Apakah pemeriksaan hukum dilakukan sebelum atau sesudah reservasi?

Sesudahnya. Reservasi mengeluarkan properti tersebut dari pasar agar pengacara dapat melakukan pemeriksaan terperinci tanpa risiko orang lain membelinya sementara itu. Reservasi bukan berarti Anda membeli tanpa mengetahui kondisinya, dan perjanjian reservasilah yang melindungi Anda: perjanjian tersebut harus menyatakan apa yang terjadi pada uang jaminan jika pemeriksaan menemukan masalah serius.

Berapa lama pemeriksaan hukum?

Biasanya 2 hingga 4 minggu sejak reservasi. Hal yang hampir tidak pernah memperpanjang proses adalah pekerjaan hukum itu sendiri. Biasanya penyebabnya adalah dokumen yang belum diterima dari pihak penjual, pengembang, atau pengelola komunitas, dan menindaklanjuti dokumen tersebut merupakan bagian kami, bukan bagian pengacara.

Apakah uang jaminan reservasi dapat dikembalikan jika pengacara menemukan masalah?

Hal ini bergantung pada redaksi perjanjian reservasi dan berbeda-beda menurut pengembang serta penjual. Uang reservasi adalah satu-satunya pembayaran yang dilakukan di luar sistem jaminan, sehingga jumlahnya harus kecil dan perjanjian harus menyatakan dengan jelas ketentuan pengembaliannya. Itulah sebabnya pengacara membacanya sebelum uang ditransfer, bukan setelahnya.

Apakah saya dapat mewarisi utang pemilik sebelumnya?

Beberapa utang dan kewajiban yang melekat pada properti dapat beralih kepada pemilik baru, sehingga pemeriksaan mencakup propertinya, bukan hanya penjualnya. Di Spanyol, utang mengikuti properti, bukan orangnya, sehingga biaya komunitas, pajak, atau denda yang belum dibayar dapat menjadi tanggungan Anda. Pengacara memeriksa statusnya dengan komunitas dan meminta sertifikat terkait sebelum penandatanganan.

Apakah saya memerlukan pengacara sendiri, atau pengacara Anda sudah cukup?

Anda memerlukan pengacara independen yang mewakili Anda, bukan pengembang atau penjual. Kami biasanya merekomendasikan Malaga Solicitors, firma Spanyol independen di Costa del Sol, dan kami tidak menerima komisi atas rekomendasi tersebut. Anda juga bebas menggunakan pengacara Spanyol pilihan Anda sendiri, dan pengacara tersebut tetap bertindak untuk Anda.

Atas nama siapa properti sebaiknya didaftarkan?

Atas nama Anda, kedua pasangan, atau pilihan lain, tergantung situasi keluarga dan keuangan Anda. Tidak ada satu jawaban yang selalu benar. Cara properti dimiliki nantinya dapat memengaruhi warisan, pajak, dan penjualannya, sehingga sebaiknya diputuskan bersama pengacara dan penasihat pajak sebelum perjanjian jual beli, bukan saat di hadapan notaris. Jika Anda membeli sebagai pasangan, memiliki anak, mempunyai aset signifikan di Spanyol, atau mempertimbangkan pembelian melalui perusahaan, sampaikan hal tersebut kepada pengacara sejak awal.

Apakah saya harus datang ke Spanyol untuk urusan hukum?

Bukan untuk pemeriksaannya sendiri. Dengan surat kuasa, pengacara dapat menangani sebagian besar proses, termasuk penandatanganan di hadapan notaris. Kami tetap lebih menyarankan agar Anda datang setidaknya sekali, dan surat kuasa lebih mudah diurus saat Anda berada di sini daripada dari negara asal, yang biasanya memerlukan formalitas tambahan, apostille, dan terjemahan.

Berapa biaya pemeriksaan hukum dan siapa yang membayarnya?

Anda yang membayarnya, langsung kepada firma hukum, bukan melalui kami. Firma yang kami rekomendasikan mengenakan biaya sekitar 1 % dari harga pembelian, termasuk PPN, dan biaya tersebut mencakup seluruh pekerjaan, bukan hanya pemeriksaan. Kami tidak menerima bagian apa pun.

Services

Koordinasi uji tuntas hukum untuk properti di Spanyol

Kami tidak melakukan pekerjaan hukum, dan kami menyatakannya dengan sengaja: uji tuntas hukum atas properti di Spanyol dilakukan oleh pengacara independen yang mewakili Anda, bukan kami dan bukan penjual. Peran kami adalah mengoordinasikan segala sesuatu yang terkait, sehingga perjanjian reservasi dibaca sebelum uang Anda berpindah, dokumen benar-benar sampai kepada pengacara, tenggat waktu terpenuhi, dan Anda selalu mengetahui hal-hal yang masih belum selesai. Pemeriksaan itu sendiri biasanya berlangsung selama 2 hingga 4 minggu sejak reservasi, dan sampai pemeriksaan selesai kami tidak akan menyarankan Anda menandatangani apa pun.

Siapa yang memeriksa dan untuk siapa mereka bekerja

Tiga pihak terlibat dalam aspek hukum pembelian properti di Spanyol, dan hal pertama yang penting untuk dipastikan adalah untuk siapa masing-masing pihak bekerja. Satu pihak mewakili Anda. Satu pihak tidak mewakili siapa pun. Satu pihak adalah kami, dan kami bukan firma hukum.Para spesialis menangani keahlian masing-masing. Kami memastikan semuanya terhubung: hal yang tepat dilakukan selanjutnya, dalam urutan yang tepat, dan tidak ada yang tertunda karena suatu dokumen tidak ditindaklanjuti oleh siapa pun.Untuk pemeriksaan hukum, kami biasanya merekomendasikan Malaga Solicitors, firma hukum Spanyol independen yang beroperasi di Costa del Sol (kantor dari Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Pengacara tersebut mewakili Anda, bukan Arevont dan bukan penjual, dan Anda berhubungan dengan pengacara setempat yang memahami otoritas setempat serta daftar pertanahan. Tentu saja, Anda dapat memilih pengacara Anda sendiri kapan pun. Kami tidak menerima komisi maupun imbalan lainnya dari firma tersebut atas rekomendasi itu.

