Apakah jaminan tersebut mencakup pajak yang telah saya bayarkan pada setiap angsuran, atau hanya jumlah pokoknya?

Undang-undang mewajibkan jaminan untuk mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan, termasuk pajak yang dibayarkan atas jumlah tersebut pada saat itu, bukan hanya harga pokok angsuran. Jika suatu jaminan tampaknya hanya mencakup jumlah pokok tanpa pajak, jaminan tersebut tidak memenuhi ketentuan undang-undang. Sampaikan hal ini sebelum Anda melakukan pembayaran lebih lanjut.

Bolehkah saya meminta untuk melihat jaminan tersebut sebelum menandatangani perjanjian jual beli privat, bukan setelahnya?

Sebaiknya Anda melakukannya. Undang-undang mewajibkan pengembang menyerahkan dokumen jaminan saat Anda menandatangani perjanjian. Namun, tidak ada alasan pengacara Anda tidak dapat meninjau draf atau contoh redaksinya terlebih dahulu, sebagai bagian dari pemeriksaan hukum sebelum penandatanganan tersebut. Menunggu hingga janji temu penandatanganan untuk pertama kalinya melihat dokumen itu berarti menunggu lebih lama daripada yang diperlukan.

Apakah jaminan bank sama dengan asuransi yang menanggung risiko yang sama?

Undang-undang mengizinkan salah satu dari dua opsi: jaminan bank bersama (aval bancario) atau polis asuransi (seguro de caución), yang keduanya mencapai hasil yang sama. Keduanya dapat diterima jika diterbitkan oleh entitas yang berwenang, mencantumkan nama Anda secara individual, dan mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan beserta bunga menurut undang-undang. Label pada dokumen kurang penting dibandingkan apakah dokumen tersebut memenuhi keempat persyaratan ini.

Apa yang terjadi jika pengembang menjadi pailit, bukan sekadar terlambat?

Jaminan individual yang sah tidak bergantung pada solvabilitas pengembang. Jumlah tersebut akan dibayarkan kembali oleh bank atau perusahaan asuransi terlepas dari apa yang terjadi dalam kepailitan. Apa pun yang tidak tercakup dalam jaminan menjadi tagihan biasa dalam antrean setelah kreditor lain. Rincian lengkap mengenai kepailitan pengembang merupakan subjek terpisah yang dibahas di halaman tersendiri.

Guides

Jaminan bank untuk Properti Baru: Hal yang Wajib Dicakup dan Cara Memeriksanya

Dalam 30 Detik

Setiap pembayaran yang Anda lakukan kepada pengembang Spanyol sebelum bangunan selesai harus dilindungi oleh jaminan bank atau polis asuransi. Jaminan ini harus diterbitkan secara individual atas nama Anda, untuk jumlah penuh termasuk pajak, ditambah bunga yang ditetapkan undang-undang. Jika dokumen di hadapan Anda tidak menyatakan hal tersebut, dokumen itu bukan jaminan yang diwajibkan oleh hukum.

Jaminan bank / asuransi penjaminanJaminan pembayaran di muka, LOE disposición adicional primera

Penerima manfaat: NAMA LENGKAP
Jumlah yang dijamin: XX.XXX € + IVA
Entitas penerbit: Bank / Penanggung X, berizin
Bunga: Sesuai hukum, tiap pembayaran
Perkiraan tanggal serah terima: [ kosong ]

Contoh. Nilai yang ditampilkan hanya ilustrasi.

Penerima manfaat. Harus mencantumkan nama Anda secara individual, bukan nama proyek secara umum.
Jumlah yang dijamin. Seluruh jumlah yang telah dibayarkan di muka, termasuk pajak yang telah dibayarkan atas jumlah tersebut.
Entitas penerbit. Diterbitkan oleh bank atau penanggung yang berwenang, bukan oleh pengembang itu sendiri.
Bunga. Bunga yang ditetapkan undang-undang, terhitung sejak tanggal setiap pembayaran hingga tanggal penyerahan yang dijadwalkan.
Perkiraan tanggal serah terima. Kasus kegagalan: jaminan tanpa tanggal penyerahan yang dinyatakan tidak dapat diperiksa berdasarkan tanggal penyelesaian transaksi dalam perjanjian Anda.

