Bagaimana saya dapat mengetahui alasan proyek tertentu terhenti, bukan menebak dari tampilannya di lokasi?

Seorang pengacara dapat memeriksa daftar pertanahan dan catatan publik untuk mencari tanda-tanda pengajuan kepailitan, penyitaan, atau sengketa dengan kontraktor. Secara bersama-sama, hal-hal tersebut menjelaskan sebagian besar proyek yang terhenti. Balai kota dapat mengonfirmasi apakah izin telah kedaluwarsa dan apakah izin baru telah dimohonkan. Dengan memeriksa keduanya, alasan sebenarnya biasanya dapat ditetapkan, bukan sekadar menjadi bahan rumor.

Apakah membeli unit dalam proyek yang terhenti selalu berarti membeli "properti inden" lagi, meskipun bangunannya tampak hampir selesai?

Secara hukum dan finansial, ya, jika yang Anda beli belum diserahterimakan dengan izin huni dan akta yang telah ditandatangani. Struktur yang tampak 90 % selesai dari jalan masih dapat berjarak bertahun-tahun dari serah terima yang sah jika izinnya telah kedaluwarsa atau status daftar pertanahannya belum jelas. Karena itulah tampilan bangunan bukanlah daftar pemeriksaannya.

Jika saya sudah memiliki kontrak dan proyeknya telah lama tidak menunjukkan perkembangan, tetapi belum ada tindakan formal, haruskah saya menunggu pengajuan kepailitan formal sebelum bertindak?

Tidak. Anda tidak perlu menunggu pengajuan kepailitan formal untuk memeriksa posisi Anda sendiri: pastikan sertifikat jaminan Anda masih berlaku, periksa apakah tanggal penyelesaian transaksi berdasarkan kontrak telah terlewati, lalu tentukan apakah menunggu atau mengajukan klaim lebih masuk akal bagi Anda. Pengajuan formal mengubah proses jika uang Anda tidak dijamin, tetapi bukan merupakan persyaratan untuk menindaklanjuti uang yang memang sudah dijamin.

Guides

Proyeknya berhenti: arti kondisi ini bagi kontrak dan keputusan Anda

Dalam 30 detik

Proyek pembangunan di Spanyol yang mangkrak berakhir pada salah satu dari tiga kemungkinan. Pengembang awal melanjutkan proyek, pihak lain membeli dan menyelesaikan penyelesaian transaksinya, atau proyek dibubarkan dan pembeli mendapatkan pengembalian dana. Pilihan yang berlaku menentukan apakah Anda menunggu atau keluar.

Proyek pembangunan Anda mangkrak. Anda harus memilih di antara apa?

Anda harus memilih di antara tiga akhir, dan hanya tiga. Proyek pembangunan di Spanyol yang mangkrak akan dilanjutkan kembali oleh pengembang yang sama, dibeli dan diselesaikan oleh pengembang lain, atau dibubarkan dan pembeli dibayar kembali. Semua hal lain yang Anda baca tentang lokasi proyek yang berhenti hanyalah variasi dari salah satu dari tiga hasil tersebut. Karena itu, hal pertama yang berguna untuk diketahui bukanlah berapa lama penghentian berlangsung, melainkan menuju akhir yang mana proyek tersebut.Hal ini penting karena posisi Anda berubah sepenuhnya di antara ketiganya. Jika pengembang awal melanjutkan proyek, kontrak dan jaminan Anda tetap berlaku seperti sebelumnya. Satu-satunya pertanyaan adalah tanggal baru dan apakah sertifikat tersebut masih mencakup jumlah yang telah Anda bayarkan. Jika pihak lain mengambil alih proyek, kontrak lama Anda tidak berpindah bersama bangunan tersebut: pengembang baru adalah perusahaan baru, dan pembayaran apa pun yang Anda lakukan kepadanya memerlukan jaminannya sendiri. Jika proyek dibubarkan, Anda tidak lagi membeli properti sama sekali, melainkan mendapatkan kembali uang Anda. Kemudahannya sepenuhnya bergantung pada ada atau tidaknya jaminan yang sah untuk setiap pembayaran yang telah Anda lakukan.

