Berapa biaya membeli properti di Spanyol: properti baru dibandingkan dengan properti pasar sekunder
Dalam 30 detik
Siapkan sekitar 13 % biaya tambahan untuk bangunan baru, dan sekitar 9 % untuk properti bekas. Ini mencakup pajak, notaris, pendaftaran, dan pengacara. Perbedaan antara kedua angka tersebut hampir seluruhnya berasal dari pajak.
| Properti baru | Properti pasar sekunder | |
|---|---|---|
| Pajak11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaris dan pendaftaran | 1.500 € | 1.500 € |
| Pengacara~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE dan terjemahan | 150 € | 150 € |
| Pengalihan utilitas | 600 € | 600 € |
| Total keseluruhan | 63.250 € | 42.250 € |
Apa saja pembentuk tambahan 8 hingga 13 persen?
Enam komponen, dan hanya dua di antaranya yang merupakan pajak. Sisanya adalah notaris, pencatatan dalam daftar pertanahan, pengacara, NIE dan terjemahan, serta pengalihan kontrak utilitas atas nama Anda. Keenamnya berlaku untuk properti baru maupun properti pasar sekunder. Hanya komponen pajaknya yang berubah.IVA adalah PPN Spanyol, dan untuk rumah yang benar-benar baru, nilainya 10 % dari harga pembelian. Ini merupakan komponen pajak properti baru yang lebih besar dari dua komponen di bawah ini. Penjelasan lebih mendalam tentang alasan penerapannya dan dasar penghitungan pajak properti pasar sekunder dibahas di halaman pajak.
| Item | Properti baru (dari pengembang) | Properti pasar sekunder (dari pemilik pribadi) |
|---|---|---|
| Pajak | 10 % IVA (PPN Spanyol) ditambah 1,2 % AJD (bea meterai atas akta yang ditandatangani) di Andalusia, total 11,2 %. | 7 % ITP (pajak pengalihan), dihitung berdasarkan nilai yang lebih tinggi: harga yang Anda sepakati atau nilai referensi resmi properti. |
| Notaris dan daftar pertanahan | Sekitar 1.000 hingga 1.700 € secara gabungan untuk harga 350.000 hingga 500.000 €, dan sekitar 1.400 hingga 2.200 € untuk harga 1.000.000 €, berdasarkan skala biaya resmi. Biayanya meningkat secara bertahap mengikuti harga, bukan secara linear. | Jadwal biaya yang sama. Notaris dan kantor pendaftaran tidak mengenakan biaya berbeda untuk properti pasar sekunder. |
| Pengacara | Sekitar 1 % dari harga, termasuk PPN, untuk uji tuntas hukum independen dan penyelesaian transaksi itu sendiri. | Sama. Ini satu-satunya komponen yang merupakan biaya pasar, bukan tarif tetap pemerintah. Biaya ini adalah yang harus dikutip secara tertulis oleh pengacara Anda sendiri sebelum Anda menunjuknya. |
| NIE dan terjemahan | Sekitar 150 €, tetap, bukan persentase dari harga. | Angka tetap yang sama. |
| Pengalihan dan penyambungan utilitas | Sekitar 600 € untuk mendaftarkan air, listrik, dan, jika relevan, koneksi internet atas nama Anda. | Sama, meskipun distributor mungkin sama sekali tidak mengenakan biaya untuk perubahan nama pemegang yang sederhana. Lihat catatan Penjelasan Terus Terang di bawah. |
Berapa totalnya untuk tiga harga nyata?
Persentase saja menyembunyikan perubahan pada masing-masing biaya. Berikut tabel yang sama, dihitung pada harga 350.000 €, 500.000 €, dan 1.000.000 €, untuk kedua jalur. Persentasenya sedikit menurun seiring kenaikan harga. Hal ini karena tiga dari enam komponen (notaris dan pendaftaran, biaya minimum pengacara, NIE dan terjemahan, serta pengalihan utilitas) tidak meningkat sebanding dengan harga.
- 350.000 €Properti baru: total 394.950 €, tambahan 12,8%. Properti pasar sekunder: total 380.250 €, tambahan 8,6%.
- 500.000 €Properti baru: total 563.250 €, tambahan 12,7%. Properti pasar sekunder: total 542.250 €, tambahan 8,5%.
- 1.000.000 €Properti baru: total 1.124.750 €, tambahan 12,5%. Properti pasar sekunder: total 1.082.750 €, tambahan 8,3%.
Ketiga total ini adalah angka yang dipublikasikan situs, berlaku per Agustus 2026. Tabel yang sama juga terdapat pada kalkulator biaya di beranda. Angka tersebut mengasumsikan tidak ada hal yang tidak biasa: tidak ada tingkat pajak yang lebih rendah, kejutan terkait nilai referensi, atau struktur kepemilikan yang rumit. Jika situasi Anda tidak standar, totalnya berubah. Inilah alasan tepatnya daftar periksa di bawah meminta angka tertulis, bukan kisaran yang dipublikasikan.
