İspanya'da bir daireyle birlikte devredilen Site borçları
30 saniyede
İspanya'da bir daire satın alırsanız, önceki malikin ödenmemiş Site aidatı borçlarını devralırsınız. Bu borçlar içinde bulunulan yılı ve geriye dönük üç tam takvim yılını kapsar. Borçtan dairenin kendisi sorumludur. Bu borcun size ulaşmasını engelleyen tek şey borç belgesidir. Bu haktan açıkça feragat etmediğiniz sürece Noter bu belgeyi görmek zorundadır.
Satıcının hangi borçları bana geçer ve ne kadar süreyle?
comunidad de propietarios, bir projenin ortak alanlarını yöneten ve aylık aidatı belirleyen malikler topluluğudur; aynı şey olmamakla birlikte Çekya'daki SVJ'ye yakındır. Borçlarının yalnızca bir kategorisi size geçer ve bu süre, müzakereyle değil kanunla belirlenmiştir. Ley de Propiedad Horizontal (LPH) 9.1.e maddesi, İspanya'da bir daire satın alan alıcının, taşınmazın kendisiyle birlikte önceki malikin ödenmemiş Site aidatı borçlarından sorumlu olması gerektiğini belirtir. Bu borçlar, satın alma yılının ödenmemiş kısmını ve ondan önceki üç takvim yılını kapsar. 2026'da satın alırsanız sorumluluğunuz 2023, 2024, 2025 ve 2026'nın satın alma tarihine kadar geçen kısmına kadar uzanır."mülkle birlikte" ifadeleri önemlidir. Bu borç, imzalayarak üstlendiğiniz kişisel bir yükümlülük değildir. Hukuken daireye bağlıdır. Bu nedenle mülk sahibinin değişmesinden sonra da otomatik olarak varlığını sürdürür. Site yönetimi, borcu kimin oluşturduğuna bakmaksızın bugün dairenin sahibi olan kişiden ödeme talep edebilir.
4+ yıl önceBugün (satın alma yılı)
- Alıcıya devredilir3 yıl ve içinde bulunulan yıl
- 3 yıl geriye
- Bundan daha eski borç taşınmazla birlikte devredilmez
- Borç, onu oluşturan kişiye değil, taşınmaza bağlıdırBirçok kişi yalnızca parayı borçlanan kişinin sorumlu olduğunu varsayar. Ancak aynı 9.1.e maddesi borcu doğrudan daireye bağladığından, borcu kimin oluşturduğuna bakılmaksızın mevcut malik bundan sorumludur.
- Beş yıl önceki bir borç size ulaşamaz, ancak son üç yılın borçları tamamen ulaşabilirBu kadarı doğrudur. Doğru olmayan, süreyi belirsiz kabul etmektir. Aynı madde uyarınca süre, içinde bulunulan yıl ile ondan önceki üç tam takvim yılını kapsar.
- Yepyeni bir alıcı otomatik olarak temiz bir sayfayla başlamazAncak aşağıda belirtilen belge alınmış ve herhangi bir borç bulunmadığını göstermişse durum böyledir. Aynı madde uyarınca belge olmadan işlemi tamamlamak da hiçbir şeyi kanıtlamaz.
Durum, bir yoruma değil, BOE'nin Ley 49/1960 metninin 17 Ağustos 2026 tarihli birleştirilmiş hâline dayanmaktadır. Bu, kanunun nasıl işlediğine dair genel bilgidir. Belirli bir daire veya comunidad hakkında bir beyan değildir. Gerçek tutarı yalnızca aşağıda açıklanan ve kendi satın alımınız için talep edilen belge gösterir.
Daire her el değiştirdiğinde üç yıllık süre yeniden mi başlar?Hayır. Süre, sizin satın alma tarihinizden geriye doğru hesaplanır. Bu nedenle kendisi iki yıl önce satın almış birinden satın almanız, süreyi kısaltmaz. Gerçekten yardımcı olabilecek bir husus vardır: önceki satışta alınmış ve borç bulunmadığını gösteren bir belge, kendisinden daha eski tüm borçları zaten kapatmış olmalıdır. Bu nedenle, mevcutsa yalnızca en güncel belgeyi değil, tüm belge zincirini görmeyi istemeye değer.
