İspanya'da taşınmaz satın almanın maliyeti: yeni yapı ile ikinci el konut karşılaştırması
30 saniyede
Yeni yapım için yaklaşık 13 % ve yeniden satış için yaklaşık 9 % ek bütçe ayırın. Buna vergi, noter, tapu sicili ve avukat dahildir. İki rakam arasındaki fark neredeyse tamamen vergiden kaynaklanır.
| Yeni yapı | İkinci el konutlar | |
|---|---|---|
| Vergi11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Noter ve tapu sicili | 1.500 € | 1.500 € |
| Avukat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE ve çeviriler | 150 € | 150 € |
| Abonelik devri | 600 € | 600 € |
| Toplam ek maliyet | 63.250 € | 42.250 € |
Ek %8 ila %13 neyin karşılığı?
Altı kalem vardır ve bunların yalnızca ikisi vergidir. Geri kalanlar noter, tapu sicili kaydı, avukat, NIE ve çeviriler ile elektrik, su ve diğer hizmet sözleşmelerinin adınıza geçirilmesidir. Altı kalemin tamamı hem Yeni yapı hem de İkinci el konut için geçerlidir. Yalnızca vergi kaleminin yapısı değişir.IVA, İspanya'daki KDV'dir ve yepyeni bir konutta satın alma bedelinin %10'udur. Aşağıdaki Yeni yapı vergisi kalemlerinden daha yüksek olanıdır. Uygulanma nedenleri ve İkinci el konut vergisinin ne üzerinden hesaplandığına ilişkin daha ayrıntılı bilgiler vergiler sayfasında yer almaktadır.
| Kalem | Yeni yapı (geliştiriciden) | İkinci el konutlar (özel mal sahibinden) |
|---|---|---|
| Vergi | Andalusia'da %10 IVA (İspanya KDV'si) ve %1,2 AJD (imzalanan senet damga vergisi), toplam %11,2. | %7 ITP (devir vergisi), üzerinde anlaştığınız bedel veya taşınmazın resmi referans değerinden hangisi yüksekse o tutar üzerinden hesaplanır. |
| Noter ve Tapu sicili | Resmi ücret tarifelerine göre 350.000 ila 500.000 € arasındaki bedellerde toplam yaklaşık 1.000 ila 1.700 €, 1.000.000 € bedelde ise yaklaşık 1.400 ila 2.200 €. Bedelle doğrusal değil, kademeli olarak artar. | Ücret tarifesi aynıdır. Noter ve tapu sicili, İkinci el konut için farklı ücret talep etmez. |
| Avukat | Bağımsız hukuki inceleme ve Satışın tamamlanması için KDV dahil bedelin yaklaşık %1'i. | Aynıdır. Bu, sabit bir devlet tarifesi değil, piyasa ücreti olan tek kalemdir. Taahhütte bulunmadan önce kendi avukatınızın yazılı olarak teklif ettiği kalem de budur. |
| NIE ve çeviriler | Yaklaşık 150 €, sabit ücret, bedelin yüzdesi değil. | Aynı sabit tutar |
| Kullanım aboneliği devri ve bağlantısı | Su, elektrik ve gerekiyorsa internet bağlantısını adınıza kaydettirmek için yaklaşık 600 €. | Aynıdır, ancak basit bir abonelik sahibi değişikliği için dağıtım şirketi hiç ücret talep etmeyebilir. Aşağıdaki Açık Sözlü Not'a bakın. |
Üç gerçek bedelde toplam ne olur?
Tek başına bir yüzde, münferit maliyetlerin nasıl değiştiğini gizler. Aynı tabloyu her iki yöntem için de 350.000 €, 500.000 € ve 1.000.000 € üzerinden hesapladık. Bedel yükseldikçe yüzde biraz düşer. Bunun nedeni, altı kalemden üçünün (noter ve tapu sicili, avukatın asgari ücreti, NIE ve çeviriler ile hizmet sözleşmelerinin devri) bedelle aynı oranda artmamasıdır.
