İspanya'da mülk satın almadan önce bir avukat neleri kontrol eder?
30 saniyede
Bağımsız bir İspanyol avukat, devam edip etmemeniz gerektiğini söylemeden önce yaklaşık 15 kontrol yapar. Bu kontroller mülkiyeti, takyidatları, binanın yasallığını ve kat malikleri topluluğu borçlarını kapsar. Süre 2 ila 4 hafta, maliyet ise fiyatın yaklaşık ~1 %'idir.
On beş kontrolün ilk beşi aşağıda eksiksiz
- MülkiyetTapu sicilindeki kaydın satış yapan kişiyle eşleşip eşleşmediği.
- Takyidatlar ve icra işlemleriMülkün kendisine bağlanabilecek ipotekler, hacizler ve tapuya kayıtlı diğer takyidatlar.
- İrtifaklar ve kısıtlamalarİlanda kimsenin belirtmediği, tapuya kayıtlı geçiş hakları veya diğer sınırlamalar.
- Site borçlarıYasal bir sınıra kadar yeni malike devredilebilen ödenmemiş comunidad ücretleri.
- IBI ve yerel yükümlülüklerAynı borcun mülkü takip etmesi ilkesi doğrultusunda kontrol edilen yıllık emlak vergisi.
Bir avukat mülkün kime ait olduğunu nasıl doğrular?
Bir nota simple okuyarak ve ardından bu belgede gösterilmeyenleri kontrol ederek. Nota simple, bir mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde hangi kayıtların bulunduğunu gösteren İspanyol Tapu sicilinden alınmış basit bir özettir ve avukatınızın herhangi bir ödeme yapmadan önce okuyacağı ilk belgedir. Registro de la Propiedad, mülkiyet kaydının arkasındaki kurum olan İspanyol tapu sicilinin resmi adıdır. Kadastro, bu sitede İspanyol tapu sicili için kullanılan Çekçe kısa addır; bir mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde hangi takyidatların bulunduğunu gösteren kayıttır.Nota simple bilgilendirici niteliktedir. Yabancı bir alıcının bekleyebileceği şekilde mülkiyet hakkı garantisi sunmaz. Tam hukuki ağırlığa sahip belge, genellikle yalnızca Satışın tamamlanması sırasında talep edilen, daha kapsamlı ve daha yavaş hazırlanan bir özet olan certificación registral'dır. Devam edip etmeyeceğinize karar verirken avukatın esas aldığı belge nota simple'dır. Satıcının elinde bulunan bir kopyaya güvenmek yerine, birkaç haftadan daha eski olmayan bir tane istemeniz yerinde olur.
Bilgilendirici nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (malik)
- AD SOYAD
- Descripción
- Kentsel taşınmaz · XXX m²
- Takyidatlar (yükler)
- İpotek · X Bankası · XXX.XXX €
- Titular (malik). Mülkiyet bölümü: tapu siciline göre mülkün mevcut maliki.
- Descripción. Tanım bölümü: Kadastro ve fiziksel mülkle karşılaştırılarak kontrol edilen yüzölçümü ve sınırlar.
- Takyidatlar (yükler). Takyidatlar bölümü: mülk üzerine kaydedilmiş ipotek, haciz veya irtifakların tümü. Nota simple'ın kanıtladığı şey budur.
Kolayca karıştırılanlarGerçekte nasıl işler
- Kadastro ile Registro de la Propiedad aynı şeydir
- Bunlar birbirinden ayrı iki İspanyol sistemidir. Bu site, kolaylık sağlamak amacıyla bunları tek bir Çekçe kelime altında gruplandırır. Registro de la Propiedad, yasal mülkiyeti ve takyidatları kaydeder. Kadastro ise bir mülkün fiziksel tanımını ve yerel vergileri hesaplamak için kullanılan değeri kaydeder. Aynı mülkle ilgili olarak bu iki kayıt arasında farklılık olabilir. Bu uyumsuzluğun düzeltilmesi yaygın bir tespittir ve genellikle mümkündür.
- Nota simple temiz görünüyorsa mülk temizdir
- Yalnızca kaydedilmiş olanları gösterir. Kimsenin başvurmadığı bir eklenti veya kimsenin kayda geçirmediği bir sınır anlaşmazlığı gibi bir durum gerçek olabilir, ancak kayıtlı olmayabilir ve nota simple'da görünmez. Aşağıdaki kontrol listesinde tapu sicili kaydının kendisinin yanı sıra başka satırların bulunmasının nedeni budur.
