Hal yang diperiksa pengacara sebelum membeli properti di Spanyol
Dalam 30 detik
Pengacara Spanyol independen melakukan sekitar 15 pemeriksaan sebelum memberi tahu Anda apakah sebaiknya melanjutkan. Pemeriksaan ini mencakup kepemilikan, beban, legalitas bangunan, dan utang komunitas. Prosesnya memerlukan 2 hingga 4 minggu dan biayanya sekitar ~1 % dari harga.
Lima pertama dari lima belas, selengkapnya di bawah
- KepemilikanApakah catatan daftar pertanahan sesuai dengan orang yang menjual properti.
- Beban dan penagihanHipotek, penyitaan, dan beban terdaftar lainnya yang dapat melekat pada properti itu sendiri.
- Hak servitut dan pembatasanHak jalan yang terdaftar atau batasan lain yang tidak disebutkan oleh siapa pun dalam iklan.
- Utang komunitas pemilikBiaya comunidad yang belum dibayar, yang dapat beralih kepada pemilik baru hingga batas yang ditetapkan undang-undang.
- IBI dan kewajiban daerahPajak properti tahunan, diperiksa berdasarkan prinsip yang sama bahwa utang mengikuti properti.
Bagaimana pengacara memastikan siapa pemilik properti?
Dengan membaca nota simple, lalu memeriksa hal-hal yang tidak ditunjukkannya. Nota simple adalah ringkasan sederhana dari daftar pertanahan Spanyol yang menunjukkan siapa pemilik properti dan apa saja yang terdaftar atasnya, serta merupakan dokumen pertama yang dibaca pengacara Anda sebelum Anda membayar apa pun. Registro de la Propiedad adalah nama resmi daftar pertanahan Spanyol, yaitu lembaga yang mengelola catatan kepemilikan. Cadastre adalah istilah singkat dalam bahasa Ceko yang digunakan situs ini untuk daftar pertanahan Spanyol, yaitu catatan mengenai pemilik properti dan beban yang terdaftar atasnya.Nota simple bersifat informatif. Dokumen ini bukan jaminan hak milik seperti yang mungkin diharapkan pembeli asing. Dokumen yang memiliki kekuatan hukum penuh adalah certificación registral, yaitu ringkasan yang lebih lengkap dan prosesnya lebih lama, biasanya hanya diminta pada penyelesaian transaksi. Untuk memutuskan apakah akan melanjutkan, pengacara menggunakan nota simple. Sebaiknya Anda meminta dokumen yang berusia tidak lebih dari beberapa minggu, alih-alih mengandalkan salinan yang kebetulan dimiliki penjual.
Nota simple informativaRegistro de la Propiedad
- Pemilik terdaftar
- NAMA LENGKAP
- Deskripsi
- Properti perkotaan · XXX m²
- Beban (tanggungan)
- Hipotek · Banco X · XXX.XXX €
- Pemilik terdaftar. Bagian kepemilikan: siapa yang menurut daftar pertanahan saat ini memiliki properti tersebut.
- Deskripsi. Bagian deskripsi: luas dan batas properti, yang diperiksa berdasarkan Catastro dan properti fisiknya.
- Beban (tanggungan). Bagian beban: hipotek, embargo, atau hak servitut apa pun yang terdaftar atas properti. Inilah yang dibuktikan oleh nota simple.
Hal yang mudah tertukarCara kerjanya sebenarnya
- Cadastre dan Registro de la Propiedad adalah hal yang sama
- Keduanya merupakan dua sistem Spanyol yang terpisah. Untuk kemudahan, situs ini mengelompokkannya di bawah satu istilah dalam bahasa Ceko. Registro de la Propiedad mencatat kepemilikan hukum dan beban. Catastro mencatat deskripsi fisik properti serta nilai yang digunakan untuk menghitung pajak daerah. Keduanya dapat memberikan informasi yang berbeda mengenai properti yang sama. Memperbaiki ketidaksesuaian ini merupakan temuan yang umum dan biasanya dapat dilakukan.
- Jika nota simple terlihat bersih, berarti properti tersebut bersih
- Dokumen ini hanya menunjukkan apa yang terdaftar. Sesuatu dapat benar tetapi tidak terdaftar, seperti perluasan bangunan yang tidak pernah diajukan atau sengketa batas yang tidak pernah dicatat, dan nota simple tidak akan menunjukkannya. Itulah sebabnya daftar pemeriksaan di bawah ini memiliki baris lain selain catatan daftar pertanahan itu sendiri.
