Jika saya membeli unit yang belum terjual dari bank, bukan dari pengembang, pajak mana yang berlaku?

Hal ini bergantung pada pihak yang secara hukum menjualnya kepada Anda, bukan pada cara properti tersebut dipasarkan. Bank atau dana investasi yang memiliki persediaan properti baru hasil sita biasanya menjualnya sebagai badan usaha. Ini dapat berarti IVA tetap berlaku, meskipun transaksi tersebut tampak seperti properti pasar sekunder. Inilah jenis kasus yang harus ditemukan oleh daftar periksa di atas sebelum penyelesaian transaksi, bukan sesudahnya.

Apakah tarif pajak berubah jika saya membeli melalui perusahaan Spanyol, bukan secara pribadi?

Pajak pembelian (ITP atau IVA ditambah AJD) dihitung dengan cara yang sama, siapa pun pembelinya. Hal yang berubah ketika pembelinya adalah perusahaan adalah serangkaian hal yang sama sekali berbeda: pajak perusahaan yang berjalan, pelaporan tahunan, dan cara penjualan di masa depan dikenai pajak. Perbandingan tersebut dibahas dalam panduan membeli melalui perusahaan.

Apakah tarif AJD sama di seluruh wilayah Spanyol?

Tidak. AJD, seperti ITP, adalah tarif yang ditetapkan secara regional dalam kerangka nasional, sehingga komunitas otonom yang berbeda dapat menetapkan persentase yang berbeda. Angka 1,2 % di atas secara khusus merupakan tarif Andalusia saat ini, berlaku per Agustus 2026.

Guides

Pajak saat membeli properti di Spanyol: ITP, IVA dan AJD

Dalam 30 detik

Dalam pembelian di Costa del Sol, Anda membayar salah satu dari dua pajak. Pajak yang berlaku hanya bergantung pada pihak yang menjual. Properti bekas dari pemilik pribadi dikenai ITP sebesar 7 % dari harga. Bangunan baru dari pengembang dikenai IVA 10 % ditambah AJD 1,2 %, total 11,2 %.

Siapa penjual properti Anda?

Pemilik pribadi, properti pasar sekunderITP sebesar 7 % dari harga, atau dari nilai acuan jika nilai tersebut lebih tinggi.
Pengembang, properti baruIVA sebesar 10 % ditambah AJD sebesar 1,2 %, sehingga totalnya 11,2 %.

Pajak apa yang Anda bayar, dan mengapa bergantung pada penjual?

IVA, yaitu PPN Spanyol, sebesar 10% dari harga rumah yang benar-benar baru. Pajak ini berlaku setiap kali penjualnya adalah pengembang, karena penjualan properti baru merupakan transaksi bisnis yang dikenai PPN, bukan pengalihan antara perorangan.AJD adalah bea meterai Spanyol atas akta yang ditandatangani, berupa persentase kecil dari harga, dan di Andalusia dibayarkan bersama IVA untuk properti baru. AJD tidak pernah digabungkan dengan pajak pengalihan properti pasar sekunder di bawah ini; suatu pembelian dikenai salah satu jenis pajak tersebut, tidak pernah keduanya.ITP adalah pajak pengalihan yang dibayarkan saat Anda membeli properti pasar sekunder, dan di Andalusia besarnya 7 % dari harga. Pajak ini berlaku ketika penjualnya adalah orang pribadi, bukan pengembang, yang merupakan kondisi umum untuk properti bekas.

Penjualnya siapaYang Anda bayar

Pengembang, untuk unit properti baru: 10% IVA ditambah 1,2% AJD, total gabungan 11,2%. Ditetapkan oleh hukum nasional dan regional; tidak ada yang dapat dinegosiasikan.
Pemilik pribadi, untuk properti pasar sekunder: 7% ITP, dihitung berdasarkan nilai yang lebih tinggi: harga yang Anda sepakati atau nilai acuan resmi properti. Lihat di bawah.

