Perjanjian jual beli saat membeli properti di Spanyol
Dalam 30 detik
Properti bekas di Spanyol menggunakan kontrak arras, dengan deposit sebesar 10 hingga 20 % dari harga. Hukum Spanyol mengakui tiga jenis kontrak arras, masing-masing dengan konsekuensi berbeda jika transaksi gagal. Kontrak harus menyebutkan jenisnya, karena jika tidak disebutkan, jenis default adalah yang paling merugikan pembeli.
| arras penitensialPasal 1454 KUH Perdata | arras konfirmatorisdefault diam-diam | arras penalhibrida | |
|---|---|---|---|
| Apa itu | Hak untuk membatalkan dengan harga tetap | Pembayaran sebagian biasa | Penalti, ditambah hak untuk memaksakan penjualan |
| Jika Anda mundur | Anda kehilangan uang jaminan | Mereka tetap bisa menuntut selesai | Anda membayar penalti, tetapi penjualan tetap dapat dipaksakan |
| Jika mereka mundur | Dikembalikan dua kali lipat | Anda tetap bisa menuntut pelaksanaan | Mereka membayar penalti, tetapi penjualan tetap dapat dipaksakan |
| Pilih ini jika | Anda ingin keluar dengan harga pasti | Tak satu pihak pun berencana mundur | Anda menginginkan sesuatu yang lebih mencegah pembatalan daripada uang jaminan biasa |
Kontrak apa yang harus saya tanda tangani, dan apa yang terjadi jika saya perlu mundur?
Anda menandatangani contrato de arras. Apa yang terjadi jika Anda mengundurkan diri sepenuhnya bergantung pada jenis hukum yang disebutkan dalam kontrak tersebut. Contrato de arras adalah kontrak uang tanda jadi pribadi yang digunakan untuk properti pasar sekunder. Pembeli dan penjual menandatanganinya sebelum menghadap notaris, dan kontrak itu menetapkan denda jika salah satu pihak membatalkan transaksi. Uang jaminan adalah pembayaran besar yang dilakukan setelah reservasi dan mengikat kedua pihak pada transaksi penjualan, dan praktik di Spanyol memperlakukannya sebagai uang tanda jadi, bukan pembayaran sebagian yang dapat ditinggalkan begitu saja. Arras tidak sama dengan uang jaminan di Ceko. Bergantung pada jenis yang disepakati, pengunduran diri dapat menyebabkan pembeli kehilangan uang jaminan, sedangkan penjual dapat diwajibkan membayar dua kali lipat jumlah tersebut. Konsekuensinya jauh lebih besar daripada yang mungkin tersirat dari kata "uang jaminan" bagi pembaca asing.Pasal 1454 KUH Perdata menjelaskan jenis yang paling sering digunakan dalam kontrak, yaitu arras penitenciales. Jika pembeli mengundurkan diri, mereka kehilangan uang jaminan. Jika penjual mengundurkan diri, mereka harus mengembalikan dua kali lipat uang jaminan. Jenis ini memungkinkan salah satu pihak untuk langsung mundur, dengan harga yang tetap. Ada dua jenis lainnya, dan cara kerjanya sangat berbeda. Anda dapat melihat ketiganya dijelaskan secara lengkap di samping paragraf ini.Jika kontrak tidak menyatakan jenis yang berlaku, pengadilan Spanyol biasanya dianggap menetapkan arras confirmatorias sebagai ketentuan bawaan. Versi ini TIDAK memungkinkan Anda untuk langsung mundur dengan membayar uang jaminan. Aturan bawaan ini banyak diulang dalam komentar hukum. Namun, pasal 1454 sendiri hanya mengatur arras penitenciales dan tidak menyatakan apa yang terjadi secara bawaan jika kontrak tidak memuat ketentuan tersebut. Aturan bawaan yang sebenarnya belum dikonfirmasi berdasarkan teks hukum resmi BOE. Bagi pembeli, pendekatan yang paling aman adalah menganggap bahwa confirmatorias berlaku sampai pengacara mengonfirmasi sebaliknya. Inilah alasan jenis tersebut harus dicantumkan dalam kalimat yang jelas di kontrak, bukan dibiarkan berdasarkan asumsi.