Apa tepatnya yang ditunjukkan oleh nota simple?Siapa yang terdaftar sebagai pemilik, deskripsi fisik properti sebagaimana tercatat, dan beban apa pun atasnya: hipotek, penyitaan, hak servitut, atau beban lainnya. Dokumen ini tidak menunjukkan fakta yang tidak terdaftar. Karena itu, dokumen ini merupakan salah satu pemeriksaan dari beberapa pemeriksaan, bukan keseluruhan pemeriksaan.
Bisakah utang orang lain menjadi tanggungan Anda?
Ya, dalam dua hal spesifik yang telah mapan, dan inilah temuan yang paling mengejutkan pembeli asing. Dalam dua bidang ini, praktik Spanyol melekatkan utang tertentu pada properti itu sendiri, bukan hanya pada orang yang berutang.
- Hipotek, penyitaan, dan beban terdaftar lainnyaBeban yang tidak dilunasi sebelum penjualan tetap melekat pada properti, sehingga pembeli dapat memiliki sesuatu yang masih dibebani utang pemilik sebelumnya. Hal ini diperiksa dalam nota simple dan dikonfirmasi kembali oleh notaris saat penyelesaian transaksi.
- Biaya komunitas belum dibayarUtang kepada comunidad de propietarios dapat beralih kepada pemilik baru, hingga batas yang ditetapkan undang-undang. Biasanya hal ini dijelaskan sebagai mencakup tahun berjalan ditambah sejumlah tahun sebelumnya. Pembuktiannya berupa sertifikat dari administrator komunitas, yang diminta sebelum penandatanganan.
- Pajak lokal tertunggak, seperti IBIKewajiban ini dianggap melekat pada properti, bukan hanya pada orang yang berutang, sama seperti utang komunitas. Pembuktiannya berupa sertifikat yang mengonfirmasi bahwa IBI telah dibayar hingga saat ini. Hukum Andalusia secara terpisah mewajibkan penjual menyediakan sertifikat ini bahkan sebelum properti ditawarkan untuk dijual.
Batas hukum yang tepat mengenai berapa tahun biaya komunitas yang belum dibayar dapat melekat pada pemilik baru merupakan hal teknis. Hal ini berbeda-beda sesuai fakta spesifik transaksi, sehingga kami sengaja tidak menyederhanakannya menjadi satu angka. Pengacara Anda akan mengonfirmasi batas yang berlaku untuk pembelian Anda dengan menggunakan sertifikat yang sebenarnya.
Apakah ada cara untuk mengetahui utang komunitas sebelum tercantum dalam sertifikat?Notulen rapat umum terbaru biasanya menyebutkan utang atau pungutan tambahan yang direncanakan sebelum menjadi bagian dari sertifikat resmi. Meminta dua set notulen terakhir, bersama dengan sertifikatnya, merupakan praktik standar dan layak dilakukan, terlepas dari apakah pengacara Anda sudah memintanya.
Apa arti "dibangun secara legal" untuk properti di Spanyol?
Artinya, empat hal harus selaras secara berurutan. Satu jawaban TIDAK dalam rangkaian tersebut sudah cukup untuk menghentikannya. licencia de primera ocupación adalah izin hunian pertama yang diperlukan properti baru sebelum dapat dihuni secara sah dan tersambung ke layanan utilitas. Pada properti pasar sekunder, pertanyaannya adalah apakah bangunan yang secara fisik berdiri di atas kavling sesuai dengan yang pernah diizinkan dan didaftarkan.
- Izin pembangunan (licencia de obra) diterbitkan sebelum konstruksi dimulaiWho decidesBalai kota, pada saat pembangunanWhat it grantsKonstruksi telah mendapat izinIf noKonstruksi dilakukan tanpa izin. Ini merupakan temuan paling serius dalam daftar ini.
- Izin hunian pertama (licencia de primera ocupación) telah diterbitkanWho decidesBalai kota, pada akhir pembangunanWhat it grantsProperti dapat secara legal dihubungkan ke jaringan air dan listrik serta dihuniIf noProperti tidak dapat dihuni atau dihubungkan ke utilitas secara legal, betapapun tampak selesainya properti tersebut
- Uraian dalam pendaftaran sesuai dengan bangunan yang benar-benar dibangunWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsApa yang Anda beli di atas kertas adalah apa yang benar-benar ada secara fisikIf noPerluasan atau perubahan yang tidak terdaftar, salah satu temuan yang paling sering muncul dalam pemeriksaan legal di Spanyol
- Catastro sesuai dengan pendaftaranWho decidesCatastro, Kementerian KeuanganWhat it grantsPerhitungan pajak dan data pendaftaran saling sesuaiIf noKetidaksesuaian. Hal ini umum terjadi dan biasanya dapat diperbaiki, tetapi sebaiknya diselesaikan sebelum penandatanganan, bukan sesudahnya.
