Cacat muncul setelah serah terima: siapa yang bertanggung jawab dan sampai kapan
Dalam 30 detik
Properti baru di Spanyol memiliki tiga periode jaminan terpisah: satu tahun untuk penyelesaian akhir, tiga tahun untuk instalasi, dan sepuluh tahun untuk struktur. Kelompok pelaku konstruksi yang berbeda bertanggung jawab atas masing-masingnya. Perlindungan sepuluh tahun merupakan asuransi wajib dan tetap berlaku meskipun pengembang bangkrut. Properti pasar sekunder tidak memiliki semua perlindungan ini. Properti tersebut hanya memiliki tuntutan atas cacat tersembunyi selama enam bulan.
Seluruh perlindungan yang dimiliki properti baru, sekilas
Orang-orang membicarakan "garansi atas properti baru" seolah-olah itu hanya satu hal dengan satu jangka waktu. Kenyataannya, terdapat lima mekanisme terpisah. Mekanisme-mekanisme tersebut melindungi hal yang berbeda, dan pihak yang berbeda pula berkewajiban memenuhinya. Hanya sebagian yang tetap berlaku setelah perusahaan pembangun properti gulung tikar. Halaman ini menampilkan seluruh rangkaiannya di satu tempat, dengan tautan ke halaman yang menjelaskan masing-masing secara lengkap.
Serah terima10 tahun
- Penyelesaian1 tahun
- Kelayakhunian3 tahun
- Struktur10 tahun
- Cacat tersembunyi properti pasar sekunder6 bulan
- 6 bulan
- Seluruh jangka waktu properti pasar sekunder, digambarkan pada skala yang sama
| Lapisan | Masa berlaku | Yang dilindungi dan pihak yang wajib bayar |
|---|---|---|
| Jaminan bank (aval bancario) | Sejak pembayaran pertama properti inden Anda hingga properti diserahterimakan. | Uang Anda, bukan bangunannya. Perlindungan ini mencakup setiap jumlah yang dibayarkan kepada pengembang sebelum penyelesaian transaksi, termasuk pajak dan bunga berdasarkan undang-undang. Uang tersebut dikembalikan kepada Anda jika properti tidak pernah diserahterimakan. Pihak yang bertanggung jawab adalah bank atau perusahaan asuransi, bukan pengembang itu sendiri. |
| Serah terima dan daftar cacat | Satu hari: penandatanganan di hadapan notaris. Semua penanda waktu di bawah dimulai dari sini. | Tidak ada apa pun secara tersendiri, dan justru itulah mengapa hal ini penting. Daftar cacat yang disepakati pada hari tersebut menjadi bukti yang digunakan beberapa bulan kemudian untuk mengajukan klaim garansi satu tahun. Pengembang bertanggung jawab memperbaiki hal-hal yang tercantum di dalamnya. |
| 1 tahun, cacat pengerjaan | Setahun sejak transaksi selesai | Pekerjaan penyelesaian akhir: pengecatan, pemasangan ubin, perlengkapan, serta apa pun yang bersifat kosmetik atau dangkal pada hasil pekerjaan yang telah selesai. Hanya kontraktor yang bertanggung jawab atas hal ini. |
| 3 tahun, cacat kelayakhunian | Tiga tahun pascapenyelesaian | Plambing, kelistrikan, insulasi, kedap air: kegagalan yang menyebabkan properti tidak memenuhi persyaratan dasar kelayakhunian. Pihak yang bertanggung jawab adalah kontraktor, dan dalam praktiknya juga pemasang yang melakukan pekerjaan bermasalah tersebut. |
| 10 tahun, cacat struktural | Sepuluh tahun pascapenyelesaian | Fondasi, penyangga, balok, pelat lantai, dinding penahan beban. Pengembang, arsitek, teknisi pengawas lokasi, dan kontraktor bersama-sama bertanggung jawab secara tanggung renteng apabila penyebabnya tidak dapat dipisahkan dari salah satu pihak. |
| Asuransi sepuluh tahun | Sepuluh tahun yang sama, tetapi tidak bergantung pada apakah pihak mana pun masih menjalankan usaha. | Asuransi wajib yang mendasari jaminan struktural sepuluh tahun. Klaim diajukan kepada perusahaan asuransi, bukan kontraktor, sehingga jaminan ini tetap berlaku meskipun perusahaan tersebut tutup, bergabung, atau bangkrut. Jaminan ini melekat pada bangunan dan beralih kepada pemilik berikutnya. |
Siapa yang bertanggung jawab ketika sesuatu rusak setelah Anda menempati properti?
