Menyewakan properti jangka panjang di Spanyol: apa yang diwajibkan hukum
Dalam 30 detik
Menyewakan properti untuk jangka panjang di Spanyol mengikat pemilik perorangan selama minimal lima tahun dan perusahaan selama tujuh tahun, apa pun isi kontraknya. Anda dapat meminta uang jaminan satu bulan ditambah paling banyak dua bulan jaminan tambahan, tidak lebih.
Berapa lama saya terikat kepada penyewa?
Lebih lama daripada yang tercantum dalam dokumen, dalam hampir semua kasus. Jika Anda menandatangani kontrak untuk satu tahun atau tiga tahun, hukum mengesampingkannya. Jangka waktunya otomatis diperpanjang dari tahun ke tahun hingga mencapai 5 tahun untuk pemilik perorangan atau 7 tahun untuk perusahaan. Anda tidak dapat mengakhirinya lebih awal hanya karena jangka waktu tertulis telah berakhir. Setelah jangka minimum tercapai, kontrak dapat kembali diperpanjang secara otomatis hingga 3 tahun tambahan, kecuali salah satu pihak memberikan pemberitahuan: 4 bulan dari Anda, 2 bulan dari penyewa.Penyewa memiliki jauh lebih banyak kebebasan untuk pergi dibandingkan kebebasan Anda untuk mengakhiri kontrak. Setelah baru 6 bulan pertama, penyewa yang ingin pergi cukup memberikan pemberitahuan tertulis 30 hari dan dapat pergi kapan saja selama jangka waktu kontrak. Tidak ada hak keluar lebih awal yang setara bagi pemilik yang sekadar berubah pikiran.
Tahun 0Tahun 7
- Pemilik perorangan, jangka minimum5 tahun
- Pemilik perusahaan, jangka minimum7 tahun
- Penyewa dapat memberi tahu di sini
- Pemberitahuan tertulis 30 hari, dapat dilakukan kapan saja setelah 6 bulan pertama.
| Situasi | Yang sebenarnya dilakukan hukum | Dasar ketentuannya |
|---|---|---|
| Tanda tangani kontrak 1 tahun | Kontrak diperpanjang otomatis dari tahun ke tahun hingga 5 tahun untuk perorangan atau 7 tahun untuk perusahaan telah berlalu, terlepas dari isi dokumennya. | LAU pasal 9.1 |
| Jangka minimum tercapai dan tidak ada pihak yang bertindak | Perpanjangan diam-diam lebih lanjut hingga 3 tahun tambahan berlaku secara otomatis. | LAU pasal 10.1 |
| Anda ingin penyewa pergi pada akhir jangka minimum | Pemberitahuan tertulis 4 bulan sebelum jangka waktu berakhir. Jika terlewat, perpanjangan tetap berlaku. | LAU pasal 10.1 |
| Penyewa ingin pergi | Pemberitahuan tertulis 30 hari, kapan saja setelah 6 bulan pertama masa sewa. Menolak perpanjangan 3 tahun berikutnya pada akhir masa minimum memerlukan pemberitahuan 2 bulan. | LAU pasal 11 (pengakhiran lebih awal); pasal 10.1 (perpanjangan) |
Dapatkah saya mengambil kembali properti lebih awal jika saya perlu menempatinya sendiri?Hanya jika kontrak secara jelas mencadangkan hak tersebut dan pemberitahuan yang diwajibkan diberikan setelah tahun pertama masa sewa. Bahkan dalam hal itu, pengacara sebaiknya memastikan redaksi dan jangka waktu pemberitahuan yang tepat sebelum Anda mengandalkannya. Ini bukan hak pemilik yang berlaku otomatis, sebagaimana mungkin berlaku dalam masa sewa di Ceko.
Apa yang dapat saya minta sebagai uang jaminan, dan apa yang terjadi terhadapnya?
