隣接する土地のリスク。隣の空き地で本当に眺望が失われることはありますか。
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スペイン法では、眺望を見る権利は認められていません。隣の土地には、その土地の計画で認められる範囲まで建築でき、許可された建物が建った後に法的請求を行うことは通常できません。
購入する海の眺望はスペイン法で守られますか？
いいえ。海の眺望、開けた景観、隣接する土地からのプライバシーは、物件価格の根拠となる正当な理由であり、それ自体に異論はありません。しかし、その価格上乗せは市場の事実であって、法的な保証ではありません。スペイン法は一般に、他の法制度にあるような眺望地役権、すなわち眺望を確保するための地役権を認めていません。つまり、隣に適法な建物が建ち、後から眺望を失った買主は、通常、法的な救済をまったく受けられません。保護を得るには、購入前に隣の土地の実際の建築可能な範囲を確認する必要があります。その後に頼れる同等の保護はありません。
買主がよく思い込むことスペイン法が実際に定めること
- 眺望も購入代金に含まれるので、何らかの形で守られるはずです。
- 確かに価格の一部ですが、価格は市場の事実です。スペイン法は、それだけでは法的な保護を与えていません。
- 後から新しい建物で眺望を遮られたら、売主、市役所、または裁判所に是正を求められるはずです。
- その建物が土地自体の計画上の区分に基づき適法に許可されている場合、建築後に法的請求を行うことは通常できません。
スペイン法が眺望を保護する例外はありますか？開発区域固有の登記証書に記載された、特定の契約上の地役権による限定的な例外は、この調査で否定も確認もされませんでした。これはお客様の土地について不動産専門の弁護士に確認すべき本当の論点であり、このページが一律に「ない」と断言できるものではありません。
隣の空き土地は実際にどの区分ですか？
スペインのすべての自治体には、地域政府の承認を受けたPGOUという基本都市計画があります。この沿岸地域ではJunta de Andalucíaが承認します。PGOUは自治体全体を区分し、どの土地が都市土地か、どの土地が「urbanizable」だがまだ建設されていないか、どの土地が農村土地または保護土地かを定め、各区域の高さと密度の規則も示します。その下位計画として、特定の区域にPlan Parcialがある場合は、詳細な配置を定めます。土地のどの部分が保護緑地か、どの部分に実際に建物を建てられるか、そして個々の土地の正確な建築可能範囲を示します。PGOUは区域の一般的な規則を示し、Plan Parcialは隣の土地そのものに適用される具体的な限界を示します。どちらか一方だけでなく、両方を確認する必要があります。
| 区分 | 意味すること | 確認事項 |
|---|---|---|
| 都市土地 | 現在建築可能。既にその区域に施行されている規則に基づきます。 | 既に適用される高さ、建築面積、セットバックの制限。 |
| 都市化可能区域 | その区域についてPlan Parcialまたは計画住宅地プロジェクトが承認されれば、将来開発可能です。これは仮定ではなく、実際に将来建築できることを示す指標です。 | その区域に承認済みのPlan Parcialが既にあるか、土地がまだ理論上の段階にとどまるかによって異なります。後者の場合、実現まで何年もかかることや、実現しないこともあります。 |
| 農村土地 / 開発不可 | 保護対象で、通常は建築できません。ただし、一部の農村区域では一戸建ての例外が存在します。 | 特定の区域に、その名称付きの例外のいずれかが適用されるかどうか。 |
そこで建築できる内容を証明する書類と、その発行者は？
certificado urbanísticoは、特定の土地の区分、適用される計画規則、許可される用途を文書で示す公式書類です。市役所内のDepartamento de Urbanismo、すなわち都市計画部門が発行し、市長室が承認します。これは、購入する物件だけでなく、隣の土地について買主側の弁護士が請求すべき書類です。隣で何が起きるかが購入判断に本当に影響する場合は、特に重要です。手続きと要件は市役所ごとに異なります。全国共通の書式はありませんが、基礎となる書類の概念はどこでも同じです。
certificado urbanísticoは土地の計画を示すものであり、建築許可の申請が既に提出済みか、許可済みかを必ずしも示すものではありません。その土地について現在、許可申請が保留中かどうかを都市計画部門に直接確認することは、別途必要な、より緊急性の高い確認です。証明書だけで安心できるように見えるため、見落としやすい点でもあります。
