Costa del Sol'da gayrimenkul incelemesi
Teknik inceleme, bir uzmanın gayrimenkulde bulunarak gerçekte neyin sorunlu olduğunu yazmasıdır. Bu kısmı kendimiz yapmıyoruz. Eksperi veya mimarı görevlendiriyor, zamanında gelmelerini sağlıyor ve bulgularının bir sonuca dönüşmesini temin ediyoruz: fiyat değişikliği, bir koşul, imzadan önce onarım veya hiç satın almama gerekçesi. Ayrıca her satın alımda gerekli olmadığından, inceleme yaptırmanın ne zaman masrafa değmeyeceğini de söylüyoruz.
Binayı gerçekte kim inceler
Satın almadan önce bir gayrimenkule dört farklı kişi bakar ve bunlardan yalnızca biri kusur arar. Endişe ettiğiniz konunun daha önce kontrol edildiğini varsaymadan önce bunu bilmenizde fayda var.Uzmanlık gerektiren işleri uzmanlar yürütür. Biz ise her şeyin birbirine bağlanmasını sağlarız: doğru kişinin görevlendirilmesini, içeri girebilmesini, raporunun geçmesi gereken son tarihten önce ulaşmasını ve yazdıklarının gelen kutunuzda öylece kalmamasını temin ederiz.
| Kim? | Hangi tarafı temsil ederler | Gerçekte ne yaparlar |
|---|---|---|
| Teknik eksper veya mimar | Saygılarımla | Gayrimenkulü, yapıyı, çatıyı, nemi, tesisatları ve havuzu inceler ve bulgularını yazar. Gerçek teknik kontrol budur ve özellikle eski gayrimenkullerde, siz taşındıktan sonra ortaya çıkabilecek sorunları tespit eder. |
| Avukat | Saygılarımla | Binayı değil, belgeleri kontrol eder: mülkiyet, masraflar ve borçlar, site borcu, binanın yasal durumu, oturma ruhsatı ve imar kusurları. Bir gayrimenkul fiziksel olarak kusursuz durumda olup yine de kötü bir satın alım olabilir; bunun tersi de geçerlidir. |
| Bankanın değerleme uzmanı | Banka | İpotek amacıyla bir değer belirler. Kusur tespit etmek görevi değildir. Bu, teknik inceleme değildir ve onun yerini tutmaz. |
| Satıcının temsilcisi | Satıcı | Diğer tarafı temsil eder; bu, görevinin bir parçasıdır ve tamamen meşrudur. Duruma ilişkin açıklaması bir satış tanımıdır, inceleme değildir. |
| Ustalar | Siz onları işe alana kadar hiçbiri | Fiyatlandırılacak veya onarılacak bir şey olduğunda, daha sonra gelirler. Bir iş için verilen teklif de binanın incelemesi değildir; işi almak isteyen bir yüklenici, işin gerekli olup olmadığını size söyleyecek kişi değildir. |
| Arevont | Saygılarımla | Hiçbir şekilde teknik bir rol değildir. Bir kontrol yaptırmanın ne zaman anlamlı olduğunu söylüyor, doğru kişiyi ayarlıyor, erişim sağlıyor, zamanlamayı imza tarihiyle uyumlu tutuyor ve bulguları avukatınızla yapılacak müzakerede kullanıyoruz. |
İncelemeyi kendiniz mi yapıyorsunuz?Hayır; yapsaydık bunu kabul etmenizi istemezdik. Mimar veya yapı mühendisi değiliz. Uzmanı ayarlıyor, size uygun zamanda orada bulunuyor ve bununla ilgili her şeyi yürütüyoruz. Rapor uzmana aittir ve üzerinde uzmanın adı yer alır.
Bankanın değerlemesi ne değildir
Bu, İspanya'da satın alım yapan alıcılar açısından en pahalı yanlış anlamadır ve açıklığa kavuşturmanın hiçbir maliyeti yoktur. İspanya'da ipotek kullanıyorsanız bir değerleme uzmanı gayrimenkulü ziyaret eder. Yetkili biri ölçüm cihazıyla etrafında dolaşır. Bu nedenle binanın kontrol edildiği sonucuna varmak çok kolaydır.Oysa edilmemiştir. İpotek değerlemesinin amacı, bankaya teminatının ne kadar değer taşıdığını bildirmektir. Değerleme uzmanı gayrimenkulün belgeleriyle uyuştuğunu doğrular, görünen korunma durumunu not eder, ölçüm yapar ve fotoğraf çeker. Rapordaki her şey bir sayıya yöneliktir ve bu sayı kredi veren içindir.
Bu rapor hangi soruları yanıtlarHâlâ size neyi söylemez
- Bankanın değerlemesi (tasación)
- Ulusal değerleme kuralları uyarınca gayrimenkulün kredi teminatı olarak değerini gösterir. Ziyaret gerçektir ve teknisyen niteliklidir; ancak görevin kapsamı kusurlar değil, değerdir. Gardırobun arkasındaki nem, bankanın ihtiyaç duyduğu rakamı değiştirmez.
