Berapa lama setelah menandatangani kontrak privat penyelesaian transaksi berlangsung?

Pada properti pasar sekunder, biasanya satu hingga tiga bulan. Pada properti baru, waktunya bergantung pada tahap konstruksi: sering kali sekitar dua bulan jika bangunan hampir selesai, dan hingga kira-kira tiga tahun jika pembangunan dimulai dari awal. Tidak satu pun angka ini ditetapkan oleh hukum. Keduanya berasal dari cara kontrak di pesisir ini biasanya disusun.

Dapatkah penjual menolak menyerahkan kunci pada saat janji temu?

Perjanjian jual beli seharusnya mengaitkan serah terima kunci dengan saat yang sama ketika penandatanganan dan pembayaran saldo dilakukan. Jika hal ini tidak dinyatakan secara tegas, terdapat celah yang sebaiknya Anda minta kepada pengacara untuk ditutup sebelum Anda menandatangani. Jangan berasumsi begitu saja bahwa hal tersebut akan tetap terjadi.

Apakah daftar snagging sama dengan garansi sepuluh tahun?

Tidak. snagging adalah pemeriksaan praktis yang dilakukan menjelang penyelesaian transaksi, untuk menemukan pekerjaan yang belum selesai atau cacat ketika masih ada daya tawar untuk memperbaikinya. Garansi sepuluh tahun adalah hak hukum terpisah berdasarkan Ley de Ordenación de la Edificación. Hak ini tetap berlaku terlepas dari apa yang ditemukan saat snagging, dan secara khusus mencakup cacat struktural, bukan cacat kosmetik.

Apa yang terjadi jika pengembang belum memperoleh izin hunian pertama pada tanggal yang dijanjikan?

Tanpa izin tersebut, properti tidak dapat ditempati atau dihubungkan secara sah ke utilitas, terlepas dari apa yang dinyatakan brosur mengenai tanggal mulai menempati. Ini adalah persoalan kontrak dan perizinan, bukan persoalan garansi. Sebaiknya Anda memastikan bahwa izin tersebut benar-benar ada, bukan hanya memastikan bahwa bangunan tampak selesai.

Apakah properti pasar sekunder sama sekali pernah disertai jaminan?

Hanya jaminan yang terbatas: tuntutan terhadap penjual atas cacat tersembunyi yang sudah ada saat penjualan, yang diketahui dan disembunyikan oleh penjual. Ini merupakan hak yang nyata, tetapi jauh lebih sulit dibuktikan daripada periode jaminan wajib. Inilah tepatnya alasan pemeriksaan sebelum penyelesaian transaksi lebih penting pada properti pasar sekunder daripada pada properti baru.

Guides

Serah terima kunci saat membeli properti di Spanyol

Dalam 30 detik

Penyelesaian transaksi adalah satu janji temu di hadapan notaris, tempat Anda menandatangani akta dan membayar sisa harga. Kunci hanya boleh diserahterimakan setelah Anda memeriksa properti dan mencatat semua cacat. Jangan pernah dilakukan sebelumnya.

Hari penyelesaian, sesuai urutan

Sebelum janji temuProperti diperiksa sesuai kondisi yang disepakatiSetiap cacat terlebih dahulu dicantumkan dalam daftar tertulis bertanggal.
Di notarisIdentitas dikonfirmasi, akta dibacakan
Pada saat yang samaSisa harga dibayar
Pada saat yang samaAkta ditandatangani
Janji temu yang samaKunci diserahterimakanHanya setelah pemeriksaan di atas, jangan pernah sebelumnya.
Hari yang samaAkta diajukan untuk pendaftaranDikirim secara elektronik ke daftar pertanahan. Pencatatan lengkap menyusul kemudian.

Siapa saja yang hadir pada hari penyelesaian transaksi, dan apa tugas mereka?

