Ketika pengembang menjadi pailit: apa yang sebenarnya terjadi pada dana Anda
Dalam 30 detik
Ketika pengembang Spanyol memasuki concurso de acreedores, dana Anda terbagi menjadi dua kelompok. Apa pun yang dicakup oleh jaminan bank yang sah akan dikembalikan oleh bank atau perusahaan asuransi, apa pun yang terjadi pada pengembang. Apa pun yang tidak dicakup menjadi klaim biasa, menunggu giliran setelah semua kreditur lainnya.
Apa artinya ketika pengembang "memasuki proses kepailitan"?
Artinya, pengadilan telah membuka proses kepailitan resmi, yang disebut concurso de acreedores, terhadap perusahaan tersebut. Ini adalah peristiwa hukum tertentu dengan tanggal yang pasti. Ini bukan rumor, masalah arus kas, atau lokasi pembangunan yang berhenti beroperasi. Perbedaan ini penting karena hanya proses resmi tersebut yang mengubah posisi hukum siapa pun. Pengembang dapat mengalami keterlambatan parah dan tetap sepenuhnya mampu membayar utangnya. Lokasi pembangunan juga dapat berhenti selama berbulan-bulan karena alasan perencanaan yang sama sekali tidak berkaitan dengan uang.Setelah concurso dibuka, dua hal yang memengaruhi Anda terjadi. Pertama, administrator kepailitan mengambil alih atau mengawasi perusahaan. Orang-orang yang selama ini berurusan dengan Anda mungkin bukan lagi pihak yang mengambil keputusan. Kedua, kontrak yang telah ditandatangani dengan pembeli masuk ke dalam proses tersebut. Administrator dapat melanjutkan, menegosiasikan ulang, atau secara resmi mengakhiri kontrak tersebut. Ini tidak sama dengan kontrak yang sekadar menghilang. Pengajuan tersebut tidak memengaruhi kewajiban kepada Anda yang dimiliki oleh pihak selain pengembang. Inilah alasan pertanyaan tentang jaminan di bawah menentukan segalanya.
Pembayaran terjamin
- Concurso diajukanKlaim Anda tidak terpengaruhKewajiban tersebut menjadi tanggung jawab bank atau perusahaan asuransi, bukan pengembang.
- Klaim diajukanKlaim langsung terhadap penjaminProses ini berjalan terpisah dari proses kepailitan.
- HasilPengembalian dana dan bunga wajibDibayar oleh bank atau perusahaan asuransi, apa pun yang terjadi pada pengembang.
Pembayaran tanpa jaminan
- Concurso diajukanMenjadi klaim terhadap boedel pailitKini Anda salah satu dari banyak kreditur.
- Klaim terdaftarDitetapkan oleh administrator kepailitanTingkatnya bergantung pada kasus tertentu.
- HasilConvenio atau liquidaciónPemulihan dana mungkin dilakukan, tetapi jumlah maupun jangka waktunya tidak dijamin.
| Yang terjadi | Maknanya | Yang tidak dimaksud |
|---|---|---|
| Perusahaan mengajukan atau dipaksa masuk ke concurso | Pengadilan menyatakan kepailitan dan menunjuk administrator kepailitan untuk mengambil alih atau mengawasi keputusan perusahaan. | Hal ini tidak secara otomatis berarti bahwa proyek tersebut ditinggalkan. Beberapa pembangunan tetap berlanjut di bawah pengawasan administrasi, atau dijual kepada pengembang baru yang menyelesaikannya. |
| Perjanjian jual beli Anda | Administrasi kepailitan dapat memilih untuk melanjutkan kontrak atau mengakhirinya. Keputusan tersebut didasarkan pada hal yang terbaik bagi seluruh proses kepailitan, bukan bagi satu pembeli tertentu. | Hal ini tidak berarti kontrak Anda menghilang begitu saja. Penyelesaian merupakan keputusan formal dengan konsekuensi formal: hak Anda untuk mendapatkan kembali uang Anda. |
| Uang Anda | Apa yang terjadi terhadapnya sepenuhnya bergantung pada apakah setiap pembayaran tertentu dilindungi oleh jaminan bank sebelum dana tersebut meninggalkan rekening Anda. | Hal ini tidak berarti "perusahaan tidak punya uang sehingga tidak ada yang dibayar". Pembayaran yang dijamin menjadi kewajiban bank atau perusahaan asuransi, yang menurut definisi bukan perusahaan yang mengalami kepailitan. |
Apakah uang Anda ikut hilang bersama perusahaan, atau apakah jaminannya tetap berlaku?
