Teslimden sonra bir kusur ortaya çıktı: kim sorumlu ve ne zamana kadar?
30 saniyede
İspanya'daki yeni yapı için üç ayrı garanti süresi vardır: kaplamalar için bir yıl, tesisatlar için üç yıl, taşıyıcı sistem için on yıl. Her biri için farklı yapı aktörleri sorumludur. On yıllık kapsam zorunlu sigortadır ve yapı müteahhidinin iflas etmesi durumunda da geçerliliğini korur. İkinci el konut bunların hiçbirini kapsamaz. Yalnızca altı aylık gizli kusur talebi hakkı vardır.
Yeni yapının sunduğu tüm koruma, bir bakışta
İnsanlar, tek bir süreye sahip tek bir şeymiş gibi "yeni yapının garantisinden" söz eder. Oysa gerçekte beş ayrı mekanizma vardır. Bunlar farklı unsurları korur ve bunlardan farklı taraflar sorumludur. Yalnızca bazıları, taşınmazı inşa eden şirket faaliyetini sonlandırdığında da geçerliliğini korur. Bu sayfa, her birini ayrıntılı olarak açıklayan sayfaya bağlantıyla birlikte tümünü tek yerde gösterir.
Teslim10 yıl
- İnce işler1 yıl
- Oturulabilirlik3 yıl
- Yapı10 yıl
- İkinci el konutlarda gizli kusurlar6 ay
- 6 ay
- Aynı ölçek üzerinde gösterilen ikinci el konut süresinin tamamı
| Katman | Ne zaman işler? | Neyi korur ve kim sorumludur? |
|---|---|---|
| Banka teminatı (aval bancario) | Projeden yaptığınız ilk ödemeden taşınmazın teslim edilmesine kadar. | Bina değil, paranız. Bu teminat, satışın tamamlanmasından önce geliştiriciye ödenen vergi dahil tüm tutarları ve kanuni faizi kapsar. Taşınmaz hiç teslim edilmezse bu tutar size iade edilir. Bu borçtan geliştiricinin kendisi değil, bir banka veya sigortacı sorumludur. |
| Teslim ve kusur listesi | Birinci gün: noterde imza. Aşağıdaki tüm süreler burada başlar. | Tek başına hiçbir şey ifade etmez, ancak önemli olmasının nedeni tam da budur. O gün üzerinde mutabık kalınan kusur listesi, aylar sonra bir yıllık garanti hakkını ileri sürmek için kullanılan kanıttır. Listede belirtilen düzeltmelerden geliştirici sorumludur. |
| 1 yıl, uygulama kusurları | Tamamlanmadan bir yıl sonra. | Bitirme işleri: boya, fayans, armatürler ve tamamlanmış işteki kozmetik ya da yüzeysel her türlü kusur. Bunlardan yalnızca yapı müteahhidi sorumludur. |
| 3 yıl, oturulabilirlik kusurları | Tamamlanmadan üç yıl sonra. | Tesisat, elektrik, yalıtım ve su yalıtımı: taşınmazın temel kullanıma elverişlilik gerekliliklerini karşılamamasına neden olan arızalar. Yapı müteahhidi ve uygulamada, kusurlu işi gerçekleştiren tesisatçı sorumludur. |
| 10 yıl, yapısal kusurlar | Satış tamamlanalı on yıl. | Temeller, destekler, kirişler, döşemeler, taşıyıcı duvarlar. Sebep bunlardan yalnızca birine atfedilemediğinde geliştirici, mimar, şantiye denetim teknisyeni ve yüklenici birlikte ve müteselsilen sorumludur. |
| On yıllık sigorta | Aynı on yıl geçerlidir, ancak hâlâ faaliyet gösteren bir şirkete bağlı değildir. | On yıllık yapısal garantinin arkasındaki zorunlu sigortadır. Talep yükleniciye değil, sigortacıya yöneltilir; bu nedenle şirketin kapanması, birleşmesi veya iflas etmesi durumunda da geçerliliğini korur. Sigorta binayla birlikte devam eder ve sonraki malike devredilir. |
Taşındıktan sonra bir sorun çıktığında kim ilgilenir?
