Kami menggunakan kuki untuk meningkatkan pengalaman Anda, menganalisis penggunaan situs, dan menyediakan konten yang dipersonalisasi.
Panduan
Sewa jangka pendek di Costa del Sol
Kemungkinan melakukan sewa jangka pendek ditentukan oleh tiga otoritas terpisah: aturan Andalusia dan daftar pariwisatanya, pembatasan dari pemerintah kota terkait, serta sejak 3 April 2025 persetujuan komunitas pemilik dengan suara mayoritas tiga perlima jika kegiatan tersebut baru dimulai.
Anda membeli properti untuk menyewakannya dalam jangka pendek, lalu baru mengetahui bahwa hal tersebut tidak diperbolehkan.
Kondisi sebenarnya
Kemungkinan melakukan sewa jangka pendek ditentukan oleh tiga otoritas terpisah: aturan Andalusia dan daftar pariwisatanya, pembatasan dari pemerintah kota terkait, serta sejak 3 April 2025 persetujuan komunitas pemilik dengan suara mayoritas tiga perlima jika kegiatan tersebut baru dimulai.
Hal yang mengubahnya
Aturan baru ini berlaku bagi pemilik yang baru memulai sewa jangka pendek. Situasi yang telah ada sebelumnya mungkin dinilai secara berbeda menurut hukum, dan kasus transisi seharusnya dibahas dalam panduan, bukan di halaman utama. Jika gedung tidak mengizinkan sewa jangka pendek, Anda dapat menyewakan properti untuk jangka panjang, tetapi tidak melalui Airbnb atau Booking. Andalusia juga menyatakan bahwa daftar pariwisatanya tidak akan mengizinkan pendaftaran di pemerintah kota yang telah memberlakukan pembatasan sendiri.
Tindakan kami
Untuk properti pasar sekunder, kami membaca anggaran dasar komunitas dan pengacara memverifikasinya. Untuk properti baru, kami menanyakan kepada pengembang sejak awal apakah mereka telah memperhitungkan hal tersebut. Sebelum reservasi, kami memeriksa apakah sewa yang Anda rencanakan benar-benar memungkinkan dan dapat didaftarkan dengan benar.
Dalam 30 detik
Sejak 3 April 2025, komunitas pemilik harus memberikan suara secara aktif, dengan mayoritas 3/5, untuk mengizinkan kegiatan sewa jangka pendek BARU di gedung tersebut. Sebelum tanggal itu, aturannya berlaku sebaliknya: penyewaan diizinkan kecuali para pemilik memberikan suara untuk melarangnya. Ini merupakan risiko nyata dan terkini, bukan berita lama.
Mengapa dua apartemen yang serupa dapat memiliki jawaban yang berlawanan?
Tidak ada hal mengenai harga, ukuran, atau kualitas penyelesaian suatu properti yang dapat memberi tahu Anda apakah properti tersebut secara hukum dapat disewakan kepada wisatawan. Tiga otoritas terpisah memutuskannya secara independen satu sama lain, dan ketiganya harus memberikan persetujuan.Wilayah tersebut mengelola sendiri registri wisatawan, yaitu sistem VUT. Sejak reformasi Februari 2025, suatu properti juga memerlukan lisensi munisipal yang sudah ada atau deklarasi perubahan penggunaan yang mengizinkan penggunaan untuk wisatawan, sebelum pendaftaran regional tersebut bahkan dapat diajukan. Sejak 3 April 2025, berlaku gerbang persetujuan ketiga: komunitas pemilik Anda sendiri harus memberikan suara, dengan mayoritas tiga perlima pemilik dan tiga perlima kuota partisipasi, untuk secara aktif mengizinkan kegiatan sewa wisata baru di gedung tersebut. Sebelum tanggal itu, aturan standarnya berlawanan: komunitas harus memberikan suara untuk MELARANGNYA, dan keheningan berarti penyewaan diizinkan. Sekarang, keheningan berarti sebaliknya.
1
Pendaftaran regional (VUT)
Who decidesPemerintah Andalusia
What it grantsNomor sewa wisata yang terdaftar
If noSama sekali tidak ada sewa jangka pendek yang sah secara hukum, terlepas dari dua persyaratan lainnya.
2
Lisensi munisipal atau perubahan penggunaan
Who decidesBalai kota, sejak Decreto-ley 1/2025
What it grantsMengonfirmasi bahwa properti tersebut diizinkan mengubah penggunaan untuk sewa wisata
If noPendaftaran regional bahkan tidak dapat diajukan.
3
Pemungutan suara komunitas, mayoritas 3/5
Who decidesKomunitas pemilik Anda, sejak 3 April 2025
What it grantsMengizinkan kegiatan sewa wisata BARU di gedung
If noSewa diblokir di tingkat gedung meskipun wilayah dan balai kota sama-sama mengizinkannya.
Satu jawaban TIDAK di salah satu gerbang menghentikan seluruh rencana, apa pun keputusan dua gerbang lainnya.
Apakah ini risiko baru, atau sesuatu yang sudah selalu berlaku?
