Penyewaan properti jangka pendek di Spanyol: lisensi, aturan, dan biaya
Dalam 30 detik
Tiga otoritas terpisah harus menyetujui sebelum Anda dapat menyewakan properti di Costa del Sol kepada wisatawan: wilayah, melalui pendaftaran VUT; pemerintah kota; dan komunitas pemilik Anda, yang dapat melarangnya secara langsung dengan suara tiga perlima. Nomor iklan nasional yang terpisah dibatalkan oleh Mahkamah Agung pada Mei 2026, sehingga pendaftaran VUT regional adalah yang berlaku.
Siapa yang memerlukan lisensi VUT, dan siapa yang tidak?
VUT adalah lisensi penyewaan wisatawan di Andalusia, dan tanpa lisensi ini properti tidak dapat disewakan secara sah kepada tamu liburan. Jika bagian mana pun dari rencana Anda mencakup pemesanan per malam atau per minggu melalui Airbnb, Booking.com, atau platform serupa, Anda memerlukan lisensi VUT, berapa pun sedikitnya minggu yang Anda rencanakan untuk menyewakannya dalam setahun. Satu-satunya penyewaan di luar aturan ini adalah sewa jangka panjang dengan durasi minimum yang ditetapkan undang-undang. Ini merupakan rangkaian aturan yang berbeda dan dibahas dalam panduan tersendiri.Lisensi berlaku untuk properti dan orang yang mendaftarkannya, bukan untuk seluruh gedung. Dua apartemen identik di gedung yang sama dapat memiliki jawaban berbeda. Hal ini karena gerbang ketiga, yaitu pemungutan suara komunitas, diputuskan untuk setiap gedung, bukan setiap unit, dan dapat berubah setelah salah satu pemilik membeli apartemennya. Per 17 Agustus 2026, Andalusia mengelola gerbang regional melalui pendaftaran VUT (vivienda de uso turística) yang telah ditulis ulang, Decreto 31/2024, dan Decreto-Ley 1/2025. Mendapatkan hanya satu dari tiga persetujuan merupakan cara paling umum bagi pembeli asing untuk akhirnya memiliki properti yang tidak dapat mereka sewakan secara legal.
Tiga gerbang secara berurutan
- WilayahWho decidesJunta de Andalucía, pendaftaran VUTWhat it grantsLisensi regional untuk mengiklankan propertiIf noProperti tersebut tidak dapat disewakan secara sah kepada wisatawan, dengan harga berapa pun dan di platform mana pun.
- Pemerintah kotaWho decidesKebijakan tata ruang balai kota sendiriWhat it grantsTidak ada larangan kota atas pendaftaran baru di distrik tersebutIf noBeberapa kota pesisir telah menghentikan pendaftaran baru di distrik tersibuk mereka. Nomor VUT tidak dapat diterbitkan di sana, apa pun kondisi propertinya.
- KomunitasWho decidesSuara tiga perlima pemilik dan kuotaWhat it grantsIzin dari gedung, terpisah dari lisensiIf noNomor VUT yang valid dan pemerintah kota yang bersedia tetap tidak dapat mengesampingkan suara komunitas yang menentang penyewaan, sejak 3 April 2025.
Bisakah saya menyewakan properti tersebut hanya selama beberapa minggu dalam setahun tanpa melakukan pendaftaran?Tidak. Tidak ada pengecualian jumlah malam minimum dari kewajiban pendaftaran. Mengiklankan bahkan hanya satu minggu tanpa nomor VUT dan pendaftaran nasional yang sesuai merupakan pelanggaran yang sama seperti mengoperasikan properti tersebut sepanjang tahun. Dendanya didasarkan pada kegiatan tersebut, bukan pada berapa lama dalam setahun kegiatan itu berlangsung.
Apa yang diwajibkan oleh dekret kelayakhunian di dalam apartemen?
Dekret yang telah ditulis ulang menetapkan aturan yang pasti, bukan sekadar saran. Dekret tersebut mencantumkan persyaratan minimum yang harus dipenuhi properti sebelum izin diberikan. Foto iklan properti tidak membuktikan terpenuhinya satu pun persyaratan tersebut.
- Kapasitas menginapMaksimal 4 orang per kamar tidur, dengan tidak lebih dari 2 orang di antaranya menggunakan tempat tidur bertingkat, ditambah maksimal 2 orang lagi di sofa yang dapat diubah menjadi tempat tidur di ruang tamu (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, pasal 6.1). Angka "6 orang per kamar tidur" yang sering diulang berasal dari teks lama yang telah dicabut.