Yang perlu dilakukan	Siapa pelaksana	Artinya bagi Anda
Sebelum reservasi
Menghubungkan Anda dengan pengacara	Arevont	Kami biasanya merekomendasikan Malaga Solicitors dan tidak menerima biaya rujukan untuk itu. Jika Anda lebih memilih menggunakan pengacara Spanyol Anda sendiri, silakan, dan tidak ada hal lain di halaman ini yang berubah.
Membaca perjanjian reservasi	Pengacara Anda	Reservasi merupakan satu-satunya pembayaran yang dilakukan di luar sistem jaminan, sehingga perjanjian tersebut harus menyatakan dengan jelas apa yang terjadi pada uang jaminan jika pemeriksaan menemukan masalah. Pengacara membacanya sebelum uang dibayarkan, bukan setelahnya.
Memeriksa pengembang sebagai perusahaan	Arevont	Apakah ini pengembang mapan yang pernah bekerja sama dengan kami atau pengembang baru yang belum memiliki rekam jejak, serta pengalaman nyata apa pun yang pernah kami atau pembeli kami alami, baik maupun buruk. Jika kami tidak memiliki pengalaman, kami menyatakannya, bukan berpura-pura.
Selama uji tuntas hukum
Uji tuntas hukum itu sendiri	Pengacara Anda	Kepemilikan, beban dan utang, legalitas serta izin bangunan, peraturan komunitas, pembatasan penggunaan dan penyewaan. Ini merupakan pekerjaan hukum dan tidak kami lakukan.
Memverifikasi jaminan bank	Pengacara Anda	Untuk properti baru, memastikan bahwa jaminan yang mencakup pembayaran bertahap Anda sah dan diterbitkan atas nama Anda, bukan polis kelompok milik pengembang.
Meminta dokumen dari pihak penjual	Arevont	Menindaklanjuti pengembang, agen penjual, dan administrator komunitas untuk memperoleh dokumen yang diminta pengacara. Di sinilah pemeriksaan hukum sebenarnya dapat terhenti, dan ini bukan masalah hukum.
Menjaga tenggat waktu	Arevont	Apa yang harus dilakukan selanjutnya dan kapan batas waktunya. Jika sesuatu diperlukan dari Anda, kami akan memberi tahu Anda sebelumnya, bukan pada hari pelaksanaannya.
Menjelaskan arti suatu temuan bagi pembelian	Arevont, bersama pengacara Anda	Pengacara menyampaikan posisi hukumnya. Kami memberi tahu Anda artinya bagi pembelian tertentu ini, termasuk ketika rekomendasinya adalah menghentikan pembelian.
Saat tanda tangan dan setelahnya
Penandatanganan di hadapan notaris	Notaris	Pejabat publik yang mengonfirmasi identitas para pihak, bahwa penandatanganan dilakukan dengan benar, dan bahwa akta publik sudah benar. Bukan penasihat Anda dan bukan pihak yang memihak siapa pun.
Menahan dana hingga penyelesaian transaksi	Pengacara Anda	Untuk properti pasar sekunder, saldo biasanya berada di rekening klien pengacara Anda, yaitu rekening terpisah yang diawasi, dan baru sampai kepada penjual di hadapan notaris.
Administrasi setelah serah terima	Pengacara Anda	Dokumen setelah serah terima, pengalihan utilitas, dan kewajiban pajak tahunan. Kami tetap menjadi kontak Anda di kawasan pesisir ini.

Satu ketentuan berlaku untuk seluruh panduan ini. Arevont tidak melakukan pekerjaan hukum, perpajakan, penilaian, atau arsitektur, dan tidak ada informasi di halaman ini yang merupakan nasihat mengenai pembelian Anda. Jika suatu posisi hukum dijelaskan, itu adalah posisi yang dikonfirmasi oleh pengacara Anda untuk properti tertentu milik Anda.

Apakah Anda menerima komisi karena merekomendasikan pengacara?Tidak. Kami tidak menerima komisi maupun imbalan lain dari firma yang kami rekomendasikan. Sebaiknya ajukan pertanyaan yang sama kepada agen mana pun, karena pengacara yang membayar biaya rujukan memiliki loyalitas yang terbagi, dan loyalitas yang terbagi dapat membuatnya tidak mengungkapkan masalah yang seharusnya menghentikan transaksi. Agen yang dapat dipercaya akan menjawabnya secara langsung.

Bolehkah bawa pengacara sendiri?Ya, kapan pun. Kami merekomendasikan firma yang bekerja sama dengan kami karena kami telah bekerja dengan mereka selama bertahun-tahun dan koordinasinya lebih lancar, tetapi pilihan ada di tangan Anda dan pengacara tersebut tetap bertindak untuk Anda. Yang tidak kami rekomendasikan adalah mengandalkan pengacara yang diusulkan oleh pengembang atau agen penjual, yang kepentingannya adalah menyelesaikan penjualan.

