Şirket üzerinden taşınmaz satın alma: ne zaman mantıklıdır
30 saniyede
Tek bir tatil konutu alan neredeyse her alıcı için cevap hayırdır. Şirket yıllık bildirimler ekler, taşınmazı kendi kullanımınız için vergilendirir ve satışı daha karmaşık hale getirir. Ayrıca satın alma vergisini tek bir avro bile düşürmez.
İspanya'da kaç mülk var ve arkasında gerçek bir işletme var mı?
- Tek tatil eviŞahsen satın alın. Neredeyse her alıcı için sade ve olağan yanıt budur.
- Ticari bir işletme olarak kiraya verilen birden çok mülkBir şirket mantıklı olabilir. Şirket kurmadan önce kendi rakamlarınız üzerinden bağımsız vergi danışmanlığı alın.
Tek bir tatil evi için şirket genellikle mantıklı mı?
Hayır. Bunu, eşit derecede iyi iki seçenek arasındaki tarafsız bir tercih gibi sunmak yerine açıkça belirtmek gerekir. Tek bir mülkü kendiniz ve ailenizin kullanımı için satın alıyorsanız, şahsi mülkiyet neredeyse her zaman daha basit, işletmesi daha ucuz ve satışı daha düşük maliyetlidir. Bir şirketin sunduğu her gerçek avantaj, sizinkinden farklı bir durum için geçerlidir.Bu soru, genellikle bir şirketin vergi yükünü, bazen kendi ülkelerinde yaptığı gibi koruyabileceği yönündeki Çek varsayımıyla sıkça gündeme gelir. İspanya'da tek bir tatil evi söz konusu olduğunda, genellikle tam tersine yol açar. Aynı satın alma vergisini, mülkü kendiniz kullanmanız nedeniyle ek bir vergi katmanını ve özel bir kişinin hiçbir zaman düşünmek zorunda kalmayacağı bir dizi yıllık bildirim yükümlülüğünü ödersiniz.
Varsayılan görüşVerginin gerçek görünümü
- Şirket, mülk satın alırken ödenen vergiyi azaltır
- Hayır, azaltmaz. Tek seferlik satın alma vergisi olan ITP veya IVA ile AJD, alıcının şahıs veya şirket olmasına bakılmaksızın aynı şekilde hesaplanır.
- Şirket, mülkün kişisel servet sayılmasını önler
- Payların kendisi hâlâ sahip olduğunuz bir varlıktır; şirketin kendi bilançosu üzerinden değerlenir ve servet vergisi açısından yine hesaba katılır. Mekanizma için özel servet vergisi rehberine bakın.
- Mülkü kendi şirketiniz aracılığıyla kendiniz kullanmanız vergi açısından tarafsız bir düzenlemedir
- Genellikle değildir. Mülkün sahibi şirketse ve siz veya aileniz onu kişisel olarak kullanıyorsa, bu düzenleme şirketin mülkü size piyasa kirası üzerinden kiralaması gibi değerlendirilir ve varsayılan kira geliri vergilendirilir.
Şirket maliyetine değer mi?
Gerçekten geçerli dört durum vardır ve hepsinin ortak bir özelliği bulunur: Bunların hiçbiri tek bir tatil eviyle ilgili değildir. Bir şirket gerçek bir idari ve mali yük getirir; bu yük ancak yönetilmesini haklı çıkaracak kadar faaliyet olduğunda kendini karşılar. Aşağıdaki miras planlaması ve sorumluluk durumları gerçek değerlendirmeler olarak belirtilmiştir, ancak rakamlarla ayrıntılandırılmamıştır; çünkü gerçek mekanizma, sınır ötesi anlaşma kurallarına ve hiçbir genel kuralın kesin bir sonuca bağlayamayacağı koşullara bağlıdır.
- Tek bir mülk değil, gerçek bir portföyTek bir tatil evi yerine kiraya vermek amacıyla birden çok İspanyol mülkü bulunduran bir yatırımcının kurumsal yapıyı kullanmak için daha güçlü gerçek nedenleri vardır: ortak idare, birden çok varlığı kapsayan tek bir hesap seti ve tüm portföy karşılığında finansman sağlayabilecek bir yapı.
