Deneyiminizi iyileştirmek, site kullanımını analiz etmek ve kişiselleştirilmiş içerik sunmak için çerezleri kullanıyoruz.
Rehber
İspanya’da taşınmazlar üzerinde Hukuki inceleme nasıl yapılır
Ayrıntılı Hukuki inceleme, rezervasyondan önce değil sonra yapılır ve Rezervasyon sözleşmesi, kontrollerde ciddi bir sorun ortaya çıkması durumunda alıcıyı koruyan şartlar içerir. Registro de la Propiedad, gerçek malikin yanı sıra ipotekleri, icra kararlarını, irtifak haklarını ve diğer kısıtlamaları gösterir. Taşınmazın türüne bağlı olarak kontroller, belgelerin birbiriyle uyumlu olup olmadığını, kat malikleri topluluğuna olan borçları, IBI’yi ve gerekli izinleri de kapsar. İmza sırasında ikinci ve bağımsız bir kontrol daha yapılır: Noter, imzadan önce mülkiyeti ve sicilin güncel durumunu yeniden doğrular.
Rezervasyon yaparsınız, ancak ancak sonrasında hukuki bir sorun olduğunu öğrenir ve rezervasyon Kapora’nızı kaybedersiniz.
Gerçekte durum nasıl
Ayrıntılı Hukuki inceleme, rezervasyondan önce değil sonra yapılır ve Rezervasyon sözleşmesi, kontrollerde ciddi bir sorun ortaya çıkması durumunda alıcıyı koruyan şartlar içerir. Registro de la Propiedad, gerçek malikin yanı sıra ipotekleri, icra kararlarını, irtifak haklarını ve diğer kısıtlamaları gösterir. Taşınmazın türüne bağlı olarak kontroller, belgelerin birbiriyle uyumlu olup olmadığını, kat malikleri topluluğuna olan borçları, IBI’yi ve gerekli izinleri de kapsar. İmza sırasında ikinci ve bağımsız bir kontrol daha yapılır: Noter, imzadan önce mülkiyeti ve sicilin güncel durumunu yeniden doğrular.
Bunu ne değiştirir
Noter ile avukatınız aynı işi yapmaz. Noter, bağımsız bir kamu görevlisidir ve imza anındaki yasal durumu ve sicilin durumunu kontrol eder. Avukatınız sizi temsil eder ve herhangi bir taahhütte bulunmadan önce Hukuki incelemeyi gerçekleştirir. Buradaki sorunlar da dolandırıcılıktan değil, tamamlanmamış evrak işlerinden kaynaklanır: sicile kaydedilmemiş bir eklenti, eksik bir licencia de primera ocupación veya taşınmazla birlikte devreden bir kat malikleri topluluğu borcu.
Bu konuda ne yapıyoruz
Tamamlanmış bir Hukuki inceleme olmadan Satın alma sözleşmesine geçmenizi önermeyiz. Hukuk bürosu sizi temsil eder, bizi değil; bize hiçbir ödeme yapmaz ve kendi avukatınızı getirebilirsiniz.
30 saniyede
Ayrıntılı hukuki kontrol, rezervasyon yaptıktan sonra gerçekleşir, öncesinde değil. Bu süreç boyunca teminatınızı koruyan, rezervasyon sözleşmesinin kendi ifadeleridir. Bir avukat, 2 až 4 hafta boyunca yaklaşık 15 hususu kontrol eder; noter ise imza sırasında mülkiyeti ve tapu sicilini bağımsız olarak yeniden kontrol eder.
Ayrıntılı hukuki inceleme rezervasyon yaptıktan sonra gerçekleşirse kaporam risk altında olur mu?