- Avukatın Hukuki incelemesi
- Satın aldığınız şeyin hukuken göründüğü şey olup olmadığını inceler: sahibi kim, hangi borçları var, izin alınarak mı inşa edildi ve genişletildi, oturma ruhsatı mevcut mu. Çatının akıp akmadığı konusunda hiçbir yanıt vermez.
- Enerji performans sertifikası
- Satıcının bulundurmakla yükümlü olduğu harf notudur. Genellikle hiçbir şey açılmadan, yapı ve tesisatlardan hesaplanır; düşük not, kusur listesinden ziyade işletme maliyetlerine ilişkin bir göstergedir.
- İlan ve emlak danışmanının açıklaması
- Gayrimenkulün hangi niteliklerle satışa sunulduğunu belirtir. "İyi durumda" ve "yakın zamanda yenilenmiş" gibi ifadeler belirli bir anlamı olmayan sıradan satış dilidir; fotoğraflar da gayrimenkulü görmek istemeniz için çekilmiştir.
- Teknik inceleme
- Binanın kendi durumunu, satışın gerçekleşmesinde hiçbir menfaati olmayan biri tarafından yazılı olarak ortaya koyar. Amacı sorunları tespit etmek olan beş seçenekten yalnızca budur.
Diğer dört seçeneğin hiçbiri dürüst olmayan bir işlem değildir. Her biri kendi sorusunu iyi yanıtlar. Hata, dört raporu bir araya getirip bunların birlikte binayı kapsadığını varsaymaktır.
Sources
Banka bir değerleme uzmanı gönderiyor. Yine de bir incelemeye ihtiyacım var mı?Farklı sorulara yanıt verirler. Değerleme uzmanı, taşınmazın teminat olarak bankaya ne değerde olduğunu belirler. Kusur aramak bu işin parçası değildir. Bu nedenle değerleme, teknik incelemenin yerini tutmaz ve teknik inceleme olarak değerlendirilemez.
Bir ekspertizin ne zaman değerli olduğu ve ne zaman gerekli olmadığını söylediğimiz
İspanya'da teknik inceleme isteğe bağlıdır. Böyle bir inceleme yaptırmaya ilişkin yasal bir zorunluluk yoktur ve İspanyol alıcıların çoğu bunu yaptırmaz. Bu, incelemeyi atlamak için bir neden değildir. Ancak süreçte hiç kimsenin bunun için sizi takip etmeyeceği anlamına gelir ve dürüstçe sorulması gereken soru "herkes bunu yaptırmalı mı" değil, "burada herhangi bir şeyi değiştirir mi" sorusudur.Uygun olduğu durumlarda, her satın alımda değil, bir inceleme uzmanı ayarlıyoruz. Genel olarak, bizim için sınır şu noktada oluşuyor.
- Daha eski bir taşınmaz ve kendine ait çatısı olan her şeyYaş, tek başına en güçlü nedendir. Bir evin kendine ait çatısı, drenajı ve çoğu zaman kendi havuzu ile bahçesi vardır. Bunların her biri, hiç kimsenin sizin için takvimini yazmadığı bir süre içinde yıpranan sistemlerdir.
- Görülebilir işler, eklentiler veya dönüştürmelerBir şey eklendiğinde, kapatıldığında veya yatak odasına dönüştürüldüğünde iki soru ortaya çıkar: İyi yapılmış mı ve yasalara uygun mu? İlk soruyu inceleme uzmanı, ikincisini avukat yanıtlar ve bu soruların birlikte sorulması faydalıdır.
- Nem belirtileri olan her şeyAlçak bir duvarın bir tarafındaki taze boya, bir konut gösteriminde köşedeki nem giderici, zeminin seviyesinden daha yukarıda bahçesi bulunan zemin kat bir daire. Nem, bu kıyının en güvenilir şekilde oluşturduğu ve fotoğraflarda en kötü görünen kusurdur.
- Uzun süre boş kalmış bir taşınmazAylar boyunca içinde kimse bulunmadığında küçük arızalar sessizce birikir: contalar, pompalar, havuz ekipmanı, kazan ve iki yazdır çalıştırılmamış bir klima ünitesi.
- Büyük bir satın alımPahalı taşınmazlar daha kötü olduğu için değil. Aynı oransal risk daha büyük bir rakam oluşturduğu için ve bu seviyede sorun genellikle görünür olmadığı için. Tam da bu nedenle birinin gidip onu araması gerekir.
- Kendiniz orada bulunamadığınızdaKarar Çekya'da, fotoğraflarımız ve videomuz üzerinden veriliyorsa, binada bulunan bir uzmanın sürece dahil olması fazladan bir adım değil, eksik olan kısımdır.