Nota simple tam olarak neleri gösterir?Malik olarak kimin kayıtlı olduğu, mülkün kayıtlarda yer alan fiziksel tanımı ve üzerindeki ipotek, haciz, irtifak hakkı veya diğer takyidatlar. Kayıt dışı olguları göstermez. Bu nedenle birkaç kontrolden biridir, kontrolün tamamı değildir.
Başkasının borcu size kalabilir mi?
Evet, iki belirli ve yerleşik konuda kalabilir ve yabancı alıcıları en çok şaşırtan bulgu da budur. İspanya uygulaması, bu iki alanda belirli borçları yalnızca borçlu kişiye değil, doğrudan mülke bağlar.
- İpotekler, hacizler ve diğer tescilli takyidatlarSatıştan önce kaldırılmayan bir takyidat mülke bağlı kalır. Bu nedenle alıcı, önceki malikin borcuyla hâlâ yüklü olan bir mülkün sahibi olabilir. nota simple belgesinde kontrol edilir ve Satışın tamamlanması sırasında Noter tarafından tekrar teyit edilir.
- Ödenmemiş site aidatlarıcomunidad de propietarios'a olan borçlar, yasal bir sınıra kadar yeni malike geçebilir. Bu durum genellikle içinde bulunulan yıl ile önceki belirli sayıdaki yılı kapsayacak şekilde açıklanır. İmzadan önce istenen comunidad yöneticisi sertifikasıyla kanıtlanır.
- Ödenmemiş yerel vergiler, örneğin IBIBu yükümlülüğün, borçlu kişide kalmayıp site borçlarında olduğu gibi mülkle birlikte devredildiği kabul edilir. IBI borcunun güncel olarak ödendiğini teyit eden bir sertifikayla kanıtlanır. Endülüs hukuku, mülk satışa sunulmadan önce satıcının bu sertifikayı sağlamasını ayrıca zorunlu kılar.
Ödenmemiş site aidatlarının yeni malike kaç yıl boyunca geçeceğine ilişkin kesin yasal sınırlar teknik bir konudur. Bu durum işlemin özel koşullarına göre değişir; bu nedenle bunu kasıtlı olarak tek bir rakama indirgemiyoruz. Avukatınız, gerçek sertifikayı kullanarak satın alımınıza uygulanacak sınırı teyit eder.
Bir site borcunu sertifikada görünmeden önce öğrenmenin bir yolu var mı?Son genel kurul toplantılarının tutanaklarında, borç veya planlanan ek bir aidat, resmî bir sertifikaya dönüşmeden önce genellikle belirtilir. Avukatınız hâlihazırda istemiş olsun ya da olmasın, son iki toplantı tutanağının sertifikanın kendisiyle birlikte istenmesi standart bir uygulamadır ve bunu yapmak faydalıdır.
İspanya'da bir mülk için "yasalara uygun inşa edilmiş" ne anlama gelir?
Sırasıyla dört hususun birbiriyle uyumlu olması gerekir. Zincirdeki tek bir HAYIR bile süreci durdurmaya yeterlidir. licencia de primera ocupación, yeni yapının yasal olarak kullanılabilmesi ve su ile elektrik bağlantılarının yapılabilmesi için ihtiyaç duyduğu ilk kullanım ruhsatıdır. İkinci el konut için aynı soru, fiziksel olarak mevcut olanın daha önce izin verilen ve kaydedilenle örtüşüp örtüşmediğidir.
- İnşaat başlamadan önce bir yapı ruhsatı (licencia de obra) düzenlenmiştiWho decidesİnşaat sırasındaki belediyeWhat it grantsİnşaata gerçekten izin verilmiştiIf noİnşaat izin alınmadan yapılmış. Bu listedeki en ciddi bulgudur.
- İlk kullanım ruhsatı (licencia de primera ocupación) düzenlenmiştiWho decidesİnşaatın sonundaki belediyeWhat it grantsMülkün su ve elektrik şebekelerine yasal olarak bağlanması ve içinde yaşanması mümkündürIf noMülk ne kadar tamamlanmış görünürse görünsün, içinde yasal olarak yaşanamaz veya kamu hizmetlerine bağlanamaz
- Tapu sicilindeki tanım, gerçekte inşa edilenle örtüşüyorWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsKâğıt üzerinde satın aldığınız şey, fiziksel olarak mevcut olanla aynıdırIf noİspanya'daki hukuki kontrollerde en sık karşılaşılan bulgulardan biri olan tescilsiz eklenti veya değişiklik
- Catastro, tapu siciliyle uyumluWho decidesCatastro, Maliye BakanlığıWhat it grantsVergi hesaplamaları ile tapu sicili birbiriyle örtüşüyorIf noUyumsuzluk. Bu durum yaygındır ve genellikle düzeltilebilir; ancak imzadan sonra değil, imzadan önce çözülmesi gerekir.