Bilinen özet, yapısal unsurlar için on yıl, tesisatlar için üç yıl ve bitirme işleri için bir yıl öngörerek her garantinin ne kadar sürdüğünü belirtir. Ancak bu kategorilerden birinde sorun çıktığında kiminle iletişime geçmeniz gerektiğini nadiren açıklar ve yanıt her zaman aynı kişi değildir.
| 1 yılUygulama kusurları | 3 yılYaşanabilirlik kusurları | 10 yılYapısal kusurlar | |
|---|---|---|---|
| Kapsamı | Bitirme işleri: boya, fayans ve armatürler | Tesisat, elektrik, yalıtım, su yalıtımı | Temeller, destekler, kirişler, taşıyıcı duvarlar |
| Kim sorumlu? | Yalnızca yüklenici | Yüklenici ve ilgili tesisatçı | Tüm yapı sorumluları, müteselsilen |
| Garanti | Kapsamı | Kim sorumlu? |
|---|---|---|
| 1 yıl, uygulama kusurları | Bitirme işleri ve bitirme unsurları: boya, fayans, armatürler ve tamamlanan işe ilişkin her türlü estetik veya yüzeysel unsur. | Yalnızca yüklenici. Bu, üç kademe içinde kapsamı en dar ve süresi en kısa olandır. |
| 3 yıl, oturulabilirlik kusurları | Arızalanmaları taşınmazın temel yaşanabilirlik koşullarını artık karşılamamasına yol açan yapısal unsurlar veya tesisatlar: tesisat, elektrik, yalıtım ve su yalıtımı. | Yüklenici ve uygulamada, belirli kusurlu işi gerçekleştiren tesisatçı veya alt yüklenici. |
| 10 yıl, yapısal kusurlar | Temeller, destekler, kirişler, döşemeler, taşıyıcı duvarlar ve diğer yapısal unsurlar: binanın mekanik dayanımını ve stabilitesini tehdit eden hasarlar. | Tüm yapı sorumluları birlikte, yani geliştirici, mimar, şantiye denetim teknisyeni ve yüklenici; somut sebep bunlardan yalnızca birine atfedilemediğinde müteselsilen sorumludurlar. |
Talepte bulunmadan önce yapısal kusura dört sorumludan hangisinin neden olduğunu kesin olarak belirlemem gerekir mi?Hayır. Müteselsil sorumluluk kuralı tam olarak bunun içindir. Sebep gerçekten tek bir sorumluya yüklenemediğinde veya birden fazla sorumlu katkıda bulunduğunda, talebin tamamını bunlardan herhangi birine yöneltebilirsiniz. Bu genellikle geliştiricidir; çünkü çoğu zaman kimliği belirlenmesi ve sorumlu tutulması en kolay taraftır. Sorumlular daha sonra kendi aralarında paylaşımı kararlaştırır.
İhtiyaç duyduğunuzda yüklenici veya geliştirici ortadan kalkmışsa ne olur?
Seguro Decenal, yeni bir binadaki yapısal kusurları kapsayan zorunlu on yıllık sigortadır. İspanya inşaat hukuku bunu zorunlu kılar. Sigorta size değil, binaya bağlıdır; bu nedenle sonraki malike devredilir. Uygulamadaki en önemli nokta budur: küçük bir inşaat şirketi kapanmış, birleşmiş veya faaliyetini tamamen durdurmuş olsa bile yapısal kusur uzun yıllar sonra ortaya çıkabilir. Şirketin hâlâ var olmasına bağlı bir garanti, en çok ihtiyaç duyulduğu anda değersiz kalır.Organismo de Control Técnico (OCT) adlı teknik bir kuruluş, sigortacının bu teminatı düzenleyebilmesi için projeyi incelemelidir. Konut amaçlı binalar bakımından bu kuruluşun incelemesi yasal bir zorunluluktur. Alıcı açısından pratik açıdan önemli olan, doğrudan nadiren muhatap olacağınız OCT'nin kendisi değildir. Önemli olan, sigorta poliçesinin var olmasını sağlayanın bu kuruluşun onayı olmasıdır. Bu nedenle, binanın tamamlanıp satılmış olmasına dayanarak varsayımda bulunmak yerine poliçenin mevcut olduğunu doğrulamalısınız.
- Taşınmaz esas olarak konut amacıyla mı tasarlanmıştı?What it grantsOrganismo de Control Técnico projeyi incelemelidirIf noDar kapsamlı bir kendi yapım istisnası uygulanabilir. Bunu bir avukatla doğrulayın.
- OCT, satışın tamamlanmasından önce onay verdi mi?What it grantsSigortacı zorunlu on yıllık teminatı düzenleyebilirIf noOnay yoksa teminat da yok. Satın almadan önce bunun mevcut olduğunu doğrulamakta fayda var.
- On yıllık sigorta poliçesi güncel mi ve binanın adını içeriyor mu?What it grantsYapısal bir talep müteahhide değil, sigortacıya yöneltilir.If noBu olmadan, ilk şirket ortadan kalkmışsa talep yöneltilecek bir muhatap kalmaz.