Notaris bukan pengacara Anda

Ini adalah kesalahpahaman paling umum yang dibawa pembeli asing saat membeli properti di Spanyol, dan sebaiknya diluruskan sebelum hal lainnya, karena hal ini menentukan siapa yang sebenarnya melindungi Anda.Notaris adalah pejabat publik. Ia memeriksa legalitas akta dan keadaan pendaftaran pada saat penandatanganan, serta tidak mewakili siapa pun. Pengacara Anda mewakili Anda dan melakukan pemeriksaan sebelum Anda terikat. Dua pemeriksaan independen, pada dua waktu berbeda, untuk dua tugas berbeda. Anda membutuhkan keduanya, dan yang satu tidak menggantikan yang lain.

Yang biasanya diasumsikanCara kerjanya di Spanyol

Notaris memeriksa pembelian saya: Notaris mengonfirmasi identitas, bahwa penandatanganan dilakukan dengan benar, dan bahwa akta publik sudah benar, serta memeriksa ulang kepemilikan dan catatan pendaftaran yang berlaku saat itu. Itu adalah pemeriksaan yang nyata. Namun, hal itu tidak sama dengan uji tuntas hukum yang dilakukan beberapa minggu sebelumnya untuk Anda, ketika pembatalan masih dimungkinkan.
Notaris adalah semacam penasihat hukum: Di Spanyol, notaris bukan penasihat hukum maupun perwakilan salah satu pihak. Hal ini sering disalahpahami di negara asal Anda dan perlu dinyatakan dengan jelas.
Pengacara dari negara asal dapat mengurusnya: Anda memerlukan pengacara Spanyol yang memahami hukum Spanyol. Anda dapat melibatkan pengacara di negara asal bersama pengacara tersebut, tetapi sejujurnya hal itu biasanya hanya memberi sedikit manfaat dan sering memperlambat proses: pengacara yang menagih berdasarkan jam kerja cenderung membuka kembali hal-hal yang sudah lama diselesaikan oleh sistem Spanyol, lalu tetap menanyakan kepada pengacara Spanyol bagaimana penerapannya di sini.
Agen properti sudah mengatakan kepada saya bahwa semuanya baik-baik saja: Jawaban dari pihak penjual adalah informasi, bukan verifikasi. Jawaban itu mungkin memang benar. Namun, tetap bukan pemeriksaan yang dijamin oleh siapa pun.
Janji lisan akan dipenuhi: Janji lisan tidak berarti apa pun di sini kecuali dituangkan secara tertulis. Pengacara Anda membahas setiap klausul bersama Anda, dan yang berlaku adalah apa yang tercantum dalam kontrak.

Dan ada hal yang hampir tidak pernah dikatakan secara terbuka. Masalah di sini biasanya bukan disebabkan oleh penipuan. Masalah muncul karena dokumen yang belum diselesaikan: perluasan bangunan yang tidak pernah didaftarkan, licencia de primera ocupación yang tidak ada, atau utang komunitas yang tetap melekat pada properti. Itulah yang sebenarnya dicari dalam pemeriksaan, dan itulah sebabnya pemeriksaan ini tidak menarik serta memerlukan waktu berminggu-minggu, bukan hanya satu sore.

Sumber resmi

Bolehkah pengacara saya tanda tangan di notaris?Ya, dengan surat kuasa yang tepat, dan itulah salah satu alasan mengapa sebaiknya surat tersebut diurus lebih awal, saat Anda berada di sini, bukan pada minggu terakhir dari negara asal Anda. Cara kerja hari penyelesaian transaksi itu sendiri dijelaskan dalam layanan serah terima.

Tempat dana Anda berada selama pemeriksaan berlangsung

Pembeli asing menanyakan hal ini sejak awal dan memang tepat untuk melakukannya. Rekening escrow notaris yang Anda kenal dari negara asal tidak ada di sini dalam bentuk tersebut. Sistemnya berbeda, bukan lebih buruk.Untuk properti pasar sekunder, biasanya Anda mengirimkan dana ke rekening klien pengacara Anda, dan pengacara tersebut menyerahkannya kepada penjual hanya di hadapan notaris, saat akta pembelian ditandatangani. Pengacara Spanyol menyimpan dana klien dalam rekening terpisah yang diawasi, bukan dalam rekening operasional mereka.Untuk properti baru, pengembang tidak dapat menggunakan dana Anda secara bebas. Berdasarkan hukum, pembayaran Anda masuk ke rekening khusus yang dilindungi untuk pembangunan tertentu tersebut, dan setiap pembayaran harus dilindungi oleh jaminan bank. Pengacara Anda memverifikasinya sebelum satu euro pun dibayarkan setelah reservasi.

Properti baruRekening pembangunan yang dilindungi, dengan jaminan bank yang diterbitkan atas nama Anda dan mencakup setiap pembayaran bertahap. Pengembang hanya dapat menarik dana tersebut sesuai aturan yang ditetapkan oleh hukum dan kontrak.
Properti pasar sekunderRekening klien pengacara Anda, terpisah dan diawasi. Penjual menerima dana tersebut di hadapan notaris, bukan sebelumnya.
ReservasiSatu pembayaran yang berada di luar sistem jaminan, dan justru itulah alasan pembayaran tersebut harus kecil serta alasan kontrak harus mencantumkan ketentuan pengembaliannya.
Urutan yang tak dijelaskan siapa punUang jaminan kecil sering dibayarkan sebelum jaminan bank tersedia, dan itu merupakan hal yang normal. Bagian yang harus dilindungi adalah perjanjian jual beli pribadi, tempat pembayaran besar secara bertahap dimulai. Sebelum pembayaran tersebut dilakukan, pengacara Anda memastikan bahwa jaminan yang sah tersedia dan tercantum atas nama Anda.