Tescilsiz bir eklenti gerçekten yıkım emrine neden olabilir mi?Bu kıyıdaki en ciddi vakalarda evet; özellikle de inşaatın yalnızca ruhsatının bulunmamasından değil, korunan arazi kurallarını ihlal etmesinden kaynaklanıyorsa. Bulguların çoğu daha az ciddidir ve mevcut olanın bir bedel karşılığında tescil edilmesiyle çözülebilir. Her iki durumda da bu, imzadan sonra değil, önce tespit edilmesi gereken bir bulgudur.
Avukatınız incelemeye başlamadan önce satıcının size yasal olarak vermek zorunda olduğu bilgiler nelerdir?
Avukatın kendi incelemesinde ne bulduğundan bağımsız olarak, iki farklı aşamada sunulması gereken sekiz özel belge vardır. Endülüs tüketiciyi koruma hukuku, satışın bir profesyonel veya acente aracılığıyla gerçekleştiği her durumda alıcıya satıcı tarafından belirli belgeleri isteme hakkı tanır. Tek başına hareket eden özel ve münferit bir satıcı bu özel kuraldan muaftır. Ancak herhangi bir acente, buna bizim acentemiz de dahildir, aracılığıyla işlem yapan yabancı alıcının bu hakkı tamdır.
- Mülkün sahibi kimDecreto 218/2005, Anexo V uyarınca, teklif vermenizden önce açıklanır.
- Üzerindeki tescilli takyidatlarAynı satış öncesi İkinci el konut bilgi formunun da bir parçasıdır.
- En fazla üç aylık bir nota simple belgesinden alınan yüzölçümüTekliften önce açıklanır; böylece teklifinizi dayandırdığınız rakamın kontrol edildiğini bilirsiniz.
- Güncel site aidatıTekliften önce açıklanır; böylece gerçek düzenli maliyeti bilirsiniz.
- IBI ödemelerinin güncel olduğunu gösteren belgeTekliften önce gereklidir. İmza atmadan önce ayrıca bir IBI belgesi daha gerekir.
- İlgili ruhsatlarİmzadan en az üç iş günü önce ödenmelidir, aynı gün değil.
- comunidad tüzüğü ve varsa borçlara ilişkin yönetici belgesiİmzadan en az üç iş günü önce ödenmesi de gerekir.
- Libro del EdificioBinanın kendi teknik ve bakım kaydıdır. İmzadan önce, yine üç iş günlük süre içinde sunulması gereken son belgedir.
Bu hakkın pratik değeri, avukatınızın doğru zamanda doğru soruyu sormasına bağlı olmamasıdır. Satıcı tarafı veya onu temsil eden emlak acentesi, talep edildiğinde bu belgeleri sunamıyorsa, hukuki inceleme başlamadan çok önce bunu tek başına önemli bir bilgi olarak değerlendirin. Bu değerlendirme 17 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla geçerlidir ve bir yorum yazısına değil, karar metnine ve Junta de Andalucía tarafından yayımlanan kendi rehberine dayanmaktadır. Bu düzenleme Endülüs'teki acente ve profesyonel satışlar için geçerlidir. Yönetmeliğin kendi ifadesine göre, özel ve tek seferlik satış yapan satıcı muaftır. Denetim, kimliklerini açıklamadan uygunluğu kontrol edebilen bölgesel tüketici denetçileri tarafından yapılır. En hafif ihlal düzeyi için gerçekçi ceza büyük bir meblağ değil, 200 ila 5.000 € arasında bir para cezasıdır.
Herhangi bir acente olmadan doğrudan özel bir malikten satın alıyorsam bu hak geçerli olur mu?Hayır. Yönetmelik, gerçekten özel nitelikteki tek seferlik bir satışı kapsam dışında bırakır. Satışa bir profesyonel veya acente dâhil olduğunda geçerlidir; bu da yabancı bir alıcının bu sahil bölgesinde yapma ihtimali olan işlemlerin çoğunu kapsar.
Bir satıcı veya acente bu belgeleri sunmayı reddederse ne yapabilirim?Bunu önemsiz bir evrak sorunu değil, ciddi bir uyarı işareti olarak değerlendirin ve herhangi bir ödeme yapmadan önce avukatınıza bildirin. Yönetmeliğin uygulanmasını sağlamak için başvurulacak merci, Endülüs'teki bölgesel tüketici kurumudur. Ancak daha doğrudan koruma, hakkınız olan temel bilgilerin sizden saklandığı bir işleme devam etmemektir.
