İspanya'da gayrimenkul satın alırken Satın alma sözleşmesi
30 saniyede
İspanya'da yeniden satış işleminde, fiyatın 10 ila 20 %'si tutarında teminat içeren bir arras sözleşmesi kullanılır. İspanyol hukuku, işlem gerçekleşmezse farklı sonuçları olan üç tür arras sözleşmesini tanır. Sözleşme türü açıkça belirtilmelidir, çünkü hiçbir şey yazmıyorsa varsayılan tür alıcı için en kötü olandır.
| Arras penitencialesMedeni Kanun 1454. madde | Arras confirmatoriasSessiz varsayılan hüküm | Arras penalesHibrit tür | |
|---|---|---|---|
| Nedir? | Sabit bedelle cayma hakkı | Olağan kısmi ödeme | Cezai şart ve satışı zorlama hakkı |
| Cayarsanız | Kaporanızı kaybedersiniz | Tamamlanması için yine dava açabilirler | Cezayı ödersiniz, satış yine zorlanabilir |
| Cayarlarsa | İki katını iade ederler | Tamamlanması için dava açabilirsiniz | Cezayı öderler, satış yine zorlanabilir |
| Şu durumda seçin | Bilinen bir bedelle kolayca çıkmak istiyorsunuz | Taraflardan hiçbiri caymayı planlamıyor | Sıradan bir kaporaya kıyasla caymayı daha fazla caydıran bir şey istiyorsunuz |
Hangi sözleşmeyi imzalarım ve caymam gerekirse ne olur?
Bir contrato de arras imzalarsınız. Caymanız hâlinde ne olacağı tamamen sözleşmede belirtilen üç yasal türden hangisine bağlıdır. Contrato de arras, ikinci el konut satışlarında kullanılan özel bir güvence bedeli sözleşmesidir. Alıcı ve satıcı bunu noter huzuruna çıkmadan önce imzalar ve sözleşme, taraflardan biri anlaşmayı iptal ederse uygulanacak cezayı belirler. Kapora, rezervasyondan sonra gelen ve her iki tarafı da satışa bağlayan önemli ödemedir; İspanya'daki uygulamada, cayabileceğiniz bir kısmi ödeme olarak değil, güvence bedeli olarak kabul edilir. arras, Çekya'daki kapora ile aynı değildir. Kararlaştırılan türe bağlı olarak caymak alıcının kaporayı kaybetmesine, satıcının ise bu tutarın iki katını ödemesine neden olabilir. Bu sonuç, "kapora" kelimesinin yabancı bir okuyucuda uyandırabileceğinden çok daha ağırdır.Medeni Kanun'un 1454. maddesi, çoğu sözleşmede kullanılan türü, yani arras penitenciales türünü açıklar. Alıcı cayarsa kaporayı kaybeder. Satıcı cayarsa kaporanın iki katını geri ödemek zorundadır. Bu tür, taraflardan herhangi birinin sabit bir bedel karşılığında basitçe caymasına izin verir. İki tür daha vardır ve bunlar oldukça farklı şekilde işler. Her üç türün tamamını bu paragrafın yanında görebilirsiniz.Sözleşme hangi türün geçerli olduğunu belirtmiyorsa, İspanyol mahkemelerinin genellikle arras confirmatorias türünü varsayılan kabul ettiği söylenir. Bu tür, kapora bedeli karşılığında basitçe caymanıza izin VERMEZ. Bu varsayılan kural hukuki yorumlarda yaygın biçimde tekrarlanır. Ancak 1454. madde yalnızca arras penitenciales türünü düzenler ve sözleşme sessiz kaldığında varsayılan olarak ne olacağını belirtmez. Gerçek varsayılan kural, resmî BOE hukuk metniyle doğrulanmış değildir. Alıcı açısından en güvenli yaklaşım, bir avukat aksini doğrulayana kadar confirmatorias türünün geçerli olduğunu varsaymaktır. Türün varsayıma bırakılmaması, sözleşmede açık bir cümleyle belirtilmesi tam olarak bu nedenle gereklidir.