Jaminan tersebut tetap berlaku, jika memang ada. Jaminan bank atau polis asuransi untuk pembayaran Anda sebelum penyelesaian transaksi merupakan kewajiban bank atau perusahaan asuransi kepada Anda. Ini adalah perusahaan yang berbeda dari pengembang. Kegagalan satu perusahaan tidak membatalkan utang yang wajib dibayar perusahaan lain kepada Anda. Fakta sederhana inilah yang menyebabkan dua pembeli dalam pembangunan yang sama, pada waktu yang sama, dapat berada dalam posisi yang sepenuhnya berbeda.Hal ini berlawanan dengan anggapan awal kebanyakan pembeli, dan penting untuk memahami alasannya secara tepat. Uang yang Anda bayarkan tidak berada di dalam perusahaan yang gagal, menunggu untuk dibagikan kepada para kreditur. Untuk pembayaran yang dijamin, sejak awal klaim Anda bukan terhadap pengembang. Karena itu, pertanyaan yang sebenarnya bukanlah "apakah pengembang mengalami kepailitan". Pertanyaan sebenarnya adalah "apakah setiap pembayaran yang saya lakukan dilindungi oleh sertifikat yang sah atas nama saya sendiri?" Anda dapat menjawab pertanyaan ini sebelum uang meninggalkan rekening Anda, bukan hanya setelahnya.
Asumsi pembeliApa yang tersisa saat pailit
- Jika pengembang sudah tidak punya uang, apakah pembayaran saya juga hilang?
- Tidak, jika pembayaran tersebut dijamin. Jaminan bank merupakan kewajiban bank atau perusahaan asuransi kepada Anda, yaitu perusahaan yang terpisah dari pengembang. Kewajiban tersebut tidak hilang hanya karena perusahaan pengembang mengalami kepailitan. Putusan Mahkamah Agung Spanyol telah menegaskan bahwa bank tetap bertanggung jawab bahkan setelah pengembang mengalami kepailitan, dan bahkan ketika administrasi kepailitan secara resmi mengakhiri kontrak. Beberapa sumber hukum independen mengonfirmasi prinsip ini, tetapi kami belum membaca kutipan perkara yang tepat dari sumber aslinya. Anggap ini sebagai penjelasan berdasarkan informasi, bukan yurisprudensi yang dapat Anda kutip. Pengacara Anda harus mengonfirmasi dasar hukum yang spesifik.
- Saya harus menunggu proses kepailitan selesai sebelum mendapatkan kembali uang
- Tidak untuk pembayaran yang dijamin. Anda, atau pengacara Anda, mengajukan klaim secara langsung kepada bank atau perusahaan asuransi yang menerbitkan jaminan tersebut. Ini merupakan proses terpisah dari proses kepailitan itu sendiri. Ketentuan yang harus tercantum dalam dokumen jaminan dan cara memeriksanya dibahas secara lengkap di halaman tersendiri.
- Setelah memiliki sertifikat jaminan, saya tidak perlu lagi memikirkan kepailitan
- Kepailitan tetap penting untuk hal-hal yang tidak dilindungi oleh jaminan, seperti uang jaminan reservasi yang dibayarkan sebelum jaminan apa pun tersedia, atau pembayaran yang dilakukan tanpa jaminan yang semestinya. Bagian uang Anda tersebut menjadi subjek proses kepailitan, dengan jangka waktunya sendiri.
- Ada jaminan yang sah untuk pembayaran iniWhat it grantsLanjut ke pemeriksaan berikutIf noAnda adalah kreditur tanpa jaminan dari harta pailit. Lihat bagian di bawah.
- Diterbitkan atas nama AndaWhat it grantsMemastikan Anda terlindungi secara pribadiIf noPolis kelompok yang hanya mencantumkan nama pembangunan tidak memberi Anda klaim individual.
- Mencakup seluruh jumlah yang Anda bayarkanWhat it grantsSeluruh pembayaran dilindungiIf noJumlah apa pun di atas nilai yang dilindungi merupakan uang tanpa jaminan, dan bagian berikut membahasnya.
- Ajukan klaim langsung kepada bank atau perusahaan asuransiWhat it grantsPengembalian uang ditambah bunga berdasarkan undang-undang, terlepas dari kepailitanIf noMenunggu penyelesaian kepailitan terlebih dahulu hanya menunda klaim yang sejak awal tidak pernah bergantung pada kepailitan tersebut.