Fianza, yaitu uang jaminan wajib, dibatasi sebesar sewa satu bulan untuk sewa hunian. Selain itu, pemilik dapat meminta jaminan tambahan, seperti uang tunai, jaminan bank, atau penjamin pribadi, yang dibatasi hingga dua bulan tambahan. Dengan demikian, batas praktis untuk segala sesuatu yang dapat diminta di muka adalah sewa tiga bulan. Anda tidak dapat menaikkan fianza selama masa minimum, meskipun jumlah sewanya sendiri naik.Fianza harus disetorkan kepada otoritas perumahan regional, bukan sekadar disimpan oleh pemilik. Uang tersebut dikembalikan kepada penyewa dalam jangka waktu yang ditetapkan undang-undang setelah masa sewa berakhir, dikurangi kerusakan nyata di luar keausan normal.
| Uang jaminan (wajib)Sewa 1 bulan | 1.000 € |
|---|---|
| Jaminan tambahan (opsional)Hingga sewa 2 bulan | 2.000 € |
| Batas, total uang di mukaFianza dan jaminan | 3.000 € |
Fianza satu bulan, ditambah batas dua bulan untuk jaminan tambahan apa pun, dikonfirmasi dengan cara yang sama dalam tiga sumber praktik hukum independen, bukan dibaca langsung dari pasal 36 itu sendiri. Ini merupakan hukum masa sewa Spanyol yang standar dan tidak dipersengketakan, tetapi ditandai di sini agar tidak disajikan sebagai kutipan yang dibaca dari sumber asli.
Apa yang terjadi jika saya tidak menyetorkan uang jaminan kepada otoritas regional?Ini merupakan kewajiban administratif pemilik, terpisah dari uang jaminan itu sendiri, dan kegagalan untuk menyetorkannya dapat menimbulkan sanksi tersendiri berdasarkan peraturan regional. Hal ini juga memperlemah posisi Anda jika sengketa mengenai uang jaminan sampai ke pengadilan, karena catatan setoran menjadi acuan yang digunakan kedua pihak dalam mengajukan argumen.
Apa yang berubah jika Anda menyewa untuk jangka panjang, bukan sewa jangka pendek?
Sewa jangka panjang dan sewa wisata merupakan dua sistem hukum yang berbeda, bukan dua versi dari hal yang sama, dan pilihan Anda menentukan aturan mana yang berlaku.
| Sewa jangka pendek (VUT) | Masa sewa jangka panjang (LAU) | |
|---|---|---|
| Lisensi sewa wisata | Wajib, nomor regional dan nasional. | Tidak berlaku. |
| Pemungutan suara tiga perlima komunitas | Dapat menyetujui, membatasi, atau melarang sejak 3 April 2025. | Tidak ada hak veto komunitas yang sebanding. |
| Dekret kelayakhunian, aturan kapasitas dan inventaris | Preskriptif: kapasitas, pengendalian iklim, inventaris. | Hanya aturan kelayakhunian biasa. |
| Komitmen minimum pemilik | Tidak ada. Pemesanan tetap pemesanan. | 5 atau 7 tahun, sesuai isi kontrak. |
Jika sewa jangka pendek ternyata tidak memungkinkan untuk suatu properti karena komunitas telah menolaknya melalui pemungutan suara atau pemerintah kota telah menutup pendaftaran baru, tim pengelolaan sewa Arevont dapat mencantumkan properti tersebut di Idealista sebagai sewa jangka panjang atau menengah berdasarkan permintaan, tanpa biaya pendaftaran, alih-alih membiarkannya kosong. Ini adalah pilihan nyata yang telah dipublikasikan, bukan sekadar teori.Apa pun jalur yang Anda pilih, kontrak itu sendiri merupakan dokumen yang menentukan sebagian besar hal yang terjadi kemudian, dan meminta kontrak tersebut ditinjau sebelum penandatanganan, dengan koordinasi Arevont bersama pengacara independen, sepadan dengan sedikit penundaan yang ditimbulkannya.
Apa yang mengakhiri kontrak lebih awal, dan apa yang tidak?
Tiga hal mengakhiri sewa di Spanyol sebelum jangka waktu minimum berakhir, dan perubahan pikiran pemilik properti bukan salah satunya.
- Tidak membayar atau pelanggaran oleh penyewaHal ini berakhir melalui proses pengusiran melalui pengadilan, yaitu proses pengosongan properti secara resmi, bukan karena pemilik mengganti kunci. Prosesnya lebih lambat daripada yang diperkirakan kebanyakan pemilik properti Ceko, terkadang hingga berbulan-bulan. Itulah sebabnya uang jaminan dan penjamin sangat penting.