- Kuşaklar arası doğru miras planlamasıBir şirketteki payları aile içinde sonraki kuşaklara devretmek, bazı durumlarda doğrudan sahip olunan bir mülkü devretmekten daha basit olabilir. Ancak bu tamamen İspanya ile kendi ülkeniz arasındaki özel miras ve intikal anlaşmasına bağlıdır ve her iki ülke konusunda uzman bir kişinin ele alması gereken bir konudur.
- Hâlihazırda İspanya'da varlık göstermesi gereken mevcut bir işletmeİspanya'da gerçekten ticari faaliyet yürüten, örneğin tek bir varlığı sadece elinde bulundurmak yerine asıl faaliyeti olarak bir kiralama işletmesi işleten bir şirket, yalnızca tek bir tatil dairesini elinde tutmak için kurulmuş paravan bir şirketten farklı bir vergi durumundadır.
- Daha yüksek riskli bir kiralama işletmesi için sorumluluğun ayrıştırılmasıBir mülk gerçek ölçekte ve gerçek operasyonel risk içerecek şekilde ticari olarak kiraya verildiğinde, bazı mal sahipleri sorumluluk gerekçeleriyle şirket yapısını değerlendirir. Bu gerçek bir değerlendirmedir. Ancak idari maliyet, iyi bir sigorta poliçesinin daha düşük maliyetle zaten karşılayabileceği bir riske karşı dürüstçe tartılmalıdır.
Bu listede neyin yer almadığına dikkat edin: Aile tatilleri ve ara sıra kiraya vermek için tek bir Daire satın almak. Bu, çoğu zaman gereksiz bir şirket yapısına yönelinen olağan durumdur ve böyle yapılmamalıdır.
Mülkün sahibi bir şirket olduktan sonra neyi ve ne zaman bildirmeniz gerekir?
Her yıl tekrarlanan üç bildirim vardır ve bunların hepsi yılın aynı döneminde yapılır. Real Decreto 609/2023 ulusal Registro de Titularidades Reales sistemini oluşturduğundan beri, her İspanyol şirket gerçek faydalanıcısını, yani nihai olarak şirkete sahip olan veya onu kontrol eden gerçek kişiyi bildirmek zorundadır. Bu işlem iki kez yapılır: Önce kuruluş senedinin kendisinde, ardından her yıl Registro Mercantil'e, yani ticaret siciline sunulan yıllık hesaplara ek olarak. Bu, mülke özgü olmayan ulusal bir gerekliliktir ve şirket faal olmasa da aktif olarak ticaret yapsa da geçerlidir.Buna ek olarak şirket, ulusal vergi idaresi AEAT'ye yıllık Impuesto sobre Sociedades beyannamesi sunmalıdır. Bu yükümlülük, hiç faaliyetin olmadığı ve sıfır beyanı olarak adlandırılan yıllarda bile geçerlidir. Beyannameyi vermemek güvenli bir seçenek değildir. Gerekli bir bildirim ne kadar uzun süre yapılmazsa cezalar da o kadar artar; bu, bu sitenin gerçek kişilerin yıllık beyanlarına ilişkin mukim olmayanlar vergi rehberinde açıklanan kuralla aynıdır.
| Oca | Şub | Mar | Nis | Mayıs | Haz | Tem | Ağu | Eyl | Eki | Kas | Ara | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kurumlar vergisi beyannamesi (Impuesto sobre Sociedades) | Tem | |||||||||||
| Registro Mercantil'e sunulmuş yıllık hesaplar | Tem | |||||||||||
| Gerçek faydalanıcı bilgilerinin açıklanması (gerçek mülkiyet) | Tem |
- Kurumlar vergisi beyannamesi (Impuesto sobre Sociedades)
- Takvim yılı esaslı şirketler için son tarih 25 Temmuz'dur. Standart olmayan bir mali yıl tarihi değiştirir; bu nedenle kendi tarihinizi muhasebecinizle teyit edin.
- Registro Mercantil'e sunulmuş yıllık hesaplar
- Vergi beyannamesiyle birlikte veya kısa süre sonra sunulur.
