İspanya'da taşınmaz sicili (Registro de la Propiedad)
30 saniyede
İspanya'da, kendi ülkenizden getirdiğiniz alışkanlıkların tek bir sicil beklediği yerde iki sicil bulunur. Registro de la Propiedad, taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde hangi takyidatların bulunduğunu kaydeder. Catastro ise taşınmazın vergi amaçlı açıklamasını kaydeder. Bu iki sicil hukuken birbiriyle uyuşmayabilir.
| Registro de la Propiedadhukuki sicil | Catastrovergi sicili | |
|---|---|---|
| Neleri kaydeder | Mülkiyet, ipotekler, hacizler, irtifaklar | Açıklama, sınırlar, vergi değeri |
| Kim yönetir | Bağımsız sicil memurları, Adalet Bakanlığı | Maliye Bakanlığı |
| Ne amaçla kullanılır | Kimin neye sahip olduğunu ve üzerindeki takyidatları doğrulama | IBI'nin ve devir vergisi referans değerinin hesaplanması |
| Gördüğünüz belge | Nota simple / sicil tasdiknamesi | Certificado catastral |
İspanya'da kaç taşınmaz sicili vardır?
Tapu sicili, bu sitenin İspanyol tapu sicili için kullandığı Çekçe kısa ifadedir; yani bir taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde hangi takyidatların bulunduğunu gösteren kayıttır. İspanya'da bu tek Çekçe kelime iki ayrı sisteme ayrılır: İspanyol sistemi, yabancı bir okuyucunun tek bir tapu sicili olarak düşündüğü yapıyı mülkiyet sicili ve vergi kadastrosu olarak ikiye böler ve bu iki kayıt birbiriyle uyuşmayabilir.Registro de la Propiedad HUKUKİ sicildir. Taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde hangi ipotek, haciz veya irtifakların bulunduğunu kaydeder. Adalet Bakanlığı tarafından bağımsız sicil memurları aracılığıyla yönetilir. Catastro ise VERGİ sicilidir. Taşınmazın açıklamasını, sınırlarını ve vergi amaçlı değerini kaydeder ve Maliye Bakanlığı tarafından ayrı olarak yönetilir. Bu iki sicil farklı kişiler tarafından, farklı takvimlere göre ve birbirinden bağımsız olarak güncellenir. Aralarındaki uyumsuzluk, çoğunlukla kayıtlı yüzölçümünde veya sınır açıklamasında olmak üzere, nadir değil yaygındır.
Nota simple gerçekten neyi kanıtlar?
Nota simple, taşınmaz üzerinde nelerin kayıtlı olduğunu kanıtlar. Mülkiyet hakkının kusursuz olduğunu kanıtlamaz. İspanyol Tapu sicilinden alınan basit bir özettir; taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerinde nelerin kayıtlı bulunduğunu gösterir. Avukatınızın, herhangi bir ödeme yapmadan önce okuyacağı ilk belgedir. Nota simple bilgilendirici niteliktedir ve mülkiyet hakkının kanıtı değildir. Gerçek hukuki ağırlığı taşıyan belge certificación registral'dır ve bu iki belge aynı değildir. Uygulamada nota simple, rutin işlemlerin her aşamasında talep edilen belgedir. Certificación registral ise mahkeme işlemleri veya resmi bir uyuşmazlık gibi hukuken bağlayıcı bir belgenin gerekli olduğu durumlara ayrılır.Meşru menfaati olan herkes bir belge talep edebilir. İspanya'da yaşamanız veya taşınmazın sahibi olmanız gerekmez. Potansiyel alıcı, kredi veren veya emlak danışmanı talepte bulunabilir ve belge İspanya dışından çevrim içi olarak istenebilir. Çevrim içi talep edildiğinde genellikle hemen hazırlanır. Postayla veya şahsen talep edildiğinde bir ila üç iş günü bekleyin.
Bilgilendirici nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (malik)
- AD SOYAD
- Descripción
- Kentsel taşınmaz · XXX m²
- Takyidatlar (yükler)
- İpotek · X Bankası · XXX.XXX €
- Düzenlenme tarihi
- DD/MM/AAAA
- Titular (malik). Sicilin taşınmazın halen kime ait olduğunu gösterdiği kişi.
- Descripción. Kayıtlı açıklama ve yüzölçümü. Bunu yalnızca birbirleriyle değil, Catastro verisi ve şerit metreyle de karşılaştırın.
- Takyidatlar (yükler). Taşınmaza kayıtlı tüm ipotek, haciz veya irtifaklar. Nota simple belgesinin gerçekten kanıtladığı şey budur, olası tüm sorunların bulunmadığı değil.
- Düzenlenme tarihi. Endülüs'te, imza öncesinde alıcıya sunulan nota simple belgesi üç aydan eski olmamalıdır.
| Resmî çevrim içi başvuru | Noter, gestoría veya acente aracılığıyla | |
|---|---|---|
| Maliyet | 9,02 € + IVA, yaklaşık 10,91 € | Ek hizmet için genellikle 15 ila 30 € |
| Sonuçlanma süresi | Genellikle hemen | Aynı ücret, ayrıca aracının eklediği tutar |
İmzadan sonra kayıtlı malik olmanız ne kadar sürer?
