Yeni Yapı Gayrimenkulleri için Banka Teminatları: Neleri Kapsamalı ve Nasıl Kontrol Edilmeli
30 Saniyede
Bina tamamlanmadan önce İspanyol bir müteahhide yaptığınız her ödeme, banka teminatı veya sigorta poliçesiyle güvence altına alınmalıdır. Bu teminat, vergi dahil toplam tutar ve kanuni faiz için ayrı olarak sizin adınıza düzenlenmelidir. Önünüzdeki belgede bunlar belirtilmiyorsa, bu belge kanunun öngördüğü teminat değildir.
Banka teminatı / kefalet sigortasıAvans ödemeleri için teminat, LOE birinci ek hüküm
- Lehtar
- AD SOYAD
- Teminat altındaki tutar
- XX.XXX € + IVA
- Düzenleyen kuruluş
- Banka / Sigorta Şirketi X, yetkili
- Faiz
- Kanuni, her ödemeden itibaren
- Öngörülen teslim tarihi
- [ boş ]
- Lehtar. Genel olarak projeyi değil, sizi bireysel olarak belirtmelidir.
- Teminat altındaki tutar. Ödenmiş vergiler dahil olmak üzere, avans olarak ödenen toplam tutar.
- Düzenleyen kuruluş. Yetkili bir banka veya sigorta şirketi tarafından düzenlenmeli, asla müteahhit tarafından düzenlenmemelidir.
- Faiz. Her ödemenin yapıldığı tarihten planlanan teslim tarihine kadar işleyen kanuni faiz.
- Öngörülen teslim tarihi. Teminatın teslim tarihini belirtmediği durum: Bu teminat, sözleşmenizdeki satışın tamamlanma tarihiyle karşılaştırılarak kontrol edilemez.
Müteahhit size hukuken ne vermek zorunda?
Belirli bir içeriğe sahip, belirli bir anda size verilen belirli bir belge olmalıdır; sözleşmedeki basit bir taahhüt yeterli değildir. Belge, yetkili bir banka veya sigorta şirketi tarafından düzenlenmeli, asla müteahhit tarafından düzenlenmemelidir. Tüm projeyi kapsayan bir grup poliçesi değil, belirli ödemeleriniz için sizi bireysel olarak belirtmelidir. Ödediğiniz toplam tutarın tamamını, bu tutar üzerinden önceden ödenmiş vergiler dahil olmak üzere, her ödemenin yapıldığı tarihten planlanan teslim tarihine kadar işleyen kanuni faizle birlikte kapsamalıdır. Belgeyi, özel satın alma sözleşmesini imzaladığınızda ve taksitli ödemeler başlamadan önce alırsınız.İnşaat başlamadığında veya sözleşmede belirtilen tarihe kadar tamamlanıp teslim edilmediğinde talep hakkı doğar. 2008 mali krizinde, önceki 1968 tarihli kuralın (Ley 57/1968) uygulamada ne kadar sık uygulanmadığı ortaya çıktıktan sonra Ley 20/2015 bu kuralı güçlendirdi.
Teminat neye karşı koruma sağlar?
İki hatalı varsayım birbirinin tam tersidir. Bir alıcı teminatın gerçekte olduğundan daha azını kapsadığını varsayar. Başka bir alıcı ise daha fazlasını kapsadığını varsayar.
Alıcıların varsaydığıTeminatın gerçekten kapsadığı şeyler
- Garanti yalnızca geliştirici iflas ederse ödeme yapar.
- Geliştirici sadece gecikirse de ödeme yapar. Satışın tamamlanması sözleşmenizde belirtilen tarihi aşarsa, aynı garanti geliştirici sonunda tamamlayıp tamamlamayacağını beklemeden, ödediğiniz tutarı yasal faiziyle geri almanızı sağlar.
- Broşürde belirtilen garanti beni koruyan garanti midir?
- Sizi bireysel olarak adlandıran ve size özel ödeme tutarlarınızı belirten bir belge sizi gerçekten korur. "Proje banka garantisi altındadır" şeklindeki genel ifade, bireysel sertifika elinizde olmadığı sürece hukuki garanti değil, pazarlama dilidir.
- Sertifikayı aldıktan sonra yaptığım her ödeme otomatik olarak güvence altındadır.
- Ödeme yaptıkça her yeni tutarı gösterecek şekilde sertifika güncellenmeli veya yeniden düzenlenmelidir. Artık gerçekten ödediğiniz tutarla eşleşmeyen güncel olmayan bir sertifika bir açık oluşturur. Bunu bir sonraki ödemeden önce, sonrasında değil, fark edin.
