Membuka rekening bank di Spanyol saat membeli properti
Anda dapat membeli properti di Spanyol tanpa rekening bank Spanyol, tetapi hampir tidak seorang pun seharusnya melakukannya. Anda memerlukannya sebelum menandatangani hipotek, dan setelah Anda memiliki properti tersebut, biaya listrik, air, biaya komunitas pemilik, pajak properti setempat, serta biaya pengangkutan sampah akan ditarik dari rekening itu setiap bulan. Pengacara independen Anda membukanya bersama bank, biasanya bersamaan dengan NIE. Tugas kami adalah memastikan rekening tersebut tersedia sebelum ada urusan yang bergantung padanya, serta memastikan Anda mengetahui pembayaran mana yang jatuh tempo dan kapan.
Siapa yang membuka rekening, dan batas peran kami
Kami tidak membuka rekening bank Anda. Pengacara independen mengurusnya dengan bank, biasanya bersamaan dengan NIE Anda, dan ia dibayar oleh Anda serta bekerja untuk Anda. Yang kami lakukan adalah mengatur jadwal di sekitarnya, agar rekening tersebut tidak menjadi hal yang ditunggu semua orang pada hari penandatanganan hipotek atau penagihan biaya komunitas pertama.Pembedaan ini lebih penting di sini daripada di hampir semua halaman lainnya, karena bank adalah satu-satunya pihak dalam proses ini yang mewakili dirinya sendiri. Bank tidak berada di pihak Anda dan juga tidak berada di pihak penjual. Bank merupakan perusahaan yang menjual produk kepada Anda, dan harga produk tersebut adalah angka yang harus Anda tanyakan.
| Yang harus dilakukan | Siapa pelaksana | Artinya bagi Anda |
|---|---|---|
| Membuka rekening | ||
| NIE, yang utama | Pengacara independen | Nomor identifikasi tersebut diperlukan sebelum hampir semua hal lainnya. Nomor ini memiliki halaman tersendiri, bukan hanya satu paragraf di sini, dan versi singkatnya adalah bahwa prosesnya dimulai lebih awal karena tidak seorang pun dapat menjamin kapan nomor tersebut diterbitkan. |
| Membuka rekening | Pengacara, bersama bank | Ia mengajukannya dan berurusan dengan cabang bank. Dengan surat kuasa, sebagian besar urusan dapat ditangani tanpa Anda harus terbang ke sini untuk janji temu. |
| Memilih bank | Anda | Kami tidak memilihkannya untuk Anda dan tidak menerima apa pun dari siapa pun karena mengarahkan Anda ke suatu pihak. Tanyakan biaya pemeliharaan bulanan sebelum menandatangani, karena rekening nonresiden jarang merupakan produk gratis seperti rekening residen. |
| Memasukkan dana ke rekening | ||
| Memindahkan dana dari Ceko | Anda, dengan bank Ceko atau penyedia penukaran valuta | Kami tidak memindahkan dana Anda dan tidak menukarkan mata uang. Yang dapat kami beri tahu adalah kapan setiap jumlah harus tersedia, karena bagian inilah yang sebenarnya sering bermasalah. |
| Membuktikan asal dana | Anda, untuk bank, pengacara, dan pengembang | Untuk pembelian yang lebih besar, hal ini akan diminta. Siapkan semuanya sebelum mulai melakukan transfer, bukan ketika pembayaran sudah ditahan. |
| Dana pembelian itu sendiri | Biasanya bukan rekening Anda sama sekali | Pada properti pasar sekunder, dana biasanya disalurkan melalui rekening klien pengacara, sedangkan pada properti baru, dana masuk ke rekening konstruksi yang dilindungi. Rekening Anda sendiri digunakan untuk mengelola properti, dan bagian di bawah ini menjelaskan perbedaannya. |
| Setelah properti milik Anda | ||
| Debit langsung | Pengacara, setelah transaksi selesai | Pemindahan layanan utilitas merupakan pekerjaan standar setelah penyelesaian transaksi. Setelah diatur, listrik, air, dan biaya komunitas pemilik semuanya akan ditarik dari rekening ini, baik Anda berada di negara tersebut maupun tidak. |
| Pelaporan pajak tahunan | Pengacara atau penasihat pajak | Bukan milik kami dan tidak pernah kami nyatakan sebagai milik kami. Yang Anda dapatkan dari kami adalah kepastian mengenai siapa yang menahannya dan kapan jatuh tempo pembayarannya. |
| Waktu pelaksanaan semuanya | Arevont | Bagian ini mencakup seluruh layanan. Kami tidak membuka rekening, tidak menahan dana Anda, dan tidak memberikan nasihat pajak. Kami memastikan orang-orang yang melakukan hal tersebut mulai tepat waktu dan tetap selaras. |
Apakah saya memerlukan rekening bank Spanyol untuk membeli properti?Tidak secara mutlak, dan kami lebih memilih menyampaikannya secara terus terang daripada menjual sesuatu kepada Anda. Jawaban kami sendiri di beranda adalah bahwa NIE diperlukan dan rekening Spanyol sangat berguna dalam praktik. Rekening tersebut menjadi persyaratan mutlak saat ada hipotek, karena cicilan bulanan harus dibayarkan dari rekening Spanyol.