Hingga empat pihak berada di ruangan tersebut, dan hanya satu yang melindungi Anda. Notaris Spanyol menyaksikan penandatanganan dan mengubah penjualan menjadi akta publik, tetapi tidak memeriksa apakah properti tersebut merupakan pilihan yang baik. Penyelesaian transaksi, día de la firma, biasanya membutuhkan waktu lebih singkat daripada yang diperkirakan orang. Notaris membacakan ketentuan penting dalam akta dengan lantang dan mengonfirmasi identitas para pihak serta kuasa apa pun yang diberikan. Saldo dibayar, akta ditandatangani, dan kunci berpindah tangan. Hal yang paling mengejutkan sebagian besar pembeli asing bukanlah prosedurnya. Melainkan siapa yang melindungi mereka dan siapa yang tidak melindungi mereka di ruangan tersebut.

NotarisPejabat publik, bukan wakil siapa pun
Yang mereka lakukan
Memverifikasi identitas, memeriksa ulang catatan dalam daftar pertanahan pada saat itu, dan memberikan bentuk hukum pada akta.
Yang TIDAK mereka lakukan
Bernegosiasi untuk salah satu pihak atau menilai apakah pembelian tersebut merupakan pilihan yang baik.
Who pays them
Ditetapkan berdasarkan skala biaya pemerintah. Biasanya pembeli yang membayar, sesuai kebiasaan, atau pemberi pinjaman membayarnya untuk hipotek.
Pengacara AndaAnda, dan hanya Anda
Yang mereka lakukan
Memastikan pemeriksaan hukum masih berlaku, menjelaskan akta, dan dapat menandatangani atas nama Anda berdasarkan surat kuasa.
Yang TIDAK mereka lakukan
Bertindak untuk penjual atau bank kapan pun, atau menerima janji lisan sebagai pengganti janji tertulis.
Who pays them
Anda, biasanya sekitar ~1 % dari harga.
Penjual, atau perwakilan pengembangPihak penjual
Yang mereka lakukan
Menandatangani, lalu menyerahkan properti dan kuncinya.
Yang TIDAK mereka lakukan
Menjanjikan apa pun di luar yang sudah dijanjikan dalam kontrak.
Who pays them
Biaya mereka sendiri. Untuk properti baru, biaya ini sudah termasuk dalam harga yang Anda bayarkan.
BankJika ada hipotek
Yang mereka lakukan
Mengirim perwakilan untuk menandatangani akta pinjaman bersamaan dengan akta jual beli, lalu mencairkan dana pada saat itu.
Yang TIDAK mereka lakukan
Cairkan dana sebelum akta ditandatangani.
Who pays them
Anda, melalui biaya pengaturan pinjaman itu sendiri.

Glossary: notary

Sumber

Apakah notaris memeriksa apakah properti tersebut sepadan dengan harganya?Tidak. Notaris mengonfirmasi identitas, memeriksa kembali catatan pendaftaran pada saat itu, dan memberikan bentuk hukum pada akta. Apakah harganya wajar, apakah bangunannya kokoh, dan apakah komunitas memiliki utang merupakan pertanyaan yang terpisah. Pengacara Anda dan surveyor menjawabnya sebelumnya, bukan notaris pada hari tersebut.

Mengapa pemeriksaan dilakukan sebelum penandatanganan, bukan sesudahnya?

Karena setelah Anda menandatangani dan membayar, Anda telah kehilangan posisi tawar yang membuat pemeriksaan itu layak dilakukan. Penyelesaian transaksi yang dilakukan dalam urutan yang salah tampak sama dari luar: sebuah tanda tangan dan sejumlah kunci. Perbedaannya adalah siapa yang menanggung risiko ketika sesuatu ternyata bermasalah. Semuanya bergantung pada tiga langkah yang dilakukan dalam urutan yang tepat.

Properti diperiksa berdasarkan apa yang telah disepakatiPada properti pasar sekunder, hal ini berarti memastikan kondisinya sesuai dengan kontrak dan semua yang tercantum dalam inventaris, seperti peralatan, perabot, dan perlengkapan, masih ada. Pada properti baru, hal ini berarti pemeriksaan snagging. Waktunya bergantung pada pengembang: pada beberapa proyek dilakukan sebelum kepemilikan berpindah, sedangkan pada proyek lain dilakukan setelahnya.
Yang tidak sesuai dicantumkan dalam daftar tertulisJaminan lisan bahwa sesuatu akan diperbaiki "minggu depan" tidak ada nilainya setelah Anda menandatangani. Daftar cacat, yang diberi tanggal dan diserahkan kepada pihak lain sebelum penyelesaian transaksi, adalah dokumen yang mengubah perselisihan menjadi daftar hal yang masih harus diselesaikan dan telah disepakati.
Baru setelah itu akta, pelunasan, dan kunciPenandatanganan dan pembayaran dilakukan bersamaan, dan kunci seharusnya diserahkan dalam janji temu yang sama. Jika urutannya dibalik, pembeli sudah kehilangan posisi tawar yang membuat langkah kedua layak dilakukan.