- Rezervasyon kaporası da aynı sistem kapsamında güvence altındadır.
- Hayır. Herhangi bir garanti mevcut olmadan önce rezervasyon ödemesini yaparsınız; dolayısıyla bu ödeme tamamen sistemin dışındadır. Rezervasyon tutarının neden küçük olması gerektiği ve rezervasyon sözleşmesinin neden kendi açık iade hükmünü içermesi gerektiği tam olarak budur.
"Yasal faiz" iade tutarına ne ekler?Paranızın tutulduğu süre için uygulanan yasal faiz oranıdır. Her taksiti ödediğiniz tarihten garantinin kullanıldığı tarihe kadar hesaplanır. Başarısız bir projeden sonra paranızı geri almanın, geçen süre için hiçbir ekleme yapılmadan aynı avroları geri almak anlamına gelmemesi için vardır. Bu bir ikramiye ödemesi değildir. Hayal kırıklığınızı değil, gecikmeyi telafi eder.
Bir garantiyi beş dakikada nasıl kontrol edersiniz?
Belgenin kendisi üzerinde kontrol edilmesi gereken dört husus vardır; size belge hakkında söylenenler değil. Bunlardan herhangi biri eksikse, bir sonraki ödeme gönderilmeden önce gündeme getirin, sonrasında değil.
- Düzenleyenin adı ve yetkilendirmesiGeliştiricinin kendi belgesi değil, İspanya'da bu tür bir garanti düzenlemeye yetkili bir banka veya sigortacı.
- Adınız ve tam tutarSertifika adınıza özel olarak düzenlenmeli ve yuvarlak veya genel bir rakamla değil, şimdiye kadar gerçekten ödediğiniz tutarla eşleşmelidir.
- Planlanan teslim tarihiSözleşme, satın alma sözleşmenizdeki satışın tamamlanma tarihiyle eşleşmelidir. Buradaki uyumsuzluğu başka bir ödeme yapmadan önce gündeme getirmeniz gerekir.
- Her yeni aşamalı ödeme öncesi teyitYeni tutarı karşılayacak şekilde garanti, ödemeyi göndermenizden önce güncellenmelidir; sonrasında değil. Önce ödeme yapmanızın, "evraklar sonra hazırlanır" denilmesinin istenmesi durmanız gerektiğinin işaretidir.
Sistem uygulamada nerede aksar?
Kanunun kendisinde değil. Kanun özeldir ve 2015'ten beri sınanmıştır. Evrakları kanunun gereklilikleriyle karşılaştırarak hiç kimse kontrol etmediğinde sistem başarısız olur.
- Korumasız kabul edinSertifikada sizin değil, projenin adı yer alıyorBu, en sık karşılaşılan tek açıktır. Proje için genel olarak garantilerin mevcut olduğunu teyit eden, ancak üzerinde adınız ve size özel ödeme tutarlarınız bulunmayan bir belgedir. Kanunun gerektirdiği bireysel sertifika bu değildir.What to do insteadAdınızı içeren bir belgeyle değiştirilene kadar bunu eksik kabul edin.
- Korumasız kabul edinSertifika güncellenmeden önce yeni bir taksit isteniyorEvraklar tamamlanana kadar söz konusu ödeme uygulamada korumasızdır.What to do insteadÖdemeyi göndermeden ÖNCE sertifikanın bu ödemeyi kapsadığını teyit edin, sonrasında değil.
- Açıklığa kavuşturalımÖdeme garantisi yapısal garantiyle karıştırılıyorBu garanti, satışın tamamlanmasından önce paranızı korur. Aynı kanunun 17. ve 18. maddeleri uyarınca mülkün sahibi olduktan SONRA geçerli olan 10 yıllık yapısal, 3 yıllık tesisat ve 1 yıllık bitirme işleri garantilerinden tamamen ayrıdır.What to do insteadİki riski birbirinden ayrı değerlendirin. Başarısız bir projenin ve tamamlanmış bir mülkteki kusurun hukuki çözümleri farklıdır.