Siapa yang membukanya?Pengacara independen Anda, bersama bank. Kantor yang sama biasanya menangani NIE, pemindahan layanan utilitas, dan pelaporan pajak tahunan setelahnya. Inilah alasan praktis mengapa menggunakan satu pengacara lebih bermanfaat daripada empat spesialis.
Apa yang sebenarnya ditarik dan seberapa sering
Alasan memiliki rekening Spanyol bukanlah pembeliannya, melainkan sepuluh tahun setelah pembelian. Properti di sini menghasilkan aliran pembayaran kecil yang tidak pernah berhenti, dan sebagian besar diatur sebagai debit langsung dari rekening lokal karena itulah cara pemasok, balai kota, dan komunitas pemilik mengharapkan pembayaran dilakukan.Angka-angka di bawah ini adalah angka yang kami publikasikan dalam tabel biaya operasional tahunan. Angka tersebut merupakan perkiraan untuk apartemen. Biaya vila lebih tinggi, terutama untuk pajak properti daerah, asuransi, energi, dan pemeliharaan, sementara kolam renang atau taman menambah biaya tersebut.
| Yang dibayarkan | Seberapa sering | Rentang yang kami terbitkan |
|---|---|---|
| Keluar dari rekening baik Anda berada di sini maupun tidak | ||
| Listrik dan air | Bulanan | 100 hingga 300 € per bulan dan terkadang lebih. Ini mencakup pemakaian serta biaya tetap, dan biaya tetap tersebut tetap berjalan meskipun properti kosong. |
| Community fees | Bulanan atau triwulanan, ditagihkan sebagai biaya tahunan | 900 hingga 6.000 € per tahun. Kolam renang, taman, lift, keamanan, pemeliharaan area bersama. Di komunitas mewah, biayanya jauh lebih tinggi, dan hal ini sering menjadi perbedaan terbesar antara dua apartemen dengan harga yang sama. |
| IBI, pajak properti daerah | Tahunan | 400 hingga 1.000 € atau lebih. Balai kota menetapkannya berdasarkan nilai kadaster, sehingga dua properti serupa dapat dikenai biaya berbeda. |
| Pengumpulan sampah, basura | Tahunan | 80 hingga 200 €. Ditagihkan oleh balai kota, bukan perusahaan utilitas, sehingga tagihan ini datang terpisah dan sering mengejutkan orang. |
| Asuransi gedung | Tahunan | 300 hingga 800 €, tergantung pada properti, cakupan, dan nilainya. |
| Hanya jika Anda meminjam | ||
| Angsuran hipotek | Bulanan | Inilah yang membuat rekening menjadi wajib, bukan sekadar masuk akal. Bank Spanyol menginginkan angsuran dibayar dari rekening Spanyol, sehingga rekening tersebut harus sudah ada sebelum Anda menandatangani. |
| Masuk ke rekening | ||
| Pendapatan sewa, jika Anda menyewakan properti | Bulanan, saat musim ramai | Saat kami mengelola penyewaan, pendapatan masuk ke rekening ini setiap bulan. Apakah sewa jangka pendek diizinkan atau tidak bergantung pada properti, komunitas pemilik, dan pemerintah daerah, dan kami memeriksanya sebelum reservasi jika hal tersebut menjadi salah satu alasan Anda membeli. |
Apakah semua biaya ini otomatis ditarik dari rekening?Itulah tujuan memiliki rekening tersebut. Utilitas, biaya komunitas pemilik, dan hipotek biasanya diatur sebagai debit langsung dari rekening Spanyol, dan pengacara mengatur debit utilitas setelah penyelesaian transaksi. IBI dan biaya pengumpulan sampah berasal dari balai kota dan juga dapat didebit langsung, yang ideal jika Anda berada di sini hanya beberapa minggu per tahun. Aturlah semuanya sejak awal, bukan setelah tagihan pertama tidak dibayar.
Apa yang sebenarnya diminta bank dan biaya yang dikenakannya
Inilah bagian yang dapat kami jelaskan, tetapi tidak kami lakukan. Uraian berikut bersumber dari publikasi Bank Sentral Spanyol, kepolisian nasional, dan satu bank besar Spanyol, karena hampir semua tulisan dalam bahasa Anda tentang topik ini merupakan informasi sekunder. Jika suatu sumber tidak menyatakan apa pun, kami akan menyebutkannya demikian dan tidak mengisi kekosongan tersebut.
Asumsi para pembeliYang benar-benar dimuat sumber
- Tanpa NIE, tanpa rekening
- Kedua dokumen tersebut berbeda dan menyelesaikan dua masalah yang berbeda. Bank Spanyol menyatakan bahwa bank harus memastikan Anda bukan penduduk, sedangkan kepolisian nasional menerbitkan sertifikat nonresidensi terpisah untuk tujuan tersebut, melalui formulir EX15 dengan biaya 790 yang sama seperti NIE, saat ini 7,31 €. Setidaknya satu bank besar Spanyol mempublikasikan rekening nonresiden yang hanya memerlukan paspor yang masih berlaku. Anda tetap memerlukan NIE untuk membeli properti: NIE dicantumkan dalam akta dan setiap pelaporan pajak setelahnya.
