Aksi hâlde yasal olan bir taşınmazdaki ruhsatsız eklentiler
30 saniyede
Aksi hâlde yasal olan bir evde ruhsatsız kapatılmış bir teras, havuz veya ek oda bulunması genellikle düzeltebileceğiniz bir sorundur, felaket değildir. Ancak çoğu zaman bunu kötü bir zamanda öğrenirsiniz: tapu sicilindeki, Catastro'daki ve gerçek binadaki metrekareler birbirini tutmadığında. Kayıtların düzeltilmesi ayrıca dört yıllık geçmiş IBI borcunu da beraberinde getirebilir.
İzinsiz bir eklenti ne sayılır?
İlk ruhsatından sonra, kendisine ait uygun bir ruhsat olmadan mülke fiziksel olarak eklenen her şey. Bu durum sahil boyunca az sayıda biçimde tekrarlanır.Solaryum, bir dairenin üzerinde bulunan, genellikle kendi merdivenleriyle ulaşılan ve çoğunlukla ilan edilen alana dahil edilen özel bir çatı terasıdır. Bu, söz konusu sorunun en sık gizlendiği yerlerden biridir: Üzerine inşa edilen bir pergolanın, odanın veya kapatılmış bir bölümün ruhsatlı olup olmadığı, solaryumun kendisinin yasal olarak mülkünüzün bir parçası olup olmadığı sorusundan ayrıdır. Çatıdaki izinsiz bir yapı, alıcıların terasla birlikte devraldığı bir kusurdur.
- Kapalı terasBaşlangıçta açık olan bir terasa veya balkona, ilave iç mekân oluşturmak amacıyla eklenen cam veya duvarlar.
- Yüzme havuzuKendisine ait ayrı bir ruhsat olmadan inşa edilmiş havuz. Havuz için, evin yapı ruhsatına ek olarak bu ruhsat da gerekir.
- Ek oda veya ilave katİlk ruhsatın izin verdiği alanın ötesine eklenen, bazen düz bir çatıya veya solaryuma inşa edilen ilave alan.
- Sınır duvarı veya müştemilatEvin kendisi tamamen yasal olsa bile, Arsa üzerinde hiçbir zaman ruhsatlandırılmamış bir yapı.
Alıcı bunu Satışın tamamlanmasından sonra değil, öncesinde nasıl öğrenebilir?
Aranması gereken işaret, iki belge arasındaki uyumsuzluktur. Bu belgelerin aynı mülkü tanımlaması gerekir, ancak çoğu zaman bunu yapmazlar. Registro de la Propiedad, avukatınızın nota simple üzerinde okuduğu yasal tanımı kaydeder. Catastro ise IBI hesaplamasında kullanılan fiziksel tanımı kaydeden ayrı vergi kadastrosu sistemidir. Ruhsatsız inşa edilen bir eklenti nadiren her iki sisteme de bildirilir, bu nedenle uyumsuzluk çoğu zaman bunun görülebilen tek işaretidir.Arevont’un teknik inceleme ortağı, gerçek Kat planı ile birlikte mülkü inceler. Fiziksel olarak mevcut olanları, her iki belgenin belirttiği bilgilerle karşılaştırarak ölçer. Bu önemlidir, çünkü böylesine küçük bir uyumsuzluğu bir ilandan, fotoğraftan veya normal bir Konut gösteriminden fark etmek kolay değildir.
Belgelerde yazanGerçekte inşa edilen
- Registro de la Propiedad
- Avukatınızın nota simple üzerinde okuduğu yasal tanım. Beyan edilmemiş bir eklemeden sonra nadiren güncellenir.
- Catastro
- IBI hesaplamasında kullanılan vergi kadastrosunun fiziksel tanımı. Bazen tapu sicilinden daha geniştir, bazen de yalnızca ilk yapıyı gösterir.