Manakah dari tiga hasil yang berlaku untuk proyek Anda yang mangkrak?

Pengembang awal melanjutkan proyekPembangunan berlanjut berdasarkan kontrak yang sama. Pastikan tanggal penyelesaian transaksi dan jaminan Anda masih sesuai dengan jumlah yang telah Anda bayarkan.
Pengembang lain mengambil alih dan menyelesaikannyaKontrak dan jaminan lama Anda tidak otomatis beralih. Perlakukan ini sebagai pembelian baru.
Proyek dibubarkanPembeli mendapatkan pengembalian dana melalui jaminan jika tersedia, atau melalui proses kepailitan jika tidak tersedia.

Hasil yang berlaku harus ditanyakan langsung kepada pengembang, balai kota, dan pengacara, bukan diprediksi dari luar oleh siapa pun.

Kondisi per Agustus 2026. Hasil mana dari ketiganya yang berlaku untuk proyek tertentu yang mangkrak harus ditanyakan langsung kepada pengembang, balai kota, dan pengacara. Pola umum tidak dapat memprediksinya.

Kepailitan pengembang

Apakah Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli properti inden dalam proyek yang mangkrak atau dimulai kembali, bukan proyek baru?

Perlakukan ini sebagai pembelian properti inden bekas, karena memang demikian. Anda mewarisi semua hal yang seharusnya telah diperiksa oleh pembeli awal sebelum batu bata pertama dipasang, ditambah segala dampak penghentian terhadap lokasi, izin, dan hak atas tanah. Proyek yang dimulai kembali tidak otomatis merupakan pembelian yang buruk. Proyek pembangunan setengah jadi dengan harga realistis dan pengembang baru yang sehat secara finansial dapat benar-benar menjadi pilihan yang baik, dan diskonnya nyata.Hal yang membedakannya dari peluncuran baru adalah bahwa risikonya sudah ada di lapangan, bukan berada di depan Anda, dan tidak satu pun langsung terlihat pada pandangan pertama. Izin dapat kedaluwarsa ketika tidak ada kegiatan apa pun. Kreditur pengembang awal dapat mendaftarkan beban atas tanah tersebut. Beton dapat terpapar selama dua musim hujan. Semua hal ini dapat diperiksa, dan masing-masing harus diverifikasi berdasarkan dokumen terbaru, bukan berkas yang dibagikan pengembang awal sebelum penghentian.

Status izin pembangunanIzin dapat kedaluwarsa (caducidad) jika pekerjaan berhenti melewati tenggat yang ditetapkan dalam izin atau instrumen tata ruang setempat. Izin yang telah kedaluwarsa berarti pengembang baru mungkin harus mengajukan permohonan ulang, bukan sekadar melanjutkan pekerjaan.
Beban yang terakumulasi di kantor pendaftaran selama penghentianWaktu yang dihabiskan dalam kondisi mangkrak memberi kesempatan bagi sita jaminan, hak tagih kontraktor yang belum dibayar, atau hipotek baru untuk dibebankan pada tanah. Karena itu, periksalah nota simple terbaru, bukan yang lama.
Jaminan khusus untuk pembayaran kepada pengembang baruJaminan awal hanya melindungi pembayaran kepada pengembang awal. Pengembang baru merupakan pihak hukum yang terpisah dan memerlukan jaminannya sendiri untuk setiap pembayaran yang Anda lakukan kepadanya.
Kondisi fisik bangunan yang terbuka dan belum selesaiBeton dan tulangan yang terpapar serta tidak terlindungi selama satu musim hujan atau lebih dapat benar-benar mengalami kerusakan. Pemeriksaan berbasis dokumen saja tidak akan mendeteksi hal ini.
Utang komunitas pada unit tetangga yang telah selesai, jika adaDalam proyek pembangunan yang sebagian selesai, biaya komunitas pemilik yang belum dibayar atas unit yang telah terjual dan dihuni dapat, dalam kondisi tertentu, memengaruhi keuangan komunitas secara keseluruhan.