- Kebutuhan pribadi pemilik propertiHal ini hanya berlaku jika kontrak secara jelas mencadangkan hak tersebut dan persyaratan pemberitahuan telah dipenuhi. Pemilik properti yang tidak mencantumkan klausul ini tidak dapat menggunakannya kemudian hanya karena keadaan berubah.
- Pemberitahuan penyewa sendiriPemberitahuan tertulis setelah jangka waktu minimum tercapai, seperti di atas. Penyewa yang pergi selama tahun pertama merupakan persoalan yang berbeda dan lebih bergantung pada ketentuan kontrak.
Menjual properti juga tidak mengakhiri sewa. Pasal 14 mengharuskan pembeli mengambil alih sewa yang ada selama sisa jangka waktu minimum. Hal ini dibahas secara menyeluruh dalam panduan terpisah, jika Anda adalah pihak yang membeli, bukan pihak yang menyewakan properti.
Apa yang keliru dari naluri pemilik properti Ceko dalam hal ini?
Empat asumsi tidak mudah dialihkan dari kontrak sewa Ceko ke sewa di Spanyol. Keempatnya menimbulkan biaya atau waktu ketika muncul setelah penandatanganan, bukan sebelumnya.
- Mahal jika terlewatAnda mengira sewa berakhir ketika jangka waktu tertulis berakhir, sebagaimana biasanya berlaku pada kontrak berjangka tetapJangka waktunya otomatis diperpanjang menjadi 5 atau 7 tahun kecuali persyaratan pemberitahuan khusus dipenuhi tepat waktu.What to do insteadCatat batas waktu pemberitahuan 4 bulan di kalender Anda sebelum jangka waktu berakhir, alih-alih menganggap kontrak otomatis berakhir.
- Dapat dihindariAnda mengira sewa dapat dinaikkan setiap tahun untuk menyesuaikan pasar, sebagaimana penyesuaian inflasi sering berlaku di negara asalHanya dimungkinkan jika kontrak menyatakannya secara tegas, dan bahkan saat itu kenaikannya dibatasi oleh indeks yang berlaku.What to do insteadCantumkan klausul penyesuaian sewa secara tegas dalam kontrak sebelum penandatanganan, bukan setelahnya.
- Paling mahalAnda mengira masalah penyewa yang berhenti membayar akan diselesaikan dalam hitungan minggu setelah pemberitahuan diberikanTidak membayar harus melalui proses pengusiran resmi melalui pengadilan yang dapat memakan waktu berbulan-bulan.What to do insteadPeriksa penyewa dengan baik dan mintalah penjamin yang diperbolehkan selain uang jaminan.
- Mahal jika terlewatAnda mengira penjualan properti mengakhiri perjanjian sewa apa pun yang berlakuPembeli mengambil alih sewa selama sisa jangka waktu minimum berdasarkan pasal 14.What to do insteadPerhitungkan sisa jangka waktu dalam setiap keputusan untuk menjual, bukan baru mengetahuinya dari pembeli.
Hal yang harus disiapkan sebelum menandatangani sewa jangka panjang dengan penyewa
Enam hal yang dikumpulkan sebelum pembayaran sewa bulan pertama, bukan baru ditemukan setelahnya.| Siapkan | Mengapa ini penting | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Kontrak tertulis, bukan kesepakatan lisan | Sewa lisan secara teknis sah, tetapi membuat kedua pihak rentan jika kemudian terjadi perselisihan. | "Kami menyepakatinya melalui pesan" tanpa ada yang ditandatangani. |
| Uang jaminan yang disetorkan kepada otoritas perumahan daerah | Kewajiban pemilik properti yang terpisah dari penerimaan uang tersebut, sekaligus menjadi acuan dalam setiap perselisihan berikutnya. | Uang jaminan disimpan di rekening pribadi pemilik properti tanpa ada catatan yang disampaikan. |
| Klausul penyesuaian sewa, harus tertulis secara tegas atau tidak ada sama sekali | Tanpa klausul tegas, sewa sama sekali tidak dapat disesuaikan selama jangka waktu kontrak, baik ada indeks maupun tidak. | Asumsi bahwa sewa meningkat secara otomatis sebagaimana mungkin berlaku di negara asal. |