- Rekening giro gratis, seperti halnya di negara asal Anda
- Biasanya pembukaannya memang gratis. Biaya pemeliharaan berkala adalah hal yang perlu ditanyakan, dan di situlah nonresiden diam-diam kehilangan uang. Bank yang sama mempublikasikan biaya pemeliharaan 0 € untuk rekening nonresiden daringnya dan 20 € per bulan untuk rekening giro biasanya, yang hanya dibebaskan jika memenuhi persyaratan keterkaitan: gaji masuk, pendapatan domestik rutin, dan penggunaan kartu. Ini bukan biaya tambahan resmi untuk orang asing. Masalahnya, pembeli nonresiden secara struktural tidak dapat memenuhi persyaratan yang membuat rekening Spanyol gratis.
- Anda harus terbang ke sana dan duduk di cabang
- Tidak selalu. Satu bank besar Spanyol mempublikasikan pembukaan rekening sepenuhnya daring untuk nonresiden: data Anda, pemeriksaan identitas melalui video, tanda tangan digital, dan negara tempat tinggal Anda tercantum dalam daftar negara yang memenuhi syarat. Itu hanya kebijakan satu bank, bukan aturan umum, dan bank lain tetap menginginkan Anda datang ke loket. Pengacara Anda akan memberi tahu persyaratan bank yang benar-benar digunakannya, dan surat kuasa dapat digunakan untuk proses melalui cabang.
- Begitu dibuka, tetap terbuka
- Pernyataan nonresidensi yang Anda tanda tangani saat pembukaan berlaku selama dua tahun berdasarkan peraturan Spanyol yang mengaturnya, dan harus diserahkan dalam waktu satu bulan setelah rekening dibuka. Dalam praktiknya, bank akan menghubungi Anda setiap dua tahun untuk meminta pernyataan baru. Pemilik yang membiarkan surat-surat tersebut tidak dibuka di kotak surat Spanyol adalah pihak yang kemudian mendapati rekeningnya dibatasi pada saat yang tidak tepat.
- Uang di rekening saya bisa saya gunakan
- Bank Spanyol secara tegas menyatakan bahwa bank dapat meminta dokumentasi mengenai asal-usul uang yang disetorkan, dapat memintanya setelah rekening dibuka, dan dapat memblokir akses ke dana selama asal-usulnya belum dibuktikan. Inilah alasan terbaik untuk menyiapkan dokumen sumber dana sebelum ada tenggat pembelian, bukan saat tenggat tersebut sudah tiba.
- Jadi, berapa lama waktunya
- Kami tidak akan memberikan angka, dan kami akan mencurigai siapa pun yang memberikannya. Proses daring di atas diiklankan dapat selesai dalam hitungan menit, tetapi tidak ada publikasi mengenai kapan rekening tersebut benar-benar dapat menerima transfer masuk dalam jumlah besar. Sertifikat nonresidensi memiliki batas waktu menurut undang-undang selama lima hari untuk keputusan, tetapi bukan untuk mencapai tahap pengajuan permohonan. Kami memulainya lebih awal karena hanya bagian itulah yang dapat dikendalikan oleh siapa pun dalam proses ini.
Tidak satu pun uraian di atas merupakan rekomendasi bank. Itulah satu-satunya rangkaian ketentuan yang dapat kami kutip dari situs web bank Spanyol sendiri, bukan dari blog seseorang, dan kami mencantumkannya agar Anda dapat melihat perbedaan antara angka yang dipublikasikan dan angka yang hanya diulang. Ajukan tiga pertanyaan yang sama kepada cabang Anda sendiri: biaya pemeliharaan bulanan, persyaratan untuk menguranginya, dan biaya transfer masuk dari luar negeri.
Sumber
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: persyaratan bank saat membuka rekening, bukti nonresidensi, dan sumber dana ↗
- Policía Nacional, kantor elektronik: sertifikat nonresidensi, formulir EX15, dan waktu pemrosesan ↗
- Policía Nacional: daftar biaya Tasa 790, kode 012 (sertifikat nonresidensi 7,31 €, pemberian NIE 9,84 €) ↗
- Banco Santander: rekening daring untuk nonresiden menggunakan paspor, daftar negara, dan tanpa biaya pemeliharaan rekening ↗
- Banco Santander: informasi prakontraktual untuk rekening giro, biaya pemeliharaan rekening 20 € per bulan ↗
- BOE, Orden EHA/3202/2008: masa berlaku dua tahun untuk pernyataan nonresidensi ↗
Berapa biaya pengelolaan rekening bank Spanyol?Pembukaan rekening biasanya gratis. Yang bervariasi adalah biaya pemeliharaan bulanan, yang dapat berkisar dari tanpa biaya pada rekening yang dirancang untuk nonresiden hingga sekitar 20 € per bulan pada rekening giro biasa, yang pembebasannya tidak dapat diperoleh tanpa adanya gaji dari Spanyol yang masuk ke rekening tersebut. Mintalah angka tersebut secara tertulis kepada cabang bank sebelum Anda menandatangani, karena itulah satu-satunya biaya di halaman ini yang tidak akan diberitahukan kepada Anda tanpa diminta.
