Pardavėjui mirus: palikimo turtas arba nutrūkęs sandoris
Per 30 sekundžių
Šiame puslapyje aptariamos dvi skirtingos situacijos. Palikimui jau priklausančio nekilnojamojo turto pirkimas yra įprastas pirkimas, tačiau reikia daugiau dokumentų ir daugiau asmenų sutikimo. Jei pardavėjas miršta po to, kai pasirašėte, sutartis neatšaukiama. Įpėdiniai užima pardavėjo vietą, kai priima palikimą.
Ką reiškia, kai nekilnojamasis turtas „priklauso palikimui“?
Nepasidalytas palikimas yra teisinis terminas, apibūdinantis laikotarpį nuo mirties iki oficialaus palikimo priėmimo ir padalijimo įpėdiniams. Tuo metu nekilnojamasis turtas teisiškai vis dar priklauso mirusiam asmeniui. Niekas dar nėra teisės pripažįstamu būdu užėmęs jo vietos pasirašant dokumentus. Tai laikina būsena, o ne nuolatinė kliūtis parduoti turtą.
Ką mano pirkėjaiKą leidžia Ispanijos notarinė praktika
- Nekilnojamasis turtas, priklausantis nepasidalytam palikimui, negali būti parduotas, kol palikimo procedūra nėra visiškai užbaigta
- Jis gali būti parduotas vykdant tą pačią procedūrą. Ispanijos notarinėje praktikoje tai vadinama vienu veiksmu: įpėdiniai oficialiai priima ir padalija palikimą bei pasirašo pardavimo dokumentus per vieną koordinuotą notaro susitikimą. Jie ne visada privalo pirmiausia laukti, kol bus užbaigtas atskiras ankstesnės registracijos etapas.
- Vienas įpėdinis gali pasirašyti visų kitų vardu
- Ne, jei parduodamas visas nekilnojamasis turtas. Norint parduoti nepadalyto palikimo turtą, paprastai reikia vieno iš trijų dalykų: visų įpėdinių bendro susitarimo, testamente nurodyto testamento vykdytojo (albacea), turinčio pakankamai plačius įgaliojimus, arba teismo paskirto administratoriaus, jei įpėdiniai negali veikti ar susitarti.
- Pirkti iš palikimo visada lėčiau nei iš gyvo savininko
- Dažnai, bet ne visada. Tvarkingai administruojamas palikimas, kai yra aiškus testamentas, bendradarbiaujantys įpėdiniai ir jau surinkti dokumentai, gali būti sutvarkytas beveik įprastu tempu. Procesą lėtina įpėdinių nesutarimai arba dar neužsakyti dokumentai, o ne pats nepasidalyto palikimo statusas.
Ar pardavėjas privalo man pasakyti, kad nekilnojamasis turtas parduodamas iš palikimo?Praktiškai taip. Pardavimui užbaigti reikalingi kitokie dokumentai, ir Jūsų advokatas bet kuriuo atveju jų paprašys: mirties liudijimo, testamento arba įpėdinių deklaracijos ir įrodymo, kad kiekvienas teisę parduoti turintis asmuo davė sutikimą. Jei pardavėjo pusė vengia šios temos, ji tik atidėlioja pokalbį, kuris turi įvykti prieš sandorio užbaigimą.
Kas turi teisę pasirašyti pardavimo dokumentus palikimo vardu?
Tas, kam palikimas suteikė šią teisę, o galimybės yra tik trys. Arba įpėdiniai priėmė palikimą ir pasirašo kartu, arba testamente nurodytas pakankamai plačius, įskaitant pardavimą, įgaliojimus turintis testamento vykdytojas, arba teismas paskyrė administratorių, nes nėra galimybės pasinaudoti nė vienu iš pirmųjų dviejų variantų. Kuris variantas taikomas, lemia dokumentai, o ne kieno nors pasirinkimas. Tai nustatoma prieš Jums atvykstant pas notarą.Pirkėjui praktinė pasekmė yra ta, kad asmuo, siūlantis Jums nekilnojamąjį turtą, gali nebūti asmuo, teisiškai galintis jį Jums parduoti. Giminaitis, visada tvarkęs turtą, arba vienas įpėdinis, kalbantis kelių įpėdinių vardu, vien dėl šios priežasties neturi teisės veikti. Įgaliojimus patvirtina dokumentas: escritura de aceptación y adjudicación, testamento sąlyga, suteikianti testamento vykdytojui teisę parduoti, arba teismo nutartis dėl administratoriaus paskyrimo. Prieš mokėdami užstatą paklauskite, kuris iš trijų variantų taikomas, ir paprašykite parodyti tai patvirtinantį dokumentą.
