スペインの海岸沿いと農村地域の土地
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1988年以降、スペインの海岸線から内陸に向かう幅100メートルの区域には厳しい建築制限があり、この規則に期限はありません。Andalucíaの一般的な農村地域の土地では、「urbanizable」は計画上の区分にすぎません。その土地が将来建築可能になるという約束ではありません。
100メートルの海岸沿い区域によって、何ができなくなりますか？
スペインの1988年Ley de Costas以降、serv idumbre de protecciónと呼ばれる規則が適用されています。この規則は、公有の海洋陸域にある帯状区域の端から始まる幅100メートルの区域を対象とします。ここでいう公有の海洋陸域とは、国有の砂浜と海岸線の区域です。この100メートルの区域内では、新築に厳しい制限があります。一般的な規則として、海岸線の公共利用に必要な施設など、そこに存在しなければならない建物だけが認められます。一般住宅は認められません。法律の第21.1条は、この規則に期限がないと定めています。土地がどれほど長く空き地のままであったか、周辺地域がどれほど市街化したかにかかわらず、時間の経過によって規制が緩和されることはありません。規則の適用前または以前の規則の下で建てられ、すでにこの区域内に存在する物件は、特別な法的事例です。立地のため、改修や増築に実質的な制限を受けます。何が適用されるかを判断できるのは、その物件の権利証と許可履歴を確認した弁護士だけです。これを一律に定める一般規則はありません。
海岸線一般の土地
- 公有海洋陸域
- 公有の砂浜と海岸線そのもの。私有建築は一切不可。
- 通行地役権約6 m
- 歩行者と緊急時の通行用に、より狭い公道通行帯です。
- 保護用役権100 m
- ここでは新たな通常の住宅建築は原則として認められず、この制限に期限はありません。
- その先の通常の土地
- ここからは通常の建築規則が適用されます。
海岸に近いというだけで、物件は自動的に100 mの帯域内に入りますか？いいえ。この帯域は、公有海浜地の実際の境界から測定されます。これは正確に測量された線であり、「海岸に近い」という大まかな目安ではありません。物件が海から歩いてすぐの距離にあっても、帯域の完全に外側にある場合があります。反対に、見た目より海に近く、帯域内にある場合もあります。Arevontの法的調査の調整では、予約金をお支払いいただく前に、特定の土地にどちらが適用されるかを確認します。
アンダルシアの通常の農村土地では、何を建築できますか？
| 農村土地（通常） | 保護農村土地 | 都市化可能区域 | 都市区域 | |
|---|---|---|---|---|
| 住宅を建築できるか | はい、独立住宅のみ | いいえ | sectorizadoの場合のみ | はい、通常の場合 |
| 許可が必要 | 地域計画の承認 | 利用可能なものなし | 承認済み開発計画 | 通常の建築許可 |
| 決定者 | Junta de Andalucía / 市役所 | 保護規定自体により固定 | 自治体の都市計画手続き | 市役所 |
- 土地の最小面積：2,5 ha（森林の場合は5 ha）地域を農村として維持します。土地が小規模な住宅用区画に分割されるのを防ぎます。
- 最寄りの他の住宅までの距離：少なくとも100 m農村土地が非公式な低密度住宅地になるのを防ぎます。
- 建築面積：土地の最大1％家は土地の小さな一部にとどめ、土地の主な目的にしてはなりません。
- Height: maximum two storeysこの区分が保護を目的とする農村らしい性格に合致します。
「urbanizable」とは、土地が建築可能になるという意味ですか？
sectorizadoの土地には、すでに承認されたセクター化計画があります。この計画では開発内容に加え、通常、実際の建物に必要なインフラやサービスを整備する道筋も定められています。この土地は、中期または短期的に実際に建築可能となる可能性があります。no sectorizadoの土地は、将来の都市利用のために指定されていますが、詳細な計画はまだありません。建築区画にも分割されていません。実務上は、計画が採択されるまで農村地と同様に扱われます。採択まで何年もかかることがあり、確実な予定時期はまったくありません。
「urbanizable」が示すイメージ実際にはどういう意味か
- 開発用に指定された土地は建築可能になる
- 承認済みの計画があるのはsectorizadoのurbanizable土地だけです。no sectorizadoは、確実な予定時期のない長期的な状態です。これを近い将来に建築可能となる資産として扱うことは、小さな技術的事項ではなく、実際のリスクです。
