Transfer dana ke Spanyol saat membeli properti
Dalam 30 detik
Pembelian di Spanyol melibatkan empat hingga delapan transfer terpisah, yang tersebar selama tiga bulan hingga tiga tahun. Biaya nilai tukar jauh lebih besar daripada biaya transfer. Selisih satu persen pada properti seharga 400.000 € adalah 4.000 €, lebih besar daripada seluruh biaya transfer dalam pembelian jika digabungkan.
Yang dibayar, kapan, dan kepada siapa
Setiap panduan yang ditulis dalam bahasa Inggris membahas hal ini seolah-olah harga pembelian dibayarkan dalam satu kali transfer. Kenyataannya tidak demikian, dan perbedaan inilah yang menjadi pokok bahasan halaman ini. Di bawah ini adalah urutannya, sesuai tahapan terjadinya, beserta penerima setiap pembayaran. Inilah bagian yang sering keliru dipahami orang ketika berada di bawah tekanan waktu.Perjanjian arras adalah perjanjian uang tanda jadi privat yang digunakan untuk properti pasar sekunder. Pembeli dan penjual menandatanganinya sebelum bertemu notaris, dan perjanjian tersebut menetapkan penalti jika salah satu pihak membatalkan transaksi. Pembayaran ini paling perlu dilindungi dari risiko nilai tukar, karena biasanya merupakan jumlah tunggal terbesar sebelum penyelesaian transaksi.Persentase ini merupakan hal yang umum, bukan ketetapan. Kontrak Anda sendiri yang menetapkannya. Untuk properti baru, jadwal pembayaran pengembang sering kali dapat dinegosiasikan, meskipun harganya tidak dapat dinegosiasikan.
Urutan pembayaran
- Hari setelah Anda memutuskanReservasiKepada agen penjual, pengembang, atau pengacara, sesuai perjanjian reservasi. Jangan pernah ke rekening pribadi.
- Minggu setelah reservasiUang jaminan, arrasBiasanya 10 % dari harga, terkadang hingga 20 %. Biasanya ditransfer ke rekening klien pengacara Anda.
- 1 hingga 3 tahun, khusus properti baruPembayaran bertahapSesuai tahapan pembangunan, ke rekening konstruksi terlindungi milik pengembang, bukan rekening biasanya.
- Sebelum janji dengan notarisSisa hargaDana yang telah tersedia, ke rekening klien pengacara atau melalui cek bank. Tenggat ini tidak boleh terlewat.
- Saat transaksi selesaiPajak dan biayaSekitar 13 % untuk properti baru, sekitar 9 % untuk properti pasar sekunder, melalui pengacara Anda.
- Sejak serah terima kunciPerabotan dan tagihan awalPemasok, komunitas pemilik, penyedia utilitas, dan balai kota.
Kepada siapa pembayaran reservasi saya dikirim?Kepada pihak yang disebutkan dalam perjanjian reservasi. Bacalah kontrak sebelum transfer, bukan setelahnya. Biasanya pihak tersebut adalah agen, pengembang, atau kantor pengacara Anda. Jika rekening yang disebutkan adalah milik pribadi, hentikan proses dan tanyakan alasannya. Tidak ada alasan yang sah untuk hal ini dalam pembelian properti.
Nilai tukar, biaya, dan mana yang harus Anda perhatikan
Biaya transfer terlihat, tercetak, dan kecil. Nilai tukar tidak terlihat, tidak tercetak, dan besar. Perbedaan inilah yang membuat pembeli berfokus pada angka yang salah.Lakukan perhitungan ini sekali, menggunakan jumlah Anda sendiri. Satu persen dari pembelian senilai 400.000 € adalah 4.000 €. Biaya transfer hanya beberapa euro. Tidak ada keputusan lain mengenai transfer yang sepenting mendapatkan nilai tukar yang tepat.