- 350.000 €Yeni yapı: toplam 394.950 €, ek %12,8. İkinci el konutlar: toplam 380.250 €, ek %8,6.
- 500.000 €Yeni yapı: toplam 563.250 €, ek %12,7. İkinci el konutlar: toplam 542.250 €, ek %8,5.
- 1.000.000 €Yeni yapı: toplam 1.124.750 €, ek %12,5. İkinci el konutlar: toplam 1.082.750 €, ek %8,3.
Bu üç toplam, sitenin Ağustos 2026 itibarıyla güncel olan kendi yayımladığı rakamlardır. Aynı tablo ana sayfadaki maliyet hesaplayıcısında da yer alır. Hesaplamalar olağandışı hiçbir durum olmadığını varsayar: indirimli vergi dilimi, beklenmedik bir referans değer veya karmaşık bir mülkiyet yapısı yoktur. Durumunuz standart değilse toplam değişir. Aşağıdaki kontrol listesinin yayımlanmış bir aralık yerine yazılı bir tutar istemesinin nedeni tam olarak budur.
Bunların her birinin ödeme zamanı ne zaman?
Tek seferde değil, üç veya dört ayrı aşamada ve süreç her yöntemde farklı işler. İkinci el konutta paranın çoğu Satışın tamamlanması sırasında ödenir. Önce küçük bir rezervasyon kaporası, ardından hukuki kontroller sürerken arras sözleşmesinde kaporanın kalanı, sonra da vergi, ücretler ve bedelin kalan kısmı noterde tek bir günde ödenir. Yeni yapı ise aynı toplamı bunun yerine inşaat dönemi boyunca, anahtarlar hazır olmadan önce iki yıl veya daha uzun sürebilen aşamalı ödemelere böler.Yalnızca toplam tutara göre plan yapmak insanları zor durumda bırakır, çünkü banka hesabınızın her tarihte karşılaması gereken tutar toplam değildir. Önemli olan, her tarihte ne kadar nakdi hazır bulundurmanız gerektiğidir ve ipotek bunların hepsine aynı ölçüde yardımcı olmaz. İpotek, nihai bakiyeyi karşılamaya, Satışın tamamlanmasından iki yıl önce yapılan aşamalı bir ödemeye kıyasla çok daha kolay ulaşır. Her iki yöntemde de aynı şekilde işleyen tek ödeme rezervasyon kaporasıdır ve teminat sisteminin tamamen dışında kalan ödeme de budur.
İkinci el konutlar
- RezervasyonKaporaTeminat sisteminin dışında kalan küçük bir tutar.
- arras sözleşmesiBakiye eksi kaporaHukuki inceleme eşzamanlı yürütülür.
- TamamlanmaVergi, harçlar ve bedelin kalanıITP, Noter, tapu sicili, avukat ve kalan bakiye, çoğunlukla tek seferde.
Yeni yapı
- RezervasyonKaporaAynı küçük meblağ, aynı kurallar.
- İnşaat sırasındaTaksitli ödemelerHer biri vadesinden önce banka teminatıyla güvence altında.
- TamamlanmaIVA, AJD, harçlar ve nihai bakiyeYalnızca en sonda ödenir.
Alıcıların varsaydığıHer ödemenin gerçekten vadesi geldiğinde
- Ek tutarın tamamı satışın tamamlanması sırasında ödenir
- Rezervasyon kaporası ilk olarak ödenir ve tüm garanti ve vergi sisteminin dışında kalır. Taşınmazı piyasadan çekmek için ödenen küçük bir meblağdır ve rezervasyon sözleşmesinde belirtilen şartlara göre iade edilir. Nelerin korunup nelerin korunmadığını öğrenmek için banka teminatları rehberine bakın.