- Option 1Visi įpėdiniai kartuDažniausias kelias: yra galiojantis testamentas arba declaración de herederos, o įpėdiniai sutinka parduoti.
- Kas
- Every heir
- Kas tai įrodo
- Parašas arba įgaliojimasAtskirai iš kiekvieno įpėdinio
- Kiek laiko
- FastestJei visi greitai sutaria
- Option 2Testamento vykdytojasTestamente nurodytas testamento vykdytojas, kurio įgaliojimai pakankamai platūs, kad apimtų ir pardavimą.
- Kas
- Įvardytas vykdytojas
- Kas tai įrodo
- Tiksli testamento formuluotė
- Kiek laiko
- Medium
- Option 3Teismo paskirtas administradorTestamento vykdytojo nėra arba įpėdiniai negali tarpusavyje susitarti.
- Kas
- Teismo paskirtas administratorius
- Kas tai įrodo
- Teismo nutartis
- Kiek laiko
- Slowest
Tai mūsų Ispanijos teisinės praktikos, susijusios su herencia yacente, vertinimas, atliktas patikrinus kelis šaltinius, o ne perskaičius vieną straipsnį pagal pirminį teisinį tekstą. Prieš remdamiesi bet kurio pardavėjo nurodytais įgaliojimais pasirašyti, su nepriklausomu teisininku patvirtinkite tikslų kelią ir dokumentą, kuris jį įrodo.
Kas nutinka, jei parduoti nori tik dalis kelių įpėdinių?Norint parduoti visą nekilnojamąjį turtą, paprastai reikia visų sutikimo, todėl vienas atsisakantis įpėdinis gali sustabdyti arba atidėti pardavimą. Kiti įpėdiniai tuomet turi dvi lėtas teisines galimybes: kreiptis į teismą dėl bendro turto padalijimo arba tiesiogiai derėtis su nenorinčiu įpėdiniu. Pirkėjo teisininkas negali paspartinti nė vieno iš šių variantų. Todėl svarbu anksti, prieš mokant rezervacijos mokestį, patvirtinti, kad visi įpėdiniai sutinka.
Kokių papildomų dokumentų reikia perkant iš palikimo masės?
Penki papildomi dokumentai, be visko, ko reikia įprastam antrinės rinkos būstui. Kiekvienas jų patvirtina vieną grandinės, vedančios nuo mirties iki Jūsų pasirašomo dokumento, grandį. Grandinė veikia tik tada, kai yra visos grandys: pats mirties faktas, informacija, ar yra testamentas, įpėdinių priimtas palikimas, pateikta paveldėjimo mokesčio deklaracija ir Nekilnojamojo turto registre įpėdiniai įregistruoti savininkais.Vertinkite šiuos penkis dokumentus kaip visumą, o ne kaip paprastą sąrašą, nes bet kokia spraga viduryje sustabdo pardavimą, kad ir kokie išsamūs būtų kiti dokumentai. Oficialiai palikimo nepriėmę įpėdiniai negali jo parduoti. Įpėdinių neįregistravęs registras neįregistruos ir jų atliekamo perleidimo. Mokesčio deklaracijos pateikimas yra atskira būtina sąlyga, net jei dėl Andalūzijos lengvatos nieko mokėti nereikia, nes registras reikalauja tik pateiktos savideklaracijos, o ne pinigų sumokėjimo. Jūsų teisininkas surenka visus penkis dokumentus prieš užbaigiant sandorį, o ne po to.
- Mirties liudijimas (certificado de defunción)Pradinis dokumentas, kuriuo remiasi visi tolesni dokumentai, ir pirmasis dalykas, kurio egzistavimą Jūsų teisininkas patvirtina oficialia ir galiojančia forma.
