Geliştirici Son Tarihi Kaçırdı: Kanıt Broşür Değil, Sözleşmenizdir
30 saniyede
Yeni yapıda yalnızca sözleşmenizdeki satışın tamamlanma tarihi geçerlidir; broşürdeki tahmini tarih değil. Bu tarih geçtikten ve sözleşmede belirtilen ek süre de sona erdikten sonra, yasal faizle birlikte bedelin tamamını geri alma hakkınız vardır. Bu hak, geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmemesini de kapsayan aynı banka teminatından kaynaklanır. İkinci el konutta süreç farklı ve daha yavaştır.
Hangi tarih satışın tamamlanma tarihi sayılır?
İkinci el konutta alıcı ve satıcı bu tarihi sözleşmede kararlaştırır ve tarih genellikle sabit kalır. Yeni yapıda tarih, binanın ne zaman tamamlanıp ruhsatlandırıldığına bağlıdır ve geliştiriciler sıklıkla takvimin gerisinde kalır. Hukuken önem taşıyan tek tarih, kendi özel sözleşmenizde yazılı olan tarihtir. Broşürde belirtilen "tahmini teslim tarihi" veya herhangi bir belgeyi imzalamadan önce satış görüşmesinde söylenen tarih geçerli değildir.Birçok yeni yapı sözleşmesinde ayrıca ek süre bulunur. Uygulamada bu, belirtilen tarihten sonra genellikle üç ila altı aylık ek bir süredir ve gecikmenin henüz ihlal sayılmamasını sağlar. Bu ek süre, hukuk kaynaklarınca bildirilen yaygın bir piyasa uygulamasıdır. Kanunla belirlenmiş değildir. Gerçek süre, sözleşmenizde belirtilen süredir; tabii sözleşmede böyle bir süre varsa. Sözleşmede bu konu hakkında hiçbir şey yazmıyorsa otomatik bir ek süre yoktur.
Teslim tarihi maddesiÖzel alım satım sözleşmesi
- Öngörülen teslim tarihi
- [DD/MM/YYYY]
- Ek süre
- [X ay]
- Gecikmenin sonucu
- [madde]
- Öngörülen teslim tarihi. Hukuki ağırlığı olan tek tarih budur. Broşürdeki "tahmini teslim tarihi" asla geçerli değildir.
- Ek süre. Yalnızca sözleşmenizde belirtilmişse bağlayıcıdır. Sözleşmede hiçbir şey yazmıyorsa ek süre yoktur.
- Gecikmenin sonucu. Tarih ve varsa ek süre geçtikten sonra ne olur?
| Süre | Aslında nedir? | Yükleniciyi bağlayıp bağlamadığı |
|---|---|---|
| Teslim öngörüsü (pazarlama tahmini) | Bağlayıcı olmayan bir tahmindir. Genellikle binanın ruhsatı dahi alınmadan önce verilir. | Hayır. Beklentileri belirler, hukuki bir son tarih oluşturmaz. |
| Teslim tarihi (sözleşmedeki tarih) | İmzalamış olduğunuz özel satın alma sözleşmesinde yazılı kesin tarih veya bu tarihin hesaplanma yöntemi. | Evet. Garanti ve varsa cezai şart bu tarihten itibaren işlemeye başlar. |
| Sözleşmede varsa ek süre maddesi | Kaçırılan tarihin sözleşme kapsamında gecikme sayılmasından önce, önceden kararlaştırılmış ek süre. | Yalnızca sözleşmenizde yer alıyorsa. Kanun süresini belirlemez veya mevcut olmasını zorunlu kılmaz. |
İptal edebilmeniz için gecikmenin ciddi olması gerekir mi?
Dürüst cevap, ne satın aldığınıza bağlıdır: Yeni yapı mı, yoksa ikinci el konut mu? Cevap sizi şaşırtabilir.
Yeni yapı mı, ikinci el konut mu?
- Yeni yapıGaranti, sözleşmedeki tarih geçip varsa ek süre sona erdiğinde başlar. Gecikmenin ne kadar ciddi olduğuna ilişkin bir değerlendirme yapılmaz.