- Yeni yapı, ikinci el konutla aynı şekilde ödenir
- İkinci el konutta genellikle tek bir devir vergisi faturası ve tek bir harç grubu bulunur; bunların tamamı satışın tamamlanması sırasında veya buna yakın bir zamanda ödenir. Yeni yapıda gerçek para, inşaat sırasında aşamalı ödemelere bölünür. Her ödeme, vadesinden önce yasal olarak bir banka teminatıyla güvence altına alınmalıdır; vergi ve bakiye ise yalnızca sonunda ödenir. Her euronun izlediği sürecin tamamı için para koruma rehberine bakın.
- Avukat ücreti peşin ödenir
- Hukuki inceleme tamamlanıp satın alma işlemi ilerlediğinde, normal olarak satışın tamamlanmasıyla birlikte ödenir. Herhangi biriyle çalışmaya başlamadan önce bunu yazılı olarak isteyin. Yukarıdaki tabloda devlet tarifesi değil, piyasa ücreti olan tek kalem budur.
Bir rakama güvenmeden önce yazılı olarak neyi teyit ettirmelisiniz?
Dört şeyin tamamı yazılı olmalı ve herhangi bir taahhütte bulunmadan önce erişilebilir olmalıdır. Bir rehberdeki yüzde, planlama amaçlı bir rakamdır. Size rakamın yaklaşık büyüklüğünü gösterir; seçenekleri karşılaştırmak için yeterlidir, ancak buna dayanarak sözleşme imzalamak için yeterli değildir. Onu sizin gerçek rakamınıza dönüştüren unsurlar taşınmazın kendi valor de referencia değeri, gerçekten çalışacağınız avukattan alınmış yazılı ücret tahmini, teminat metni eklenmiş geliştirici ödeme planı ve farklı bir fiyat aralığından kopyalanmamış, sizin fiyat aralığınız için verilmiş noter ve tapu sicili tahminidir.Yazılı olarak istemenizin nedeni şüphe değildir. Sözlü bir rakamın daha sonra size kesilen faturayla karşılaştırılarak kontrol edilememesidir. Bu dört unsurun her birinin kolayca tanınan kötü bir cevabı vardır ve böyle bir cevap duymak, bir rakam duymaktan daha faydalıdır. Kötü cevaplar şunlardır: hiç kimsenin referencia değerini kontrol etmemiş olması, dökümü olmayan yuvarlak bir ücret, arkasında teminat belgesi bulunmayan bir ödeme planı veya başka bir fiyat aralığından kopyalanmış bir noter rakamı. Bunlardan herhangi biri, esas aldığınız tahminin henüz gerçekten hazırlanmadığı anlamına gelir.
| Talep edin | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Taşınmazın valor de referencia değeri | İkinci el konut devir vergisinin, üzerinde anlaştığınız fiyat üzerinden mi yoksa daha yüksek bir resmi referencia değeri üzerinden mi hesaplanacağı. Tüm ayrıntılar vergiler sayfasındadır. | Kimsenin kontrol etmemiş olması veya bunun "genellikle sorun olmadığına" dair bir güvence. |
| Avukatın yazılı ücret tahmini | Belirli fiyatınız ve durumunuz için gerçek yüzde, kalemlere ayrılmış ve onlarla çalışmaya başlamadan önce verilmiş olmalıdır. | Dökümü olmayan, sözlü olarak belirtilmiş yuvarlak bir rakam. |
| Geliştiricinin ödeme planı ve teminat metni (yalnızca yeni yapı) | Her aşamalı ödemenin ne zaman vadesinin geldiği ve onu tam olarak neyin güvence altına aldığı. Banka teminatları rehberine bakın. | Ekinde teminat belgesi bulunmayan bir ödeme planı. |
| Fiyat aralığınız için noter ve tapu sicili tahmini | Bu tablodaki, fiyatla birlikte kesintisiz değil kademeli olarak değişen tek kalem. | Kontrol edilmeden başka bir fiyat aralığından kopyalanmış bir rakam. |
Bu rakamda alıcıları ne şaşırtır?