Kapan masing-masing biaya ini jatuh tempo?
Dalam tiga atau empat tahap terpisah, bukan satu tahap, dan polanya berbeda pada setiap jalur. Properti pasar sekunder mengharuskan sebagian besar uang dibayarkan pada saat penyelesaian transaksi. Pertama, uang jaminan reservasi dalam jumlah kecil, kemudian sisa uang jaminan pada saat kontrak arras ketika pemeriksaan hukum berlangsung, lalu pajak, biaya, dan sisa harga dibayarkan dalam satu hari di hadapan notaris. Properti baru membagi total yang sama selama masa konstruksi, melalui pembayaran bertahap yang dapat berlangsung selama dua tahun atau lebih sebelum kunci tersedia.Perencanaan hanya berdasarkan total adalah hal yang membuat banyak orang kewalahan, karena total tersebut bukan jumlah yang harus tersedia di rekening bank Anda pada setiap tanggal pembayaran. Yang penting adalah berapa banyak uang tunai yang perlu tersedia pada setiap tanggal, dan hipotek tidak membantu secara setara untuk semuanya. Hipotek jauh lebih mudah mencakup saldo akhir daripada pembayaran bertahap yang dilakukan dua tahun sebelum penyelesaian transaksi. Satu pembayaran yang bekerja dengan cara sama pada kedua jalur adalah uang jaminan reservasi, dan pembayaran inilah yang sepenuhnya berada di luar sistem jaminan.
Properti pasar sekunder
- ReservasiUang jaminanJumlah kecil, di luar sistem jaminan.
- Kontrak arrasSaldo dikurangi uang jaminanUji tuntas hukum berjalan bersamaan.
- PenyelesaianPajak, biaya, dan sisa hargaITP, notaris, pendaftaran, pengacara, dan sisa saldo, sebagian besar dibayar sekaligus.
Properti baru
- ReservasiUang jaminanJumlah kecil yang sama, aturan sama.
- Selama pembangunanPembayaran bertahapMasing-masing dijamin oleh jaminan bank sebelum jatuh tempo.
- PenyelesaianIVA, AJD, biaya, dan saldo akhirDiselesaikan hanya pada akhir.
Asumsi pembeliSaat pembayaran benar-benar jatuh tempo
- Seluruh jumlah tambahan jatuh tempo saat penyelesaian transaksi
- Uang jaminan reservasi jatuh tempo terlebih dahulu dan berada di luar seluruh sistem jaminan dan pajak. Jumlahnya kecil, dibayarkan untuk mengeluarkan properti dari pasar, dan dapat dikembalikan sesuai ketentuan dalam perjanjian reservasi. Lihat panduan jaminan bank untuk mengetahui apa yang melindungi dan tidak melindunginya.
- Properti baru dibayar dengan cara yang sama seperti properti pasar sekunder
- Properti pasar sekunder biasanya melibatkan satu tagihan pajak pengalihan dan satu rangkaian biaya, semuanya pada atau mendekati penyelesaian transaksi. Properti baru membagi pengeluaran nyata ke dalam pembayaran bertahap selama pembangunan. Setiap pembayaran harus secara hukum dilindungi oleh jaminan bank sebelum jatuh tempo, sedangkan pajak dan sisa pembayaran baru diselesaikan pada akhirnya. Lihat panduan perlindungan dana untuk mengetahui seluruh alur yang dilalui setiap euro.
- Biaya pengacara dibayar di muka
- Biasanya dibayar bersamaan dengan penyelesaian transaksi, setelah pemeriksaan hukum selesai dan pembelian dilanjutkan. Mintalah hal ini secara tertulis sebelum Anda menunjuk siapa pun. Ini adalah satu-satunya item dalam tabel di atas yang merupakan biaya pasar, bukan tarif pemerintah.
Apa yang harus Anda minta untuk dikonfirmasi secara tertulis sebelum mengandalkan suatu angka?