Jika sebagian uang Anda tidak pernah dijamin, bagaimana posisi Anda?
Anda berada dalam antrean bersama semua pihak lain yang memiliki piutang terhadap perusahaan. Pembayaran tanpa jaminan memberi Anda klaim terhadap harta pailit pengembang, bukan terhadap bank. Klaim ini ditangani dalam proses kepailitan, dengan kedudukan yang sama seperti klaim dari pemasok, pemberi pinjaman, dan otoritas pajak. Pemulihan dana dimungkinkan. Namun, hal itu tidak pasti dan tidak berlangsung cepat. Jumlah yang Anda terima kembali bergantung pada nilai harta pailit dan peringkat klaim Anda.Sebagian besar panduan berbahasa Inggris melewati bagian ini. Padahal, di bagian inilah jawaban yang jujur benar-benar lebih tidak pasti, dan lebih baik menyampaikannya secara terbuka daripada menyembunyikannya. Tidak seorang pun dapat memberi tahu Anda sebelumnya berapa bagian dari pembayaran tanpa jaminan yang akan dikembalikan. Hal itu bergantung pada harta pailit, kreditur lain, dan keputusan yang belum dibuat oleh administrasi kepailitan. Yang dapat kami sampaikan dengan yakin adalah pembayaran mana yang cenderung berada dalam posisi ini, dan semuanya dapat dihindari sebelum uang meninggalkan rekening Anda.
- Anda menjadi kreditur atas harta pailit pengembangHak Anda untuk mendapatkan kembali pembayaran tanpa jaminan merupakan klaim ("crédito") dalam proses kepailitan. Kedudukannya sama seperti klaim dari pemasok, bank pemberi pinjaman, atau otoritas pajak. TRLC mengelompokkan klaim kreditur ke dalam beberapa tingkatan: terhadap harta pailit, dengan hak istimewa khusus, dengan hak istimewa umum, biasa, dan subordinasi, kurang lebih dalam urutan prioritas pembayaran tersebut. Tingkatan tempat klaim tertentu pembeli berada benar-benar bergantung pada kasusnya. Administrasi kepailitan yang memutuskannya, dan pengadilan menentukan posisinya jika terjadi sengketa. Tidak ada aturan tetap yang berlaku untuk setiap kasus.
- Uang jaminan reservasi adalah pembayaran yang paling mungkin berada dalam posisi iniUang jaminan reservasi memang dirancang untuk berada di luar sistem jaminan, dalam setiap transaksi pembelian, baik terjadi kepailitan maupun tidak. Jika pengembang gagal sebelum jaminan apa pun tersedia, uang reservasi tersebut tepat merupakan jumlah yang perlu Anda klaim dalam proses kepailitan, bukan kepada bank.
- Sertifikat jaminan yang tidak ada atau tidak sah memiliki akibat yang sama seperti tidak pernah memiliki jaminanDokumen yang hanya mencantumkan proyek secara umum, bukan Anda secara individual, atau dokumen yang tidak pernah diperbarui untuk mencakup pembayaran berikutnya, tidak memberi Anda hak untuk mengajukan klaim terhadap bank. Dalam praktiknya, posisi Anda kemudian sama dengan pembeli tanpa jaminan, dan Anda baru mengetahuinya pada saat yang paling buruk. Inilah alasan sertifikat tersebut harus diperiksa sebelum setiap pembayaran, bukan setelah masalah pengembang diketahui publik.
- Pastikan tidak ada jaminan yang sahPengacara Anda memeriksa apakah sertifikat pernah diterbitkan dan apakah sertifikat tersebut mencakup pembayaran khusus ini.
- Daftarkan klaim Anda pada administrasi kepailitanKlaim yang tidak didaftarkan tidak otomatis tercantum dalam proses tersebut.
- Where
- Diajukan oleh pengacara Anda, langsung kepada administrator kepailitan
- Watch out
- Jika Anda melewatkan batas waktu pengajuan dalam prosedur tersebut, Anda dapat kehilangan klaim sepenuhnya.
- Tunggu klasifikasiAdministrasi mengelompokkan klaim Anda ke dalam salah satu dari beberapa tingkatan.
- Watch out
- Peringkat tersebut benar-benar bergantung pada kasusnya. Tidak ada aturan tetap yang menentukannya sebelumnya.