- Mülkün kendisi
- Bugün Arsa üzerinde fiziksel olarak bulunanlar. Bunu yalnızca Kat planı ile yapılan yerinde inceleme doğrular.
| Uyumsuzluk örüntüsü | Genellikle ne anlama gelir | Genellikle ne kadar ciddi |
|---|---|---|
| Catastro, Registro de la Propiedad’dan daha fazla metrekare gösteriyor | Bu en yaygın örüntüdür. Gerçek bir eklenti inşa edilmiş, ancak hiçbir sisteme bildirilmemiştir; bu nedenle vergi kaydı büyürken yasal tanım aynı kalmıştır. | Doğrudan araştırılmaya değer. Burada en önemli olan örüntü budur. |
| Registro de la Propiedad, Catastro’dan daha fazlasını gösteriyor | Bu genellikle Catastro kaydının, yıkım veya sınır değişikliğinden sonra hiç güncellenmediği anlamına gelir. Genellikle gizli bir eklenti söz konusu değildir. | Risk daha düşüktür, ancak varsaymak yerine yine de doğrulanmaya değerdir. |
| Her iki belge uyuşuyor, ancak mülkün kendisi daha büyük | Bu durum daha nadir ve daha ciddidir. Bir eklenti hiçbir yerde beyan edilmemiştir; bu nedenle masa başında yapılan belge incelemesi bunu bulamaz. | Bunu yalnızca Kat planı ile yapılan fiziksel, yerinde bir inceleme ortaya çıkarır. |
Registro de la Propiedad ve Catastro arasındaki genel koordinasyon prosedürünü, normalde nasıl işlediği şekliyle açıklıyoruz. Bu açıklama, aynı süreci aynı şekilde tanımlayan birkaç uygulamacı kaynağa dayanmaktadır; Ley Hipotecaria’nın belirli bir maddesine dayanmamaktadır. Kendi mülkünüz için geçerli olan kesin hükmü avukatınız açıklayabilir.
Eski ve beyan edilmemiş bir eklenti şimdi yasallaştırılabilir mi?
Çoğu zaman evet. İzlenecek yol, yeni bir yapı ruhsatı almak değil, idari bir işlemdir. Teknik bir yaş belgesiyle desteklenerek bir noter aracılığıyla "declaración de obra nueva por antigüedad" düzenletirsiniz. Endülüs'te bunu ayrıca Catastro'nun kendi uyumsuzluk prosedürü üzerinden de beyan edersiniz (Modelo 900D). Bunun nedeni, Endülüs hukukunda bütünüyle kaçak bir yapıya uygulanan altı yıllık sürenin, tek bir izinsiz eklenti için de geçerli olmasıdır. Bu süre normal nitelikteki arazilerde dolduğunda, eklenti genellikle yıkılmak yerine mevcut bir durum olarak tescil edilebilir.Burada da bütünüyle kaçak bir yapı için geçerli olan istisnaların aynısı geçerlidir; geçerli olmadıklarını varsaymak yerine bunları kontrol edin. Özel koruma altındaki bir arazide, kıyı etki bölgesinde veya tescilli bir irtifak hakkını etkileyen bir eklenti, ne kadar eski olursa olsun altı yıllık süreden yararlanamaz. Kuralların tamamını ve yasallaştırmanın mümkün olmadığı az sayıdaki arazi türünü, burada tekrarlamak yerine sitenin bütünüyle yapıya ilişkin ayrı rehberinde bir kez açıklıyoruz.
- Teknik yaş belgesi alınYetkili bir uzman, eklentinin ne zaman inşa edildiğini doğrular.
- Where
- Mimar veya topograf
- declaración de obra nueva por antigüedad imzalayınEki mevcut bir gerçek olarak beyan eden noter senedi.
- Where
- Noter
- Kadastro uyuşmazlığı prosedürünü başlatınModelo 900D, vergi kadastrosu kaydını fiili duruma uyacak şekilde günceller.
- Where
- Catastro
- How long
- Belge ve senet mevcut olduktan sonraki haftalar
- Ekin altındaki arsa sınıflandırmasını doğrulayınTamamı ruhsatsız bir yapı için geçerli olan koruma altındaki arazi istisnaları, tek bir ek için de geçerlidir.