Borcu olmayan bir daire aslında borçluyken Noterin işlemi onaylamasını ne engeller?
Burada önemli olan tek bir belgedir: certificación sobre el estado de deudas. Bu, comunidad yöneticisinin birim için borç bulunup bulunmadığını ve varsa tam olarak ne kadar olduğunu doğrulayarak düzenlediği belgedir. 9.1.e maddesi, satıcının kendi beyanıyla uyumlu olacak şekilde bu belgeyi sunmasını zorunlu kılar. Noter bu belge olmadan resmi senedi yetkilendiremez. Bu, sağlam bir güvence gibi görünür. Ancak herhangi bir şey imzalamadan önce bilinmesinde fayda olan gerçek bir boşluk vardır.
Borç durumuna ilişkin belgeTopluluk yöneticisi tarafından düzenlenmiştir
- Sahibi
- AD, SOYAD
- Hesap ekstresi
- BORCU YOK / ÖDENMEMİŞ
- Yönetici imzası
- [İMZA]
- İbra hükmü
- [ibra hükmü]
- Sahibi. Satıcının kendi topluluğa beyanıyla eşleşen adı.
- Hesap ekstresi. Borç olup olmadığı ve varsa miktarı.
- Yönetici imzası. Bu olmadan noter tapu senedine yetki veremez.
- İbra hükmü. Alıcı bunu imzalarsa noter, sertifika olmadan ve ikiniz de miktarı bilmeden işlemi sürdürür.
Alıcıların varsaydığıFeragatname gerçekte neyi kaldırır
- Noter, topluluk borcu gizlenmiş bir satışın gerçekleşmesine asla izin vermez
- Noter, alıcı tapu senedinde bu şarttan açıkça feragat etmediği sürece, sertifika OLMADAN satışın gerçekleşmesine izin vermez. Bu feragat yasaldır ve gerçekleşir. Bir alıcının hiç beklemediği bir borcun sahibi olmasının en büyük nedeni budur.
- Satıcı topluluğun durumunun iyi olduğunu söylerse bu yeterlidir
- Bu, sertifikanın yerine geçmek üzere düzenlendiği güvencenin tam olarak kendisidir. Sertifika satıcıdan değil, topluluğun kendi yöneticisinden gelir ve satıcının ayrıca yaptığı beyanla eşleşmelidir. Sözlü güvence bir belge değildir ve 9.1.e maddesinde hiçbir yerde yer almaz.
- Sertifikadan feragat etmek, gerçek bir dezavantaj olmadan evrak işlerini hızlandırır
- Sertifikadan feragat etmek, noterin kontrolünü ortadan kaldırır. Bunun altında yatan üç yıllık sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Borç daha sonra ortaya çıkarsa kanun, topluluğun bu borcu sizden talep etmesine hâlâ izin verir. Sadece miktarı önceden size bildirecek tek belgeden vazgeçmiş olursunuz.
Site borç belgesinin talep edilmesi, satıcının kendi beyanıyla karşılaştırılarak kontrol edilmesi ve müşteriye hiçbir zaman bu belgeden feragat etmesinin tavsiye edilmemesi, hukuki incelemenin standart bir parçasıdır. Bu ek bir hizmet değildir. Koordinasyonunu yaptığımız her satın alma işleminde avukatın kontrol ettiği on beş husustan biridir.
Bir alıcı sertifikadan feragat etmeyi neden kabul etsin?Genellikle sıkışık bir satışın tamamlanması takvimini hızlandırmak için, bazen de satış temsilcisi bunu bir formalite olarak sunduğu için. Bu nedenlerin hiçbiri kanunu değiştirmez. Feragat, yalnızca dairenin borçsuz olduğunu kanıtlayacak veya ödenmesi gereken miktarı gösterecek belgeyi ortadan kaldırır. Hızlı bir kapanış için değil, alıcı için çalışan bir avukatın bunu önermesi için hiçbir nedeni yoktur.
Bir banka tarafından satılan daire, topluluk borcu olmadan mı teslim edilir?
