevzuatına uygunluk | Orada bulunan yapının izin verilen yapı olup olmadığı ve değişikliklerin kayıt altına alınıp alınmadığı. | Kayıtsız bir eklenti, en sık rastlanan tespitlerden biridir ve ikinci el konutları, ipotekleri ve bazen de altyapı hizmetlerini etkiler. |
| licencia de primera ocupación | Mülk için ilk kullanım ruhsatı. | Bunun olmaması hâlinde bir mülkte yasal olarak oturulamaz veya mülk kamu hizmetlerine bağlanamaz ve mülkü daha sonra satmak çok daha zor olur. |
| Topluluk kuralları ve kiralama | comunidad tüzüğü, mevcut kira sözleşmeleri ve bu mülk ile belediye için kullanım ve kiralama kuralları. | Bir mülk satın almak için tamamen yasal olabilir, ancak kısa süreli tatil amaçlı kiralama kısıtlamasına tabi olabilir. Satın alma nedenlerinizden biri kiralamaksa, bu satır satın almanın hâlâ mantıklı olup olmadığını belirler. |
| Yeni yapı için de | ||
| Geliştirici | Projenin arkasında kim var ve daha önce gerçekte neleri tamamladılar? | Bu kıyıda birçok geliştirici yenidir ve bazıları için bu ilk projedir. Taahhütte bulunmadan önce bunu bilmek, sonradan öğrenmekten daha iyidir. |
| Yapı ruhsatı | İnşaatın yasal olarak devam etmesine izin veren yapı ruhsatı. | Doğru ruhsatlar olmadan inşaata başlanması, bu listedeki en kötü durumdur. |
| Arsanın sınıflandırması | Arsanın suelo urbano, yani kentsel ve yapılaşmaya elverişli olarak sınıflandırılmış olması. | Koruma altındaki veya kırsal arazi, size satılmakta olan mülkten farklı bir satın alma anlamına gelir. |
| Banka teminatı | Yaptığınız her aşamalı ödemeyi kapsayan, adınıza düzenlenmiş geçerli bir teminat veya sigorta poliçesi. | İnşaat tamamlanamazsa paranızı geri almanızı sağlayan koruma budur. Avukatınız, geliştiricinin grup poliçesini değil, adınıza düzenlenmiş bireysel sertifikayı talep eder. |
| Sözleşmedeki satışın tamamlanma tarihi | Projenin ne zaman onaylanmasının beklendiği ve belgelerin bu tarihi destekleyip desteklemediği. | İnşaat sözleşmenizdeki tarihi aşarsa teminat yine geçerlidir; bu nedenle orada yazılı tarih, broşürdeki tarihten daha önemlidir. |
| Onay ve iskân ruhsatı | İnşaatın sonunda: işlerin tamamlandığına dair sertifika ve ilk kullanım ruhsatı. | Bunlar, tamamlanmış bir binayı yasal olarak oturabileceğiniz ve su ile elektriğe bağlayabileceğiniz bir binaya dönüştürür. En sonunda düzenlenirler; yeni yapılarda gecikmeler genellikle bu aşamada yaşanır. |
Avukat satın alma sürecine ne zaman dâhil olur?
İlk görüşmeden anahtarların teslimine kadar satın alma süreci toplam on beş adımdan oluşur. Bunların dördü bu sayfada ele alınır: avukatla tanışmak ve vekâletname düzenlemek, rezervasyon, incelemenin kendisi ve bunu izleyen bağlayıcı sözleşme. Sıralama göründüğünden daha önemlidir; çünkü inceleme rezervasyondan sonra yapılır, önce değil.15 adımın 7, 8, 9 ve 11. adımları
- Avukatla görüşme ve vekaletnameMantıklı olduğu her zamanİsterseniz siz hâlâ buradayken sizi bağımsız bir avukatla tanıştırabiliriz. Hukuki veya vergisel sorularınızı kendisiyle yüz yüze görüşebilirsiniz: nasıl satın alacağınız, mülkü şahsen mi yoksa bir şirket aracılığıyla mı edineceğiniz ve durumunuza özgü diğer tüm konular. Mülkün kimin adına tescil edileceği de avukat ve vergi danışmanıyla yapılacak bu görüşmede ele alınmalıdır; çünkü bu konu ileride mirası, vergileri ve satışı etkileyebilir. Devam etmeye karar verirseniz aynı zamanda Noter huzurunda vekâletname imzalayabilirsiniz. Henüz satın alma aşamasında olmanız gerekmez. Vekâletname çok önceden hazırlanabilir ve sürecin geri kalanını önemli ölçüde kolaylaştırır. Ayrıca kendi ülkenizde de imzalanabilir, ancak bu genellikle ek formaliteler, apostil ve tercüme gerektirir.