Tidak ada satu pun undang-undang yang menetapkan urutan persis ini sebagai kewajiban. Namun, ini merupakan praktik standar yang baik, dan kontrak reservasi serta pembelian Anda seharusnya menyatakannya secara tegas. Kontrak yang tidak mengatur urutan tersebut membuat Anda bergantung pada itikad baik, bukan pada dokumen.

Serah terima properti di Costa del Sol

Bagaimana jika cacat baru ditemukan setelah kunci diserahkan?Percakapan ini lebih sulit dilakukan pada properti pasar sekunder daripada pada properti baru. Properti pasar sekunder hampir tidak memiliki jaminan, selain tuntutan atas cacat tersembunyi yang diketahui dan disembunyikan oleh penjual. Pada properti baru, jaminan wajib yang dijelaskan di bawah ini tetap berlaku, kapan pun cacat ditemukan, dalam batas waktu masing-masing.

Jaminan apa yang Anda miliki setelah memegang kunci?

Pada bangunan baru, terdapat tiga periode garansi terpisah, yang mulai berjalan sejak hari penyelesaian, hingga 10 tahun untuk struktur bangunan itu sendiri. Pada properti dijual kembali, hampir tidak ada garansi, selain klaim terbatas atas cacat yang diketahui dan disembunyikan oleh penjual. Ini adalah perbedaan hukum terbesar antara kedua jenis pembelian tersebut dan menentukan seberapa cermat pemeriksaan sebelum penyelesaian perlu dilakukan.

Hari serah terima10 tahun kemudian

Finishing: pengecatan, ubin, pertukangan1 tahun
Instalasi dan kelayakan huni3 tahun
Struktur: fondasi, balok, dinding penahan beban10 tahun

Khusus properti baru, berdasarkan Ley 38/1999 (LOE), pasal 17-18. Properti pasar sekunder tidak memiliki satu pun dari tiga periode ini.

Properti baruProperti pasar sekunder

Jaminan sepuluh tahun terhadap cacat yang memengaruhi keselamatan struktural bangunan: fondasi, balok, dan dinding penahan beban.: Tidak ada jaminan yang diwajibkan undang-undang untuk hal semacam ini. Penjual hanya bertanggung jawab atas cacat tersembunyi yang diketahuinya dan disembunyikannya pada saat penjualan. Ini adalah tuntutan yang terbatas dan sulit dibuktikan.
Jaminan selama tiga tahun terhadap cacat pada instalasi atau elemen bangunan yang melanggar persyaratan kelayakhunian, keselamatan, atau fungsionalitas.: Tidak berlaku. Apa pun yang ada di dalam properti pada saat penyelesaian transaksi adalah milik Anda, termasuk usia dan keausannya.
Jaminan selama satu tahun terhadap cacat penyelesaian akhir, seperti cat, ubin, dan pekerjaan kayu, yang ditanggung oleh pembangun.: Tidak berlaku, karena alasan yang sama.
Jangka waktu dua tahun untuk mengajukan tuntutan setelah cacat yang tercakup muncul, dihitung sejak saat itu, bukan sejak penyelesaian transaksi.: Tuntutan yang setara di sini adalah terhadap cacat tersembunyi yang diketahui penjual. Ini adalah fakta yang harus Anda buktikan, bukan masa jaminan yang otomatis berjalan.

Konsekuensi praktis ini secara langsung berasal dari hukum, bukan pendapat. Pada properti pasar sekunder, pekerjaan yang melindungi Anda dilakukan sebelum penandatanganan, karena sangat sedikit perlindungan yang tersisa setelahnya. Pada properti baru, jaminan tetap ada, tetapi masih bergantung pada pendokumentasian cacat tersebut. Itulah tepatnya tujuan pemeriksaan snagging dan daftar tertulis.