- Watch out
- Koruma altındaki veya kıyı arazilerinde bu yol hiçbir şekilde kullanılamaz.
Varsayılan görüşGerçekte ne yapılması gerekir
- Yeterince eskiyse otomatik olarak yasal hale gelir
- Bir kişinin yürütmesi gereken belirli bir noterlik ve kadastro prosedürü aracılığıyla kaydedilebilir hale gelir. Sırf zaman geçti diye hiçbir şey otomatik olarak gerçekleşmez.
- Kapalı bir Teras veya küçük bir havuz önemsenmeyecek kadar önemsizdir
- Bunu belirleyen şey büyüklük değildir. Tamamı ruhsatsız bir yapı için geçerli olan aynı arsa sınıflandırması istisnaları, aynı arsadaki tek bir havuz veya Teras için de geçerlidir.
Mevcut malik yıllar önce eki yasallaştırmaya çalıştıysa ve işlemi hiç tamamlamadıysa, alıcı bu tamamlanmamış süreci devralır mı?Genellikle evet, pratik açıdan. Süreci kimin başlattığına bakılmaksızın, işlem tamamen tamamlanana kadar temeldeki uyumsuzluk devam eder. Daha önceki herhangi bir yasallaştırma girişiminin hangi aşamaya ulaştığını özellikle sorun: yarım kalmış bir süreci devralmak, hiçbir şey yoktan başlamaktan genellikle daha hızlıdır. Ancak birinin daha önce başlatmış olması, sorunun otomatik olarak çözüldüğü anlamına gelmez.
Beyan edilmemiş bir ek hiç düzeltilmezse bunun maliyeti ne olur?
Tek bir maliyet değil, birbirinden ayrı üç maliyet vardır. Bunların hiçbiri ekin inşa edildiği anda ortaya çıkmaz.Arevont’un hukuki koordinasyonu, hukuki incelemenin standart bir parçası olarak Kadastro kaydını nota simple ile birlikte talep eder. Bu sayede uyumsuzluk, satışın tamamlanmasından sonra fark edilmek yerine, hâlâ bedel konusunda pazarlık edilebilecek zaman varken tespit edilir.
| Size maliyeti | Nasıl | Ne kadar geriye uzanır |
|---|---|---|
| Mortgage finansmanı | Kredi verenin değerlemesinde, pazarlanan metrekareler değil, taşınmazın kayıtlı metrekareleri kullanılır. Bu nedenle finansman açısından beyan edilmemiş bir ek hiç hesaba katılmaz. | Bu durum geçmişe dönük olarak uygulanmaz. Yalnızca bankanın bugün vereceği kredi miktarını azaltır. |
| Ödenmemiş IBI | Bir uyumsuzluk Kadastro'da düzeltildiğinde, bu işlem gelecekteki bir malik, satış veya belediye denetimi aracılığıyla yapılmış olsa da vergi dairesi geçmişe dönük ödenmemiş vergi borcunu hesaplayabilir. | En fazla dört yıl geriye dönük. Bu, vergi tarhiyatı için genel süredir. Düzeltmeden sonra süre daha eski dönemlere doğru işlemeyi bırakır. |
| İkinci el konut değeri | Bu, üç maliyet arasında ölçülmesi en zor olanıdır. Beyan edilmemiş bir ek, gelecekteki ikinci el konut satışını yavaşlatır ve dikkatli bir alıcı yukarıda açıklanan aynı incelemeyi yaptığında ödemeye razı olacağı bedeli azaltabilir. | Uyumsuzluk düzeltilmediği sürece devam eder. |
Beyan edilmemiş bir ek, bankanın vereceği kredi miktarını azaltır mı?Azaltabilir. Mortgage değerlemesi genellikle fiziksel olarak mevcut olana veya ilanda belirtilene değil, taşınmazın yasal olarak kayıtlı büyüklüğüne dayanır. Bir taşınmaz belgelerinde belirtilenden gerçekten daha büyükse, banka bu alan usulüne uygun şekilde beyan edilene kadar fazladan alanı değerlemeye katmaz.