Bir de, parayı harcamadan önce size söylemeyi tercih ettiğimiz diğer taraf var. Garantileri devam eden bir Yeni yapı için yapılacak iş ekspertiz değil, Teslim kontrolüdür ve aşağıdaki kardeş sayfada ele alınmıştır. Olağandışı hiçbir özelliği olmayan, küçük, yakın zamanda yapılmış ve iyi bakılmış bir Dairede ekspertiz çoğu zaman dikkatli bir Konut gösteriminin zaten ortaya koyduklarını doğrular. Bu durumda makul harcama, gerçekten önem verdiğiniz tek konu için bir uzmandan fiyat teklifi almaktır.Uyguladığımız test basittir: Bulgu, kararınızı, fiyatınızı veya sözleşmedeki bir koşulu gerçekçi olarak değiştirebilir mi? Yanıt hayırsa birini görevlendirmek yerine bunu size söyleriz. Bu bizim paramız olmadığı gibi bizim öğleden sonramız da değil. Bu nedenle masrafını karşılamayan bir kontrol ayarlamak için hiçbir nedenimiz yoktur.
İkinci el konut ve Yeni yapı: kontrol neden farklı bir iştir
Fiziksel inceleme her iki durumda da benzer görünür. Ancak bunun amacı tamamen farklıdır ve fark, sonrasında herhangi bir şeyi kimin düzeltmekle yükümlü olduğudur.
| Farklılıklar | İkinci el konut | Yeni yapı |
|---|---|---|
| Garanti | Hiçbiri. Satıcı yalnızca bildiği ve gizlediği gizli kusurlardan sorumludur ve bu talepte bulunma süresi kısadır. | Yapı için on yıl, tesisatlar için üç yıl, tamamlamalar için bir yıl. Satışın tamamlanmasından önce yapılan ödemeler Banka teminatı kapsamındadır. |
| Bulunanları kim düzeltir? | Taşınmaz size ait olduğunda bunu siz yaparsınız. Bu nedenle bulgunun, imzadan önce, fiyatı veya koşulları hâlâ değiştirebilecekken ortaya konması gerekir. | Bunu masrafları kendisine ait olmak üzere müteahhit yapar; snagging listesinin amacı da bunu kayıt altına almaktır. |
| Durum ve donanımlar | Yaşa bağlıdır. Zaman içinde mutfağı ve banyoları eninde sonunda yenilemeniz, diğer bazı şeylerin de sorun çıkarmaya başlamasını beklemeniz gerekir. | Her şey yeni. Kontrol edilen, işin düzgün tamamlanıp tamamlanmadığı ve seçtiğiniz özelliklerle örtüşüp örtüşmediğidir. |
| Enerji | Yeni yapıdan daha düşük sınıflandırma ve daha yüksek tüketim. Bu durum satın alma fiyatında değil, faturalarda ortaya çıkar. | En yüksek sınıflandırmalar, daha düşük tüketim ve daha düşük faturalar. |
| Bulgunun değeri | Pazarlık gücü veya vazgeçme nedeni. Kararınızı ve rakamınızı değiştirir. | Üzerinde bir son tarih bulunan ve sözleşme gereği birinin tamamlamakla yükümlü olduğu işler listesi. |
Bu, bir İkinci el konutun daha ucuz seçenek olduğunu varsaymaya karşı dürüstçe öne sürülebilecek bir başka noktadır. İkinci el konut daha sık olarak tadilat veya peş peşe yapılacak kademeli işler anlamına gelir: mutfak, banyolar, klima ve bir duvar yıkıldığında kimsenin beklemediği sorun. Kolayca aynı rakama veya daha yüksek bir rakama ulaşabilirsiniz. İnceleme, bu hesabın sürpriz olmaktan çıkıp imzadan önce elinizde bulunan bir rakama dönüşmesini sağlar.
Sources
Yeni yapıda buna ihtiyacım var mı?Genellikle bu biçimde değil. Yeni yapı, on, üç ve bir yıllık garantiler kapsamındadır. Bu nedenle o aşamadaki iş, teslim kontrolü ve geliştiriciye karşı kusur listesinin hazırlanmasıdır; bu farklı bir hizmettir. Yeni yapı uzun süre tamamlanmış ve satılmadan kalmışsa veya geliştirici yerine özel bir satıcıdan anahtar teslim hazır bir birim satın alıyorsanız, ikinci el konut kuralları yeniden uygulanır.
Satıcı, taşınmazda kusur olmadığını söylüyor. Bu bağlayıcı mıdır?Bu, garantiyle aynı şey değildir. İkinci el konutta satıcı, bildiği ve gizlediği gizli ayıplardan sorumludur. Bu durumda, taşınmaz artık size ait olduktan sonra ve kısa bir süre içinde, başkasının ne bildiğini kanıtlamak zorunda kalırsınız. Bu, imza atmadan önce tespit ettiğiniz bir bulguya kıyasla çok daha zayıf bir konumdur.
Rapor geldikten sonra ne olur
Hiçbir şeyi değiştirmeyen bir raporu hazırlatmanın anlamı yoktur. Hizmetin gerçekten bize ait olan kısmı budur ve incelemenin sonuç doğuracak kadar erken yapılmasını istememizin nedeni de budur.
