Agen properti pembeli di Costa del Sol

Untuk properti baru, siapkan sekitar 12 hingga 14 % di atas harga pembelian; untuk properti pasar sekunder, 9 hingga 10 %. Perbedaan terbesar adalah pajak: untuk properti baru Anda membayar PPN 10 % dan, di Andalusia, bea meterai 1,2 %, sedangkan properti pasar sekunder dikenai pajak pengalihan 7 %.

Hal itu bergantung pada apakah Anda membeli properti baru atau properti pasar sekunder. Untuk properti baru, hal terpenting adalah jaminan bank. Pembayaran yang Anda kirimkan kepada pengembang sebelum pembangunan selesai harus dilindungi berdasarkan ketentuan pembayaran yang berlaku. Sebelum uang dikirim, pengacara memeriksa rekening, dokumen, dan jaminan yang berlaku untuk pembayaran tersebut. Untuk pembayaran yang dilindungi jaminan bank, Anda menerima sertifikat yang berkaitan dengan jumlah dan pembeli tertentu tersebut. Untuk properti pasar sekunder, pengaturannya berbeda. Pengacara memantau kontrak, tanggal, dan metode pengalihan agar penjual hanya menerima uang pada saat transaksi menetapkan bahwa dana tersebut harus dicairkan. Jadi, hal ini bukan hanya tentang ke mana Anda mengirim uang. Sebelum setiap pembayaran penting, pengacara memeriksa alasan Anda mengirimkannya, kepada siapa, dan berdasarkan ketentuan apa.

Hal ini bergantung pada kata-kata dalam perjanjian reservasi dan berbeda-beda antara pengembang dan penjual. Reservasi adalah satu-satunya pembayaran di luar sistem jaminan, sehingga jumlahnya harus kecil dan kontrak harus menjelaskan dengan jelas kapan uang tersebut dikembalikan. Itulah alasan pengacara membacanya sebelum uang dikirim, bukan setelahnya.

Hal itu terutama bergantung pada apakah Anda membeli properti baru atau properti pasar sekunder. Untuk properti baru, sebaiknya Anda menyiapkan sekitar 20 hingga 40% dari harga pembelian untuk pembayaran yang mungkin jatuh tempo sebelum proyek selesai. Selain itu, Anda memerlukan dana sendiri untuk pajak dan biaya tambahan pembelian, termasuk PPN 10% dan biaya pengalihan lainnya. Untuk properti pasar sekunder, sebagai bukan penduduk, secara realistis Anda sebaiknya mengharapkan bank membiayai sekitar setengah dari nilai yang ditetapkan bank untuk properti itu sendiri. Jadi, Anda perlu menyediakan sisa harga pembelian dan biaya pembelian dari dana Anda sendiri. Untuk properti seharga 500.000 €, uang tunai yang Anda perlukan sering kali bukan 100.000 atau 150.000 €, melainkan jauh lebih banyak. Itulah sebabnya kami menyelesaikan pembiayaan sebelum reservasi, bukan setelah Anda menetapkan pilihan pada properti tertentu.

Ya, tetapi sebagai bukan penduduk, jangan otomatis mengandalkan pembiayaan sebesar 70 atau 80% dari harga. Untuk penghasilan dalam mata uang selain euro, secara realistis Anda sebaiknya mengharapkan pembiayaan sekitar 50% dari nilai yang ditetapkan bank. Bagi sebagian klien, tawarannya dapat lebih baik, sedangkan bagi yang lain lebih buruk, bergantung pada penghasilan, kewajiban yang ada, usia, mata uang penghasilan, dan bank tertentu. Hal yang juga penting adalah bank tidak menghitung hipotek berdasarkan harga pembelian, melainkan berdasarkan penilaiannya sendiri. Jadi, jika Anda membeli dengan harga 500.000 €, tetapi bank menilai properti tersebut sebesar 470.000 €, pembiayaan dihitung berdasarkan 470.000 € tersebut. Karena itu, bahkan sebelum Anda memilih properti, kami memeriksa pembiayaan yang secara realistis dapat Anda harapkan dan berapa banyak dana sendiri yang akan Anda perlukan.

Siapa pemilik sah properti tersebut, apakah terdapat hipotek, perintah eksekusi, atau beban lainnya, apakah data dalam daftar pertanahan sesuai, apakah terdapat utang kepada komunitas pemilik, dan apakah status hukumnya sesuai dengan apa yang Anda beli. Untuk properti tertentu, pemeriksaan diperluas sesuai jenis dan riwayatnya.