Apa yang secara hukum wajib diberikan pengembang kepada Anda?

Dokumen tertentu, dengan isi tertentu, yang diberikan kepada Anda pada waktu tertentu, bukan sekadar janji dalam perjanjian. Dokumen tersebut harus diterbitkan oleh bank atau penanggung yang berwenang, bukan oleh pengembang itu sendiri. Dokumen tersebut harus mencantumkan nama Anda secara individual, untuk pembayaran spesifik Anda, bukan polis kelompok yang mencakup seluruh proyek. Dokumen tersebut harus mencakup seluruh jumlah yang telah Anda bayarkan hingga saat itu, termasuk pajak yang telah dibayarkan atas jumlah tersebut, ditambah bunga yang ditetapkan undang-undang sejak tanggal setiap pembayaran hingga tanggal penyerahan yang direncanakan. Anda menerimanya saat menandatangani perjanjian jual beli privat, sebelum pembayaran bertahap dimulai.Klaim diajukan apabila pembangunan tidak dimulai, atau tidak selesai dan diserahterimakan pada tanggal dalam perjanjian. Ley 20/2015 memperkuat ketentuan ini setelah krisis keuangan 2008 menunjukkan betapa seringnya aturan sebelumnya dari 1968 (Ley 57/1968) tidak ditegakkan dalam praktik.

Cacat Konstruksi Setelah Penyelesaian Transaksi

Sumber

Apa yang dilindungi oleh jaminan?

Dua anggapan keliru mengarah ke arah yang berlawanan. Seorang pembeli mengira jaminan mencakup lebih sedikit daripada yang sebenarnya. Pembeli lain mengira jaminan mencakup lebih banyak.

Asumsi pembeliCakupan sebenarnya dari jaminan

Jaminan hanya dicairkan jika pengembang bangkrut: Jaminan ini juga membayar jika pengembang hanya terlambat. Jika penyelesaian transaksi melewati tanggal yang tercantum dalam perjanjian Anda, jaminan yang sama memungkinkan Anda mendapatkan kembali pembayaran Anda beserta bunga menurut undang-undang, tanpa perlu menunggu untuk mengetahui apakah pengembang pada akhirnya menyelesaikan proyek tersebut.
Jaminan yang disebutkan dalam brosur adalah jaminan yang melindungi saya: Hanya dokumen yang mencantumkan nama Anda secara individual dan menyatakan jumlah pembayaran spesifik Anda yang benar-benar melindungi Anda. Pernyataan umum bahwa "proyek tersebut dijamin bank" adalah bahasa pemasaran, bukan jaminan hukum, sampai Anda memegang sertifikat individual tersebut.
Setelah saya memiliki sertifikat tersebut, setiap pembayaran yang saya lakukan setelahnya otomatis terlindungi: Sertifikat tersebut harus diperbarui atau diterbitkan kembali untuk menunjukkan setiap jumlah baru saat Anda membayarnya. Sertifikat yang sudah tidak berlaku dan tidak lagi sesuai dengan jumlah yang benar-benar telah Anda bayarkan merupakan celah perlindungan. Temukan hal ini sebelum pembayaran berikutnya, bukan setelahnya.
Uang jaminan reservasi juga dilindungi oleh sistem yang sama: Tidak. Anda membayar reservasi sebelum ada jaminan apa pun, sehingga pembayaran tersebut sepenuhnya berada di luar sistem ini. Inilah alasan reservasi seharusnya berjumlah kecil, dan alasan perjanjian reservasi memerlukan klausul pengembalian dana tersendiri yang jelas.

Jika Penyelesaian Transaksi Terlambat

Apa tambahan yang diberikan "bunga menurut undang-undang" pada pengembalian dana?Bunga tersebut adalah tingkat bunga menurut hukum yang diterapkan pada uang Anda selama uang tersebut ditahan. Bunga ini dihitung sejak tanggal Anda membayar setiap angsuran hingga tanggal jaminan digunakan. Bunga ini ada agar mendapatkan kembali uang Anda setelah proyek gagal bukan sekadar menerima kembali euro yang sama, tanpa tambahan apa pun atas waktu yang telah berlalu. Bunga ini bukan pembayaran bonus. Bunga ini memberikan kompensasi atas keterlambatan, bukan atas kekecewaan.