Apakah saya juga memerlukan sertifikat nonresidensi selain NIE?Mungkin, dan hal itu bergantung pada bank. Keduanya merupakan dokumen yang berbeda: NIE mengidentifikasi Anda untuk pembelian dan keperluan pajak, sedangkan sertifikat nonresidensi membuktikan status Anda kepada bank. Beberapa bank menerima paspor sebagai gantinya. Pengacara Anda akan menangani dokumen mana pun yang diminta oleh bank yang bersangkutan.
Membuka rekening tanpa perlu terbang
Pertanyaan kedua yang diajukan setiap pembeli asing, setelah menanyakan biayanya, adalah apakah mereka harus datang langsung ke cabang bank di Marbella untuk menandatangani sesuatu. Jawaban jujurnya terdiri dari tiga bagian, dan hanya bagian pertama yang merupakan janji.
- Surat kuasa memungkinkan proses jarak jauhSurat kuasa adalah satu-satunya dokumen yang menentukan seberapa banyak proses pembelian ini harus Anda hadiri secara langsung. Dengan surat kuasa tersebut, pengacara Anda dapat menangani sebagian besar dokumen atas nama Anda, termasuk penyelesaian transaksi di hadapan notaris. Surat kuasa tersebut tidak mengikat Anda untuk membeli apa pun dan dapat ditandatangani jauh sebelum ada properti.
- Tanda tangani di sini jika Anda tetap datangMenandatanganinya di hadapan notaris selama perjalanan untuk melihat properti akan menghabiskan satu jam dari hari yang memang sudah Anda luangkan di pesisir. Menandatanganinya di Ceko biasanya berarti harus menambahkan apostille dan terjemahan tersumpah, yang merupakan pekerjaan dan biaya, bukan masalah.
- Beri tahu pengacara sejak awal bahwa rekening tersebut termasuk dalam cakupanSurat kuasa dibuat untuk tujuan tertentu. Surat kuasa bukanlah satu dokumen universal yang mencakup apa pun yang mungkin muncul kemudian. Jika Anda ingin rekening dibuka tanpa kehadiran Anda, sampaikan hal tersebut saat redaksinya masih ditentukan, bukan setelahnya.
- Bank tetap menentukan keputusan akhirBank menetapkan kebijakan identifikasi mereka sendiri dan berhak meminta Anda hadir di hadapan mereka. Pengacara Anda akan memberi tahu apa yang sebenarnya diminta oleh bank yang bekerja sama dengannya, dan kami akan menganggap janji pembukaan rekening sepenuhnya jarak jauh yang dijamin, baik dari kami maupun pihak lain, sebagai kalimat penjualan, bukan fakta.
Ada satu peringatan, dan inilah alasan mengapa semua ini tidak boleh dianggap sepele. Surat kuasa palsu merupakan salah satu cara yang diketahui digunakan untuk melakukan penipuan properti di Spanyol, bersama dengan iklan palsu dan email yang menyatakan bahwa detail bank telah berubah. Jangan pernah membayar siapa pun dan jangan pernah menandatangani apa pun hanya berdasarkan dokumen yang diterima melalui email tanpa memeriksanya terlebih dahulu kepada kami atau pengacara Anda.
Apakah pengacara saya dapat membuka rekening tanpa kehadiran saya?Dengan surat kuasa yang sesuai, pengacara Anda dapat menangani sebagian besar proses tersebut atas nama Anda, dan itulah cara yang dilakukan oleh sebagian besar klien kami. Kami tidak akan menjanjikan hal tersebut secara umum, karena bank menetapkan kebijakan identifikasinya sendiri dan berhak meminta untuk melihat Anda secara langsung. Tanyakan kepada pengacara saat surat kuasa sedang dibuat, agar rekening tersebut tercakup dalam kewenangannya, bukan berada di luar cakupan tersebut.
Memasukkan koruna Ceko ke rekening tanpa kehilangan uang dalam prosesnya
Harga pembelian dalam euro dan sebagian besar pembeli asing menyimpan setidaknya sebagian dana mereka dalam koruna. Pada nilai beberapa ratus ribu euro, nilai tukar bukan lagi hal sepele: perbedaan antara dua cara mengonversi jumlah yang sama dapat mencapai ribuan euro. Pengalih mata uang di situs web kami menampilkan nilai indikatif koruna untuk sebuah properti. Pembelian itu sendiri dilakukan dalam euro, dan nilai tukar yang benar-benar Anda dapatkan merupakan urusan antara Anda dan bank atau penyedia penukaran Anda.
- Jangan menunda transfer hingga hari terakhirTransfer internasional dalam jumlah besar dapat tertunda karena pemeriksaan bank sendiri mengenai asal dana, atau karena batas harian. Sementara itu, tenggat pembelian sudah ditetapkan. Oleh karena itu, transfer perlu direncanakan sebelumnya, bukan dilakukan pada pagi hari saat janji temu dengan notaris.
- Nilai tukar bank bukanlah nilai tukar di GoogleYang menentukan hasilnya bukan hanya biaya transfer. Faktor utamanya adalah selisih antara nilai tukar pasar dan nilai tukar yang sebenarnya ditawarkan bank kepada Anda. Untuk jumlah besar, selisih kecil sekalipun berarti banyak uang.
