FEIN, mortgage teklifiyle aynı şey midir?

Bu, ayrı bir onay aşaması değil, bir teklifin standartlaştırılmış açıklamasıdır. Bir banka kredi vermeye hazır olduğunda FEIN, söz konusu teklifin koşullarını kanunun gerektirdiği formatta ortaya koyar. Ardından, Noter'in önünde herhangi bir şeyi imzalamadan önce teklifi incelemeniz için en az on gününüz olur.

500.000 € üzerindeki tutarlar için tamamen sabit faiz alabilir miyim?

Bazen mümkün olabilir, ancak 2026'ya girerken birkaç banka yaklaşık bu tutarın üzerindeki krediler için gerçek anlamda tüm vadeyi kapsayan sabit faiz sunmayı bıraktı ve bunun yerine karma faizli ürünlere geçti: ilk dönem için sabit, genellikle üç yıl, ardından değişken faiz. Hangi seçeneğin sunulduğunu açıkça sorun; çünkü karma faizli bir ürün, sabit dönem sona erdikten sonra çok farklı işler.

Apostil ve tercüme durumum neden gelirimden daha önemli?

Daha önemli değildir. Sadece zor değil, alışılmadık olan bir adımdır ve haftaları sessizce ekleyen de alışılmadık adımlardır. Tanınmayan bir formatta belgelenmiş yüksek bir gelirin, İspanyol kredi değerlendirme uzmanı bu geliri dikkate alabilmeden önce apostil ve yeminli tercüme aşamasından geçmesi gerekir.

Bu rakamlar bana ne teklif edileceğini söyler mi?

Hayır, bunu yapma amacı taşımazlar. Piyasayı ve hukuku açıklarlar. Size ne teklif edileceği kendi gelirinize, yükümlülüklerinize, yaşınıza, para biriminize ve belirli bankaya bağlıdır. Arevont'un mortgage hizmeti ve fizibilite kontrolü tam olarak bu amaçla sunulur.

Guides

İspanya'da ipotekli kredi: piyasa gerçekte nasıl işliyor

30 saniyede

Costa del Sol'dan mülk alan bir mukim olmayan kişi, 60 ila 70 % kredi-değer oranını planlamalıdır. Bu, fiyata ek olarak fiyatın 30 ila 40 %'ini nakit ve maliyetler için yaklaşık ~9 % ila ~13 % anlamına gelir. 2019'dan beri banka, herhangi bir belge imzalayabilmenizden önce size bir FEIN ve bir FiAE vermek zorundadır.

FEIN: Avrupa Standart Bilgi FormuStandartlaştırılmış kredi teklif formu, Ley 5/2019

Faiz oranı: Sabit X,X % / Değişken Euribor + X,X %
Toplam yıllık maliyet (TAE): X,X %
Bağlantılı ürünler: Konut sigortası, hayat sigortası...
Cayma süresi: En az 10 gün

Örnek. Gösterilen değerler açıklama amaçlıdır.

Faiz oranı. Oran ve türü, sabit veya değişken, tek bir standart formatta gösterilir. Bu, iki teklifi satır satır karşılaştırmanızı sağlar.
Toplam yıllık maliyet (TAE). Ücretler dahil olmak üzere, yalnızca ilanda belirtilen oranı değil, kredinin vadesi boyunca toplam maliyetini ifade eder.
Bağlantılı ürünler. Kâğıt üzerinde oranı düşüren, ancak kendi maliyetini ekleyen bağlantılı ürünler. Gerçekten isteğe bağlı olup olmadıklarını kontrol edin.
Cayma süresi. FEIN'i aldığınız günden itibaren hesaplanan ve imza atabilmenizden önce geçmesi gereken asgari bildirim süresi.

Piyasa, yabancı bir alıcı için kredi-değer oranını hangi seviyede yayımlıyor?

