Apakah perjanjian reservasi mengikat secara hukum di Spanyol?

Ya, sebagai kontrak privat biasa, meskipun tidak ada undang-undang khusus yang mengatur isinya. Kedua pihak dapat diminta mematuhi apa pun yang mereka tandatangani. Hal ini berlaku bagi kedua pihak: kontrak tersebut melindungi Anda jika redaksinya baik, dan melindungi penjual jika tidak. Inilah alasan tepatnya daftar periksa di atas lebih penting daripada fakta bahwa dokumennya singkat.

Apakah perjanjian reservasi menggantikan perjanjian jual beli privat?

Tidak, keduanya merupakan dua dokumen berbeda pada dua tahap berbeda. Reservasi dibuat terlebih dahulu, biasanya sebelum pemeriksaan hukum dilakukan. Kontrak privat yang mengikat, dalam praktik Spanyol hampir selalu berupa kontrak arras, dibuat setelah pemeriksaan selesai dengan hasil baik dan memiliki konsekuensi hukum tersendiri berdasarkan Kitab Undang-Undang Sipil. Menandatangani reservasi bukan komitmen yang sama dengan menandatangani kontrak arras, meskipun keduanya melibatkan uang jaminan.

Dapatkah saya menandatangani perjanjian reservasi dari jarak jauh, sebelum pertama kali mengunjungi properti secara langsung?

Ya, tidak ada ketentuan dalam hukum Spanyol yang mewajibkan Anda hadir secara fisik untuk menandatangani reservasi. Hal ini rutin dilakukan melalui email atau melalui pengacara yang bertindak untuk Anda. Jauh lebih penting daripada tempat Anda menandatangani adalah apakah Anda benar-benar telah melihat propertinya, secara langsung atau melalui kunjungan properti lewat video yang layak, sebelum Anda berkomitmen memberikan uang jaminan sekecil apa pun untuk properti tersebut.

Dapatkah penjual menerima tawaran yang lebih baik setelah menerima uang jaminan reservasi saya?

Tidak, jika hal itu melanggar kontrak yang telah Anda berdua tandatangani dan kontrak tersebut menyatakan bahwa properti tidak ditawarkan di pasar selama masa reservasi. Apakah hal ini membuat penjual menanggung biaya selain mengembalikan uang jaminan Anda sepenuhnya bergantung pada sanksi, jika ada, yang ditetapkan kontrak untuk pihak penjual. Inilah tepatnya hal yang tercakup dalam daftar periksa di atas: reservasi tanpa konsekuensi bagi penjual hanya mengikat Anda, bukan penjual.

Guides

Perjanjian reservasi saat membeli properti di Spanyol

Dalam 30 detik

Kontrak reservasi mengeluarkan properti dari pasar selama beberapa minggu, sebagai imbalan atas deposit sebesar 6 000 hingga 11 000 €. Tidak ada hukum Spanyol yang menentukan isi kontrak tersebut. Karena itu, redaksinya menentukan apakah uang Anda akan dikembalikan.

Perjanjian reservasiPerjanjian reservasi privat, tanpa bentuk yang diwajibkan undang-undang

Properti teridentifikasi: Ref. XXXX · Jalan ______
Uang jaminan dan penyimpanan: X.XXX € · Rekening klien
Dana kembali jika cek hukum gagal: [ kosong ]
Tanggal kedaluwarsa: DD/MM/AAAA

Contoh. Nilai yang ditampilkan hanya ilustrasi.

Properti teridentifikasi. Alamat lengkap atau referensi kadaster, bukan sekadar "apartemen yang kita lihat pada hari Selasa".
Uang jaminan dan penyimpanan. Mencantumkan jumlah DAN nama rekening: rekening klien milik pengacara, bukan uang milik penjual sendiri.
Dana kembali jika cek hukum gagal. Klausul yang paling sering dihilangkan. Tidak adanya ketentuan tertulis di sini berarti tidak ada yang dikembalikan jika pengacara Anda menemukan masalah.
Tanggal kedaluwarsa. Tanpa tanggal tersebut, status "dipesan" dapat berlanjut selama berminggu-minggu tanpa ada yang yakin apakah status itu masih berlaku.