- RezervasyonDoğru taşınmazı bulduğunuzdaRezervasyon, mülkü piyasadan çeker ve avukat hukuki incelemeyi yürütürken mülkü sizin için tutar. Rezervasyon sözleşmesi, incelemede bir sorun bulunması hâlinde Kapora için ne olacağı da dâhil olmak üzere koşulları açıkça belirtmelidir. Rezervasyondan önce her şeyi doğrulayabilmemiz mümkün değildi. Hukuki incelemenin onu izlemesinin nedeni tam olarak budur.New buildGeliştiriciyle bir rezervasyon sözleşmesi. Tutar projeye göre değişir.ResaleBir rezervasyon Kaporası ve üzerinde anlaşılmış koşullar. Fiyat, son tarihler ve varsa mobilyalar da burada kararlaştırılır.
- Hukuki incelemeGenellikle 2 ila 4 haftaRezervasyondan sonra ayrıntılı inceleme başlar. Bağımsız avukat, devam etmenizi önermeden önce mülkün hukuki durumunu ve satın alma koşullarını inceler. Mülkün türüne bağlı olarak bu inceleme mülkiyeti, takyidatları ve borçları, yapı ruhsatlarının ve inşaatın hukuka uygunluğunu, Kat malikleri topluluğu borçlarını, comunidad kurallarını, kullanım veya kiralama kısıtlamalarını, ilgili vergileri ve belgeleri kapsar. Bu sürecin olması gerekenden uzun sürmesinin nedeni neredeyse hiçbir zaman hukuki iş değildir. Asıl sorun, henüz ulaşmamış belgelerdir; takip ettiğimiz kısım da budur.New buildGeliştirici, arsa ve proje, lisanslar ve izinler, sözleşme belgeleri ve ilgili banka teminatları.ResaleTapu sicili, takyidatlar ve borçlar, belgeler, değişikliklerin hukuka uygunluğu, Kat malikleri topluluğuna karşı yükümlülükler ve ilgili diğer kısıtlamalar.
- Bağlayıcı sözleşmeBaşarılı incelemeden sonraİşlemin tamamlanmasına ilişkin koşulları, son tarihleri, ödemeleri ve anlaşmaya uyulmamasının sonuçlarını belirleyen sözleşme ancak bu aşamada hazırlanır. Hukuki inceleme tamamlanmadan bu sözleşmeye geçmenizi önermeyiz. Daha önce üzerinde anlaşılmış olan hususlar sözleşmeye yazılmalıdır ve bunun doğrulanması avukatınıza aittir.New buildÖdeme takvimini geliştirici belirler. İnşaat sırasında birkaç ödeme yapılmasını veya daha büyük bir payın yalnızca satışın tamamlanması sırasında ödenmesini gerektirebilir. Kesin yapı projeye bağlıdır.ResaleGenellikle bir arras sözleşmesi ve ek bir Kapora söz konusu olur. Caymanın sonuçları da dâhil olmak üzere koşullar sözleşmenin kendisinde belirtilir.