隣接する土地が海岸線に近い場合、何が変わりますか。
単にマーケティング上の意味で「Costa del Sol」にあるというだけでなく、実際の海岸線の近くに位置する場合、上記のすべてに加えて、別の国法が適用されます。そして今回は、買主に有利に働きます。Ley de Costasは、海岸沿いの過度な開発を防ぐため、1989年から施行されています。海浜および海岸線の帯状地域そのもの、すなわちdominio público marítimo-terrestreは、公有地です。特別な許可なしに私有建築物を建てることはできません。その直ち inland側には、100メートルの保護帯が設けられています。すでに市街化された地域の一部では最小20メートルまで縮小されることがありますが、原則として新たな住宅建築は全面的に禁止され、既存の適法な建物についても、容積を増やさない厳格な改修のみが認められます。さらに内陸側には、幅500メートルの影響区域が広がっています。ここでは開発は禁止されていませんが、より厳しい審査の対象となります。
海岸線内陸側
- 海浜および海岸陸域公有地海浜そのもの
- 公有地。特別な許可なしに私有建築物を建てることはできません。
- 保護帯100メートル（一部の市街化地域では最小20メートル）
- 新たな住宅建築は原則禁止。既存の適法な建物について、容積を増やさず用途を変更しない改修のみ可能です。
- 影響区域500メートル
- 禁止ではありませんが、都市計画および環境面でより厳しい審査の対象となります。
これは実際に買主に有利に働く可能性があります。現在空き地となっている、海岸に面した隣接土地は、通常のPGOU上の用途地域だけから想定されるよりも、はるかに建築しにくい可能性があります。これは、この国の沿岸法が地域の都市計画に優先し、またはそれに追加して適用されるためです。反対側の事情も確認する必要があります。スペインの他の地域で記録されている事例の中には、境界の再測量後、Ley de Costasがすでに建築済みの物件に遡及適用されたものがあります。その結果、隣接地での新築制限にとどまらず、実際の取り壊しまたは収用のリスクが生じました。保護帯の執行には期間制限も例外もありません。その中にある古い建物も、古いというだけで既存不適格として保護されることはありません。この特定の土地、または隣接する土地が、現在執行されている保護帯の境界内に入るかどうかは、どちらかだと決めつけず、直接確認する価値があります。
実際、この海岸でどのような問題が起きるのでしょうか。
- 最も高くつく隣接する土地は空き地で、何年もその状態が続いています。都市化可能地域に分類された土地でも、その区域のPlan Parcialが承認されれば建築できる場合があります。空き地であることは、恒久的に開発できないことと同じではありません。What to do instead現在のPGOU上の分類と、その区域について承認済みのPlan Parcialがすでに存在するかを確認してください。
- 最も高くつく売主または仲介業者は、海の眺望は保護されている、または「建物で遮られることはない」と説明しています。スペイン法は、一般に眺望への権利を認めていません。そのため、その説明を裏付ける法的保証は通常ありません。What to do instead眺望は市場上の特徴として扱い、売主の説明ではなく、隣接する土地自体の実際の建築可能範囲によってのみ確認してください。
- 見落とすと高くつく不動産登記簿の記載は、現地で確認できる状況と一致しているように見えます。不動産登記簿とCatastroの地籍図が一致しないことがあります。記録されたCosta del Solの事例では、測量で発覚する何年も前に、隣人が登記済み土地のおよそ18メートル分をフェンスで囲っていました。What to do instead弁護士に不動産登記簿とCatastroの地図を照合してもらい、価格に本当に重要な事項については、地形測量を依頼してください。
- 回避可能隣接する土地のcertificado urbanísticoは、問題がないように見える内容で発行されます。その証明書が反映するのは当該土地の計画であり、すでに提出済み、またはすでに承認済みの許可申請とは限りません。What to do insteadその特定の土地について、現在建築許可申請が審査中かどうかを、都市計画部門に直接確認してください。