Cacat bangunan dan tindakan yang perlu diambil

Sumber

Undang-Undang 38/1999 tentang Penataan Bangunan, pasal 17-18 (BOE) ↗

Siapa yang wajib memberikan jaminan sepuluh tahun atas properti baru?Semua pihak yang terlibat dalam proses pembangunan, biasanya pengembang, pembangun, dan tenaga profesional teknis, berdasarkan hukum bertanggung jawab secara tanggung renteng atas cacat struktural selama sepuluh tahun. Pengacara Anda mengidentifikasi secara tepat pihak yang dapat dituntut untuk cacat tertentu, karena lebih dari satu pihak dapat bertanggung jawab pada saat yang sama.

Apakah Anda harus berada di Spanyol untuk penyelesaian transaksi Anda sendiri?

Tidak. Jika pengacara Anda memegang surat kuasa yang mencakup hal tersebut, ia dapat menandatangani akta atas nama Anda, dan penyelesaian transaksi dapat berlangsung tanpa kehadiran Anda di negara tersebut. Ini adalah salah satu hal yang sangat bermanfaat yang diizinkan oleh praktik Spanyol, sekaligus salah satu yang paling kurang dipahami oleh pembeli pertama kali. Pilihan di antara tiga jalur di bawah ini bersifat pribadi, bukan rekomendasi profesional.

Option 1
Hadir langsungAnda melihat sendiri properti dan ruangannya pada hari ketika properti itu menjadi milik Anda secara tidak dapat dibatalkan.
Perjalanan ke Spanyol
Satu, untuk hari ini
Penandatangan
Anda sendiri
Perhatikan
Hanya urusan perjalanan biasa
Terbaik jika Anda ingin melihat sendiri properti tersebut sebelum menjadi milik Anda secara tidak dapat dibatalkan.
Option 2Direkomendasikan
Surat kuasaPengacara Anda menyelesaikan seluruh janji temu atas nama Anda.
Perjalanan ke Spanyol
Nol, untuk tahap ini
Penandatangan
Pengacara Anda
Perhatikan
Surat kuasa harus secara khusus mencantumkan penyelesaian transaksi
Terbaik jika Anda tidak dapat meluangkan waktu satu minggu di sekitar tanggal yang mungkin diubah lebih dari sekali oleh notaris dan penjual. Janji temu berlangsung tanpa kehadiran Anda, dan ini adalah tahap yang sudah ditangani oleh pengacara Anda sendiri sebagai bagian dari pembelian.
Option 3
Hibrida, melalui videoAnda mengikuti janji temu dari jarak jauh sementara pengacara Anda menandatangani berdasarkan surat kuasa yang sama.
Perjalanan ke Spanyol
Nol, tetapi Anda menonton
Penandatangan
Pengacara Anda
Perhatikan
Tetap memerlukan surat kuasa yang sama seperti pelimpahan penuh
Terbaik jika Anda ingin melihat ruangan tersebut tanpa penerbangan.

Apa pun jalur yang Anda pilih, notaris tetap memverifikasi identitas dan akta, dan saldo tetap dibayarkan pada saat yang sama ketika akta ditandatangani. Tidak ada yang membuat perlindungan hukum menjadi lebih lemah.

Surat kuasa saat membeli properti

Apa yang harus dikonfirmasi sebelum Anda menganggap properti telah diserahterimakan?

Inilah yang perlu diperiksa, baik Anda hadir langsung maupun mengandalkan laporan pengacara Anda. Tidak satu pun dari hal ini merupakan penawaran layanan. Inilah yang secara hukum seharusnya tercakup dalam penyelesaian transaksi.

