Penipuan pembelian properti di Spanyol
Dalam 30 detik
Penipuan yang disengaja jarang terjadi di pesisir ini. Ada empat bentuknya: penjual palsu yang menjual properti tanpa hak untuk menjualnya, dengan ancaman hukuman penjara satu hingga empat tahun berdasarkan satu undang-undang, uang jaminan yang dicuri, persewaan palsu, serta penipuan properti inden yang meminta pembayaran bertahap tanpa jaminan bank.
Apa yang dianggap sebagai penipuan di sini, dan apa yang tidak?
Sebagian besar hal yang tampak mencurigakan dalam listing properti Spanyol bukanlah penipuan. Itu mungkin jaringan iklan bersama, harga lama, atau teknik penjualan, dan seluruh topik tersebut dibahas di halaman terpisah. Halaman ini hanya mencakup kasus ketika seseorang mengambil tanda tangan atau uang Anda untuk sesuatu yang tidak berhak mereka berikan: penjual palsu, uang jaminan yang dicuri, sewa palsu, atau pembayaran properti inden tanpa jaminan yang mendasarinya.Satu pasal dalam hukum pidana Spanyol mencakup tiga pola pertama sekaligus. Pasal 251.1 Código Penal menghukum siapa pun yang secara palsu mengaku memiliki hak untuk menjual atau membebani properti yang bukan miliknya, lalu menjualnya, membebaninya, atau menyewakannya kepada orang lain sehingga orang tersebut mengalami kerugian. Penjualan, pembebanan, dan penyewaan disebut bersama dalam kalimat hukum yang sama. Inilah sebabnya penjual palsu dan sewa palsu secara hukum merupakan kejahatan yang sama dalam dua bentuk berbeda.
- Penjual palsu
- Seperti apa bentuknya
- Seseorang menandatangani dokumen padahal bukan pemilik terdaftar, sering kali dengan surat kuasa palsu atau yang sudah kedaluwarsa.
- Hukum yang mendasarinya
- Código Penal art. 251.1: 1 hingga 4 tahun penjara karena menjual properti tanpa hak untuk menjualnya.
- Cara terungkap
- Pemilik terdaftar dalam nota simple, diperiksa berdasarkan identitas pihak yang menandatangani.
- Uang jaminan dicuri
- Seperti apa bentuknya
- Uang yang diminta sebelum pengacara membaca perjanjian reservasi, dibayarkan ke rekening yang tidak sesuai dengan penjual.
- Hukum yang mendasarinya
- Código Penal art. 251.2, bersama dengan pelanggaran disposisi yang sama.
- Cara terungkap
- Nama rekening, diperiksa berdasarkan nama penjual atau agen yang tercantum dalam kontrak.
- Sewa palsu
- Seperti apa bentuknya
- Listing properti untuk liburan atau jangka panjang yang meminta transfer sebelum kunjungan properti atau panggilan video apa pun.
- Hukum yang mendasarinya
- Pasal 251.1 yang sama, bagian tentang penyewaan.
- Cara terungkap
- Panggilan video langsung dari properti, diatur sebelum Anda membayar.
- Tipu properti inden
- Seperti apa bentuknya
- Pembayaran bertahap kepada pengembang tanpa jaminan bank individual yang mendasarinya.
- Hukum yang mendasarinya
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, diperketat oleh Ley 20/2015.
- Cara terungkap
- Dokumen jaminan itu sendiri, diperiksa sebelum setiap pembayaran jatuh tempo.
Tampak seperti penipuanApa sebenarnya
- Apartemen yang sama tercantum enam kali dengan harga berbeda
- Ini adalah masalah pencantuman bersama, bukan penipuan. Ada panduan khusus tentang hal ini, dengan pemeriksaan yang dapat menyelesaikannya dalam sepuluh menit.
- Properti yang telah terjual berbulan-bulan lalu masih diiklankan
- Ini adalah pencantuman lama yang tidak dihapus oleh siapa pun. Panduan periklanan membahas hal ini, bukan pola kriminal di halaman ini.
- Seseorang meminta uang sebelum Anda melihat properti atau dokumen kepemilikannya
- Inilah pola kriminal yang sebenarnya: uang atau tanda tangan diambil oleh seseorang yang tidak berhak menerimanya.