- Dapatkan kembali dana melalui convenio atau liquidaciónPemulihan penuh atau sebagian dimungkinkan, sesuai jadwal yang ditetapkan oleh proses kepailitan, bukan oleh Anda.
Semua ini tidak berarti bahwa klaim tanpa jaminan tidak bernilai. Pembeli dapat memperoleh kembali uang melalui proses kepailitan, terkadang secara penuh melalui convenio (perjanjian dengan para kreditur), dan terkadang sebagian melalui liquidación. Artinya, hasil dan jangka waktunya benar-benar tidak pasti, tidak seperti klaim yang dijamin. Inilah alasan jaminan merupakan persyaratan hukum, bukan sekadar bentuk kesopanan.Layanan koordinasi hukum Arevont memeriksa bahwa sertifikat yang sah dan dibuat khusus untuk Anda tersedia untuk setiap pembayaran sebelum dana meninggalkan rekening Anda. Dengan demikian, bagian halaman yang penuh ketidakpastian ini tidak perlu berlaku bagi Anda.
Apakah lebih membantu jika Anda menjadi salah satu dari banyak pembeli dalam proyek yang sama dan gagal, daripada menjadi satu-satunya pembeli?Dalam praktiknya, ya, meskipun bukan karena hukum memperlakukan klaim yang dikelompokkan secara berbeda. Pembeli yang bekerja sama, melalui pengacara mereka sendiri atau secara informal, cenderung lebih cepat mendapatkan perhatian administrasi kepailitan, dan dapat berbagi biaya untuk menetapkan fakta mengenai kondisi proyek tersebut. Hal ini tidak mengubah tingkatan tempat klaim individual Anda ditempatkan, tetapi sering kali memengaruhi seberapa cepat penempatan tersebut dilakukan.
Hal yang harus dilakukan pada minggu-minggu pertama setelah mengetahui pengembang Anda mengalami masalah
Empat tindakan, kurang lebih sesuai urutan, terlepas dari apakah concurso formal telah diajukan atau belum.| Lakukan | Mengapa | Kerugian akibat menunggu |
|---|---|---|
| Segera cari sertifikat jaminan Anda | Jika sertifikat tersebut mencantumkan Anda secara individual dan mencakup pembayaran yang telah Anda lakukan, Anda memiliki klaim terhadap bank atau perusahaan asuransi, bukan terhadap perusahaan yang pailit. | Baru mengetahui saat Anda membutuhkannya bahwa sertifikat tersebut tidak pernah diterbitkan atau tidak pernah diperbarui untuk pembayaran Anda berikutnya. |
| Minta pengacara memastikan apakah concurso benar-benar telah diajukan | Rumor tentang pengembang yang "mengalami masalah" dan concurso yang telah diajukan secara resmi merupakan situasi hukum yang berbeda, dengan tindakan yang tersedia dan berbeda pula. | Bertindak berdasarkan informasi informal, atau sebaliknya, menganggap tidak ada masalah karena belum ada laporan pengajuan. |
| Jika tersedia klaim berdasarkan jaminan, mulailah mengajukannya, alih-alih menunggu proses kepailitan | Klaim berdasarkan jaminan berjalan terpisah dari jangka waktu kepailitan. Mengajukannya kemudian tidak memberi Anda keuntungan apa pun. | Menunggu untuk melihat bagaimana kepailitan diselesaikan sebelum mengajukan klaim berdasarkan jaminan yang sejak awal tidak bergantung pada kepailitan tersebut. |
| Jika tidak ada jaminan yang sah, daftarkan klaim Anda secara resmi dalam proses kepailitan melalui pengacara | Kreditur yang tidak terdaftar tidak otomatis tercantum dalam proses tersebut. Anda harus mengajukan klaim dalam batas waktu yang ditetapkan oleh prosedur itu sendiri. | Menganggap administrasi kepailitan sudah mengetahui pembayaran Anda dan akan memasukkannya tanpa Anda mengajukan apa pun. |
Uang yang dijamin dibandingkan uang tanpa jaminan, setelah kepailitan benar-benar terjadi
Kepailitan pengembang merupakan peristiwa yang sama dalam kedua situasi tersebut. Yang sepenuhnya berbeda adalah pihak yang berutang kepada Anda dan cara penyelesaian klaim tersebut.| Pembayaran tanpa jaminan | Pembayaran yang dijamin | |
|---|---|---|
| Siapa yang berutang pada Anda | Pengembang yang bangkrut, melalui harta pailit. | Bank atau perusahaan asuransi, yaitu perusahaan solvent yang tidak terkait dengan keuangan pengembang. |