Bu sigortaya karşı talep, ilk müteahhide değil, sigortacıya yöneltilir. Bu durum, iflas etmiş bir geliştiriciye değil, bankaya yöneltilen ödeme garantisi talebiyle büyük ölçüde aynı şekilde işler. Geliştirici başka ve ilgisiz nedenlerle ayrı olarak resmî iflas sürecine girmişse bu durum, yıllar sonra on yıllık sigortacıya karşı ileri sürülen yapısal garanti talebini etkilemez. Bunlar tamamen farklı şirketlerin üstlendiği, tamamen farklı yükümlülüklerdir.Satın almadan önce, bir kusur ortaya çıktıktan sonra değil, bu poliçenin mevcut ve güncel olduğunu doğrulamak, Arevont'un teknik inceleme hizmetinin tam olarak kontrol ettiği konudur.
Bunun yerine ikinci el konut mu satın alıyorsunuz? "Garanti yok" ifadesi size ne bırakır?
Bunların hiçbiri, yukarıdakilere benzer kanuni garanti taşımayan ikinci el konut için geçerli değildir. İkinci el konutun sahip olduğu çok daha dar hak, satış sırasında mevcut olan, satıcının bildiği ve gizlediği gizli ayıp için satıcıya karşı talepte bulunma hakkıdır. Sitenin kendi içerikleri bu süreyi, adını belirtmeden, her zaman "kısa" olarak tanımlamıştır. Süre, teslim tarihinden itibaren altı aydır ve bu, olağan zamanaşımı değil, katı bir hak düşürücü süredir. Çoğu talebin aksine, resmî bir ihtarla durdurulamaz veya yeniden başlatılamaz. Bu nedenle kulağa geldiğinden çok daha az esnektir.
Teslimat5 yıl (olağan zamanaşımı)
- Gizli ayıp talep süresi6 ay
- 6 ay
- Katı bir hak düşürücü süre. Resmî ihtarla durdurulamaz.
| Gereklilik | Sizin için anlamı | Kaynağı |
|---|---|---|
| Kusur ağır, gizli ve önceden mevcut olmalıdır. | Kusur, satın almadan önce makul bir incelemeyle görülemeyecek kadar ciddi olmalı ve sonradan oluşmak yerine satış sırasında zaten mevcut bulunmalıdır. | Medeni Kanun, 1484. madde |
| İki hukuki yoldan birini seçersiniz | Satışı tamamen feshedebilir veya konutu elinizde tutup bedelin orantılı olarak indirilmesini talep edebilirsiniz. | Medeni Kanun, 1486. madde |
| Süre teslimden itibaren altı ay | Bu, çoğu diğer sözleşmesel talebe uygulanan genel beş yıllık zamanaşımı değil, katı bir son süredir ve resmî ihtar gönderilerek kesilemez. | Medeni Kanun, 1490. madde |
Kusur ortaya çıktığı anda toplanması gerekenler
Hızla toplanması gereken dört şey vardır. Üç süreden ikisi, harekete geçmeye zaman ayırdığınız tarihten değil, kusurun ortaya çıktığı veya konutun teslim edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.| Topla | Neden | Zayıf bir örnek nasıl görünür? |
|---|---|---|
| Kusuru ilk fark ettiğiniz zamanı gösteren, tarihli yazılı bir kayıt | İki yıllık LOE talep süresi ile ikinci el konutlara ilişkin altı aylık süre, belirli bir tarihten itibaren işler. Tarihsiz bir tespit, talebinizin dayandığı tam olarak bu olguyu zayıflatır. | Bir şeyin ilk fark edildiği yaklaşık zamanı hatırlamaya güvenmek. |
| Nedene ve muhtemel sınıfına ilişkin bağımsız bir teknik görüş | Bir çatlağın kozmetik nitelikte mi olduğu, oturulabilirlikle ilgili bir sorun mu teşkil ettiği veya gerçekten yapısal mı olduğu; hangi garantinin, hangi sürenin ve hangi tarafın uygulanacağını belirler. | Kusurun ne kadar endişe verici göründüğüne göre, profesyonel bir değerlendirmeye dayanmadan kategorisini varsaymak. |
| Yeni yapıda: on yıllık sigorta poliçesinin mevcut ve geçerli olduğunun teyidi | Asıl müteahhit artık faaliyette değilse, yapısal tazminat talebi buna karşı yöneltilir. | Poliçeye ilişkin hiçbir kayıt bulunmaması veya binanın yasal olarak tamamlanmış olması nedeniyle "mutlaka mevcut olmalı" varsayımı. |
| İkinci el konutta: satıcının gerçekte ne bildiğine ilişkin kanıtlar | Gizli ayıp talebi, kusurun yalnızca mevcut olduğunu değil, satıcının bunu bildiğini ve gizlediğini kanıtlamayı gerektirir. | Yalnızca "biliyor olmalılar" iddiasına dayanan ve hiçbir destekleyici kanıt içermeyen bir talep. |