Apa itu perjanjian reservasi, dan apakah uang saya akan dikembalikan?

Hal ini sepenuhnya bergantung pada apa yang Anda berdua tuliskan, karena tidak ada hukum Spanyol yang menetapkan isi perjanjian reservasi. Perjanjian reservasi mengeluarkan properti dari pasar untuk waktu singkat dengan imbalan pembayaran kecil. Berbeda dari perjanjian arras yang biasanya menyusul, dokumen ini dibuat berdasarkan asas kebebasan berkontrak dalam Kitab Undang-Undang Perdata, Pasal 1255. Pasal yang sama memungkinkan dua pihak menyepakati hampir apa pun, selama hal tersebut tidak melanggar hukum, tidak bermoral, atau bertentangan dengan ketertiban umum.Tidak adanya templat baku merupakan fakta terpenting mengenai reservasi. Perjanjian reservasi adalah apa pun yang dituliskan oleh kedua pihak. Jika rumusannya tidak jelas, Anda baru mengetahui seberapa tidak jelas rumusan itu ketika perlu menerapkannya secara tepat. Contoh di bawah ini menunjukkan empat klausul yang benar-benar menentukan jawabannya, dengan klausul yang paling sering dibiarkan kosong ditampilkan dalam keadaan kosong.

Asumsi pembeliYang ditentukan kontrak

Reservasi adalah formalitas kecil, pada dasarnya biaya pemesanan: Ini adalah kontrak dengan uang nyata dan, jika disusun dengan buruk, konsekuensi nyata. Jumlahnya kecil dibandingkan harga pembelian, tetapi bukan hal kecil jika melihat biaya yang dapat Anda tanggung akibat rumusan yang tidak jelas.
Melakukan reservasi dan menandatangani perjanjian jual beli adalah langkah yang sama: Keduanya adalah dua dokumen berbeda pada dua tahap berbeda dalam prosesnya. Reservasi dilakukan terlebih dahulu, biasanya sebelum pemeriksaan hukum. Kontrak privat yang mengikat, yang dalam praktik di Spanyol biasanya berupa perjanjian arras, dibuat setelah pemeriksaan dinyatakan tidak bermasalah.
Hukum Spanyol menetapkan ketentuan minimum untuk reservasi, sebagaimana berlaku bagi perjanjian arras: Tidak. Perjanjian arras memiliki pasal khusus dalam Kitab Undang-Undang Perdata sebagai dasar hukumnya. Reservasi tidak memilikinya. Perlindungan apa pun yang Anda dapatkan harus Anda cantumkan sendiri dalam kontrak, atau dilakukan oleh pengacara Anda atas nama Anda.

Glossary: Perjanjian reservasi

Berapa uang jaminannya, dan siapa yang menyimpannya?

Berdasarkan angka yang kami publikasikan sendiri, perkirakan uang muka reservasi sekitar 6 000 hingga 11 000 €, atau sekitar 1 % dari harga untuk properti yang lebih mahal. Sumber berbahasa Inggris secara umum menyebut kisaran yang lebih luas, biasanya 1 hingga 5 % dari harga, atau jumlah tetap sekitar 3 000 hingga 12 000 €. Hal ini karena praktiknya jauh lebih bervariasi antaragensi dan pengembang daripada antarnegara.Bagaimanapun juga, inilah satu-satunya pembayaran dalam seluruh proses pembelian yang berada di luar perlindungan jaminan bank dan rekening klien yang mencakup semua tahap setelahnya. Inilah tepatnya alasan jumlahnya harus tetap kecil dan alasan pihak yang menyimpannya lebih penting daripada jumlahnya.