- İkinci el konutlarMedeni Kanun'un 1124. maddesi uygulanır. Gecikmenin sözleşmeyi iptal etmek için yeterince ciddi olup olmadığına mahkeme karar verir.
Alıcıların varsaydığıGaranti kapsamında gerçekten ne gerekir
- Yeni yapıda, paramı geri alabilmem için gecikmenin ciddi olduğunu kanıtlamam veya mahkemenin karar vermesini beklemem gerekir.
- Hayır. Yüklenicinin iflas etmesi durumunda sizi koruyan garanti, basit bir teslim tarihi ihlalini de kapsar. Sözleşmedeki tamamlanma tarihi geçmiş ve varsa ek süre sona ermişse garanti koşulu sağlanmış olur: bina zamanında tamamlanmamıştır. Gecikmenin ne kadar ciddi olduğuna mahkemenin karar vermesini beklemeniz gerekmez. Doğrudan bankaya veya sigortacıya başvurabilirsiniz.
- İkinci el konutta, kaçırılan noter tarihi de aynı şekilde işler.
- Hayır, işlemez. İkinci el konutta satışın tamamlanma tarihi için eşdeğer bir yasal garanti yoktur. Genel hukuki çözüm, Medeni Kanun'un 1124. maddesidir. Zarar gören taraf seçim yapabilir: satışın gerçekleştirilmesini talep edebilir veya sözleşmeyi iptal edebilir. Her iki durumda da zarar ve faiz talep edebilir. Ancak sözleşmenin yalnızca ifa edilmesini sağlamak yerine iptal edilebilmesi için gecikmenin yeterince ciddi olup olmadığına önce mahkeme karar vermelidir. Garanti yolunu kullanan yeni yapı alıcısı bu değerlendirmeyle karşılaşmaz.
- Gecikmenin sayılması için yasal eşik altı aydır
- Bu süre yorumlarda sıkça görülür, ancak kanun (LOE) altı ayı garantinin devreye girmesi için bir koşul olarak belirtmez. Daha büyük olasılıkla, bir mahkemenin 1124. maddeyi uygulayarak ikinci el konut uyuşmazlığında gecikmeyi sözleşmeyi iptal etmeye yetecek kadar ciddi kabul etmesi için geçen süreyi gösterir. Yeni yapıda garanti kapsamında devreye girme ölçütü, sabit bir ay sayısı değil, sözleşmede belirtilen kesin tarihtir.
Bedel iadesi almak yerine binanın tamamlanmasını beklemeyi tercih edersem bunu yapabilir miyim?Evet. Devreye girme tarihine ulaşılması size bir seçim hakkı verir. Bu durum sizi bedel iadesi almaya zorlamaz. Özellikle gecikme kısa olduğunda ve projenin açıkça ilerlediği görüldüğünde, birçok alıcı beklemeyi tercih eder. Önemli olan, tarih geçtikten sonra seçimin size ait olmasıdır. Bu seçim yükleniciye ait değildir.
Gecikme için başvuruda bulunmak uygulamada nasıl olur?
Gecikme başvurusu, çoğu alıcının beklediğinden daha basittir. Garanti yolunda yükleniciye karşı herhangi bir mahkeme davası açılması gerekmez.
- Sözleşme tarihinin geçtiğini yazılı olarak teyit edinAvukatınız, kesin tarihi ve varsa ek süre maddesini takvimle karşılaştırarak kontrol eder.
- Garanti belgesinin geçerli olduğunu ve ödemelerinizi kapsadığını teyit edinBaşvurunuzu, ödeme yapmadan önce kontrol edilen aynı belgeye dayanarak yaparsınız.
- Watch out
- Belge eksikse veya güncel değilse, basit bir başvuru yüklenicinin iflası davası kadar zor ve belirsiz hale gelir.
- Karar: bekleyin veya alınTetikleyici tarih geçtikten sonra bu, geliştiricinin değil, sizin kararınızdır.
- Talepte bulunursanız süreç bankaya veya sigortacıya karşı yürütülür.Geliştiriciye karşı değil. Kapora iadeleri sayfasında, itirazlı talepler de dahil olmak üzere bu konu tümüyle açıklanmaktadır.