- Gerçek faydalanıcı bilgilerinin açıklanması (gerçek mülkiyet)
- Yıllık hesapların sunulmasına ek olarak, kuruluş sırasında ve bu işlemin gerçekleştiği yıl içinde bir kez daha eklenir.
Her yöneticinin NIE numarasını ve şirketin kendi İspanyol vergi numarasını kuruluş öncesinde tamamlamak, eksikliği Noter önünde fark etmekten daha doğrudur. Arevont'un NIE ve idari işlemler hizmeti, böyle bir satın alma işlemiyle birlikte tam olarak bunu yürütür.
Satın alma işleminin ötesinde bir şirketi işletmenin maliyeti nedir?
Yalnızca faal olmayan şirketin idaresi için yılda yaklaşık 500 ile 1 000 €, ayrıca şahsen satın almayla aynı olan satın alma vergisi. Mülkün sahibi olan ve başka hiçbir faaliyet yürütmeyen faal olmayan bir şirketin yine de resmî muhasebe tutması, yıllık kurumlar vergisi beyannamesi vermesi ve yıllık hesaplarını sicile sunması gerekir. Bu, her alıcının zaten üstlendiği olağan yıllık mülkiyet giderlerinin ötesinde, şahsen sahip olunan bir mülkte karşılığı bulunmayan gerçek ve tekrarlanan bir maliyettir.Kadastro değeri üzerinden alınan yıllık 3 % vergi, kesin bilgi verilmesi gereken tek rakamdır; çünkü gereğinden fazla alıcıyı korkutur. Bu vergi yalnızca İspanya'nın iş birliğine yanaşmayan yargı bölgesi olarak sınıflandırdığı, eskiden vergi cenneti denilen bir ülkede yerleşik olan şirkete uygulanır. Ne Çekya ne de Polonya bu listede yer alır. Bu nedenle, olağan şekilde kurulmuş bir Çek veya Polonya şirketi ya da Çek veya Polonyalı bir ortağın sahip olduğu İspanyol SL şirketi bu vergiyi doğurmaz. Bunu açıkça belirtmek önemlidir; çünkü bu konudaki endişe yaygındır ve bu sitenin hitap ettiği alıcılar bakımından gerçek risk esasen sıfırdır.
| Satın alma vergisi (ITP veya IVA + AJD)Bireysel satın alımla aynı | Tasarruf yok |
|---|---|
| Yıllık atıl şirket işlemleriDefter tutma, vergi beyannamesi, sicil kaydı | 500 ile 1 000 € |
| Kadastro değeri üzerinden 3 % özel vergiYalnızca iş birliği yapmayan yargı bölgeleri, Çekya veya Polonya değil | Uygulanamaz |
| Kira geliri üzerinden %25 kurumlar vergisiAynı gelir üzerinden kişisel mukim olmayan oranınızla karşılaştırın | Kiraya bağlıdır |
| Bireysel mülkiyetHiç şirket katmanı yok | 0 €, ek katman yok |
Kaynaklar
İspanyol SL kurmak yerine Çek veya Polonya şirketi kullanılabilir mi?Yabancı bir şirket İspanya'da taşınmaz sahibi olabilir ve bunun üzerinde vatandaşlığa bağlı herhangi bir kısıtlama yoktur. Uygulamada, gerçekten şirket yapısına ihtiyaç duyan alıcıların çoğu İspanyol SL kullanır; çünkü İspanyol bankaları, noterleri ve sicilleri günlük işlemlerini bu yapıyla yürütmek üzere düzenlenmiştir. Yabancı bir şirket, yukarıda açıklanan her şeye ek olarak kendi sınır ötesi bildirim katmanını getirir. Sizin durumunuz için hangi seçeneğin gerçekten daha basit olduğu, her iki yargı bölgesinde de çalışan bir avukata danışılması gereken bir konudur.
Şirket yapısını seçmeden önce neleri teyit etmelisiniz?