| Spread ritel bankMargin 3 hingga 4 %, sesuai panduan | 12.000 hingga 16.000 € |
|---|---|
| Spread penyedia spesialislebih ketat, negosiasi jumlah besar | Lebih rendah, minta dua penawaran |
| Selisihbiaya pilihan yang salah bagi Anda | Ribuan euro |
Yang diperhatikan pembeliYang benar-benar menentukan biaya
- Biaya transfer
- Dua atau tiga euro di dalam area pembayaran euro, terkadang tidak ada biaya sama sekali. Jumlah ini tidak berarti dalam pembelian properti, tetapi justru merupakan angka yang paling banyak diiklankan bank, karena mereka mendapatkan keuntungan dari sumber lain.
- Transfer tanpa komisi
- Bebas komisi bukan berarti gratis. Margin terdapat pada selisih antara nilai tukar yang ditawarkan kepada Anda dan nilai tukar yang digunakan bank itu sendiri untuk berdagang. Riset kami menunjukkan bahwa spread bank umum dapat mencapai 3 hingga 4 %, yang untuk uang jaminan saja berarti ribuan euro.
- Menunggu nilai tukar membaik
- Itu bukan rencana, karena Anda memiliki tenggat waktu kontraktual, sedangkan pasar tidak. Menahan koruna Ceko untuk membayar utang dalam euro yang sudah Anda tanda tangani merupakan sebuah taruhan, terlepas dari apakah Anda memang bermaksud mengambil risiko tersebut. Pertanyaannya bukan apakah nilai tukar akan bergerak, melainkan apa yang terjadi pada pembelian Anda jika nilainya bergerak berlawanan dengan kepentingan Anda.
- Mengonversi harga pembelian
- Hanya sebagian dari jumlah yang harus Anda bayar dalam euro. Pajak dan biaya, sekitar 13 % untuk properti baru dan sekitar 9 % untuk properti pasar sekunder, juga merupakan biaya dalam euro. Begitu pula furnitur dan biaya operasional tahun pertama. Pembeli mengonversi harga, lalu mengonversi sisanya dengan nilai tukar yang berlaku pada minggu tersebut.
- Kontrak forward adalah spekulasi
- Justru sebaliknya. Kontrak forward menetapkan nilai tukar untuk tanggal mendatang, biasanya hingga dua belas bulan ke depan, dengan uang jaminan sekitar 10 %. Kontrak ini mengubah biaya yang tidak diketahui menjadi biaya yang diketahui. Untuk properti baru dengan pembayaran bertahap selama dua tahun, menetapkan nilai tukar merupakan pilihan yang aman, sedangkan membiarkannya mengambang adalah sebuah taruhan.
Satu hal yang perlu diperhatikan mengenai kontrak forward, karena sumber berbahasa Inggris sering mengabaikannya. Nilai tukar tetap merupakan kewajiban, bukan pilihan. Jika pembelian Anda batal, Anda tetap berkewajiban memenuhi kontrak tersebut. Sesuaikan jumlah dan tanggalnya dengan pembayaran yang secara kontraktual wajib Anda lakukan, dan biarkan pembayaran yang belum pasti tetap mengambang.
Apakah penyedia spesialis menahan uang saya pada tahap apa pun?Singkatnya, ya. Inilah alasan penyedia sama pentingnya dengan nilai tukar. Uang keluar dari bank Anda, berada pada penyedia selama konversi berlangsung, lalu diteruskan kepada penerima. Pastikan perusahaan tersebut mendapat izin di negara asalnya dan menyimpan dana klien dalam rekening terpisah. Kirim transfer kecil terlebih dahulu sebelum mengirim jumlah besar, agar Anda telah melihat seluruh prosesnya berjalan.