Yabancı bir alıcıyı bu rakamla ilgili diğer her şeyden daha sık şaşırtan üç konu vardır ve üçünün de nedeni aritmetik değil, zamanlamadır. Her birini taahhütte bulunmadan önce kontrol etmek ucuz, satışın tamamlanmasından sonra keşfetmek ise pahalıdır. Bu nedenle bunları yukarıdaki yüzdelerden ayrı olarak listelemeye değer.
- PahalıHiç kimse taşınmazın valor de referencia değerini kontrol etmemişİspanya, ikinci el konut devir vergisini iki değerden yüksek olanı üzerinden hesaplar: üzerinde anlaştığınız fiyat veya resmi referencia değeri. Referencia değeri daha yüksek olduğunda fatura, gerçekten ödediğiniz tutarın %7'sinden fazladır.What to do insteadTaahhütte bulunmadan önce referencia değerini yazılı olarak isteyin. Ayrıntılar ve kaynak vergiler rehberindedir.
- PahalıYeni yapı bütçesi, tüm paranın sonunda ödeneceği varsayılarak hazırlanmışİnşaat sırasındaki aşamalı ödemeler, genellikle anahtarlar mevcut olmadan önce bedelin %20 ila %40'ının, yukarıda zaten hesaba katılan vergiye ek olarak nakit ödenmesini gerektirir. Bir mortgage genellikle bu ödemelere nihai bakiyeye ulaştığı şekilde ulaşmaz.What to do insteadRezervasyondan önce ödeme planını alın ve finansmanınızın neyi, ne zaman karşıladığını tam olarak kontrol edin.
- ÖnlenebilirSatın alma parasını nakit olarak taşıma planı10.000 € üzerindeki sınır ötesi nakit hareketi, seyahate çıkmadan önce verilmesi gereken bir İspanyol gümrük beyanını tetikler ve bankanın fonların kaynağı hakkında sorabileceği her şeyden ayrıdır.What to do insteadBanka havalesiyle aktarın veya uçmadan önce beyanı verin. Beyan verme işleminin ayrıntıları vergi rehberinin konusudur.
Aynı satın alma, iki tamamlanma yöntemi
Aynı anahtarlara ulaşmanın gerçekten farklı iki yolu vardır ve vergi oranı aralarındaki farkların en küçüğüdür.| Yeni yapı | İkinci el konutlar | |
|---|---|---|
| Fiyata ek vergi | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), sabit, referans değer sorusu yoktur. | 7 % ITP, ancak fiyat veya referans değerinden yüksek olan esas alınarak hesaplanır: vergi sayfasına bakın. |
| Paranın ödeneceği zaman | İnşaat boyunca aşamalı olarak. Her aşama, ödeme yapılmadan önce bir banka teminatıyla güvence altına alınır. | Genellikle tamamlanma sırasında veya buna yakın bir zamanda, tek seferde ya da iki aşamada. |
| İpotek yardımcı olmadan önce gereken nakit | Çoğu zaman fiyatın %20 ila %40'ı, çünkü finansman tamamlanma öncesindeki aşamalı ödemelere nadiren ulaşır. | Genellikle yalnızca kapora ve masraflar; ipotek toplam bakiyenin daha büyük bir bölümünü karşılayabilir. |
| Rezervasyondan anahtar teslimine | Rezervasyon sırasında inşaatın hangi aşamada olduğuna bağlı olarak yaklaşık iki ay ila üç yıl. | Yaklaşık bir ila üç ay. |
| Beklerken parayı ne korur | Güvenceli bir inşaat hesabı ve ayrıca bireysel banka teminatı. Para koruma rehberine bakın. | Noterde serbest bırakılan, avukata ait ayrı bir müvekkil hesabı. |
Faturanız değil, planlama rakamı