- Raporu sizinle incelerizRaporlar İspanyolca veya İngilizce hazırlanır ve teknik okuyucuya yöneliktir. Raporu sizinle birlikte inceler ve her zaman mevcut olan üç grubu birbirinden ayırırız: taşınmazın yaşı için normal olanlar, yakında masraf çıkaracak olanlar ve değerlendirmeyi değiştirenler.
- Belgelendirilmesi gereken bulgular avukata iletilirİzin alınmadan yapılan bir eklenti, kapatılmış bir teras, tapu sicili açıklamasında görünmeyen bir havuz. Fiziksel bulgu, hukuki sorunun başlangıcıdır ve bu soru, bir müteahhitten önce avukatınıza yöneltilmelidir.
- Bulguya bir bedel eklenebilirOnarım maliyeti belirtilmeyen bir kusur, pazarlık kozu değil, yalnızca kaygıdır. Rapor çalışmayı bizzat fiyatlandırıyorsa, bu rakamı satıcı tarafına iletiriz. Fiyat görüşmesinden önce bir ustadan onarım teklifi alabiliriz. Böylece taşınmazla ilgili genel bir endişe yerine, belirli bir onarım için belirli bir tutar talep edilir. Söylemeniz yeterli, teklifi alırız; gerçekten itiraz edeceğiniz herhangi bir konu için bunun gerektirdiği birkaç gün beklemeye değer.
- Mimar gerekiyorsa, bir mimar görevlendiririzBazı bulgular, bir denetçinin yanıtlayabileceği konuların ötesindedir. Bir eklentinin yasallaştırılıp yasallaştırılamayacağı, bir tadilatın gerçekte neleri gerektireceği, planladığınız yerleşimin mümkün olup olmadığı ve bunların ne kadara mal olacağı gibi sorular mimara yöneltilmelidir; biz de bu konularda bir mimar görevlendiririz. Bu, ayrı bir ücret karşılığında doğrudan size teklif sunan bağımsız bir uzmandır ve bu ücretlerin hiçbiri bize aktarılmaz.
- Düzeltilebilen sorun, şikâyet değil taleptirRapor elimizdeyken, sizinle birlikte ve avukatınızla hangi hususların belgelendirilmesi, düzeltilmesi veya hesaba katılması gerektiğini kesin olarak belirler ve bunları satıcı tarafına iletiriz. Bu, taşınmaz yıpranmış göründüğü için indirim istemekten çok farklı bir görüşmedir.
- Fiyata, koşullara veya süreye yansırBir bulgu fiyattan düşülebilir, satışın tamamlanmasından önce yerine getirilmesi gereken bir koşula dönüştürülebilir veya satıcının önceden gerçekleştireceği bir onarım olabilir. Bu üç seçenekten hangisinin uygun olduğu bulguya ve karşı tarafın ne kadar istekli olduğuna bağlıdır; pazarlığın amacı da budur.
- Bazen yanıt, durmaktırHukuki veya teknik bir incelemede ciddi bir sorun ortaya çıktığında müşterilerimize işlemi sürdürmemelerini söylediğimiz oldu. Hiç kimse bu görüşmeyi yapmaktan hoşlanmaz, ancak bu seçenek yine de alternatifinden daha ucuzdur. Satın almamak, satın alma sürecinin meşru bir sonucudur ve biz de bunu böyle değerlendiririz.
