İspanya'da mülk satın alırken vergiler: ITP, IVA ve AJD
30 saniyede
Costa del Sol'da bir mülk satın alırken iki vergiden birini ödersiniz. Hangisinin uygulanacağı yalnızca satıcının kim olduğuna bağlıdır. Özel bir malikten yapılan yeniden satışta fiyatın 7 %'si oranında ITP alınır. Geliştiriciden alınan yeni yapımda IVA 10 % ve AJD 1,2 %, toplamda 11,2 % alınır.
Mülkü size kim satıyor?
- Özel malik, ikinci el konutFiyatın 7 %'si veya daha yüksekse referans değer üzerinden ITP.
- Geliştirici, yeni yapı10 % IVA artı 1,2 % AJD, toplam 11,2 %.
Hangi vergiyi ödersiniz ve bu neden satıcıya bağlıdır?
İspanya KDV'si olan IVA, yepyeni bir konutun fiyatının %10'udur. Satıcı geliştirici olduğunda uygulanır; çünkü yeni yapı satışı, özel kişiler arasındaki bir devirden ziyade KDV'ye tabi ticari bir işlemdir.AJD, imzalanan tapu senedi üzerinden alınan ve fiyatın küçük bir yüzdesi olan İspanyol damga vergisidir; Endülüs'te yeni yapıda IVA ile birlikte ödenir. Aşağıda açıklanan ikinci el konut devir vergisiyle hiçbir zaman birlikte uygulanmaz; bir satın alma işleminde iki vergi ailesinden yalnızca biri geçerlidir, ikisi birden değil.ITP, ikinci el konut satın aldığınızda ödenen devir vergisidir ve Endülüs'te fiyatın %7'sidir. Satıcı geliştirici değil de özel kişi olduğunda uygulanır; ikinci el konut için olağan durum budur.
Satıcı kim?Ne ödersiniz
- Geliştirici, yeni yapı biriminde
- %10 IVA artı %1,2 AJD, toplam %11,2. Ulusal ve bölgesel yasalarla belirlenir; pazarlık edilecek bir husus yoktur.
- Özel malik, ikinci el konutta
- %7 ITP, mutabık kaldığınız fiyat ile mülkün resmî referans değerinden hangisi daha yüksekse onun üzerinden hesaplanır. Aşağıya bakın.
Okumuş olabileceğiniz düşük oranlar hiç sizin için geçerli olur mu?
İspanyol ve Endülüs yasaları, başlıkta belirtilen oranların altında indirimli vergi oranları da yayımlar ve bu konuyu araştıran yabancı bir alıcı bunlara rastlayabilir. Tatil veya yatırım amaçlı satın almalarda neredeyse hiçbir zaman uygulanmazlar. Uygulanmalarını ummak yerine neden uygulanmadıklarını bilmek faydalıdır.Aşağıdaki dört oran, resmî kanun metninden alıntılanmak yerine yaygın olarak açıklandığı şekliyle belirtilmiştir; bu nedenle gösterge niteliğinde kabul edin. Uygulamada size hiçbir maliyeti yoktur, çünkü bunların hiçbiri bütçenizde hesaba katacağınız bir oran değildir.
| İndirimli ITP, 6 % veya 3,5 %Sadece mukimler | İndirimli IVA, 4 %Sosyal konut | Daha yüksek IVA, 21 %Arsa ve ticari | |
|---|---|---|---|
| Gerektirdiği şey | Konut, ana ve sürekli ikamet ettiğiniz vivienda habitual haline gelir ve ayrıca bir değer sınırı uygulanır. | Resmî olarak koruma kapsamındaki sosyal konutlar için ayrılmıştır. | Konut yerine bir arsaya veya ticari bir birime uygulanır. |
| Sıradan alıcı için geçerli mi | Hayır. Costa del Sol bölgesinde ikinci bir ev satın alan mukimler, bir ilanda aksi ima edilse bile bu kapsama girmez. | Hayır. Bu kıyıdaki sıradan yeni yapı stokuna uygulanmaz. | Oranın alıcı için daha düşük değil, daha yüksek olduğu tek durum budur. |
| Ne yapmalı | 7 % üzerinden bütçe yapın. Bir emlakçı size daha düşük bir oranın geçerli olduğunu söylerse, bunu yazılı olarak belirtmesini isteyin ve avukatınıza kontrol ettirin. | Konut resmen koruma kapsamındaki konut olarak belirlenmemişse bunu dikkate almayın; bu durum, konutun kendi belgelerinde belirtilir. | Ne satın aldığınızı kontrol edin. Arsa veya ticari birim, konuttan farklı şekilde vergilendirilir ve ilan bunu her zaman açıkça belirtmez. |
Pratik kural şudur: ikinci el konut için 7 %, yeni yapı için 11,2 % üzerinden bütçe yapın ve karşılaştığınız daha düşük herhangi bir rakamı, avukat yazılı olarak aksini doğrulayana kadar sizin için geçerli olmayan özel bir durum olarak değerlendirin.
