Deneyiminizi iyileştirmek, site kullanımını analiz etmek ve kişiselleştirilmiş içerik sunmak için çerezleri kullanıyoruz.
Rehber
Costa del Sol bölgesinde kısa dönemli kiralama
Kısa dönemli kiralamanın mümkün olup olmadığına üç ayrı merci karar verir: Endülüs kuralları ve turizm sicili, ilgili belediyenin kısıtlamaları ve 3 Nisan 2025'ten bu yana, faaliyetin yeni başlatıldığı durumlarda kat malikleri kurulunun beşte üç çoğunlukla vereceği onay.
Bir mülkü kısa dönemli kiralamak amacıyla satın alır, ancak daha sonra buna izin verilmediğini öğrenirsiniz.
Gerçekte durum nasıl
Kısa dönemli kiralamanın mümkün olup olmadığına üç ayrı merci karar verir: Endülüs kuralları ve turizm sicili, ilgili belediyenin kısıtlamaları ve 3 Nisan 2025'ten bu yana, faaliyetin yeni başlatıldığı durumlarda kat malikleri kurulunun beşte üç çoğunlukla vereceği onay.
Bunu ne değiştirir
Yeni kural, kısa dönemli kiralamaya yeni başlayan mal sahipleri için geçerlidir. Daha önce mevcut olan durumlar hukuken farklı değerlendirilebilir ve geçiş durumları ana sayfada değil, rehberde ele alınmalıdır. Bina kısa dönemli kiralamaya izin vermiyorsa mülkü uzun dönemli kiraya verebilirsiniz, ancak Airbnb veya Booking üzerinden değil. Endülüs ayrıca kendi kısıtlamalarını getiren belediyelerde turizm siciline kayda izin vermeyeceğini belirtmektedir.
Bu konuda ne yapıyoruz
İkinci el konutta kat malikleri kurulu tüzüğünü inceler ve avukat bunları doğrular. Yeni yapıda ise geliştiriciye önceden buna izin verip vermediğini sorarız. Rezervasyondan önce, düşündüğünüz kiralamanın gerçekten mümkün olup olmadığını ve usulüne uygun şekilde kaydedilip kaydedilemeyeceğini kontrol ederiz.
30 saniyede
3 April 2025 tarihinden beri, bir kat malikleri topluluğu binada YENİ kısa süreli kiralama faaliyetlerine izin vermek için 3/5 çoğunlukla aktif olarak oy kullanmalıdır. Bu tarihten önce kural bunun tersiydi: malikler yasaklama yönünde oy kullanmadıkça kiralamaya izin veriliyordu. Bu gerçek ve güncel bir risktir, eski bir haber değildir.
Benzer iki Daire neden zıt sonuçlara sahip olabilir?
Bir mülkün fiyatı, büyüklüğü veya bitirme özellikleri, turistlere yasal olarak kiralanıp kiralanamayacağını göstermez. Birbirinden bağımsız olarak üç ayrı makam karar verir ve üçünün de onay vermesi gerekir.Bölge, turist sicilini, yani VUT sistemini kendisi yürütür. Şubat 2025'teki reformdan bu yana, bölgesel kayıt başvurusu yapılabilmesi için mülkün ayrıca mevcut bir belediye ruhsatına veya turist amaçlı kullanıma izin veren kullanım değişikliği beyanına sahip olması gerekir. 3 Nisan 2025'ten beri üçüncü bir koşul daha uygulanıyor: kendi kat malikleri topluluğunuz, binada yeni turistlere yönelik kiralama faaliyetini aktif olarak yetkilendirmek için maliklerin ve katılım paylarının beşte üç çoğunluğuyla oy kullanmalıdır. Bu tarihten önce varsayılan kural tersiydi; topluluğun bunu YASAKLAMAK için oy kullanması gerekiyordu ve sessizlik kiralamaya izin verildiği anlamına geliyordu. Artık sessizlik bunun tersini ifade ediyor.
