Costa del Sol'da taşınmaz fiyatı pazarlığı
Burada pazarlık yapmak bir hile değildir ve hiç kimse size indirim sözü veremez: fiyatı bir acente değil, satıcı veya geliştirici belirler. Sonucu değiştiren şey, o şehirdeki o tür taşınmazların gerçekte hangi fiyatlardan işlem gördüğünü, satıcının daha önce hangi teklifleri reddettiğini ve fiyat dışında nelerin gerçekten değiştirilebileceğini bilmektir. Bu bölgede bunlar çoğu zaman ödeme takvimi, tarihler, mobilyalar ve rezervasyon şartlarıdır. Geliştiriciyle veya satıcının temsilcisiyle masanın sizin tarafınızda olarak görüşürüz. Teklif vermenin anlamlı olmadığı konusunda dürüst cevap buysa, size bunu söyleriz.
Karşı tarafta kim var
Geliştirici, satıcı ve satıcının emlak danışmanı işlemin tamamlanmasını ister. Bu onların rolüdür ve bunda yanlış bir şey yoktur. Ancak bunun açıkça anlaşılması önemlidir; çünkü alıcının rolü bunun tam tersi olan birinden yararlanmasının asıl nedeni budur.Bizim rolümüz şartları öğrenmek, teklifin eksik bıraktığı noktaları eklemek, seçenekleri karşılaştırmak ve bu belirli satın almanın gerçekten mantıklı olup olmadığını size söylemektir.
- Geliştirici ve satış ekibiFiyat listesine onlar sahiptir ve hangi birimlerin ne zaman satışa çıkarılacağına onlar karar verir. Talebin yüksek olduğu ve bekleme listesi bulunan güçlü bir projede fiyatı düşürmeleri için hiçbir neden yoktur ve düşürmezler.
- Satıcının emlak danışmanıSizi değil, satıcıyı temsil eder. Konut gösterimini düzenler, sorularınızı yanıtlar ve satıcının çıkarlarını temsil eder. Görevi, söz konusu konutu satıcı için en uygun şartlarla satmaktır.
- Satıcıİkinci el konutta en büyük değişken budur. Ne kadar pazarlık payı olduğu, masada söylenenlerden çok satıcının neden sattığına ve ne kadar süredir satmaya çalıştığına bağlıdır.
- BizSatılması gereken kendi portföyümüzü tutmuyoruz ve nadiren de olsa bir ilan bize ait olduğunda, onu görmeden önce bunu size bildiriyoruz. Bu sahildeki acenteler ilanları paylaşır; dolayısıyla hangi kanal üzerinden gelirseniz gelin fiyat aynıdır. Bu da geriye kalan tek gerçek değişkenin sizin tarafınızda kimin oturduğu anlamına gelir.
Satıcının emlak danışmanının bana da yardımcı olması gerekmiyor mu?Yardımcı olacaktır ve size tamamen açık davranabilir. Ancak söz konusu konutu satıcı için en uygun şartlarla satması için hâlâ satıcı tarafından görevlendirilir ve ücretlendirilir. Bu onun işidir; bunu belirtmek de kendisini eleştirmek anlamına gelmez.
Satmanız gereken kendi konutlarınız var mı?Hayır. Herhangi bir konut stoğumuz yok. Bu konu, göründüğünden daha önemlidir; çünkü kendi envanteri olan bir acentenin sizi kendi portföyüne yönlendirmek için bir nedeni vardır, bizim ise böyle bir portföyümüz yoktur.
Rakamlar nereden geliyor
Burada tüm yıl yaşamak bir internet sitesinde yazan bir ifade değildir. Her gün acentelerle, geliştiricilerle ve devam eden işlemlerle iletişim halinde olmak demektir. Belirli bir şehirdeki belirli bir konut türünün gerçekte hangi fiyata satıldığını ve fiyat hakkında konuşmanın hâlâ nerede anlamlı olduğunu bu şekilde biliriz.İlan fiyatı ile müşterilerimizin gerçekte ödemek zorunda kaldığı fiyat genellikle birbirinden farklı iki şeydir. Bu farkla ilgili yararlı bilgilerin çoğu ilanda bulunmaz ve herhangi bir portaldan da öğrenilemez.
Portalda size gösterilenBizim bulup öğrendiklerimiz
- İstenen fiyat
- İlan fiyatı, satıcının beklentisi ve görüşmeye başlamanın gerçekten anlamlı olduğu fiyat birbirinden farklı üç rakamdır. Bugün bunlardan hangisiyle karşı karşıya olduğumuzu satıcı tarafına sorarız.