- Pengatur suhuPendingin ruangan dari Mei hingga Agustus dan pemanas dari Desember hingga Maret di setiap ruangan yang layak huni. Unit portabel kini secara tegas diperbolehkan, sedangkan teks lama tidak mengizinkannya (pasal 6.1).
- Inventaris tetapDaftar tetap barang-barang dapur, kamar mandi, dan linen yang diwajibkan, detektor asap, serta alat pemadam api, yang ditetapkan dalam lampiran dan bukan diserahkan pada penilaian (Anexo).
- Tugas operatorNomor telepon kontak 24 jam, pembersihan di antara setiap masa inap, formulir pengaduan resmi di lokasi, rencana evakuasi di bagian belakang pintu, serta tanda terima yang mencantumkan kode RTA (pasal 6.2).
- Kesesuaian tata ruangDeklarasi tanggung jawab yang diajukan untuk mendaftarkan properti kini harus menyatakan bahwa penggunaannya sesuai dengan ketentuan tata ruang setempat, dan laporan negatif dari pemerintah kota membatalkan pendaftaran tersebut (Decreto-Ley 1/2025).
Posisi per 17 Agustus 2026, berdasarkan pembacaan terverifikasi kami sendiri atas dekret yang telah ditulis ulang, bukan berdasarkan panduan publik yang masih menjelaskan teks yang telah dicabut. Ini adalah informasi umum, bukan pengganti konfirmasi dari pengacara Anda mengenai rumusan yang berlaku saat ini untuk properti spesifik Anda.
Apakah komunitas memiliki hak veto, terpisah dari izin?
Ya, dan inilah penghalang yang paling sering tidak disebutkan oleh penjual. Sejak 3 April 2025, komunitas pemilik dapat menyetujui, membatasi, menetapkan persyaratan untuk, atau melarang penyewaan wisatawan di gedung tersebut. Hal ini memerlukan mayoritas tiga perlima pemilik yang mewakili tiga perlima kuota. Sebuah properti dapat memiliki nomor VUT yang sepenuhnya sah, tetapi tetap berada di gedung yang melarang penyewaan. Kedua fakta ini tidak saling bertentangan karena menjawab pertanyaan yang berbeda.Arevont memeriksa ketiga penghalang tersebut, yaitu wilayah, kota, dan komunitas, sebelum Anda mengeluarkan satu euro pun untuk furnitur, fotografi, atau pengajuan izin. Ini merupakan bagian dari layanan pengelolaan penyewaan. Pemeriksaan ini gratis, baik Anda melanjutkan untuk menggunakan layanan tersebut maupun tidak. Inilah satu-satunya langkah yang paling bermanfaat untuk dilakukan sebelum memesan properti yang sebagian Anda beli untuk disewakan.
Sebelum memesan
- Baca anggaran dasar komunitas dan notulen rapat selama dua tahun terakhirPemungutan suara tiga perlima mungkin sudah dilakukan, atau telah dimasukkan ke dalam agenda rapat yang tidak diberitahukan kepada Anda.
- Where
- Diminta dari penjual atau administrator komunitas.
- Watch out
- "Aturan yang biasa berlaku" bukanlah jawaban. Setiap komunitas memberikan suara untuk menentukan sikapnya sendiri.
- Periksa ketentuan tata ruang kota saat iniBeberapa pemerintah kota di Costa del Sol telah menghentikan sementara pendaftaran penyewaan wisatawan baru di distrik-distrik tersibuk mereka.
- Where
- Kantor perencanaan balai kota.
- Watch out
- Jawaban yang sudah berusia satu tahun, atau berasal dari kota tetangga, bukanlah jawaban yang sama.
- Dapatkan pemeriksaan tiga penghalang gratis sebelum membeli furniturArevont memeriksa wilayah, kota, dan komunitas secara bersamaan serta memberikan jawaban tertulis.
- Where
- Layanan pengelolaan penyewaan, gratis dalam kedua hal.
Jika tetangga di gedung saya sudah menyewakan apartemen mereka, apakah itu berarti saya juga boleh melakukannya?Tidak secara otomatis. Pemungutan suara yang belum pernah diselenggarakan tidak sama dengan pemungutan suara yang menghasilkan persetujuan. Pemilik yang sudah menyewakan propertinya sebelum 3 April 2025 mempertahankan kedudukan yang tidak diwarisi oleh pendaftaran baru. Bacalah anggaran dasar dan notulen rapat selama dua tahun terakhir sebelum berasumsi bahwa praktik tetangga berlaku untuk unit Anda.
