Proje durdu: Sözleşmeniz ve kararınız açısından bunun anlamı
30 saniyede
Duran bir İspanyol projesi üç sonuçtan biriyle tamamlanır. İlk geliştirici projeye devam eder, başka bir taraf projeyi satın alıp tamamlar veya proje tasfiye edilir ve alıcılara geri ödeme yapılır. Hangisinin gerçekleştiği, beklemeniz mi yoksa projeden çıkmanız mı gerektiğini belirler.
Projeniz durdu. Hangi seçenekler arasında karar veriyorsunuz?
Yalnızca üç sonuç arasında karar veriyorsunuz. Duran bir İspanyol projesi ya aynı geliştiriciyle yeniden başlar, ya başka bir geliştirici tarafından satın alınıp tamamlanır ya da tasfiye edilir ve alıcılara geri ödeme yapılır. Duran bir şantiye hakkında okuyacağınız diğer tüm senaryolar, bu üç sonuçtan birinin farklı bir biçimidir. Bu nedenle öğrenilmesi gereken ilk önemli husus, duraklamanın ne kadar sürdüğü değil, projenin bu üç sonuçtan hangisine doğru ilerlediğidir.Bu önemlidir, çünkü bu üç durumda konumunuz tamamen değişir. İlk geliştirici projeye devam ederse sözleşmeniz ve teminatınız mevcut hâliyle devam eder. Tek sorular yeni tarih ve teminat belgesinin şimdiye kadar ödediğiniz tutarı hâlâ kapsayıp kapsamadığıdır. Projeyi başka biri devralırsa eski sözleşmeniz binayla birlikte devrolmaz: Yeni geliştirici yeni bir şirkettir ve ona yapacağınız her ödeme için kendi teminatı gerekir. Proje tasfiye edilirse artık bir gayrimenkul satın almıyor, paranızı geri almaya çalışıyor olursunuz. Bunu ne kadar kolay yapabileceğiniz, yaptığınız her ödeme için geçerli bir teminatın bulunup bulunmadığına tamamen bağlıdır.
Duran projeniz için bu üç sonuçtan hangisi geçerli?
- İlk geliştirici projeye devam ederİnşaat aynı sözleşme kapsamında devam eder; tamamlanma tarihinin ve teminatınızın ödediğiniz tutarla hâlâ uyumlu olduğunu doğrulayın.
- Başka bir geliştirici projeyi satın alıp tamamlarEski sözleşmeniz ve teminatınız otomatik olarak devrolmaz. Bunu yeni bir satın alma olarak değerlendirin.
- Proje tasfiye edilirBir teminat varsa bu teminat üzerinden, yoksa iflas süreci yoluyla alıcılara geri ödeme yapılır.
Ağustos 2026 itibarıyla durum. Belirli bir duran proje için bu üç sonuçtan hangisinin geçerli olduğu, geliştiriciye, belediyeye ve bir avukata doğrudan sorulması gereken bir konudur. Genel eğilimler bunu öngöremez.
Yeni bir proje yerine duran veya yeniden başlayan bir projeden satın almayı mı düşünüyorsunuz?
Bunu ikinci el bir projeden satın alma işlemi olarak değerlendirin, çünkü gerçekte budur. İlk tuğla döşenmeden önce ilk alıcıların kontrol etmesi gereken her şeyi ve ayrıca duraklamanın şantiye, ruhsat ve tapu üzerindeki etkilerini devralırsınız. Yeniden başlayan bir proje otomatik olarak kötü bir satın alma değildir. Gerçekçi bir fiyata, arkasında mali açıdan sağlam yeni bir geliştirici bulunan yarım kalmış bir proje gerçekten iyi bir seçenek olabilir ve indirim gerçektir.Bunu yeni bir projeden farklı kılan, risklerin önünüzde değil, hâlihazırda zeminde bulunması ve hiçbirinin ilk bakışta açıkça görülmemesidir. Hiçbir işlem yapılmazken bir ruhsatın süresi dolmuş olabilir. İlk geliştiricinin alacaklıları arsa üzerinde rehinler tescil ettirmiş olabilir. Beton iki yağışlı mevsim boyunca açıkta kalmış olabilir. Bunların her biri kontrol edilebilir ve her biri, ilk geliştiricinin duraklamadan önce dağıttığı dosyaya göre değil, güncel belgelere göre kontrol edilmelidir.