İspanya'da bir mülk rezervasyonu gerçek bir taahhüttür ve genellikle ayrıntılı hukuki kontrol yapılmadan önce ödenen 6 000 ile 11 000 € tutarında bir bedel içerir. Bu sıralama, ilk kez alım yapan birçok kişiyi şaşırtır ve üstünkörü geçiştirmek yerine açıklanmaya değerdir. Rezervasyon, kontrol yapılırken mülkü piyasadan çeken işlemdir. Kontrolün kendisi ise tam satın alma sözleşmesine gerçekten devam edip etmemeniz gerektiğini doğrular.Rezervasyon kasıtlı olarak körü körüne verilmiş bir taahhüt değildir. Rezervasyonun yazılı koşulları, avukatınızın incelemesinde ciddi bir sorun ortaya çıkarsa ne olacağını belirtir. Bu koşullar kapsamında kapora iade edilir. Koruma, belgeden bağımsız olarak var olan genel bir hukuki güvenceden değil, sözleşmeye dayalı olarak doğrudan rezervasyon sözleşmesine yazılmış hükümlerden kaynaklanır. Bu nedenle, siz imzalamadan ve herhangi bir para hareket etmeden önce, sizi ve yalnızca sizi temsil eden bir avukatın rezervasyon sözleşmesinin ifadelerini okuyup onaylaması gerekir.
Hukuki inceleme devam ederken kaporamı gerçekte ne korur?Sözleşmede ne yazdığından bağımsız olarak uygulanan genel bir İspanyol hukuku kuralı değil, imzaladığınız rezervasyon sözleşmesinin özel ifadeleri koruma sağlar. Bir avukat, siz imzalamadan önce bu sözleşmeyi okur. Ciddi bir sorun bulunması hâlinde kaporanızı geri alma koşullarının varsayılmadan gerçekten yazılı olmasını sağlayan şey budur.
Noter ile kendi avukatım arasındaki gerçek fark nedir?
Bu iki rolü birbirine karıştırmak kolaydır, ancak yaptıkları iş aynı değildir. İspanyol noteri, imza sırasında resmi senedi tasdik eden bağımsız bir kamu görevlisidir: kimliği kontrol eder ve o belirli andaki tapu sicili kaydını teyit eder. Avukatlar ve acenteler dahil olmak üzere zincirdeki her meslek mensubu da İspanyol hukuku uyarınca standart kara para aklamayı önleme amaçlı kimlik kontrolleri yapar. Noter sizin adınıza pazarlık yapmaz ve bu aşamadan önce mülkün geçmişine ilişkin daha derin incelemeyi yürütmez.Kendi avukatınız bu daha erken, bağımsız ve kapsamlı incelemeyi yapar: mülkün hukuken kime ait olduğunu, üzerinde hangi takyidat veya borçların bulunduğunu, binanın kendisinin hukuken uygun olup olmadığını ve kat malikleri topluluğunun ödenmemiş herhangi bir alacağı bulunup bulunmadığını inceler. Bu çalışma, sorunların hâlâ gerçekçi biçimde işlemden çekilmek mümkünken ortaya çıkması için rezervasyondan sonraki haftalarda gerçekleştirilir. Bu durum, çok daha fazla paranın ödendiği ve işlemin ivmesinin oluştuğu imza masasındaki süreçten farklıdır.
NoterKendi avukatınız
Özellikle sizin için çalışmayan bağımsız bir kamu görevlisi
Son ve bağımsız bir kontrol olarak, imza sırasında kimliği ve tapu sicili kaydını yeniden teyit eder; daha önce yapılan hukuki incelemenin yerine geçmez.
Sizin seçtiğiniz ve ücretini sizin ödediğiniz kendi temsilciniz
Daha derin incelemeyi rezervasyondan sonraki haftalarda yürütür; böylece ciddi bir sorun, imzadan sonra değil, işlemden çekilmek hâlâ gerçekçi bir seçenekken ortaya çıkar.
Noter imza sırasında mülkiyeti zaten kontrol ediyorsa, neden daha önce kendi avukatımın da inceleme yapmasına ihtiyaç duyuyorum?Noterin incelemesi sürecin en sonunda, çoğu zaman rezervasyon kaporası el değiştirdikten ve satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra gerçekleşir. O noktada işlemden vazgeçmenin maliyeti çok daha yüksektir. Avukatınızın daha önce yaptığı inceleme, hâlâ gerçekçi biçimde çekilmek mümkünken bir sorunu yakalamak içindir. Bu, noterinkinin tekrarı değil, farklı bir zamanda yapılan farklı bir iştir.