Bu, seçeneklerden herhangi biri için hazırlanmış bir satış sunumu değil, dürüst bir kontrol listesidir. Bunu okuyan alıcıların çoğu, bunların hiçbirinin kendileri için geçerli olmadığını teyit eder ve bireysel olarak satın alır.- Bu gerçekten kişisel ve ailevi kullanım için tek bir taşınmaz mı?Yanıt evetse, bu olağan durumdur ve yukarıdaki dürüst yanıt geçerlidir: bireysel olarak satın alın. Bu, bir şirketin yasa dışı veya alışılmadık olduğu anlamına gelmez; yalnızca burada karşılığında bir fayda sağlamadan maliyet eklediği anlamına gelir.
- Hâlihazırda birden fazla İspanyol taşınmazına sahip misiniz veya sahip olmayı mı planlıyorsunuz?Bir portföy söz konusu olduğunda, şirketin idari maliyetini dengeleyecek daha fazla fayda vardır. Bu, o durumda bile bir şirketin otomatik olarak doğru çözüm olduğu anlamına gelmez. Hesaplama yine de yapılmalıdır.
- Nesiller arası intikal gerçek ve yakın vadeli bir endişe mi?Bir yapının gerçekten yardımcı olabileceği tek durum budur, ancak bunun için uygun sınır ötesi danışmanlık gerekir. Bu, herhangi bir yapının Çek veya Polonya miras kuralları kapsamında aynı şekilde işleyeceği anlamına gelmez. Bunun ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
- Taşınmaz, İspanya'nın iş birliği yapmayan yargı bölgeleri listesinde yer alan bir ülkede mi bulunuyor?Yıllık 3 % verginin uygulandığı tek durum budur. Usulüne uygun olarak kurulmuş sıradan bir Çek veya Polonya şirketi için yanıt hayırdır ve bu kalem sizin için geçerli değildir.
Şahsen veya bir şirket aracılığıyla
Aynı mülk, iki farklı sahiplik biçimiyle. Tek bir tatil evi için sağ sütun, olağan seçenektir.| Şirket aracılığıyla | Şahsen | |
|---|---|---|
| Satış tamamlanma vergisi | Aynı: ITP veya IVA artı AJD, aynı şekilde hesaplanır. | Aynı: şahsen satın alındığında da tasarruf yok. |
| Mülkü kendiniz kullanmanız | Vergiye tabi şirket geliri olarak emsal kira bedeli tahakkukunu tetikleyebilir. | Böyle bir sorun yok: kendi mülkünüzün sahibi olur ve onu kullanırsınız. |
| Mülkün kendisi dışındaki yıllık bildirimler | Her yıl, faaliyet olmasa bile kurumlar vergisi beyannamesi, ayrıca yıllık hesaplar ve gerçek faydalanıcı bildirimi. | Bu sitenin vergi rehberlerinin zaten kapsadığı, yerleşik olmayanlar için olağan yıllık bildirim ve başka hiçbir şey. |
| Mülk dışındaki işletme maliyetleri | Temel faal olmayan şirket idaresi için yılda yaklaşık 500 ile 1 000 €. | Mülkün kendi sahiplik giderleri dışında hiçbir şey. |
| Daha sonra satış | Ya mülkü şirketten satarsınız ya da hisselerin kendisini satarsınız. Bu ikinci seçenek çok daha karmaşık bir işlemdir ve her iki taraf için de uzman vergi danışmanlığı gerektirir. | Bu sitenin satış ve çıkış maliyetleri rehberinde zaten açıklanan olağan bir mülk satışı süreci. |
| Servet vergisi riski | Hisseler hâlâ hesaba katılır ve şirketin bilançosu üzerinden değerlenir. | Mülkün kendisi hesaba katılır. Gerçekte kimlerin kapsama girdiğini öğrenmek için servet vergisi rehberine bakın. |
Genel kuralın açıkladıkları ve yalnızca kendi rakamlarınızın gösterebilecekleri