Bagaimana cara memeriksa jaminan dalam lima menit?

Ada empat hal yang harus diperiksa pada dokumennya sendiri, bukan berdasarkan apa yang diberitahukan kepada Anda tentang dokumen tersebut. Jika salah satu saja tidak ada, ajukan pertanyaan sebelum pembayaran berikutnya dilakukan, bukan setelahnya.

Nama dan otorisasi penerbitBank atau perusahaan asuransi yang berwenang menerbitkan jaminan jenis ini di Spanyol, bukan dokumen milik pengembang sendiri.
Nama Anda dan jumlah yang tepatSertifikat tersebut harus dibuat khusus untuk Anda dan sesuai dengan jumlah yang benar-benar telah Anda bayarkan sejauh ini, bukan angka pembulatan atau jumlah umum.
Tanggal penyerahan terjadwalTanggal tersebut harus sesuai dengan tanggal penyelesaian transaksi dalam perjanjian jual beli Anda. Ketidaksesuaian di sini perlu ditanyakan sebelum Anda melakukan pembayaran lebih lanjut.
Konfirmasi sebelum setiap pembayaran bertahap baruJaminan harus diperbarui untuk mencakup jumlah baru sebelum, bukan setelah, Anda mengirimkannya. Jika Anda diminta membayar terlebih dahulu dan diberi tahu bahwa "dokumennya akan menyusul", itu adalah tanda untuk berhenti.

Di mana sistem ini gagal dalam praktiknya?

Bukan dalam undang-undangnya sendiri. Undang-undang tersebut bersifat spesifik dan telah diuji sejak 2015. Sistem gagal ketika tidak ada yang memeriksa dokumen terhadap persyaratan undang-undang.

Anggap tidak terlindungiSertifikat mencantumkan nama proyek, bukan nama AndaIni adalah celah yang paling umum. Dokumen tersebut mengonfirmasi bahwa jaminan tersedia untuk proyek secara umum, tanpa mencantumkan nama Anda dan jumlah pembayaran spesifik Anda. Dokumen tersebut bukan sertifikat individual yang diwajibkan oleh hukum.
What to do insteadAnggap jaminan tersebut belum ada sampai digantikan dengan dokumen yang mencantumkan nama Anda.
Anggap tidak terlindungiAngsuran baru diminta sebelum sertifikat diperbaruiPembayaran spesifik tersebut pada praktiknya tidak terlindungi sampai dokumennya diperbarui.
What to do insteadPastikan sertifikat mencakup pembayaran SEBELUM mengirimkannya, bukan setelahnya.
Perlu diperjelasJaminan pembayaran disalahartikan sebagai garansi strukturalJaminan ini melindungi UANG Anda sebelum penyelesaian transaksi. Jaminan ini sepenuhnya terpisah dari garansi struktural 10 tahun, garansi instalasi 3 tahun, dan garansi pekerjaan akhir 1 tahun yang berlaku SETELAH Anda memiliki properti tersebut berdasarkan pasal 17 dan 18 undang-undang yang sama.
What to do insteadPisahkan kedua risiko tersebut. Proyek yang gagal dan cacat pada properti yang telah selesai memiliki upaya hukum yang berbeda.

Jika Pengembang Bangkrut

Jaminan yang diverifikasi dibandingkan dengan jaminan yang hanya diasumsikan ada

Hukumnya sama dalam kedua keadaan tersebut. Perbedaannya adalah apakah ada yang memeriksa bahwa dokumen tersebut benar-benar menyatakan hal-hal yang diwajibkan oleh hukum.

	Jaminan Belum Diverifikasi	Jaminan Terverifikasi
Who it names	Tidak diketahui sampai seseorang membacanya. Dokumen tersebut mungkin hanya mencantumkan nama proyek secara umum.	Nama Anda, secara individual, dikonfirmasi pada dokumen itu sendiri.
Cakupan	Dianggap sesuai berdasarkan keterangan pengembang, bukan berdasarkan isi dokumen.	Dikonfirmasi sesuai dengan pembayaran aktual Anda hingga saat ini, termasuk pajak.
Jika penyelesaian terlambat	Perselisihan mengenai apakah jaminan yang ada benar-benar berlaku untuk situasi Anda.	Proses yang jelas dan terverifikasi untuk mendapatkan kembali setiap euro yang telah dibayarkan, beserta bunga menurut undang-undang.
Biaya jika keliru	Mungkin seluruh jumlah yang telah dibayarkan di muka, baru diketahui saat dibutuhkan.	Waktu yang diperlukan untuk memeriksa dokumen sebelum setiap pembayaran.