Ya. Pengacara independen yang mewakili Anda, bukan pengembang dan bukan penjual. Mereka memeriksa kepemilikan, utang, beban, izin, kontrak, dan status hukum properti sebelum Anda berkomitmen pada pembelian. Kami tidak mempekerjakan pengacara dan tidak menerima komisi atas rujukan tersebut. Kami memberikan beberapa pilihan dan Anda memilih sendiri.

Untuk properti yang sudah selesai, biasanya perkirakan beberapa minggu hingga beberapa bulan sejak reservasi sampai penyerahan kunci. Untuk properti baru, hal ini bergantung pada tahap proyek: Anda dapat membeli apartemen yang sudah selesai, tetapi juga proyek yang masih memerlukan waktu dua tahun untuk selesai. Seluruh proses, mulai dari pemilihan hingga uji tuntas hukum dan notaris, dijelaskan di atas.

Sekali sudah cukup, dan dua kali akan lebih baik. Seluruh proses dapat dilakukan dari jarak jauh dengan surat kuasa, tetapi kami tetap menyarankan agar Anda datang setidaknya sekali.

Ya. Membeli properti dan memperoleh izin tinggal di Spanyol adalah dua hal yang berbeda. Anda dapat memiliki properti sebagai bukan penduduk, dan sebagian besar proses dapat ditangani melalui surat kuasa.

NIE, ya. Rekening di Spanyol sangat berguna dalam praktik. NIE adalah nomor identifikasi warga negara asing yang Anda perlukan untuk pembelian, pajak, dan urusan lain terkait properti. Kami mengurusnya bersama pengacara jauh-jauh hari, karena menunggunya saat Anda harus menandatangani dokumen hanya akan memperumit pembelian tanpa alasan.

Anda akan membayar sebagian terbesar dari pembelian dalam euro, sehingga untuk jumlah besar, yang perlu diperhatikan bukan hanya biaya transfer, tetapi terutama nilai tukar sebenarnya. Uang dapat ditransfer melalui bank Anda sendiri atau penyedia penukaran khusus, dan untuk jumlah besar, sebaiknya Anda membandingkan penawaran. Yang terpenting, jangan menunda transfer hingga saat terakhir. Bank mungkin meminta bukti sumber dana atau menahan transfer untuk pemeriksaan internal. Berdasarkan jadwal pembayaran, kami memberi tahu Anda sebelumnya kapan setiap jumlah akan diperlukan.

Ya. Untuk transaksi besar, perkirakan bank dan pihak lain akan meminta bukti sumber dana. Jika uang tersebut berasal dari penjualan perusahaan, dividen, investasi, atau struktur lain yang lebih kompleks, siapkan dokumentasinya sebelum mulai mentransfer uang.

Atas nama Anda, atas nama kedua pasangan, atau dengan pengaturan lain, bergantung pada situasi keluarga dan keuangan Anda. Tidak ada satu jawaban yang benar untuk semua orang. Cara Anda memiliki properti tersebut nantinya dapat memengaruhi warisan, pajak, dan penjualan, jadi sebaiknya putuskan bersama pengacara dan penasihat pajak sebelum menandatangani perjanjian jual beli, bukan saat di hadapan notaris. Jika Anda membeli sebagai pasangan, memiliki anak, memegang aset yang lebih besar di Spanyol, atau mempertimbangkan pembelian melalui perusahaan, beri tahu pengacara sejak awal.

Tidak otomatis. Hal ini bergantung pada properti tertentu, pemerintah daerah, peraturan komunitas, dan peraturan yang berlaku saat ini untuk akomodasi wisata. Jadi, kami memeriksa apakah sewa jangka pendek memungkinkan sebelum reservasi, jika menyewakan properti merupakan salah satu alasan Anda membeli.

IBI, biaya komunitas pemilik, pengumpulan sampah, asuransi, utilitas dan air, serta bagi nonresiden, kewajiban pajak di Spanyol. Perbedaan terbesar antara dua apartemen dengan harga serupa sering kali terletak pada biaya komunitas pemilik. Karena itu, untuk properti tertentu, kami menampilkan biaya tahunan sebenarnya, bukan satu angka universal.

Ya. Modelo 210, pajak nonresiden atas pendapatan yang diperhitungkan. Namanya hampir tidak menjelaskan apa pun dan sebagian besar pemilik baru mengetahuinya ketika sudah terlambat.

Tidak. Memiliki properti tidak dengan sendirinya menjadikan Anda residen pajak Spanyol. Status residensi pajak dinilai berdasarkan situasi Anda yang sebenarnya, termasuk berapa lama Anda berada di Spanyol serta di mana pusat kepentingan ekonomi dan pribadi Anda berada. Jika Anda ingin menghabiskan sebagian besar tahun di sini atau pindah secara permanen, diskusikan status residensi pajak dengan penasihat sebelum pindah. Hal ini dapat memengaruhi cara Spanyol memperlakukan penghasilan dan aset Anda di luar Spanyol.