- Konutun ilanda olması
- Konutun hâlâ gerçekten mevcut olup olmadığını, bu fiyattan sunulup sunulmadığını ve ilanın yayınlanmasından bu yana nelerin değiştiğini öğreniriz. Zaten rezerve edilmiş bir birim için pazarlık yapmak hem sizin hem de bizim haftamızı boşa harcar.
- Daha önceki teklifler hakkında bilgi yok
- Önemli olduğu durumlarda, satıcının daha önce hangi teklifleri reddettiğini öğreniriz. Reddedilmiş tek bir rakam, bir anlaşmada ne kadar pazarlık payı olduğunu size her türlü teknikten daha iyi anlatır.
- Neden satılmadığı hakkında hiçbir bilgi
- Bir konutun neden hâlâ piyasada olduğunu satıcı tarafına sorarız. Bazen yanıt fiyattır. Bazen de teklif vermeden önce bilmek isteyeceğiniz başka bir nedendir.
- Dairenin satılmış olması
- Her geliştirici gerçekte nelerin satıldığını açıkça paylaşmaz. Birimler gruplar halinde satışa çıkarılır, en iyi olanlar çoğu zaman bekletilir ve satıldı olarak işaretlenen bir birim daha sonra yeniden ortaya çıkabilir. Beğendiğiniz konutun satılmaktan ziyade bekletiliyor gibi göründüğünü size bildiririz. Ayrıca ilgilendiğiniz projeleri takip eder ve bir birim satışa çıkarıldığında bunu öğrenmenizi sağlarız.
- Şanslıysanız metrekare başına fiyat
- Metrekare başına medyan istenen fiyatı ulusal istatistikler yerine kendi kataloğumuzdan hesaplarız. Medyan, o şehirdeki tekliflerin yarısının daha ucuz, yarısının ise daha pahalı olduğu anlamına gelir. Bu, orada satın alabileceğiniz en ucuz fiyat değildir ve belirli bir konutun değerlemesi de değildir.
Şimdi tüm bunların sınırına gelelim; çünkü bu konu diğerlerinden daha önemlidir. İspanya'da gerçekleşen satış fiyatları kamuya açık değildir. Sizin veya bizim bakıp alt kattaki dairenin gerçekte hangi fiyata satıldığını görebileceğimiz bir kayıt yoktur. Yukarıdaki her şey doğrulanmış verilerden değil, her gün piyasanın içinde olmaktan kaynaklanır. İstenen fiyatın sabit bir yüzdesi kadar altında teklif vermeyi genel bir kural olarak sunan herkes aslında yalnızca bir tahminde bulunuyordur.Bunların hiçbirini yalnızca güvenerek kabul etmek zorunda değilsiniz. Karşılaştırılabilir konutlar bulunduğunda onları bulur, her birinin hangi fiyatı istediğini ve yalnızca yakında bulunmakla kalmayıp hangi yönlerden gerçekten karşılaştırılabilir olduğunu size bildiririz. Ardından teklifinizin hangi seviyeden başlaması gerektiğini düşündüğümüzü ve nedenini açıklarız. Bazen bir konutu karşılaştırabileceğimiz dürüst bir örnek bulunmaz. Böyle durumlarda da birbirine benzemeyen konutlardan yapay bir karşılaştırma oluşturmak yerine bunu açıkça söyleriz.
Bir taşınmazın gerçekte hangi fiyata satıldığını nasıl bilebilirsiniz?Bu kıyıda emlak danışmanları, geliştiriciler ve devam eden işlemlerle her gün iletişim kurmamız sayesinde. Yazılı olarak, ölçülmüş gibi size bir rakam vermememizin nedeni de bu. İspanya'da gerçekleşen satış fiyatlarına ilişkin kamuya açık bir kayıt yok; dolayısıyla bu kıyıda, size ne söylerlerse söylesinler, doğrulanmış bir rakama sahip olan kimse yok.
Yeni yapıda fiyat, değişen en son unsurdur
Bir geliştiricinin elinde bir fiyat listesi bulunur ve bekleme listesi olan bir projede fiyatı indirmek için hiçbir neden yoktur. Bu, talep edilecek hiçbir şey olmadığı anlamına gelmez. Talep etmeye değer konuların fiyatla ilgili olmadığı ve neredeyse tamamının rezervasyon yapmadan önce gündeme getirilmesi gerektiği anlamına gelir; çünkü sonrasında alınacak yanıt genellikle hayırdır.
- Ödeme takvimiNe zaman ne kadar ödeme yapılacağı. İnşaat sırasında taksitler ile tamamlanma aşamasındaki bakiye arasındaki ağırlığı değiştirmek, bir alıcı için fiyatta yapılacak küçük bir indirimden çoğu zaman daha değerlidir ve geliştiricinin en kolay kabul edebileceği konudur.