Ringkasan yang umum dikenal, yaitu sepuluh tahun untuk struktur, tiga tahun untuk instalasi, dan satu tahun untuk penyelesaian, menyebutkan berapa lama setiap jaminan berlaku. Ringkasan tersebut jarang menyebutkan siapa yang harus Anda hubungi ketika sesuatu dalam salah satu kategori itu rusak, dan jawabannya tidak selalu orang yang sama.
| 1 tahunCacat pelaksanaan | 3 tahunCacat kelayakhunian | 10 tahunCacat struktural | |
|---|---|---|---|
| Cakupan | Pekerjaan penyelesaian: pengecatan, pemasangan ubin, perlengkapan | Perpipaan, kelistrikan, insulasi, kedap air | Fondasi, penyangga, balok, dinding penahan beban |
| Siapa penanggung jawabnya? | Kontraktor saja | Kontraktor dan pemasang terkait | Seluruh pihak pelaksana pembangunan, secara tanggung renteng |
| Jaminan | Cakupan | Siapa penanggung jawabnya? |
|---|---|---|
| 1 tahun, cacat pengerjaan | Penyelesaian dan elemen penyelesaian: pengecatan, pemasangan ubin, perlengkapan, serta segala sesuatu yang bersifat kosmetik atau permukaan pada pekerjaan yang telah selesai. | Kontraktor saja. Ini adalah jaminan yang paling terbatas dan berlaku paling singkat dari ketiganya. |
| 3 tahun, cacat kelayakhunian | Elemen konstruktif atau instalasi yang kegagalannya menyebabkan properti tidak lagi memenuhi persyaratan dasar kelayakhunian: perpipaan, kelistrikan, insulasi, kedap air. | Kontraktor dan, dalam praktiknya, pemasang atau subkontraktor yang melaksanakan pekerjaan tertentu yang mengalami kegagalan. |
| 10 tahun, cacat struktural | Fondasi, penyangga, balok, pelat lantai, dinding penahan beban, dan elemen struktural lainnya: kerusakan yang mengancam ketahanan mekanis dan stabilitas bangunan. | Seluruh pihak pelaksana pembangunan secara bersama-sama, yaitu pengembang, arsitek, teknisi pengawas lokasi, dan kontraktor, dengan tanggung jawab tanggung renteng apabila penyebab khususnya tidak dapat dipisahkan dari salah satu pihak saja. |
Apakah saya harus menentukan secara tepat pihak mana dari keempat pelaksana yang menyebabkan cacat struktural sebelum dapat mengajukan klaim?Tidak, dan inilah tepatnya tujuan aturan tanggung jawab tanggung renteng. Apabila penyebabnya benar-benar tidak dapat dibebankan kepada satu pihak, atau lebih dari satu pihak turut menyebabkannya, Anda dapat mengajukan seluruh klaim kepada salah satu dari mereka. Biasanya pihak tersebut adalah pengembang, karena umumnya paling mudah diidentifikasi dan dimintai pertanggungjawaban. Para pihak tersebut kemudian menyelesaikan pembagian tanggung jawab di antara mereka sendiri.
Apa yang terjadi jika kontraktor atau pengembang sudah tidak ada ketika Anda membutuhkannya?