Teknik inceleme gerçekte neleri kapsar
Ekspertiz, binanın erişilebilen bölümlerinin görsel ve tahribatsız incelenmesidir. Uzman, her unsurun durumunu, tespit ettiği kusurları, bunların ne kadar ciddi göründüğünü ve kesin sonuca varılabilmesi için hangi bölümlerin açılması gerektiğini kayda geçirir. Kapsam taşınmaza ve görevlendirdiğiniz kişiye göre değişir. Bu nedenle bunu sabit bir liste olarak değil, işin genel çerçevesi olarak değerlendirin.| Neler incelenir | Neden önemlidir | Bulgu için ne yaparız |
|---|---|---|
| Bina | ||
| Taşıyıcı sistem ve temel | Çatlaklar, hareket ve oturma, bir satın alma işleğini yeniden fiyatlandırmak yerine sona erdirebilecek bulgulardır. Ayrıca konut gösteriminin yakalaması en zor olanlar da bunlardır, çünkü görünür belirti genellikle yanlış yerde bulunan kılcal bir çatlaktır. | Sorun ciddiyse rapor, daha fazla hangi incelemelerin yapılması gerektiğini belirtir ve bu konu yanıtlanana kadar süreci orada durdururuz. Taşıyıcı sistemle ilgili belirsizlik varken hiçbir belge imzalanmaz. |
| Çatı, teraslar ve su yalıtımı | Bu kıyıda çatı yılın büyük bölümünde hiçbir iş yapmaz, ancak birkaç günlük şiddetli yağmurda değerini gösterir. Düz çatı veya yaşam alanının üzerindeki bir teras, suyun içeri girdiği yerdir. | Onarım tahmini, fiyat pazarlığının temelini oluşturur. Biriken su, bozulmuş su yalıtım membranı veya suyu yanlış yöne tahliye eden bir teras, satışın tamamlanmasından önce yerine getirilmesi gereken bir koşula dönüşür. |
| Cephe, yağmur suyu ve drenaj | Oluklar ve iniş boruları burada çoğu zaman hiç monte edilmez. Bu nedenle yağmur duvardan aşağı akar ve duvarın alt bölümüne işler. Bu durum yerel olarak normal kabul edilir, ancak sonrasında nem sorunu yine size ait olur. | Bir cephenin genellikle ortak olması ve onarımın sizin kişisel işiniz yerine ortak gider payı olarak yansıyabilmesi nedeniyle, site yönetiminin bu konuda daha önce ne kararlaştırdığını sorarız. |
| Nem ve su sızıntısı | Yükselen nem, zemin kattaki dairelerde ve nem yalıtım katmanı olmadan inşa edilmiş evlerde yaygındır; ayrıca taze boya bunu bir konut gösterimi sırasında kusursuz biçimde gizler. Costa del Sol bölgesinde en güvenilir biçimde küçümsenen kusur budur. | Ölçümler gözle değil, nem ölçer kullanılarak yapılır. Bir ölçüm, satıcının karşısına koyabileceğiniz bir sayıdır; içgüdüsel bir tahmin ise değildir. |
| Taşınmazın içinde | ||
| Pencereler, kapılar ve doğramalar | Termik ısı köprüsü olmayan eski alüminyum doğramalar, tek cam ve bozulmuş contalar, sıcaklığını koruyan bir Daire ile bütün yaz klimayı çalıştırdığı halde hâlâ gürültülü olan bir Daire arasındaki farkı yaratır. | Bu genellikle bir kriz değil, bir maliyettir. Maliyeti hesaplarız ve ilk yılda karşınıza çıkacak bir sürpriz yerine, bilinen bir tutar olarak teklife eklenir. |
| Elektrik | Farklı bir on yıldan kalma bir tesisat güvenli olabilir, ancak yine de güncel kuralların gerektirdiği seviyenin çok altında kalabilir. Bu durum, indüksiyonlu ocak, araç şarj cihazı veya ikinci bir klima ünitesi ekleyip ekleyemeyeceğinizi belirler. | Sigorta panosunun, devrelerin ve topraklamanın işlevsel kontrolü yapılır. Raporda bir sorun belirtilirse, siz taahhütte bulunmadan önce bir elektrikçi yükseltme için fiyat teklifi verir; sonrasında değil. |
| Tesisat, sıcak su ve giderler | Boru tesisatının yaşı, su basıncı, duşların ve mutfağın gerçekte nasıl tahliye olduğu kontrol edilir. Yavaş tahliye ve düşük basınç, her gün yaşanan ancak şimdiye kadar çekilmiş hiçbir fotoğrafta görünmeyen sorunlardır. | Musluklar ve çıkışlar çalıştırılır, giderler gözlemlenir. Sorun duvarların içindeki boru tesisatına işaret ediyorsa, bu tam olarak imza atmadan önce çözüme kavuşturulması gereken, sonrasına bırakılmaması gereken bir konudur. |
| Klima ve ısıtma | Ünitelerin bir kullanım ömrü ve servis geçmişi vardır; nisanda "çalışıyor" olması, ağustosta da çalışacağı anlamına gelmez. Yenileme maliyeti, mülkün tamamı için gerçek bir tutardır. | Mümkün olduğunda hem ısıtma hem de soğutma çalıştırılır. Yaş ve durum, enerji sınıfıyla birlikte işletme maliyeti hesabına dahil edilir. |
| Mutfak ve banyolar | İkinci el bir Dairede, bu iki odayı bir noktada yenilemeniz gerekmesini beklemelisiniz. Bu noktanın şimdi mi yoksa sekiz yıl sonra mı olduğunu bilmek, yenileme bütçesinin büyük bölümünü belirler. | Bu, üzerine bir tarih konulmuş planlı bir maliyete dönüşür; yenileme ile acil durum arasındaki fark da budur. |