Jenis arras yang sebaiknya saya minta?Arras penitenciales, jika kemampuan untuk membatalkan transaksi dengan biaya yang sudah diketahui penting bagi Anda. Ini juga merupakan jenis yang paling sering digunakan oleh agen properti dan pengacara Spanyol karena kebiasaan. Jadi, dalam praktiknya, Anda biasanya hanya meminta pengacara untuk memastikan kata tersebut tercantum dalam kontrak, bukan meminta sesuatu yang tidak lazim.
Apakah properti baru berbeda?
Ya. Dokumen yang mengikuti reservasi pada bangunan baru biasanya hanya disebut kontrak pembelian privat (contrato privado de compraventa), bukan "arras". Pasal-pasal Kitab Undang-Undang Perdata di atas tidak mengaturnya. Setiap pembayaran yang Anda lakukan kepada pengembang sebelum bangunan selesai harus dijamin, sejak izin bangunan diberikan, oleh jaminan bank atau polis asuransi atas nama Anda, yang diterbitkan oleh bank atau perusahaan asuransi berwenang. Jika pengembang gagal menyerahkan properti tepat waktu, jaminan tersebut mengembalikan setiap euro yang Anda bayarkan, ditambah bunga berdasarkan undang-undang. Ini adalah jenis perlindungan yang berbeda dari pengembalian uang muka dua kali lipat. Penyelesaian bangunan baru biasanya memerlukan waktu antara 2 bulan hingga 3 tahun, bergantung pada tahap proyek itu sendiri.Hukum yang berlaku saat ini adalah ketentuan tambahan pertama (disposición adicional primera) dari Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, sebagaimana diubah oleh Ley 20/2015. Undang-undang yang lebih lama, Ley 57/1968, sebelumnya mengatur hal ini dan masih sering disebut dalam banyak materi lama di internet. Undang-undang tersebut dicabut pada 1 Januari 2016, dan isinya dipindahkan ke ketentuan yang disebutkan di atas. Jika kontrak atau penasihat masih menyebut undang-undang tahun 1968, mereka sedang mengutip undang-undang yang telah dicabut. Hal ini patut diperhatikan, bukan dianggap sebagai singkatan yang tidak berbahaya.
| Properti pasar sekunderarras | Properti barukontrak jual beli privat | |
|---|---|---|
| Hukum yang berlaku | Código Civil, pasal 1454 | LOE, ketentuan tambahan pertama |
| Jumlah yang umum pada tahap ini | 10 hingga 20 % dari harga | Ditentukan oleh jadwal pembayaran pengembang |
| Jika tak bisa diserahkan | Uang jaminan dikembalikan dua kali lipat, jika arras penitenciales disebutkan | Setiap pembayaran dikembalikan sepenuhnya, ditambah bunga berdasarkan undang-undang, berdasarkan jaminan |
| Yang pertama diperiksa pengacara Anda | Jenis arras disebutkan dalam kontrak | Sertifikat jaminan bank yang benar-benar berlaku untuk pembayaran spesifik Anda |
Berapa lama dari penandatanganan kontrak hingga menerima kunci?
Pada properti dijual kembali, seluruh perjalanan dari reservasi hingga penyerahan kunci biasanya memerlukan waktu 1 hingga 3 bulan. Penandatanganan kontrak arras biasanya dilakukan sekitar pertengahan periode tersebut, setelah pemeriksaan uji tuntas hukum, yang sendiri memerlukan sekitar 2 hingga 4 minggu, selesai. Pada bangunan baru, perjalanan yang sama memerlukan waktu jauh lebih lama, antara 2 bulan hingga 3 tahun, karena bergantung pada sejauh mana proyek telah berkembang, bukan pada kalender yang tetap.Meminta pengacara memeriksa kontrak sebelum Anda menandatanganinya, melalui jalur mana pun, biasanya memerlukan biaya sekitar ~1 % dari harga. Ini adalah biaya kecil dibandingkan dengan apa yang dipertaruhkan: dokumen yang menentukan apakah uang muka Anda akan dikembalikan atau tidak, dua kali lipat atau tidak.