Glossary: AJD Glossary: ITP

Berapa biaya membeli

Sumber

Apakah tarif lebih rendah yang mungkin pernah Anda baca benar-benar berlaku bagi Anda?

Hukum Spanyol dan Andalusia sama-sama menetapkan tarif pajak yang lebih rendah daripada tarif utama, dan pembeli asing yang meneliti topik ini akan menemukannya. Tarif tersebut hampir tidak pernah berlaku untuk pembelian rumah liburan atau investasi. Anda perlu mengetahui alasannya, bukan berharap tarif tersebut berlaku.Keempat tarif di bawah ini dinyatakan sebagaimana biasanya dijelaskan, bukan dikutip dari teks hukum resmi, jadi anggaplah sebagai indikasi. Dalam praktiknya, hal ini tidak membebani Anda karena tidak satu pun tarif tersebut yang akan Anda masukkan dalam anggaran.

	ITP berkurang, 6 % atau 3,5 %Hanya penduduk	IVA berkurang, 4 %Perumahan sosial	IVA lebih tinggi, 21 %Tanah dan komersial
Persyaratannya	Properti tersebut menjadi tempat tinggal utama Anda, tempat tinggal utama dan permanen Anda, serta memenuhi batas nilai tertentu.	Diperuntukkan bagi perumahan sosial yang dilindungi secara resmi (perumahan perlindungan resmi).	Berlaku untuk kavling tanah atau unit komersial, bukan hunian residensial.
Berlaku untuk pembeli biasa?	Tidak. Pembeli bukan penduduk yang membeli rumah kedua di Costa del Sol tidak memenuhi syarat, apa pun yang tersirat dalam iklan properti.	Tidak. Tidak berlaku untuk properti baru biasa di pesisir ini.	Inilah satu-satunya kasus ketika tarifnya lebih tinggi bagi pembeli, bukan lebih rendah.
Yang harus dilakukan	Anggarkan 7 %. Jika agen memberi tahu Anda bahwa tarif yang lebih rendah berlaku, minta mereka menuliskannya dan mintalah pengacara Anda memeriksanya.	Abaikan hal itu kecuali unit tersebut secara resmi ditetapkan sebagai perumahan yang dilindungi, sebagaimana dinyatakan dalam dokumennya sendiri.	Periksa apa yang Anda beli. Kavling atau unit komersial dikenai pajak secara berbeda dari hunian, dan iklan properti tidak selalu menjelaskannya dengan terang.

Aturan praktisnya: anggarkan 7 % untuk properti pasar sekunder dan 11,2 % untuk properti baru, serta anggap setiap angka yang lebih rendah sebagai kasus khusus yang tidak berlaku bagi Anda sampai pengacara mengonfirmasi sebaliknya secara tertulis.

Mengapa tagihan pajak bisa lebih tinggi dari 7 persen yang Anda bayarkan?

valor de referencia adalah nilai referensi yang ditetapkan Spanyol untuk suatu properti, dan pajak pengalihan properti pasar sekunder dihitung berdasarkan nilai tersebut apabila nilainya lebih tinggi daripada harga yang Anda bayarkan. Sejak 1 Januari 2022, dasar pengenaan pajak untuk ITP secara hukum adalah angka yang lebih tinggi dari keduanya, bukan sekadar harga yang tertulis dalam kontrak.Hal ini bertujuan mencegah pembeli dan penjual melaporkan harga di bawah nilai sebenarnya untuk mengurangi tagihan pajak. Dampaknya bagi pembeli jujur yang telah menyepakati harga wajar bersifat sederhana dan otomatis: jika nilai referensi milik Catastro sendiri lebih tinggi daripada harga yang Anda sepakati, pajaknya mengikuti nilai referensi tersebut.

Asumsi pembeliFungsi nilai referensi

Pajaknya 7 % dari harga dalam kontrak: Pajaknya 7 % dari nilai yang lebih tinggi: harga kontrak atau nilai referensi. Keduanya biasanya berdekatan, meski terkadang tidak.
Harga yang disepakati lebih rendah berarti tagihan pajak lebih rendah: Hanya sampai batas nilai referensi. Di bawah batas itu, pajaknya tetap sama terlepas dari isi kontrak, dan karena itu melaporkan harga di bawah nilai sebenarnya tidak menghasilkan apa pun selain risiko.