Sisi Ceko: apa yang akan ditanyakan bank Anda dan apa yang dapat ditahannya
Hampir semua tulisan mengenai hal ini menjelaskan sisi penerima. Keterlambatan yang kami lihat terjadi di sisi pengirim, dan keterlambatan ini menimbulkan biaya yang jauh lebih besar daripada spread nilai tukar. Penahanan pemeriksaan kepatuhan atas pembayaran penyelesaian transaksi bukanlah biaya. Itu adalah janji temu notaris yang terlewat.
- Beri tahu bank Anda sebelum transfer besar pertama, bukan saat transfer berlangsungPembayaran yang jauh di luar pola normal Anda akan diperiksa. Pemeriksaan itu rutin dan berlangsung lebih cepat jika bank sudah mengetahui bahwa pembelian akan dilakukan serta telah melihat kontraknya.
- Susun bukti sumber dana dalam satu folderPenjualan perusahaan, dividen, rekening investasi, penjualan properti, hadiah, warisan. Dokumen tersebut akan diminta oleh kedua pihak, jadi kumpulkan sekarang dengan terjemahan yang sudah siap, bukan pada minggu tenggat waktu.
- Bersiap ditanya dua kaliBank Ceko Anda akan bertanya, kemudian bank Spanyol atau pengacara akan menanyakannya lagi. Tidak satu pun akan menerima berkas milik pihak lain, tetapi folder yang sama dapat menjawab kebutuhan keduanya.
- Jangan pernah merencanakan transfer tiba pada hari dibutuhkanBatas waktu pemrosesan, akhir pekan, hari libur nasional Spanyol yang bukan hari libur di Ceko, serta pemeriksaan internal bank semuanya dapat menambah waktu beberapa hari yang tidak tercantum dalam jadwal. Rencanakan mundur dari tanggal notaris dan tambahkan waktu satu minggu yang sebenarnya tidak ingin Anda gunakan.
Jika Anda membawa uang tunai alih-alih melakukan transfer, aturan yang berlaku berbeda. Uang yang masuk atau keluar dari Uni Eropa memiliki ambang batas deklarasi, dan Spanyol memiliki kewajiban deklarasi sendiri untuk perpindahan uang tunai dalam jumlah besar atau metode pembayaran serupa. Dalam pembelian properti, ini merupakan pilihan teoretis, bukan pilihan praktis, karena notaris dan bank sama-sama menginginkan pembayaran yang dapat dilacak.
Sumber
Bisakah bank Ceko saya menolak mengirim uang tersebut?Bank dapat menolak atau menangguhkan pembayaran sambil memeriksa asal dana, dan tidak wajib memperingatkan Anda terlebih dahulu. Ini bukan berarti bank sedang mempersulit. Inilah hukum yang berlaku bagi bank tersebut. Solusinya selalu sama: siapkan dokumentasi sebelumnya, beri tahu bank mengenai transaksi yang akan datang, dan sisihkan waktu dalam jadwal untuk pertanyaan yang Anda harap tidak akan diajukan siapa pun.
Yang harus dihindari
Lima kesalahan menyebabkan hampir seluruh uang yang hilang dalam bagian pembelian ini, dan tidak satu pun berkaitan dengan pemilihan penyedia layanan yang salah.
- MahalMembayar reservasi dengan kartuKartu mengonversi dengan kurs yang tidak Anda setujui, sering kali disertai biaya tarik tunai, melalui jalur yang tidak dapat dilacak dengan jelas setelahnya.What to do insteadBayarlah melalui transfer ke rekening yang tercantum dalam perjanjian reservasi.
- Paling parahMengirim uang ke rekening pribadiBukan rekening pribadi agen, bukan rekening direktur, dan bukan rekening di negara yang tidak terkait. Tidak ada alasan yang sah untuk ketiga hal tersebut.What to do insteadHentikan proses dan tanyakan alasannya. Ini adalah tanda peringatan paling jelas dalam seluruh proses.
- MahalMengonversi harga sajaPajak, notaris, pendaftaran, pengacara, furnitur, dan biaya komunitas pemilik tahun pertama semuanya juga merupakan kewajiban dalam euro.What to do insteadKonversikan totalnya, bukan angka utama, agar Anda tidak membeli euro dua kali dengan dua kurs berbeda.