Option 1Direkomendasikan
Rekening klien pengacaraPengacara independen Anda sendiri menyimpan uang tersebut, terpisah dari siapa pun yang berkepentingan atas berlangsungnya penjualan.
Pihak yang menguasai
Pengacara AndaDisimpan terpisah dari dana milik firma berdasarkan aturan profesi.
Cara pengembalian
Instruksi langsungHanya dicairkan dengan izin Anda, sesuai klausul pengembalian dana yang telah Anda sepakati.
Risiko
LowestSatu-satunya jalur tanpa konflik kepentingan terkait pihak yang memegang uang tersebut.
Paling sesuai jika Anda membeli properti pasar sekunder melalui agen dan dapat meminta ketentuan tersebut sebelum membayar apa pun.
Option 2
Agen penjualUmum dalam praktik, tetapi tidak memberikan perlindungan yang sama seperti rekening klien milik pengacara.
Pihak yang menguasai
Agen tersebutSebuah usaha yang berkepentingan agar penjualan selesai.
Cara pengembalian
Tergantung pada agennyaTidak ada aturan profesi yang mewajibkan uang tersebut dipisahkan seperti halnya bagi pengacara.
Risiko
MediumMintalah tanda terima tertulis yang mencantumkan nama rekening sebelum Anda mengirim uang apa pun.
Paling tepat jika agennya telah lama berdiri dan rekening serta ketentuan pengembalian dana dicantumkan secara tertulis.
Option 3
PengembangJalur normal untuk properti baru, ketika uang jaminan dibayarkan sebelum pembayaran bertahap yang nantinya akan ditanggung oleh jaminan bank.
Pihak yang menguasai
PengembangBelum ditanggung oleh jaminan bank, yang baru mulai berlaku setelah pembangunan dimulai.
Cara pengembalian
Ditetapkan proyekTidak ada rumus tetap. Tanyakan apa yang terjadi pada uang tersebut jika proyek terhenti.
Risiko
HighestInilah satu-satunya pembayaran untuk properti baru yang sama sekali tidak memiliki jaminan.
Sebaiknya dianggap tidak dapat dihindari dalam pembelian properti baru, dan dijaga serendah mungkin sesuai penerimaan pengembang.

Apa pun jalur yang menahannya, jumlahnya sendiri masih dapat dinegosiasikan. Angka lisan yang tidak jelas tanpa pencantuman nama rekening secara tertulis adalah hal yang patut Anda tolak.

Berapa lama reservasi berlaku?

Reservasi biasanya menahan sebuah properti di Costa del Sol selama sekitar 2 hingga 4 minggu. Ini bukan kebetulan. Kurang lebih selama itulah pemeriksaan uji tuntas hukum yang menyusul diperlukan untuk diselesaikan. Reservasi ada untuk memberikan waktu yang dibutuhkan pemeriksaan tersebut, tidak lebih.Angka ini merupakan norma, bukan aturan, karena tidak ada ketentuan dalam hukum Spanyol yang menetapkannya. Durasi sebenarnya adalah tanggal kedaluwarsa yang tercantum dalam kontrak. Inilah alasan tepatnya mengapa tanggal yang pasti merupakan salah satu dari empat klausul yang menentukan apakah dokumen tersebut menjalankan fungsinya. Reservasi tanpa batas waktu, tanpa tanggal kapan sesuatu harus terjadi, dapat berlanjut selama berminggu-minggu tanpa ada yang benar-benar yakin apakah reservasi tersebut masih berlaku. Hal ini tidak membantu siapa pun, terutama Anda.

Apa yang berhak Anda lihat sebelum membayar uang jaminan reservasi?

Di Andalusia, jika Anda membeli melalui agen properti, bukan langsung dari perorangan, pihak penjual wajib memberikan lembar informasi terdokumentasi kepada Anda sebelum Anda membayar apa pun. Hak ini tidak berlaku jika penjualnya adalah perorangan yang menjual langsung tanpa melibatkan agen. Hampir setiap pembelian yang kami tangani dilakukan melalui agen, dan justru dalam kondisi inilah hak tersebut berlaku. Jadi, ada baiknya Anda meminta lembar informasi tersebut secara spesifik, bukan berasumsi bahwa seseorang akan menawarkannya kepada Anda.