Kondisi per Agustus 2026, dibaca berdasarkan Ley 7/2021 (LISTA), undang-undang tata ruang Andalusia yang mengatur caducidad izin. Periode pasti tidak aktif yang memicu kedaluwarsa bergantung pada izin tertentu dan PGOU setempat, bukan pada satu angka tetap. Pengacara akan mengonfirmasinya untuk izin yang bersangkutan.Pemeriksaan izin, pendaftaran, dan struktur terbaru sebelum Anda menginvestasikan uang ke proyek dengan riwayat seperti ini merupakan hal yang dirancang untuk dilakukan secara terpadu oleh layanan inspeksi teknis dan koordinasi hukum Arevont.

Pemeriksaan teknis

Sumber

Jika jaminan pengembang awal sudah melindungi pembayaran saya sebelumnya, apakah uang tersebut tetap terlindungi setelah pengembang baru mengambil alih?Ya, untuk pembayaran yang sudah Anda lakukan: klaim tersebut tetap berlaku terhadap penjamin awal, terlepas dari siapa yang menyelesaikan pembangunan. Yang berubah adalah setiap pembayaran BARU yang Anda lakukan setelah ini, yang memerlukan jaminannya sendiri dari pengembang baru, karena jaminan awal hanya mencakup pembayaran kepada perusahaan awal.

Jika Anda sudah memegang kontrak, bagaimana Anda menentukan apakah harus menunggu atau keluar?

Dengan menentukan apa yang Anda inginkan, karena hukum tidak menentukan pilihan ini untuk Anda. Setelah tanggal penyelesaian transaksi yang tercantum dalam kontrak berlalu, posisi hukum memberi Anda beberapa pilihan, bukan satu jawaban tunggal. Anda dapat mempertahankan kontrak dan menunggu, mendesak pengembang untuk menetapkan tanggal baru atau memberikan kompensasi, atau mengajukan klaim berdasarkan jaminan dan mengambil kembali uang Anda. Ketiganya sah. Pilihan yang tepat bergantung pada fakta tentang proyek ini, bukan aturan umum.Dua hal dapat segera mempersempit pilihan. Pertama, apakah benar-benar ada kemajuan yang terlihat di lokasi, bukan sekadar penenangan dari kantor penjualan; kedua, apakah sertifikat jaminan Anda valid, masih berlaku, dan atas nama Anda sendiri untuk setiap pembayaran yang telah Anda lakukan. Jaminan yang kuat membuat keputusan untuk keluar menjadi murah dan aman, sehingga menunggu menjadi pilihan, bukan jebakan. Sertifikat yang tidak ada atau sudah kedaluwarsa mengubah keputusan yang sama menjadi jauh lebih sulit, dan hal itulah yang perlu dipastikan sebelum Anda mempertimbangkan hal lainnya.

Option 1
TungguProyek tersebut menunjukkan kemajuan yang terlihat dan Anda lebih memilih untuk mempertahankan kesepakatan awal.
Biaya
Biaya menunggu
Waktu
Unknown
Kepastian
LowSepenuhnya bergantung pada apakah proyek tersebut selesai
Terbaik jika ada kemajuan nyata yang terlihat dan Anda masih menginginkan properti tertentu ini.
Option 2
NegosiasikanDesak penetapan tanggal baru, kompensasi, atau penambahan sebagian pada jaminan.
Biaya
Waktu dan biaya hukum
Waktu
Minggu hingga bulan
Kepastian
Medium
Terbaik jika pengembang mampu memenuhi kewajibannya dan bersedia berdiskusi.
Option 3
Keluar berdasarkan jaminanKlaim pengembalian dana Anda sekarang, setelah tanggal yang tercantum dalam kontrak berlalu.
Biaya
Hanya biaya hukum
Waktu
Ditentukan oleh proses klaim
Kepastian
HighJika jaminan valid dan masih berlaku
Terbaik jika jaminannya kuat dan Anda lebih memilih mendapatkan kembali uang daripada menunggu.