Pemungutan suara komunitas ini benar-benar baru, bukan aturan yang sudah ada sejak dulu tetapi tidak diketahui. Sebelum 3 April 2025, sebuah komunitas harus secara aktif memberikan suara untuk melarang sewa wisata. Jika pemungutan suara itu tidak pernah dilakukan, sewa pada dasarnya diizinkan. Sejak tanggal tersebut, undang-undang mengubah ketentuan dasarnya: komunitas kini harus secara aktif memberikan suara, dengan mayoritas tiga perlima yang sama, untuk mengizinkannya. Gedung yang sama sekali tidak pernah membahas hal ini kini secara default menjadi gedung tempat sewa wisata baru tidak diizinkan, bukan gedung tempat kegiatan itu diam-diam diizinkan.Properti yang sudah beroperasi secara sah sebagai sewa wisata sebelum 3 April 2025 pada umumnya dipahami dapat terus beroperasi berdasarkan aturan yang berlaku saat dimulai. Properti tersebut tidak memerlukan pemungutan suara baru yang diterapkan secara retroaktif. Poin ini didasarkan pada pandangan hukum yang konsisten, bukan pada pemeriksaan teks utama pasal demi pasal dalam panduan ini. Mintalah pengacara Anda sendiri untuk mengonfirmasinya bagi gedung tertentu sebelum mengandalkannya, terutama untuk properti pasar sekunder yang diiklankan sudah memiliki riwayat sewa.
Sebelum 3 April 2025Sejak 3 April 2025
Komunitas yang tidak pernah membahas sewa wisata secara efektif mengizinkannya secara default.
Keheningan sekarang berarti sebaliknya: kegiatan penyewaan turis BARU diblokir, kecuali para pemilik secara aktif memberikan suara, dengan mayoritas 3/5, untuk mengizinkannya.
Satu-satunya kewenangan nyata komunitas adalah memberikan suara untuk melarang sewa, sesuatu yang kebanyakan komunitas tidak pernah repot-repot lakukan.
Kini komunitas memegang suara penentu, apa pun hasilnya, dan klaim penjual bahwa "komunitas tidak keberatan" perlu didukung oleh risalah rapat yang sebenarnya, bukan asumsi.
Apakah aturan pemungutan suara komunitas pada April 2025 memengaruhi pemilik yang sudah menyewakan apartemennya?Komentar hukum yang konsisten menyatakan bahwa properti yang telah beroperasi secara sah sebagai sewa wisata sebelum 3 April 2025 dapat terus beroperasi berdasarkan dasar hukum yang sudah ada, tanpa perlu menerapkan pemungutan suara baru secara retroaktif. Panduan ini tidak memverifikasi ulang hal tersebut secara independen berdasarkan teks hukum utama, pasal demi pasal. Pengacara harus mengonfirmasinya untuk bangunan tertentu sebelum Anda mengandalkannya, terutama jika iklan properti pasar sekunder mengklaim adanya riwayat sewa yang belum Anda lihat dokumentasinya.
Apakah beberapa kota membatasi hal ini lebih lanjut, di samping wilayah dan komunitas?
Kota Málaga telah menerapkan aturan yang lebih ketat daripada aturan regional. Perubahan tata ruang yang diselesaikan pada Agustus 2025 secara permanen memblokir pendaftaran sewa wisata baru di 43 lingkungan yang disebutkan namanya, termasuk pusat bersejarah dan beberapa distrik pusat. Di lingkungan-lingkungan ini, apartemen wisata sudah mencakup lebih dari 8 persen rumah. Moratorium terpisah di seluruh kota terhadap izin hotel atau sewa wisata baru di lahan hunian disetujui secara definitif pada 16 Juli 2026 dan berlaku selama tiga tahun, atau sampai kota tersebut menyelesaikan penyusunan ulang rencana tata ruangnya. Sewa wisata yang telah terdaftar secara sah sebelum langkah-langkah ini tetap dapat beroperasi, selama terus memenuhi kewajiban hunian layak, keselamatan, dan perpajakan yang berlaku.Apakah kota lain di Costa del Sol telah menerapkan pembatasan serupa harus diperiksa satu per satu. Hal itu tidak dapat diasumsikan berdasarkan contoh Málaga. Panduan ini tidak memiliki pembatasan terkonfirmasi yang dapat dilaporkan khusus untuk Marbella. Hal tersebut berbeda dari konfirmasi bahwa Marbella sama sekali tidak memiliki pembatasan: jawaban yang jujur adalah bahwa hal ini belum terverifikasi dan belum dapat dipastikan. Balai kota atau pengacara setempat dapat memberikan posisi terkini untuk alamat tertentu sebelum Anda mengandalkannya.
Apa arti hal ini bagi pajak penghasilan sewa, setelah kegiatan sewa benar-benar dapat dilakukan?