Bagaimana seseorang dapat menjual properti yang bukan miliknya untuk dijual?
Masalahnya hampir selalu berkaitan dengan identitas, bukan dengan properti itu sendiri: paspor atau kartu identitas palsu, surat kuasa yang telah dibatalkan, kedaluwarsa, atau sebenarnya tidak pernah diberikan, atau klaim atas hak waris yang sebenarnya belum pernah diselesaikan. Properti yang menjadi sasaran cenderung memiliki pola yang sama: kosong dalam waktu lama, dimiliki oleh seseorang yang tinggal di luar negeri, atau baru diwariskan dan belum diperbarui dalam registri. Inilah situasi ketika tidak ada yang mengawasi cukup dekat untuk menyadari adanya orang asing yang bertindak atas nama pemilik.Perlindungannya adalah pemeriksaan registri yang sama seperti yang sudah dilakukan pengacara, meskipun untuk alasan yang sama sekali berbeda. Nota simple mencantumkan nama pemilik terdaftar. Surat kuasa yang digunakan untuk menandatangani atas nama orang lain harus asli, masih berlaku, dan secara khusus berlaku untuk penjualan ini. Pengacara memeriksanya terhadap catatan kenotariatan tempat surat itu diterbitkan, alih-alih hanya mempercayai dokumennya. Pemeriksaan verifikasi pencantuman gratis dari Arevont mengonfirmasi siapa yang sebenarnya berada di balik suatu pencantuman, termasuk pemeriksaan nama pemilik terdaftar, sebelum Anda mengirim uang atau memesan penerbangan untuk melihatnya.
- Berhenti dan verifikasiNama penjual tidak sesuai dengan pemilik terdaftar pada nota simpleSeseorang yang tidak berhak menjual sedang berusaha menandatanganiWhat to do insteadDapatkan nota simple dan bandingkan nama sebelum uang berpindah
- Periksa dahuluPenjual menandatangani melalui surat kuasa yang belum Anda lihatDokumen tersebut mungkin telah dibatalkan, kedaluwarsa, atau sebenarnya tidak pernah diberikanWhat to do insteadVerifikasi nomor protokol kenotariatan kepada notaris penerbit
- Periksa dahuluProperti tersebut berpindah melalui pewarisan dan registrinya tampak sudah tidak diperbaruiRegistri mungkin tidak menunjukkan siapa yang benar-benar dapat menjual properti tersebut saat iniWhat to do insteadMintalah akta pewarisan beserta entri registrinya
Apakah notaris akan otomatis mengetahui penjual palsu tanpa pemeriksaan terlebih dahulu oleh pengacara saya sendiri?Notaris memeriksa kembali identitas dan entri registri pada saat penandatanganan. Ini adalah pemeriksaan nyata dan independen, tetapi dilakukan di tahap paling akhir, setelah uang jaminan reservasi biasanya sudah berpindah tangan. Pemeriksaan oleh pengacara Anda sendiri dilakukan beberapa minggu lebih awal. Ini berarti penjual palsu diketahui saat Anda masih memiliki kemungkinan realistis untuk mengundurkan diri, bukan setelah uang sudah berpindah.
Apa yang terjadi pada uang jaminan yang dicuri, dan apa bedanya dengan uang jaminan yang asli?
Uang jaminan reservasi yang sah adalah uang sungguhan dengan risiko nyata, dan memang demikian tujuannya: ini adalah satu-satunya pembayaran dalam pembelian di Spanyol yang berada di luar seluruh sistem jaminan yang dirancang untuk melindungi segala sesuatu setelahnya. Justru karena itu penipuan menyasar pembayaran ini. Polanya hampir selalu sama: uang diminta sebelum pengacara membaca perjanjian reservasi, dibayarkan ke rekening yang namanya tidak sesuai dengan nama penjual atau agensi, dan terkadang disebut dapat dikembalikan, "sekadar untuk menahannya", alih-alih diperlakukan sebagai komitmen nyata sebagaimana seharusnya uang jaminan reservasi.Uang jaminan reservasi yang sah dibayarkan ke rekening yang disebutkan dalam perjanjian reservasi itu sendiri, setelah pengacara Anda membaca ketentuan kontrak tentang cara mendapatkan kembali uang tersebut. Layanan koordinasi hukum Arevont membaca perjanjian itu sebelum uang meninggalkan rekening Anda, tanpa biaya, karena pengacara tersebut mewakili Anda, bukan penjual atau agensi.