- Yapı ruhsatı durumuİşler, ruhsatta veya yerel imar düzenlemesinde belirlenen süre aşılarak durmaya devam ederse ruhsatın süresi dolabilir (caducidad). Süresi dolmuş bir ruhsat, yeni geliştiricinin yalnızca devam etmek yerine yeniden başvuru yapmasını gerektirebilir.
- Duraklama sırasında biriken tapu sicili takyidatlarıProjenin durduğu süre, araziye hacizlerin, ödenmemiş yüklenici alacaklarının veya yeni ipoteklerin işlenmesi için geçen süredir. Bu nedenle eski bir belgeyi değil, güncel bir nota simple belgesini kontrol edin.
- Yeni geliştiricinin ödemeleri için özel teminatİlk teminat yalnızca ilk geliştiriciye yapılan ödemeleri koruyordu. Yeni geliştirici ayrı bir tüzel taraftır ve kendisine yapacağınız ödemeler için kendi teminatına ihtiyaç duyar.
- Açıkta kalmış, tamamlanmamış yapının fiziksel durumuBeton ve açıkta kalan donatının bir veya daha fazla yağışlı mevsim boyunca korumasız kalması ciddi biçimde bozulmalarına neden olabilir. Yalnızca belgelere dayalı bir inceleme bunu tespit edemez.
- Varsa, tamamlanmış komşu bağımsız bölümlerin site borcuKısmen tamamlanmış bir projede, hâlihazırda satılmış ve kullanılan bağımsız bölümlere ilişkin ödenmemiş site aidatları, bazı durumlarda sitenin genel mali durumunu etkileyebilir.
Ağustos 2026 itibarıyla durum; ruhsatların caducidad süresini düzenleyen Endülüs imar kanunu Ley 7/2021 (LISTA) dikkate alınarak değerlendirilmiştir. Süre aşımını tetikleyen faaliyet dışı kalma süresinin tam olarak ne kadar olduğu, tek bir sabit sayıya değil, ilgili ruhsata ve yerel PGOU'ya bağlıdır ve avukat bu süreyi söz konusu ruhsat için doğrular.Bu tür bir geçmişe sahip bir projeye herhangi bir para yatırmadan önce yapılması gereken güncel ruhsat, tapu sicili ve yapısal inceleme, Arevont'un teknik inceleme ve hukuki koordinasyon hizmetlerinin birlikte gerçekleştirmek üzere tasarlandığı çalışmanın tam olarak kendisidir.
Kaynaklar
İlk geliştiricinin garantisi önceki ödemelerimi zaten koruyorsa, yeni bir geliştirici devraldığında bu para koruma altında kalır mı?Evet, daha önce ödediğiniz tutarlar bakımından: binayı kimin tamamladığından bağımsız olarak bu alacak ilk garantöre karşı mevcuttur. Değişen husus, bundan sonra yapacağınız YENİ ödemelerdir. İlk garanti yalnızca ilk şirkete yapılan ödemeleri kapsadığından, yeni geliştiriciden bu ödemeler için ayrı bir garanti almanız gerekir.
Zaten bir sözleşmeniz varsa, beklemeye mi yoksa sözleşmeden çıkmaya mı karar verirsiniz?
Ne istediğinize karar vererek, çünkü hukuk bu konuda sizin yerinize karar vermez. Sözleşmeye göre satışın tamamlanma tarihi geçtikten sonra hukuki durum tek bir yanıt değil, seçenekler sunar. Sözleşmeyi koruyup bekleyebilir, geliştiriciden revize edilmiş bir tarih veya tazminat talep edebilir ya da garanti kapsamında talepte bulunup paranızı geri alabilirsiniz. Bu üç seçeneğin tamamı meşrudur. Doğru seçenek, genel bir kurala değil, bu projeye ilişkin somut gerçeklere bağlıdır.İki husus seçenekleri hızla daraltır. Birincisi, satış ofisinin güvenceleri yerine sahada gerçekten gözle görülür bir ilerleme olup olmadığıdır. İkincisi, garanti belgenizin geçerli ve güncel olup olmadığı ve yaptığınız her ödeme bakımından kendi adınıza düzenlenip düzenlenmediğidir. Sağlam bir garanti, sözleşmeden çıkmayı ucuz ve güvenli hâle getirir; böylece beklemek bir tuzak değil, bir tercih olur. Eksik veya güncel olmayan bir belge ise aynı kararı çok daha zor hâle getirir. Başka hiçbir şeyi değerlendirmeden önce belirlemeniz gereken husus budur.
- Option 1BekleyinProje gözle görülür biçimde ilerliyor ve ilk anlaşmayı korumayı tercih ediyorsunuz.