Yang perlu dikonfirmasi	Mengapa ini penting	Ciri jawaban buruk
Sebelum penandatanganan
Properti sesuai kondisi yang disepakati	Yang Anda beli adalah properti dalam kondisi saat harga disepakati, bukan dalam kondisi setelah penghuni sebelumnya pindah.	Tidak ada catatan tertulis tentang pemeriksaan sebelum penyelesaian transaksi, atau hanya jaminan lisan sebagai gantinya.
Ada daftar cacat bertanggal jika terdapat masalah	Dokumen ini mengubah daftar hal yang masih harus diselesaikan dan telah disepakati menjadi sesuatu yang dapat Anda buktikan kemudian, bukan sengketa tanpa bukti.	Tidak ada yang tertulis, hanya janji bahwa sesuatu akan diselesaikan "nanti".
Pada properti baru, sertifikat penyelesaian transaksi dan izin hunian pertama telah tersedia	Properti tidak dapat dihuni secara sah atau tersambung ke utilitas tanpa licencia de primera ocupación, dan dokumen ini biasanya terbit pada tahap paling akhir pembangunan.	Tanggal pindah yang dijanjikan sebelum salah satu dokumen diterbitkan.
Saat janji temu berlangsung
Semua kunci dan kartu akses telah dihitung	Pengembangan berpagar sering menerbitkan lebih banyak kartu dan pengendali akses daripada yang diserahkan kepada Anda pada hari itu.	Satu kunci tanpa konfirmasi jumlah keseluruhannya.
Meteran dibaca dan dicatat, beserta tanggalnya	Di sinilah biasanya terjadi perselisihan tentang siapa yang menggunakan apa setelah penyelesaian transaksi.	Tidak ada pencatatan pada hari itu, sehingga tagihan pertama menjadi perkiraan bagi kedua pihak.
Sisa pembayaran dilunasi tepat saat akta ditandatangani	Inilah mekanisme yang membuat transaksi aman: uang dan kunci berpindah tangan bersama-sama, bukan berdasarkan kepercayaan sebelumnya.	Setiap permintaan untuk menyerahkan dana sebelum janji temu, di luar sistem jaminan pada properti baru atau rekening klien pengacara Anda pada properti pasar sekunder.
Pada hari-hari berikutnya
Akta benar-benar diajukan untuk pendaftaran	Penandatanganan di hadapan notaris bukan akhir dari administrasi. Pajak harus dibayar dan akta harus diserahkan kepada daftar pertanahan sebelum properti secara resmi didaftarkan atas nama Anda.	Tidak ada pihak yang dapat mengonfirmasi beberapa minggu kemudian bahwa salinan terdaftar telah diterima kembali. Menindaklanjuti hal ini adalah tugas pengacara Anda, dan Anda sebaiknya menanyakannya secara langsung.
IBI dan biaya komunitas dibagi secara proporsional untuk tahun penjualan	Keduanya ditagihkan berdasarkan periode, bukan hari, sehingga sebagian pembayaran tahunan yang telah dibayar menjadi hak pembeli dan sebagian lainnya menjadi hak penjual.	Pernyataan lisan bahwa "semuanya sudah beres" tanpa angka apa pun. Minta pengacara Anda menunjukkan pembagiannya.

Tidak setiap baris berlaku untuk setiap pembelian. Pengacara Anda mengonfirmasi mana yang relevan dengan transaksi dan dokumentasi khusus Anda.

Serah terima properti di Costa del Sol

Posisi penyelesaian transaksi dalam pembelian

Seluruh proses pembelian terdiri dari lima belas langkah, sejak panggilan pertama hingga penyerahan kunci. Penyelesaian transaksi mencakup tiga langkah terakhir, setelah masa tunggu yang mengikuti kontrak mengikat.

Langkah 13, 14, dan 15 dari 15

Pemeriksaan akhirSebelum selesai
Properti diperiksa berdasarkan kondisi yang disepakati dan, untuk properti baru, diperiksa cacatnya. Inilah langkah yang dibahas secara rinci di bawah.
Notaris dan kunciHari penyelesaian
Akta publik ditandatangani, sisa pembayaran dilunasi, dan properti menjadi milik Anda. Kunci seharusnya diserahkan pada janji temu yang sama, setelah pemeriksaan dan daftar cacat diselesaikan.
Pasca penyelesaianSejak hari pertama
Akta masih harus dikenai pajak dan didaftarkan, utilitas dialihkan, serta kewajiban pajak tahunan ditangani. Semua ini tidak berakhir ketika Anda meninggalkan kantor notaris.