İspanya'da bir hukuki incelemenin normalde kapsadığı on beş konu
Her madde her mülk için geçerli değildir. Bir avukat, yaklaşık ~1 % fiyat oranındaki ücret karşılığında ve bize 0 € yönlendirme ücreti ödeyerek, özel işleminizle ilgili hususları kontrol eder. Yeni yapımda, arkasındaki şirket de dahil olduğundan bu liste uzar.- MülkiyetTapu sicilindeki kaydın satış yapan kişiyle eşleşip eşleşmediği. Sattığı şeyi hukuken devredemeyen bir kişiden satın almak.
- Takyidatlar ve icra işlemleriTaşınmaz üzerine kayıtlı ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar. Satıştan önce kaldırılmayan ve önceki malike değil, taşınmaza bağlı kalan bir takyidat.
- İrtifaklar ve kısıtlamalarTaşınmaz üzerine kayıtlı geçiş hakları veya diğer sınırlamalar. Yalnızca size ait olduğunu varsaydığınız bir şeyin ortak kullanıma tabi veya kısıtlı olduğunun ortaya çıkması.
- Site borçlarıcomunidad de propietarios aidatlarının ödenmemiş olması ve imzadan önce sunulması gereken bir belge. Yeni malike devredilebilen ve bazen on binlerce avroya ulaşan borçlar.
- IBI ve yerel yükümlülüklerYıllık taşınmaz vergisi ve ilgili yerel harçlar. Borçların taşınmazı takip etmesi ilkesi burada da geçerlidir.
- Kadastroya karşı sicil kaydıRegistro de la Propiedad ile Catastro'nun aynı taşınmazı tanımlayıp tanımlamadığı. İkisi arasındaki, yaygın ve genellikle düzeltilebilir olan, ancak imzadan önce tespit edilmesi daha az maliyetli bir uyumsuzluk.
- Yapı mevzuatına uygunlukArsa üzerindeki yapının izin verilen yapı olup olmadığı ve değişikliklerin kayda geçirilip geçirilmediği. En sık rastlanan bulgulardan biri olan, kayda geçirilmemiş bir ek yapı; bu durum İkinci el konutları ve ipotekleri etkileyebilir.
- licencia de primera ocupaciónTaşınmaz için ilk kullanım ruhsatı. Bu ruhsat olmadan taşınmazda yasal olarak oturulamaz veya altyapı hizmetlerine bağlantı yapılamaz.
- Topluluk kuralları ve Kısa dönemli kiralama kısıtlamalarıcomunidad tüzüğü ve kullanım ya da Kısa dönemli kiralamalar üzerindeki kısıtlamalar. Satın alınması hukuken mümkün olan, ancak tatil amaçlı kiralamaların yine de kısıtlandığı veya yasaklandığı bir taşınmaz.
- Yalnızca yeni yapıda müteahhitProjenin arkasında kimin olduğu ve daha önce neleri tamamladığı. Yeni veya deneyimsiz bir müteahhit; bunu taahhütte bulunmadan önce bilmek, sonrasında öğrenmekten daha değerlidir.
- Licencia de obra, yalnızca yeni yapıdaİnşaatın yasal olarak devam etmesine izin veren yapı ruhsatı. İnşaat, doğru ruhsatlar alınmadan başladı; bu listedeki en ciddi tespit budur.
- Arsa sınıflandırması, yalnızca yeni yapıdaArsanın suelo urbano statüsünde, kentsel ve yapılaşmaya uygun olduğunun teyidi. Satılmakta olandan tamamen farklı bir satın alma niteliğindeki koruma altındaki veya kırsal arazi.
- Banka teminatı, yalnızca yeni yapıdaHer aşamalı ödemeyi kapsayan ve özellikle alıcının adına düzenlenmiş geçerli bir teminat. İnşaat tamamlanamazsa paranın iade edilmesini sağlayan koruma. Geliştiricinin adına düzenlenmiş grup poliçesi aynı korumayı sağlamaz.
- Sözleşmedeki satışın tamamlanma tarihi, yalnızca yeni yapıdaProjenin, belgelerle karşılaştırılarak kontrol edilip onaylanmasının gerektiği tarih. Teminat, inşaat sözleşme tarihini aşsa bile geçerlidir; bu nedenle yazılı tarih, broşürdeki tahminden daha önemlidir.
- Onay ve yapı kullanma ruhsatı, yalnızca yeni yapıdaİnşaatın sonunda, işlerin tamamlandığını gösteren belge ve ilk yapı kullanma ruhsatı. Bunlar, tamamlanmış gibi görünen bir binayı yasal olarak yaşayabileceğiniz bir binaya dönüştürür. Yeni yapılarda gecikmeler genellikle bu aşamada yaşanır.