- Paskutinių testamentų liudijimas (certificado de actos de última voluntad)Patvirtina, kuris testamentas, jei toks yra, yra galiojantis paskutinis testamentas, ir užkerta kelią per klaidą arba nesąžiningai naudoti ankstesnę jo versiją.
- Pats testamentas arba declaración de herederos abintestatoNustato, kas yra teisėti įpėdiniai. Jei testamento nėra, tai yra atskiras notarinis arba teisminis etapas ir vienas didžiausių vėlavimo šaltinių.
- escritura de aceptación y adjudicación de herenciaNotarinis aktas, kuriuo įpėdiniai oficialiai priima palikimą. Tai dokumentas, suteikiantis jiems teisę parduoti jį kaip savininkams.
- NIE kiekvienam jo dar neturinčiam įpėdiniuiUžsienio įpėdinis negali būti nurodytas palikimo priėmimo akte arba pasirašyti būsimo pardavimo dokumento be šio numerio.
Ar palikimo masei taip pat reikia bendrijos skolų pažymos, kaip ir bet kuriam kitam pardavėjui?Taip, taip pat. Palikimo masei netaikoma išimtis dėl 9.1.e straipsnyje nurodytos pažymos, kurią privalo pateikti bet kuris kitas pardavėjas. Paveldėta bendrijos skola tikrinama taip pat, nesvarbu, ar pardavėjas yra palikimo masė, ar gyvas asmuo.
Dėl ko praktiškai pirkimas iš palikimo masės užtrunka ilgiau?
Procesą lėtina ne palikimo masės statusas, o grandinė. Herencia yacente savaime nieko nevilkina. Laiko užima tai, kad kiekvienas etapas turi būti užbaigtas prieš pradedant kitą, o nuo mirties iki Jūsų parašo yra keturi arba penki etapai. Niekas negali sutrumpinti šios sekos. Todėl pirkimas iš palikimo masės paprastai trunka mėnesius, o ne savaites.Dar keturi dalykai gali procesą papildomai sulėtinti, todėl verta apie juos pasiteirauti anksti, nes visus keturis galite patikrinti prieš įsipareigodami. Dažniausia problema yra skirtingose šalyse gyvenantys arba tarpusavyje nesutariantys įpėdiniai. Parašų ir NIE surinkimas iš skirtingų šalių iš tiesų trunka savaites, o tikras ginčas gali sustabdyti pardavimą, o ne tik jį atidėti. Jei testamento nėra, pirmiausia turi būti atlikta declaración de herederos procedūra. Nekilnojamojo turto registras visiškai nesiims veiksmų, kol nebus pateikta paveldėjimo mokesčio savideklaracija. O teismo paskirtas administratorius yra akivaizdžiai lėtesnis už kitus du pasirašymo kelius, nes teismas turi patvirtinti ir paskyrimą, ir pardavimo sąlygas.
Nuo mirties iki sandorio užbaigimo
- MirtisPalikimas tampa herencia yacenteDar niekas neužėmė mirusiojo vietos pasirašant.
- PriėmimasĮpėdiniai priima per escritura de aceptación y adjudicaciónTai suteikia jiems teisę parduoti.
- ISD deklaracijaPateiktas paveldėjimo mokesčio apskaičiavimasPrivaloma net tada, kai dėl Andalūzijos lengvatos nieko mokėti nereikia.
- Įrašas registreNekilnojamojo turto registras įregistruoja įpėdinius, tada pardavimąProcesas nebus tęsiamas, kol nebus pateikta mokesčių deklaracija.
- Užbaigti sandorįPasirašymas pas notarąĮmanoma tik sutvarkius kiekvieną ankstesnę grandies dalį.
- Užsienyje gyvenantys arba nesutariantys įpėdiniaiKelių skirtingose šalyse gyvenančių įpėdinių parašų arba NIE surinkimas iš tiesų užtrunka savaites. Tikras nesutarimas dėl to, ar ir kaip parduoti, gali visiškai sustabdyti procesą, o ne tik jį sulėtinti.