- MahalMengatur waktu pasar saat ada tenggatSetelah ditandatangani, kurs yang menguntungkan adalah bonus, sedangkan kurs yang tidak menguntungkan menjadi masalah yang tidak dapat Anda tolak.What to do insteadPutuskan sebelumnya pembayaran mana yang menjadi kewajiban kontraktual Anda, lalu tetapkan kursnya.
- Penyebab utamaMenunda semuanya hingga minggu terakhirMembuka rekening, membuktikan asal dana, membandingkan penyedia layanan, dan memindahkan jumlah besar masing-masing membutuhkan waktu berhari-hari, dan semua proses tersebut tidak berlangsung secara bersamaan.What to do insteadInilah kesalahan yang menyebabkan semua kesalahan lainnya. Sebaiknya mulai lebih awal.
Bank atau spesialis mata uang
Ini bukan pertanyaan dengan satu jawaban. Hal ini bergantung pada besarnya jumlah dan seberapa banyak proses yang ingin Anda tangani sendiri.| Bank | Spesialis penukaran mata uang | |
|---|---|---|
| Kurs yang ditawarkan | Kurs ritel bank itu sendiri. Sumber dalam panduan kami menyebut selisihnya mencapai 3 sampai 4 % pada transfer melalui bank umum. | Lebih kompetitif dan dapat dinegosiasikan untuk jumlah yang lebih besar. Penghematannya berasal dari kurs, bukan dari biaya yang diiklankan. |
| Yang diberitahukan tentang biayanya | Biasanya berupa biaya, sementara kurs harus Anda hitung sendiri berdasarkan pasar. | Biasanya berupa kurs berdasarkan pasar. Minta kedua angka dari masing-masing pihak dan bandingkan jumlah euro yang diterima. |
| Menetapkan kurs sebelum pembayaran | Jarang ditawarkan kepada nasabah perorangan. | Kontrak forward, biasanya hingga dua belas bulan sebelumnya dengan uang jaminan sekitar 10 %. Untuk properti baru, inilah alasan utama menggunakannya. |
| Kepatuhan dan asal dana | Bank Anda saat ini sudah mengenal Anda, sehingga transfer besar dapat menjadi lebih sederhana, bukan lebih sulit. | Hubungan baru berarti proses verifikasi lengkap sebelum transfer pertama Anda. Mulailah lebih awal, bukan pada minggu ketika tenggat jatuh tempo. |
| Uang Anda saat dalam perjalanan | Antarbank, dengan perlindungan uang jaminan di kedua sisi. | Melalui rekening klien penyedia layanan. Periksa otorisasinya dan pastikan dana klien dipisahkan, lalu uji jalurnya terlebih dahulu dengan transfer kecil. |
| Saat bank menjadi pilihan yang lebih baik | Jumlah kecil, biaya berjalan setelah pembelian, dan apa pun yang biaya administrasi tambahan selama sehari melebihi selisihnya. | Uang jaminan, saldo dan pembayaran bertahap properti baru. Semakin besar jumlahnya, semakin tinggi nilai suku bunga dibandingkan kenyamanannya. |
Kami tidak menyentuh uang Anda dan tidak dibayar untuk nasihat ini
Kami tidak memindahkan uang, tidak menukar mata uang, dan tidak mengambil bagian dari penukaran. Tidak ada layanan mata uang Arevont dan tidak akan ada, karena saat kami memperoleh penghasilan dari kurs yang Anda dapatkan, tidak ada lagi yang kami sampaikan tentang kurs yang dapat dipercaya.Kami juga tidak menyebutkan penyedia di sini. Jika Anda tidak ingin memulai dari awal, kami dapat memperkenalkan Anda kepada salah satu penyedia yang pernah bekerja sama dengan kami, dan Anda bebas menggunakan bank Anda sendiri. Mintalah dari keduanya jumlah euro yang benar-benar akan tiba, untuk jumlah Anda yang sebenarnya, pada pagi yang sama, lalu pilih angka yang lebih besar.Yang kami berikan kepada Anda adalah kalendernya. Beri tahu kami harga pembelian dan kira-kira kapan Anda ingin membeli, lalu Anda akan mendapatkan urutannya: jumlah berapa yang harus ditempatkan di mana, kapan batasnya, dan siapa yang menerimanya. Itulah bagian yang membuat orang kehilangan uang, dan bagian yang tidak pernah dikirimkan kepada Anda oleh siapa pun.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang transfer uang ke Spanyol
- Haruskah saya menunggu nilai tukar yang lebih baik?