- Where
- Teminatı düzenleyen banka veya sigortacı
Bazen sorun, bir tarihin kaçırılmasından daha büyüktür. Geliştirici inşaatı tamamen durdurmuş, iletişimi kesmiş veya resmi iflas sürecine girmiş olabilir. Bunlar farklı ve daha zor durumlardır. Her birinin kendine ait bir rehberi vardır.Yukarıdaki 1. ve 2. adımlar iki olguya bağlıdır: tetikleyici tarihin geçip geçmediği ve teminat belgesinin hâlâ geçerli olup olmadığı. Arevont'un hukuki koordinasyon hizmeti, gecikme bir uyuşmazlığa dönüşmeden önce her ikisini de kontrol eder, yalnızca sonrasında değil.
Gecikme bir uyuşmazlığa dönüşmeden önce kendi sözleşmeniz hakkında doğrulamanız gerekenler
Kontrol etmeniz gereken dört husus vardır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bunları okuyun. Bir tarihin geçmesini beklemeyin.| Teyit et | Neden önemli | Kötü bir örnek nasıl görünür |
|---|---|---|
| Sözleşmenin kendisinde belirtilen kesin satışın tamamlanma tarihi veya bu tarihin hesaplanma yöntemi | Hukuki ağırlığı olan tek tarih budur. Sözlü olarak söylenen veya pazarlama materyallerinde yazan hiçbir şey dikkate alınmaz. | Sözleşmede sabit bir tarih veya açık bir formül vermek yerine "geliştirici tarafından bildirilen tahmini teslim tarihi" ifadesi yer alıyor. |
| Bir ek süre hükmünün bulunup bulunmadığı ve kesin süresi | Bu, teminatın başladığı kesin tarihi değiştirir. Sözleşmede bu konuda hiçbir şey yazmıyorsa ek süre yoktur. | Herhangi bir süre belirtilmeden kullanılan "makul bir ek süre" gibi belirsiz ifadeler. |
| Teminat belgesinin şimdiye kadar yapılan her ödeme için güncel olup olmadığı | Gecikme talebi, arkasındaki teminat kadar güçlüdür. Güncel olmayan bir belge, yukarıda açıklanan talebi zayıflatır. | Belge başlangıçta bir kez düzenlenmiş ve sonraki ödemeler için hiç güncellenmemiştir. |
| İkinci el konutta, sözleşmenin özellikle kaçırılan satışın tamamlanma tarihi hakkında ne söylediği | Yeni yapıdan farklı olarak dayanılabilecek bir teminat yoktur. 1124. madde uyarınca avukatınız, sözleşmede gecikme hakkında kullanılan kesin ifadeler üzerinden çalışır. | Sözleşme genel olarak alıcının veya satıcının caymasından söz ediyor, ancak taraflardan birinin neden olduğu kaçırılmış bir tarih hakkında hiçbir şey söylemiyor. |
Yeni yapıda kaçırılan bir tarih ile ikinci el konutta kaçırılan bir tarih
"Gecikme" kelimesi birbirinden çok farklı iki durumu ifade eder. Hangisinin geçerli olduğu, ne satın aldığınıza bağlıdır.| İkinci el konutlar | Yeni yapı | |
|---|---|---|
| Hangi hukuki çözüm geçerli | Medeni Kanun'un 1124. maddesi uyarınca satışın tamamlanmasını talep edebilir veya her iki durumda da tazminat talebiyle sözleşmeyi iptal edebilirsiniz. | Banka teminatı: geliştirici tamamen başarısız olmuş gibi, aynı koşullarda tam iade ve kanuni faiz. |
| Gecikmenin ciddiyeti önemli mi | Evet. Uygulamada, ihlalin sözleşmeyi iptal edecek kadar ciddi olup olmadığına mahkeme karar verir. | Hayır. Gecikmenin ne kadar sürdüğüne bakılmaksızın, tetikleyici unsur sözleşmedeki tarihin kaçırılmasıdır. |
| Para iadesi için mahkeme gerekir mi | Karşı taraf itiraz ederse çoğu zaman gerekir. 1124. madde, kullanmak için mahkemeye başvurmanız gerekebilecek bir haktır. | Hayır. Talebinizi doğrudan teminatı düzenleyen bankadan veya sigortacıdan ileri sürersiniz. |