Identitas pemilik yang sebenarnyaLembar informasi tersebut harus mencantumkan siapa pemilik properti, bukan sekadar menjelaskan listing. Lembar itu diserahkan sebelum Anda membayar apa pun.
Luas permukaan, berdasarkan nota simple yang berusia tidak lebih dari tiga bulanAngka pada lembar tersebut harus didukung oleh kutipan terbaru dari kantor pertanahan, bukan oleh angka yang dicantumkan dalam iklan listing.
Iuran komunitas saat iniBiaya bulanan berulang yang sebenarnya, yang dicantumkan dalam lembar yang sama sebelum Anda mengikatkan uang.
Konfirmasi bahwa IBI, pajak properti daerah, telah dilunasiSertifikat yang disertakan agen dalam lembar tersebut, sehingga tagihan pajak yang belum dibayar tidak baru Anda temukan kemudian dengan biaya yang harus Anda tanggung sendiri.
Setiap ketentuan yang terkait kunjungan AndaJika ada, misalnya periode eksklusivitas, ketentuan tersebut harus dicantumkan dalam teks yang ditonjolkan, bukan disembunyikan dalam tulisan kecil.

Kelima hal tersebut berasal dari dokumen yang sama dan diserahkan pada saat yang sama setiap kali seorang profesional atau agen terlibat dalam penjualan. Per Agustus 2026, hak ini berasal dari peraturan perlindungan konsumen Andalusia. Penjualan yang benar-benar bersifat pribadi dan tidak melibatkan agen dikecualikan dari ketentuan ini berdasarkan bunyi peraturannya sendiri.

Sumber

Dekret 218/2005, tanggal 11 Oktober (Pemerintah Andalusia, BOJA) ↗

Apa yang dapat salah dengan uang jaminan reservasi?

Hampir setiap reservasi yang bermasalah gagal karena salah satu dari empat alasan, dan setiap alasan tersebut dapat diketahui sebelum Anda membayar, bukan setelahnya.

Risiko tertinggiUang jaminan harus dibayarkan langsung ke rekening pribadi penjualTidak ada perlindungan berupa rekening klien atau rekening escrow. Jika transaksi gagal, mendapatkan kembali uang tersebut berarti menghadapi sengketa, bukan proses perbankan rutin.
What to do insteadPastikan rekening klien milik pengacara dicantumkan dalam kontrak sebelum Anda mengirim uang apa pun.
Risiko tertinggiTidak ada ketentuan pengembalian dana yang dikaitkan dengan pemeriksaan hukum, dan tidak ada tanggal kedaluwarsa yang dicantumkanJika uji tuntas hukum menemukan masalah nyata, uang jaminan dapat begitu saja tertahan tanpa perlindungan tertulis, dan status "dipesan" dapat berlanjut tanpa batas.
What to do insteadWajibkan keduanya secara tertulis sebelum uang berpindah.
Verifikasi sebelum membayarAnda diminta membayar secara tunai atau membagi pembayaran menjadi dua transferHukum Spanyol membatasi pembayaran tunai dalam jumlah besar bagi pembeli. Batas pasti yang berlaku khusus untuk reservasi belum ditetapkan, jadi konfirmasikan hal ini kepada pengacara Anda. Membagi pembayaran untuk menghindari aturan tunai merupakan masalah tersendiri.
What to do insteadBayarlah melalui satu transfer bank yang dapat dilacak dan mintalah pengacara Anda mengonfirmasi aturan tunai yang berlaku sebelum Anda mengirimkan apa pun.
Sebaiknya dihindariAnda belum melihat properti tersebut secara langsung atau melalui kunjungan properti melalui video yang layakTidak ada ketentuan dalam hukum Spanyol yang menghalangi Anda menandatangani reservasi dari jarak jauh, jadi ini bukan celah perlindungan hukum, melainkan risiko mengikat uang Anda pada sesuatu yang belum benar-benar Anda lihat.
What to do insteadLihatlah secara langsung atau melalui tur video yang benar-benar nyata sebelum uang jaminan meninggalkan rekening Anda.

Tidak satu pun dari keempat hal ini menjadi alasan untuk meninggalkan properti yang benar-benar ada. Keempatnya adalah alasan untuk memperbaiki redaksi atau rekeningnya sebelum Anda membayar, bukan sesudahnya.

Pengembalian uang jaminan reservasi

Hal yang wajib dinyatakan dalam perjanjian reservasi untuk melindungi Anda

Ada enam hal. Jika salah satunya tidak ada atau tidak jelas, mintalah hal tersebut secara tertulis sebelum Anda membayar, bukan sesudahnya.