土地自体の分類上実際に必要とされる許可なしに建築された土地は、別個のリスクカテゴリーに該当します。この問題については専用ガイドで詳しく説明しています。違法工事が購入対象の物件にある場合でも、隣接する土地にある場合でも、同じ執行の仕組みが適用されます。
購入前に隣の土地について確認すべきこと
実際に機能する順序で並べた5つの確認事項です。後から議論するのではなく、権利証書の前に集めておきます。| 確認 | 重要な理由 | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 自分の土地だけでなく、隣接する土地の都市計画証明書（certificado urbanístico）も確認する | その土地の分類と建築可能範囲こそが、掲載写真ではなく、眺望の将来を実際に決めます。 | これまで請求されたのは、対象物件自身の書類だけでした。 |
| 現在のPGOUによる分類: 市街地、市街化予定地、または農村地 | 空き地である市街化予定地は、将来建築される現実的な兆候であり、仮定上のものではありません。 | 「ずっと空き地だった」ということを、今後もそうである保証として扱っていた。 |
| その区域について承認済みのPlan Parcialがすでに存在するかどうか | 承認済みの計画がなければ、市街化予定地にはまだ合法的に建築できません。数年かかることもあれば、永遠に実現しないこともあります。 | 計画がそもそも存在するかではなく、用途地域の表示だけを確認していた。 |
| 土地が海岸線の近くにある場合のLey de Costas上の扱い | 100メートルの保護帯は、地域計画だけから想定されるよりも厳しい制限を設けることがあります。 | 海辺の土地が最も建築しやすいと考えていたが、実際には最も建築しにくいことが少なくありません。 |
| 不動産登記簿の記載とCatastroの地籍図を照合する | 両者が一致しないことがあり、境界の不一致はこの沿岸地域で記録されている典型的なリスクです。 | 価格に本当に重大な影響を及ぼす事項について、書面記録だけに頼ること。 |
ここで実際に未解決のこと
スペイン法が「眺望の地役権は認められない」という原則に対して、特定の契約上の地役権を通じた限定的な例外を認めるかどうかについては、今回の調査では結論を確定できませんでした。これは不動産専門弁護士に確認すべき問題であり、どちらか一方に一律に答えられるものではありません。特定のCosta del Solの自治体庁舎の都市計画部門について、担当者名、部門長、電話窓口、通常の処理期間のいずれも確認できませんでした。そこまで詳細を得るには、ウェブ検索ではなく、自治体ごとの追加調査が必要です。100メートルおよび500メートルの沿岸帯が、現在の海岸線から測定されるのか、固定された過去の基準線から測定されるのかは、十分な確信をもって解決できませんでした。これは本当に専門的な区別であり、特定の土地については沿岸法の専門家に確認する価値があります。
隣の土地がもたらすリスクについて、よくある質問
- 購入後に新しい建物が海の眺望を遮った場合、法的措置を取れますか。
- 一般的には、できません。スペイン法は眺望を享受する権利を認めていないため、その土地の分類に基づいて合法的に許可された建物であれば、通常、建築後に法的請求を行うことはできません。唯一の実質的な保護は、購入前にその土地の建築可能範囲を確認することです。
- 「urbanizable」とは、隣の土地ですぐに建築が始まるという意味ですか。
- 必ずしもそうではありません。その区域についてPlan Parcialが承認されれば、その土地を開発できるという意味です。承認には数年かかる場合もあれば、実現しない場合もあります。重要なのは表示だけではなく、承認済みの計画がすでに存在するかどうかです。
- ビーチのすぐそばの土地なら、新たな建築から自動的に守られますか。
- むしろ逆の場合が少なくありません。Ley de Costasの100メートル保護帯により、実際に海辺にある土地は、内陸側の同等の土地より建築しにくくなることがあります。その区域では国の法律が地域計画に優先するためです。距離だけで判断せず、その土地の保護帯の正確な境界を確認してください。
- 特定の隣接する土地について、自治体庁舎に直接問い合わせることはできますか。
- はい。その土地について、自治体庁舎のDepartamento de Urbanismoに都市計画証明書（certificado urbanístico）を請求し、現在建築許可申請が保留中かどうかも別途尋ねてください。証明書だけでは、その点は分からないためです。