Berapa biaya untuk memenuhi persyaratan sebelum tamu pertama datang?
Ada tiga biaya antara apartemen kosong dan iklan yang sah, dan tidak satu pun di antaranya merupakan biaya izin.
| Melengkapi perabotan sesuai dekret, bukan sesuai selera Anda sendiripaket standar penyewaan hingga kelas menengah, dengan harga pemasok yang dipublikasikan | 4 500 hingga 26 000 € |
|---|---|
| Pendaftarandiajukan oleh pengacara Anda berdasarkan dokumen kelayakhunian yang ada | Termasuk biaya hukum |
| Nomor iklan nasionaldibatalkan oleh Mahkamah Agung pada Mei 2026; hanya kode VUT regional yang berlaku | Tidak lagi diwajibkan |
Tidak satu pun dari ketiga biaya ini tercantum dalam iklan penjualan, dan tidak satu pun bersifat opsional jika properti tersebut benar-benar akan menghasilkan pendapatan sebagai sewa jangka pendek.
Hal yang perlu dikonfirmasi sebelum Anda mengeluarkan biaya untuk furnitur atau fotografi
Lima pemeriksaan, dalam urutan ini, karena dua yang pertama menentukan apakah langkah selanjutnya layak dilakukan.| Konfirmasi | Mengapa ini menentukan jawaban | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Anggaran dasar komunitas dan risalah rapat dua tahun terakhir | Pemungutan suara 3/5 mungkin sudah dilakukan, atau tercantum dalam agenda rapat yang tidak diberitahukan kepada Anda. | "Aturan yang biasa berlaku." Tidak ada aturan yang biasa; setiap komunitas menentukan sikapnya sendiri melalui pemungutan suara. |
| Apakah kota tersebut membatasi pendaftaran baru | Beberapa munisipalitas di Costa del Sol telah memperketat aturan untuk sewa wisata baru di distrik tersibuk mereka, dengan ketentuan yang berbeda menurut kota dan terkadang menurut distrik. | Jawaban yang sudah berusia satu tahun, atau berasal dari kota tetangga. |
| Dokumen penggunaan dan kelayakhunian | Properti tidak dapat didaftarkan tanpa dokumen yang menyatakan bahwa properti tersebut layak huni secara hukum, dan pada properti pasar sekunder yang lebih lama, dokumen tersebut terkadang sama sekali tidak ada. | Jaminan dari penjual sebagai pengganti sertifikat yang sebenarnya. |
| Kapasitas tempat tidur yang dapat ditampung oleh tata letak sesuai dekret | Kapasitas lebih menentukan pendapatan daripada tarif per malam, dan batas 4 orang per kamar tidur lebih ketat daripada yang diasumsikan kebanyakan brosur. | Klaim kapasitas yang didasarkan pada teks lama yang telah dicabut. |
| Apakah VUT yang didaftarkan sebelum Anda memilikinya tetap berpindah kepada Anda sebagaimana diklaim | Penjual biasanya menganggap bahwa pendaftaran otomatis tetap berlaku setelah pergantian kepemilikan. Hal itu tidak selalu benar. | "Properti ini sudah memiliki izin" tanpa dokumen yang mengonfirmasi apa yang berpindah dan apa yang harus diajukan ulang. |
Dapat diberi izin secara tertulis, dan dapat disewakan secara sah dalam praktik, adalah dua pertanyaan yang berbeda
Properti yang sama, diperiksa sendiri dibandingkan dengan diperiksa bersama Arevont sebelum Anda berkomitmen.| Diperiksa sendiri | Diperiksa bersama Arevont | |
|---|---|---|
| Pendaftaran VUT regional | Ketersediaannya telah dikonfirmasi. Tidak menjelaskan apa pun tentang dua persyaratan lainnya. | Ketersediaannya telah dikonfirmasi dan telah diperiksa berdasarkan hal-hal yang secara terpisah diizinkan oleh komunitas dan kota. |
| Pemungutan suara komunitas | Diasumsikan berdasarkan praktik tetangga, atau berdasarkan pernyataan agen penjual. | Dibaca dalam anggaran dasar dan risalah rapat yang sebenarnya, lengkap dengan tanggalnya, sebelum reservasi. |
| Pengeluaran untuk furnitur | Dibeli terlebih dahulu, lalu diperiksa berdasarkan lampiran inventaris. | Dianggarkan berdasarkan persyaratan dekret sebelum satu euro pun dibelanjakan. |