Bu oranlar Ağustos 2026 itibarıyla günceldir ve bir Çek blogundan kopyalanmak yerine doğrudan Endülüs vergi kanunundan alınmıştır. Standart bir satın alma yapan bireysel alıcı için geçerlidir. Bunlar kişisel vergi danışmanlığı değildir. Ayrıca Endülüs, İspanya'nın tamamı değildir: başka bir özerk bölgede bulunan bir taşınmazın ITP veya AJD oranı farklı olabilir, çünkü her ikisi de bölgesel olarak belirlenir.Yukarıdaki tabloda yer alan kalemlerden biri, bazı alıcılar için göründüğünden daha düşük olabilir. 12 Şubat 2026'dan bu yana, Real Decreto 88/2026 uyarınca bir dağıtım şirketi, elektrik sözleşmesinde yalnızca sözleşme sahibinin değiştirilmesi için hiçbir ücret talep edemez. Yukarıdaki 600 € tutarındaki hizmet devri rakamı, su, elektrik ve internet için birleştirilmiş, temkinli bir tahmindir. Gerçek faturanız daha düşük çıkabilir.Yayımlanmış hiçbir aralık sizin kesin tutarınızı hesaplayamaz. Vergiler sayfası, vergi kaleminin neden değişebileceğini daha ayrıntılı açıklar; yıllık masraflar sayfası ise tamamlanmadan sonraki ay başlayan her şeyi kapsar. Her iki sayfa da yayımlanmış bir aralığa göre değil, gerçek belgelerinize göre bir avukat tarafından kontrol edilmelidir.
Satın alma masrafları hakkında sık sorulan sorular
- Bazı kaynaklar neden masrafların %8 ila %13 değil, %10 ila %16 olduğunu söylüyor?
- Farklı kaynaklar farklı kalemleri hesaba katar. Bazıları tam bir yıllık mülkiyet masraflarını (IBI, site aidatı) "satın alma masrafı" kapsamına dahil eder. Bu, aralığı genişletir ve tek seferlik bir masrafı tekrarlanan bir masrafla karıştırır. Yukarıdaki aralıklar yalnızca satın alma işlemini tamamlamak için ödediğiniz masrafları kapsar. Bu nedenle aralık daha dardır ve bize göre işlemi tek başına bütçelemek için daha kullanışlıdır.
- Benim belirli fiyatım için %13 veya %9 kesin midir?
- Hayır; yukarıdaki üç örnek bunun nedenini gösteriyor. Fiyat yükseldikçe yüzde biraz düşer, çünkü altı kalemden birçoğu fiyatla neredeyse hiç değişmez. Aralığı planlama rakamınız olarak değerlendirin ve tek bir taşınmaz için gerçek tutarı hesaplamak üzere yukarıdaki kontrol listesini kullanın.
- Bu ek tutarın herhangi bir kısmı ipoteğe eklenebilir mi?
- Kısmen ve bu, hangi kalemden söz ettiğinize bağlıdır. İspanya'daki bir ipoteğin tutarı, fiyat artı masraflara göre değil, bankanın taşınmaz için yaptığı kendi değerlemesine göre belirlenir. Bu nedenle yukarıdaki vergi ve ücretler normalde kendi kaynaklarınızdan ödenir, ipotekle finanse edilmez. Bazı alıcılar bunun bir kısmını başka bir varlıkla güvence altına alınan daha büyük bir krediye dahil eder. Bu, ipotek hizmetiyle ilgili bir finansman kararıdır, satın alma masraflarıyla ilgili bir soru değildir.
- Bu rakamlar bir arsa veya ticari birim için de aynı şekilde geçerli midir?
- Hayır. Buradaki her rakam konut satın alımı içindir. Bir arsa veya ticari taşınmaz için %10 yerine %21 IVA uygulanır ve arsaya ilişkin ITP uygulaması tamamlanmış bir konuttakinden farklıdır. Satın aldığınız şey buysa, kullanmanız gereken rakamlar bunlar değildir.