Ini bukan hanya soal ke mana Anda mengirimkan uang. Sebelum setiap pembayaran penting, pengacara Anda memeriksa alasan Anda mengirimkannya, kepada siapa, dan berdasarkan ketentuan apa. Hal itu penting karena penipuan yang benar-benar terjadi di pasar ini biasanya bersifat biasa, bukan dramatis: properti yang bukan milik penjual untuk dijual, seseorang yang menyamar sebagai pemilik, surat kuasa palsu, atau email yang menyatakan bahwa informasi rekening bank telah berubah. Aturan yang mencakup semuanya sederhana. Jangan pernah membayar siapa pun tanpa memeriksanya terlebih dahulu kepada pengacara Anda atau kepada kami.

Membuka rekening bank

Apa yang terjadi pada uang saya jika pengembang tidak pernah menyelesaikan pembangunan?Itulah fungsi jaminan bank, dan itulah alasan pengacara Anda memverifikasinya sebelum pembayaran bertahap apa pun dilakukan. Perlu diketahui pula bahwa perlindungan ini tidak terbatas pada keadaan pengembang bangkrut: jika pembangunan melewati tanggal penyelesaian transaksi dalam kontrak Anda, jaminan yang sama tetap berlaku. Pengacara Anda akan menjelaskan secara tepat apa saja yang dicakup oleh ketentuan tersebut untuk unit Anda.

Perjanjian atas properti yang tak pernah kami temukan untuk Anda

Anda mungkin sudah memegang formulir reservasi, perjanjian arras, atau perjanjian jual beli standar pengembang untuk properti yang sama sekali tidak berkaitan dengan kami. Kirimkan saja. Anda tidak harus menjadi klien kami dan kami tidak perlu terlibat dalam pembelian tersebut.Kami bukan pengacara, jadi kami tidak akan menyatakan bahwa suatu dokumen sudah benar. Kami adalah pihak yang terus-menerus membaca perjanjian ini dari sudut pandang pembeli, dan itu merupakan hal yang berbeda serta bermanfaat.

Untuk apa kami membacanyaApa yang terjadi pada uang jaminan Anda jika pemeriksaan hukum menemukan sesuatu. Apa yang sebenarnya mengikat Anda berdasarkan tenggat waktu. Berapa biaya yang harus Anda tanggung jika mengundurkan diri, dan apakah biaya yang sama berlaku bagi pihak lain. Untuk properti baru, apakah jaminan bank disebutkan sama sekali dan atas nama siapa.
Yang Anda peroleh kembaliKlausul mana yang akan kami negosiasikan, klausul mana yang tidak akan kami tanda tangani dalam bentuknya sekarang, dan apakah dokumen tersebut lazim untuk wilayah pesisir ini atau tidak biasa. Termasuk ketika jawabannya adalah bahwa kami tidak melihat hal apa pun di dalamnya yang layak diperdebatkan.
Di mana kami berhentiKami tidak memberikan pendapat hukum dan tidak mengesahkan apa pun. Jika dokumen tersebut memerlukan pengacara, itulah yang akan kami sampaikan, dan kami dapat mempertemukan Anda dengan pengacara yang independen dari kami maupun dari penjual.
Kapan mengirimkannyaSebelum uang berpindah. Setelah uang jaminan dibayarkan, pertanyaannya bukan lagi apa yang harus diubah, melainkan apa yang masih dapat dipulihkan, dan itu merupakan pertanyaan yang jauh lebih buruk untuk diajukan.

Kirim properti kepada kami

Yang tidak dicakup pemeriksaan hukum

Halaman yang hanya mencantumkan apa yang diperiksa secara diam-diam memberi tahu Anda bahwa segala sesuatu telah diperiksa. Kenyataannya tidak demikian, dan kesenjangan tersebut layak disebutkan, karena masing-masing merupakan pemeriksaan nyata yang dilakukan pihak lain.

Yang mudah tertukarSiapa yang melakukannya

Penilaian bank: Penilai bank bekerja untuk bank dan menilai harga properti untuk keperluan hipotek. Menemukan cacat bukanlah tugas mereka. Penilaian tersebut bukan pemeriksaan teknis dan tidak menggantikannya.
Kondisi bangunan: Pemeriksa teknis atau arsitek memeriksa struktur, atap, kelembapan, instalasi, dan kolam renang, lalu menuliskan temuan mereka. Pada properti yang lebih tua, pemeriksaan inilah yang menemukan masalah yang jika tidak demikian baru akan terlihat setelah Anda menempatinya.
Cacat pada properti baru saat serah terima: Daftar snagging saat serah terima merupakan pekerjaan terpisah dengan jadwalnya sendiri. Pada beberapa proyek, hal ini dilakukan sebelum pengalihan kepemilikan, sedangkan pada proyek lain setelahnya, bergantung pada pengembang.
Apakah pembelian ini keputusan yang baik: Pengacara menjawab apakah posisi hukumnya kuat. Apakah harganya sepadan dengan apa yang dapat dibeli dengan anggaran yang sama di sekitar lokasi, serta apa yang boleh dibangun di sebelahnya, merupakan bagian kami dalam pekerjaan ini.
Jaminan bahwa tak akan terjadi masalah apa pun: Pemeriksaan yang telah selesai bukanlah sebuah janji. Pemeriksaan tersebut memberi tahu Anda bahwa hal-hal yang dapat diverifikasi telah diverifikasi dan apa saja yang ditemukan. Tidak setiap hal berlaku untuk setiap properti, dan pengacara memeriksa hal-hal yang relevan dengan transaksi tertentu.