Hayır, bu sahildeki en kalıcı efsanelerden biridir. Ne 9.1.e maddesinin BOE'deki birleştirilmiş metni ne de incelediğimiz bağımsız hukuki yorumlar, bir banka, bankanın gayrimenkul iştiraki veya hacizli satış yoluyla bir bağımsız bölüm edinen başka biri için daha kısa ya da farklı bir sorumluluk süresi öngörür. Kanunun ifadesi, alıcının kim olduğuna ilişkin bir istisna getirmez.
- Haczedilerek el konulan bir bağımsız bölüm otomatik olarak borçsuz değildirHaciz yoluyla bir dairenin sahibi olan banka, diğer herhangi bir satıcıyla tamamen aynı birikmiş topluluk aidat borçlarını taşıyabilir. Dairenin ikinci el konut olarak satılması bu geçmişi silmez.
- Aynı sertifika geçerlidir ve aynı feragat riski söz konusudurBanka mülkiyetindeki bir ilan, 9.1.e maddesi kapsamında hâlâ bir satıştır. Hatta ayda düzinelerce dosyayı işleyen büyük bir kurumsal satıcının, feragati rutin evrak işi olarak sunma ihtimali daha yüksektir, daha düşük değil.
- Belirli bir hacizli satış, kendine özgü usul sorunları taşıyabilirBir borcun, bankanın hâlihazırda tamamen sahibi olduğu bir bağımsız bölümü yeniden satmasının aksine, adli hacizli satışın kesin işleyişinde nasıl ele alındığı hâlâ açık olan daha dar bir hukuki sorudur. Belirli bir bağımsız bölümle ilgili kesin durumu avukatınızla teyit edin. Haczedilerek el konulan bir dairenin otomatik olarak daha riskli veya daha güvenli olduğunu varsaymayın.
Banka mülkiyetindeki daireler bu nedenle genellikle kötü bir fikir midir?Özellikle bu nedenle değil. Borç sertifikası kontrolü, herhangi bir ikinci el konut için yapacağınız kontrolün aynısıdır. Standart bir süreç izlediği için banka satıcısından belge almak genellikle özel bir kişiden almaktan daha kolaydır, daha zor değil. Önemli olan şudur: "banka tarafından satılan" ifadesini "borçsuz" ifadesinin başka bir karşılığı olarak görmeyin.
Topluluk ödenmemiş bir borç için size başvurursa ne olur?
Topluluğun pazarlık etmesi veya iyi niyet beklemesi gerekmez. LPH'nin 21. maddesi topluluğa hızlı ve özel bir mahkeme yolu, tam olarak bu tür borçlar için oluşturulmuş proceso monitorio usulünü sunar. İspanyol uygulamasında bu usulün masrafları genellikle topluluğa değil, borçluya yüklenir.
- Talep, bağımsız bölümün o sırada sahibi olan kişiye karşı sunulurBorcu yapan kişi olması şart değildir. Talep geldiğinde dairenin sahibi sizseniz, temel borçlar ne zaman birikmiş olursa olsun davalı siz olursunuz.
- Proceso monitorio usulü İspanya standartlarına göre hızlıdırBu yöntem, site yönetiminin oldukça küçük ve iyi belgelenmiş bir borç için tam kapsamlı, olağan bir dava yürütmesine gerek kalmaması amacıyla vardır. Bu hız, böyle bir borç için bütçe ayırmamış yeni malik aleyhine işler.
- Masraflar genellikle site yönetimine değil, borçluya yüklenir.Satın almadan önce belgenin ve üç yıllık sürenin önemli olmasının nedeni tam olarak budur. Mahkeme masrafları eklendiğinde, borcun kendisi çoğu zaman daha düşük tutardır.
Ödenmemiş borç nasıl tahsil edilir
- Gecikmiş borç birikirAidatlar ödenmezBu aşamadan itibaren borç daireye bağlıdır.
- Kurul kararıSite yönetimi borcu resmen belgelendirirBir site yönetimi toplantısında alınan karar, borç tutarını belirler.
- İlamsız ödeme süreciHızlı bir dava başlatılırÖzellikle bu tür borç için oluşturulan süreç, bugün taşınmazın sahibi olan kişiye karşı başlatılır.