1
Bölgesel kayıt (VUT)
Who decidesEndülüs Hükümeti
What it grantsKayıtlı turist kiralama numarası
If noDiğer ikisinden bağımsız olarak hiçbir yasal kısa dönemli kiralama yapılamaz.
2
Belediye ruhsatı veya kullanım değişikliği
Who decidesBelediye, 1/2025 sayılı KHK'den beri
What it grantsGayrimenkulün turistik kiralama amacıyla kullanım değişikliğine izin verildiğini doğrular
If noBölgesel kayıt başvurusu dahi yapılamaz.
3
Kat malikleri oylaması, 3/5 çoğunluk
Who decides3 Nisan 2025 itibarıyla kat malikleri topluluğunuz
What it grantsBinada YENİ turistik kiralama faaliyetine izin verir
If noBölge ve belediye izin verse bile kiralama bina düzeyinde engellenir.
Herhangi bir aşamadaki tek bir HAYIR, diğer ikisi ne karar vermiş olursa olsun tüm planı durdurur.
Bu yeni bir risk mi, yoksa her zaman geçerli olan bir şey mi?
Kat malikleri topluluğunun oylaması gerçekten yenidir; her zaman var olan ve yalnızca fark edilmeyen bir kural değildir. 3 Nisan 2025'ten önce, kat malikleri topluluğunun turistik kiralamayı yasaklamak için aktif olarak oylama yapması gerekiyordu; böyle bir oylama hiç yapılmadıysa kiralamaya basitçe izin veriliyordu. Bu tarihten itibaren yasa varsayılan durumu tersine çevirdi: Artık kat malikleri topluluğunun buna izin vermek için aynı beşte üç çoğunlukla aktif olarak oylama yapması gerekiyor. Konu hiç görüşülmeyen bir bina, artık sessizce izin verilen değil, varsayılan olarak yeni turistik kiralamaya izin verilmeyen bir binadır.3 Nisan 2025'ten önce yasal olarak turistik kiralama şeklinde faaliyet gösteren bir gayrimenkulün, genel olarak faaliyete başladığı kurallar çerçevesinde devam ettiği kabul edilir. Yeni oylamanın geriye dönük olarak uygulanması gerekmez. Bu nokta, madde madde incelenen asli metne değil, tutarlı hukuki değerlendirmelere dayanmaktadır. Özellikle kiralama geçmişi olduğu belirtilen ikinci el bir konut için, buna güvenmeden önce belirli bina bakımından kendi avukatınıza teyit ettiriniz.
3 Nisan 2025'ten önce3 Nisan 2025'ten beri
Turistik kiralamayı hiç görüşmeyen bir kat malikleri topluluğu, fiilen varsayılan olarak buna izin vermiş sayılıyordu.
Artık sessizlik tam tersi anlama gelir: YENİ turistik kiralama faaliyeti, maliklerin 3/5 çoğunlukla izin vermek üzere aktif olarak oy kullanmaması hâlinde engellenir.
Kat malikleri topluluğunun gerçek anlamdaki tek yetkisi kiralamayı yasaklamak için oylama yapmaktı; çoğu topluluk bunu yapma zahmetine girmedi.
Kat malikleri topluluğu artık her iki yönde de kararı belirleyen oylamayı yapıyor. Bu nedenle bir satıcının "kat malikleri topluluğunun itirazı yok" iddiası, varsayıma değil, bunu destekleyen gerçek tutanaklara dayanmalıdır.
Nisan 2025'te getirilen kat malikleri topluluğu oylaması kuralı, hâlihazırda dairesini kiraya veren bir maliki etkiler mi?Tutarlı hukuki değerlendirmeler, 3 Nisan 2025'ten önce yasal olarak turistik kiralama şeklinde faaliyet gösteren bir gayrimenkulün, yeni oylamanın geriye dönük uygulanmasına gerek olmadan mevcut dayanağı çerçevesinde devam ettiğini kabul etmektedir. Bu kılavuzda bu husus, asli hukuki metinle madde madde bağımsız olarak yeniden doğrulanmamıştır. Özellikle bir ikinci el konut ilanında, belgelendiğini görmediğiniz mevcut bir kiralama geçmişi iddia ediliyorsa, buna güvenmeden önce belirli bina bakımından bir avukat teyit etmelidir.