- Maliyet
- Bekleme maliyeti
- Süre
- Unknown
- Kesinlik
- LowTamamen projenin tamamlanıp tamamlanmayacağına bağlıdır
- Option 2Müzakere edinRevize edilmiş bir tarih, tazminat veya garantinin kısmen artırılması için talepte bulunun.
- Maliyet
- Zaman ve hukuki ücretler
- Süre
- Haftalardan aylara
- Kesinlik
- Medium
- Option 3Garanti kapsamında çıkışSözleşmeye göre satışın tamamlanma tarihi geçtikten sonra geri ödemenizi şimdi talep edin.
- Maliyet
- Legal fees only
- Süre
- Talep süreci belirler
- Kesinlik
- HighGaranti geçerli ve güncelse
Alıcıların varsaydığıRisk nedir?
- Resmî olarak sözleşmeden çekilmediğim sürece beklemenin hiçbir maliyeti yoktur
- Bekleme ne kadar sürerse sürsün, paranızı kullanamamanızın maliyeti vardır. Ayrıca garanti kapsamında talepte bulunma imkânınız varsa, daha sonra belirsiz bir zaman çizelgesini beklemek yerine şimdi kesin bir geri ödeme alma seçeneğinden vazgeçmenin de bir maliyeti olur. Özellikle projenin yeniden gözle görülür biçimde ilerlediği durumlarda beklemek doğru bir tercih olabilir. Ancak bu, ücretsiz değil, gerçek bir maliyeti olan bir seçimdir.
- Çıkmak istiyorsam projenin tamamen başarısız olduğunu kanıtlamam gerekir
- Garanti geçerliyse gerekmez. Sözleşmeye göre satışın tamamlanma tarihi geçtikten sonra, projenin sonunda hâlâ tamamlanabilecek olmasına bakılmaksızın garanti koşulu yerine gelmiş olur. Zaten hak kazandığınız geri ödemeyi talep etmeden önce ne olacağını görmek için beklemeniz gerekmez.
- Yıllardır durmuş olan bir proje kesinlikle sona ermiştir
- Şart değil. Yukarıdaki satın alma kontrol listesinin varlık amacı tam olarak bu durumdur: bu kıyıdaki daha sağlam fırsatlardan bazıları, önceki bir gerileme döneminde durmuş, ardından mali açıdan güçlü yeni bir geliştirici tarafından satın alınarak gerektiği şekilde tamamlanmış projelerdir. Projenin yıllarca durmuş olması, otomatik olarak en kötüsünü varsaymanızı değil, dikkatli bir inceleme yapmanızı gerektirir.
Durmuş veya yeniden başlatılmış bir projeye yatırım yapmadan önce doğrulanması gerekenler
Projenin ilk durduğu sırada geçerli olanlardan bağımsız olarak, güncel biçimde kontrol edilmesi gereken dört husus.| Talep edin | Size ne anlatır | Kötü yanıt nasıl görünür |
|---|---|---|
| Belediyeden doğrudan alınan güncel yapı ruhsatı durumu | İnşaatın yasal olarak yeniden başlayabilmesi için ruhsatın hâlâ geçerli olup olmadığı veya yeniden başvuru gerekip gerekmediği. | Hâlâ yürürlükte olduğuna dair doğrulama bulunmayan, yıllar öncesine ait bir ruhsat belgesi. |
| Tapu sicilinden alınmış güncel bir nota simple | Arazinin atıl kaldığı dönemde arazi üzerinde tesis edilmiş her türlü takyidat, haciz veya rehin. | Proje durmadan önce düzenlenmiş ve güncelmiş gibi sunulan bir sicil kaydı örneği. |
| Yeni geliştiricinin, sizin belirli ödemelerinize ilişkin kendi garanti belgesi | Bundan sonra yapacağınız ödemeleri korumakla eski tarafın değil, yeni tarafın hukuken yükümlü olduğunu doğrular. | Yeni ve kişiselleştirilmiş bir belge olmaksızın, "proje hâlâ garanti altında" şeklinde sözlü güvence. |
| Açıkta kalan yapının bağımsız teknik incelemesi | Kâğıt üzerinde yapılan bir kontrol, duraklama sırasında açığa çıkan betonun veya donatının gerçekten bozulup bozulmadığını size gösteremez. | Size satmaya çalıştığı yapıya ilişkin müteahhidin kendi değerlendirmesine güvenmek. |
Kontrol edilmiş ile edilmemişin karşılaştırıldığı yeniden başlatılmış bir projeden satın alma