- Taşınmaz üzerindeki yükMasraflar genellikle borçluya aittirBorç tutarına ek olarak.
Satın aldığım sırada gerçekten varlığından haberdar olmadığım bir borç nedeniyle dava edilebilir miyim?Evet. Borcun sorumluluğu daireye bağlı olduğundan ve borcu bilip bilmediğinize bağlı olmadığından, borcun kendisi yine taşınmaza karşı talep edilebilir. Borcu açıklaması gereken satıcıya karşı ayrıca bir talebinizin olup olmadığı ise farklı bir hukuki konudur. Avukatınız bu talebi site yönetimine karşı değil, daireyi size satan kişiye karşı ileri sürer.
İmzalamadan önce, özellikle site yönetimi borcuyla ilgili olarak neleri talep etmelisiniz?
Daha önce site aidatları rehberinde ele alınan altı belgeli listeden farklı dört husus. Bu liste yalnızca borç durumuyla ilgilidir, devam eden bütçeyle değil.| Talep edin | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Borç durumuna ilişkin belgenin özeti değil, belgenin kendisi | 9.1.e maddesinde belirtilen, site yöneticisi tarafından düzenlenen ve satıcının kendi beyanıyla örtüşen tam belge. | Sözlü güvence, e-posta özeti veya satışın tamamlandığı tarihte birkaç haftadan daha eski bir belge. |
| Belgeden feragat etmenizin istenmediğine dair yazılı teyit | Feragat hukuken geçerlidir ve borç durumuyla ilgili Noter kontrolünü ortadan kaldıran tek değişikliktir. | Taslak tapu senedinde, nedenine ilişkin hiçbir açıklama yapılmadan satıcıyı belge sunma yükümlülüğünden muaf tutan bir madde. |
| Herhangi bir ilamsız ödeme talebinin beklemede olup olmadığı veya son üç yıl içinde başlatılıp başlatılmadığı | Mahkeme sürecine girmiş bir borç, satışın tamamlanmasından önce ölçebileceğiniz ve fiyata yansıtmak üzere müzakere edebileceğiniz bir borçtur; sonradan keşfedeceğiniz bir borç değil. | Tutanaklarda bu konuda bilgi yok ve hiç kimse yöneticiye doğrudan bu soruyu sormadı. |
| Varsa ana site yönetimi için aynı belgenin kontrol edilmesi | Daha büyük bir konut sitesindeki bir blok, iki ayrı site yönetimine borçlu olabilir; birinden alınan belge diğer yönetim hakkında hiçbir şey göstermez. | İkinci bir site yönetiminin mevcut olup olmadığı belirtilmeden yalnızca bir belge düzenlenmiş. |
Belge elinizdeyken ve belge olmadan satışın tamamlanması
Aynı daire, her iki durumda da aynı üç yıllık risk. Fark, sahibi olmadan önce tutarı bilip bilmediğinizdir.| Belge olmadan | Belgeyle | |
|---|---|---|
| Borç durumu hakkında bildikleriniz | Hiçbir şey teyit edilmedi. Satıcının sözü, 9.1.e maddesi uyarınca belge sayılmaz. | Satıcının beyanıyla örtüşen, doğrudan comunidad yöneticisi tarafından düzenlenmiş kesin tutar. |
| Üç yıllık riskiniz | Aynı. Sertifikadan feragat etmek sorumluluktan feragat etmek değildir. | Aynı, ancak sonradan ortaya çıkmak yerine önceden bilinen ve hesaba katılan bir durum. |
| Satışın tamamlanmasından önce pazarlık gücü | Yok. Görmediğiniz bir tutar üzerinde pazarlık yapamazsınız. | Gerçek. Teyit edilmiş bir borç, fiyattan düşülecek veya imzadan önce satıcı tarafından ödenecek bir tutardır. |
| Monitorio talebi mülk sahibi olduktan sonra gelirse ne olur | Gerçek bir sürpriz, üstelik genellikle ek masraflarla ve kısa sürede. | Sürpriz değil. Ya sertifikada zaten görünüyordu ya da mülkiyetiniz başladıktan sonra ortaya çıktı ve bunun sorumluluğu açıkça size ait. |
Bu, belirli daireniz hakkında bir hüküm değil, kanun hükmüdür.