Terus terang

Hukumnya kuat. Dokumennya tetap harus diperiksa

Ini adalah hukum Spanyol yang berlaku hingga Agustus 2026, berdasarkan teks terkonsolidasi LOE sebagaimana diubah oleh Ley 20/2015. Ini merupakan informasi umum, bukan pemeriksaan atas jaminan khusus yang terkait dengan properti yang sedang Anda pertimbangkan. Apakah suatu dokumen tertentu benar-benar memenuhi persyaratan ini merupakan pertanyaan untuk pengacara Anda sendiri, yang harus membaca sertifikat khusus tersebut, bukan untuk halaman yang menjelaskan hukum secara umum.Cakupan di sini sengaja dibuat sempit: hanya jaminan pembayaran untuk properti baru. Tiga topik terkait dibahas dalam panduan masing-masing. Halaman perlindungan uang membahas kedua jalur pembelian, yaitu properti baru dan properti pasar sekunder, serta menunjukkan tempat penyimpanan uang pada masing-masing jalur. Halaman rekening klien pengacara membahas mekanisme properti pasar sekunder secara mendalam. Halaman cacat konstruksi membahas jaminan struktural terpisah yang mulai berlaku setelah Anda memiliki properti tersebut. Pengacara Anda harus memeriksa redaksi jaminan yang tepat untuk unit spesifik Anda sebelum pembayaran bertahap apa pun dilakukan. Sebanyak apa pun bacaan umum tidak dapat menggantikan langkah tersebut.

Pertanyaan Umum tentang Jaminan Bank

Apakah jaminan tersebut mencakup pajak yang telah saya bayarkan pada setiap angsuran, atau hanya jumlah pokoknya?: Undang-undang mewajibkan jaminan untuk mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan, termasuk pajak yang dibayarkan atas jumlah tersebut pada saat itu, bukan hanya harga pokok angsuran. Jika suatu jaminan tampaknya hanya mencakup jumlah pokok tanpa pajak, jaminan tersebut tidak memenuhi ketentuan undang-undang. Sampaikan hal ini sebelum Anda melakukan pembayaran lebih lanjut.
Bolehkah saya meminta untuk melihat jaminan tersebut sebelum menandatangani perjanjian jual beli privat, bukan setelahnya?: Sebaiknya Anda melakukannya. Undang-undang mewajibkan pengembang menyerahkan dokumen jaminan saat Anda menandatangani perjanjian. Namun, tidak ada alasan pengacara Anda tidak dapat meninjau draf atau contoh redaksinya terlebih dahulu, sebagai bagian dari pemeriksaan hukum sebelum penandatanganan tersebut. Menunggu hingga janji temu penandatanganan untuk pertama kalinya melihat dokumen itu berarti menunggu lebih lama daripada yang diperlukan.
Apakah jaminan bank sama dengan asuransi yang menanggung risiko yang sama?: Undang-undang mengizinkan salah satu dari dua opsi: jaminan bank bersama (aval bancario) atau polis asuransi (seguro de caución), yang keduanya mencapai hasil yang sama. Keduanya dapat diterima jika diterbitkan oleh entitas yang berwenang, mencantumkan nama Anda secara individual, dan mencakup seluruh jumlah yang dibayarkan beserta bunga menurut undang-undang. Label pada dokumen kurang penting dibandingkan apakah dokumen tersebut memenuhi keempat persyaratan ini.
Apa yang terjadi jika pengembang menjadi pailit, bukan sekadar terlambat?: Jaminan individual yang sah tidak bergantung pada solvabilitas pengembang. Jumlah tersebut akan dibayarkan kembali oleh bank atau perusahaan asuransi terlepas dari apa yang terjadi dalam kepailitan. Apa pun yang tidak tercakup dalam jaminan menjadi tagihan biasa dalam antrean setelah kreditor lain. Rincian lengkap mengenai kepailitan pengembang merupakan subjek terpisah yang dibahas di halaman tersendiri.

Looking at a specific property?

Send us the property