Seguro Decenal adalah asuransi wajib selama sepuluh tahun yang menanggung cacat struktural pada bangunan baru. Hukum konstruksi Spanyol mewajibkannya. Asuransi ini melekat pada bangunan, bukan pada Anda, sehingga beralih kepada pemilik berikutnya. Dalam praktiknya, hal ini sangat penting: pertanggungan tersebut ada karena cacat struktural dapat muncul lama setelah perusahaan konstruksi kecil tutup, bergabung, atau sekadar berhenti beroperasi. Jaminan yang bergantung pada keberadaan perusahaan tersebut tidak akan bernilai tepat ketika paling dibutuhkan.Badan teknis bernama Organismo de Control Técnico (OCT) harus meninjau proyek sebelum perusahaan asuransi menerbitkan pertanggungan ini. Keterlibatannya merupakan persyaratan hukum untuk bangunan yang terutama ditujukan sebagai hunian. Bagi pembeli, hal praktis yang perlu diperhatikan bukanlah OCT itu sendiri, yang jarang akan Anda hubungi secara langsung. Yang penting adalah persetujuannya merupakan dasar keberadaan polis asuransi tersebut. Karena itu, Anda sebaiknya memastikan polisnya benar-benar ada, bukan sekadar menganggapnya ada karena bangunan telah selesai dan dijual.
- Apakah properti tersebut terutama ditujukan sebagai hunian?What it grantsOrganismo de Control Técnico wajib meninjau proyekIf noPengecualian terbatas untuk pembangunan mandiri mungkin berlaku. Konfirmasikan hal ini kepada pengacara.
- Apakah OCT setuju sebelum penyelesaian transaksi?What it grantsPerusahaan asuransi dapat menerbitkan pertanggungan wajib sepuluh tahunIf noTanpa persetujuan, tidak ada pertanggungan. Sebaiknya pastikan hal ini benar-benar ada sebelum Anda membeli.
- Apakah polis sepuluh tahun tersebut masih berlaku dan mencantumkan nama bangunan?What it grantsKlaim struktural diajukan terhadap perusahaan asuransi, bukan pengembangIf noTanpanya, klaim tidak memiliki pihak yang dituju jika perusahaan asal sudah tidak ada.
Klaim berdasarkan asuransi ini diajukan terhadap perusahaan asuransi, bukan pengembang asal. Hal ini bekerja dengan cara yang hampir sama seperti klaim berdasarkan jaminan pembayaran, yang diajukan terhadap bank, bukan pengembang yang mengalami kepailitan. Jika pengembang secara terpisah telah menjalani proses kepailitan resmi karena alasan yang tidak berkaitan, hal tersebut tidak memengaruhi klaim jaminan struktural yang diajukan bertahun-tahun kemudian terhadap perusahaan asuransi sepuluh tahun. Kedua hal tersebut merupakan kewajiban yang sepenuhnya berbeda dan ditanggung oleh perusahaan yang sepenuhnya berbeda.Memastikan bahwa polis ini ada dan masih berlaku sebelum Anda membeli, bukan setelah cacat muncul, adalah hal yang diperiksa oleh layanan inspeksi teknis Arevont.
Membeli properti pasar sekunder? Apa yang tersisa bagi Anda jika "tanpa jaminan"?
Semua ini tidak berlaku untuk properti pasar sekunder, yang tidak memiliki jaminan berdasarkan undang-undang seperti yang dijelaskan di atas. Hak yang dimilikinya jauh lebih terbatas: klaim terhadap penjual atas cacat tersembunyi (vicio oculto) yang sudah ada pada saat penjualan, diketahui oleh penjual, dan disembunyikannya. Materi situs ini selalu menyebut batas waktu tersebut sebagai "singkat" tanpa menyebutkannya secara spesifik. Batas waktunya adalah enam bulan sejak tanggal penyerahan, dan merupakan batas waktu gugur yang ketat berdasarkan caducidad, bukan kedaluwarsa biasa. Berbeda dari kebanyakan klaim, batas waktu ini tidak dapat ditangguhkan atau dimulai kembali melalui tuntutan resmi. Hal ini membuatnya jauh lebih sulit ditoleransi daripada yang terkesan.