Pemeriksaan teknis

Yang diperiksa pengacara

Ini adalah daftar kerja. Kelompok pertama berlaku untuk setiap properti. Kelompok kedua hanya berlaku untuk properti baru, sebagai tambahan atas kelompok pertama, dan sama pentingnya terkait perusahaan di balik proyek maupun properti itu sendiri.

Yang diperiksa	Mengapa kami menanganinya	Arti masalah di sini
Untuk setiap properti
Kepemilikan	Siapa pemilik sebenarnya atas properti tersebut, dan apakah catatan pendaftaran sesuai dengan orang yang menjualnya.	Anda akan membeli dari seseorang yang tidak dapat mengalihkan apa yang dijualnya.
Beban dan penagihan	Hipotek, penyitaan, dan beban lain yang terdaftar atas properti.	Beban yang tetap ada setelah penjualan melekat pada properti, bukan pada pemilik sebelumnya.
Hak servitut dan pembatasan	Hak lintas dan pembatasan lain yang terdaftar atas properti tersebut.	Sesuatu yang Anda kira termasuk dalam properti ternyata dimiliki bersama atau dibatasi.
Utang komunitas pemilik	Tunggakan iuran komunitas pemilik, serta sertifikat dari komunitas pemilik sebelum penandatanganan.	Di Spanyol, utang mengikuti properti, bukan orangnya. Tunggakan iuran komunitas pemilik, pajak, atau denda dapat beralih kepada Anda, terkadang mencapai puluhan ribu euro.
IBI dan kewajiban daerah	Pajak properti tahunan dan pungutan daerah yang relevan.	Aturan yang sama berlaku: kewajiban tersebut mengikuti properti.
Pencatatan terhadap kadaster	Apakah Registro de la Propiedad dan Catastro menjelaskan properti yang sama.	Ketidaksesuaian antara kedua catatan merupakan hal yang umum dan biasanya dapat diperbaiki, tetapi jauh lebih murah untuk menemukannya sebelum penandatanganan daripada sesudahnya.
Legalitas bangunan	Apakah bangunan yang berdiri di sana sesuai dengan yang diizinkan, dan apakah perubahan-perubahannya telah didaftarkan.	Perluasan yang tidak terdaftar merupakan salah satu temuan yang paling umum, dan hal ini berdampak pada properti pasar sekunder, hipotek, dan terkadang utilitas.
licencia de primera ocupación	Izin penggunaan pertama untuk properti tersebut.	Tanpa izin tersebut, properti tidak dapat dihuni secara sah atau dihubungkan ke utilitas, dan akan jauh lebih sulit untuk dijual kembali.
Aturan komunitas dan penyewaan	Anggaran dasar comunidad, penyewaan yang sedang berjalan, serta aturan penggunaan dan penyewaan untuk properti ini dan munisipalitas ini.	Sebuah properti dapat sepenuhnya legal untuk dibeli, tetapi tetap dapat memiliki pembatasan terhadap penyewaan liburan jangka pendek. Jika penyewaan merupakan salah satu alasan Anda membeli, inilah faktor yang menentukan apakah pembelian tersebut tetap masuk akal.
Juga untuk properti baru
Pengembang	Siapa yang berada di balik proyek ini, dan apa yang benar-benar telah mereka selesaikan sebelumnya.	Di pesisir ini, banyak pengembang masih baru dan bagi sebagian dari mereka, ini adalah proyek pertama. Hal itu perlu diketahui sebelum Anda berkomitmen, bukan setelahnya.
Lisensi bangunan	Lisensi bangunan yang memungkinkan pembangunan berlangsung secara legal.	Pembangunan yang dimulai tanpa lisensi yang tepat adalah keadaan terburuk dalam seluruh daftar ini.
Klasifikasi tanah	Bahwa kavling tersebut merupakan suelo urbano, yang diklasifikasikan sebagai tanah perkotaan dan dapat dibangun.	Tanah yang dilindungi atau tanah pedesaan merupakan pembelian yang berbeda dari yang ditawarkan kepada Anda.
Jaminan bank	Jaminan atau polis asuransi yang sah untuk menanggung setiap pembayaran bertahap yang Anda lakukan, diterbitkan atas nama Anda.	Inilah perlindungan yang mengembalikan uang Anda jika pembangunan gagal. Pengacara Anda meminta sertifikat individual atas nama Anda, bukan polis grup milik pengembang.
Tanggal penyelesaian transaksi dalam kontrak	Kapan proyek harus dinyatakan selesai, dan apakah dokumentasinya mendukung tanggal tersebut.	Jaminan tersebut juga berlaku jika pembangunan melewati tanggal dalam kontrak Anda, sehingga tanggal yang tertulis di sana lebih penting daripada tanggal dalam brosur.
Serah terima dan izin huni	Pada akhir pembangunan: sertifikat penyelesaian pekerjaan dan izin huni pertama.	Keduanya mengubah bangunan yang telah selesai menjadi bangunan yang dapat Anda huni secara legal dan sambungkan ke air serta listrik. Dokumen tersebut tiba paling akhir, dan biasanya di situlah keterlambatan properti baru terjadi.

Tidak setiap hal berlaku untuk setiap properti. Pengacara memeriksa hal yang relevan untuk transaksi tertentu, dan pada properti tertentu, pemeriksaan diperluas sesuai jenis serta riwayatnya.