- Nėra testamento, todėl pirmiausia turi įvykti declaración de herederosTai prideda papildomą notarinį ar teisminį etapą, kol kas nors oficialiai pripažįstamas įpėdiniu, be visko, ko jau reikia įprastam pardavimui.
- Nekilnojamojo turto registro mokesčių kliūtis, net kai mokestis lygus nuliuiNekilnojamojo turto registras neįregistruos turto įpėdinių vardu ar vėlesnio pardavimo Jums, kol paveldėjimo mokesčio apskaičiavimas nebus bent pateiktas mokesčių administratoriui. Tai taikoma net tada, kai dėl 99 % Andalūzijos lengvatos nieko mokėti nereikia: kliūtis yra pateikimas, o ne mokėjimas.
- Teismo paskirtas administratorius, kai jo reikiaAkivaizdžiai lėčiausias iš trijų pasirašymo būdų, nes teismas turi patvirtinti ir paskyrimą, ir vėliau pardavimo sąlygas.
Šaltiniai
Ar galima iš anksto įvertinti, kiek užtruks pirkimas iš palikimo?Rezervacijos etape negalima tuo pasikliauti. Todėl prieš mokant didesnę sumą verta paprašyti pirmiau nurodytų dokumentų ir juos peržiūrėti. Palikimo tvarkymas, kai yra testamentas, bendradarbiaujantys įpėdiniai ir dokumentai jau surinkti, gali vykti beveik pagal įprastą antrinės rinkos būsto terminą. Jei trūksta vieno ar kelių iš šių dalykų, tai neįmanoma. Nėra būdo išvengti išsiaiškinimo, kokioje situacijoje iš tikrųjų esate.
Jei pardavėjas miršta po to, kai pasirašėme, ar sutartis vis dar galioja?
Taip. Tai pirkėjus stebina labiau nei herencia yacente situacija, nes atrodo, kad sandoris turėtų nutrūkti. Pagal Código Civil 1257 straipsnį sutartis saisto ją pasirašiusias šalis IR jų įpėdinius. Mirtis savaime neatšaukia pasirašytos rezervacijos ar arras sutarties. Paveldėjimą priimantys įpėdiniai pagal šią sutartį užima mirusiojo vietą, įskaitant jo įsipareigojimus.Ar įpėdiniai gali persigalvoti, priklauso nuo sutarties formuluotės. Ispanijos teismų praktikoje arras sutartis laikoma confirmatoria, t. y. įpareigojančia ir vykdytina, NEBENT joje aiškiai numatyta teisė atsisakyti sutarties. Pasinaudodamas šia teise pirkėjas gali atsisakyti užstato, o pardavėjas gali grąžinti dvigubą jo sumą ir pasitraukti. Sutartis, kurioje apie tai nieko nepasakyta, paprastai laikoma įpareigojančia, o ne pasirenkama.
Ar savininkui mirus jau buvote pasirašę?
- TaipSutartis lieka galioti. Įpėdiniams priėmus paveldėjimą, jie užima pardavėjo vietą ir paprastai turi užbaigti pardavimą.
- Ne, o sutartyje apie atsisakymą nutylėtaTeismų praktikoje ji paprastai laikoma įpareigojančia (confirmatoria), todėl įpėdiniai automatinės teisės pasitraukti neturi.
- Ne, o sutartis leidžia atsisakyti užstatoĮpėdiniai gali pasinaudoti ta pačia sąlyga ir pasitraukti už sutartą kainą, užuot buvę priversti užbaigti sandorį.
Pirmiau nurodytas teismų praktikos aiškinimas yra priimta pozicija visuose nepriklausomuose teisės šaltiniuose, kuriuos patikrinome. Tai nėra konkretus teismo sprendimas, kurį būtume tiesiogiai perskaitę.Tai, ką visa tai reiškia Jūsų užstatui, dažnai yra skubesnis klausimas, į kurį atsakoma atskirame puslapyje, o ne čia kartojama. Kur laikomi pinigai, kol ši situacija sprendžiama, nesvarbu, ar tai rezervacijos mokestis, laikomas ne garantijų sistemoje, ar mokėjimas, jau pervestas per teisininko klientų lėšų sąskaitą, aptariama pinigų apsaugos vadove.Prieš Jums sumokant bet kokią papildomą sumą, Arevont teisinio koordinavimo paslauga patikrina, kas perėmė pardavėjo teisinę padėtį ir ar pasirašyta sutartis tebėra jam privaloma.