Di mana uang Anda sebenarnya berada
- ReservasiDibayarkan sebelum jaminan atau rekening klien melindunginyaSatu-satunya pembayaran dalam pembelian di Spanyol yang sepenuhnya berada di luar sistem jaminan. Justru karena itu penipuan menyasar pembayaran ini.
- Pemeriksaan hukumPengacara membaca perjanjian reservasiMengonfirmasi nama rekening dan syarat pengembalian dana sebelum dana dipindahkan lebih lanjut.
- arras / perjanjian jual beliDisimpan di rekening klien terpisah milik pengacaraDicairkan hanya saat penyelesaian transaksi, dengan perlindungan yang tidak pernah dimiliki reservasi.
- PenyelesaianDibayar di hadapan notarisSisa pembayaran berpindah tangan saat penandatanganan, bukan melalui transfer tanpa pengawasan beberapa hari sebelumnya.
Yang dianggap orang sebagai kehati-hatian biasaYang sungguh melindungi uang jaminan
- Membayar sejumlah kecil uang untuk menahan properti sebelum ada yang melihatnya hanyalah kehati-hatian biasa
- Reservasi yang sah hanya dibayar setelah pengacara Anda membaca kontrak, ke rekening yang tercantum dalam kontrak itu sendiri. Pembayaran apa pun sebelum tahap tersebut tidak melindungi siapa pun selain pihak yang memintanya.
- Janji lisan bahwa uang jaminan "dapat dikembalikan" sama kuatnya dengan menuliskannya
- Hanya syarat yang tertulis dalam perjanjian reservasi yang menentukan apakah uang tersebut dikembalikan. Janji lisan tidak berpengaruh setelah transfer dilakukan.
- Nama rekening tidak penting selama harga terlihat benar
- Uang jaminan yang sah masuk ke rekening yang sesuai dengan nama penjual atau agen listing. Nama rekening yang berbeda, terutama rekening pribadi atau rekening asing, merupakan tanda paling jelas dari pola ini.
Jika uang jaminan saya benar-benar dicuri, adakah cara realistis untuk mendapatkannya kembali?Ada dua jalur terpisah, dan tidak satu pun berlangsung cepat. Bank Anda dapat mencoba penarikan kembali transfer SEPA pada hari yang sama, dan peluang keberhasilannya turun drastis setelah 24 hingga 48 jam pertama, jadi kecepatan lebih penting daripada hal lain yang Anda lakukan. Secara terpisah, pengaduan pidana untuk penipuan berdasarkan pasal 251 juga membuka jalur untuk mendapatkan kembali uang tersebut dalam perkara pidana yang sama. Ini adalah proses yang ditangani pengacara, bukan formulir sederhana, dan sebaiknya segera dimulai daripada menunggu untuk melihat apakah uang itu kembali dengan sendirinya.
Bisakah seseorang menarik uang sewa untuk properti yang bukan miliknya?
Ya, dan hukum Spanyol menyebutnya secara langsung: pasal 251.1 mencakup penyewaan properti berdasarkan hak untuk menguasainya yang diklaim secara palsu, dalam kalimat yang sama dengan menjual dan menarik bayaran atasnya. Pola ini biasanya menyasar orang yang membutuhkan tempat tinggal, bukan pembeli: persewaan liburan atau listing jangka panjang, terkadang dengan foto yang disalin dari iklan asli, yang meminta transfer ke rekening pribadi sebelum kunjungan properti apa pun dan sebelum "pemilik" menyetujui panggilan video dari dalam properti yang sebenarnya.Pembeli asing terutama menghadapi risiko ini dalam perjalanan untuk melihat properti, ketika Anda mungkin tergoda untuk segera memesan akomodasi dari tempat yang menawarkan harga terbaik. Metode yang membuat listing persewaan tampak meyakinkan, termasuk foto curian dan deskripsi yang digunakan ulang, sama dengan yang telah dijelaskan untuk listing penjualan dalam panduan iklan situs ini. Perbedaannya, uang yang berisiko adalah uang untuk penginapan, bukan untuk properti.