Proses pembelian lengkap, langkah demi langkah

Bicara terus terang

Informasi umum, bukan berkas penyelesaian transaksi Anda

Ini adalah informasi umum tentang cara kerja penyelesaian transaksi berdasarkan hukum Spanyol. Informasi ini berlaku per 17 Agustus 2026 dan didasarkan pada teks sumber, bukan disalin dari blog. Ini bukan nasihat hukum mengenai pembelian Anda. Masa jaminan, peran notaris, dan urutan peristiwa yang dijelaskan di sini merupakan ketentuan umum. Dokumen yang dilampirkan pada properti khusus Anda dan kontrak khusus Anda adalah hal yang benar-benar mengatur transaksi Anda.Tidak satu pun dari ini menjelaskan suatu layanan, dan tidak ada isinya yang menjanjikan bahwa seseorang akan menghadiri penyelesaian transaksi Anda atas nama Anda. Apakah hal itu diatur, dan oleh siapa, merupakan pertanyaan terpisah dengan panduannya sendiri.Aturan dan praktik standar mengenai penyelesaian transaksi dapat berbeda menurut notaris, pengembang, dan jenis properti, sementara hukumnya sendiri diubah dari waktu ke waktu. Pengacara independen mengonfirmasi hal yang berlaku untuk pembelian Anda sebelum Anda menandatangani apa pun.

Pertanyaan umum tentang serah terima kunci

Berapa lama setelah menandatangani kontrak privat penyelesaian transaksi berlangsung?: Pada properti pasar sekunder, biasanya satu hingga tiga bulan. Pada properti baru, waktunya bergantung pada tahap konstruksi: sering kali sekitar dua bulan jika bangunan hampir selesai, dan hingga kira-kira tiga tahun jika pembangunan dimulai dari awal. Tidak satu pun angka ini ditetapkan oleh hukum. Keduanya berasal dari cara kontrak di pesisir ini biasanya disusun.
Dapatkah penjual menolak menyerahkan kunci pada saat janji temu?: Perjanjian jual beli seharusnya mengaitkan serah terima kunci dengan saat yang sama ketika penandatanganan dan pembayaran saldo dilakukan. Jika hal ini tidak dinyatakan secara tegas, terdapat celah yang sebaiknya Anda minta kepada pengacara untuk ditutup sebelum Anda menandatangani. Jangan berasumsi begitu saja bahwa hal tersebut akan tetap terjadi.
Apakah daftar snagging sama dengan garansi sepuluh tahun?: Tidak. snagging adalah pemeriksaan praktis yang dilakukan menjelang penyelesaian transaksi, untuk menemukan pekerjaan yang belum selesai atau cacat ketika masih ada daya tawar untuk memperbaikinya. Garansi sepuluh tahun adalah hak hukum terpisah berdasarkan Ley de Ordenación de la Edificación. Hak ini tetap berlaku terlepas dari apa yang ditemukan saat snagging, dan secara khusus mencakup cacat struktural, bukan cacat kosmetik.
Apa yang terjadi jika pengembang belum memperoleh izin hunian pertama pada tanggal yang dijanjikan?: Tanpa izin tersebut, properti tidak dapat ditempati atau dihubungkan secara sah ke utilitas, terlepas dari apa yang dinyatakan brosur mengenai tanggal mulai menempati. Ini adalah persoalan kontrak dan perizinan, bukan persoalan garansi. Sebaiknya Anda memastikan bahwa izin tersebut benar-benar ada, bukan hanya memastikan bahwa bangunan tampak selesai.
Apakah properti pasar sekunder sama sekali pernah disertai jaminan?: Hanya jaminan yang terbatas: tuntutan terhadap penjual atas cacat tersembunyi yang sudah ada saat penjualan, yang diketahui dan disembunyikan oleh penjual. Ini merupakan hak yang nyata, tetapi jauh lebih sulit dibuktikan daripada periode jaminan wajib. Inilah tepatnya alasan pemeriksaan sebelum penyelesaian transaksi lebih penting pada properti pasar sekunder daripada pada properti baru.

Looking at a specific property?

Send us the property