Tidak ada pilihan yang ditandai sebagai rekomendasi: pilihan yang tepat sepenuhnya bergantung pada kemajuan proyek tertentu dan jaminan Anda sendiri.

Asumsi pembeliRisikonya

Menunggu tidak memerlukan biaya selama saya tidak mengundurkan diri secara resmi: Biayanya adalah hilangnya kesempatan menggunakan uang Anda selama masa tunggu, dan jika klaim jaminan tersedia, biayanya adalah hilangnya pilihan untuk mendapatkan pengembalian dana secara tuntas sekarang, alih-alih menghadapi jangka waktu yang tidak pasti di kemudian hari. Menunggu dapat menjadi pilihan yang tepat, khususnya jika proyek tersebut kembali menunjukkan kemajuan yang terlihat, tetapi pilihan ini memiliki biaya nyata dan bukan sesuatu yang gratis.
Jika saya ingin keluar, saya harus membuktikan bahwa proyek tersebut benar-benar gagal: Tidak jika jaminan berlaku. Setelah tanggal penyelesaian transaksi yang tercantum dalam kontrak berlalu, syarat jaminan telah terpenuhi, terlepas dari kemungkinan proyek tersebut pada akhirnya masih dapat diselesaikan. Anda tidak perlu menunggu untuk melihat apa yang terjadi sebelum mengajukan klaim pengembalian dana yang sudah menjadi hak Anda.
Proyek yang mangkrak selama bertahun-tahun pasti sudah gagal: Belum tentu, dan inilah tepatnya situasi yang menjadi alasan adanya daftar periksa sebelum membeli di atas: beberapa peluang yang lebih kuat di pesisir ini adalah proyek yang mangkrak selama kemerosotan sebelumnya, kemudian diakuisisi dan diselesaikan dengan baik oleh pengembang baru yang memiliki modal kuat. Fakta bahwa proyek tersebut telah mangkrak selama bertahun-tahun berarti Anda harus memeriksanya dengan saksama, bukan langsung berasumsi yang terburuk.

Pengembalian uang jaminan reservasi

Hal yang perlu diverifikasi sebelum membeli dalam proyek pembangunan yang mangkrak atau dilanjutkan kembali

Empat hal, yang harus diperiksa kembali berdasarkan kondisi terbaru, terlepas dari keadaan proyek saat pertama kali mangkrak.

Minta	Informasinya	Ciri jawaban buruk
Status izin bangunan saat ini, langsung dari balai kota	Apakah izin tersebut masih berlaku atau perlu diajukan kembali sebelum pembangunan dapat dilanjutkan secara sah.	Dokumen izin yang bertanggal bertahun-tahun lalu tanpa konfirmasi bahwa izin tersebut masih berlaku.
Nota simple terbaru dari kantor pendaftaran properti	Setiap beban, sita, atau hak tanggungan yang dibebankan pada tanah selama tanah tersebut terbengkalai.	Kutipan pendaftaran yang bertanggal sebelum proyek mangkrak, tetapi disajikan seolah-olah masih berlaku saat ini.
Sertifikat jaminan milik pengembang baru untuk pembayaran spesifik Anda	Menegaskan bahwa pihak baru, bukan pihak lama, berkewajiban secara hukum untuk melindungi setiap pembayaran yang Anda lakukan kepadanya mulai sekarang.	Jaminan lisan bahwa "proyek tersebut masih dijamin" tanpa sertifikat baru yang dibuat secara khusus untuk Anda.
Pemeriksaan teknis independen terhadap struktur yang terekspos	Pemeriksaan dokumen tidak dapat memberi tahu Anda apakah beton atau tulangan yang terekspos selama penghentian benar-benar telah mengalami kerusakan.	Mengandalkan penilaian pengembang sendiri atas struktur yang hendak dijual kepada Anda.

Yang diperiksa pengacara

Membeli proyek yang dimulai kembali, dibandingkan dengan proyek yang tidak diperiksa

Riwayat proyek tidak berubah. Yang berubah adalah apakah ada yang memeriksa apa yang ditinggalkan oleh riwayat tersebut.