- Donanım yükseltmesiMutfak, banyolar, zemin kaplaması, klima, yerden ısıtma ve duş kabinleri. Daire inşa edilirken geliştirici aracılığıyla yaptırıldığında, aynı işin sonradan yapılmasının maliyetinin çok küçük bir kısmına mal olur ve bazı projelerde kalem kalem değil, paket olarak sunulur.
- Otopark ve depoBirçok projede bunlar ayrı fiyatlandırılır ve daha sonra ek ücret olarak teklif edilir. Bunların dahil olup olmadığı ve kaç alan bulunduğu, işlemde gerçek bir parasal değere sahiptir ve sorulamayacak kadar geç olana kadar düzenli olarak ertelenir.
- Mobilya paketiBazı geliştiriciler proje için bir mobilya paketiyle çalışır. Böyle bir paketin olup olmadığını, gerçekte neleri içerdiğini ve işleme dahil edilip edilemeyeceğini rezervasyon yapmadan önce netleştirmek gerekir. Taşınmazı kiraya vermeyi düşünüyorsanız bu konu daha da önemlidir.
- Henüz kâğıt üzerindeyken değiştirinBir duvarın taşınması, prizlerin yerlerinin değiştirilmesi, küvetin çıkarılıp duş konulması. Erken aşamada mümkün, daha sonra imkânsız. Bu geliştiricinin neleri yapıp neleri yapmayacağının listesi bir belgedir ve bunu talep edebilirsiniz.
- Site aidatı dönemiTamamlanmanız ile projenin bitip düzgün şekilde faaliyete geçmesi arasındaki dönemde site aidatını kimin karşılayacağı. Aylık olarak küçük, birkaç yıl içinde ise önemli bir tutar ve sözleşme hâlâ açıkken gündeme getirilmesi adil bir konu.
Bunların hiçbiri bir vaat değildir ve bir geliştiricinin bunlardan herhangi birini size borçluymuş gibi davranmayacağız. Buradaki amaç, sizin adınıza geliştiriciyle görüştüğümüz konuların listesini ve özelleştirme listesini rezervasyondan sonra değil, önce istememizin nedenini ortaya koymaktır.
Size hiç teklif vermemenizi söylediğimizde
Buradaki amacımız her satın alma işlemini notere kadar götürmek değil. Bazen pazarlık yapmanızı, bazen beklemenizi, bazen de hiç satın almamanızı öneririz. Bir taşınmazın bize göre aşırı fiyatlandırıldığını, ciddi bir kusuru olduğunu veya fiyatının piyasayla örtüşmediğini düşünüyorsak bunu söyleriz. Ayrıca pazarlık için alan görüp görmediğimizi veya teklif vermeye baştan değmeyeceğini düşünüp düşünmediğimizi de belirtiriz.
- FiyatPiyasada daha iyi bir alternatif var. Taşınmaz son derece iyi olabilir; sorun, aynı bütçeyle başka yerde neler satın alınabildiği karşısında bu taşınmazın fiyatının makul olmamasıdır.
- Konumİlanda göremediğiniz şeyler, satın almanın ne anlama geldiğini değiştirir. Bugün taşınmazın yanında ne bulunduğu asıl mesele değildir. Yarın orada ne bulunmasına izin verileceği ise çoğu zaman asıl meseledir.
- KontrollerHukuki veya teknik bir bulgu, öneriyi değiştirir. Bu noktada konu artık hiç de fiyatla ilgili değildir ve daha iyi bir fiyat için ısrar etmek yanlış bir tavsiye olur.
Marbella'da 1.100.000 € fiyatlı bir ikinci el konut için yürüttüğümüz işlemlerden birinde, müşterinin ödeme yaptığı bedelin büyük bir kısmı açık manzarayla ilgiliydi. Önündeki arsanın üzerine yapı inşa edilebileceği ortaya çıktı ve yasal olarak oraya yapılabilecekler bu manzarayı önemli ölçüde değiştirecekti. Fiyat birden farklı görünmeye başladı: müşteri yalnızca daireyi ve manzarayı değil, prim ödediği iki unsurdan birini kaybetme riskini de satın almış olacaktı. Satın almamasını önerdik.Bazen en iyi sonuç gerçekleşmeyen bir işlemdir. Doğru yanıt her zaman evet değildir.
Müşterileri gerçekten satın almaktan vazgeçiriyor musunuz?Evet ve bunu ücret alacağımız işlemlerde de yaptık. Bu vakaların yer aldığı bir sayfa var. Bunları yayımlamamızın nedeni, birkaç yüz bin avro harcayan hiç kimsenin ilkelerden ikna olmamasıdır. Örnekler ikna eder.