Bisakah perluasan yang tidak terdaftar benar-benar menyebabkan perintah pembongkaran?Dalam kasus paling serius di pesisir ini, ya, terutama jika konstruksi melanggar aturan mengenai lahan yang dilindungi, bukan sekadar tidak memiliki izin. Sebagian besar temuan tidak seserius itu dan dapat diselesaikan dengan mendaftarkan apa yang sudah ada, dengan biaya tertentu. Bagaimanapun juga, temuan ini sebaiknya diketahui sebelum penandatanganan, bukan sesudahnya.
Informasi apa yang secara hukum wajib diberikan penjual kepada Anda, bahkan sebelum pengacara Anda memeriksanya?
Delapan hal spesifik, pada dua waktu yang berbeda, apa pun yang ditemukan pengacara secara mandiri. Undang-undang perlindungan konsumen Andalusia sudah memberikan hak kepada pembeli untuk memperoleh dokumen tertentu dari pihak penjual, setiap kali penjualan dilakukan melalui profesional atau agen. Penjual pribadi yang bertindak sendiri dalam satu transaksi dikecualikan dari aturan khusus ini. Namun, pembeli asing yang menggunakan agen mana pun, termasuk agen ini, memiliki hak penuh tersebut.
- Siapa pemilik propertiDiungkapkan bahkan sebelum Anda mengajukan penawaran, berdasarkan Decreto 218/2005, Anexo V.
- Setiap beban terdaftar atasnyaJuga merupakan bagian dari lembar informasi properti pasar sekunder yang sama sebelum penawaran.
- Luas permukaan, berdasarkan nota simple yang berusia tidak lebih dari tiga bulanDiungkapkan sebelum penawaran, sehingga angka yang menjadi dasar penawaran Anda telah diperiksa.
- Iuran komunitas saat iniDiungkapkan sebelum penawaran, sehingga Anda mengetahui biaya berulang yang sebenarnya.
- Sertifikat bahwa IBI telah dibayar hingga tanggal terbaruDiperlukan sebelum penawaran. Sertifikat IBI tambahan kembali diperlukan sebelum penandatanganan.
- Lisensi yang relevanWajib dipenuhi setidaknya tiga hari kerja sebelum penandatanganan, bukan pada hari penandatanganan.
- Anggaran dasar comunidad dan sertifikat administrator mengenai utang apa punJuga wajib dipenuhi setidaknya tiga hari kerja sebelum penandatanganan.
- Buku BangunanCatatan teknis dan pemeliharaan bangunan itu sendiri. Ini adalah dokumen terakhir yang harus diserahkan sebelum penandatanganan, dalam jangka waktu tiga hari kerja yang sama.
Nilai praktis dari hak ini adalah bahwa hak tersebut tidak bergantung pada pengacara Anda yang mengajukan pertanyaan tepat pada waktu yang tepat. Jika pihak penjual, atau agen yang mewakilinya, tidak dapat menyediakan dokumen-dokumen ini saat diminta, anggap hal itu sebagai informasi yang berguna dengan sendirinya, jauh sebelum pemeriksaan hukum dimulai. Ketentuan ini berlaku per 17 Agustus 2026, berdasarkan pembacaan teks dekret dan panduan resmi yang diterbitkan Junta de Andalucía sendiri, bukan komentar pihak lain. Ketentuan ini berlaku untuk penjualan melalui agen dan profesional di Andalusia. Penjual pribadi satu kali dikecualikan berdasarkan bunyi peraturannya sendiri. Penegakan dilakukan oleh inspektur konsumen regional, yang dapat memeriksa kepatuhan tanpa memperkenalkan identitas mereka. Sanksi realistis untuk tingkat pelanggaran paling ringan adalah denda sebesar 200 hingga 5.000 €, bukan jumlah yang besar.
Apakah hak ini berlaku jika saya membeli langsung dari pemilik pribadi tanpa melibatkan agen?Tidak. Peraturan tersebut mengecualikan penjualan pribadi yang benar-benar dilakukan satu kali. Peraturan ini berlaku setiap kali seorang profesional atau agen terlibat dalam penjualan, yang mencakup sebagian besar transaksi yang kemungkinan akan dilakukan pembeli asing di pesisir ini.