Hukuki süreç, iki farklı yaklaşım
Aynı satın alma, aynı hukuk ve aynı avukat çalışması, iki farklı şekilde ele alınır.| Kendiniz | Arevont ile | |
|---|---|---|
| Size avukatı kim önerir? | Çalıştıkları bir avukatı önerirler. | Bağımsız bir hukuk bürosu öneririz veya kendi avukatınızı getirirsiniz. |
| Onlar için yönlendirmenin değeri | O avukatın yönlendirme için ödeme yapıp yapmadığını bilmenizin hiçbir yolu yok. | Önerdiğimiz hukuk bürosundan hiçbir şey almıyoruz ve ne zaman sorarsanız bunu açıkça belirteceğiz. |
| Rolleri nedir | Rolleri belirli bir taşınmazı satmaktır. | Bizim rolümüz, onu satın almanın mantıklı olup olmadığını öğrenmektir. |
| Evrak işini kim takip eder | Siz, başka bir ülkeden, size ait olmayan bir dilde ve acele etmek için hiçbir nedeni olmayan satıcı tarafına karşı bunu yaparsınız. | Biz ise kıyıda, faydalı olduğu durumlarda şahsen yaparız. Hukuki incelemedeki gecikmenin çoğu, henüz ulaşmamış belgelerden kaynaklanır. |
| Dil | İletişim genellikle İspanyolca veya İngilizce yürütülür. | Size tüm süreç boyunca rehberlik eder ve İspanyolcayı sizin için okuruz. |
| İnceleme bir şey bulduğunda | Bunun sizin için ne anlama geldiğini açıklayan kişinin aynı zamanda satışı tamamlaması gerekir. | Bir taşınmazın kötü bir seçim olduğunu ve nedenini size söyleriz. Bu nedenle anlaşmayı kaybetsek bile. |
| Satış tamamlanınca | Satış tamamlandıktan sonra onların rolü genellikle sona erer. | Anahtarları aldıktan sonra bile yanınızda kalırız. |
495.000 € değerindeki Mijas dairesinde kimsenin bahsetmediği oylama
Daire, bütçeye ve müşterinin onu kullanma biçimine uygundu; kısa dönemli kiralama da planın bir parçasıydı. Daire zaten rezerve edilmiş ve kapora ödenmişti. Bu durum, incelemenin neden rezervasyonu takip ettiğini ve Rezervasyon sözleşmesinin ifadelerinin neden bu kadar önemli olduğunu açıklıyor.- Müşterinin satın aldığı şeyBütçeye ve amaçlanan kullanıma uygun bir daire; satın alma nedenlerinden biri kısa dönemli kiralamaydı. Taşınmaz zaten rezerve edilmiş ve rezervasyon kaporası ödenmişti.
- BulduklarımızAvukatla birlikte çalışırken, rezervasyondan kısa süre sonra Kat malikleri topluluğunun bir toplantısı yapılacağını ve gündemde kısa dönemli kiralamaya ilişkin bir oylama olduğunu öğrendik. Satın almanın anlamlı olup olmadığı, ilanda hiçbir yerde yer almayan bir bilgiyle belirlenecekti.
- YaptıklarımızTaşınmaz zaten rezerve edilmiş olduğu için sürece basitçe devam etmenizi önermedik. Oylamanın sonucunu bekledik.
- Ne olduOylama, müşterinin güvendiği şeye izin vermedi; bu nedenle devam etmemenizi önerdik. Rezervasyon kaporası iade edildi ve müşteri anlaşmadan çekildi.
Müşteri yalnızca kötü bir satın almadan kaçınmadı. Rezervasyon kaporasını da kaybetmedi.
Size maliyeti ne kadar?
- Alıcı0 €Koordinasyon hizmetimiz ücretsizdir. Satın alma sürecinin hiçbir aşamasında ücret almayız ve satın almamaya karar verirseniz de ücret talep etmeyiz.
- AvukatÜcreti doğrudan hukuk bürosuna siz ödersiniz. Önerdiğimiz hukuk bürosu, KDV dahil satın alma bedelinin yaklaşık %1'i kadar ücret alır; bu ücret saatlik sayaç yerine tüm işi kapsar.