Vergi tutarı, ödediğiniz bedelin 7 yüzdesinden neden daha yüksek olabilir?
valor de referencia, İspanya'nın bir taşınmaz için belirlediği referans değerdir ve ikinci el konut devir vergisi, ödediğiniz fiyattan yüksek olduğu her durumda bunun üzerinden hesaplanır. 1 Ocak 2022'den beri ITP için vergi matrahı, sözleşmeye yazılan bedel değil, yasal olarak iki rakamdan yüksek olanıdır.Alıcı ile satıcının vergi tutarını azaltmak için bir fiyatı düşük beyan etmesini önlemek amacıyla uygulanır. Adil bir fiyat üzerinde anlaşmış dürüst bir alıcı üzerindeki etkisi basit ve otomatiktir: Catastro'nun kendi referans değeri, üzerinde anlaştığınız bedelden yüksekse vergi bunun yerine referans değer üzerinden hesaplanır.
Alıcıların varsaydığıReferans değerin etkisi
- Vergi, sözleşmedeki bedelin 7 %'sidir
- Vergi, şu iki tutardan yüksek olanın 7 %'sidir: sözleşme bedeli veya referans değer. Bu ikisi genellikle birbirine yakındır, ancak bazen farklı olabilir.
- Daha düşük anlaşma bedeli, daha düşük vergi demektir
- Yalnızca referans değer tabanına kadar. Bunun altında vergi, sözleşmede ne yazdığından bağımsız olarak aynı kalır. Düşük bedel beyan etmek de bu nedenle hiçbir şey kazandırmaz, yalnızca risk yaratır.
| Anlaştığınız fiyat | Referans değer | |
|---|---|---|
| Esas tutar | 400.000 € | 430.000 € |
| Ödenecek ITPMatrahın 7 %'si | 28.000 € | 30.100 € |
Yanlış olduğunu düşünüyorsam referans değere itiraz edebilir miyim?Evet, ödediğiniz vergi üzerinden: ITP'yi valor de referencia üzerinden ödeyip ardından resmen itiraz edebilir veya bazı durumlarda düzeltme talep edebilirsiniz. Gerçek piyasa değerinin daha düşük olduğunu göstermeniz gerekir. Bu, kendiniz dolduracağınız bir form değil, avukat aracılığıyla yürütülen bir işlemdir. Rakamlar birbirinden çok farklı görünüyorsa, satışın tamamlanmasından önce gündeme getirmeniz faydalı olur; ödemeyi yaptıktan sonra değil.
Satın alma bedelini nakit olarak kendiniz getirirseniz ne olur?
İspanya'da satın alma işlemini finanse eden neredeyse hiç kimse sınırdan nakit taşımamalıdır; bunun nedeni yalnızca pratik değildir. İspanya, belirli bir eşiğin üzerindeki nakit hareketini, paranın kaynağı hakkında bankanızın veya avukatınızın sorabileceği sorulardan ayrı olarak, önceden beyan etmeniz gereken bir işlem olarak kabul eder.Yabancı bir alıcıya uygulanan kural, çoğu makalenin atıfta bulunduğu AB düzenlemesi değil, İspanyol hukukudur. AB kuralı (Reglamento 2018/1672) yalnızca AB'nin dış sınırını düzenler. 10.000 € veya daha fazla nakitle AB'ye girerken ya da AB'den çıkarken, nakdi yanınızda taşıyorsanız otomatik olarak beyan etmeniz, nakit refakatsiz gönderiliyorsa talep üzerine açıklamanız gerekir. Çekya'dan İspanya'ya gitmek AB'nin dış sınırını geçmek anlamına gelmez; bu nedenle söz konusu düzenleme bu yolculuk için uygulanmaz.Uygulanan doğrudan İspanyol hukukudur: Ley 10/2010 ve Orden ETD/1217/2022 uyarınca, kişi başına 10.000 € veya daha fazla tutarın ulusal ya da AB içi bir yolculukta taşınması, Modelo S-1 formuyla beyan edilir; geçiş noktasında gümrük bulunmuyorsa form önceden verilir. Yalnızca tamamen İspanya içindeki hareketler için 100.000 € tutarında ayrı ve daha yüksek bir eşik vardır; bu eşik Çekya'dan İspanya'ya yapılan bir yolculuk için geçerli değildir.