Yeni yapı için yapısal garanti ile ikinci el konutta gizli ayıp talebi
Her ikisi de sonunda gerçek ve ciddi bir sorun için ödeme yapar, ancak sonuca ulaşma süreci tamamen farklıdır.| İkinci el konut (gizli ayıplar) | Yeni yapı (LOE teminatı) | |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | Medeni Kanun, md. 1484-1490. | 38/1999 sayılı Kanun (LOE), md. 17-19. |
| Son tarih | Teslimden itibaren altı ay içinde, kesilmesi mümkün olmayan kesin bir hak düşürücü süre. | On yıla kadar, belirli zarar ortaya çıktıktan sonra talepte bulunmak için iki yıllık süreyle. |
| Neyi kanıtlamalısınız | Kusurun satış sırasında mevcut olduğunu, ciddi ve gizli olduğunu, ayrıca satıcının kusuru bildiğini ve gizlediğini. | Zararın, kendi süre sınırı içinde, tanımlanmış üç kategoriden birine girdiğini. |
| Asıl taraf ortadan kalkmışsa kime karşı talepte bulunabilirsiniz | Genellikle hiç kimseye. Bu, özellikle satıcıya karşı yöneltilen kişisel bir taleptir. | Müteahhidin hâlâ faaliyette olup olmadığına bakılmaksızın, yapısal kapsam bakımından zorunlu on yıllık sigortacıya. |
Bu, hukuki çerçeveyi belirtir, belirli kusurunuz hakkında bir karar vermez.
Bu, LOE ve Medeni Kanun'a doğrudan dayanan, Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükteki İspanyol hukukudur. Bu garantilerin genellikle nasıl özetlendiğine dayanan bir varsayım değildir. Bu genel bilgidir ve belirli bir kusurun değerlendirmesi değildir. Belirli bir çatlak, sızıntı veya kusurun bir garanti kapsamına mı yoksa başka bir garanti kapsamına mı girdiği ve bir satıcının ikinci el konuttaki bir durumu gerçekten bilip bilerek gizleyip gizlemediği, teknik ve fiili sorulardır. Bunları kendi mülkünüz bakımından bağımsız bir uzman ve avukat yanıtlar. Hiç kimse bunu soyut biçimde belirleyemez.On yıllık sigortayı biz düzenlemiyoruz ve garantinizin veya talebinizin tarafı değiliz. snagging ve teknik inceleme hizmetlerimiz, en önemli aşamalarda kusurları bulup belgelendirir: yeni yapı için sözleşme imzalamadan önce ve ikinci el konut satın almadan önce. Bu aşamada, yukarıda açıklanan hususların çoğunu ele almak sonrasına kıyasla çok daha ucuzdur.
Yapı kusurları hakkında en sık sorulan sorular
- On yıllık sigortaya karşı talepte bulunmak için avukata ihtiyacım var mı, yoksa sigortacıyla kendim iletişime geçebilir miyim?
- Sigortacıyla doğrudan iletişime geçebilirsiniz, ancak bir avukat veya bağımsız teknik uzman, zararın daha düşük bir kategori yerine yapısal olarak sınıflandırılması için sigortacının açık bir teknik dayanak istemesi nedeniyle böyle bir talebi çok daha güçlü kılar. Küçük ve açıkça görülen durumların dışındaki hallerde, bu uzman görüşünün maliyeti genellikle yapısal talebin değerine kıyasla düşüktür.
- Yeni bir yapı satın aldıysam ve on yıllık yapısal garantinin süresi henüz dolmadıysa, ilk alıcı olmamam önemli midir?
- Hayır. On yıllık sigorta, ilk satın alan kişiye değil, binanın kendisine bağlıdır. Bu nedenle, ilk on yıllık süre içinde satın alan sonraki malik, kalan süre boyunca aynı teminata sahip olur. İlk on yıllık süresi henüz devam eden oldukça yeni bir ikinci el konut satın alırken bunu özellikle teyit etmek önemlidir; çünkü bu, mülkün gerçek ve devredilebilir bir varlığıdır.
- İkinci el bir konutta, önceki malikin basitçe bilmediği bir kusur, bilerek gizlediği bir kusurla aynı şekilde mi değerlendirilir?
- Hayır, gizli ayıp talebinin temel zorluğu da budur. Satıcı yalnızca gerçekten bildiği ve gizlediği bir kusurdan sorumludur; bilgisi dışında mevcut olan bir kusurdan sorumlu değildir. Bu gerçek ve anlamlı bir haktır, ancak başka bir kişinin ne bildiğini kanıtlamak, kanunda belirlenmiş bir garanti süresine işaret etmekten çok daha zordur. Satın alma öncesi incelemenin ikinci el bir konutta yeni yapıya kıyasla daha önemli olmasının nedeni tam olarak budur.