	Tanpa uji tuntas hukum	Dengan uji tuntas hukum
Izin pembangunan	Dianggap sah karena pernah ada.	Dikonfirmasi masih berlaku langsung kepada balai kota.
Biaya daftar pertanahan	Tidak diketahui, berdasarkan pemeriksaan daftar pertanahan lama atau tanpa pemeriksaan.	Dikonfirmasi bersih, atau ditemukan dan diperhitungkan, berdasarkan nota simple terbaru.
Pembayaran baru Anda	Dilindungi hanya oleh jaminan lama yang mencakup pengembang berbeda.	Dijamin dengan jaminan baru yang dibuat khusus oleh pihak yang kini menerima uang Anda.
Struktur bangunannya sendiri	Dianggap baik karena tampak selesai dari luar.	Diperiksa secara independen untuk mengetahui dampak penghentian dalam kondisi terekspos.

Bicara terus terang

Ini adalah kerangka kerja, bukan putusan atas proyek tertentu

Ini adalah posisi hukum dan praktis secara umum per Agustus 2026, yang harus dibaca pada sumber aslinya untuk memahami mekanisme izin dan jaminan, dan bukan merupakan ulasan atas pembangunan tertentu yang terhenti. Apakah suatu proyek tertentu merupakan kesempatan kedua yang nyata atau risiko yang sebaiknya dihindari sepenuhnya bergantung pada fakta khusus mengenai lokasi tersebut, pengembangnya, dan balai kotanya.Kami tidak mengelola atau menyelesaikan pembangunan yang terhenti, dan kami bukan pihak dalam izin, daftar pertanahan, atau jaminan tersebut. Layanan kami dalam hal ini adalah mengoordinasikan pemeriksaan di atas sebelum Anda mengikatkan dana, melalui pengacara independen dan, jika strukturnya dipertanyakan, pemeriksa teknis independen, alih-alih menerima begitu saja keterangan penjual mengenai riwayat proyek.

Pertanyaan paling umum tentang proyek yang belum selesai

Bagaimana saya dapat mengetahui alasan proyek tertentu terhenti, bukan menebak dari tampilannya di lokasi?: Seorang pengacara dapat memeriksa daftar pertanahan dan catatan publik untuk mencari tanda-tanda pengajuan kepailitan, penyitaan, atau sengketa dengan kontraktor. Secara bersama-sama, hal-hal tersebut menjelaskan sebagian besar proyek yang terhenti. Balai kota dapat mengonfirmasi apakah izin telah kedaluwarsa dan apakah izin baru telah dimohonkan. Dengan memeriksa keduanya, alasan sebenarnya biasanya dapat ditetapkan, bukan sekadar menjadi bahan rumor.
Apakah membeli unit dalam proyek yang terhenti selalu berarti membeli "properti inden" lagi, meskipun bangunannya tampak hampir selesai?: Secara hukum dan finansial, ya, jika yang Anda beli belum diserahterimakan dengan izin huni dan akta yang telah ditandatangani. Struktur yang tampak 90 % selesai dari jalan masih dapat berjarak bertahun-tahun dari serah terima yang sah jika izinnya telah kedaluwarsa atau status daftar pertanahannya belum jelas. Karena itulah tampilan bangunan bukanlah daftar pemeriksaannya.
Jika saya sudah memiliki kontrak dan proyeknya telah lama tidak menunjukkan perkembangan, tetapi belum ada tindakan formal, haruskah saya menunggu pengajuan kepailitan formal sebelum bertindak?: Tidak. Anda tidak perlu menunggu pengajuan kepailitan formal untuk memeriksa posisi Anda sendiri: pastikan sertifikat jaminan Anda masih berlaku, periksa apakah tanggal penyelesaian transaksi berdasarkan kontrak telah terlewati, lalu tentukan apakah menunggu atau mengajukan klaim lebih masuk akal bagi Anda. Pengajuan formal mengubah proses jika uang Anda tidak dijamin, tetapi bukan merupakan persyaratan untuk menindaklanjuti uang yang memang sudah dijamin.

Looking at a specific property?

Send us the property