- Berhenti dan verifikasi“Pemilik” menolak panggilan video langsung di propertiPemilik yang sah tidak menyembunyikan apa pun dan tidak punya alasan untuk menolakWhat to do insteadMinta panggilan langsung, bukan tur rekaman
- Berhenti dan verifikasiDiminta membayar melalui transfer bank, di luar platform pemesananJika melewati platform, Anda kehilangan catatan pembayaran dan perlindungan pembeliWhat to do insteadBayar melalui sistem platform itu sendiri, bukan langsung kepada pemilik
- Periksa dahuluAlamat yang sama diiklankan dengan nama berbeda di tempat lainListing itu mungkin duplikat atau kumpulan foto curianWhat to do insteadCari nama jalan atau kompleks di listing lain
Bisakah pengembang menghilang begitu saja membawa pembayaran bertahap sebelum jaminan era krisis ada?
Dahulu, ini merupakan jenis penipuan properti Spanyol yang paling merugikan. Memahaminya sebagai sejarah tetap penting, karena hukum yang menutup celah ini adalah hal yang melindungi pembeli saat ini. Persyaratan jaminan untuk pembayaran bertahap atas properti baru telah ada sejak Ley 57/1968. Namun, penegakannya sebelum krisis keuangan 2008 tidak konsisten. Pengembang secara rutin menagih pembayaran demi pembayaran berdasarkan pencapaian pembangunan, tanpa jaminan nyata yang diterbitkan atas nama pembeli sendiri. Ketika suatu proyek gagal, pembeli mendapati bahwa jaminan yang mereka kira dimiliki ternyata tidak ada atau hanya mencakup polis grup yang tidak pernah mencantumkan nama mereka secara pribadi.Ley 20/2015 memperketat aturan yang sama, yang kini tercantum dalam disposición adicional primera Ley 38/1999. Aturan ini menutup celah hukum yang memungkinkan penipuan lama tersebut. Setiap pembayaran sebelum penyelesaian transaksi kini harus dilindungi oleh jaminan yang diterbitkan atas nama pembeli sendiri dan diserahkan saat perjanjian jual beli ditandatangani, bukan sekadar dijanjikan untuk diberikan kemudian. Mekanismenya, isi dokumen yang diwajibkan, serta hal yang terjadi jika pengembang tetap gagal saat ini merupakan topik tersendiri yang dibahas lengkap di halaman terpisah.
Sebelum Ley 20/2015Sejak Ley 20/2015
- Jaminan tercantum di atas kertas, terkadang berupa polis grup yang mencakup seluruh kompleks, bukan pembeli tertentu atas namanya.
- Jaminan tersebut harus diterbitkan secara individual, atas nama pembeli sendiri, untuk pembayaran khusus pembeli, dan diserahkan saat perjanjian jual beli ditandatangani.
- Pelaksanaannya tidak konsisten. Pembeli sering baru mengetahui bahwa jaminan tersebut tidak bernilai setelah proyek terlanjur gagal.
- Dokumen itu sendiri dapat diperiksa sebelum setiap pembayaran jatuh tempo. Inilah saat yang tepat untuk memintanya, bukan setelah penandatanganan.
- Apakah dokumen jaminan benar-benar ada?Who decidesTanyakan langsung kepada pengembangWhat it grantsLanjut ke cek berikutnyaIf noJangan membayar. Tanpa dokumen, tidak ada perlindungan, apa pun yang disampaikan secara lisan kepada Anda.
- Diterbitkan khusus atas nama Anda?What it grantsMenegaskan ini milik Anda, bukan polis kelompokIf noJaminan yang mencantumkan nama proyek, bukan nama Anda, tidak melindungi Anda secara pribadi.
- Apakah jaminan tersebut mencakup jumlah penuh, termasuk pajak?What it grantsMemastikan seluruh pembayaran tercakupIf noJaminan sebagian menyisakan celah yang tepat untuk dimanfaatkan penipuan ini.
- Diterbitkan bank atau perusahaan asuransi?What it grantsMemastikan ada penjamin nyata yang bertanggung jawab, sehingga Anda dapat menuntutnyaIf noSelain itu, bukanlah jaminan yang diwajibkan oleh hukum.