Bazı belediyeler bölge ve kat malikleri topluluğuna ek olarak bu faaliyeti daha fazla kısıtlıyor mu?
Málaga şehri, bölgesel kuralların ötesine geçmiştir. Ağustos 2025'te kesinleştirilen bir imar değişikliği, tarihi merkez ve birkaç merkezi bölge dahil olmak üzere adı belirtilen 43 mahallede yeni turistik kiralama kayıtlarını kalıcı olarak engellemektedir. Bunlar, turistik dairelerin hâlihazırda konutların yüzde 8'inden fazlasını oluşturduğu mahallelerdir. Konut arazilerinde yeni otel veya turistik kiralama ruhsatlarına ilişkin ayrı ve şehir genelindeki moratoryum, 16 Temmuz 2026'da kesin olarak onaylanmış olup üç yıl boyunca veya şehir imar planını yeniden düzenlemeyi tamamlayana kadar yürürlükte olacaktır. Bu önlemlerden önce yasal olarak kaydedilmiş bir turistik kiralama, olağan iskan, güvenlik ve vergi yükümlülüklerini yerine getirmeyi sürdürmesi koşuluyla devam eder.Costa del Sol'daki başka bir belediyenin benzer bir kısıtlama getirip getirmediği belediye belediye kontrol edilmelidir. Málaga örneğinden hareketle varsayım yapılamaz. Bu kılavuzda özellikle Marbella için doğrulanmış bir kısıtlama bildirilememektedir. Bu, Marbella'da hiçbir kısıtlama olmadığını doğrulamakla aynı şey değildir: dürüst cevap, durumun doğrulanmamış ve kesinleşmemiş olduğudur. Güvenmeden önce belirli bir adres bakımından güncel durumu belediye veya yerel bir avukat teyit etmelidir.
Kiralama fiilen mümkün olduğunda, bu durum kira geliri vergisi açısından ne anlama gelir?
Kiralamanın hukuken mümkün olup olmadığı ile gelirin nasıl vergilendirileceği iki ayrı sorudur. Yalnızca ikincisi kendi vergi mukimliğinize bağlıdır. AB veya AEA vergi mukimi, kendisiyle gerçekten bağlantılı giderleri düştükten sonra NET kira geliri üzerinden 19 % öder. AB veya AEA vergi mukimi olmayan yerleşik olmayan kişi ise standart kural uyarınca gider indirimi olmaksızın BRÜT gelir üzerinden 24 % öder. 2025 tarihli bir mahkeme kararı, gider indirimlerini AB dışındaki mukimlere de genişletecektir. Ancak devlet bu karara itiraz etmiş ve vergi idaresinin uygulaması değişmemiştir. Daha yüksek olan ve gider indirimi tanımayan rakam, bugün pratikte bu grup için uygulanandır.İlk üç aşama geçilene kadar bunların hiçbirinin önemi yoktur. Bir gayrimenkulü özellikle kiralama potansiyeli nedeniyle önermeden veya rezerve etmeden önce gerçek VUT durumunu ya da uygunluğunu, ilgili belediye kurallarını ve kat malikleri topluluğunun kendi tutanaklarını ve turistik kiralamaya ilişkin tutumunu kontrol ederiz. Bir ilanın veya emlak danışmanının sözüne öylece güvenmeyiz. Ayrıca "önceki malik kiraya verdi" ifadesini, sizin de bunu yapmanıza izin verileceğinin kanıtı olarak kabul etmeyiz. Buna karar veren kurallar, bu eski düzenlemelerin çoğu başladığından beri değişmiştir.
Bu gerçekten eskisine göre daha büyük bir risk mi?