Apa yang dapat salah pada tahap ini, dan bagaimana pengacara dapat mendeteksinya terlebih dahulu?
Hampir tidak ada masalah yang terjadi di sini yang tidak lazim. Biasanya, masalahnya merupakan salah satu dari sejumlah kecil kesalahan umum. Masing-masing mudah dan murah untuk ditemukan sebelum penandatanganan, tetapi mahal untuk diperbaiki setelahnya.
- Risiko tertinggiKontrak tidak pernah menyebutkan jenis arras yang berlakuHal ini biasanya ditafsirkan sebagai confirmatorias, yang berarti Anda tidak dapat begitu saja membatalkan transaksi dengan membayar uang jaminan.What to do insteadPastikan kata "penitenciales", atau jenis yang Anda inginkan, tertulis dalam teks.
- Patut dipermasalahkanUang jaminan dibayarkan langsung ke rekening milik penjualJika penjual sudah membelanjakannya, putusan pengadilan untuk mengembalikan uang jaminan dua kali lipat tidak sama dengan uang tersebut benar-benar kembali kepada Anda.What to do insteadMintalah rekening klien atau rekening escrow sebagai gantinya, terutama karena penjual mungkin berkewajiban mengembalikan uang jaminan dua kali lipat.
- Risiko tertinggiJaminan bank properti baru disebut "otomatis setelah Anda membayar"Jaminan tersebut harus berlaku untuk pembayaran spesifik Anda, diterbitkan atas nama Anda, sejak izin bangunan diberikan. Jaminan tersebut bukan sekadar janji umum dari perusahaan.What to do insteadMintalah sertifikat individual. Jangan menerima pernyataan pemasaran bahwa skema jaminan tersedia.
- Patut dipermasalahkanTenggat penyelesaian transaksi tidak memiliki konsekuensi jika terlewatTanggal tanpa konsekuensi jika terlewat bukanlah perlindungan nyata pada jalur mana pun. Itu hanya harapan.What to do insteadPastikan kontrak menyatakan apa yang terjadi pada uang dan transaksi jika tanggal yang disepakati terlewat.
Hal yang perlu dikonfirmasi sebelum Anda menandatangani kontrak yang mengikat
Lima hal. Pengacara Anda harus memeriksa hal-hal ini, bukan sekadar membacanya sekali dan mempercayainya, karena kontrak ini menetapkan konsekuensi nyata dari pembatalan transaksi.- Jenis arras yang disebutkan, untuk properti pasar sekunderKata "penitenciales" (atau pernyataan jelas yang setara mengenai hak untuk membatalkan dan menarik diri dari uang jaminan) harus tercantum dalam teks, bukan hanya tersirat. Versi yang buruk membahas "arras" secara umum dan tidak pernah menyebutkan jenisnya.
- Di mana uang jaminan disimpanRekening klien atau rekening escrow memberikan posisi yang lebih kuat daripada uang yang langsung dibayarkan ke rekening pribadi penjual, terutama jika penjual kemudian harus mengembalikannya dua kali lipat. Versi yang buruk sama sekali tidak menyebutkan rekening, hanya mengatakan "dibayarkan kepada penjual".
- Sertifikat jaminan bank untuk properti baruDokumen tersebut harus mencantumkan unit Anda dan pembayaran spesifik Anda, yang diterbitkan oleh bank atau perusahaan asuransi resmi, bukan brosur perusahaan umum mengenai jaminan. Versi yang buruk berupa pernyataan pemasaran bahwa "semua pembayaran dijamin" tanpa melampirkan sertifikat.