- 10 000 € veya daha fazla nakit taşımakWho decidesBunu taşıyan kişiWhat it grantsYükümlülüğü doğururIf noBeyan edilecek bir şey yok
- Modelo S-1 formunu önceden verinWho decidesSeyahatten önce sizWhat it grantsYasal, kayıtlı hareketIf noEl koyma ve para cezası
- Nakit ödeme üst sınırını avukatınızla teyit edinWho decidesAvukatınızWhat it grantsBu ödeme için üst sınır yokIf noKimsenin sizin için teyit etmediği bir üst sınırı ihlal etme riski taşırsınız
Karara bağlanmış bir husus olarak ifade etmek yerine vurgulanması gereken bir kural daha var: İspanya, değişiklik yapılan Ley 7/2012'nin 7. maddesi uyarınca, satın alma bedelinin ne kadarının nakit ödenebileceğine de bir üst sınır getirir. Yaygın açıklamaya göre bu sınır, işlemin taraflarından birinin işletme olması durumunda 1.000 €, ödeyen kişinin yerleşik olmayan özel kişi olması durumunda ise 10.000 €'dur. Bu rakamı resmi BOE hukuk metninde görmedik; bu nedenle büyük bir nakit ödemenin kısıtlandığına dair güçlü bir işaret olarak değerlendirin ve bu rakama güvenmeden önce kesin tutarı avukatınızla teyit edin.
Kaynaklar
Parayı yanımda taşımak yerine banka yoluyla transfer edersem yine de bir şey beyan etmem gerekir mi?Banka transferi nakit hareketi değildir ve Modelo S-1 buna uygulanmaz. Bankanız, olağan kara para aklamayı önleme kontrollerinin bir parçası olarak yine de fonların kaynağını soracaktır. Bu, bu bölümün yanıtladığı sorudan farklı bir konudur ve SSS sayfası bu konuyu "Paramın nereden geldiğini belgelemem gerekecek mi?" başlığı altında ele alır. Banka transferi ayrıca bu sitenin önerdiği yöntemdir: döviz transferi rehberine bakın.
Bu oranlara güvenmeden önce teyit edilmesi gerekenler
Yayımlanmış bir orana göre değil, sizin özel işleminize göre kontrol edilmesi gereken dört husus.| Talep edin | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Taşınmazın valor de referencia değeri | Catastro bu bilgiyi yayımlar ve avukatınız herhangi bir belgeyi imzalamadan önce kontrol edebilir. Bu bilgi, %7'nin üzerinde anlaştığınız fiyata mı yoksa daha yüksek bir tutara mı uygulanacağını gösterir. | Kimse kontrol etmemiştir ya da konu "daha sonra halledilir" sözüne bırakılmıştır. |
| Hangi vergi grubunun uygulanacağına dair yazılı teyit | Satıcının geliştirici (IVA ve AJD) mi yoksa özel malik (ITP) mi olduğu açık görünebilir, ancak bazen durum böyle değildir; örneğin, hâlâ ilk geliştiriciye ait olan satılmamış yeni yapı biriminin ikinci el konut olarak satılması durumunda. | Sözleşmede satıcı olarak kimin adının yer aldığına değil, taşınmazın nasıl pazarlandığına dayanan bir varsayım. |
| Satın alma fonlarını nasıl aktaracağınız | Banka transferi, Modelo S-1 konusunu tamamen ortadan kaldırır. Planın herhangi bir bölümü nakit içeriyorsa, beyan yükümlülüğünü ve ödeme üst sınırını sınırı geçtikten sonra değil, şimdi gündeme getirin. | "Gelince getiririm" dışında bir plan yok. |
| Durumunuzun servet vergisi veya yerleşik olmayanların gelir vergisi kapsamına girip girmediği | Her ikisi de vardır, her ikisi de yukarıdaki satın alma vergisi katmanından ayrıdır ve her ikisinin de kendine ait sayfası vardır: servet vergisi ve yerleşik olmayanların gelir vergisi. | Sessizlik ya da satın almanın tek vergi olayı olduğu varsayımı. |
Nakit taşımaya karşı banka transferi