Cara kerja uji tuntas hukum

Tahap keterlibatan pengacara dalam pembelian

Seluruh proses pembelian terdiri dari lima belas langkah, mulai dari panggilan pertama hingga penyerahan kunci. Empat di antaranya dibahas di halaman ini: bertemu dengan pengacara dan mengatur surat kuasa, reservasi, pemeriksaan itu sendiri, serta kontrak yang mengikat setelahnya. Urutannya lebih penting daripada yang terlihat, karena pemeriksaan dilakukan setelah reservasi, bukan sebelumnya.

Langkah 7, 8, 9, dan 11 dari 15

Bertemu pengacara dan membuat surat kuasaKapan pun diperlukan
Jika Anda mau, kami dapat memperkenalkan Anda kepada pengacara independen saat Anda masih berada di sini. Anda dapat membahas pertanyaan hukum atau pajak secara langsung dengannya: cara membeli, apakah properti sebaiknya dimiliki secara pribadi atau melalui perusahaan, dan hal spesifik apa pun terkait situasi Anda. Nama siapa yang akan tercantum sebagai pemilik properti juga perlu dibahas dalam percakapan ini bersama pengacara dan penasihat pajak, karena hal tersebut nantinya dapat memengaruhi warisan, pajak, dan penjualan. Jika Anda memutuskan untuk melanjutkan, Anda dapat menandatangani surat kuasa di hadapan notaris pada saat yang sama. Anda belum harus melakukan pembelian. Surat kuasa tersebut dapat disiapkan jauh sebelumnya dan sangat menyederhanakan proses selanjutnya. Surat kuasa itu juga dapat ditandatangani dari negara asal Anda, tetapi biasanya hal tersebut berarti formalitas tambahan, apostille, dan terjemahan.
ReservasiSaat Anda menemukan properti yang tepat
Reservasi mengeluarkan properti dari pasar dan menahannya untuk Anda selama pengacara melakukan pemeriksaan hukum. Perjanjian reservasi harus menyatakan ketentuannya secara jelas, termasuk apa yang terjadi pada uang jaminan jika pemeriksaan menemukan masalah. Bukan berarti kami dapat memverifikasi semuanya sebelum reservasi. Justru itulah alasan pemeriksaan hukum dilakukan setelahnya.
New buildPerjanjian reservasi dengan pengembang. Jumlahnya bergantung pada proyek tersebut.
ResaleUang jaminan reservasi dan ketentuan yang disepakati. Di tahap ini pula harga, tenggat waktu, dan perabot apa pun ditetapkan.
Pemeriksaan hukumBiasanya 2 sampai 4 minggu
Setelah reservasi, pemeriksaan terperinci dimulai. Pengacara independen memeriksa status hukum properti dan ketentuan pembelian sebelum merekomendasikan agar Anda melanjutkan. Bergantung pada jenis propertinya, pemeriksaan tersebut mencakup kepemilikan, beban dan utang, legalitas bangunan serta izinnya, utang kepada komunitas, aturan comunidad, pembatasan penggunaan atau penyewaan, pajak yang relevan, dan dokumentasi. Hal yang membuat proses ini lebih lama dari seharusnya hampir tidak pernah berupa pekerjaan hukum. Biasanya penyebabnya adalah dokumen yang belum tiba, dan itulah bagian yang kami tindak lanjuti.
New buildPengembang, tanah dan proyek, lisensi dan izin, dokumentasi kontrak, serta jaminan bank yang relevan.
ResaleDaftar kepemilikan, beban dan utang, dokumentasi, legalitas perubahan, kewajiban kepada komunitas pemilik, serta pembatasan relevan lainnya.
Kontrak yang mengikatSetelah pemeriksaan berhasil
Baru pada tahap ini kontrak yang menetapkan ketentuan penyelesaian transaksi, tenggat waktu, pembayaran, dan konsekuensi jika perjanjian tidak dipatuhi akan dibuat. Tanpa pemeriksaan hukum yang telah selesai, kami tidak akan merekomendasikan Anda untuk melanjutkan ke tahap ini. Hal yang telah disepakati sebelumnya harus dicantumkan di dalamnya, dan memastikan hal tersebut merupakan tanggung jawab pengacara Anda.
New buildJadwal pembayaran ditetapkan oleh pengembang. Jadwal tersebut dapat mencakup beberapa pembayaran selama pembangunan, atau bagian yang lebih besar hanya pada saat penyelesaian transaksi. Struktur pastinya bergantung pada proyek.
ResaleBiasanya berupa kontrak arras dan uang jaminan tambahan. Ketentuannya, termasuk konsekuensi jika mengundurkan diri, dicantumkan dalam kontrak itu sendiri.

Koordinasi serah terima

Aspek hukum, dua pendekatan berbeda

Pembelian yang sama, hukum yang sama, dan pekerjaan pengacara yang sama, dengan dua pendekatan.

	Mengurus sendiri	Bersama Arevont
Siapa yang merekomendasikan pengacara?	Mereka merekomendasikan pengacara rekanan.	Kami merekomendasikan firma hukum independen, atau Anda membawa pengacara sendiri.
Nilai rujukan tersebut bagi mereka	Anda tidak mungkin tahu apakah pengacara tersebut dibayar untuk rujukan itu.	Kami tidak menerima apa pun dari firma yang kami rekomendasikan, dan kami akan menyatakannya secara terbuka setiap kali Anda bertanya.
Peran mereka	Peran mereka adalah menjual properti tertentu.	Peran kami adalah mencari tahu apakah membeli properti itu masuk akal.
Siapa urus dokumen	Anda yang mengurusnya, dari negara lain, dalam bahasa yang bukan bahasa Anda, berhadapan dengan pihak penjual yang tidak punya alasan untuk terburu-buru.	Kami yang mengurusnya, di pesisir, secara langsung jika hal itu membantu. Sebagian besar keterlambatan dalam pemeriksaan hukum disebabkan oleh dokumen yang belum diterima.
Bahasa	Komunikasi biasanya dilakukan dalam bahasa Spanyol atau Inggris.	Kami akan memandu Anda melalui seluruh proses dan membacakan bahasa Spanyol untuk Anda.
Saat pemeriksaan menemukan sesuatu	Orang yang menjelaskan maknanya kepada Anda juga perlu menyelesaikan penjualan tersebut.	Kami akan memberi tahu Anda jika suatu properti merupakan pilihan yang buruk, dan alasannya. Bahkan jika akibatnya kami kehilangan transaksi tersebut.
Pasca penyelesaian	Setelah penjualan selesai, peran mereka biasanya berakhir.	Kami tetap mendampingi Anda bahkan setelah Anda menerima kuncinya.