Ücretinizin tutarı ne önerdiğinize karar verir mi?
Ücretimiz her taşınmaz için aynı değildir. Teklife ve geliştiriciyle veya satıcının emlak ajansıyla kararlaştırılan şartlara bağlıdır. Belirli bir taşınmaz için ücretimizin ne olduğunu sorarsanız size söyleriz.Dolayısıyla ücretin tutarının hangi taşınmazı önerdiğimizi etkileyip etkileyemeyeceğini sormanız tamamen makuldür. Etkilemez ve bunun için bizim sözümüze güvenmenizi gerektirmeyen nedenler vardır.
- Daha iyi konut, yüksek ücretten değerlidirSizin için daha mantıklı olan taşınmaz, ücretimizin daha düşük olduğu taşınmazsa onu öneririz. Bu durum genellikle, ücretimizin bazı geliştirici projelerindekinden daha düşük olma eğiliminde olduğu ikinci el konutlarda ortaya çıkar.
- Belirli projelerde satış hedefimiz yokBelirli bir projede belli sayıda daire sattığımız için hacim primi veya ödül almayız. Bu nedenle sizi yönlendirmemiz gereken herhangi bir proje yoktur.
- Somut vakalar varHukuki veya teknik bir kontrolde ciddi bir sorun tespit edildiğinde müşterilere işlemden çekilmelerini tavsiye ettik. Ayrıca bizim için daha düşük bir ücret anlamına gelse de farklı bir taşınmaz önerdik; çünkü bunun müşteri için daha iyi bir seçim olduğunu düşündük.
Gerçekte hangi tür kaporayı imzaladığınız
İspanya uygulamasında birden fazla kapora türü vardır ve bunlar aynı şekilde işlem görmez. Sözleşmenin hangisini düzenlediği, tamamen vazgeçip geçemeyeceğinizi, vazgeçmenin size neye mal olacağını ve vazgeçen taraf satıcı olduğunda size ne borçlu kalacağını belirler. Bu sayfadaki parayı koruyan tek araç budur ve herkes imza atmadan önce karara bağlanır.
| Sözleşme neyi düzenliyor | Birinin vazgeçmesi ne anlama gelir | Bu konuda ne yapıyoruz |
|---|---|---|
| arras penitenciales | Taraflardan herhangi biri, önceden belirlenmiş bir bedel karşılığında çekilebilir. Alıcı kaporayı kaybeder, satıcı ise kaporayı iki katı olarak iade eder. Çıkış yolu vardır ve bunun bedeli sözleşmede belirtilmiştir. | Birlikte çalıştığımız avukatın önerdiği düzenleme budur, çünkü önceden bildiğiniz bir bedel karşılığında size çıkış yolu bırakan tek seçenek budur. Sizin durumunuza gerçekten hangi türün uyduğu, sözleşmenizle ilgili olarak avukatın vereceği karardır. Biz de bu sorunun herhangi bir şey imzalanmadan önce sorulmasını, sonrasına bırakılmamasını sağlarız. |
| arras confirmatorias | Hiç kimse çekilme hakkı satın almış değildir. Kapora, zaten üzerinde anlaşılmış bir satışın peşin ödemesinin bir parçasıdır. Bu nedenle karşı taraf, işlemi tamamlamanız için mahkemeye başvurabilir. | Bir taslakta ortaya çıktığı anda bunu işaretleriz ve herhangi bir şey imzalanmadan veya ödeme yapılmadan önce avukatınız bunun sizin açınızdan neyi değiştirdiğini size açıklar. |
| arras penales | Çekilme, üzerinde anlaşılmış bir cezaya bağlanan sözleşme ihlali olarak değerlendirilir. Kullanılan ifadeye bağlı olarak karşı taraf, satışın yine de tamamlanmasını talep edebilir. | Yine aynı şekilde, bunu bir formaliteymiş gibi geçiştirmek yerine adını açıkça belirtiriz ve avukat yukarıdaki başlığa değil, asıl metindeki ifadeye bakar. |
Sizin için neyi müzakere ediyoruz
Fiyat, altı başlıktan yalnızca biridir ve yeni yapıda genellikle en az değiştirilebilen başlıktır. Gerçekçi olarak her birinde nelerin değişebileceğiyle birlikte tüm liste budur. Çünkü yalnızca fiyattan söz eden bir sayfa, burada çoğunlukla gerçekleşmeyen bir müzakereyi anlatıyor demektir.| Ne | Gerçekçi olarak neler değiştirilebilir | Yeni yapılar ve ikinci el konutlar |
|---|---|---|
| Para | ||
| Fiyat | Satıcı veya geliştirici tarafından belirlenir. Bizim görevimiz, yakındaki benzerlerinin hangi fiyatlardan işlem gördüğünü, daha önce nelerin reddedildiğini ve teklif vermeye gerçekten değip değmeyeceğini bilmektir. | Yeni yapıda satın alma fiyatında indirim, kuraldan çok istisnadır. Bu, çoğunlukla geliştiricinin elden çıkarmak istediği tamamlanmış projedeki son konutlarda görülür. İkinci el konutta genellikle daha fazla hareket alanı vardır, ancak her zaman değil. Ne kadar alan olduğu büyük ölçüde satıcının motivasyonuna bağlıdır. |