Contoh ilustrasi, bukan properti nyata
	Harga yang Anda sepakati	Nilai acuan
Angka dasar	400.000 €	430.000 €
ITP terutang7 % dari harga dasar	28.000 €	30.100 €

Contoh perhitungan, bukan angka properti nyata. Pajak dikenakan atas 430.000 €, bukan 400.000 €, hanya ketika nilai referensi milik Catastro berada di atas harga yang disepakati; Catastro menerbitkan angka sebenarnya untuk setiap properti tertentu.

Glossary: valor de referencia

Yang diperiksa pengacara

Sumber

Undang-Undang 11/2021 tentang langkah pencegahan dan pemberantasan penipuan pajak (BOE) ↗

Dapatkah saya menggugat nilai referensi jika menurut saya nilainya salah?Ya, melalui pajak yang Anda bayarkan: Anda dapat membayar ITP berdasarkan nilai referensi lalu menggugatnya secara resmi, atau dalam beberapa kasus meminta koreksi. Anda harus menunjukkan bahwa nilai pasar sebenarnya lebih rendah. Ini adalah prosedur yang dilakukan oleh pengacara, bukan formulir yang Anda isi sendiri. Sebaiknya ajukan hal ini sebelum penyelesaian transaksi jika angkanya terlihat sangat berbeda, bukan setelah Anda terlanjur membayar.

Apa yang terjadi jika Anda sendiri membawa uang pembelian dalam bentuk tunai?

Hampir tidak ada orang yang mendanai pembelian di Spanyol yang seharusnya membawa uang tunai melintasi perbatasan, dan alasannya bukan hanya praktis. Spanyol menganggap perpindahan uang tunai di atas ambang batas sebagai sesuatu yang harus Anda deklarasikan terlebih dahulu, terpisah dari pertanyaan bank atau pengacara Anda mengenai asal uang tersebut.Aturan yang berlaku bagi pembeli asing adalah hukum Spanyol, bukan peraturan UE yang dikutip oleh sebagian besar artikel. Aturan UE tersebut (Reglamento 2018/1672) hanya mengatur perbatasan luar UE. Saat masuk atau keluar dari UE dengan membawa uang tunai sebesar 10.000 € atau lebih, Anda wajib menyatakannya secara otomatis jika membawanya sendiri, atau mengungkapkannya jika diminta apabila uang tersebut dikirim tanpa pendamping. Perjalanan dari Ceko ke Spanyol tidak melewati perbatasan luar UE, sehingga peraturan tersebut tidak berlaku untuk perjalanan ini.Yang berlaku adalah hukum Spanyol secara langsung: berdasarkan Ley 10/2010 dan Orden ETD/1217/2022, perpindahan uang sebesar 10.000 € atau lebih per orang, dalam perjalanan nasional atau intra-UE, dinyatakan melalui formulir Modelo S-1, yang diajukan terlebih dahulu apabila titik penyeberangan tidak memiliki pos bea cukai. Ambang batas terpisah yang lebih tinggi, yaitu 100.000 €, hanya berlaku untuk perpindahan yang seluruhnya berlangsung di dalam Spanyol, dan tidak berlaku untuk perjalanan dari Ceko ke Spanyol.