| Dış alanlar ve ortak bölümler | ||
| Havuz, bitkiler ve sulama | Özel havuz, toprağa açılmış bir çukurdan ibaret değildir; aynı zamanda bir makinedir: pompa, filtreleme sistemi, boru tesisatı ve havuzun kendi gövdesi. Sızıntılar pahalıdır ve havuz doluyken görünmez. | Raporda herhangi bir sorun ortaya çıkarsa bir havuz uzmanını görevlendiririz; havuzun işletme maliyeti de mülk sahipliği hesabınıza dahil edilir. |
| Bahçe, sınırlar ve nerede ne inşa edildiği | Arsa üzerindekiler, plandakilerle uyuşmalıdır. Gerçekte bulunan ancak belgelerde yer almayan bir sundurma, depo, pergola veya dönüştürülmüş bodrum, fiziksel bir kılığa bürünmüş hukuki bir sorundur. | Fiziksel tespit doğrudan avukatınıza iletilir. Teknik kontrolün hukuki kontrole dönüştüğü en yaygın yer burasıdır. Hangi soruya kimin cevap verdiği konusunda net olun: müfettiş orada ne bulunduğunu ve bunun Tapu sicili kaydı ile kadastro kaydına uyup uymadığını açıklar. Bunun yasallaştırılıp yasallaştırılamayacağı veya kullanım ruhsatı bulunup bulunmadığı ise müfettişin değil, avukatın sorusudur. Üç kayıt ve tek bir bina vardır; bunların birbiriyle uyuşmaması normaldir. |
| Ortak alanlar ve bekleyen işler | Asansörler, garaj, çatı, havuz ve cephe ortak kullanımdadır; masraf da ortaktır. Pahalı bir onarımı zaten oylayarak kabul etmiş bir topluluk, siz gelmeden önce bu masraftaki payınızı size yüklemiş olur. | Fiziksel durum incelemeden, tutanaklar ve borçlar ise avukattan öğrenilir. Biz de bu ikisinin ayrı ayrı değil, birlikte değerlendirilmesini sağlarız. |
| Enerji sınıfı ve işletme maliyetleri | Daha eski bir mülk, daha yüksek tüketimle birlikte alt enerji sınıflarında yer alır; bu da Noter işlemi sırasında bir kez değil, her ay kendini gösterir. | Bu tutar, ortak gider ve yıllık vergilerin yanında mülk sahipliği maliyeti hesabına dahil edilir. Böylece daha ucuz satın alım, daha yeni olanla dürüstçe karşılaştırılır. |
İncelemenin satın alma sürecindeki yeri
İlk aramadan anahtar teslimine kadar satın alma sürecinin tamamı on beş adımdan oluşur. Teknik kontrolün yapılabileceği bir zaman aralığı vardır ve bu aralık çoğu kişinin sandığından daha dardır: bir tespitin hâlâ bir şeyi değiştirebilmesi için yeterince erken görevlendirilmeli ve yol göstermesi amaçlanan imzadan önce tamamlanmalıdır.15 adımın 8, 9, 13 ve 14. adımları
- Rezervasyon ve karar verme zamanıDoğru taşınmazı bulduğunuzdaRezervasyon, kontrol süreci devam ederken mülkü piyasadan çeker. Teknik incelemenin bu kontrolün bir parçası olup olmadığına karar vermek için doğru zaman budur; çünkü Rezervasyon sözleşmesi, kontrol bir sorun ortaya çıkarırsa Kapora için ne olacağının da kararlaştırıldığı belgedir. Sonradan karar vermek, insanların devam etmek zorunda olduklarını hissetmelerine yol açar.ResaleRezervasyon Kaporası ve üzerinde mutabık kalınan koşullar. Fiyat, tarihler ve demirbaşlar da burada kararlaştırılır; bir tespitin yeniden görüşmeye açabileceği konular tam olarak bunlardır.
- Kontroller birlikte yürütülürGenellikle iki ila dört haftaHukuki inceleme, rezervasyondan sonra başlar ve teknik incelemenin onunla birlikte yürütülmesi için en uygun zaman budur. Aynı dönem, iki farklı uzman, iki farklı liste. Bunların örtüşmesi önemlidir; çünkü binayla ilgili bir tespit çok sık olarak belgeler hakkında bir soruya dönüşür ve bu gerçekleştiğinde her iki uzmanın da çalışmaya devam ediyor olmasını istersiniz.
- İmzadan önceki son kontrolSatış tamamlanmadan önceİkinci el bir Dairede, imzadan önce geri dönüp yeniden kontrol yaparız; bunu sizinle birlikte veya sizin adınıza gerçekleştiririz. Bu bizim kontrolümüzdür ve bir inceleme değildir: mülkün kararlaştırılan durumda olduğunu ve envanterde listelenen demirbaşların hâlâ yerinde bulunduğunu teyit ederiz. Bir mimar veya müfettiş tarafından profesyonel bir teknik kontrol yapılmasını isterseniz, bunu ayrıca organize ederiz.New buildYeni yapıda süreç, geliştiriciye bağlıdır. Bazı geliştiriciler snagging işlemini mülkiyet devrinden önce, bazıları ise sonra yapar. Bu, tamamlayıcı hizmettir.ResaleDurumu, üzerinde anlaşılanla; envanteri ise mülkte hâlâ bulunanlarla karşılaştırırız.