Hangi tür arras talep etmelisiniz?Arras penitenciales, belirli bir bedel karşılığında cayabilmek sizin için önemliyse tercih edilmelidir. Bu aynı zamanda İspanyol emlakçıların ve avukatların alışkanlık gereği en sık kullandığı türdür. Bu nedenle uygulamada genellikle avukatınızdan sözleşmede bu ifadenin yer aldığını teyit etmesini istersiniz; olağan dışı bir şey talep etmiş olmazsınız.
Yeni yapı farklı mıdır?
Evet. Yeni inşa edilmiş bir yapıda rezervasyondan sonra gelen belge genellikle "arras" değil, özel satın alma sözleşmesi (contrato privado de compraventa) olarak adlandırılır. Yukarıda belirtilen Medeni Kanun maddeleri bu sözleşmeye uygulanmaz. Bina ruhsatının verildiği andan itibaren, yapı tamamlanmadan önce geliştiriciye yaptığınız her ödeme, yetkili bir banka veya sigortacı tarafından adınıza düzenlenen banka teminatı veya sigorta poliçesiyle güvence altına alınmalıdır. Geliştirici zamanında teslim etmezse teminat, ödediğiniz her avroyu yasal faiziyle birlikte geri almanızı sağlar. Bu, depozitonun iki katına çıkarılmasından farklı bir koruma türüdür. Yeni inşa edilmiş bir yapının tamamlanmasına ulaşmak, projenin kendi aşamasına bağlı olarak genellikle 2 ay ile 3 yıl arasında sürer.Bugün uygulanan düzenleme, Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación kanununun, Ley 20/2015 ile değiştirilen birinci ek hükmüdür (disposición adicional primera). Daha eski bir kanun olan Ley 57/1968 daha önce bu konuyu düzenliyordu ve internetteki birçok eski kaynakta hâlâ adı geçmektedir. Bu kanun 1 Ocak 2016 tarihinde yürürlükten kaldırıldı ve içeriği yukarıda belirtilen hükme aktarıldı. Bir sözleşmede veya danışmanın açıklamasında hâlâ 1968 tarihli kanuna atıf yapılıyorsa, yürürlükten kaldırılmış bir kanuna atıf yapılıyor demektir. Bunun zararsız bir kısaltma olduğunu varsaymak yerine bu hususa dikkat etmek gerekir.
| İkinci el konutlararras | Yeni yapıÖzel alım satım sözleşmesi | |
|---|---|---|
| Uygulanacak hukuk | Medeni Kanun, 1454. madde | LOE, birinci ek hüküm |
| Bu aşamadaki tipik tutar | Fiyatın 10 ile 20 %'si | Müteahhidin ödeme takvimine göre belirlenir |
| Teslim edemezlerse | Arras penitenciales belirtilmişse kapora iki katı iade edilir | Teminat kapsamında her ödeme, yasal faiziyle birlikte tamamen iade edilir |
| Avukatınız önce neyi kontrol eder | Sözleşmede arras türünün belirtilmiş olması | Ödemelerinize özel gerçek bir banka teminatı sertifikasının bulunması |
Sözleşmeyi imzalamaktan anahtarları almaya kadar ne kadar sürer?
İkinci el bir mülkte rezervasyondan anahtar teslimine kadar tüm yolculuk genellikle 1 ile 3 ay sürer. Arras sözleşmesi, genellikle bu sürenin ortalarında, yaklaşık 2 ile 4 hafta süren yasal durum tespiti tamamlanıp sonuçlandıktan sonra imzalanır. Yeni inşa edilmiş bir yapıda aynı yolculuk, takvimde sabit bir süreye değil projenin ne kadar ilerlediğine bağlı olduğu için 2 ay ile 3 yıl arasında çok daha uzun sürer.Her iki yöntemde de imzalamadan önce sözleşmeyi bir avukata inceletmenin maliyeti genellikle fiyatın yaklaşık ~1 %'idir. Bu, söz konusu olanla karşılaştırıldığında küçük bir maliyettir: depozitonuzun, iki katına çıkarılmış olsun veya olmasın, geri dönüp dönmeyeceğini belirleyen bir belge.