Contoh spesifik

Pemungutan suara yang tidak diberitahukan kepada siapa pun, pada apartemen seharga 495.000 € di Mijas

Apartemen tersebut sesuai dengan anggaran dan tujuan penggunaan yang diinginkan klien, dan rencana untuk menyewakannya sebagai sewa jangka pendek merupakan salah satu pertimbangannya. Apartemen itu sudah dipesan dan uang jaminannya telah dibayar. Kasus ini menjelaskan mengapa pemeriksaan dilakukan setelah reservasi, serta mengapa redaksi perjanjian reservasi sangat penting.

Yang dibeli klienApartemen yang sesuai dengan anggaran dan tujuan penggunaan, dengan sewa jangka pendek sebagai salah satu alasan untuk membelinya. Properti tersebut sudah dipesan dan uang jaminan reservasinya telah dibayar.
Yang kami temukanSaat bekerja bersama pengacara, kami menemukan bahwa rapat komunitas pemilik akan diadakan tidak lama setelah reservasi, dengan pemungutan suara mengenai sewa jangka pendek dalam agendanya. Apakah pembelian tersebut benar-benar masuk akal akan ditentukan oleh informasi yang sama sekali tidak tercantum dalam iklan.
Yang kami lakukanKami merekomendasikan agar proses tidak dilanjutkan begitu saja hanya karena properti tersebut sudah dipesan. Kami menunggu hasil pemungutan suara.
Yang terjadiPemungutan suara tersebut tidak mengizinkan hal yang diandalkan klien, sehingga kami merekomendasikan agar proses tidak dilanjutkan. Uang jaminan reservasi dikembalikan dan ia mengundurkan diri dari transaksi tersebut.

Klien tidak hanya terhindar dari pembelian yang buruk. Ia juga tidak kehilangan uang jaminan reservasi.

Saat kami berkata tidak

Berapa biayanya bagi Anda?

Pembeli0 €Koordinasi kami gratis. Tidak ada biaya pada tahap apa pun dalam pembelian, dan tidak ada biaya jika Anda memutuskan untuk tidak membeli.
PengacaraDibayar oleh Anda, langsung kepada firma tersebut. Firma yang kami rekomendasikan mengenakan biaya sekitar 1 % dari harga pembelian, termasuk PPN, dan biaya tersebut mencakup seluruh pekerjaan, bukan berdasarkan hitungan per jam.
Rekomendasi pengacaraTidak ada. Kami tidak menerima komisi atau imbalan lain dari firma hukum tersebut karena merekomendasikannya.

Biaya pengacara menjadi tanggungan Anda, bukan kami, dan merupakan salah satu dari sedikit komponen dalam pembelian di Spanyol yang benar-benar dapat diprediksi sebelumnya. Dengan tarif sekitar 1% termasuk PPN, biayanya kira-kira 3.500 € untuk pembelian senilai 350.000 €, sekitar 5.000 € untuk 500.000 €, dan sekitar 10.000 € untuk 1.000.000 €. Karena biayanya merupakan bagian dari harga, bukan tagihan per jam, pemeriksaan yang ternyata rumit tidak akan berubah menjadi faktur yang lebih besar.Biaya tersebut juga mencakup lebih dari sekadar pemeriksaan. Firma yang kami rekomendasikan menangani NIE, rekening bank Spanyol, utilitas dan asuransi rumah Anda, izin wisata jika Anda bermaksud menyewakan properti tersebut, serta pelaporan pajak tahunan non-residen dan pajak sewa setelahnya. Ini adalah satu kontak tepercaya untuk sebagian besar kebutuhan Anda di sini, bukan lima kontak berbeda.Koordinasi kami sendiri gratis dan tetap gratis jika Anda memutuskan untuk tidak membeli. Tidak ada biaya untuk pencarian, kunjungan, atau waktu yang kami habiskan. Satu-satunya pengecualian adalah biaya reservasi yang sudah dibayarkan kepada penjual atau pengembang. Apakah biaya tersebut dikembalikan dan berdasarkan ketentuan apa, akan Anda ketahui sebelum membayar apa pun.

Kami tidak menerima komisi atau kompensasi lain karena merekomendasikan firma hukum. Tanyakan hal ini juga kepada firma hukum lainnya. Jawaban mereka menunjukkan seperti apa mereka sebenarnya.