Versi penipuan ini yang masih terjadi saat ini lebih kecil dan lebih sulit diketahui daripada pengembang yang begitu saja menghilang. Bentuknya dapat berupa jadwal pembayaran yang bergerak lebih cepat daripada penerbitan jaminan, atau dokumen jaminan yang memang ada tetapi tidak pernah diterbitkan untuk pembayaran khusus Anda. Mintalah untuk melihatnya sebelum pembayaran jatuh tempo, bukan setelahnya.
Apakah membeli dari pengembang besar yang terkenal membuat risiko ini hilang?Hal itu mengurangi risiko. Pengembang besar dengan reputasi publik dan proyek aktif lainnya akan jauh lebih dirugikan jika gagal menyerahkan properti dibandingkan pengembang kecil atau yang baru dibentuk. Namun, hal itu tidak menggantikan pemeriksaan itu sendiri. Hukum mewajibkan jaminan pribadi yang sama, terlepas dari ukuran pengembang. Dokumen tersebut melindungi Anda, bukan sekadar reputasi pengembang.
Pemeriksaan yang dapat Anda lakukan sendiri dan hal yang benar-benar memerlukan bantuan di sini
Setiap pemeriksaan di bawah ini nyata dan dapat Anda lakukan. Kolom di sebelah kanan bukan satu-satunya cara untuk melakukan pemeriksaan tersebut. Kolom itu menunjukkan apa yang berubah ketika pemeriksaan dilakukan di sini, di pesisir, bukan dari layar yang jauh.| Sendiri dari Ceko | Dengan pemeriksaan lokal | |
|---|---|---|
| Apakah penjual memiliki properti tersebut | Anda dapat meminta nota simple dan membaca nama pemiliknya. Namun, menerjemahkan dan memahami dokumen pendaftaran Spanyol seorang diri merupakan hal yang membuat kebanyakan orang kesulitan. | Pemeriksaan verifikasi listing gratis dari Arevont membandingkan pemilik terdaftar dengan orang atau agen yang berhubungan dengan Anda, sebelum ada uang yang berpindah. |
| Apakah rekening uang jaminan reservasi itu asli | Anda dapat meminta nama pemegang rekening dan membandingkannya secara tertulis dengan nama penjual atau nama agen itu sendiri. | Koordinasi hukum Arevont membaca ketentuan perjanjian reservasi sebelum uang meninggalkan rekening Anda, tanpa biaya. |
| Apakah listing sewa itu nyata | Pencarian gambar terbalik pada foto, pemeriksaan sepuluh menit yang sama untuk mendeteksi listing penjualan yang sudah usang atau diduplikasi. | Panggilan video langsung di properti, yang diatur untuk Anda ketika Anda belum dapat bepergian untuk melakukannya sendiri. |
| Apakah jaminan pengembang melindungi pembayaran Anda | Anda dapat meminta untuk melihat dokumen tersebut dan memeriksa bahwa nama Anda tercantum secara pribadi, untuk jumlah spesifik, sebelum Anda membayar. | Dikonfirmasi sebagai bagian dari koordinasi hukum sebelum setiap pembayaran bertahap jatuh tempo, bukan setelahnya. |
Sejujurnya, seberapa langka ini?
Tidak ada statistik yang dipublikasikan untuk mengukur penipuan properti yang disengaja terhadap pembeli asing khususnya di Costa del Sol. Mengarangnya akan lebih buruk daripada mengatakannya secara jujur. Yang dapat kami katakan dengan jujur adalah ini: sebagian besar hal yang terasa mengkhawatirkan tentang membeli di sini, seperti listing yang sama, harga lama, dan teknik penjualan, sama sekali bukan penipuan. Menganggap semuanya sebagai penipuan membuat pembeli mengkhawatirkan hal yang keliru dan lalai terhadap hal yang benar-benar berisiko.Keempat pola di atas merupakan tindak pidana nyata, masing-masing didukung oleh pasal nyata dalam Código Penal. Pemeriksaan yang dapat mendeteksinya, yaitu membaca pendaftaran, membaca kontrak sebelum membayar, menghubungi "pemilik" melalui video, dan melihat jaminan sebelum uang jatuh tempo, merupakan pemeriksaan yang sama yang seharusnya dilakukan oleh pembeli yang berhati-hati, untuk alasan biasa, pada setiap pembelian. Ini adalah informasi umum tentang cara hukum Spanyol memperlakukan pola-pola tersebut. Ini bukan nasihat hukum untuk transaksi tertentu, dan tidak satu pun bagian dari informasi ini melakukan pemeriksaan yang dijelaskannya. Pengacara independen melakukannya atas nama Anda. Panduan di situs ini tentang pemeriksaan yang dilakukan pengacara menjelaskannya secara lengkap.Arevont tidak menerima biaya rujukan dari pengacara yang bekerja sama dengannya dan tidak membebankan biaya apa pun kepada pembeli untuk pemeriksaan yang dijelaskan di atas. Hal ini tidak membuat pembelian apa pun bebas risiko. Artinya, pemeriksaan yang dapat mendeteksi keempat pola tersebut tersedia bagi Anda sebelum Anda membuat komitmen apa pun.