- Anda tidak harus mengonversi semuanya sekaligusUntuk properti baru, dana biasanya dibayarkan secara bertahap sesuai jadwal pembayaran proyek, sehingga Anda tidak diwajibkan mengubah seluruh harga pembelian dalam satu hari. Hal ini bergantung pada tanggal pembayaran dan seberapa besar risiko mata uang yang ingin Anda tanggung.
- Siapkan sumber dana sejak diniAsal dana diperiksa selama proses pembelian. Bank, pengacara, atau pengembang akan meminta dokumen yang menunjukkan dari mana dana tersebut berasal, dan untuk pembelian yang lebih besar, menyiapkannya terlebih dahulu akan mencegah transfer tertunda.
- Anda tidak harus mencari penyedia sendiriJika Anda lebih memilih untuk tidak memulai dari situs perbandingan, kami dapat memperkenalkan Anda kepada penyedia penukaran mata uang yang bekerja sama dengan kami. Biasanya, ini merupakan cara tercepat untuk mendapatkan penawaran nyata berdasarkan jumlah nyata, bukan nilai tukar utama yang diiklankan. Anda bebas menggunakan bank sendiri atau penyedia mana pun yang Anda sukai, dan jika Anda sudah memiliki penyedia yang memuaskan, tetaplah menggunakannya. Mintalah nilai tukar untuk jumlah aktual Anda sebelum berkomitmen kepada siapa pun, termasuk kami.
Yang dapat kami berikan di sini adalah jadwalnya, bukan nilai tukarnya. Beri tahu kami kira-kira berapa yang ingin Anda belanjakan dan kapan Anda ingin membeli, lalu kami akan memberi tahu jumlah yang harus tersedia pada setiap tanggal, sehingga transfer tidak pernah menjadi hal yang terlambat.
Kapan tepatnya tiap jumlah diperlukan?Untuk properti baru: biaya reservasi sekitar 6.000 hingga 11.000 € terlebih dahulu, kemudian biasanya 20 hingga 40 % dari harga ditambah PPN saat penandatanganan kontrak pengembang, lalu pembayaran sesuai jadwal pembangunan, dan sisanya saat penyelesaian transaksi. Untuk properti pasar sekunder: biaya reservasi yang sama, kemudian biasanya hingga 10 hingga 20 % saat penandatanganan kontrak arras, lalu sisanya di hadapan notaris. Kami akan mencantumkan tanggal spesifik Anda berdasarkan tahapan tersebut sebelum Anda melakukan transfer apa pun.
Rekening Anda bukan tempat penyimpanan dana pembelian
Pembeli asing datang dengan mengharapkan pengaturan escrow notarial yang mereka kenal dari negara asal. Pengaturan tersebut tidak ada di sini dalam bentuk seperti itu. Cara kerjanya berbeda, dan bukan berarti lebih buruk. Konsekuensi praktisnya adalah bahwa dalam sebagian besar pembelian, dana untuk properti tidak pernah melewati rekening yang baru saja Anda buka.
| Tempat penyimpanan dana | Pemilik rekening | Kapan dana berpindah |
|---|---|---|
| Akun Spanyol Anda | Milik Anda | Pengelolaan properti: utilitas, komunitas, IBI, cicilan hipotek, dan pendapatan sewa yang masuk kembali. Biasanya bukan harga pembelian itu sendiri. |
| Akun klien pengacara | Pengacara Anda, pada akun terpisah yang diawasi | Rute normal untuk properti pasar sekunder. Pengacara di Spanyol menyimpan dana klien dalam akun terpisah yang diawasi, bukan akun operasional mereka sendiri, dan penjual baru menerimanya di hadapan notaris, saat akta ditandatangani. |
| Akun konstruksi terlindungi | Dikhususkan untuk satu proyek | Rute untuk properti baru. Pembayaran Anda secara hukum masuk ke akun khusus untuk pembangunan tersebut dan masing-masing harus dilindungi jaminan bank atas nama Anda. Pengacara Anda memverifikasinya sebelum euro pertama keluar setelah reservasi. |
| Wesel bank di notaris | Ditarik dari akun Spanyol | Saldo dibayar dengan cheque bancario yang diserahkan saat penandatanganan. Uang dan kunci berpindah tangan di ruangan yang sama pada saat yang sama. |
Apakah akun saya sama dengan akun klien pengacara?Tidak, dan banyak orang keliru menyamakan keduanya. Akun klien adalah akun terpisah yang diawasi atas nama pengacara, yang menyimpan dana pembelian hingga diserahkan kepada notaris. Akun Anda sendiri digunakan untuk membayar properti setelah properti tersebut menjadi milik Anda.