Aynı gün değil. Aradaki süre, öngörülemeyen bir bekleme değil, hukuken tanımlanmış bir süredir. Registro de la Propiedad, mülkiyet kaydının tutulduğu İspanyol tapu sicilinin resmî adıdır. Noter, imzalı senedinizi imzalandığı gün elektronik olarak buraya gönderir. Bu işlem, size sonraki taleplere karşı neredeyse hemen öncelikli koruma sağlayan geçici bir kayıt (asiento de presentación) oluşturur. Sizi malik olarak kalıcı biçimde kaydeden tam tescil ise daha yavaş ilerleyen ayrı bir işlemdir.Ley Hipotecaria uyarınca sicil memurunun, geçici kayıttan itibaren tapuyu kontrol edip resmî olarak tescil etmek için 15 iş gününe kadar süresi vardır. Geçici kaydın kendisi 60 iş günü boyunca geçerliliğini korur. Bu süre, sicil memurunun bildirdiği sorunları sıradaki yerinizi kaybetmeden düzeltmeniz için size zaman tanır. Tüm bu süreç, yaklaşık 2 ile 4 hafta süren yasal durum tespiti tamamlandıktan ve tapu senedi imzalandıktan sonra başlar.
Senedin imzalanmasından sonra
- 0. günSenedin noterde imzalanmasıAynı gün elektronik olarak sicile gönderilir.
- Birkaç saat içindeSunum kaydıSonraki taleplere karşı neredeyse hemen öncelikli koruma sağlayan geçici bir kayıt.
- En fazla 15 iş günüİncelemeSicil memuru senedi inceler ve resmen tescil eder. Bu, normal yasal süredir.
- En fazla 60 iş günüGeçici kayıt geçerliliğini korurSicil memurunun işaret ettiği sorunları, sıradaki yerinizi kaybetmeden düzeltmeniz için süre.
Sicil kontrolü neyi ortaya çıkarır, neyi ortaya çıkaramaz?
Nota simple belgesi üç soruyu açıkça yanıtlar: taşınmazın gerçek maliki kimdir, üzerinde hangi takyidatlar vardır ve sicilde fiziksel olarak nasıl tanımlanmıştır? Yanıtlamadığı soru, sicildeki bilgilerin gerçeğe uyup uymadığıdır. Teknik inceleme ve Catastro karşılaştırması tam olarak bu farkı ortaya çıkarmak içindir.
- Yaygın eksiklikNota simple belgesi temiz çıkıyorKayıtlı bir ipotek, haciz veya irtifak bulunmadığını ve yalnızca bunu doğrular. Kayıt dışı bir eklenti, belgelendirilmemiş kullanım değişikliği veya sınır anlaşmazlığı, kayıtlarda hiç yer almayabilir.What to do insteadYalnızca evrakı değil, gerçek binayı da kapsayan teknik incelemeyle birlikte değerlendirin.
- En yüksek riskKimse sicil açıklamasını Catastro açıklamasıyla karşılaştırmamışUyumsuzluk nadir değil, yaygındır; en sık yapı alanında veya sınırlarda görülür. Kendi en yüksek maliyetli ret kararımızın dayandığı durum da tam olarak bu farktan kaynaklanmıştı.What to do insteadKarşılaştırmayı varsayım olarak değil, hukuki incelemede açık bir adım olarak ele alın.
- Nedenini sormaya değerTaşınmaz, yerinde nota simple'da belirtilenden daha büyük veya daha küçük.Registro ve Catastro'daki rakamlar, tamamen idari nedenlerle veya kayıtsız bir genişletme nedeniyle fiziksel ölçümden farklı olabilir.What to do insteadNedenini sorun ve bunlardan herhangi birine güvenmeden önce üç rakamı da karşılaştırın.
- YönetilebilirNota simple'da bir ipotek veya haciz görünür.Satışın tamamlanması sırasında veya öncesinde kaldırılmalıdır; genellikle noter huzurunda satış bedelinden ödenir. Bu, yönetilmesi gereken bir koşuldur ve otomatik olarak vazgeçme nedeni değildir.What to do insteadİptal sürecinin adını ve takvimini alın; yalnızca sözlü olarak vaat edilmesiyle yetinmeyin.
Avukatınızdan sicile göre doğrulamasını istemeniz gerekenler
Sadece nota simple belgesini bir kez okumaya ek olarak dört kontrol. Bunlar, 2 ila 4 haftalık hukuki inceleme sırasında yürütülen 15 maddelik hukuki kontrol listesine ek olarak yapılır ve avukat ücreti fiyatın yaklaşık ~1 %'idir.- Nota simple günceldir ve üç aydan eski değildir.Eski bir belge, düzenlendikten sonra kaydedilen bir takyidatı göstermeyebilir. Kötü bir yanıt, aylar önce düzenlenmiş bir kopyanın güncelmiş gibi sunulmasıdır.