| Hasil jika satu syarat ditolak | Ditemukan setelah pengajuan izin, pembelian furnitur, dan pemotretan. | Ditemukan sebelum reservasi, saat membatalkan pembelian tidak menimbulkan biaya apa pun. |
Hal yang hanya dapat diberitahukan oleh pemeriksaan lokal tentang apartemen spesifik Anda
Ini adalah informasi umum tentang dekret Andalusia yang telah ditulis ulang dan aturan pemungutan suara komunitas, yang berlaku hingga 17 Agustus 2026. Kami membacanya sendiri, bukan menyalinnya dari panduan publik yang masih menjelaskan teks lama. Ini bukan nasihat hukum mengenai gedung Anda. Aturan berbeda menurut munisipalitas dan berubah seiring waktu. Seorang pengacara mengonfirmasi ketentuan yang berlaku saat ini untuk properti tertentu sebelum Anda mengeluarkan biaya apa pun untuk properti tersebut.Satu pertanyaan terbuka sebelumnya kini telah diselesaikan: Mahkamah Agung membatalkan kewajiban nomor iklan Registro Único nasional pada Mei 2026 (STS 620/2026, dikonfirmasi melalui portal resmi lembaga peradilan sendiri), karena negara telah melampaui kewenangannya. Pendaftaran VUT Andalusia tidak terpengaruh dan tetap menjadi pendaftaran yang penting. Tanyakan kepada pengacara Anda jika Anda mendaftar melalui skema nasional pada 2025 dan ingin mengetahui apa yang harus dilakukan terhadap nomor tersebut.Tidak ada tingkat okupansi, tarif per malam, maupun angka pendapatan yang dicantumkan di atas. Pendapatan suatu properti adalah persoalan pasar yang dijawab dalam panduan terpisah. Ini berbeda dari pertanyaan apakah properti tersebut secara hukum boleh disewakan sama sekali, yang merupakan satu-satunya pertanyaan yang dijawab halaman ini.
Pertanyaan paling umum tentang penyewaan jangka pendek
- Apakah membeli properti baru menjamin bahwa komunitas akan mengizinkan penyewaan untuk wisatawan?
- Tidak. Pada properti baru, mungkin belum ada notulen yang dapat dibaca karena komunitas tersebut belum mengadakan rapat. Anggaran dasarnya masih berupa rancangan dari pengembang. Tanyakan langsung kepada pengembang, secara tertulis, apakah penyewaan telah diizinkan dalam peraturan komunitas sebelum Anda menyelesaikan pembelian. Pemungutan suara pertama setelah serah terima dapat menghasilkan keputusan apa pun.
- Apa yang terjadi jika saya menyewakan tanpa nomor VUT?
- Iklan properti tersebut menjadi bukti, dan petugas pemeriksa tidak wajib mengidentifikasi diri sebelum melakukan pemeriksaan. Denda meningkat sesuai dengan tingkat pelanggaran, dan penegakan terhadap penyewaan tanpa pendaftaran telah meningkat tajam sejak perubahan aturan pada 2024 hingga 2025, dengan lebih dari 15.300 pendaftaran dibatalkan di Andalusia sejak 2024. Platform juga menghapus iklan yang tidak terdaftar setelah nomor regional atau nasional diwajibkan tetapi tidak dicantumkan.
- Dapatkah komunitas berubah pikiran setelah memilih setuju?
- Komunitas dapat melakukan pemungutan suara lagi, ke arah mana pun, dalam rapat berikutnya. Yang melindungi pemilik yang sudah menyewakan secara sah adalah ketentuan nonretroaktif dalam amendemen 2025, bukan jaminan permanen bahwa keputusan hari ini akan bertahan terhadap setiap keputusan di masa depan.
- Apakah vila di luar komunitas lebih mudah memperoleh izin daripada apartemen?
- Persyaratan komunitas tidak lagi berlaku, sehingga satu dari tiga lapisan persyaratan hilang. Persyaratan regional dan kota tetap berlaku sepenuhnya, dan vila yang berdiri sendiri tetap harus memenuhi dekret kelayakhunian, aturan inventarisasi, serta aturan kapasitas yang sama seperti apartemen di dalam kompleks.