50 ile 60 % arasında ve 80 %'e kadar. Hangi oranda olacağınızı çoğunlukla yaşadığınız ülke değil, vatandaşlığınız belirler. Aşağıda, yabancı bir alıcı için İspanya'da ipoteğin genel işleyişi açıklanmaktadır: piyasanın yayımladığı bilgiler, kanunun bankanın size göstermesini zorunlu kıldığı hususlar ve Çek veya Polonya vatandaşlarının başvurularında sürecin hangi noktalarda yavaşladığı.Bankalar, piyasa genelinde AB vatandaşlarına daha elverişli koşullar sunar. Birkaç kaynak, mülkün tatil evi olarak değil, gerçekten ana konut olarak kullanılmasının amaçlandığı durumlarda, yerleşik olmayan AB vatandaşlarının bazen 70 ile 80 % oranına ulaşabildiğini belirtir. AB dışındaki herhangi bir ülkenin vatandaşları ise gelir düzeyinden bağımsız olarak daha sık 50 ile 60 % veya daha düşük oranlarla karşılaşır. Bunun nedeni, bankanın başvuru sahibinin mali durumunu değerlendirmesi değil, AB hukuk sistemi dışındaki bir kişiye karşı krediyi tahsil etmenin ek zorluğunu fiyatlandırmasıdır.

%5080 %

AB dışı vatandaşı, her tür mülk50 ile 60 %
AB'de ikamet etmeyen vatandaş, ikinci konut60 ile 70 %
AB vatandaşı, gerçek ana ikametgâh (bazı bankalar)70 ila 80 %

17 Ağustos 2026 itibarıyla, tek bir bankanın yayımlanmış oran tablosundan alınmak yerine İngilizce üç 2026 piyasa derlemesi karşılaştırılarak kontrol edilmiştir. Bunlar piyasada yayımlanan aralıklardır, kişisel bir teklif değildir.

Size özel oran; bankaya, gelirinize, mevcut yükümlülüklerinize ve mülkün kendisine bağlıdır. Piyasa aralığı bunu size söyleyemez.

Hesaplayın

Satın alma fiyatı

500.000 €

Banka ekspertiz değeri

470.000 €

Satın alma fiyatının %94'si. Banka krediyi fiyata göre değil, ekspertiz değerine göre verir.

Verecekleri kredi tutarı

50 %

Euro dışındaki gelirlerde yaklaşık yarısını planlayın.

Faiz oranı

3 %

Gösterge niteliğindedir. Oranlar değişir.

Vade

20 yıl

Aylık ödeme

1.303 €

Mortgage tutarı235.000 €

Öz kaynak265.000 €

Satın alma masrafları (yeni yapı)64.839 €

İhtiyacınız olacak329.839 €

Öz kaynak ve satın alma masrafları. Mortgage süresinin tamamında 20 yıl içinde toplam 312.793 € ödersiniz.

Sonuç gösterge niteliğindedir. Bankanın gerçekten ne kadar kredi vereceği, gelirlerinizi kendi incelemesine ve taşınmaz için kendi belirlediği ekspertiz değerine bağlıdır.

Bunu gelen kutunuzda mı tercih edersiniz?

E-posta

Herhangi bir yükümlülük yok. Bilgilerinizi asla satmayız.

Size özel tahmin: hizmet olarak ipotek

Kaynaklar

FEIN ve FiAE nedir ve banka bunları size neden vermek zorundadır?

Ley 5/2019'dan bu yana, herhangi bir şeyi imzalayabilmenizden önce teslim edilen iki standartlaştırılmış belge vardır (LCCI, ipotekli kredi sözleşmeleri yasası). İspanyol bankası, satışın tamamlanması gününde size basitçe bir ipotek senedi veremez. Önce FEIN'i (Standartlaştırılmış Avrupa Bilgi Formu) sunmalıdır. Bu, kredinin gerçek koşullarını ortaya koyan Avrupa standartlaştırılmış bilgi formudur. Ayrıca FiAE'yi (Standartlaştırılmış Uyarılar Formu) de vermelidir. Bu, taban faiz şartı veya kur riski gibi belirli teklife ilişkin olağandışı unsurları vurgulayan bir uyarı formudur.Daha sonra, herhangi bir şeyi imzalayabilmenizden önce her iki belgeyi incelemek için en az 10 gününüz olur. Tamamlanmadan önce, ücretsiz bir noterlik işlemine, acta notarial previa'ya katılırsınız. Bu işlemde noter, belgeleri aldığınızı ve anladığınızı teyit eder. Bu işlem olmadan ipotek hukuken imzalanamaz. Bu koruma, yerleşik olmayan kişi için İspanya'da ikamet eden kişiyle aynı şekilde geçerlidir. Kanun yabancı alıcı için istisna tanımaz. Ancak belgeler İspanyolca hazırlanır ve bildirimin gerçek anlamda yararlı olmasını sağlayan, bunları banka için değil sizin için çalışan bir avukatla birlikte okumanızdır.