Menurut hukum, setiap pembayaran sebelum konstruksi selesai harus dilindungi oleh jaminan bank yang diterbitkan atas nama Anda. Pengacara Anda memeriksa redaksi persis jaminan tersebut untuk unit Anda sebelum pembayaran apa pun dilakukan, serta menjelaskan dengan tepat apa saja yang dicakupnya.

Beberapa utang dan kewajiban yang terkait dengan suatu properti dapat beralih kepada pemilik baru. Karena itu, pemeriksaan sebelum pembelian tidak hanya mencakup penjual, tetapi juga properti itu sendiri. Antara lain, pengacara memeriksa statusnya dalam komunitas pemilik dan meminta sertifikat yang relevan sebelum penandatanganan.

Anda dapat menjualnya kapan pun Anda mau. Pertanyaannya adalah pada harga berapa dan seberapa cepat. Properti yang paling mudah dijual kembali adalah properti yang memiliki sesuatu yang juga diinginkan pembeli berikutnya: lokasi mikro yang baik, pemandangan, orientasi yang tepat, akses pejalan kaki yang baik, atau kawasan hunian terpadu yang baik. Jadi, saat membeli, kami tidak hanya melihat apakah Anda menyukai properti tersebut hari ini, tetapi juga kepada siapa Anda kelak akan menjualnya. Saat menjual sebagai nonresiden, perhitungkan juga biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan.

Ya, dan hal ini dapat diatur sebelumnya. Pajak warisan Spanyol berlaku, tetapi Andalusia memberikan keringanan yang besar bagi keluarga dekat. Dalam surat wasiat, Anda juga dapat memilih agar warisan diatur oleh hukum negara Anda sendiri, dan surat wasiat singkat dalam bahasa Spanyol sebagai pelengkap dapat menghemat waktu berbulan-bulan untuk mengurus dokumen keluarga.

Jika Anda datang sekali setahun selama dua minggu dan properti tersebut hanya akan kosong sepanjang sisa tahun, menyewa mungkin lebih sederhana. Namun, jika Anda datang beberapa kali dalam setahun atau menghabiskan bagian tahun yang lebih panjang di Costa del Sol, memiliki properti mulai memberikan manfaat yang sama sekali berbeda. Anda tidak perlu mencari properti sewaan yang tersedia setiap kali datang, menghadapi harga musiman, atau berpindah-pindah apartemen. Anda tiba hanya dengan tas kecil, sementara yang lainnya sudah tersedia di rumah. Perbedaannya bahkan lebih terasa jika Anda bepergian dengan anjing atau anak-anak, atau ingin datang selama beberapa minggu atau bulan. Properti sewaan jangka panjang yang baik tidak selalu mudah ditemukan dan pada musim ramai harganya bisa sangat mahal. Dan jika Anda menyewakan properti secara legal saat tidak menggunakannya, pendapatan sewa dapat menutup sebagian besar biaya kepemilikan tahunan. Dengan properti yang dipilih dengan baik, Anda tidak hanya membayar tempat untuk berlibur, tetapi juga memiliki rumah kedua yang dapat menghasilkan pendapatan selama sebagian tahun. Jadi, bagi klien yang ingin datang ke sini secara rutin, kami biasanya mempertimbangkan kapan membeli mulai masuk akal, bukan apakah membeli masuk akal sama sekali.

Hal ini terutama bergantung pada anggaran dan apa yang Anda inginkan dari Spanyol. Costa Blanca umumnya lebih murah dan dengan anggaran yang sama Anda dapat membeli jauh lebih banyak di sana. Costa del Sol lebih mahal, tetapi menawarkan kehidupan sepanjang tahun yang lebih dinamis, infrastruktur internasional, bandara Malaga, lapangan golf, sekolah, layanan kesehatan, dan komunitas warga asing yang besar. Jika dana Anda untuk properti itu sendiri kurang dari sekitar 250.000 €, kami akan terus terang mengatakan bahwa kami mungkin tidak akan berfokus pada Costa del Sol. Pilihan pada harga tersebut sangat terbatas, sedangkan di Costa Blanca anggaran yang sama dapat memberikan pilihan yang jauh lebih masuk akal. Mulai dari sekitar 300.000 €, pilihan nyata mulai tersedia di Costa del Sol, tetapi semuanya tetap bergantung pada lokasi, jarak dari laut, kondisi properti, serta keinginan Anda terkait pemandangan atau penyewaan.