Serah terima5 tahun (kedaluwarsa biasa)
- Batas klaim cacat tersembunyi6 bulan
- 6 bulan
- Caducidad yang ketat. Tidak dapat ditangguhkan melalui tuntutan resmi
| Persyaratan | Artinya bagi Anda | Sumbernya |
|---|---|---|
| Cacat tersebut harus berat, tersembunyi, dan sudah ada sebelumnya | Sesuatu yang serius, tidak terlihat melalui pemeriksaan wajar sebelum Anda membeli, dan sudah ada pada saat penjualan, bukan disebabkan setelahnya. | KUH Perdata, pasal 1484 |
| Anda memilih antara dua solusi | Batalkan penjualan sepenuhnya (acción redhibitoria), atau pertahankan properti dan minta pengurangan harga secara proporsional (acción quanti minoris). | KUH Perdata, pasal 1486 |
| Batas waktunya enam bulan sejak penyerahan | Batas waktu gugur yang ketat, bukan kedaluwarsa umum lima tahun yang berlaku untuk sebagian besar klaim kontraktual lainnya, dan tidak dapat dihentikan dengan mengirimkan tuntutan resmi. | KUH Perdata, pasal 1490 |
Hal yang perlu dikumpulkan segera setelah cacat muncul
Empat hal yang perlu segera dikumpulkan. Dua dari tiga batas waktu dihitung sejak cacat muncul atau properti diserahkan, bukan sejak Anda sempat mengambil tindakan.| Kumpulkan | Mengapa | Seperti apa versi yang lemah |
|---|---|---|
| Catatan tertulis bertanggal mengenai kapan Anda pertama kali menyadari cacat tersebut | Jangka waktu tuntutan LOE selama dua tahun dan batas waktu enam bulan untuk properti pasar sekunder sama-sama dihitung sejak tanggal tertentu. Penemuan yang tidak diberi tanggal melemahkan fakta yang menjadi dasar tuntutan Anda. | Mengandalkan ingatan tentang perkiraan waktu ketika sesuatu pertama kali disadari. |
| Pendapat teknis independen mengenai penyebab dan tingkatannya | Apakah retakan bersifat kosmetik, merupakan masalah kelayakan huni, atau benar-benar struktural menentukan jaminan, batas waktu, dan pihak yang berlaku. | Menentukan kategorinya berdasarkan seberapa mengkhawatirkan tampilan cacat tersebut, bukan berdasarkan penilaian profesional. |
| Untuk properti baru: konfirmasi bahwa polis asuransi sepuluh tahun ada dan masih berlaku | Inilah pihak yang menjadi sasaran klaim struktural jika pengembang asli sudah tidak beroperasi. | Tidak ada catatan mengenai polis tersebut, atau anggapan bahwa "polis itu pasti ada" karena bangunan telah selesai secara sah. |
| Pada properti pasar sekunder: bukti mengenai apa yang sebenarnya diketahui penjual | Klaim vicios ocultos mengharuskan pembuktian bahwa penjual mengetahui dan menyembunyikan cacat tersebut, bukan sekadar bahwa cacat itu ada. | Klaim yang hanya didasarkan pada "mereka pasti tahu", tanpa bukti pendukung sama sekali. |
Jaminan struktural properti baru dibandingkan dengan tuntutan atas cacat tersembunyi pada properti pasar sekunder
Keduanya pada akhirnya memberikan pembayaran untuk masalah nyata dan serius, tetapi proses untuk mendapatkannya sama sekali berbeda.| Properti pasar sekunder (cacat tersembunyi) | Properti baru (jaminan LOE) | |
|---|---|---|
| Dasar hukum | Código Civil, pasal 1484-1490. | Ley 38/1999 (LOE), pasal 17-19. |
| Batas waktu | Enam bulan sejak serah terima, merupakan caducidad yang ketat dan tidak dapat dihentikan. | Hingga sepuluh tahun, dengan jangka waktu dua tahun untuk mengajukan klaim setelah kerusakan tertentu muncul. |
| Yang wajib Anda buktikan | Bahwa cacat tersebut sudah ada saat penjualan, bersifat serius dan tersembunyi, serta penjual mengetahuinya dan menyembunyikannya. | Bahwa kerusakan tersebut termasuk dalam salah satu dari tiga kategori yang ditetapkan, dalam batas waktunya sendiri. |