- urbanizable土地の価値には、将来の建築権がすでに反映されています
- no sectorizadoの土地では、価値に反映されるのは将来性だけでなく不確実性でもあります。承認済みの計画がなく、確定した時期も設定されていないためです。
- 一般都市計画により土地がurbanizableに区分されるWhat it grants土地が将来の開発用に指定されるIf no土地は農村地のままです。後続の条件はいずれも適用されません。
- セクター化計画が承認される（sectorizado）What it grants定められた開発計画が存在するIf no土地は「no sectorizado」です。これは時期も確実な予定も定められていない状態です。
- 計画住宅地事業により実際のインフラが整備されるWhat it grants道路、水道、電力が各土地まで整備されるIf no承認済みの計画があっても、土地の開発がここで何年も停滞することがあります。
- 対象の土地について建築許可が交付されるWhat it grants建築できますIf noこの段階より前のいずれの手続きも、まだ建築を可能にするものではありません。
特定の土地がsectorizadoかno sectorizadoかをどのように確認できますか？自治体の都市計画担当部署に直接問い合わせ、土地の正確な区分を確認してください。必要であれば、掲載情報で使われている名称だけでなく、セクター化計画そのものとその承認日も見せてもらうよう依頼してください。予約金を支払う前に、弁護士または技術アドバイザーに確認してもらうこともできます。これは、違法建築に関するガイドで区分を確認する場合と同じです。
農村地を所有すると、水道や電力を利用する権利も付いてきますか？
いいえ。これは、チェコやポーランドの不動産に慣れている買主には意外に感じられることがよくあります。スペイン法では、水を使用する権利と土地の所有権は別のものとして扱われます。土地を所有しているだけでは、井戸を掘って水をくみ上げる権利は得られません。その権利を申請し、付与を受ける必要があります。Andalucíaで井戸を合法化するには、いくつかの条件があります。水は実際の地下水でなければなりません。井戸は、公共の水路から少なくとも100メートル離れていなければなりません。井戸が水をくみ上げる帯水層は、すでに過剰利用に分類されていてはなりません。年間の取水量は7.000立方メートルに制限されています。2024年以降、最終認可の前に認証済みの流量計が必要となり、所有者の申告だけでなく、実際の取水量を確認できるようになりました。申請はAgencia de Medio Ambiente y Agua de Andalucíaを通じて行います。執行は実施されており、無許可の取水に対して数十万ユーロの罰金が科された事例が報告されています。井戸を使用する前に、その法的状況を確認すべき強い理由です。電力は別の問題であり、同様に現実的な問題です。農村地には、電力網への接続が保証される権利はありません。孤立した物件まで送電網を延長するには多額の費用がかかる場合があり、配電事業者がまったく提供しないこともあります。そのため、送電網に接続しない太陽光発電システムは、アンダルシアの農村地では珍しいものではなく、一般的で実用的な選択肢となっています。
- ご自身で申請していない井戸購入する土地に既存の井戸がある場合、それが合法的に認可されているとは限りません。認可書類の提示を求めてください。ポンプが稼働していても、法的地位の証明にはなりません。
- 7.000 m³/年の上限と過剰利用の条件対象の土地とその帯水層について、両方を確認してください。隣接する物件から同じ条件だと考えないでください。
- 2024年以降の義務化された量水メーター古い井戸にそれがない場合、そのこと自体が、現在の合法化手続きを経ていない可能性を示す兆候です。
- 電力は別途、独立した確認事項です土地に実際の電力網への接続があるか、または接続する権利が文書で確認されているかを確認してください。近隣の物件に電力があるからといって、同じだと考えないでください。
田園地または沿岸の土地を予約する前に、土地調査で確認すべき事項
これは、すべての購入で実施される、より包括的な法的調査の一部です。建物ではなく、土地そのものに焦点を当てます。| 確認事項 | 実際にはどういう意味か | 重要な理由 |
|---|---|---|
| 公有海域の境界からの正確な距離 | 土地が、時効によって消滅しない100メートルの保護用役権の範囲内にあるかどうかを判断します。 | 目視で浜辺までの距離を推測するのではなく、測量による計測です。 |