- Tidak setelah Anda memiliki batas waktu kontraktual. Menunggu berarti bertaruh pada pasar valuta dengan uang yang sudah Anda janjikan kepada pihak lain. Risikonya adalah pembayaran yang tidak dapat Anda lakukan. Jika Anda ingin melindungi diri dari nilai tukar, bukan bertaruh padanya, tetapkan jumlah yang sudah menjadi komitmen Anda dan biarkan jumlah yang belum pasti tetap mengambang.
- Apakah kontrak forward layak digunakan untuk properti baru?
- Inilah kondisi ketika kontrak tersebut paling masuk akal, karena pembayaran bertahap berlangsung selama satu hingga tiga tahun, dan jumlah totalnya ditetapkan dalam euro sejak hari Anda menandatangani kontrak. Kontrak forward mengubah biaya dalam koruna yang tidak pasti menjadi biaya yang diketahui. Ada dua hal yang perlu diperhatikan. Kontrak ini merupakan kewajiban, bukan pilihan, jadi sesuaikan dengan pembayaran yang secara kontraktual wajib Anda lakukan. Periksa juga apa yang terjadi jika jadwal pengembang mundur, karena tanggal Anda dan tanggal pengembang bukan bagian dari dokumen yang sama.
- Berapa banyak yang harus saya konversi di luar harga pembelian?
- Cukup untuk menanggung komponen pajak dan biaya, yang besarnya sekitar 13 % untuk properti baru dan sekitar 9 % untuk properti pasar sekunder, ditambah biaya perabotan dan operasional tahun pertama. Sebuah properti di sini menimbulkan biaya komunitas pemilik, utilitas, pajak properti daerah, dan asuransi sejak bulan pertama, dan tidak satu pun dari biaya tersebut termasuk dalam harga yang Anda negosiasikan.
- Apa yang terjadi jika uangnya terlambat sampai kepada notaris?
- Jadwal pertemuan akan diundur, dan semua orang yang hadir harus tersedia lagi: penjual, notaris, dan terkadang bank. Dalam kasus terburuk, kontrak dengan batas waktu tegas membuat Anda melanggar kontrak. Pembahasannya kemudian mengenai uang jaminan Anda, bukan nilai tukar. Karena itu, saldo direncanakan mundur dari tanggal penandatanganan, dengan kelonggaran satu minggu yang sebenarnya tidak ingin digunakan oleh siapa pun.
- Bisakah saya membayar langsung dari rekening Ceko saya dan melewati semua ini?
- Untuk sebagian besar pembayaran dalam pembelian, ya, dan banyak pembeli memang melakukan hal itu. Pembayaran euro dari rekening Ceko sampai ke rekening Spanyol seperti pembayaran domestik. Bagian yang menimbulkan biaya adalah melewatkan perencanaannya. Konversi tetap terjadi di suatu tempat, dengan nilai tukar yang ditetapkan pihak tertentu, dan pertanyaan kepatuhan tetap akan diajukan. Yang sebenarnya Anda pilih adalah siapa yang melakukan konversi dan kapan, bukan apakah konversi itu dilakukan.