Empat hal, semuanya secara tertulis dan tersedia sebelum Anda berkomitmen pada apa pun. Persentase dalam panduan adalah angka perencanaan. Angka tersebut memberi tahu Anda perkiraan besarnya jumlah, yang cukup untuk membandingkan pilihan, tetapi tidak cukup untuk menandatangani kontrak. Yang mengubahnya menjadi angka nyata Anda adalah valor de referencia milik properti, perkiraan biaya tertulis dari pengacara yang benar-benar Anda tunjuk, jadwal pembayaran pengembang beserta ketentuan jaminannya, serta perkiraan biaya notaris dan pendaftaran yang dihitung untuk kisaran harga Anda sendiri, bukan disalin dari kisaran lain.Alasan meminta secara tertulis bukanlah kecurigaan. Angka yang disampaikan secara lisan tidak dapat diperiksa kemudian berdasarkan tagihan yang Anda terima. Keempat hal tersebut juga memiliki jawaban buruk yang mudah dikenali, dan mendengar salah satunya lebih berguna daripada mendengar suatu angka. Jawaban buruknya adalah: tidak ada yang memeriksa valor de referencia, biaya bulat tanpa rincian, jadwal pembayaran tanpa dokumen jaminan yang mendasarinya, atau angka notaris yang disalin dari kisaran harga lain. Semua ini berarti perkiraan yang Anda gunakan sebenarnya belum dibuat.
| Minta | Informasinya | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| valor de referencia properti | Apakah pajak pengalihan properti pasar sekunder akan dihitung berdasarkan harga yang Anda sepakati atau berdasarkan valor de referencia resmi yang lebih tinggi. Mekanisme lengkap tersedia di halaman pajak. | Tidak ada yang memeriksanya, atau ada jaminan bahwa hal itu "biasanya bukan masalah". |
| Perkiraan biaya tertulis dari pengacara | Persentase sebenarnya untuk harga dan situasi spesifik Anda, dengan rincian, sebelum Anda menunjuk mereka. | Angka bulat tanpa rincian, yang disampaikan secara lisan. |
| Jadwal pembayaran dan ketentuan jaminan dari pengembang (khusus properti baru) | Kapan setiap pembayaran bertahap jatuh tempo dan apa yang secara khusus melindunginya. Lihat panduan jaminan bank. | Jadwal tanpa dokumen jaminan yang dilampirkan. |
| Perkiraan biaya notaris dan pendaftaran untuk kisaran harga Anda | Satu item dalam tabel ini yang berubah secara bertahap, bukan secara mulus mengikuti harga. | Angka yang dikutip dari kisaran harga lain dan disalin tanpa pemeriksaan. |
Apa yang sering mengecoh pembeli tentang angka ini?
Ada tiga hal yang lebih sering mengejutkan pembeli asing terkait angka ini daripada hal lainnya, dan ketiganya merupakan masalah waktu, bukan perhitungan. Masing-masing mudah dan murah untuk diperiksa sebelum Anda berkomitmen, tetapi mahal untuk diketahui setelah penyelesaian transaksi. Karena itu, ketiganya layak dicantumkan secara terpisah dari persentase di atas.
- MahalTidak ada yang memeriksa valor de referencia propertiSpanyol menghitung pajak pengalihan properti pasar sekunder berdasarkan nilai yang lebih tinggi: harga yang Anda sepakati atau valor de referencia resmi. Jika valor de referencia lebih tinggi, tagihannya melebihi 7 % dari jumlah yang sebenarnya Anda bayarkan.What to do insteadMintalah valor de referencia secara tertulis sebelum Anda berkomitmen. Panduan pajak memuat mekanisme dan sumbernya.
- MahalProperti baru dianggarkan seolah-olah seluruh dana jatuh tempo pada akhirPembayaran bertahap selama pembangunan biasanya memerlukan 20 hingga 40 % dari harga dalam bentuk uang tunai sebelum kunci tersedia, di luar pajak yang telah diperhitungkan di atas. KPR biasanya tidak menjangkau pembayaran ini dengan cara yang sama seperti menjangkau saldo akhir.What to do insteadDapatkan jadwal pembayaran sebelum melakukan reservasi, lalu periksa dengan tepat apa yang ditanggung pembiayaan Anda dan kapan.
- Dapat dihindariRencana membawa dana pembelian dalam bentuk uang tunaiPerpindahan uang tunai lintas negara di atas 10.000 € memicu deklarasi bea cukai Spanyol, yang harus diajukan sebelum Anda bepergian dan terpisah dari pertanyaan apa pun yang diajukan bank mengenai asal dana.What to do insteadKirim melalui transfer bank, atau ajukan deklarasi sebelum Anda terbang. Mekanisme pengajuan dibahas dalam panduan pajak.