İmza atmadan önce

Teklif hazırFEIN ve FiAE düzenlendiÖnce teslim edilen standartlaştırılmış koşullar ve uyarı formu.
En az 10 günCayma süresiHer iki belgeyi, ideal olarak kendi avukatınızla birlikte inceleme zamanı.
Satış tamamlanmadan önceÖn noterlik senediBelgeleri aldığınızı ve anladığınızı teyit eden ücretsiz noterlik işlemi.
Satış tamamlanıncaİpotek senedi imzalandıSatışın kendisiyle birlikte, fonlar da o anda serbest bırakılır.

Arevont'un hukuki koordinasyon hizmeti, herhangi bir belgeyi imzalamadan önce avukatınızın FEIN'i, Satın alma sözleşmesinin kendi tarihlerine göre incelemesini sağlar. Böylece ipotek zamanlamasıyla ilgili bir sorun, noter masasında değil, üzerinde hâlâ işlem yapabilecek zaman varken ortaya çıkabilir.

Avukatla koordinasyon

Kaynaklar

Gayrimenkul Kredi Sözleşmelerini Düzenleyen 15 Mart tarihli 5/2019 sayılı Kanun (BOE) ↗

Ley 5/2019, yerleşik olmayan bir kişiyi İspanya'da ikamet eden bir kişiyi koruduğu şekilde korur mu?Evet, kanunun kendisi ikamet durumuna göre ayrım yapmaz. Uygulamada FEIN ve FiAE, bankanın kendi takvimine göre İspanyolca olarak gelir. Bu nedenle, sizin için çalışan bir avukatın bunları bildirim süresi içinde incelemesi, bu hukuki korumayı kullanabileceğiniz bir imkâna dönüştürür.

Sabit mi değişken mi ve 2026'ya girerken ne değişti?

Sabit 20 yıllık oran, incelenen kaynaklarda hem AB hem de AB dışı başvuru sahipleri için şu anda yaklaşık 3,8 ile 5,2 % arasındadır. Değişken oranlı bir ürün genellikle Euribor artı 1,5 ile 2,5 puanlık marj üzerinden fiyatlandırılır. Bu nedenle gerçek maliyeti sabit kalmak yerine Euribor ile birlikte değişir.2026'ya girerken birkaç banka, yaklaşık 500.000 € üzerindeki tamamen sabit oranlı tekliflerini geri çekti ve bunun yerine karma oranlı ürünler sundu: genellikle üç yıl süren sabit bir dönem, ardından vadenin geri kalanı için değişken orana geçiş. Bu tutarın üzerinde finansman kullanıyorsanız, önünüzdeki teklifin tüm vade boyunca gerçekten sabit oranlı mı yoksa karma bir ürün mü olduğunu açıkça sorun. Üçüncü yıldan sonra bu iki ürün çok farklı şekilde işler.

Varsayılan görüş2026 piyasasında olanlar

Sabit oran, kredinin tüm vadesi boyunca aynı aylık ödemenin yapılması anlamına gelir.: Yalnızca gerçekten tüm vade boyunca sabit oranlı bir ürünse. Karma oranlı teklif, genellikle üç yıl olmak üzere ilk dönem için sabittir ve sonrasında değişkene dönüşür. Bu, aynı etiketi taşıyan ancak çok farklı bir üründür.
Değişken oran yalnızca daha riskli, sabit oran yalnızca daha güvenlidir: Değişken oran, Euribor artı marjı takip eder. Bu nedenle maliyeti bankanın kendi kararından ziyade genel piyasa ile birlikte değişir. Bunun sabit orandan daha riskli olup olmadığı, Euribor'un vadeniz boyunca hangi yöne gitmesinin beklendiğine bağlıdır. Bu, finansmanınızı düzenleyen kişiye sorulması gereken bir konudur; hiçbir genel rehberin kesin olarak yanıtlayabileceği bir gerçek değildir.

Oran rakamları, canlı veri akışı değil, Ağustos 2026 itibarıyla üç kaynak karşılaştırılarak kontrol edilmiş bir anlık görüntüdür. Buradaki herhangi bir rakamı teklif olarak değerlendirmeden önce güncel fiyatlandırmayı bir kredi aracısıyla doğrulayın.

Çekya veya Polonya başvurusunu özellikle ne yavaşlatır?