| Avukatınız önce neyi kontrol eder | Kanun bu konuda bir kural koymadığı için arras sözleşmesinin, kaçırılmış bir tarih hakkında ne söylediğini | Teminat belgesinin güncel olduğunu ve şimdiye kadar yapılan her ödemeyi kapsadığını |
Bu, sizin özel sözleşmenizin izin verdiği hususları değil, genel kuralı belirtir
Bu, Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan İspanya hukukudur. Hukuku pazarlama metinlerinden veya insanların gecikmeleri genellikle nasıl tanımladığından değil, asli kaynaklardan inceleyerek aktarıyoruz. Bu, özel sözleşmenizin incelenmesi değil, genel bilgilendirmedir. Sözleşme tarihinizin geçip geçmediğini, ek sürenin sizin için geçerli olup olmadığını ve teminat belgenizin güncel olup olmadığını yalnızca kendi belgelerinizi inceleyen bağımsız bir avukat söyleyebilir.Bu sayfa, özellikle dar kapsamlı tek bir durumu ele almaktadır: geliştiricinin hâlâ ödeme gücüne sahip olduğu ve inşaata devam ettiği sırada yaşanan bir gecikme. Geliştirici inşaatı tamamen durdurmuş veya resmi iflas sürecine girmişse bu, kendi sayfasında ele alınan daha zor ve farklı bir durumdur. Sözleşme uyuşmazlıkları için mahkemeye başvurmayız ve teminatınızın tarafı değiliz. Hukuki koordinasyon hizmetimiz, gecikme bir uyuşmazlığa dönüşmeden önce tarihlerin ve belgenin doğru olduğunu kontrol eder, sonrasında değil.
Satışın tamamlanmasındaki gecikmeler hakkında sık sorulan sorular
- Sözleşmemde gecikmeye ilişkin özel bir cezai şart varsa, bu şart teminatın kanuni faizinin yerine geçer mi?
- Hayır. Bunlar iki farklı şeydir ve sözleşmenizde her ikisi de bulunabilir. Teminatın yasal faizi, başlangıç tarihi geçer geçmez otomatik olarak doğar. Sözleşmenizde cezai şart bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, her ödeme tarihinden itibaren hesaplanır. Sözleşmenizde varsa özel cezai şart aynı tarihten itibaren uygulanmaya başlar ve faize ek olarak ayrı bir hak oluşturur. Bu nedenle, başlangıç tarihini ve ek süreyi kontrol etmenin yanı sıra böyle bir şartınız olup olmadığını da kontrol etmeniz faydalı olur.
- Bir gecikme meydana geldikten sonra geliştirici, teminat iadesi yerine para dışında, örneğin bir üst kategoriye geçiş veya indirim gibi bir şey teklif edebilir mi?
- Evet, bunu teklif edebilir. Bazı alıcılar, satın alma işlemini iptal etmek yerine gerçekten iyi bir alternatifi kabul eder. Önemli olan şudur: Tam geri ödeme için zaten açık bir yasal hakkınız vardır. Geliştirici size bir iyilik yapmıyor. Teklif edilen alternatifin gerçekten paradan daha değerli olup olmadığına, satış ofisinde zaman baskısı altında değil, avukatınızla birlikte her olay özelinde karar vermelisiniz.
- Bir konut kredisi kullanarak satın alma yaptım ve satışın tamamlanması tarihi ertelenirse, bu gecikme konut kredisi onayımı da etkiler mi?
- Etkileyebilir. Konut kredisi onayları ve sabit faiz oranları genellikle yalnızca sınırlı bir süre için geçerlidir. Satışın tamamlanmasının gecikmesi, bankanızın başlangıç tarihine göre düzenlenmiş bir krediyi yeniden onaylamasını veya yeniden fiyatlandırmasını gerektirebilir. Bu, ayrı ve pratik bir sorundur. Gecikme olası görünür görünmez, yalnızca yeni tarih kesinleştiğinde değil, bankanızla iletişime geçin.