- Noter ve anahtarlarTamamlanma günüYukarıdakilerin tamamının geriye dönük olarak planlandığı son tarih budur. Tapu imzalandıktan sonra mülk, bulunduğu haliyle sizindir ve ikinci gün gelen bir tespit, pazarlık konusu değil, onarım faturasıdır. Avukatınız vekâletnameye sahipse şahsen orada bulunmanız gerekmez; biz her durumda orada oluruz.
Aynı daire, iki şekilde kontrol
Alıcı temsilcisi olmadan ve bir alıcı temsilcisiyle satın alımın teknik sürecinin nasıl göründüğü.| Kendiniz | Arevont ile | |
|---|---|---|
| Durumu kim bildirir | Görevi bu belirli mülkü satmak olan satıcının temsilcisi, mülkün durumuna ilişkin açıklamasını satış tanımı olarak sunar. | Satışın tamamlanmasıyla hiçbir ilgisi olmayan ve tüm görevi neyin yanlış olduğunu bulmak olan bir uzman. Bizim görevimiz, onu zamanında sürece dahil etmektir. |
| Doğru kişiyi bulmak | Okumadığınız bir dilde araştırma yapmak ve bir denetçiyi, sonrasında ortaya çıkacak onarım işini arayan bir ustadan ayırt edememek. | Birlikte çalıştığımız kişiler arasından bir denetçi veya mimar ayarlarız ve mülkün hangisine ihtiyaç duyduğunu belirtiriz. |
| Zamanlama | Rezervasyon imzalanıp Kapora taahhüt edildikten sonra, yani bir tespitin en az etki gücüne sahip olduğu zamanda görevlendirilir. | Hukuki incelemeyle aynı zaman aralığına planlanır; böylece bir tespitin hâlâ değerlendirilebileceği bir alan olur. |
| Raporun sonucu | İspanyolca hazırlanmış teknik bir belge ve karşı tarafla bunun hakkında İspanyolca yapılacak bir görüşme. | Raporu sizinle birlikte okur, olağan olanları, maliyet doğuranları ve sonucu değiştirenleri ayırır, son gruptakileri de avukatınızla birlikte bir talebe dönüştürürüz. |
| Size maliyeti | Onları kimin ayarladığına bakılmaksızın denetçinin ücreti. | Aynı denetçinin ücreti doğrudan size faturalandırılır. Ayarlama, erişim, zamanlama ve sonrasındaki görüşme ücretsizdir; çünkü alıcı olarak bize hiçbir ücret ödemezsiniz. |
Fotoğraflarından çok daha eski olan mülk
Görmeye gittiğimiz mülklerden biri, ilan fotoğraflarının gösterdiğinden çok daha eskiydi. Fotoğraflardaki hiçbir şey yanlış değildi. Fotoğraflar iyi aydınlatılmış, iyi kadrajlanmış ve mülkün en iyi saatinde çekilmişti; hiçbiri de mülkün yaşını belli etmiyordu. İçinde bulunmak, tüm ilanın yanıtsız bıraktığı bir soruyu cevaplamak için yaklaşık on saniye sürdü. Bu, mülke giderek fark edebileceğiniz hafif versiyondur. Pahalı versiyonsa hiç göremediğiniz şeydir: duvarın arkasında, Terasın altında ve tesisatların içinde ne olduğu. Oraya giderek hiç kimse bunu fark edemez; bu nedenle, görevi bunları aramak olan birini göndermek gerekir.Konut gösterimi size bir mülkün yaşını söyler. İnceleme ise size bunun maliyetini söyler.
Maliyeti ne kadar?
- Alıcı0 €Herhangi bir şey satın alsanız da almasanız da ve ayarladığımız bir kontrol sizi bir mülkten vazgeçirse de bize hiçbir ücret ödemezsiniz.
- Geliştirici veya satıcı
- Yeni yapı
- 2,5 to 6 %
- İkinci el konutlar
- 1,5 to 4 %
- Denetçi veya mimarİnceleme ücretini doğrudan size faturalandırır. Onlardan ödeme almayız ve yönlendirme karşılığında hiçbir ücret talep etmeyiz; tavsiye ettiğimiz hukuk bürosuyla da aynı düzenlemeye sahibiz.
Bizim hizmetimiz ücretsizdir. Bir kontrolün buna değip değmeyeceğine karar vermek, uzmanı ayarlamak, mülke erişimini sağlamak, zamanlamayı imza tarihiyle uyumlu hâle getirmek ve bulguları pazarlığa taşımak size hiçbir şey kaybettirmez; çünkü alıcı olarak hiçbir aşamada Arevont'a hiçbir ücret ödemezsiniz.İncelemenin kendisi ayrıca ayarlanır ve uzman ücretini doğrudan size bildirir. Bunun için bir fiyat yayımlamıyoruz ve bir aralık uydurmayacağız: ücret mülke, mülkün büyüklüğüne ve uzmanın ne kadar yol kat etmesi gerektiğine bağlıdır; bu ücret bize değil, uzmana aittir. Herhangi bir rezervasyon yapılmadan önce tutarı öğrenir ve kararı siz verirsiniz.Raporun ardından yapılacaklar da bize ait değildir. Havuz uzmanı, elektrikçi veya onarım için fiyat veren bir usta, yaptığı işin faturasını size keser. Bu işte veya başka herhangi bir konuda, faturasına bizim aracılığımızla hiçbir ek ücret konulmaz.