Bunun neredeyse hiçbiri evrakların hazırlanmasının daha zor olmasıyla ilgili değil. Asıl sorun, evrakların bir İspanyol bankasının sisteminin zaten beklediği formatta olmaması ve bunun Çekya veya Polonya'dan başvuran kişiler için öngörülebilir birkaç noktada sorun yaratmasıdır.

Apostil ve yeminli tercüme, herhangi bir tercüme değilÇekya veya Polonya'ya ait bir vergi beyannamesi, maaş bordrosu veya şirket hesabı, apostil ve çoğu durumda yeminli İspanyolca tercümeyle birlikte sunulmalıdır. Doğru ancak yeminli olmayan bir tercüme rutin olarak reddedilir. Bir dosyanın eksik kalmasının en yaygın nedeni budur.
Bankanın kontrol listesinin hazırlanmadığı bir vergi beyannamesi formatıİspanyol kredi değerlendirme şablonları, İspanya veya Batı Avrupa'daki maaş bordrosu ve vergi beyannamesi düzenleri esas alınarak hazırlanır. Kendi ülkenizden alınan bir vergi beyannamesi aynı bilgileri farklı bir yapıda içerir. Bu düzeni ilk kez inceleyen bir kredi değerlendirme uzmanı, alışık olduğu bir formatı inceleyen uzmandan daha yavaştır. Bunun nedeni herhangi bir kural değil, formatın tanıdık olmamasıdır.
Paranın kaynağını sınır ötesinde kanıtlamaİspanya'nın kara para aklamayı önleme kuralları, bankanın ve çoğu zaman Noter'in, işlemde kullanılan fonların belgelenmiş kaynağını görmesini gerektirir. Satışın tamamlanmasından önceki aylarda Çekya veya Polonya'daki bir hesaptan İspanya'ya aktarılan parayı, transfer kayıtlarını saklarsanız belgelemek kolaydır. Yıllar önce birkaç hesap üzerinden aktarılmış parayı belgelemek kolay değildir. Bu para hareketlerinin izini son anda yeniden oluşturmak, başvuruların genellikle tıkanmasına neden olur.
Sizinle birlikte taşınmayan bir kredi geçmişiİspanyol bir banka, Çekya veya Polonya'daki kredi kaydınıza, İspanya'daki kredi kaydınızı incelediği şekilde erişemez. Bunun yerine sunduğunuz belgelere ve alışılmadık bir mali profili daha dikkatli biçimde kendi incelemesine dayanır. Temel mali durum ne kadar güçlü olursa olsun, yerleşik olmayanlara verilen kredilerin genellikle yerleşik kişilere verilen kredilerden daha temkinli ilerlemesinin nedenlerinden biri budur.

Bunların hiçbiri belirli bir bankanın zorluk çıkarmasına özgü değildir. Bu, sınır ötesi bir dosyanın olağan maliyetidir. Tercüme ve apostil işlemlerini erken başlatmak, süreci güvenilir biçimde kısaltan tek adımdır.Bu açıklama, tek bir adı belirtilmiş düzenleme yerine genel ve yerleşik bankacılık ile kara para aklamayı önleme uygulamalarını açıklar. Herhangi bir bankanın yayımlanmış özel belge listesine göre kontrol edilmemiştir. Listeyi eksiksiz kabul etmeden önce kendi bankanız veya brokerınızla kesin belge listesini teyit ediniz.

FEIN'i imzalamadan önce neleri teyit etmeli

Asıl önemli olan belge FEIN'dir. Yalnızca özet görüşmeye güvenmek yerine, bu belgeyle karşılaştırarak kontrol etmenizde fayda olan üç husus şunlardır.