Satın alma parasının fiziksel olarak ulaşabileceği iki yol vardır ve bunlardan yalnızca biri beyandan kaçınmanızı sağlar.| Nakit | Banka transferi | |
|---|---|---|
| Beyan yükümlülüğü | Kişi başına 10.000 € üzeri için önceden verilen Modelo S-1. | Transfer için özel bir husus yok. |
| Ödeme üst sınırı riski | Ley 7/2012, art. 7 uyarınca düşük bir eşik üzerindeki tutar muhtemelen kısıtlanır; avukatınızla teyit edin. | Uygulanmaz; transfer, nakit ödeme değildir. |
| Kaynakların menşeini kanıtlama | Daha zor olan şu: nakit, elinize ulaştığında kendine ait bir iz bırakmaz. | Hem kendi bankanızın hem de İspanyol bankasının zaten tuttuğu banka hesap dökümü kaydı. |
| Seyahatin kendisinden doğan pratik risk | Avrupa genelinde büyük miktarda nakit taşımak, beyan edilmiş veya edilmemiş olsun. | Seyahatin olağan riskinin ötesinde hiçbir şey yok. |
Fatura değil, kur
Yukarıdaki her oran Ağustos 2026 itibarıyla günceldir. Bu oranları bir yorumdan kopyalamak yerine doğrudan Endülüs ve ulusal vergi mevzuatından inceledik ve ne 7 % ITP oranını ne de 1,2 % AJD oranını değiştiren 2026 Endülüs bütçe kanunuyla teyit ettik. Endülüs, ulusal çerçeve içinde kendi ITP ve AJD oranlarını belirler. Temel ulusal hukuk aynı olsa da farklı bir özerk toplulukta yapılan aynı satın alma işlemine farklı bir bölgesel oran uygulanabilir.Bu, verginin nasıl uygulandığı hakkında genel bilgidir; şahsen ne kadar borçlu olduğunuzun hesabı değildir. Referans değer, kesin satışın tamamlanma tarihi ve satın almanızın her türlü özel koşulu, yayımlanmış bir rehberin değil, avukatınızın yazılı görüşünün konusudur. Nakit ödeme üst sınırı olan bir rakam, kesinleşmiş olarak belirtilmek yerine açıkça doğrulanmamış olarak işaretlenmiştir: kendi avukatınız teyit etmeden bu rakama güvenmeyin.Bazı konular kendi rehberlerine bırakılmıştır: satın alma masrafları rehberi, noter, tapu sicili ve avukat ücretleri dahil tüm masrafları kapsar. Yıllık masraflar rehberi, IBI ve satışın tamamlanmasından sonraki yıl başlayan mukim olmayanların beyan yükümlülüğünü kapsar. Servet vergisi ve miras rehberleri, bu iki ayrı vergi konusunu bütünüyle ele alır.
En sık sorulan vergi soruları
- Bir geliştirici yerine bankadan satılmamış bir konut alırsam hangi vergi uygulanır?
- Bu, nasıl pazarlandığına değil, yasal olarak kimin size sattığına bağlıdır. İpotek nedeniyle el konulan yeni yapı stokunu elinde bulunduran bir banka veya fon, genellikle işletme olarak satış yapar. Bu, işlem ikinci el konut satışı gibi görünse bile IVA'nın hâlâ uygulanabileceği anlamına gelir. Yukarıdaki kontrol listesi, tamamlanmadan sonra değil, tamamlanmadan önce bu tür durumları tespit etmek için vardır.
- Şahsen satın almak yerine bir İspanyol şirketi aracılığıyla alırsam vergi oranı değişir mi?
- Satın alma vergisi (ITP veya IVA artı AJD), alıcının kim olduğuna bakılmaksızın aynı şekilde hesaplanır. Alıcının şirket olmasıyla değişen şey bambaşka bir dizi konudur: devam eden kurumlar vergisi, yıllık beyannameler ve gelecekteki bir satışın nasıl vergilendirileceği. Bu karşılaştırma, şirket aracılığıyla satın alma rehberinin konusudur.
- AJD oranı İspanya'nın her yerinde aynı mıdır?
- Hayır. AJD de ITP gibi ulusal bir çerçeve içinde bölgesel olarak belirlenen bir orandır; dolayısıyla farklı bir özerk topluluk farklı bir yüzde belirleyebilir. Yukarıdaki 1,2 % oranı, özellikle Endülüs'ün Ağustos 2026 itibarıyla geçerli güncel oranıdır.