| Ödeme takvimi | Ne kadar ödeyeceğiniz ve ne zaman ödeyeceğiniz. Yeni yapıda bu husus, fiyata kıyasla daha sık değişir ve çoğu alıcı için küçük bir indirimden daha değerlidir. | Yeni yapıda ödeme planı geliştiriciye aittir: genellikle önce rezervasyon, ardından sözleşme sırasında daha büyük bir ödeme, sonra inşaat süresince taksitler ve noter sırasında bakiye ödemesi yapılır. İkinci el konutta ise rezervasyonun ardından genellikle satın alma sözleşmesi sırasında yüzde 10 ila 20, kalan tutar da noter sırasında ödenir. |
| Süre ve koşullar | ||
| Rezervasyon ve koşulları | Rezervasyon, taşınmazı piyasadan kaldırır ve avukat hukuki incelemeyi yürütürken sizin için tutar. Genellikle 6 000 ile 11 000 € arasındadır; daha pahalı taşınmazlarda fiyatın yaklaşık 1 %'i olabilir. Bu, garanti sistemi dışında yapılan tek ödemedir; bu nedenle tutar düşük olmalıdır. | Her ikisinde de aynı araç kullanılır, ancak önemli olan sözleşmedir: hukuki incelemede bir sorun bulunursa kaporaya ne olacağını açıkça belirtmelidir. Bu nedenle avukat sözleşmeyi para çıkmadan önce okur, sonrasında değil. |
| Son tarihler | Anahtarları ne zaman alacağınız ve bu tarih sarkarsa ne olacağı. Bu sahilde tarihin sarkması istisna değil, normal durumdur. | İkinci el konutta satışın tamamlanma tarihi gerçekten müzakere edilebilir ve çoğu zaman fiyattaki küçük bir değişiklikten daha değerlidir. Yeni yapıda tarih geliştiriciye aittir ve onun kontrolü dışındaki izinlere ve bağlantılara bağlıdır. Bu nedenle size vaat edilen bir tarihi müzakere etmek yerine, birkaç aylık bir gecikmeyi planlayın. |
| Mülkün kendisi | ||
| Eşyalar ve değişiklikler | Konutla birlikte nelerin geldiği ve içinde neleri değiştirmenize izin verildiği. Yeni yapıda genellikle gerçekten sunulabilecek en değerli unsur budur. | Yeni yapıda: kaplamalar, bazen henüz kâğıt üzerindeyken yerleşim planı ve inşaat sırasında çok daha ucuza yapılabilecek pratik eklemeler. Rezervasyon yapmadan önce bu listeyi isteyin, sonrasında değil. İkinci el konutta ise konutta nelerin kalacağı önemlidir. Bu, fiyatın gerçek bir parçasıdır ve ilanda düzenli olarak belirsiz bırakılır. |
| Teslim | Konutun teslim edileceği durum ve teslim günü bulunan herhangi bir sorunla ilgili ne yapılacağı. | Yeni yapıda teslim sırasında kusur listesi hazırlanır ve garanti süreleri bu tarihten itibaren başlar. İkinci el konutta ise nelerin boşaltılacağı, nelerin onarılacağı ve nelerin görüldüğü haliyle kabul edileceği belirlenir. |
| Müzakere edilemeyenler | ||
| Hukuki güvenceleriniz | Müzakere konusu değildir ve kimsenin aksini iddia etmemesi önemlidir. Yeni yapıda satışın tamamlanmasından önce ödediğiniz para, birilerinin üzerinde pazarlık ettiği bir maddeyle değil, İspanya hukuku ve banka teminatı ile korunur. | Geliştiricilerin çoğu standart satın alma sözleşmesini değiştirmez ve yüz konutluk bir projede bunu gerçekçi olarak yapamaz. Buradaki avukatın görevi, teminatın geçerli olduğunu ve sizin adınıza düzenlendiğini teyit etmektir. Bu, satın alma sürecinin tamamındaki en önemli kontrollerden biridir. |
Satın alma sürecinde müzakerenin yapıldığı yer
Satın alma süreci, ilk görüşmeden anahtarların teslim alınmasına kadar on beş adımdan oluşur. Satıcı tarafıyla görüşmeler beşinci adıma kadar sürer, karar altıncı adımda size aittir ve üzerinde anlaşılan her şey sekizinci adım olan rezervasyona aktarılır. Bu koşulların bağlayıcı hale geldiği adım on birinci adımdır. Dokuzuncu adımdan itibaren süreci avukat devralır.15 adımda 5, 6, 8 ve 11
- Satıcı tarafıyla görüşmelerKonut gösterimleri sırasındaGerçek işlerin çoğu burada yapılır ve bunların neredeyse hiçbiri müzakereye benzemez. Yapılması gereken, gerçekte nelerin mevcut olduğunu, hangi fiyattan ve hangi koşullarla sunulduğunu ortaya çıkaran soruları sormaktır.New buildKonut gösterimini geliştiriciyle birlikte organize eder ve iletişimi sizin adınıza yürütürüz.ResaleSatıcının temsilcisiyle görüşür ve ilanı inceleyerek öğrenemeyeceğiniz bilgileri, neden hâlâ satılmadığını da içerecek şekilde, ortaya çıkarırız.