Pembelian sama, dua jalur penyelesaian transaksi
Dua jalur yang benar-benar berbeda menuju properti yang sama, dan persentase pajak adalah perbedaan terkecil di antara keduanya.| Properti baru | Properti pasar sekunder | |
|---|---|---|
| Pajak di atas harga | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), tetap, tanpa pertanyaan nilai referensi. | 7 % ITP, tetapi dihitung berdasarkan nilai yang lebih tinggi antara harga atau nilai referensi: lihat halaman pajak. |
| Kapan uang harus dibayar | Bertahap, selama pembangunan. Setiap tahap dilindungi jaminan bank sebelum dibayar. | Sebagian besar saat atau mendekati penyelesaian transaksi, dalam satu atau dua tahap. |
| Dana tunai sebelum hipotek membantu | Sering kali 20 sampai 40 % harga, karena pembiayaan jarang mencakup pembayaran tahap sebelum penyelesaian transaksi. | Biasanya hanya uang jaminan dan biaya; KPR dapat mencakup bagian yang lebih mendekati seluruh saldo. |
| Waktu reservasi hingga kunci | Sekitar dua bulan hingga tiga tahun, tergantung tahap pembangunan saat reservasi. | Sekitar satu hingga tiga bulan. |
| Yang melindungi uang selama Anda menunggu | Rekening konstruksi terlindungi serta jaminan bank individual. Lihat panduan perlindungan uang. | Rekening klien terpisah milik pengacara, yang dicairkan di hadapan notaris. |
Angka perencanaan, bukan tagihan Anda
Tarif ini berlaku hingga Agustus 2026, berdasarkan undang-undang pajak Andalusia itu sendiri, bukan disalin dari blog Ceko. Tarif ini berlaku untuk pembelian standar oleh pembeli perorangan. Tarif ini bukan nasihat pajak pribadi. Andalusia juga bukan keseluruhan Spanyol: properti di komunitas otonom lain dapat dikenai tarif ITP atau AJD yang berbeda, karena keduanya ditetapkan secara regional.Satu item pada tabel di atas lebih kecil bagi sebagian pembeli daripada yang terlihat. Sejak 12 Februari 2026, distributor sama sekali tidak boleh mengenakan biaya untuk perubahan nama pemegang kontrak listrik sederhana, berdasarkan Real Decreto 88/2026. Angka 600 € untuk pemindahan layanan utilitas di atas merupakan perkiraan gabungan yang berhati-hati untuk air, listrik, dan internet. Tagihan sebenarnya dapat lebih rendah.Tidak ada kisaran yang dipublikasikan yang dapat menghitung jumlah persis Anda. Halaman pajak menjelaskan lebih mendalam mengapa jumlah pajak dapat berubah, sedangkan halaman biaya tahunan mencakup semua hal yang dimulai pada bulan setelah penyelesaian transaksi. Keduanya harus diperiksa oleh pengacara berdasarkan dokumen Anda yang sebenarnya, bukan berdasarkan kisaran yang dipublikasikan.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang biaya pembelian
- Mengapa beberapa sumber menyebutkan biaya sebesar 10 hingga 16 %, bukan 8 hingga 13 %?
- Sumber yang berbeda menghitung hal yang berbeda. Beberapa memasukkan biaya kepemilikan selama setahun penuh (IBI, biaya komunitas pemilik) ke dalam "biaya pembelian". Hal ini membuat kisarannya lebih luas dan mencampurkan biaya satu kali dengan biaya berulang. Kisaran di atas hanya menghitung biaya yang Anda bayar untuk menyelesaikan pembelian itu sendiri. Inilah alasan kisarannya lebih sempit dan, menurut kami, lebih berguna untuk menyusun anggaran transaksi secara terpisah.
- Apakah 13 % atau 9 % merupakan angka pasti untuk harga spesifik saya?
- Tidak, dan tiga contoh perhitungan di atas menunjukkan alasannya. Persentasenya sedikit menurun saat harga naik, karena beberapa dari enam item hampir tidak berubah mengikuti harga. Gunakan kisaran tersebut sebagai angka perencanaan, lalu gunakan daftar periksa di atas untuk mengubahnya menjadi angka nyata bagi satu properti.
- Dapatkah sebagian jumlah tambahan ini dimasukkan ke dalam KPR?
- Sebagian, dan hal ini bergantung pada itemnya. KPR Spanyol ditentukan berdasarkan penilaian properti oleh bank sendiri, bukan berdasarkan harga ditambah biaya. Jadi, biaya pajak dan biaya lainnya di atas biasanya dibayar dari dana Anda sendiri, bukan dibiayai oleh KPR. Sebagian pembeli memasukkan sebagian biaya ini ke dalam pinjaman yang lebih besar dengan jaminan aset lain. Itu merupakan keputusan pembiayaan untuk layanan KPR, bukan pertanyaan tentang biaya pembelian.
- Apakah angka-angka ini berlaku sama untuk kavling atau unit komersial?
- Tidak. Semua angka di sini berlaku untuk pembelian hunian. Kavling atau properti komersial dikenai 21 % IVA, bukan 10 %, dan perlakuan ITP untuk kavling berbeda dari hunian jadi. Jika itulah yang Anda beli, angka-angka ini tidak tepat untuk digunakan.