Doğrudan gitseniz bile mülkün fiyatı aynıdır. Yeni yapı için geliştiricinin Fiyat listesini alıp doğrulamaktan çekinmeyin.
Bir inceleme sizin için ne yapamaz
Hiç kimseyi herhangi bir şeyi düzeltmeye zorlamaz. İkinci el bir mülkte garanti yoktur. Satıcı yalnızca bildiği ve gizlediği gizli ayıplardan sorumludur; bu da mülk artık sizin olduktan sonra, kısa bir süre içinde başkasının ne bildiğini kanıtlamanız anlamına gelir. Bu nedenle raporun değeri, sonrasında yapılacak bir talepten değil, hâlâ seçme hakkınız varken verdiğiniz karardan kaynaklanır.Bu aynı zamanda bir garanti de değildir. Ekspertiz görsel ve müdahalesizdir: hiçbir şey sökülmez, hiçbir duvar açılmaz ve bir unsurun daha fazla incelenmesi gerektiğini belirten rapor, kaçamak değil dürüst bir rapordur. Orada bulunulan öğleden sonra hiç kimsenin göremeyeceği bir şey, ikinci yılda yine de ortaya çıkabilir.Ayrıca her satın alım için inceleme ayarlamayız. Yeni yapının garantileri devam ediyorsa gereken işlem ekspertiz değil, Teslim kontrolüdür. Küçük, yeni ve iyi korunmuş bir Dairede iyi bir Konut gösterimi ile önem verdiğiniz tek bir konu için bir uzmandan fiyat almak çoğu zaman daha iyi bir harcamadır. Sürecin kapsamlı görünmesi için birini görevlendirmek yerine, ücret konusunda yanılma pahasına size bunu söylemeyi tercih ederiz.
Teknik inceleme hakkında sıkça sorulan sorular
- İspanya'da teknik inceleme zorunlu mudur?
- Hayır. Satın alım sırasında böyle bir inceleme yaptırmaya ilişkin yasal bir zorunluluk yoktur ve İspanyolların çoğu bunu yaptırmaz. Süreçte hiç kimse sizden bunu istemeyecektir; bu da kararı beklemek yerine sizin vermeniz gerektiğinin tam olarak nedenidir.
- Ne zaman yaptırmalıyım?
- İdeal olarak rezervasyon sırasında yaptırmalısınız; böylece Hukuki incelemeyle aynı iki ila dört haftalık dönemde yürütülür ve bağlayıcı sözleşmeden önce tamamlanır. Mülkle ciddi olarak ilgilendiğinizin anlaşılacağı kadar geç, bir bulgunun hâlâ fiyatı değiştirebileceği veya bir koşula dönüşebileceği kadar erken olmalıdır.
- Ücreti ne kadar ve kim öder?
- Uzman ücreti doğrudan size bildirir ve faturayı size keser; ücret mülke ve mülkün büyüklüğüne bağlıdır. Yayımlanacak ücret bize ait olmadığı için bir rakam paylaşmıyoruz. Bunu ayarlamak ve tespit edilenlerle ilgilenmekten oluşan kendi hizmetimiz, bir alıcı için yaptığımız diğer her şey gibi ücretsizdir.
- Denetçi ciddi bir sorun bulursa ne olur?
- Bu, bir şikayetten ziyade belirli bir gerekliliğe dönüşür. Avukatınızla birlikte hangi hususların belgelenmesi, düzeltilmesi veya hesaba katılması gerektiğini belirler ve bunları satıcıya sunarız. Tutar fiyattan düşülebilir, satışın tamamlanmasından önce yerine getirilmesi gereken bir koşula dönüşebilir veya önce yapılacak bir onarım olarak kararlaştırılabilir. Sorun yeterince ciddiyse tavsiyemiz, daha önce de yaptığımız gibi, işlemden vazgeçmeniz olur.
- Satıcı, denetçinin içeri girmesini reddedebilir mi?
- Erişim, satıcının iş birliğini gerektirir ve genellikle, çoğu zaman bir Konut gösterimi ile birlikte, zorluk yaşanmadan ayarlanır. Zaten rezervasyonunu yaptığınız bir konutta bu talep reddedilir veya tekrar tekrar ertelenirse, bu başlı başına bir bilgidir ve biz de bunu bu şekilde değerlendiririz.
- Bunun için İspanya'da bulunmam gerekir mi?
- Hayır. Uzmanın orada bulunmanıza ihtiyacı yoktur, bizim de yoktur. Raporu alırsınız, bir görüşmede üzerinden sizinle birlikte geçeriz ve belirli bir şeyi görmek isterseniz tekrar gidip size videoyla gösteririz.