Properti yang tepat, dengan identifikasi yang tidak ambiguBerdasarkan alamat, deskripsi terdaftar, atau referensi kadaster, bukan hanya "apartemen yang kita lihat pada hari Selasa". Jika terjadi sengketa, baris ini akan menjadi hal pertama yang dipersoalkan. Deskripsi yang cukup samar sehingga dapat berlaku untuk lebih dari satu unit dalam kompleks merupakan versi yang buruk.
Jumlah dan penyimpanannyaIdealnya, uang tersebut disimpan di rekening klien atau rekening escrow, bukan di tangan penjual sendiri, sehingga uang itu masih berada di tempat yang dapat diidentifikasi jika transaksi gagal. "Bayar langsung kepada pemilik", tanpa menyebutkan rekening atau tanda terima, merupakan versi yang buruk.
Syarat pengembalian dana yang terkait dengan pemeriksaan hukumAlasan utama reservasi dilakukan sedini ini adalah karena belum ada pihak yang memeriksa apa pun. Kontrak harus menjelaskan dengan tegas apa yang terjadi pada uang jaminan jika pemeriksaan menemukan masalah nyata. Tidak adanya penyebutan pemeriksaan hukum sama sekali, atau klausul pengembalian dana yang hanya mencakup perubahan pikiran penjual, merupakan versi yang buruk.
Tanggal kedaluwarsa tetapTanpa tanggal tersebut, status "dipesan" dapat berlanjut selama berminggu-minggu tanpa ada yang benar-benar yakin apakah status itu masih berlaku. Reservasi terbuka tanpa tanggal batas untuk terjadinya suatu hal merupakan versi yang buruk.
Jika penjual mundurTidak seperti kontrak arras, tidak ada aturan pembatalan dua kali lipat berdasarkan undang-undang untuk reservasi. Hukuman apa pun yang berlaku harus dicantumkan secara tertulis, atau hukuman tersebut tidak ada. Tidak ada ketentuan sama sekali mengenai pihak penjual, dengan hukuman hanya berlaku bagi pembeli, merupakan versi yang buruk.
Bahasa yang dapat Anda bacaAnda berhak meminta dokumen dalam bahasa yang Anda pahami, atau terjemahan tersumpah, sebelum menandatanganinya. Dokumen yang hanya berbahasa Spanyol dan diserahkan beberapa menit sebelum penandatanganan, dengan terjemahan yang baru ditawarkan setelahnya, merupakan versi yang buruk.

Apakah temuan tertentu selama pemeriksaan hukum membuat Anda mendapatkan kembali uang jaminan sepenuhnya bergantung pada bagaimana keenam poin ini dirumuskan. Hal tersebut merupakan topik lengkap pada halaman terpisah.

Pengembalian uang jaminan reservasi

Reservasi properti baru dan reservasi properti pasar sekunder bukan dokumen yang sama

Keduanya menarik sebuah properti dari pasar dengan imbalan uang jaminan. Perbedaannya terletak pada pihak yang terikat kontrak dengan Anda dan apa yang terjadi pada uang tersebut.

	Properti baru	Bekas
Pihak penandatangan	Pengembang atau kontrak penjualan milik pengembang sendiri	Agen penjual atau penjualnya secara langsung
Penentu jumlah	Proyeknya. Tidak ada angka standar. Tanyakan sejak awal, alih-alih berasumsi	Sekitar 6 000 hingga 11 000 €, lebih tinggi untuk properti mahal
Langkah berikutnya	Pembayaran bertahap kemudian dilakukan, dan setiap pembayaran harus dijamin oleh jaminan bank setelah pembangunan dimulai	Perjanjian privat yang mengikat, biasanya arras, kemudian dibuat setelah pemeriksaan hukum selesai
Risiko terbesar dalam redaksi	Klausul pengembalian dana yang tidak berlaku jika terjadi keterlambatan izin bangunan atau tanggal penyelesaian transaksi	Klausul pengembalian dana yang tidak berlaku jika pemeriksaan hukum menemukan masalah, atau uang jaminan dibayarkan langsung kepada penjual, bukan ke rekening klien