Satın alma sürecinde hukuki kontrolün yeri
Eksiksiz satın alma süreci, ilk görüşmeden anahtarların teslimine kadar on beş adımdan oluşur. Hukuki kontrol dokuzuncu adımdır ve rezervasyondan sonra gelir, önce değil.15 adımdan 9. adım
- Hukuki incelemeGenellikle 2 ila 4 haftaBağımsız avukat, satın alma işleminin devam etmesini önermeden önce yukarıdaki kontrol listesini inceler. Bu sürecin genellikle uzamasının nedeni hukuki çalışmanın kendisi değil, satıcıdan, geliştiriciden veya site yöneticisinden henüz ulaşmamış belgelerdir.
Tamamlanmış bir kontrol size ne söyler, ne söylemez
Bu, İspanya'da hukuki incelemenin neleri kapsadığı ve Endülüs'e özgü bir tüketiciyi koruma düzenlemesi hakkında genel bilgidir. Bilgiler 17 Ağustos 2026 itibarıyla günceldir ve bir yorumdan kopyalanmamış, doğrudan kaynağından incelenmiştir. Bu, kendi satın alma işleminiz hakkında hukuki danışmanlık değildir ve belirli bir mülkte nelerin kontrol edilip edilmediğini açıklamaz.Tamamlanmış bir kontrol garanti değildir. Doğrulanabilecek bilgilerin doğrulandığını ve nelerin bulunduğunu gösterir. Yukarıdaki listedeki her madde her mülk için geçerli değildir. Alıcı hakları bölümü, belirli bir satıcının kendi işleminizde fiilen sağladıklarını değil, satış tarafının sağlamasını kanunen gerekli kılan hususları açıklar.Bu sayfa kontrolü kendisi gerçekleştirmez ve biz bir hukuk bürosu değiliz. Satın alma işleminiz için gerçek hukuki incelemeyi bağımsız bir avukat yürütür. Bu sürecin koordinasyonu konusunda yardım arıyorsanız, bunun için ayrı bir rehber bulunmaktadır.
Avukat kontrolleri hakkında en sık sorulan sorular
- Noter, avukatla aynı kontrolü yapar mı?
- Hayır. Noter, imza anında kimliği ve tapu sicilindeki kaydı, hiçbir tarafı temsil etmeyen bir kamu görevlisi olarak yeniden teyit eder. Avukatın kontrolü haftalar önce ve özellikle sizin için, satın alma işleminden çekilmenin hâlâ gerçekçi olarak mümkün olduğu bir zamanda yapılır.
- Bu tür bir kontrolde en sık karşılaşılan tek sorun nedir?
- Binada kayıtsız bir değişiklik: bir genişletme, kapatılmış bir teras veya ilgili ruhsat başvurusu yapılmadan gerçekleştirilen bir çalışma. Bu durum nadiren açık bir dolandırıcılık içerir. Çok daha sık olarak, fiziksel olarak mevcut olanlarla uyum sağlamamış, tamamlanmamış evrak işlerinden kaynaklanır.
- Avukat site yöneticisinden tam olarak ne talep eder?
- Standart uygulama olarak iki şey: mevcut borç durumunu teyit eden bir belge ve buna ek olarak genel kurul toplantılarının son iki tutanağı. Belge kesin tutarı doğrular. Tutanaklar ise borç veya planlanan ek bir ödeme, henüz resmi bir belgede yer almadan önce bunları gösterebilir. Bu nedenle her ikisini birlikte istemek, yalnızca belgeyi istemekten daha fazlasını ortaya çıkarır.
- Bu, teknik veya yapısal ekspertizden nasıl farklıdır?
- Tamamen farklıdır. Avukatın kontrolü hukuki niteliktedir: mülkiyet, borçlar, ruhsatlar ve imar durumu. Mimar veya ekspertiz uzmanı tarafından yapılan teknik inceleme ise binanın fiziksel durumuna bakar: nem, çatı ve tesisatlar. Biri diğerinin yerine geçmez.
- Bu, bir arsa için de tamamlanmış bir mülktekiyle aynı şekilde geçerli midir?
- Arsa üzerindeki arazi sınıflandırması kontrolü daha da önemlidir; çünkü arsanın suelo urbano statüsünde olup olmaması, üzerine yapı inşa edilmesinin mümkün olup olmadığını belirler. Diğer satırların birçoğu, özellikle yapı kullanma ruhsatı, ancak bir yapı inşa edildikten sonra önem kazanır.