Ar galiu atgauti užstatą, jei tiesiog nenoriu turėti reikalų su paveldėtojais?Ne automatiškai, jei sutartis yra confirmatoria ir nesuteikia Jums teisės atsisakyti sutarties. Jūs sutikote pirkti, todėl prievolė perėjo paveldėtojams, o ne išnyko. Noras išvengti papildomo proceso savaime dažniausiai nėra sutartyse numatyta priežastis pasitraukti. Ar konkreti Jūsų sutartis suteikia teisę pasitraukti, turi nustatyti Jūsų advokatas, remdamasis tikruoju jos tekstu, o ne šiuo bendro pobūdžio puslapiu.
Ko prašyti prieš perkant iš palikimo
Penki dokumentai papildomai prie standartinio antrinės rinkos būsto patikros sąrašo, kurių prašoma prieš rezervaciją, o ne randama teisinės patikros metu.| Prašykite | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Testamentas arba declaración de herederos, jei testamento nėra | Nustato, kas yra teisėti paveldėtojai ir kokie įgaliojimai, jei tokių yra, suteikti vykdytojui. | Žodinis teiginys apie tai, kas yra paveldėtojai, nepateikiant jokio dokumento. |
| Rašytinis vienbalsis kiekvieno paveldėtojo įgaliojimas arba teismo nutartis, kuria skiriamas administratorius | Patvirtina, kad priešais Jus pasirašantis asmuo turi teisę parduoti visą nekilnojamąjį turtą. | Vienas paveldėtojas pasirašo vienas arba teigiama, kad „kiti sutinka“, tačiau nieko nėra parašyta. |
| Paveldėjimo mokesčio savideklaracijos pateikimo įrodymas | Nekilnojamojo turto registras be jo neįregistruos pardavimo, net jei mokėtinas mokestis lygus nuliui, todėl tai tiesiogiai veikia Jūsų sandorio užbaigimo terminą. | Apie deklaracijos pateikimą apskritai neužsimenama arba manoma, kad dėl nulinio mokesčio nieko pateikti nereikia. |
| NIE kiekvienam paveldėtojui, kuris nėra Ispanijos rezidentas | Užsienio paveldėtojas be jo negali būti nurodytas paveldėjimo priėmimo dokumente ar pasirašyti pardavimo dokumentų. | Užsienyje esantys paveldėtojai dar nėra pradėję šio proceso, o tai paaiškėja tik artėjant planuojamai sandorio užbaigimo datai. |
| Pažyma apie bendrijos skolas, tokia pati kaip ir perkant bet kurį kitą antrinės rinkos būstą | Palikimui netaikoma 9.1.e straipsnio išimtis, o paveldėtos bendrijos skolos tikrinamos vienodai, nepaisant to, kas yra pardavėjas. | Manoma, kad palikimo statusas kažkaip pakeičia skolos laikotarpio taisykles. |
Sutvarkytas palikimas ir dar tvarkomas palikimas
Tas pats nekilnojamasis turtas, tas pats teisinis kelias abiem atvejais. Skiriasi tik tai, kiek darbo jau atlikta prieš Jums įsitraukiant.| Nesutvarkytas palikimas | Sutvarkytas palikimas | |
|---|---|---|
| Kas gali pasirašyti | Neaišku, kol nenustatomi paveldėtojai ir jie nesusitaria arba teismas nepaskiria atsakingo asmens. | Nurodytas albacea arba visi paveldėtojai, jau vieningai sutariantys ir pasirengę pasirašyti. |
| Turimi dokumentai | Surenkami vykdant Jūsų sandorį, todėl procesas realiai pailgėja keliomis savaitėmis. | Mirties liudijimas, testamentas, paveldėjimo priėmimo dokumentas ir jau gauti NIE. |
| Mokesčių būsena | Dar nepateikta, todėl Nekilnojamojo turto registras be jos proceso nepradės. | Jau pateikta, todėl įveikta viena kliūtis, taikoma nepriklausomai nuo mokėtino mokesčio. |