Kurumlar vergisi oranı (25 %) ve gerçek faydalanıcıların açıklanması yükümlülüğü, asıl kaynaktan okunarak doğrulanmış kurallardır. 3 % özel vergi ve bunun iş birliğine yanaşmayan yargı bölgelerine uygulanma kapsamı da asıl kaynaktan okunmuştur (Ley IRNR, md. 40-45). Olağan şekilde kurulmuş bir Çek veya Polonya şirketine uygulanmadığı yönündeki açık sonuç, doğrudan bu kapsamdan çıkar. Yıllık yaklaşık 500 ile 1 000 € tutarındaki işletme gideri, resmî olarak yayımlanmış bir rakam değil, iki kaynak karşılaştırılarak kontrol edilmiş bir piyasa tahminidir. Gerçek teklifler hizmet sağlayıcıya göre değişir.Bir şirketin sizin özel durumunuzda size para kazandırıp kazandırmayacağını hiçbir genel kural açıklayamaz. Bu, mülkü hiç kiraya verip vermediğinize, hangi kira bedelini uyguladığınıza, kendi ülkenizdeki kişisel vergi durumunuza ve yalnızca her iki hukuk düzeninde de çalışan bir vergi danışmanının gerçekten yanıtlayabileceği sınır ötesi miras ve vergi anlaşması sorularına bağlıdır. Olağan durumda, yani tek bir mülk, ara sıra kiraya verme ile kişisel kullanım söz konusu olduğunda, dürüstçe başlangıç varsayımı bunun size para kazandırmayacağıdır. Şirket yapısının kendi maliyetini haklı çıkarması gerektiğini kanıtlama yükü şirkete aittir.Burada yukarıda açıklanan hesaplamayı kimse yapmaz. Arevont'un hukuki koordinasyonu, bir rezervasyon kaporasına taahhütte bulunmadan önce bağımsız bir danışmanı sürece dahil eder. Böylece bu kadar önemli bir karar, buraya tesadüfen gelmiş Çekçe bir varsayıma değil, gerçek rakamlara dayanır.
Şirket aracılığıyla satın alma hakkında sık sorulan sorular
- %3'lük vergi konusunda boş yere mi endişeleniyorum?
- Olağan şekilde kurulmuş bir Çek veya Polonya şirketi için neredeyse kesinlikle evet. Yıllık 3 % vergi yalnızca İspanya'nın iş birliğine yanaşmayan yargı bölgesi olarak sınıflandırdığı bir ülkede yerleşik şirkete uygulanır ve ne Çekya ne de Polonya bu listede yer alır. Bu, bu konu etrafındaki en yaygın gereksiz endişelerden biridir.
- Mülkü satmak yerine şirketin hisselerini satabilir miyim?
- Evet, alıcılar işlemin nasıl vergilendirileceğini değiştirmek için zaman zaman satışı bu şekilde yapılandırır. Bu, olağan bir mülk satışından çok daha karmaşık bir işlemdir. Hem satıcının hem de alıcının tarafında uzman vergi danışmanlığı gerekir. Alıcı, hisselerle birlikte hangi yükümlülüklerin geldiğini tam olarak anlamadan mülk satışı yerine hisse satışını kabul etmemeye dikkat etmelidir.
- Mülkü bir şirket aracılığıyla sahiplenmek İspanya'daki servet vergisinden kaçınmayı sağlar mı?
- Hayır. Hisselerin kendisi, şahsen sahip olduğunuz bir varlıktır; şirketin kendi bilançosu üzerinden değerlenir ve doğrudan sahip olunan bir mülk gibi hesaba katılır. Gerçekte kimlerin kapsama girdiğini öğrenmek için servet vergisi rehberine bakın. Sıradan alıcıların çoğu için şirket sahibi olup olmamanız fark etmeksizin bu kapsamda kimse yoktur.
- Bir şirket mülkü uzun vadeli kiraya verirse asgari kira süresine ne olur?
- Değişir. İspanya kira hukukuna göre şirket olan bir kiraya verenin asgari kira süresi 7 yıldır; bireysel bir kiraya verenin verdiği süre ise 5 yıldır. Kiraya verilmiş mülkler rehberi bu konuyu ayrıntılı olarak ele alır. Uzun vadeli kiraya vermeyi planladığınız bir mülkü nasıl sahiplenmeye karar vermeden önce bilinmesi gereken gerçek ve özel bir sonuçtur.