Avukat gerçekte kimin için çalışır ve bunun maliyeti nedir?
Bu kontrol için görevlendirilen avukat sizi ve yalnızca sizi temsil eder. Satıcının avukatı değildir ve ücretini biz ödemeyiz: ücret, KDV dahil satın alma fiyatının yaklaşık ~1 %'i olup doğrudan hukuk bürosuna ödenir. Bu bürodan hiçbir şekilde yönlendirme komisyonu almayız. Sizi tanıştırdığımız avukat yerine kendi seçtiğiniz bağımsız bir avukatı getirmekte de özgürsünüz.İnceleme tamamlanmadan satın alma sözleşmesine geçmenizi önermeyiz. Bu bir formalite değildir. Mevcutsa gerçek bir sorunun ortaya çıkması gereken aşama budur. Zaman kazanmak için bu aşamayı atlamak, ilk etapta bunun için ödeme yapmanın tüm amacını ortadan kaldırır.
Açık sözler
Bu süreç hiçbir şeyin yanlış gitmeyeceğini garanti eder mi?
Hayır ve bunun aksini söyleyen hiçbir dürüst açıklama olamaz. Bu süreç, işlemden vazgeçmenin hâlâ düşük maliyetli olduğu tek anda, paranız ile satıcının parası arasına gerçek ve bağımsız bir inceleme koyar. Son devirden önce noterde ikinci ve bağımsız bir kontrol yapılır. Bu incelemenin yakaladığı sorunların çoğu dolandırıcılık değil, tamamlanmamış evraktır: kayda geçirilmemiş bir eklenti, eksik bir oturma ruhsatı veya aksi hâlde size geçecek olan kat malikleri topluluğuna borç.Bu, İspanya'daki satın alma sürecinin nasıl işlediğine ilişkin genel bilgidir ve belirli bir mülk hakkında hukuki danışmanlık değildir. Açıklanan kontrolleri bu metin gerçekleştirmez; bunları sizin adınıza, ücretini doğrudan kendisine ödediğiniz bağımsız bir avukat yapar. Bu avukattan herhangi bir yönlendirme ücreti almayız. Kontrollerin kendisi, avukatın kendi ücreti dışında alıcıya bir maliyet getirmez.
Hukuki inceleme hakkında sık sorulan sorular
Avukatım rezervasyon yaptıktan sonra ciddi bir sorun tespit ederse gerçekte ne olur?
Rezervasyon sözleşmesinin koşulları tam olarak bu durumu kapsayacak şekilde hazırlanmıştır. Sorun, yazılı koşulları karşılıyorsa satın alma işlemi tam sözleşme aşamasına ilerlemez ve Kapora iade edilir. Bu nedenle, sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukatın rezervasyon sözleşmesinin tam metnini okuyup onaylaması gerekir, imzaladıktan sonra değil.
Arevont'un beni yönlendirdiği avukatı kullanmak zorunda mıyım?
Hayır. Bunun yerine kendi bağımsız avukatınızı seçmekte özgürsünüz. Yönlendirdiğimiz hukuk firmalarından herhangi bir tavsiye ücreti almıyoruz ve her durumda avukat sizi temsil eder, bizi veya satıcıyı değil.
Bu süreçte 2025 veya 2026'da önceki yıllara kıyasla yeni ya da farklı bir şey var mı?
Önemli ölçüde yok. Bağımsız bir avukatın satın alma öncesi incelemesini, imza sırasında Noter'in kendi bağımsız teyidinin izlemesi şeklindeki temel süreç, yıllardır uygulanan yerleşik yapıyla aynıdır. Sürece dahil olan her profesyonelin standart kimlik ve kara para aklamayı önleme kontrolleri olağan ve sürekli uygulamalardır; yakın zamanda yapılan bir değişiklik değildir. Buradaki hiçbir husus yeni bir risk konusunda uyarı olarak değerlendirilmemelidir. Aksine, sürecin istikrarlı olması, dürüstçe ifade edildiğinde güven verici bir bulgudur.
Diğer üç endişe
okupas
Siz memlekete döndüğünüzde izinsiz işgalciler dairenize yerleşir ve onları yıllarca çıkaramazsınız.