Varsayılan bir garantiye karşı doğrulanmış garanti
Her iki durumda da kanun aynıdır. Fark, belgenin kanunun gerektirdiği hususları gerçekten içerip içermediğinin kontrol edilmiş olup olmamasıdır.| Kontrol edilmemiş garanti | Doğrulanmış garanti | |
|---|---|---|
| Kimin adı yer alıyor | Biri okuyana kadar bilinmez. Genel olarak projenin adını içeriyor olabilir. | Belgenin üzerinde bunu bizzat teyit ettiniz. |
| Kapsamı | Belgede belirtilene değil, geliştiricinin söylediklerine dayanılarak eşleştiği varsayılıyor. | Vergi dahil olmak üzere bugüne kadar yaptığınız fiili ödemelerle eşleştiği teyit edildi. |
| Satışın tamamlanması gecikirse | Mevcut banka teminatının gerçekten sizin durumunuz için geçerli olup olmadığına ilişkin bir uyuşmazlık. | Ödenen her avronun yasal faiziyle birlikte geri alınması için açık ve doğrulanmış bir yol. |
| Hatanın maliyeti | Yalnızca ihtiyaç duyulduğunda ortaya çıkabilecek, avans olarak ödenen tutarın tamamı. | Her ödemeden önce bir belgeyi kontrol etmek için harcanan zaman. |
Kanun güçlüdür. Evrakların yine de kontrol edilmesi gerekir
Bu metin, LOE'nin Ley 20/2015 ile değiştirilen birleştirilmiş metni esas alınarak Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan İspanyol hukukunu açıklamaktadır. Bu, genel bir bilgidir ve değerlendirmekte olduğunuz bir taşınmaza ilişkin belirli teminatın incelenmesi değildir. Belirli bir belgenin bu gereklilikleri gerçekten karşılayıp karşılamadığı, genel olarak hukuku açıklayan bir sayfanın değil, söz konusu özel sertifikayı inceleyecek kendi avukatınızın değerlendirmesi gereken bir konudur.Buradaki kapsam özellikle dardır: yalnızca yeni yapı ödemelerine ilişkin teminat ele alınmaktadır. Bununla bağlantılı üç konu ayrı rehberlerde incelenmektedir. Para koruması sayfası, yeni yapı ve ikinci el konut olmak üzere her iki satın alma yolunu açıklamakta ve paranın her birinde nerede tutulduğunu göstermektedir. Avukatın müvekkil hesabı sayfası, ikinci el konut mekanizmasını ayrıntılı olarak ele almaktadır. Yapı kusurları sayfası, taşınmazın sahibi olduktan sonra başlayan ayrı yapısal garantiyi açıklamaktadır. Herhangi bir aşamalı ödeme gönderilmeden önce avukatınız, kendi biriminize ilişkin teminatın tam metnini kontrol etmelidir. Genel nitelikteki hiçbir okuma bu adımın yerini tutmaz.
Banka Teminatları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
- Teminat, her taksit için zaten ödediğim vergiyi de mi kapsar, yoksa yalnızca temel tutarı mı?
- Kanun, teminatın yalnızca taksidin temel fiyatını değil, o tarihte bunun üzerinden ödenmiş olabilecek vergiler dahil olmak üzere ödenen tutarın tamamını kapsamasını gerektirir. Bir teminat vergiyi hariç tutarak yalnızca temel tutarı kapsıyor gibi görünüyorsa, kanunun gerekliliklerini karşılamaz. Daha fazla ödeme yapmadan önce bu konuyu gündeme getirin.
- Özel satın alma sözleşmesini imzalamadan önce, sonrasında değil, banka teminatını görmeyi talep edebilir miyim?
- Etmelisiniz. Kanun, geliştiricinin teminat belgesini sözleşmeyi imzaladığınızda teslim etmesini gerektirir. Ancak imzadan önceki hukuki kontrol kapsamında avukatınızın bir taslağı veya metin örneğini önceden incelemesine hiçbir engel yoktur. Belgeyi ilk kez imza randevusunda görmeyi beklemek, gerekli olandan daha geç bir zamandır.
- Banka teminatı, aynı riski kapsayan sigortayla aynı şey midir?
- Kanun her iki seçeneğe de izin verir: müşterek banka teminatı (aval bancario) veya sigorta poliçesi (seguro de caución); her ikisi de aynı sonucu sağlar. Her ikisi de yetkili bir kuruluş tarafından düzenlenmiş, sizi bireysel olarak adlandırmış ve ödenen tutarın tamamı ile yasal faizi kapsıyorsa kabul edilebilir. Belgedeki adlandırma, bu dört gerekliliği karşılayıp karşılamamasından daha az önemlidir.
- Geliştirici yalnızca gecikmek yerine ödeme aczine düşerse ne olur?
- Geçerli ve bireysel bir teminat, geliştiricinin kendi ödeme gücüne bağlı değildir. Ödeme aczi durumunda ne olursa olsun, tutar banka veya sigortacı tarafından geri ödenir. Teminat kapsamında olmayan her şey, diğer alacaklıların arkasında sırada yer alan adi bir alacak haline gelir. Geliştiricinin ödeme acziyle ilgili tüm ayrıntılar, kendi sayfasında ele alınan ayrı bir konudur.