Bicara terus terang

Yang tak bisa diperiksa hukum

Pemeriksaan yang telah selesai bukanlah jaminan. Pemeriksaan tersebut memberi tahu Anda bahwa hal-hal yang dapat diverifikasi telah diverifikasi, serta apa saja yang ditemukan. Tidak setiap hal berlaku untuk setiap properti, dan pengacara memeriksa hal-hal yang relevan dengan transaksi tertentu tersebut.Reservasi bukan berarti semuanya telah diperiksa. Kami tidak dapat memverifikasi semuanya sebelum reservasi, dan itulah alasan pemeriksaan dilakukan setelahnya serta alasan perjanjian reservasi harus menyatakan apa yang terjadi pada uang jaminan Anda jika pemeriksaan menemukan masalah. Apakah uang tersebut dikembalikan bergantung pada redaksi perjanjian itu dan berbeda menurut pengembang maupun penjual. Tidak seorang pun dapat menjanjikan sebelumnya bahwa uang tersebut akan dikembalikan.Kami memeriksa hal-hal yang dapat diperiksa, memberi tahu Anda apa yang kami temukan dan maknanya bagi pembelian tersebut, dan jika ada hal material yang tidak dapat dipertahankan, kami akan merekomendasikan agar proses tidak dilanjutkan, bahkan ketika Anda sudah memutuskan untuk membeli. Kami telah melakukan hal itu dalam transaksi yang seharusnya memberi kami bayaran.Ada pula batasan untuk halaman ini sendiri. Peraturan di Spanyol berubah dan berbeda menurut wilayah, jenis properti, serta cara penggunaannya. Anggaplah yang Anda baca di sini sebagai penjelasan prinsip, bukan pengganti pemeriksaan atas pembelian Anda sendiri. Transaksi Anda tunduk pada peraturan yang berlaku saat itu dan dokumentasi properti tertentu tersebut.

Pertanyaan umum tentang uji tuntas hukum

Apakah pemeriksaan hukum dilakukan sebelum atau sesudah reservasi?: Sesudahnya. Reservasi mengeluarkan properti tersebut dari pasar agar pengacara dapat melakukan pemeriksaan terperinci tanpa risiko orang lain membelinya sementara itu. Reservasi bukan berarti Anda membeli tanpa mengetahui kondisinya, dan perjanjian reservasilah yang melindungi Anda: perjanjian tersebut harus menyatakan apa yang terjadi pada uang jaminan jika pemeriksaan menemukan masalah serius.
Berapa lama pemeriksaan hukum?: Biasanya 2 hingga 4 minggu sejak reservasi. Hal yang hampir tidak pernah memperpanjang proses adalah pekerjaan hukum itu sendiri. Biasanya penyebabnya adalah dokumen yang belum diterima dari pihak penjual, pengembang, atau pengelola komunitas, dan menindaklanjuti dokumen tersebut merupakan bagian kami, bukan bagian pengacara.
Apakah uang jaminan reservasi dapat dikembalikan jika pengacara menemukan masalah?: Hal ini bergantung pada redaksi perjanjian reservasi dan berbeda-beda menurut pengembang serta penjual. Uang reservasi adalah satu-satunya pembayaran yang dilakukan di luar sistem jaminan, sehingga jumlahnya harus kecil dan perjanjian harus menyatakan dengan jelas ketentuan pengembaliannya. Itulah sebabnya pengacara membacanya sebelum uang ditransfer, bukan setelahnya.
Apakah saya dapat mewarisi utang pemilik sebelumnya?: Beberapa utang dan kewajiban yang melekat pada properti dapat beralih kepada pemilik baru, sehingga pemeriksaan mencakup propertinya, bukan hanya penjualnya. Di Spanyol, utang mengikuti properti, bukan orangnya, sehingga biaya komunitas, pajak, atau denda yang belum dibayar dapat menjadi tanggungan Anda. Pengacara memeriksa statusnya dengan komunitas dan meminta sertifikat terkait sebelum penandatanganan.
Apakah saya memerlukan pengacara sendiri, atau pengacara Anda sudah cukup?: Anda memerlukan pengacara independen yang mewakili Anda, bukan pengembang atau penjual. Kami biasanya merekomendasikan Malaga Solicitors, firma Spanyol independen di Costa del Sol, dan kami tidak menerima komisi atas rekomendasi tersebut. Anda juga bebas menggunakan pengacara Spanyol pilihan Anda sendiri, dan pengacara tersebut tetap bertindak untuk Anda.
Atas nama siapa properti sebaiknya didaftarkan?: Atas nama Anda, kedua pasangan, atau pilihan lain, tergantung situasi keluarga dan keuangan Anda. Tidak ada satu jawaban yang selalu benar. Cara properti dimiliki nantinya dapat memengaruhi warisan, pajak, dan penjualannya, sehingga sebaiknya diputuskan bersama pengacara dan penasihat pajak sebelum perjanjian jual beli, bukan saat di hadapan notaris. Jika Anda membeli sebagai pasangan, memiliki anak, mempunyai aset signifikan di Spanyol, atau mempertimbangkan pembelian melalui perusahaan, sampaikan hal tersebut kepada pengacara sejak awal.
Apakah saya harus datang ke Spanyol untuk urusan hukum?: Bukan untuk pemeriksaannya sendiri. Dengan surat kuasa, pengacara dapat menangani sebagian besar proses, termasuk penandatanganan di hadapan notaris. Kami tetap lebih menyarankan agar Anda datang setidaknya sekali, dan surat kuasa lebih mudah diurus saat Anda berada di sini daripada dari negara asal, yang biasanya memerlukan formalitas tambahan, apostille, dan terjemahan.
Berapa biaya pemeriksaan hukum dan siapa yang membayarnya?: Anda yang membayarnya, langsung kepada firma hukum, bukan melalui kami. Firma yang kami rekomendasikan mengenakan biaya sekitar 1 % dari harga pembelian, termasuk PPN, dan biaya tersebut mencakup seluruh pekerjaan, bukan hanya pemeriksaan. Kami tidak menerima bagian apa pun.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us