- Registro'daki açıklama Catastro'daki açıklamayla örtüşür.Yüzölçümü veya sınırlarla ilgili uyuşmazlık, iki sistem arasındaki bilinen bir farktır ve otomatik olarak bir tehlike işareti değildir; ancak bu, rakamlardan herhangi birine güvenmeden önce yanıtlanması gereken bir sorudur. Kötü bir yanıt, hiç kimsenin ikisini karşılaştırmamış olması ve ilanın yalnızca birindeki bilgiyi aktarmasıdır.
- Kayıtlı her takyidatın kaldırılması için bir plan vardır.Nota simple'da görünen bir ipotek veya haciz, satışın tamamlanması sırasında veya öncesinde, süreç açıkça belirtilerek ve varsayılmadan çözülmelidir. Kötü bir yanıt, belirlenmiş bir süreç veya takvim olmaksızın verilen, "halledecekler" şeklindeki sözlü güvencedir.
- İmzalama ile tescilin tamamen gerçekleşmesi arasında ne olurGeçici tescil kaydı, o andan itibaren sizi korur; ancak sürecin takvimini doğrulamak, 60 iş günlük süre içinde bir kusurun düzeltilmesi gerekirse sürprizleri önler. Kötü bir yanıt, tapu senedinin imzalanmasıyla tescilli malik olmanın aynı an olduğunu varsayar.
Belgelerle taşınmazın tamamen örtüşmediği, dört milyon avroluk bir villa
Bir müşteriye satın alma işlemini tamamlamamasını tavsiye ettiğimiz dört işlemden biri tam olarak bu farkla ilgiliydi: arsada bulunan yapı, belgelenen durumla tamamen örtüşmüyordu. Villanın kendisi tamamlanmış ve yüksek kaliteli görünüyordu. Ancak hukuki ve teknik inceleme, gerçekte neyin satın alındığı söylenmeden önce bazı bölümlerin ve değişikliklerin kayıtlı ve idari durumunun kontrol edilmesi gerektiğini ortaya koydu.Örneğin tamamı, tespit edilenleri ve yaptıklarımızı içeren ayrıntılı bir şekilde, dördünün tamamını ele alan sayfada açıklanmıştır.
Temiz bir nota simple başlangıçtır, nihai karar değil
Bu, İspanya'daki sicil sisteminin işleyişi hakkında, 17 Ağustos 2026 itibarıyla güncel olan ve başka bir rehberden kopyalanmak yerine özgün kaynaklardan derlenen genel bilgilerdir. Belirli bir taşınmaz hakkında hukuki danışmanlık değildir. Registro ile Catastro arasındaki bir uyuşmazlığın önünüzdeki taşınmaz açısından önem taşıyıp taşımadığı ve kayıtlı bir takyidatın gerçekte nasıl kaldırıldığı, ancak bağımsız avukatınız her iki belgeyi de eline aldıktan sonra yanıtlayabileceği sorulardır.Sicili kendimiz incelemiyor ve avukatın kontrolünün yerini almıyoruz. Yaptığımız şey, nota simple'ı, Catastro referansını ve taşınmazın teknik durumunu ayrı ayrı değil, birlikte karşılaştırmaktır. Bunun nedeni, belgelenen durum ile gerçek durum arasındaki farkın, kendi en yüksek maliyetli vazgeçme kararımızın temelinde tam olarak yer almasıdır.
Kadastro ve taşınmaz sicili hakkında en sık sorulan sorular
- Henüz bir avukatım bile yokken Çekya'dan kendim bir nota simple talep edebilir miyim?
- Evet, meşru bir menfaati olan herkes, İspanya'da yaşama şartı olmaksızın çevrim içi olarak talepte bulunabilir ve belge genellikle hemen hazırlanır. Belgeyi doğru okumak, özellikle Catastro ve fiziksel taşınmazla karşılaştırmak, avukat ücretinin ödenmesine değen kısımdır; belgeyi yalnızca temin etmek değil.
- Taşınmaz, yerinde nota simple'da belirtilenden daha büyük veya daha küçük. Bu normal mi?
- Bu durum, otomatik olarak endişe verici sayılmayacak kadar sık görülür. Registro ve Catastro'daki rakamlar, şüpheli olmayan tamamen idari nedenlerle fiziksel ölçümden farklı olabilir. Ancak nedenini sormaya her zaman değer; çünkü bazen dürüst yanıt, gerçekte ne satın aldığınızı değiştiren kayıtsız bir genişletmedir.
- Bir certificación registral, nota simple'ın yerini mi alır, yoksa ek bir belge midir?
- Farklı bir amaç için kullanılan farklı bir belgedir. Nota simple, satın alma işleminin her rutin aşamasında kullanılan, günlük bilgilendirme amaçlı bir özettir. Certificación registral ise hukuken bağlayıcı sürümdür ve mahkeme süreci veya sicil içeriğiyle ilgili resmi bir uyuşmazlık gibi özellikle gerekli olduğu durumlara ayrılmıştır. Normal bir satın alma işlemi için buna gerek yoktur.