- Baskı olmadan kararSürecin herhangi bir aşamasındaİlk seyahatinizde veya ikincisinde satın almak zorunda değilsiniz. Sizinle aylar boyunca çalışabiliriz. Piyasada şu anda bulunan hiçbir seçenek yeterince anlamlı görünmüyorsa bunu size söyleriz. Bazen doğru karar satın almaktır, bazen talepleri değiştirmek, bazen de sadece beklemektir.
- RezervasyonDoğru taşınmazı bulduğunuzdaRezervasyon, mülkü piyasadan çeker ve avukat hukuki incelemeyi yürütürken sizin için tutar. Şartların bir görüşme olmaktan çıkıp belgeye dönüştüğü yer burasıdır. Bu nedenle rezervasyon sözleşmesi, hukuki incelemede bir sorun çıkması hâlinde kaporaya ne olacağı da dahil olmak üzere, koşulları açıkça belirtmelidir.New buildGeliştiriciyle bir rezervasyon sözleşmesi. Tutar projeye göre değişir.ResaleRezervasyon kaporası ve üzerinde anlaşılan şartlar. Fiyatın, son tarihlerin ve varsa mobilyaların belirlendiği aşama budur.
- Bağlayıcı sözleşmeBaşarılı incelemeden sonraİşlemin tamamlanmasına ilişkin şartları, son tarihleri, ödemeleri ve anlaşmaya uyulmamasının sonuçlarını belirleyen sözleşme ancak bu aşamada hazırlanır. Daha önce üzerinde ne anlaşıldıysa sözleşmeye de o yazılmalıdır; bunun kontrolü bize değil, avukatınıza aittir.New buildÖdeme takvimini geliştirici belirler. İnşaat sırasında birkaç ödeme yapılmasını veya daha büyük bir payın yalnızca satışın tamamlanması sırasında ödenmesini gerektirebilir. Kesin yapı projeye bağlıdır.ResaleGenellikle bir arras sözleşmesi ve ek bir Kapora söz konusu olur. Caymanın sonuçları da dâhil olmak üzere koşullar sözleşmenin kendisinde belirtilir.
Aynı müzakere, iki farklı şekilde
Aynı mülk ve aynı satıcı, iki farklı yaklaşımla.| Kendiniz | Arevont ile | |
|---|---|---|
| Temsilcinin kimi temsil ettiği | Satıcıyı veya geliştiriciyi temsil ederler. | Yalnızca sizi temsil ederiz. |
| Rollerinin ne olduğu | Rolleri belirli bir taşınmazı satmaktır. | Görevimiz, onu satın almanın anlamlı olup olmadığını ortaya çıkarmaktır. |
| İlanı açmadan önce bildikleriniz | Talep edilen fiyat ve ilanda mülkle ilgili yazanlar. | Benzer bir mülkün gerçekte hangi fiyata satıldığı, öğrenebildiğimiz kadarıyla satıcının daha önce hangi teklifleri reddettiği ve neden satılmadığı. |
| Size kötü haberi kimin vereceği | Size mülkü anlatan kişinin aynı zamanda onu satması da gerekir. | Bir mülkün kötü bir seçim olduğunu ve nedenini size söyleriz. Bu, bir anlaşmayı kaybetmek anlamına gelse bile. |
| Dil ve mesafe | İspanyolca veya İngilizce iletişim ve karşı tarafın saat diline göre kendi ülkenizden iletişim desteği. | Çekçe iletişim ve karşı tarafla yüz yüze ilgilenen kıyıdaki kişiler. |
| Size maliyeti | Doğrudan hiçbir şey. Satıcının komisyonu zaten fiyata dahildir. | Hiçbir şey. Komisyon aynıdır, ancak bir kısmı sizi temsil eden kişiye gider. |
720.000 € fiyatındaki son iyi seçenek
Estepona'da yeni yapı. Müşteri projeyi beğendi ve belirli daire, taleplerin çoğunu karşılıyordu. Ayrıca hızlı karar verme baskısı vardı, çünkü karşılaştırılabilir çok fazla daire kalmamıştı. Bu, bu kıyıdaki en yaygın müzakere durumudur ve aslında fiyatla hiç ilgili değildir.- Masadaki seçenek720.000 € fiyatında bir daire ve hızlı karar vermek için bir neden. İyi bir projedeki kıtlık gerçek bir olgudur ve aynı zamanda bu sektörde karşılaştırmayı bırakmanın en eski gerekçesidir.