| Penjamin atau jaminan tambahan, jika pendapatan penyewa terbatas | Tambahan 2 bulan di atas uang jaminan adalah satu-satunya bantalan nyata pemilik rumah selain uang jaminan. | Tidak menanyakannya karena terasa canggung. |
| Daftar inventaris bertanggal dengan foto | Kondisi properti saat serah terima adalah satu-satunya pembelaan terhadap pengurangan uang jaminan yang disengketakan di kemudian hari. | Tidak ada catatan, atau catatan tanpa tanggal. |
| Konfirmasi apakah properti tersebut merupakan tempat tinggal utama penyewa | Tempat tinggal utama dan sewa nonutama diperlakukan secara berbeda, dan hal ini tidak akan dijelaskan oleh kontrak itu sendiri. | Tidak menanyakannya dan baru mengetahuinya saat hal itu penting. |
Satu angka yang belum ditetapkan
Ini adalah informasi umum tentang LAU, yang berlaku hingga 17 Agustus 2026, dan disusun berdasarkan teks resmi BOE mengenai aturan jangka waktu dan pemberitahuan. Ini bukan nasihat hukum untuk suatu perjanjian sewa tertentu: kata-kata persis dalam kontrak, status khusus penyewa, dan perbedaan regional harus dikonfirmasi oleh pengacara.Indeks pembaruan sewa adalah satu-satunya angka yang ditandai di sini, bukan dinyatakan sebagai sesuatu yang sudah pasti. Ley 12/2023 mengubah sistem acuan kontrak sejak tanggal tertentu, dan laporan pasar mencantumkan angka IRAV terkini yang belum kami verifikasi dari sumber asli. Apakah IRAV atau indeks yang lebih lama berlaku untuk kontrak tertentu bergantung pada tanggalnya, sehingga sebaiknya dikonfirmasi, bukan diasumsikan begitu saja.Tidak ada keterangan di sini mengenai apakah menyewakan properti untuk jangka panjang atau jangka pendek lebih sesuai untuk properti tertentu. Itu adalah pertanyaan mengenai pasar dan kelayakan hukum yang dijawab di tempat lain, dan jawaban yang jujur berbeda-beda menurut bangunan, kota, dan apa yang sebenarnya Anda inginkan dari properti tersebut.
Pertanyaan yang paling sering diajukan tentang sewa jangka panjang
- Apakah kontrak tertulis harus berbahasa Spanyol agar dapat diberlakukan secara hukum?
- Kontrak tersebut diberlakukan berdasarkan hukum Spanyol, apa pun bahasa yang digunakan untuk menulisnya. Namun, versi yang tidak Anda pahami sepenuhnya merupakan risiko nyata, bukan sekadar formalitas. Mintalah kontrak tersebut diterjemahkan sebelum menandatanganinya, bukan setelah sengketa dimulai.
- Bolehkah saya menyewakan properti untuk jangka panjang sementara pendaftaran VUT saya masih diproses?
- Ya, kedua sistem tersebut berdiri sendiri, dan sebuah properti dapat berpindah dari satu sistem ke sistem lainnya. Yang tidak boleh dilakukan adalah mengiklankannya sebagai sewa wisata tanpa pendaftaran, sembari menjalankan sewa jangka panjang secara paralel untuk unit yang sama. Pilih satu sistem untuk setiap masa sewa dan jelaskan kepada penyewa sistem mana yang berlaku.
- Bagaimana uang jaminan penyewa asal Ceko dilindungi jika saya menyewakan properti kepada seseorang dari negara asal saya?
- Tepat dengan cara yang sama seperti untuk penyewa asal Spanyol. Uang jaminan disetorkan kepada otoritas perumahan regional, tanpa memandang kewarganegaraan salah satu pihak. Hukum sewa Spanyol tidak memperlakukan penyewa secara berbeda berdasarkan tempat tinggal untuk tujuan ini.
- Bagaimana jika saya ingin menjual properti selama masa minimum dan pembeli tidak menginginkan penyewa yang masih menempati properti?
- Perjanjian sewa tetap berlaku setelah penjualan berdasarkan pasal 14, kecuali penyewa setuju untuk pergi. Jadi, titik awal yang jujur saat berbicara dengan pembeli adalah bahwa properti tersebut dijual bersama penyewa yang masih menempatinya. Menegosiasikan kepergian lebih awal secara sukarela dengan penyewa dimungkinkan, tetapi tidak satu pun pihak dapat dipaksa melakukannya.