Terus terang

Informasi umum, bukan perjanjian reservasi Anda

Ini adalah informasi umum tentang cara kerja reservasi properti di Spanyol, yang berlaku hingga 17 Agustus 2026. Ini bukan nasihat hukum mengenai kontrak khusus Anda. Tidak ada undang-undang yang menetapkan ketentuan minimum untuk reservasi, seperti yang ada untuk kontrak arras atau hukum komunitas pemilik. Jadi, daftar periksa di atas merupakan ringkasan praktik yang baik, bukan ringkasan hak yang sudah Anda miliki. Pengacara independen sebaiknya membaca redaksi yang tepat sebelum Anda membayar. Itu bukan formalitas yang kami sarankan untuk Anda abaikan.Satu kasus nyata menunjukkan apa yang benar-benar dipertaruhkan, tanpa kami menceritakannya kembali di sini: uang jaminan reservasi untuk sebuah apartemen dikembalikan sepenuhnya setelah pemungutan suara komunitas ternyata memengaruhi tepat tujuan pembeli membutuhkan properti tersebut, karena ketentuan pengembalian dana dalam kontrak mencakup situasi itu. Kasus lengkapnya, termasuk temuan dan tindakan kami, dijelaskan dengan baik pada satu halaman, bukan diulang dalam bentuk singkat di beberapa halaman.Kami tidak menyimpan uang jaminan reservasi dan tidak mengambil biaya dari salah satu pihak. Yang kami lakukan adalah memastikan pengacara membaca kontrak sebelum uang berpindah, serta memberi tahu Anda dengan jelas jika redaksinya tidak melindungi Anda sebagaimana mestinya.

Pertanyaan umum tentang perjanjian reservasi

Apakah perjanjian reservasi mengikat secara hukum di Spanyol?: Ya, sebagai kontrak privat biasa, meskipun tidak ada undang-undang khusus yang mengatur isinya. Kedua pihak dapat diminta mematuhi apa pun yang mereka tandatangani. Hal ini berlaku bagi kedua pihak: kontrak tersebut melindungi Anda jika redaksinya baik, dan melindungi penjual jika tidak. Inilah alasan tepatnya daftar periksa di atas lebih penting daripada fakta bahwa dokumennya singkat.
Apakah perjanjian reservasi menggantikan perjanjian jual beli privat?: Tidak, keduanya merupakan dua dokumen berbeda pada dua tahap berbeda. Reservasi dibuat terlebih dahulu, biasanya sebelum pemeriksaan hukum dilakukan. Kontrak privat yang mengikat, dalam praktik Spanyol hampir selalu berupa kontrak arras, dibuat setelah pemeriksaan selesai dengan hasil baik dan memiliki konsekuensi hukum tersendiri berdasarkan Kitab Undang-Undang Sipil. Menandatangani reservasi bukan komitmen yang sama dengan menandatangani kontrak arras, meskipun keduanya melibatkan uang jaminan.
Dapatkah saya menandatangani perjanjian reservasi dari jarak jauh, sebelum pertama kali mengunjungi properti secara langsung?: Ya, tidak ada ketentuan dalam hukum Spanyol yang mewajibkan Anda hadir secara fisik untuk menandatangani reservasi. Hal ini rutin dilakukan melalui email atau melalui pengacara yang bertindak untuk Anda. Jauh lebih penting daripada tempat Anda menandatangani adalah apakah Anda benar-benar telah melihat propertinya, secara langsung atau melalui kunjungan properti lewat video yang layak, sebelum Anda berkomitmen memberikan uang jaminan sekecil apa pun untuk properti tersebut.
Dapatkah penjual menerima tawaran yang lebih baik setelah menerima uang jaminan reservasi saya?: Tidak, jika hal itu melanggar kontrak yang telah Anda berdua tandatangani dan kontrak tersebut menyatakan bahwa properti tidak ditawarkan di pasar selama masa reservasi. Apakah hal ini membuat penjual menanggung biaya selain mengembalikan uang jaminan Anda sepenuhnya bergantung pada sanksi, jika ada, yang ditetapkan kontrak untuk pihak penjual. Inilah tepatnya hal yang tercakup dalam daftar periksa di atas: reservasi tanpa konsekuensi bagi penjual hanya mengikat Anda, bukan penjual.

Looking at a specific property?

Send us the property