Teklifin gerçek bir sabit faizli mi, yoksa karma faizli bir ürün mü olduğuBu iki ürün benzer şekilde pazarlanır, ancak ilk sabit dönem sona erdikten sonra çok farklı işler. Bu durum, 500.000 € civarındaki tutarların üzerinde özellikle önemlidir; zira 2026'ya girerken birkaç banka tamamen sabit faizli ürünler sunmayı bıraktı. Kötü bir işaret, FEIN'in tüm vade boyunca sabit faizi teyit etmediği halde sözlü olarak "sabit" denmesidir.
FiAE'nin bu özel teklifte olağandışı olarak işaretlediği hususlarYalnızca bu teklif için geçerli olan bir taban faiz hükmü, para birimi koşulu veya erken ödeme cezası, FEIN'in genel koşullarından ayrı olarak FiAE'nin göstermesi gereken tam olarak bu tür bir husustur. Hiç FiAE sunulmaması veya imzadan önce incelemeniz için belirtilen en az 10 günlük sürenin verilmemesi kötü işarettir.
Belgelerinizin apostil, yeminli tercüme veya her ikisini birden gerektirip gerektirmediğiBasit bir tercümenin yeterli olduğunu varsaymak, Çekya veya Polonya'dan sunulan bir dosyanın haftalarca eksik kalmasının en yaygın nedenidir. Bir belgenin bir makam tarafından kabul edilip başka bir makam tarafından reddedilmesi kötü bir işarettir; bunun nedeni belgenin tercüme edilmiş ancak apostillenmemiş olması veya bunun tam tersidir.

Açıkçası

Piyasanın yayımladığı bilgiler ve size garanti edemeyecekleri

Ley 5/2019 ile FEIN/FiAE sistemi kaynağından (BOE-A-2019-3814) incelenmiştir ve piyasa tahmini değil, yerleşik hukuktur. Kredi-değer oranı aralıkları ile güncel faiz oranları ise farklı türde iddialardır. Bunları, piyasanın genel yapısı konusunda birbiriyle örtüşen İngilizce üç 2026 piyasa değerlendirmesinde kontrol ettik. Ancak bu üç kaynaktan hiçbiri birincil düzenleyici metin değildir, faiz oranları değişir ve bunların hiçbiri size özel bir teklif değildir. Bu rakamları piyasanın şu anda yayımladığı bilgiler olarak değerlendirin. Güvenmeden önce kendi rakamınızı bir broker ile teyit edin ve verilerin yıllar içinde değil, aylar içinde güncelliğini yitirmesini bekleyin.Bunların hiçbiri size özel olarak ne teklif edileceğini söylemez ve bir brokerla tanıştırma hizmeti sunmaz. Bu, Arevont'un mortgage hizmetidir. Bu hizmet vardır, çünkü "ne alacağım" sorusunun dürüst cevabı piyasa ortalamasına değil, gelirinize, mevcut yükümlülüklerinize, yaşınıza, ödeme aldığınız para birimine ve belirli bankaya bağlıdır.

İspanya'da mortgage kredileri hakkında en sık sorulan sorular

FEIN, mortgage teklifiyle aynı şey midir?: Bu, ayrı bir onay aşaması değil, bir teklifin standartlaştırılmış açıklamasıdır. Bir banka kredi vermeye hazır olduğunda FEIN, söz konusu teklifin koşullarını kanunun gerektirdiği formatta ortaya koyar. Ardından, Noter'in önünde herhangi bir şeyi imzalamadan önce teklifi incelemeniz için en az on gününüz olur.
500.000 € üzerindeki tutarlar için tamamen sabit faiz alabilir miyim?: Bazen mümkün olabilir, ancak 2026'ya girerken birkaç banka yaklaşık bu tutarın üzerindeki krediler için gerçek anlamda tüm vadeyi kapsayan sabit faiz sunmayı bıraktı ve bunun yerine karma faizli ürünlere geçti: ilk dönem için sabit, genellikle üç yıl, ardından değişken faiz. Hangi seçeneğin sunulduğunu açıkça sorun; çünkü karma faizli bir ürün, sabit dönem sona erdikten sonra çok farklı işler.
Apostil ve tercüme durumum neden gelirimden daha önemli?: Daha önemli değildir. Sadece zor değil, alışılmadık olan bir adımdır ve haftaları sessizce ekleyen de alışılmadık adımlardır. Tanınmayan bir formatta belgelenmiş yüksek bir gelirin, İspanyol kredi değerlendirme uzmanı bu geliri dikkate alabilmeden önce apostil ve yeminli tercüme aşamasından geçmesi gerekir.
Bu rakamlar bana ne teklif edileceğini söyler mi?: Hayır, bunu yapma amacı taşımazlar. Piyasayı ve hukuku açıklarlar. Size ne teklif edileceği kendi gelirinize, yükümlülüklerinize, yaşınıza, para biriminize ve belirli bankaya bağlıdır. Arevont'un mortgage hizmeti ve fizibilite kontrolü tam olarak bu amaçla sunulur.

Looking at a specific property?

Send us the property