- Avukat önerisiHiçbir şey. Hukuk bürosunu önermemiz karşılığında hukuk bürosundan komisyon veya başka bir ödül almıyoruz.
Avukatın ücretini siz ödersiniz, biz değiliz; bu ücret, İspanya'daki bir satın alma işleminde önceden gerçekten öngörülebilen birkaç kalemden biridir. KDV dahil yaklaşık %1 oranında bu ücret, 350.000 € tutarındaki bir satın almada yaklaşık 3.500 €, 500.000 € tutarında yaklaşık 5.000 € ve 1.000.000 € tutarında yaklaşık 10.000 € eder. Ücret saatlik fatura yerine bedelin bir oranı olduğu için, karmaşık olduğu ortaya çıkan bir inceleme daha yüksek bir faturaya dönüşmez.Bu ücret, incelemeden daha fazlasını da kapsar. Önerdiğimiz hukuk bürosu NIE işleminizi, İspanya'daki banka hesabınızı, kamu hizmetlerini ve konut sigortasını, taşınmazı kiraya vermeyi düşünüyorsanız turist lisansını ve sonrasında yıllık mukim olmayan kişi ile kira vergisi beyannamelerini yürütür. Burada ihtiyacınız olan işlemlerin çoğu için beş ayrı kişi yerine güvendiğiniz tek bir iletişim noktanız olur.Kendi koordinasyon hizmetimiz ücretsizdir ve satın almamaya karar verirseniz de ücretsiz kalır. Arama, gösterimler veya harcadığımız zaman için hiçbir ücret almayız. Tek istisna, satıcıya veya geliştiriciye önceden ödenmiş bir Rezervasyon ücretidir. Bunun iade edilip edilmeyeceğini ve hangi koşullarda iade edileceğini, herhangi bir ödeme yapmadan önce bilirsiniz.
Bir hukuk bürosunu önermemiz karşılığında komisyon veya başka bir ücret almayız. Diğer hukuk bürolarına da bunu sorun. Verecekleri yanıt, nasıl olduklarının bir göstergesidir.
Hukuki inceleme neyi yapamaz
Tamamlanmış bir inceleme garanti değildir. Doğrulanabilenlerin doğrulandığını ve nelerin bulunduğunu size bildirir. Her unsur her taşınmaz için geçerli değildir ve avukat, söz konusu işleme özgü olan hususları inceler.Rezervasyon, her şeyin zaten incelendiği anlamına gelmez. Rezervasyondan önce her şeyi doğrulayamıyoruz; incelemenin onu takip etmesinin ve Rezervasyon sözleşmesinde incelemenin bir sorun bulması hâlinde kaporanızın başına ne geleceğinin belirtilmesi gerekmesinin nedeni tam olarak budur. Kaporanın iade edilip edilmeyeceği, sözleşmenin ifadelerine bağlıdır ve geliştiriciye ve satıcıya göre değişir. Hiç kimse size önceden iade edileceğine dair söz veremez.İncelenebilecek hususları inceler, bulduklarımızı ve bunların satın alma açısından ne anlama geldiğini size bildiririz. Önemli bir husus uygun çıkmazsa, satın almaya zaten karar vermiş olsanız bile devam etmemenizi öneririz. Bunu, ücret alacağımız işlemlerde de yaptık.Bu sayfanın kendisi için de bir sınır vardır. İspanya'daki kurallar değişir ve bölgeye, taşınmaz türüne ve kullanım şekline göre farklılık gösterir. Burada okuduklarınızı, kendi satın alma işleminize yönelik incelemenin yerine geçmeyen, ilkelerin açıklaması olarak değerlendirin. İşleminiz, o tarihte yürürlükte olan kurallara ve söz konusu taşınmazın belgelerine göre yürütülür.
Hukuki inceleme hakkında en sık sorulan sorular
- Hukuki inceleme rezervasyondan önce mi, sonra mı yapılır?