Apakah penyewaan diperbolehkan secara hukum dan bagaimana pendapatannya dikenai pajak adalah dua pertanyaan terpisah. Hanya pertanyaan kedua yang bergantung pada status kependudukan pajak Anda. Penduduk pajak Uni Eropa atau EEA membayar 19 % atas pendapatan sewa BERSIH, setelah mengurangkan biaya yang benar-benar terkait dengannya. Bukan penduduk yang bukan penduduk pajak Uni Eropa atau EEA membayar 24 % atas pendapatan KOTOR, tanpa pengurangan biaya berdasarkan aturan standar. Putusan pengadilan tahun 2025 akan memperluas pengurangan biaya kepada penduduk non-Uni Eropa juga. Namun, negara telah mengajukan banding dan praktik otoritas pajak belum berubah. Angka yang lebih tinggi tanpa pengurangan adalah yang berlaku dalam praktik saat ini bagi kelompok tersebut.Semua ini tidak relevan sampai tiga gerbang pertama terlewati. Sebelum merekomendasikan atau memesankan properti khususnya berdasarkan potensi sewanya, kami memeriksa status atau kelayakan VUT yang sebenarnya, peraturan kota yang relevan, serta risalah dan sikap komunitas sendiri mengenai sewa wisata. Kami tidak begitu saja mempercayai keterangan dalam iklan atau dari agen. Kami juga tidak menganggap bahwa "pemilik sebelumnya menyewakannya" sebagai bukti bahwa Anda juga akan diizinkan melakukannya. Aturan yang menentukan hal ini telah berubah sejak banyak pengaturan historis tersebut dimulai.
Apakah ini benar-benar risiko yang lebih besar dibandingkan sebelumnya?
Ya, dan hal ini layak ditanggapi serius, bukan dianggap sebagai catatan kecil. Pemungutan suara komunitas yang mulai berlaku pada 3 April 2025 merupakan perubahan nyata dan struktural: gedung yang sama sekali tidak membahas sewa wisata sebelumnya secara default dianggap mengizinkannya. Kini, secara default, gedung tersebut memblokirnya. Tambahkan gerbang izin kota yang berlaku beberapa minggu sebelumnya, serta moratorium di seluruh Kota Málaga sendiri terhadap izin baru, yang disetujui pada 16 Juli 2026 untuk tiga tahun. Potensi sewa suatu properti tidak lagi dapat diasumsikan hanya berdasarkan kegiatan apartemen yang tampak serupa di dekatnya.Ini adalah informasi umum tentang cara kerja aturan Andalusia dan nasional saat ini, bukan jaminan untuk properti tertentu. Dua rincian di atas didasarkan pada pandangan hukum yang konsisten, bukan pemeriksaan teks utama pasal demi pasal dalam panduan ini. Pengacara harus mengonfirmasi posisi terkini sebelum Anda berkomitmen membeli properti berdasarkan penghasilan sewanya. Arevont memeriksa status VUT properti, aturan khusus dari pemerintah kotanya, serta sikap komunitas sebelum merekomendasikannya untuk tujuan tersebut. Kami tidak mengenakan biaya tambahan untuk menyampaikan jawaban tidak jika memang jawabannya tidak.
Pertanyaan paling umum tentang sewa jangka pendek
Jika penjual menunjukkan nomor pendaftaran VUT yang sudah ada, apakah hal itu menyelesaikan masalah?
Hal itu mengonfirmasi bahwa pendaftaran regional ada, yang merupakan salah satu dari tiga gerbang, bukan semuanya. Dengan sendirinya, hal itu tidak mengonfirmasi bahwa komunitas saat ini mengizinkan kegiatan tersebut atau bahwa tidak ada pembatasan kota baru yang sejak itu berlaku untuk alamat tersebut. Mintalah risalah komunitas sendiri mengenai hal ini, selain nomor pendaftarannya.
Dapatkah komunitas pemilik membatalkan keputusan yang sebelumnya telah mengizinkan sewa wisata?
Reformasi 3 April 2025 berkaitan dengan izin BARU. Pandangan hukum yang konsisten menganggap properti yang telah beroperasi secara sah sebelum tanggal tersebut dapat terus beroperasi berdasarkan dasar hukum yang sudah ada, tanpa memerlukan pemungutan suara baru. Kewenangan umum komunitas untuk mengatur atau membatasi kegiatan yang sudah ada merupakan persoalan hukum yang terpisah dari pemungutan suara mengenai izin baru itu sendiri. Untuk gedung tertentu, sebaiknya hal ini dikonfirmasi secara khusus oleh pengacara, bukan diasumsikan begitu saja ke salah satu arah.
Jika membeli apartemen yang komunitasnya sudah memberikan suara setuju, apakah masalah ini selesai untuk selamanya?
Hal itu menjawab persyaratan di tingkat komunitas berdasarkan keadaan saat ini, bukan untuk selamanya. Komunitas dapat meninjau kembali aturannya seiring waktu, dan baik pendaftaran regional maupun izin kota tidak menghapus kemungkinan tersebut. Anggaplah suara setuju sebagai posisi saat ini yang dikonfirmasi pada waktu pembelian, bukan sebagai jaminan tetap selama Anda memiliki properti tersebut.
Tiga kekhawatiran lainnya
okupas
okupas akan mengambil alih apartemen Anda saat Anda kembali ke negara asal, dan Anda tidak akan dapat mengusir mereka selama bertahun-tahun.