Yang akan diminta dari Anda
Dua daftar dalam satu bagian, karena keduanya saling tumpang tindih dan diminta oleh orang yang berbeda. Daftar pertama berisi hal-hal yang dibutuhkan bank untuk mengidentifikasi Anda. Daftar kedua berisi hal-hal yang diperlukan semua pihak dalam transaksi untuk mengetahui asal dana Anda. Sebagian besar dana tersebut dikirim secara elektronik dari Ceko.| Yang diperlukan | Siapa yang memintanya | Biasanya begini |
|---|---|---|
| Identifikasi Anda | ||
| Paspor atau kartu identitas nasional | Bank dan pengacara untuk NIE secara bersamaan. | Pindaian sebagai awal. Dokumen asli diperlukan saat sesuatu benar-benar ditandatangani. |
| NIE Anda | Rekening bank, setelah tersedia. Rekening ini juga tercantum pada akta dan setiap pelaporan pajak setelahnya. | Pengacara mengurusnya, bersamaan dengan uji tuntas hukum, bukan setelahnya. |
| Alamat dan detail kontak Anda di Ceko | Bank dan pengacara, sebagai bagian dari identifikasi standar. | Dikirim secara elektronik bersama dokumen lainnya. Tagihan utilitas atau rekening koran terbaru atas nama Anda adalah bukti yang biasanya digunakan. |
| Sesuatu yang menunjukkan pekerjaan dan penghasilan Anda | Bank. Berkas nonresiden biasanya mencakup dokumen pekerjaan atau penghasilan. | Secara elektronik. Daftar persisnya bergantung pada bank, sehingga pengacara Anda menanyakannya sebelum Anda mengumpulkan apa pun. |
| Dari mana sumber dananya | ||
| Rekening koran | Bank, pengacara, atau pengembang, sebagai bukti sumber dana. | Secara elektronik, dan sebaiknya disiapkan sebelum Anda mulai memindahkan dana, bukan setelahnya. |
| Bukti sumber dana | Tiga dokumen yang sama, untuk setiap pembelian yang lebih besar. Yang satu ini wajib dan di sinilah transfer tertahan. | Biasanya rekening koran, dokumen penjualan properti lain, penghasilan, atau dividen. Dokumen yang tepat bergantung pada situasi Anda. |
| Dokumentasi untuk struktur yang lebih kompleks | Bank, jika dana berasal dari penjualan perusahaan, investasi, atau melalui struktur berlapis apa pun. | Mulailah yang satu ini paling awal. Pengumpulannya memerlukan waktu paling lama dan inilah yang dapat menghentikan transfer sepenuhnya. |
| Hanya jika Anda meminjam | ||
| Dua atau tiga tahun SPT | Bank Spanyol, sebagai bagian dari berkas KPR. | Secara elektronik. Terjemahan jika diminta bank. |
| Slip gaji atau laporan perusahaan | Bank Spanyol, untuk menetapkan penghasilan yang mendasari pengajuan tersebut. | Secara elektronik, bersama SPT. |
| Pemeriksaan registri kredit dan rekening koran untuk pinjaman yang ada | Bank Spanyol, untuk melihat kewajiban yang sudah ada. | Diperoleh di Ceko dan dikirimkan. Sediakan waktu empat hingga delapan minggu untuk keputusan KPR setelah berkas diterima. |
| Surat kuasa, jika Anda tidak datang | Pengacara Anda, agar ia dapat bertindak untuk Anda di bank dan di hadapan notaris. | Ditandatangani di hadapan notaris. Di sini saat bepergian, atau dari Ceko dengan apostille dan terjemahan tersumpah. |
Posisi ini dalam proses pembelian
Pembelian lengkap terdiri dari lima belas langkah, dari panggilan pertama hingga serah terima kunci. Rekening dibuka pada langkah sepuluh, bersamaan dengan NIE dan uji tuntas hukum, bukan setelahnya, dan kemudian digunakan pada langkah dua belas dan empat belas. Itulah alasan utama untuk memulainya lebih awal: dua langkah berikutnya bergantung padanya.Langkah 10, 12 dan 14 dari 15
- NIE, rekening dan dokumenPada saat yang samaNIE adalah nomor identitas Spanyol Anda yang diperlukan untuk menyelesaikan pembelian. Pengacara mengurus pengajuannya serta menangani rekening bank dan dokumen lainnya sebagaimana diwajibkan. Surat kuasa memungkinkan pengacara mengurus sebagian besar hal tersebut atas nama Anda, sehingga Anda tidak perlu bepergian kembali ke Spanyol untuk mengurus dokumen satu per satu.
- Pembayaran dan menungguMenurut jenis propertiAntara penandatanganan kontrak dan serah terima, mungkin ada jeda berminggu-minggu, dan untuk properti baru bahkan berbulan-bulan atau bertahun-tahun. Selama proses tersebut, kami memantau apa yang akan terjadi dan kapan: pembayaran lanjutan, dokumen, serta tenggat waktu. Di sinilah kalender pembayaran dan rekening saling terkait, dan di sinilah transfer yang terlambat terlihat oleh semua pihak.New buildPembayaran lanjutan mengikuti kalender proyek tertentu. Pada beberapa proyek, cicilan dilakukan sepanjang proses, sedangkan pada proyek lain hanya ada satu pembayaran lagi dan pelunasan saat penyelesaian transaksi.ResaleSetelah kontrak terkait ditandatangani, biasanya Anda menunggu tanggal penyelesaian transaksi yang telah disepakati di hadapan notaris.
- Notaris dan kunciHari penyelesaianAkta ditandatangani, sisa harga dibayar, dan properti menjadi milik Anda. Sisa pembayaran dilakukan melalui bank draft, berupa cheque bancario yang ditarik dari rekening Spanyol dan diserahkan saat penandatanganan. Anda tidak harus hadir sendiri jika pengacara Anda memegang surat kuasa yang sesuai, dan kami tetap hadir pada hari tersebut.