Apa yang dapat saya lakukan jika penjual atau agen menolak memberikan dokumen-dokumen ini?Anggaplah hal ini sebagai tanda peringatan serius, bukan masalah administrasi kecil, dan sampaikan kepada pengacara Anda sebelum membayar apa pun. Otoritas konsumen regional di Andalusia adalah jalur penegakan untuk peraturan itu sendiri. Namun, perlindungan yang lebih segera hanyalah tidak melanjutkan transaksi ketika informasi dasar yang menjadi hak Anda sedang ditahan.
Lima belas hal yang biasanya dicakup pemeriksaan hukum di Spanyol
Tidak semua item berlaku untuk setiap properti. Pengacara memeriksa hal yang relevan bagi transaksi spesifik Anda, dengan biaya sekitar ~1 % dari harga dan biaya rujukan kepada kami sebesar 0 €. Daftar ini menjadi lebih panjang untuk bangunan baru, termasuk pemeriksaan perusahaan di baliknya.- KepemilikanApakah catatan daftar pertanahan sesuai dengan orang yang menjual properti. Membeli dari seseorang yang tidak dapat secara hukum mengalihkan apa yang dijualnya.
- Beban dan penagihanHipotek, penyitaan, dan beban lain yang terdaftar atas properti. Beban yang tidak dihapus sebelum penjualan dan tetap melekat pada properti, bukan pada pemilik sebelumnya.
- Hak servitut dan pembatasanHak jalan terdaftar atau pembatasan lain atas properti. Sesuatu yang Anda kira hanya milik Anda ternyata dimiliki bersama atau dibatasi.
- Utang komunitas pemilikIuran yang belum dibayar kepada comunidad de propietarios, serta sertifikat sebelum penandatanganan. Utang yang dapat beralih kepada pemilik baru, terkadang mencapai puluhan ribu euro.
- IBI dan kewajiban daerahPajak properti tahunan dan pungutan lokal yang relevan. Prinsip yang sama bahwa utang mengikuti properti juga berlaku.
- Pencatatan terhadap kadasterApakah Registro de la Propiedad dan Catastro menjelaskan properti yang sama. Ketidaksesuaian antara keduanya, yang umum dan biasanya dapat diperbaiki, tetapi lebih murah ditemukan sebelum penandatanganan.
- Legalitas bangunanApakah bangunan yang berdiri di atas kavling sesuai dengan yang diizinkan, dan apakah perubahan telah didaftarkan. Perluasan bangunan yang tidak terdaftar, salah satu temuan yang paling sering terjadi, yang dapat memengaruhi properti pasar sekunder dan hipotek.
- licencia de primera ocupaciónLisensi hunian pertama untuk properti tersebut. Tanpa dokumen ini, properti tidak dapat dihuni secara sah atau dihubungkan ke utilitas.
- Aturan komunitas dan pembatasan sewa jangka pendekAnggaran dasar comunidad dan pembatasan apa pun atas penggunaan atau sewa jangka pendek. Properti yang sah untuk dibeli, tetapi tetap memiliki pembatasan atau larangan terhadap penyewaan liburan.
- Pengembang, hanya untuk properti baruSiapa yang berada di balik proyek tersebut dan apa yang telah mereka selesaikan sebelumnya. Pengembang baru atau yang tidak berpengalaman, yang penting diketahui sebelum berkomitmen, bukan setelahnya.
- Lisensi bangunan, hanya untuk properti baruLisensi bangunan yang memungkinkan pembangunan dilaksanakan secara sah. Pembangunan dimulai tanpa lisensi yang benar, temuan paling serius dalam daftar ini.
- Klasifikasi tanah, hanya untuk properti baruKonfirmasi bahwa kavling tersebut berstatus suelo urbano, diklasifikasikan sebagai lahan perkotaan dan dapat dibangun. Tanah yang dilindungi atau pedesaan, yang merupakan pembelian yang sama sekali berbeda dari yang sedang ditawarkan.
- Jaminan bank, hanya untuk properti baruJaminan yang sah untuk setiap pembayaran bertahap, diterbitkan khusus atas nama pembeli. Perlindungan yang mengembalikan uang jika pembangunan gagal. Polis kelompok atas nama pengembang bukan perlindungan yang sama.
- Tanggal penyelesaian transaksi dalam kontrak, hanya untuk properti baruKapan proyek akan dinyatakan selesai, setelah diperiksa berdasarkan dokumentasi. Jaminan tersebut juga berlaku jika pembangunan melewati tanggal dalam kontrak, sehingga tanggal tertulis lebih penting daripada perkiraan dalam brosur.
- Pengesahan dan izin hunian, hanya untuk properti baruSertifikat penyelesaian pekerjaan dan izin hunian pertama, pada akhir pembangunan. Dokumen-dokumen inilah yang mengubah bangunan yang tampak selesai menjadi bangunan yang dapat Anda huni secara sah. Keterlambatan pada properti baru biasanya terjadi pada tahap ini.