- KarşılaştırdıklarımızFiyat, yön, yerleşim planı, manzara ve projenin şartları, o sırada benzer bir bütçeyle mevcut olan diğer seçeneklerle karşılaştırıldı. Dairenin kendisi sorun değildi. 720.000 € fiyatla, müşterinin kendisi için gerçekten önemli olan hususlarda benzer bir parayla daha fazlasını elde edebileceği alternatifler görebiliyorduk.
- ÖnerimizKaybolacağı korkusuyla rezervasyon yaptırmamasını önerdik. Bunun yerine belirli alternatifleri önüne koyduk ve aynı bütçeyle her birinin hangi açılardan daha iyi sonuç verdiğini açıkladık.
- Ne olduDaireyi rezerve etmedi. Aramaya devam ettik ve satın alma kararından gerçekten beklediği özellikleri karşılayan farklı bir mülk satın aldı. Karar, masanın diğer tarafının belirlediği bir son tarihe göre değil, karşılaştırma yapılarak verildi.
Bir mülkün iyi olup olmadığına karar vermiyoruz. Bu fiyata sizin için iyi olup olmadığına karar veriyoruz.
Size maliyeti ne kadar?
- Alıcı0 €Ücret yok, sabit danışmanlık bedeli yok, satışın tamamlanmasında ödeme yok ve haftalarca üzerinde çalıştığımız bir anlaşmadan vazgeçerseniz de hiçbir ödeme yok.
- Geliştirici veya satıcı
- Yeni yapı
- 2,5 to 6 %
- İkinci el konutlar
- 1,5 to 4 %
- ArevontÜcretimiz bu komisyonun bir payıdır ve yalnızca satın alma gerçekleşirse alınır. Bir satın alma işleminden vazgeçmenizi önermek bize bu ücrete mal olur; tavsiyenin değerli olmasının tam nedeni de budur.
Sistem basittir. Satıcı, kendi acentesiyle bir komisyon üzerinde anlaşmıştır. Kendi temsilciniz olmadan gelirseniz bu tutarın tamamı normalde satıcının acentesinde kalır. Sizi biz temsil edersek satıcının acentesi, bizim payımızı aynı komisyondan öder. Mülkün fiyatı sizin için değişmez ve üzerine hiçbir ödeme eklemezsiniz.Ücretimizi kimin ödediği, kimi temsil ettiğimizi belirlemez. Satıcının emlak acentesi satıcıyı temsil eder. Biz sizi temsil ederiz. Satılması gereken kendi portföyümüz üzerine kurulmuş değiliz; bu nedenle bir mülkün sizin için iyi bir alım olmadığı sonucuna varırsak, o işlemden hiçbir gelir elde etmeyecek olsak bile bunu size söyleriz.Ancak dikkat etmeniz gereken bir nokta var. Costa del Sol'da bazı acenteler alıcıdan da komisyon alır. Bizimle çalışırken böyle bir durumla karşılaşmazsınız.
Doğrudan gitseniz bile mülkün fiyatı aynıdır. Bir Yeni yapı için geliştiricinin Fiyat listesini istemekten ve kendiniz kontrol etmekten çekinmeyin.