- Sonra. Rezervasyon, taşınmazı piyasadan çekerek avukatın, bu arada başka birinin satın alması riski olmadan ayrıntılı incelemeyi yürütmesini sağlar. Rezervasyon, taşınmazı körü körüne satın aldığınız anlamına gelmez; sizi koruyan Rezervasyon sözleşmesidir. Sözleşmede, inceleme ciddi bir sorun bulursa kaporanın başına ne geleceği belirtilmelidir.
- Hukuki inceleme ne kadar sürer?
- Genellikle rezervasyondan itibaren 2 ila 4 hafta sürer. Süreyi uzatan şey neredeyse hiçbir zaman hukuki çalışma değildir. Gecikmeye, satıcı tarafından, geliştiriciden veya Kat malikleri topluluğu yöneticisinden henüz ulaşmamış belgeler neden olur; bunları takip etmek avukatın değil, bizim görevimizdir.
- Avukat bir sorun bulursa rezervasyon kaporası iade edilir mi?
- Bu, Rezervasyon sözleşmesi metnine bağlıdır ve geliştiriciye ve satıcıya göre değişir. Rezervasyon, garanti sistemi dışında yapılan tek ödemedir; bu nedenle düşük tutarlı olmalı ve sözleşmede iade koşulları açıkça belirtilmelidir. Bu yüzden avukat, para çıkmadan önce sözleşmeyi okur, sonrasında değil.
- Önceki malikin borçlarını miras alabilir miyim?
- Bir mülke bağlı bazı borç ve yükümlülükler yeni malike geçebilir; bu nedenle inceleme yalnızca satıcıyı değil, mülkü de kapsar. İspanya'da borçlar kişiyi değil, mülkü takip eder; dolayısıyla ödenmemiş site aidatları, vergiler veya cezalar size geçebilir. Avukat, site yönetimindeki durumu kontrol eder ve imza öncesinde ilgili belgeleri talep eder.
- Kendi avukatıma ihtiyacım var mı, yoksa sizin avukatınız yeterli mi?
- Geliştiriciyi veya satıcıyı değil, sizi temsil eden bağımsız bir avukata ihtiyacınız vardır. Genellikle Costa del Sol'da faaliyet gösteren bağımsız bir İspanyol hukuk firması olan Malaga Solicitors'ı öneriyoruz ve bunun karşılığında komisyon almıyoruz. Bunun yerine kendi İspanyol avukatınızı getirmekte özgürsünüz; her iki durumda da avukat sizin adınıza hareket eder.
- Mülk kimin adına olmalı?
- Sizin adınıza, her iki eşin adına veya aile ve mali durumunuza bağlı olarak başka bir şekilde. Tek bir doğru cevap yoktur. Mülkün nasıl sahiplenildiği ileride mirası, vergileri ve satışı etkileyebilir. Bu nedenle kararın satın alma sözleşmesinden önce, noterde değil, avukat ve vergi danışmanıyla birlikte verilmesi daha uygundur. Çift olarak satın alıyorsanız, çocuklarınız varsa, İspanya'da önemli varlıklarınız bulunuyorsa veya bir şirket üzerinden satın almayı düşünüyorsanız, bunu en başta avukata bildirin.
- Hukuki işlemler için İspanya'ya gelmem gerekir mi?
- İncelemenin kendisi için gerekmez. Vekaletname ile avukat, noterdeki imza da dahil olmak üzere sürecin büyük bölümünü yürütebilir. Yine de en az bir kez gelmenizi tercih ederiz. Vekaletnameyi burada bulunduğunuz sırada düzenlemek, genellikle ek formaliteler, apostil ve çeviri gerektiren kendi ülkenizden düzenlemekten daha kolaydır.
- Hukuki incelemenin maliyeti ne kadar ve ücretini kim öder?
- Ücreti bize değil, doğrudan hukuk firmasına ödersiniz. Önerdiğimiz firma, KDV dahil satın alma bedelinin yaklaşık %1'i kadar ücret alır ve bu ücret yalnızca incelemeyi değil, tüm işi kapsar. Bu ücretten pay almayız.