- Batas waktu penyelesaian transaksi dan apa yang terjadi jika terlambatKedua opsi harus menjelaskan apa yang terjadi pada uang dan transaksi jika tanggal yang disepakati terlewati, bukan hanya apa yang terjadi jika salah satu pihak sekadar berubah pikiran. Versi yang buruk mencantumkan tanggal tanpa konsekuensi jika tanggal tersebut terlewati.
- Hal-hal yang tercantum secara tertulis, untuk properti pasar sekunderPerlengkapan tetap, peralatan rumah tangga, dan apa pun yang tersirat dalam iklan tetapi tidak otomatis tercantum dalam escritura. Ini adalah dokumen terakhir sebelum menghadap notaris ketika barang yang belum dicantumkan masih dapat ditambahkan dengan biaya rendah. Versi yang buruk hanya mengatakan "sebagaimana terlihat" tanpa merinci apa pun.
Ini menjelaskan hukum, bukan perjanjian spesifik Anda
Ini adalah informasi umum mengenai hukum perjanjian Spanyol sebagaimana berlaku pada 17 Agustus 2026, yang dibaca dari sumber asli, bukan disalin dari komentar. Ini bukan nasihat hukum mengenai dokumen yang ada di hadapan Anda. Jenis arras yang berlaku, keaslian dan keberlakuan sertifikat jaminan bank, serta biaya sebenarnya jika batas waktu terlewati, semuanya merupakan pertanyaan yang hanya dapat dijawab oleh pengacara independen yang membaca perjanjian spesifik Anda.Kami tidak menyusun perjanjian ini dan bukan pihak di dalamnya. Yang kami pastikan adalah seorang pengacara membacanya sebelum Anda menandatanganinya. Kami juga memastikan bahwa jenis arras atau sertifikat jaminan tersebut merupakan fakta yang disebutkan dan telah diperiksa, bukan sekadar asumsi yang dibuat semua pihak mengenai pihak lainnya.
Pertanyaan yang paling sering diajukan mengenai perjanjian jual beli
- Apakah perjanjian arras sama dengan escritura yang ditandatangani di hadapan notaris?
- Tidak. Perjanjian arras adalah dokumen privat antara pembeli dan penjual. Perjanjian ini ditandatangani sebelum tahap notaris, tanpa kehadiran notaris. Akta publik, yaitu escritura pública, ditandatangani kemudian di kantor notaris dan merupakan dokumen yang mengalihkan kepemilikan. Perjanjian arras menetapkan ketentuan yang kemudian dilaksanakan pada janji temu dengan notaris.
- Apa yang terjadi pada uang jaminan arras jika penjualan batal karena alasan yang tidak dapat dikendalikan oleh kedua pihak?
- Hal ini bergantung pada ketentuan perjanjian itu sendiri mengenai situasi tersebut. Inilah alasan perjanjian arras yang disusun dengan baik mencakup lebih dari sekadar "pembeli berubah pikiran" dan "penjual berubah pikiran". Penyebab di luar kendali kedua pihak, seperti penolakan hipotek karena alasan yang tidak berkaitan dengan tindakan pembeli, layak memiliki klausul khusus tersendiri, bukan dibiarkan mengikuti ketentuan umum penitenciales.
- Dapatkah saya menegosiasikan persentase harga yang dibayarkan pada tahap ini?
- Ya, 10 hingga 20 % adalah kisaran umum, bukan aturan tetap. Angka pastinya merupakan bagian dari kesepakatan antara pembeli dan penjual. Angka yang lebih rendah mengurangi jumlah yang berisiko jika Anda perlu membatalkan berdasarkan ketentuan penitenciales. Penjual dapat meminta lebih banyak jika menganggapnya sebagai tanda komitmen yang lebih kuat.