Evet ve bunu önemsiz ayrıntılar olarak görmek yerine ciddiye almak gerekir. 3 Nisan 2025'te yürürlüğe giren kat malikleri topluluğu oylaması gerçek ve yapısal bir değişikliktir: Daha önce turistik kiralamayı hiç görüşmeyen bir binada varsayılan olarak buna izin veriliyordu. Artık varsayılan durum bunun engellenmesidir. Buna birkaç hafta önce getirilen belediye ruhsatı aşamasını ve Málaga şehrinin yeni ruhsatlara ilişkin, 16 Temmuz 2026'da üç yıl süreyle onaylanan şehir genelindeki kendi moratoryumunu ekleyiniz. Bir gayrimenkulün kiralama potansiyeli artık yakındaki benzer görünümlü bir dairenin ne yaptığına bakılarak varsayılamaz.Bu, belirli bir gayrimenkul için garanti değil, Endülüs ve ulusal kuralların hâlihazırda nasıl işlediğine ilişkin genel bilgidir. Yukarıdaki ayrıntıların ikisi, bu çalışmada madde madde asli metin kontrolü yapılmasından ziyade tutarlı hukuki değerlendirmelere dayanmaktadır. Kira geliri elde etmek amacıyla satın alma taahhüdünde bulunmadan önce güncel durumu bir avukat teyit etmelidir. Arevont, bir gayrimenkulü bu amaçla önermeden önce gayrimenkulün VUT durumunu, bağlı olduğu belediyenin kendi kurallarını ve kat malikleri topluluğunun tutumunu kontrol eder. Cevap hayır olduğunda bunu söylemek için ek ücret talep etmeyiz.
Kısa dönemli kiralama hakkında en sık sorulan sorular
Satıcı bana mevcut bir VUT kayıt numarası gösterirse, konu kesinleşmiş olur mu?
Bu, üç aşamadan biri olan bölgesel kaydın mevcut olduğunu doğrular, ancak üçünü birden doğrulamaz. Tek başına kat malikleri topluluğunun faaliyete hâlen izin verdiğini veya o adrese o zamandan beri yeni bir belediye kısıtlaması uygulanmadığını doğrulamaz. Kayıt numarasının yanı sıra kat malikleri topluluğunun bu konudaki kendi tutanaklarını da isteyiniz.
Kat malikleri topluluğu, daha önce turistik kiralamaya izin veren bir kararı geri alabilir mi?
3 Nisan 2025 reformu YENİ izinle ilgilidir. Tutarlı hukuki değerlendirmeler, bu tarihten önce hukuka uygun şekilde faaliyet gösteren bir gayrimenkulün yeni bir oylamaya ihtiyaç duymadan mevcut dayanağı çerçevesinde devam ettiğini kabul etmektedir. Kat malikleri topluluğunun mevcut bir faaliyeti düzenleme veya kısıtlama yönündeki genel yetkisi, yeni izin oylamasının kendisinden ayrı bir hukuki konudur. Her iki yönde de varsayımda bulunmak yerine, belirli bir bina bakımından bir avukatın özel teyidini almanız yerinde olur.
Kat malikleri topluluğunun zaten evet oyu verdiği bir daireyi satın almak, konuyu kesin olarak çözer mi?
Bu, kat malikleri topluluğu düzeyindeki aşamanın bugün itibarıyla durumunu gösterir, ancak kalıcı değildir. Kat malikleri topluluğu zaman içinde kendi kurallarını yeniden değerlendirebilir; bölgesel kayıt veya belediye ruhsatı da bu ihtimali ortadan kaldırmaz. Evet oyunu, mülkiyetiniz boyunca geçerli sabit bir garanti olarak değil, satın alma sırasında doğrulanmış güncel durum olarak değerlendiriniz.
Diğer üç endişe
okupas
Siz memlekete döndüğünüzde izinsiz işgalciler dairenize yerleşir ve onları yıllarca çıkaramazsınız.