Mengurus sendiri atau bersama kami
Satu rekening, dua cara pengurusan.| Mengurus sendiri | Bersama Arevont | |
|---|---|---|
| Membuka rekening | Anda menentukan bank, cabang, dan dokumen yang diperlukan, dalam bahasa Spanyol, di loket bank. | Pengacara Anda membukanya di bank sebagai bagian dari dokumen yang sedang ia urus, dan kami berkoordinasi dengannya saat rekening tersebut mulai digunakan. |
| Saat Anda tahu itu tidak ada | Sering kali ketika Anda seharusnya menandatangani hipotek, yaitu saat yang paling mahal. | Proses ini berjalan bersamaan dengan NIE dan uji tuntas hukum, sehingga sudah ada jauh sebelum tanggal penandatanganan. |
| Transfer dari Ceko | Diatur sehari sebelum jatuh tempo, lalu ditahan untuk pemeriksaan asal-usul dana. | Direncanakan sebelumnya berdasarkan kalender pembayaran, sehingga Anda mengetahui jumlah yang harus tersedia pada setiap tanggal. |
| Dokumen asal-usul dana | Disusun dalam tekanan saat pembayaran sudah ditahan. | Diminta sejak awal, ketika masih ada waktu untuk mencari dokumen dari penjualan lima tahun lalu. |
| Bahasa yang digunakan | Dalam bahasa Spanyol atau Inggris, bersama cabang bank, sesuai jadwal mereka. | Dalam bahasa Ceko, sejak panggilan pertama hingga penyerahan kunci, bersama orang-orang yang berada di pesisir ini. |
Pada 500.000 €, persepuluh persen pun menentukan
Ini bukan kisah klien dan kami tidak menyajikannya demikian. Ini adalah perhitungan matematis, dan di halaman beranda kami tercantum dengan kata-kata yang sama. Kami mencantumkannya di sini karena ini merupakan jawaban paling jelas atas pertanyaan mengapa kami membahas rekening dan transfer sama sekali.- Setengah persen dari 500.000 € sekitar 2.500 €Itulah perbedaan antara dua cara mengonversi jumlah uang yang sama pada hari yang sama. Ini bukan biaya yang dikutip kepada Anda. Ini adalah selisih antara nilai tukar pasar dan nilai tukar yang diberikan kepada Anda.
- Satu persen penuh adalah 5.000 €Jumlah ini lebih besar daripada biaya NIE, terjemahan, dan penyambungan utilitas jika digabungkan, serta kira-kira setara dengan biaya komunitas tahunan untuk sebuah apartemen yang baik. Ini adalah jumlah uang yang nyata, tetapi tidak terlihat pada faktur mana pun.
- Bandingkan nilai tukar akhirnya, bukan biaya yang dikutip kepada AndaIni tidak menyatakan apa yang dibebankan oleh bank tertentu, dan kami tidak mengklaim bahwa penyedia mana pun mengambil setengah persen. Ini adalah perhitungan matematis berdasarkan persentase yang dinyatakan. Kesimpulannya hanya bahwa untuk jumlah besar, biaya transfer yang ditampilkan di awal merupakan angka yang kecil.
Bagian yang benar-benar dapat kami pengaruhi adalah waktunya. Mengetahui tanggal jatuh tempo setiap pembayaran memungkinkan Anda membandingkan penyedia dengan tenang, alih-alih menerima apa pun yang tersedia pada sore hari saat dana tersebut dibutuhkan.
Berapa biayanya bagi Anda?
- Pembeli0 €Koordinasi kami tidak dikenai biaya. Yang Anda bayar di halaman ini adalah jasa pengacara dan biaya apa pun yang dibebankan bank, dan tidak satu pun dari biaya tersebut masuk kepada kami.
- Pengembang atau penjual
- Properti baru
- 2,5 to 6 %
- Properti pasar sekunder
- 1,5 to 4 %
- ArevontBiaya kami merupakan bagian dari komisi tersebut dan hanya berlaku jika pembelian terjadi. Tidak ada bank yang membayar kami untuk merujuk Anda kepada mereka, itulah sebabnya halaman ini tidak menyebutkan nama bank mana pun.
Bagian kami dalam hal ini gratis, sebagaimana semua hal di sisi pembelian. Pembukaan rekening merupakan bagian dari pekerjaan yang dilakukan pengacara independen Anda terkait pembelian, dan dalam tabel biaya pembelian yang kami terbitkan, honornya tercantum sebesar satu persen dari harga. NIE dan biaya penerjemahan tercantum dalam tabel yang sama, sekitar 150 €, dengan tarif tetap, baik untuk harga 350.000 € maupun satu juta.Biaya yang dikenakan oleh bank itu sendiri adalah angka yang tidak kami terbitkan, karena kami tidak memiliki angka yang dapat kami pertanggungjawabkan untuk setiap bank dan setiap situasi. Penelitian di atas berasal dari publikasi bank-bank itu sendiri, dan bentuk pertanyaan yang paling berguna adalah pertanyaan yang Anda ajukan kepada cabang bank sebelum menandatangani: berapa biaya pemeliharaan rekening ini per bulan untuk nonresiden, apa syarat agar biaya tersebut dibebaskan, dan berapa biaya transfer dari luar negeri.Perhitungan ini bersifat indikatif. Biaya pasti berbeda-beda tergantung harga properti, hipotek, dan transaksi tertentu.