| Pihak yang dapat Anda tuntut jika pihak asli sudah tidak ada | Umumnya tidak ada. Ini adalah klaim pribadi terhadap penjual secara khusus. | Perusahaan asuransi decenal wajib, untuk tingkat struktural, terlepas dari apakah pengembang masih beroperasi. |
Ini menjelaskan kerangka hukum, bukan putusan mengenai cacat khusus Anda
Ini merupakan hukum Spanyol yang berlaku per Agustus 2026, berdasarkan langsung pada LOE dan Código Civil, bukan berdasarkan asumsi dari cara jaminan ini biasanya diringkas. Ini adalah informasi umum, bukan penilaian atas cacat tertentu. Apakah retakan, kebocoran, atau kerusakan tertentu termasuk dalam salah satu tingkat jaminan, serta apakah penjual benar-benar mengetahui dan menyembunyikan sesuatu pada properti pasar sekunder, merupakan pertanyaan teknis dan faktual. Ahli independen dan pengacara akan menjawabnya untuk properti spesifik Anda. Tidak seorang pun dapat menentukannya secara abstrak.Kami tidak menerbitkan asuransi sepuluh tahun dan bukan pihak dalam garansi atau klaim Anda. Layanan snagging dan inspeksi teknis kami bertujuan menemukan serta mendokumentasikan cacat pada saat yang paling penting: sebelum Anda menandatangani pembelian properti baru dan sebelum membeli properti pasar sekunder. Pada tahap itu, sebagian besar hal yang dijelaskan di atas jauh lebih murah untuk ditangani dibandingkan setelahnya.
Pertanyaan paling umum tentang cacat konstruksi
- Apakah saya memerlukan pengacara untuk mengajukan klaim terhadap asuransi decenal, atau dapat menghubungi perusahaan asuransi sendiri?
- Anda dapat menghubungi perusahaan asuransi secara langsung, tetapi pengacara atau pakar teknis independen akan membuat klaim seperti ini jauh lebih kuat, karena perusahaan asuransi menginginkan dasar teknis yang jelas untuk mengklasifikasikan kerusakan sebagai kerusakan struktural, bukan kategori yang lebih rendah. Untuk kasus apa pun selain kasus ringan yang jelas, biaya pendapat pakar tersebut biasanya kecil dibandingkan nilai klaim struktural.
- Jika saya membeli properti baru dan jaminan struktural sepuluh tahun belum berakhir, apakah masalahnya saya bukan pembeli pertama?
- Tidak. Asuransi sepuluh tahun melekat pada bangunan itu sendiri, bukan pada orang yang pertama kali membelinya. Jadi, pemilik berikutnya yang membeli dalam periode sepuluh tahun awal akan mewarisi perlindungan yang sama untuk sisa waktu yang ada. Hal ini perlu dikonfirmasi secara khusus ketika membeli properti pasar sekunder yang relatif baru dan masih berada dalam periode sepuluh tahun awalnya, karena perlindungan tersebut merupakan aset properti yang nyata dan dapat dialihkan.
- Pada properti pasar sekunder, apakah cacat yang tidak diketahui oleh pemilik sebelumnya diperlakukan sama seperti cacat yang sengaja disembunyikan?
- Tidak, dan inilah kesulitan utama dalam klaim cacat tersembunyi. Penjual hanya bertanggung jawab atas cacat yang benar-benar diketahuinya dan disembunyikannya, bukan atas cacat yang ada tanpa sepengetahuannya. Ini merupakan hak yang nyata dan berarti, tetapi membuktikan apa yang diketahui orang lain jauh lebih sulit daripada menunjuk pada jangka waktu garansi yang ditetapkan undang-undang. Inilah alasan inspeksi sebelum pembelian lebih penting pada properti pasar sekunder daripada pada properti baru.