Bunu düzeltme masrafını alıcı mı, yoksa satıcı mı ödemeli?
Olağan bir pazarlıkta, bilinen ve beyan edilmemiş bir eki düzeltme masrafı, satışın tamamlanmasından önce tespit edilmişse satıcının sorunudur, sonrasında tespit edilmişse alıcının değil. Bir uyumsuzluk tespit edildiğinde, satıcıdan düzeltmeyi imzadan önce tamamlamasını veya düzeltme için tahmin edilen maliyet kadar bedeli düşürmesini istemek normal ve makuldür. Taşınmazı mevcut haliyle kabul edip hem masrafı hem de evrak işlerini üstlenmekten daha iyi bir seçenektir.Ne Arevont ne de bir avukat düzeltmeyi kendisi gerçekleştirir. Genellikle bir mimar veya topograf olan teknik uzman, yaş belgesini ve planları hazırlar. Geri kalan işlemleri noter ve Kadastro'nun kendi prosedürü yürütür. Bir avukatın koordinasyonunun sağladığı fayda, satın alma işlemine göre doğru zamanlamadır; böylece pazarlık, taahhütte bulunduktan sonra değil, önce yapılır.
- Option 1ÖnerilenSatıcı satış tamamlanmadan yasallaştırırSoruna neden olan veya sorunu önceki malikten devralan satıcı, taşınmazın maliki olmadan önce sorunu düzeltir.
- Maliyet
- Satıcı öder
- Risk
- Lowest
- Hız
- Hafta eklerSertifika, tapu ve Catastro başvurusu için
- Option 2Fiyat indirimiTaşınmazı, onarım maliyetini yansıtan bir fiyatla mevcut haliyle kabul edersiniz.
- Maliyet
- Fiyata dahil
- Risk
- MediumEvrak işlerini devralırsınız
- Hız
- Gecikme yok
- Option 3Alıcı üstlenir, fiyatlandırılmamışHiçbir şeyi müzakere etmeden taşınmazı kabul etmek.
- Maliyet
- Alıcı öder
- Risk
- Highest
- Hız
- Gecikme yok
Bu rakamlara güvenmeden önce neyi doğrulamalısınız
Yayımlanmış bir aralıkla değil, kendi taşınmazınıza göre kontrol edilmesi gereken dört husus.| Teyit et | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Kayıtlı metrekarelerin Catastro rakamıyla karşılaştırılması | Eşleşmesi gereken iki sistemin bu taşınmaz özelinde gerçekten eşleşip eşleşmediği. | Kimsenin bunları karşılaştırmamış olması veya pazarlanan alanın yasal alan olduğu varsayımı. |
| Kat planıyla karşılaştırmalı fiziksel inceleme | Her iki belgede de aynı anda görünmeyen bir eklentiyi ortaya çıkaran tek kontrol. | Kimse elinde planla taşınmazda bulunmadan, ilandaki belirtilen alana güvenmek. |
| Herhangi bir eklentinin AFO statüsüne veya eskilik nedeniyle tamamlanmış bir yeni yapı beyanına sahip olup olmadığı | Mevcut bir uyumsuzluğun uygun prosedürle çözülüp çözülmediği veya hâlâ açık olup olmadığı. | Arkasında hiçbir belge bulunmadan söylenen, "sorun yok" şeklindeki sözlü beyan. |
| Herhangi bir eklentinin bulunduğu arazinin sınıflandırmasının ayrıca kontrol edilmesi | Tamamı ruhsatsız bir yapı için geçerli olan koruma altındaki arazi istisnaları, yalnızca tek bir eklenti için de geçerlidir; sadece yapının tamamı için değil. | Küçük bir eklentinin, istisnaların önem taşımayacağı kadar önemsiz olduğu varsayımı. |
Bu genellikle düzeltilebilir ve yine de kontrol edilmeye değerdir