Jika pada akhirnya Anda memutuskan untuk tidak membeli, Anda tidak membayar apa pun kepada kami.
Hal yang tidak kami lakukan dan tidak akan kami janjikan
Kami tidak membuka rekening Anda, tidak memilihkan bank, tidak menyimpan uang Anda, dan tidak menukarkan mata uang Anda. Pengacara independen membuka rekening tersebut di bank dan dibayar oleh Anda. Kami bukan bank, bukan penyedia layanan pembayaran, dan bukan penasihat pajak.Bank mewakili kepentingannya sendiri. Ini bukan kritik, melainkan strukturnya. Pengacara Anda berpihak kepada Anda, notaris tidak berpihak kepada siapa pun, dan bank adalah perusahaan yang menjual rekening serta mungkin hipotek kepada Anda. Nilai tukarnya bukan nilai yang Anda lihat di Google, dan transfer dalam jumlah besar dapat tertunda karena pemeriksaan internal bank itu sendiri. Mintalah angkanya, jangan berasumsi.Anda tidak secara mutlak memerlukan rekening Spanyol untuk membeli. Kami mengatakan bahwa rekening tersebut sangat berguna, bukan wajib, dan kami tidak akan mengatakan sebaliknya hanya agar halaman ini terlihat lebih rapi. Rekening itu menjadi wajib saat terdapat hipotek, dan kebutuhannya menjadi jelas saat pertama kali biaya komunitas perumahan gagal ditarik.Peraturan, biaya, dan kebijakan bank berubah, dan perubahan itu dapat terjadi tanpa ada yang memberi tahu kami. Isi halaman ini mencerminkan apa yang diterbitkan sumber-sumber tersebut pada tanggal yang tercantum di sebelahnya. Konfirmasikan kondisi terkini kepada pengacara dan bank Anda sebelum mengandalkannya.
Pertanyaan yang paling sering diajukan tentang rekening bank di Spanyol
- Apakah saya memerlukan akun Spanyol untuk hipotek?
- Ya. Sebelum menandatangani hipotek, Anda memerlukan akun di bank Spanyol karena cicilan bulanan dibayar dari akun tersebut. Dalam hal inilah akun tersebut tidak lagi sekadar berguna, tetapi menjadi wajib.
- Apakah saya harus pergi ke Spanyol untuk membukanya?
- Tidak selalu. Surat kuasa memungkinkan pengacara Anda menangani sebagian besar dokumen untuk Anda, termasuk di bank, dan sebagian besar yang perlu Anda berikan dikirim secara elektronik dari Ceko. Bank menetapkan kebijakan identifikasi masing-masing, jadi pengacara Anda mengonfirmasi persyaratan bank tertentu, alih-alih kami menjanjikannya sebelumnya.
- Dapatkah bank menahan uang saya setelah uang tersebut masuk?
- Bank dapat membatasi akses terhadapnya, dan Bank Spanyol menyatakannya dengan jelas: bank dapat meminta dokumentasi mengenai asal dana yang dibayarkan ke akun, dapat memintanya setelah akun dibuka, dan dapat memblokir akses selama asal dana belum dibuktikan. Untuk pembelian yang lebih besar, hal ini normal dan bukan sesuatu yang mencurigakan. Ini juga alasan Anda perlu menyiapkan dokumen sumber dana sebelum tanggal penyelesaian transaksi ditetapkan, bukan saat proses tersebut berlangsung.
- Bagaimana cara mengubah koruna Ceko menjadi euro?
- Melalui bank Ceko atau penyedia penukaran khusus, dan untuk jumlah yang lebih besar, ada baiknya membandingkan keduanya. Jika Anda tidak ingin memulainya dari awal, kami dapat memperkenalkan penyedia yang bekerja sama dengan kami, tetapi Anda bebas menggunakan penyedia pilihan Anda sendiri. Faktor penentunya adalah kurs yang benar-benar Anda dapatkan, bukan biaya transfer yang diiklankan. Satu aturan yang kami tekankan adalah jangan menundanya hingga hari terakhir.
- Bank mana yang saya pilih?
- Kami tidak merekomendasikan bank tertentu dan tidak menerima apa pun dari bank mana pun. Pengacara Anda biasanya akan menangani urusan perbankan dengan bank yang sering digunakannya, yang biasanya lebih cepat, dan Anda bebas memilih bank sendiri. Yang kami sarankan kepada semua orang adalah menanyakan biaya bulanan dan ketentuan untuk menguranginya sebelum menandatangani.
- Apa yang terjadi pada akun setelah saya menerima kunci?
- Akun tersebut menjadi akun properti. Setelah penyelesaian transaksi, pengacara mengalihkan utilitas ke nama Anda dan debit otomatis mulai menarik dana dari akun tersebut. Jika Anda menyewakan properti melalui kami, pendapatan sewa masuk ke akun yang sama setiap bulan.