Bu aşamada ne gibi sorunlar çıkar ve avukat bunları ilk olarak nasıl fark eder?
Burada ortaya çıkan sorunların neredeyse hiçbiri olağan dışı değildir. Genellikle kısa bir listedeki sıradan hatalardan biri söz konusudur. Bunların her biri imzadan önce kolayca fark edilebilir, ancak sonradan düzeltilmesi pahalıya mal olur.
- En yüksek riskSözleşmede hangi arras türünün geçerli olduğu belirtilmemişGenellikle confirmatorias olarak yorumlanır; bu da kapora bedelini ödeyip kolayca caymanıza izin vermez.What to do insteadMetinde "penitenciales" kelimesinin veya istediğiniz türün yazılı olduğunu teyit edin.
- İtiraz edilmesi gereken noktaKapora doğrudan satıcının kendi hesabına yatırılırSatıcı parayı zaten harcadıysa, kaporanın iki katının ödenmesine ilişkin mahkeme kararı paranın geri alınmasıyla aynı şey değildir.What to do insteadBunun yerine, özellikle satıcı kaporanın iki katını geri ödemek zorunda kalabileceğinden, müşteri veya emanet hesabı talep edin.
- En yüksek riskYeni yapının banka teminatı "ödeme yaptığınız anda otomatik olarak" düzenleniyorTeminat, bina ruhsatı verildiği andan itibaren ödemelerinize özel olmalı ve adınıza düzenlenmelidir. Bu, şirketin verdiği genel bir taahhütten ibaret değildir.What to do insteadBireysel sertifikayı talep edin. Bir teminat sisteminin mevcut olduğuna dair pazarlama açıklamasını kabul etmeyin.
- İtiraz edilmesi gereken noktaSatışın tamamlanması için son tarihin kaçırılmasına herhangi bir sonuç bağlanmamışHerhangi bir sonuç bağlanmamış bir tarih, her iki seçenek bakımından da gerçek bir koruma sağlamaz. Bu yalnızca bir umuttur.What to do insteadKararlaştırılan tarih aşılırsa paranın ve işlemin akıbetinin ne olacağını sözleşmede belirtildiğinden emin olun.
Bağlayıcı sözleşmeyi imzalamadan önce teyit edilmesi gerekenler
Beş husus. Avukatınız bunları yalnızca bir kez okuyup güvenmekle yetinmemeli, kontrol etmelidir; çünkü bu sözleşme caymanın gerçek sonuçlarını belirler.- İkinci el konutta hangi arras türü belirtilmiş?Metinde "penitenciales" kelimesi veya kapora için cayma hakkını açıkça belirten eşdeğer bir ifade yer almalıdır; ima edilmesi yeterli değildir. Kötü bir versiyonda yalnızca genel olarak "arras"tan söz edilir ve türü hiçbir zaman belirtilmez.
- Kapora gerçekten nerede tutuluyorBir müşteri veya emanet hesabı, paranın doğrudan satıcının kişisel hesabına yatırılmasından daha güvenli bir konumdur; özellikle de satıcının daha sonra parayı iki katı olarak iade etmesi gerekebilecekse. Kötü bir versiyonda hiçbir hesap belirtilmez, yalnızca "satıcıya ödendi" denir.
- Yeni yapı için banka teminatı belgesiBelgede, genel bir şirket teminat broşürü değil, yetkili bir banka veya sigortacı tarafından düzenlenmiş şekilde ünitenizi ve özel ödemelerinizi belirtmelidir. Kötü bir versiyon, ekinde hiçbir sertifika bulunmadan "tüm ödemeler teminat altındadır" şeklinde bir pazarlama ifadesi içerir.