Bu, ruhsatsız bir eklentinin Endülüs ve İspanya vergi hukuku kapsamında nasıl değerlendirildiğine ilişkin, 17 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla güncel genel bilgidir. Tapu sicili ile kadastro arasındaki uyumsuzluk sürecini, standart uygulamayı açıklayan çeşitli uygulamacı kaynaklar üzerinden inceledik. Altı yıllık süre, sitenin yapının tamamına ilişkin rehberinde de aynıdır ve o sayfadaki avukat teyidi uyarısı burada da geçerlidir. Bu, belirli bir taşınmaza ilişkin hukuki danışmanlık değildir.Bu tür bulguların çoğu yukarıda açıkladığımız niteliktedir: Bunları düzeltebilir veya fiyatlandırabilirsiniz ve bu durum bu kıyıda o kadar yaygındır ki, aksi hâlde iyi olan bir taşınmazı satın almama kararı vermek için nadiren bir neden oluşturur. Asıl hata eklentinin kendisi değildir. Hata, bunu tamamlanmadan önce öğrenmek yerine, geriye kalan tek seçeneğin tüm bedeli kendiniz ödemek olduğu tamamlanmadan sonra öğrenmektir.Bu sayfa, açıkladığı kontrolü gerçekleştirmez. Arevont'un teknik denetim ortağı ve hukuki koordinasyon hizmeti, rezervasyon bedeli ödemeden önce belirli taşınmazı sizin için ücretsiz olarak kontrol eder.
Ruhsatsız eklentiler hakkında en sık sorulan sorular
- Kapatılmış bir teras her zaman ruhsatsız bir eklenti midir?
- Her zaman değil. Bazı projelerde kapalı teras, en başından itibaren ilk ruhsatlı tasarıma dahil edilir. Bu durumda teras, yasal taşınmazın basitçe bir parçasıdır. Asıl soru, belirli bağımsız bölümdeki belirli kapatmanın başlangıçta ruhsat verilen kapsamın bir parçası olup olmadığıdır. Tapu sicili ile kadastro karşılaştırması ve fiziksel inceleme tam olarak bunu kontrol eder.
- Bir yüzme havuzu her zaman kendine ait ayrı bir ruhsat gerektirir mi?
- Çoğu belediyede evet. Bir havuz, evden ayrı olarak kendine ait yapı ruhsatını gerektirir. Ruhsat olmadan inşa edilmiş eski bir havuz, bu kıyıda en sık rastlanan bulgulardan biridir. Diğer tüm ruhsatsız eklentilerle aynı altı yıllık süre ve arazi sınıflandırması kurallarına tabidir.
- Bilinen ve bedeli fiyata dahil edilmiş ruhsatsız bir eklentisi olan bir taşınmaz satın alırsam bu borç veya risk bana geçer mi?
- Fiziksel durum, taşınmazın sahibi kim olursa ona geçer. Bu nedenle göz ardı edilmemeli, fiyata dahil edilmelidir. Satın alma işleminizden önce tahakkuk ettirilen geçmiş vergileri genellikle tamamlanma sırasında önceki malikin ödemesi gerekir. Ancak eklentinin devam eden yasal statüsünü bundan sonra yönetme sorumluluğu size geçer. Bu nedenle, nedenini anlamadan sadece daha düşük bir fiyatı kabul etmek yerine fiyatı müzakere etmelisiniz.
- Bu, sitenin başka bir yerinde açıklanan genel Registro ile Catastro uyumsuzluğundan nasıl farklıdır?
- O sayfa, iki sistem arasındaki genel ayrımı ve basit bir idari gecikme de dahil olmak üzere neden birçok sebeple farklı bilgiler içerebileceklerini açıklar. Bu sayfa ise bu uyumsuzluğun en ciddi ve özel türünü ele alır: iki sisteme de hiç bildirilmemiş fiziksel bir ek yapıdan kaynaklanan, kendine özgü bir maliyeti ve çözümü olan durum.