Membawa uang tunai 10 000 € atau lebih
Who decidesSiapa pun yang membawanya
What it grantsMemicu kewajiban
If noTidak perlu deklarasi
Ajukan Modelo S-1 terlebih dahulu
Who decidesAnda, sebelum bepergian
What it grantsPergerakan sah, tercatat
If noPenyitaan, plus denda
Konfirmasikan batas pembayaran tunai dengan pengacara Anda
Who decidesPengacara Anda
What it grantsPembayaran tanpa batas
If noAnda berisiko melanggar batas yang belum pernah dikonfirmasikan kepada Anda

Ada satu aturan lagi yang perlu disampaikan sebagai hal yang belum pasti, bukan dinyatakan sebagai ketentuan final: Spanyol juga membatasi jumlah harga pembelian yang dapat dibayar secara tunai berdasarkan Ley 7/2012 pasal 7 sebagaimana telah diubah. Sebagaimana umumnya dijelaskan, batasnya adalah 1.000 € apabila suatu badan usaha menjadi pihak dalam transaksi, atau 10.000 € apabila pembayarnya adalah orang pribadi nonresiden. Kami belum menemukan angka ini dalam teks hukum resmi BOE, jadi anggap angka tersebut sebagai indikasi kuat bahwa pembayaran tunai dalam jumlah besar dibatasi, dan konfirmasikan angka pastinya kepada pengacara Anda sebelum mengandalkannya.

Sumber

Apakah saya tetap harus mendeklarasikan sesuatu jika mentransfer uang melalui bank, bukan membawanya?Transfer bank bukan perpindahan uang tunai dan Modelo S-1 tidak berlaku untuknya. Bank Anda tetap akan menanyakan asal dana sebagai bagian dari pemeriksaan rutin anti pencucian uang. Ini merupakan pertanyaan yang berbeda dari pertanyaan yang dijawab bagian ini, dan dibahas pada halaman FAQ dengan judul "Apakah saya harus mendokumentasikan asal uang saya?" Transfer bank juga merupakan cara yang direkomendasikan situs ini: lihat panduan transfer mata uang.

Hal yang perlu dikonfirmasikan sebelum mengandalkan tarif ini

Empat hal yang diperiksa berdasarkan transaksi spesifik Anda, bukan berdasarkan tarif yang dipublikasikan.

Minta	Informasinya	Ciri jawaban buruk
valor de referencia properti	Catastro menerbitkannya dan pengacara Anda dapat memeriksanya sebelum Anda menandatangani apa pun. Hal ini memberi tahu Anda apakah 7% akan berlaku untuk harga yang Anda sepakati, atau untuk angka yang lebih tinggi.	Tidak ada yang memeriksanya, atau hanya ada janji untuk "menanganinya nanti".
Konfirmasi tertulis tentang jenis pajak yang berlaku	Apakah penjualnya pengembang (IVA dan AJD) atau pemilik pribadi (ITP) terdengar jelas, tetapi terkadang tidak demikian, misalnya pada properti pasar sekunder berupa unit properti baru yang belum terjual dan masih dimiliki pengembang asli.	Asumsi yang didasarkan pada cara properti dipasarkan, bukan pada pihak yang disebut sebagai penjual dalam kontrak.
Cara Anda memindahkan dana pembelian	Transfer bank sepenuhnya menghindarkan Anda dari pertanyaan tentang Modelo S-1. Jika ada bagian dari rencana yang melibatkan uang tunai, inilah saatnya membahas kewajiban deklarasi dan batas pembayaran, bukan setelah Anda telanjur melintasi perbatasan.	Tidak ada rencana selain "Saya akan membawanya saat datang".
Apakah situasi Anda sama sekali berkaitan dengan pajak kekayaan atau pajak penghasilan non-residen	Keduanya ada, keduanya terpisah dari lapisan pajak pembelian di atas, dan masing-masing memiliki halaman sendiri: pajak kekayaan dan pajak penghasilan non-residen.	Diam saja, atau berasumsi bahwa pembelian adalah satu-satunya peristiwa pajak.

Transfer bank dibandingkan membawa uang tunai

Dua cara uang pembelian dapat tiba secara fisik, dan hanya satu yang menghindari deklarasi.