| Proses mana yang menentukan klaim Anda | Proses kepailitannya sendiri, sesuai jadwalnya. | Klaim langsung terhadap penjamin, terlepas dari kepailitan. |
| Seberapa pasti hasilnya | Benar-benar tidak pasti. Hal ini bergantung pada peringkat klaim dan besarnya harta pailit. | Ketentuan jaminan itu sendiri yang menentukannya. Karena itu, penting untuk memeriksa ketentuan tersebut terlebih dahulu. |
| Apa yang berlaku bagi Anda | Apakah ada sertifikat yang sah dan dibuat khusus untuk pembayaran tertentu tersebut. | Fakta yang sama, dilihat dari sisi yang melindungi Anda. |
Ini menjelaskan posisi hukum secara umum, bukan kasus khusus pengembang Anda
Ini adalah hukum kepailitan dan jaminan Spanyol yang berlaku per Agustus 2026, berdasarkan kerangka umum TRLC dan undang-undang jaminan, yang dibahas secara mendalam dalam panduan jaminan bank. Ini bukan tinjauan terhadap pengembang tertentu, pengajuan concurso tertentu, atau dokumen jaminan tertentu. Hanya pengacara independen yang menangani berkas Anda yang dapat memberi tahu apakah pembayaran Anda dijamin dan bagaimana administrasi kepailitan tertentu akan mengklasifikasikan klaim yang tidak dijamin.Arevont bukan pihak dalam jaminan Anda, rekening dana klien Anda, atau proses kepailitan apa pun, dan kami tidak mengajukan perkara ke pengadilan terkait klaim kreditur. Sebelum Anda berada dalam situasi ini, layanan koordinasi hukum kami memastikan bahwa seorang pengacara telah memeriksa sertifikat jaminan untuk pembayaran spesifik Anda sebelum dana tersebut meninggalkan rekening Anda. Pemeriksaan tunggal ini menentukan sisi mana dari perbandingan di atas yang akan Anda hadapi.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang kepailitan pengembang
- Jika pengembang saya masuk proses concurso, apakah saya harus segera menghentikan pembayaran selanjutnya?
- Hampir pasti, ya. Seorang pengacara harus mengonfirmasinya untuk kontrak khusus Anda, bukan Anda yang memutuskan sendiri. Terus membayar perusahaan yang secara resmi berada dalam kepailitan berisiko menambahkan pembayaran yang tidak dijamin ke dalam situasi yang sedang Anda coba tinggalkan, terutama jika rekening tersebut mungkin tidak lagi berfungsi sebagai rekening konstruksi terlindungi yang diwajibkan oleh hukum. Buat keputusan ini bersama pengacara Anda dalam hitungan hari, bukan minggu.
- Apakah pembangunan tersebut masih dapat diselesaikan oleh pihak lain setelah pengembang awal mengalami kepailitan?
- Terkadang, ya. Bank, investor, atau pengembang lain terkadang membeli proyek yang terhenti dari proses kepailitan dan menyelesaikannya. Ini dapat berarti properti yang Anda kontrak tetap dibangun, pada akhirnya, dengan jadwal baru dan sering kali berdasarkan kontrak baru. Hal ini tidak menyelesaikan jumlah yang menjadi hak Anda akibat keterlambatan awal, tetapi hasilnya benar-benar berbeda dari proyek yang sama sekali tidak pernah selesai. Lihat panduan tentang proyek yang belum selesai dan terhenti untuk memahami apa yang sebenarnya terlibat jika Anda membeli bagian dalam situasi tersebut atau tetap bertahan melewatinya.
- Apakah penting jika saya membayar tunai, melalui transfer bank, atau melalui hipotek yang dicairkan secara bertahap?
- Perlindungan jaminan melekat pada pembayaran itu sendiri, apa pun sumber dananya. Yang penting adalah apakah jumlah tertentu tersebut dilindungi oleh jaminan yang sah dan dibuat khusus pada saat dana meninggalkan rekening Anda, bukan dari mana uang itu berasal. Pemberi pinjaman hipotek yang mencairkan dana secara bertahap tidak menambahkan perlindungan apa pun di luar yang sudah diberikan oleh jaminan. Ini menjadi alasan lain untuk memeriksakan sertifikat sebelum setiap pembayaran tahap, bukan menganggap bank Anda sudah melakukannya.