Burada pazarlık ne sağlamaz
Hiç kimse size belirli bir yüzde vaat edemez; biri bunu yaptığında bunu bir uyarı işareti olarak değerlendirmelisiniz. Fiyatı bir acente değil, satıcı veya geliştirici belirler ve bir Yeni yapı için hangi acente üzerinden geldiğiniz fark etmeksizin fiyat aynıdır. Projeyi bile tanımadan büyük bir indirim vaat eden bir acente, indirimi müşteri çekmek için kullanıyordur.Bir Yeni yapı için pazarlık alanı sınırlıdır. Çoğu zaman değiştirilebilecek şeyler ödeme takvimi, daha iyi mobilyalar veya bazı ekstralardır. Satın alma fiyatında indirim yapılması kuraldan çok istisnadır; örneğin geliştiricinin elden çıkarmak istediği tamamlanmış bir projedeki son birimlerde olabilir. Son yıllardaki güçlü büyümenin ardından piyasa kademeli olarak yavaşlıyor. Bu nedenle bazı geliştiriciler fiyat hakkında konuşmaya daha açık olabilir, ancak önceden indirime güvenmek işe yaramaz. 2026 ortası itibarıyla piyasa böyle ve bu, bu sayfadaki en hızlı değişen cümledir. Bir yıl sonra buna güvenmek yerine mevcut üç aylık raporla karşılaştırın.İkinci el konut için genellikle bir Yeni yapıdan daha fazla pazarlık alanı vardır, ancak bu her zaman böyle değildir. Fiyat, Teslim tarihi, mobilyalar ve satın almanın diğer koşulları müzakereye açıktır. Her şey büyük ölçüde, bizim öğrenebileceğimiz ancak sizin öğrenemeyeceğiniz tek şey olan satıcının satış motivasyonuna bağlıdır.Bir sınır da önemlidir. Rezervasyon, her şeyin kontrol edildiği anlamına gelmez. Rezervasyondan önce her şeyi doğrulayamıyoruz; hukuki incelemenin bir sonraki adım olmasının ve Rezervasyon sözleşmesinde, bu incelemede bir sorun bulunması hâlinde Kaporanızın başına ne geleceğinin belirtilmesi tam da bu yüzden gereklidir.
Pazarlık hakkında en sık sorulan sorular
- İspanya'da bir mülkün fiyatında gerçekten pazarlık yapabilir misiniz?
- İkinci el konut için genellikle evet; ancak ne kadar pazarlık yapılabileceği, teklifin nasıl sunulduğundan çok satıcının satış motivasyonuna bağlıdır. Yeni yapı için ise fiyatın kendisinde nadiren pazarlık yapılır. Bu soruyu bir yüzdeyle yanıtlayan herkes tahminde bulunuyordur.
- Geliştiriciyle pazarlık payı var mı?
- Bir miktar var, ancak genellikle fiyat konusunda değil. Geliştiriciler sabit bir Fiyat listesi belirler ve bekleme listesi olan güçlü bir projede fiyatı değiştirmek için bir neden bulunmaz. Değişebilecek şeyler ödeme takvimi, mobilyalar ve teknik özellikler ile bazen ek hizmetlerdir. Fiyat indirimi esas olarak tamamlanmış bir projedeki son birimlerde yapılır.
- Fiyat dışında ne kararlaştırılabilir?
- Ödeme takvimi, son tarihler, Rezervasyon ve koşulları, mobilyalar ve değişiklikler ile Teslim. Bir Yeni yapı için bunlar genellikle fiyat görüşmesinden daha değerlidir. Özelleştirme listesini rezervasyon yapmadan önce istemek, sonrasında istemekten daha doğru olur.
- Pazarlık bana neye mal olur?
- Hiçbir şeye. Satın alma sürecinin hiçbir aşamasında bize hiçbir ödeme yapmazsınız. Ücretimiz, satıcı tarafının zaten ödediği komisyonun bir payıdır ve doğrudan gitseniz de mülk size aynı fiyata mal olur.
- Rezervasyon Kaporası ne kadar ve iade edilebilir mi?
- Genellikle 6 000 ile 11 000 € arasındadır; daha pahalı taşınmazlarda fiyatın yaklaşık 1 %'i olabilir. İade edilip edilmeyeceği, rezervasyon sözleşmesinin ifadelerine bağlıdır ve geliştiriciye ve satıcıya göre değişir. Bu, garanti sistemi dışında yapılan tek ödeme olduğundan tutar düşük olmalı ve sözleşmede iade koşulları açıkça belirtilmelidir. Bu nedenle avukat, para çıkmadan önce sözleşmeyi inceler, sonrasında değil.
- Kendim bulduğum bir mülk için pazarlık yapar mısınız?
- Evet. Bize Idealista'dan, başka bir acentenin web sitesinden veya doğrudan bir geliştiriciden aldığınız bağlantıyı gönderin. Mülkün gerçekten hâlâ mevcut olup olmadığını ve hangi fiyattan sunulduğunu kontrol eder, satıcı tarafıyla ne talep edeceğimizi size söyleriz. Uygun olması hâlinde pazarlığı biz yürütür ve sizi anahtar teslimine kadar destekleriz.