| Realus terminas, palyginti su įprastu antrinės rinkos būsto terminu | Pastebimai ilgesnis ir iš anksto sunkiai įvertinamas. | Beveik toks pats terminas kaip įprasto antrinės rinkos būsto atveju. |
Tai bendras scenarijus, o ne išvada apie konkretų Jūsų palikimą
Tai bendro pobūdžio informacija apie herencia yacente, Código Civil 1257 straipsnį ir Ley Hipotecaria 254 straipsnį, galiojanti 2026 m. rugpjūčio 17 d. Kai kurie niuansai, pavyzdžiui, kuris įgaliojimų suteikimo būdas taikomas ir kaip teismas aiškina konkrečios arras sutarties formuluotę, pažymėti kaip nepatvirtinti. Juos tikrinome nepriklausomuose teisės šaltiniuose, o ne pradiniame teisės akte. Konkretų atvejį išsprendžia nepriklausomas advokatas, perskaitęs tikrąjį testamentą, sutartį ir paveldėtojų dokumentus.Nė viena iš šių situacijų nėra pakankamai reta, kad ją būtų galima laikyti neįprasta, ir nė viena savaime nėra priežastis atsisakyti pirkti. Svarbu anksti išsiaiškinti, kokie dokumentai yra, kas turi teisę pasirašyti ir ar mokesčio deklaracija pateikta, dar prieš sumokant rezervacijos užstatą, o ne po to.Vykdydami Arevont teisinio koordinavimo procesą, koordinuojame šių dokumentų prašymą dėl bet kurio pirkimo, susijusio su palikimu. Nenustatome, kas yra teisėti paveldėtojai, netvirtiname teismo paskirto administratoriaus ir nepakeičiame nepriklausomo advokato, kuriam tenka šios pareigos.
Dažniausiai užduodami klausimai apie pardavėjo mirtį
- Ar pirkti nekilnojamąjį turtą iš palikimo savaime yra rizikingiau nei pirkti iš gyvo savininko?
- Ne, savaime ne. Pats nekilnojamasis turtas, jo padėtis bendruomenėje ir pastato teisėtumas tikrinami taip pat, nesvarbu, kas jį parduoda. Skiriasi administracinė dalis: reikia patvirtinti, kas turi teisę pasirašyti, ir surinkti kelis papildomus dokumentus. Tai yra proceso, o ne nekilnojamojo turto rizika.
- Ką pirmiausia turėčiau daryti, jei jau sumokėjau rezervacijos mokestį ir vėliau sužinojau, kad pardavėjas mirė?
- Paprašykite savo teisininko patvirtinti palikimo statusą, ar yra testamentas ir kas yra įpėdiniai. Nemanykite, kad sandoris neįvyks arba kad jis bus užbaigtas pagal pradinį grafiką. Sutartis beveik neabejotinai lieka galioti pagal 1257 straipsnį. Pasikeičia tik tai, kas dabar yra kita jos šalis ir kaip greitai ji gali veikti.
- Ar Andalūzijoje taikoma 99 % paveldėjimo mokesčio lengvata reiškia, kad palikimo paveldėtojams nereikia nieko pateikti prieš parduodant turtą man?
- Ne, ir tai yra dažna bei brangiai kainuojanti klaidinga prielaida. Lengvata sumažina mokėtiną mokestį, o artimiems šeimos nariams jis dažnai sumažėja iki nulio, tačiau ji nepanaikina pareigos pateikti savarankiško apskaičiavimo deklaraciją. Nekilnojamojo turto registro mokesčių patikra reikalauja pateikimo, o ne mokėjimo, todėl net ir nulinio mokesčio atveju deklaracija turi būti pateikta prieš įregistruojant Jūsų pirkimą.
- Ar įpėdiniai gali parduoti nekilnojamąjį turtą prieš formaliai priimdami palikimą?
- Paprastai ne. Palikimo priėmimas suteikia jiems teisinę teisę jį parduoti. Todėl palikimo priėmimas ir pardavimas dažnai suderinami per tą patį notaro vizitą, užuot juos traktavus kaip du atskirus sandorius, vykdomus kelių mėnesių intervalu.