	Uang tunai	Transfer bank
Kewajiban deklarasi	Modelo S-1, diajukan terlebih dahulu, di atas 10.000 € per orang.	Tidak ada yang khusus terkait transfer.
Risiko batas pembayaran	Mungkin dibatasi di atas ambang batas yang rendah berdasarkan Ley 7/2012 pasal 7; konfirmasikan dengan pengacara Anda.	Tidak berlaku; transfer bukanlah pembayaran tunai.
Pembuktian asal dana	Yang lebih sulit: uang tunai tidak memiliki jejak dokumen sendiri saat tiba.	Jejak rekening koran yang sudah dimiliki oleh bank Anda sendiri dan bank Spanyol.
Risiko praktis dari perjalanan itu sendiri	Membawa uang tunai dalam jumlah besar melintasi Eropa, tanpa deklarasi atau dengan deklarasi.	Tidak ada, selain risiko perjalanan biasa.

Terus terang

Kursnya, bukan tagihan Anda

Setiap tarif di atas berlaku per Agustus 2026. Kami membacanya langsung dalam hukum pajak Andalusia dan nasional, bukan menyalinnya dari suatu ulasan, dan mengonfirmasinya berdasarkan undang-undang anggaran Andalusia tahun 2026, yang tidak mengubah tarif ITP sebesar 7 % maupun tarif AJD sebesar 1,2 %. Andalusia menetapkan tarif ITP dan AJD sendiri dalam kerangka nasional. Pembelian yang sama di komunitas otonom lain dapat dikenai tarif regional yang berbeda, meskipun hukum nasional yang mendasarinya sama.Ini adalah informasi umum tentang cara pajak berlaku, bukan perhitungan jumlah yang secara pribadi harus Anda bayar. Nilai referensi, tanggal pasti penyelesaian transaksi, dan keadaan khusus apa pun dari pembelian Anda semuanya termasuk dalam nasihat tertulis pengacara Anda, bukan dalam panduan yang dipublikasikan. Satu angka, yaitu batas pembayaran tunai, secara tegas ditandai sebagai belum terverifikasi, bukan dinyatakan sebagai hal yang sudah pasti: jangan mengandalkan angka tersebut tanpa konfirmasi dari pengacara Anda sendiri.Beberapa topik dibahas dalam panduannya masing-masing: panduan biaya pembelian mencakup keseluruhan biaya, termasuk biaya notaris, daftar pertanahan, dan pengacara. Panduan biaya tahunan mencakup IBI dan pelaporan nonresiden yang dimulai pada tahun setelah penyelesaian transaksi. Panduan pajak kekayaan dan warisan membahas kedua persoalan pajak terpisah tersebut secara lengkap.

Pertanyaan pajak yang paling umum

Jika saya membeli unit yang belum terjual dari bank, bukan dari pengembang, pajak mana yang berlaku?: Hal ini bergantung pada pihak yang secara hukum menjualnya kepada Anda, bukan pada cara properti tersebut dipasarkan. Bank atau dana investasi yang memiliki persediaan properti baru hasil sita biasanya menjualnya sebagai badan usaha. Ini dapat berarti IVA tetap berlaku, meskipun transaksi tersebut tampak seperti properti pasar sekunder. Inilah jenis kasus yang harus ditemukan oleh daftar periksa di atas sebelum penyelesaian transaksi, bukan sesudahnya.
Apakah tarif pajak berubah jika saya membeli melalui perusahaan Spanyol, bukan secara pribadi?: Pajak pembelian (ITP atau IVA ditambah AJD) dihitung dengan cara yang sama, siapa pun pembelinya. Hal yang berubah ketika pembelinya adalah perusahaan adalah serangkaian hal yang sama sekali berbeda: pajak perusahaan yang berjalan, pelaporan tahunan, dan cara penjualan di masa depan dikenai pajak. Perbandingan tersebut dibahas dalam panduan membeli melalui perusahaan.
Apakah tarif AJD sama di seluruh wilayah Spanyol?: Tidak. AJD, seperti ITP, adalah tarif yang ditetapkan secara regional dalam kerangka nasional, sehingga komunitas otonom yang berbeda dapat menetapkan persentase yang berbeda. Angka 1,2 % di atas secara khusus merupakan tarif Andalusia saat ini, berlaku per Agustus 2026.

Looking at a specific property?

Send us the property