Posisi pemeriksaan hukum dalam proses pembelian
Pembelian lengkap terdiri dari lima belas langkah, mulai dari panggilan pertama hingga penyerahan kunci. Pemeriksaan hukum merupakan langkah kesembilan dan dilakukan setelah reservasi, bukan sebelumnya.Langkah 9 dari 15
- Uji tuntas hukumBiasanya 2 sampai 4 mingguPengacara independen mengerjakan daftar periksa di atas sebelum merekomendasikan agar pembelian dilanjutkan. Hal yang biasanya membuat proses ini lebih lama bukanlah pekerjaan hukumnya sendiri, melainkan dokumen yang belum diterima dari penjual, pengembang, atau administrator komunitas.
Apa yang diberitahukan oleh pemeriksaan yang selesai, dan apa yang tidak
Ini adalah informasi umum tentang cakupan pemeriksaan hukum di Spanyol dan tentang peraturan perlindungan konsumen Andalusia tertentu. Informasi ini berlaku hingga 17 Agustus 2026 dan dibaca dari sumbernya, bukan disalin dari komentar. Ini bukan nasihat hukum mengenai pembelian Anda dan tidak menjelaskan apa yang diperiksa atau tidak diperiksa pada properti tertentu.Pemeriksaan yang selesai bukanlah jaminan. Pemeriksaan tersebut memberi tahu Anda bahwa hal-hal yang dapat diverifikasi telah diverifikasi dan apa saja yang ditemukan. Tidak setiap poin dalam daftar di atas berlaku untuk setiap properti. Bagian hak pembeli menjelaskan apa yang diwajibkan hukum untuk diberikan oleh pihak penjual, bukan apa yang diberikan oleh penjual tertentu dalam transaksi Anda sendiri.Halaman ini tidak melakukan pemeriksaan itu sendiri dan kami bukan firma hukum. Pengacara independen melakukan uji tuntas hukum yang sebenarnya atas pembelian Anda. Jika Anda mencari bantuan untuk mengoordinasikan proses tersebut, tersedia panduan terpisah.
Pertanyaan yang paling sering diajukan tentang pemeriksaan pengacara
- Apakah notaris melakukan pemeriksaan yang sama seperti pengacara?
- Tidak. Notaris mengonfirmasi identitas dan kembali memeriksa catatan pendaftaran pada saat penandatanganan, sebagai pejabat publik yang tidak mewakili pihak mana pun. Pemeriksaan pengacara dilakukan beberapa minggu sebelumnya, khusus untuk Anda, ketika Anda masih secara realistis dapat membatalkan pembelian.
- Apa masalah yang paling umum ditemukan dalam pemeriksaan semacam ini?
- Perubahan bangunan yang tidak terdaftar, seperti perluasan, teras yang ditutup, atau pekerjaan yang dilakukan tanpa pengajuan lisensi yang sesuai. Hal ini jarang melibatkan penipuan terang-terangan. Jauh lebih sering, masalahnya adalah dokumen yang belum selesai dan tidak pernah diperbarui agar sesuai dengan kondisi fisik yang ada.
- Apa tepatnya yang diminta pengacara dari administrator komunitas?
- Dua hal, sebagai praktik standar: sertifikat yang mengonfirmasi posisi utang saat ini dan dua notulen terakhir rapat umum yang dilampirkan bersamanya. Sertifikat tersebut mengonfirmasi jumlah yang tepat. Notulen sering menunjukkan utang atau biaya tambahan yang direncanakan sebelum hal itu menjadi sertifikat resmi. Karena itu, meminta keduanya sekaligus dapat menemukan lebih banyak hal daripada hanya meminta sertifikat.
- Apa perbedaannya dengan survei teknis atau struktural?
- Sama sekali berbeda. Pemeriksaan pengacara bersifat hukum, mencakup kepemilikan, utang, lisensi, dan status perencanaan. Inspeksi teknis oleh arsitek atau surveyor memeriksa kondisi fisik bangunan itu sendiri, seperti kelembapan, atap, dan instalasi. Keduanya tidak dapat saling menggantikan.
- Apakah hal ini berlaku dengan cara yang sama untuk kavling tanah dan properti yang sudah selesai?
- Pemeriksaan klasifikasi tanah bahkan lebih penting untuk kavling, karena apakah kavling tersebut berstatus suelo urbano menentukan apakah pembangunan di atasnya sama sekali memungkinkan. Beberapa poin lain, khususnya izin hunian, baru relevan setelah sesuatu dibangun.