Pertanyaan umum tentang penipuan pembelian
- Bagaimana listing curian berubah menjadi penipuan, bukan sekadar iklan buruk?
- Iklan itu sendiri, bahkan dengan foto yang disalin, bukanlah tindak pidana. Tindak pidana terjadi saat seseorang menggunakan iklan palsu tersebut untuk mengumpulkan uang atau tanda tangan atas properti atau sewa yang tidak berhak mereka tawarkan kepada Anda. Listing curian yang tidak pernah Anda bayar sama sekali hanyalah iklan buruk. Listing yang sama menjadi penipuan setelah Anda mengirim uang jaminan ke rekening yang tidak terkait.
- Apakah membeli melalui agen seperti Arevont berarti hal ini tidak dapat terjadi pada saya?
- Tidak, dan tidak seorang pun di sini mengklaim demikian. Pemeriksaan gratis Arevont mengonfirmasi pemilik terdaftar, membaca perjanjian reservasi sebelum Anda membayar, dan memverifikasi listing sewa melalui panggilan langsung saat diminta, semuanya sebelum uang berpindah. Pemeriksaan tersebut menghilangkan titik buta khusus yang dialami pembeli di Ceko saat melihat layar. Pemeriksaan tersebut tidak membuat penipuan mustahil terjadi di seluruh dunia.
- Apa satu tanda terbesar bahwa sesuatu merupakan salah satu dari keempat pola ini, bukan sekadar listing buruk biasa?
- Permintaan uang atau tanda tangan sebelum verifikasi dapat dilakukan, baik itu berarti kunjungan properti, pembacaan kontrak oleh pengacara, maupun panggilan video di properti. Setiap pola di atas memiliki ciri yang sama ini. Penjual, agen, atau pengembang yang sah tidak memiliki alasan untuk menolak urutan periksa dahulu, lalu bayar, karena pemeriksaan tersebut juga membuat transaksi menjadi nyata bagi mereka.
- Dapatkah saya mendapatkan kembali uang jaminan yang dicuri melalui pengadilan Spanyol, bukan hanya melalui bank saya?
- Pengaduan pidana atas penipuan berdasarkan pasal 251 membuka jalur untuk mendapatkan kembali uang Anda dalam perkara pidana yang sama. Pengacara Anda dapat menempuh langkah ini bersamaan dengan atau sebagai pengganti gugatan perdata terpisah. Mendapatkan kembali uang tersebut tidak pernah dijamin, terutama setelah uang itu meninggalkan Spanyol. Inilah alasan pemeriksaan di atas ada: untuk mencegah kerugian sejak awal, bukan memperbaikinya setelah terjadi.
- Saya menemukan versi yang jauh lebih murah dari suatu listing yang saya sukai, dipasang ulang di tempat informal seperti grup Facebook. Haruskah saya menganggapnya sebagai salah satu penipuan ini?
- Tidak otomatis. Sering kali, ini persis pola listing lama, salah harga, atau duplikat yang dijelaskan dalam panduan iklan situs tersebut, bukan penipuan. Hal ini baru menjadi penipuan pidana jika seseorang meminta Anda membayar atau menandatangani sesuatu sebelum Anda atau pengacara Anda dapat memeriksa identitas mereka yang sebenarnya. Anggap listing ulang tersebut sebagai petunjuk yang layak diperiksa, bukan sebagai bukti salah satu pola itu.