- Satışın tamamlanması için son tarih ve gecikme halinde ne olacağıHer iki yol da yalnızca taraflardan birinin fikrini değiştirmesi halinde ne olacağını değil, kararlaştırılan tarihin kaçırılması durumunda paraya ve işleme ne olacağını belirtmelidir. Kötü bir versiyonda tarih belirtilir, ancak tarihin kaçırılmasıyla ilgili herhangi bir sonuç yer almaz.
- İkinci el konutta yazılı olarak neler yer alıyor?Demirbaşlar, beyaz eşyalar ve ilan açıklamasında ima edilen, ancak escritura tarafından otomatik olarak devredilmeyen her şey. Bu, eksik bir öğenin eklenmesinin hâlâ uygun maliyetli olduğu, noter öncesindeki son belgedir. Kötü bir versiyonda, hiçbir kalem listelenmeden "görüldüğü haliyle" denir.
Bu, özel sözleşmenizi değil, hukuku açıklar.
Bu, 17 Ağustos 2026 tarihinde geçerli olan İspanyol sözleşme hukuku hakkında, yorumlardan kopyalanmadan ve orijinal kaynaktan okunarak hazırlanmış genel bir bilgidir. Önünüzde bulunan belge hakkında hukuki danışmanlık değildir. Hangi arras türünün geçerli olduğu, banka teminatı sertifikasının gerçek ve güncel olup olmadığı ve kaçırılan bir son tarihin gerçekte neye mal olacağı gibi soruların tümünü yalnızca özel sözleşmenizi inceleyen bağımsız bir avukat yanıtlayabilir.Bu sözleşmeyi biz hazırlamıyoruz ve sözleşmenin tarafı değiliz. Sağladığımız şey, imzalamadan önce bir avukatın sözleşmeyi okumasıdır. Ayrıca arras türünün veya teminat sertifikasının, herkesin birbiri hakkında yaptığı varsayımlardan ibaret değil, adı belirtilmiş ve kontrol edilmiş bir gerçek olmasını sağlarız.
Satın alma sözleşmesi hakkında en sık sorulan sorular
- Arras sözleşmesi, noterde imzalanan escritura ile aynı mıdır?
- Hayır. Arras sözleşmesi, alıcı ile satıcı arasındaki özel bir belgedir. Noter aşamasından önce ve noter hazır bulunmadan imzalanır. Kamuya açık escritura, yani escritura pública, daha sonra noterlikte imzalanır ve mülkiyeti devreden belge budur. Arras sözleşmesi, noter randevusunda uygulanacak şartları belirler.
- Satış, taraflardan hiçbirinin kontrol edemediği bir nedenle gerçekleşmezse arras kaporasına ne olur?
- Bu durum hakkında sözleşmenin kendisinde ne yazdığına bağlıdır. İyi hazırlanmış bir arras sözleşmesinin yalnızca "alıcı fikrini değiştirir" ve "satıcı fikrini değiştirir" durumlarını değil, daha fazlasını kapsamasının nedeni tam olarak budur. Alıcının davranışıyla ilgisi olmayan nedenlerle ipotek başvurusunun reddedilmesi gibi, taraflardan hiçbirinin kontrolünde olmayan bir neden, genel penitenciales varsayılan kuralına bırakılmak yerine kendine özgü bir maddeyle düzenlenmelidir.
- Bu aşamada ödenen fiyat yüzdesini müzakere edebilir miyim?
- Evet, 10 ile 20 % sabit bir kural değil, yaygın bir aralıktır. Kesin rakam, alıcı ve satıcının kendi aralarında kararlaştırdığı hususlardan biridir. Daha düşük bir rakam, penitenciales kuralı uyarınca işlemden çekilmeniz gerekirse riske atılan miktarı azaltır. Satıcı bunu daha güçlü bir taahhüt işareti olarak görürse daha fazlasını isteyebilir.