| 土地の区分: sectorizado、no sectorizado、または田園地 | 物件情報にある「urbanizable」が、近い将来に実際に建築できる権利を意味するのか、それとも時期の定められていない長期的な指定にすぎないのかを判断します。 | 物件情報の文言から判断するのではなく、市役所の都市計画部門に確認済みです。 |
| 土地の面積と、現行の独立住宅規則に基づく離隔距離 | 通常の田園地では、建築権を得るために、2,5ヘクタールおよび100メートルの条件を完全に満たす必要があります。 | 基準をわずかに下回る土地は、まったく適格ではありません。一部達成として認められることもありません。 |
| 既存の井戸の法的 status | 稼働している井戸があっても、そこから汲み上げる水に対する合法的な権利の証明にはなりません。 | 現在水を汲み上げているという事実ではなく、井戸自体の許可書類です。 |
| 土地に電力網への接続があるか、または接続する権利が文書で確認されているか | 田園地には接続する自動的な権利がなく、接続の延長には高額な費用がかかる場合や、利用できない場合があります。 | 近隣の物件を根拠にした推測ではなく、配電事業者からの書面による確認です。 |
都市用地と田園地を並べて比較
同じ海岸線でも、購入者にとっての出発点は大きく異なります。| 田園地 | 都市用地 | |
|---|---|---|
| 住宅の建築 | 特定の条件（土地の面積、離隔距離、建築面積）を満たし、通常の保護対象外の田園地である場合に限り可能です。 | 通常のケースでは、住宅建築が当初からその土地の intended use です。 |
| 光熱費 | 水や電力網への接続について、自動的な権利はありません。両方とも別途申請する必要があり、高額になる場合や、利用できない場合があります。 | 接続があるのが通常であり、実務上「都市用地」が意味する内容の一部です。 |
| 将来価値の確実性 | 特別保護区域にあるかどうかによって異なります。特別保護区域では基本的に固定され、通常の田園地では一定の可能性がありますが、保証はありません。 | 将来の計画に左右されるのではなく、すでに建築権が存在するため、より予測しやすくなります。 |
| チェコまたはポーランドの購入者がよく想定すること | 「海岸近くの農村地」が、町の近くにあるチェコの田園地と同じように機能するという想定です。実際には異なります。区分がすべてを決めます。 | チェコやポーランドの買い手が自国で培った直感に、より近いものです。 |
法律が定めることと、現地確認でしか分からないこと
実際の土地について、100メートルの境界線に対して測定することはできません。地域の最低基準に加えて、特定の自治体のPGOU規則を確認することもできません。また、特定の井戸や接続が認可されているかどうかも確認できません。Arevontの法務調整および技術検査の提携先は、特定の土地について、予約手付金をお支払いいただく前に、これらの確認を無料で実施します。上記で説明した考え方は、このように実務で適用されます。
海岸地域と農村地域の土地に関するよくある質問
- 100メートルの海岸地役権が解除または縮小されることはありますか。
- 法律では、この地役権を時効にかからないものと定めており、時間の経過によって消滅することはありません。ただし、個別のケースは異なる場合があります。特に、現行規則や以前の法律が施行される前から存在していた建物には、より限定的な独自の法的地位が認められることがあります。何が適用されるかを判断できるのは、その不動産の実際の履歴を確認した弁護士だけです。一般的な例外を事前に断言することはできません。
- 隣接する農村地域の土地にすでに家が建っている場合、私の土地にも建てられるという意味ですか。
- 自動的にそうなるわけではありません。各土地について、面積、最寄りの家までの距離、土地の区分を個別に確認します。隣接地には適用されていなくても、その土地に特別な保護規制が適用されるかどうかも含まれます。隣地に既存の家があることから、あなたの土地の権利について分かることは何もありません。
- 「urbanizable no sectorizado」の土地を購入することは、合理的な投資になり得ますか。
- 長期にわたる期限の定められていない投機であり、短期的な建築の機会ではないと理解し、その不確実性を反映した価格を支払う買い手にとっては、そうなり得ます。特定の時期までに建築可能になると考える人にとっては、良い選択ではありません。セクター化計画が採択されるまで、そのような時期は存在しません。