Projenin geçmişi değişmez. Değişen, o geçmişin geride bıraktıklarını birinin inceleyip incelemediğidir.| Hukuki inceleme olmadan | Hukuki inceleme ile | |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı | Bir kez var olduğu için geçerli kabul edildi. | Belediyeden doğrudan teyit edilmiş ve güncel olduğu doğrulanmış. |
| Tapu sicili harçları | Eski veya hiç yapılmamış bir tapu sicili incelemesine göre bilinmiyor. | Güncel bir nota simple üzerinden temiz olduğu doğrulandı ya da tespit edilip maliyeti hesaplandı. |
| Yeni ödemeleriniz | Yalnızca farklı bir müteahhidi kapsayan eski bir teminatla güvence altına alınmış. | Paranızı şu anda alan taraftan alınmış güncel ve kişiselleştirilmiş bir teminatla güvence altına alınmış. |
| Yapının kendisi | Dışarıdan tamamlanmış göründüğü için sorunsuz olduğu varsayıldı. | Açıkta kalmış bir yapının duraklamasının yol açabileceği durumlar bakımından bağımsız olarak incelendi. |
Bu bir çerçevedir, belirli bir projeye ilişkin hüküm değildir
Bu, Ağustos 2026 itibarıyla geçerli olan genel hukuki ve pratik durumdur. Ruhsat ve teminat mekanizmaları için kaynağı inceleyin; bu metin belirli bir durmuş projenin değerlendirmesi değildir. Belirli bir projenin gerçek bir ikinci şans mı yoksa kaçınılması gereken bir risk mi olduğu, tamamen o taşınmaza, müteahhide ve belediyeye özgü gerçeklere bağlı bir değerlendirmedir.Durmuş projeleri yönetmiyor veya tamamlamıyoruz; ruhsat, tapu sicili ya da teminat süreçlerinde taraf değiliz. Buradaki hizmetlerimiz, herhangi bir para taahhüt etmeden önce yukarıdaki kontrolleri bağımsız bir avukat aracılığıyla ve yapıyla ilgili soru işareti varsa bağımsız bir teknik denetçiyle koordine etmektir. Bunu, satıcının projenin geçmişine ilişkin anlatımını sorgulamadan doğru kabul etmek yerine yapıyoruz.
Tamamlanmamış bir proje hakkında en sık sorulan sorular
- Belirli bir projenin neden durduğunu, sahadaki görünümüne bakarak tahmin etmek yerine nasıl öğrenebilirim?
- Bir avukat, iflas başvurusu, haciz veya müteahhit uyuşmazlığı belirtileri için tapu sicilini ve kamu kayıtlarını inceleyebilir. Durmuş projelerin çoğunu bu unsurlar açıklar. Belediye, ruhsatın geçerliliğini yitirip yitirmediğini ve yeni ruhsat başvurusu yapılıp yapılmadığını doğrulayabilir. İkisi birlikte incelendiğinde gerçek nedeni söylentiye dayanmadan genellikle ortaya koymak mümkündür.
- Bina büyük ölçüde tamamlanmış görünse bile, durmuş bir projedeki birimi satın almak her zaman yeniden "Projeden" satın alma anlamına mı gelir?
- Hukuken ve mali açıdan, satın aldığınız şey henüz yapı kullanma ruhsatı ve imzalı tapu senediyle teslim edilmediyse evet. Yoldan yüzde 90 tamamlanmış görünen bir yapı, ruhsatın geçerliliğini yitirmesi veya tapu sicili durumunun belirsiz olması hâlinde hukuken teslim edilmesine hâlâ yıllar uzaklıkta olabilir. Binanın görünümü kontrol listesi değildir; bunun nedeni tam olarak budur.
- Zaten bir sözleşmem varsa ve proje bir süredir sessiz kaldıysa ancak resmî olarak hiçbir şey olmadıysa, harekete geçmeden önce resmî bir iflas başvurusu yapılmasını beklemeli miyim?
- Hayır. Kendi durumunuzu kontrol etmek için resmî bir iflas başvurusuna ihtiyacınız yoktur: teminat belgenizin güncel olduğunu doğrulayın, sözleşmedeki tamamlanma tarihinizin geçip geçmediğini kontrol edin ve buradan hareketle beklemenin mi yoksa talepte bulunmanın mı sizin için daha anlamlı olduğuna karar verin. Paranızı güvence altına alan bir teminat yoksa resmî başvuru süreci değiştirir; hâlihazırda teminat altındaki paranızla ilgili harekete geçmek için bir gereklilik değildir.