Bu, Ley de Propiedad Horizontal'un 9.1.e ve 21. maddeleri hakkında genel bilgilendirmedir. Bilgiler 17 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla günceldir ve bir yorumdan kopyalanmamış, kaynak metne dayanmaktadır. Belirli bir daire, belirli bir topluluk veya belirli bir sertifika hakkında hukuki danışmanlık değildir. Muafiyet hükmü hukukidir ve bazen arkasında gerçek bir gerekçe bulunur. Bunun satın almanız açısından anlamlı olup olmadığını yalnızca gerçek belgeyi inceleyen bağımsız avukatınız söyleyebilir.Burada özellikle ileri sürülmeyen bir iddia var: bankalar, haciz yoluyla mülkiyeti devralanlar veya başka herhangi bir satıcı türü için daha kısa ya da farklı bir sorumluluk süresi olduğu iddiası. Kaynak metinde veya bağımsız yorumlarda bunu destekleyen hiçbir şey bulunmadığından burada böyle bir bilgi yayımlanmamıştır. Banka mülkiyetindeki bir ilanın otomatik olarak daha güvenli olduğunu düşünmek düzeltilmesi gereken bir hatadır.Avukat, koordinasyonunu yaptığımız bir satın alma işlemindeki hukuki incelemenin parçası olarak bu belgeyi talep eder. Belgeyi biz düzenlemeyiz, kendimiz doğrulamayız ve belgeyi gerçek site kayıtlarıyla karşılaştırarak inceleyen avukatın yerine geçmeyiz.
Site borçları hakkında sık sorulan sorular
- Satışın tamamlanmasından sonra, sertifikada gösterilmesi gereken bir borç keşfedersem kim sorumlu olur?
- Sertifika, comunidad yöneticisi tarafından düzenlenmiş ve satıcının kendi beyanıyla karşılaştırılmıştır. Bu nedenle sertifikadaki bir hata öncelikle sertifikayı düzenleyen kişiyle, ayrıca beyanı gerçeğe aykırıysa satıcıyla ilgili bir konudur. Avukatınız bu talebi sizin adınıza takip eder. Ancak bu durum, comunidad yönetiminin bu arada borcu mevcut malikten talep etme hakkını değiştirmez.
- Miras yoluyla devralınan bir site borcunu satışın tamamlanmasından sonra ödemek, paramı geri almamı sağlar mı?
- Yalnızca satıcıya karşı ayrı bir talepte bulunarak. Bu talep genellikle borç durumunun yanlış beyan edildiği veya sertifikanın hatalı olduğu gerekçesine dayanır. Bu gerçek bir hukuki seçenektir, ancak imzadan önce sertifikayı teyit etmekten daha yavaş ve daha belirsizdir. Bu kontrolün varlık nedeni tamamen budur.
- Ana comunidad üzerindeki bir borç, kendi bloğumdaki bir borç kadar riskli midir?
- Mali açıdan evet. Her ikisi de aynı 9.1.e maddesi uyarınca bağımsız bölümünüze bağlanır ve her ikisi için de aynı üç yıllık süre geçerlidir. Uygulamada farklı olan, görünürlüktür. Bir bloğun kendi hesaplarını satıcının hızlıca sunması genellikle ana comunidad hesaplarını sunmasından daha kolaydır. Yukarıdaki kontrol listesinin, birinin diğerini kapsadığını varsaymak yerine her iki sertifikayı da istemesinin nedeni tam olarak budur.
- Site sertifikayı düzenlemeyi tamamen reddedebilir mi?
- Gerçek bir malik veya temsilcisi satış amacıyla talep ettiğinde bunu hukuka uygun olarak yapamaz. Sertifika, 9.1.e maddesinin satıcının sunmasını zorunlu kıldığı belgedir ve comunidad hesaplarına dayanarak bu belgeyi düzenlemek yöneticinin görevidir. Bir comunidad veya yönetici belgeyi düzenlemeyi geciktirirse, bunu binanın nasıl yönetildiğine dair başlı başına bir uyarı işareti olarak değerlendirin.
