Membeli properti berpenyewa di Spanyol
Dalam 30 detik
Membeli properti Spanyol yang masih memiliki penyewa tidak berarti Anda mendapatkan rumah kosong yang disertai penghasilan. Anda mengambil alih perjanjian sewa yang ada untuk sisa masa minimum lima atau tujuh tahunnya, berdasarkan ketentuan yang disepakati pemilik sebelumnya, baik terdaftar maupun tidak. Penyewa juga mungkin memiliki hak hukum untuk membeli properti tersebut sebelum Anda dapat membelinya.
Apa yang terjadi pada perjanjian sewa ketika saya membeli properti tersebut?
Anda sepenuhnya menggantikan posisi penjual. Pembeli properti yang disewakan mengambil alih hak dan kewajiban pemilik properti, untuk sisa 5 tahun pertama perjanjian, atau 7 tahun jika pemilik sebelumnya adalah perusahaan. Hal ini berlaku terlepas dari apakah perjanjian sewa tersebut terdaftar di daftar pertanahan atau tidak. Sewa yang dibayar penyewa, masa sewa yang sedang berjalan, dan semua ketentuan dalam kontrak asli ikut beralih bersama properti, persis seperti sebelumnya.Dalam praktiknya, ini berarti Anda tidak dapat menaikkan sewa pada hari pertama, tidak dapat memperpendek sisa masa sewa karena Anda adalah pemilik baru, dan pernyataan "penyewa akan segera pergi" dari agen penjual bukanlah dokumen. Paling jauh, itu hanyalah sesuatu yang disampaikan penyewa kepada penjual.
Masa sewa yang diwarisi
- PenyelesaianAnda mengambil alih masa sewaSewa sama, ketentuan sama, sisa masa sama seperti yang dimiliki pemilik sebelumnya.
- Tahun ke-5 atau ke-7 sejak penandatanganan awalMasa minimum berakhirPenyewa boleh pergi, atau masa sewa dapat diperpanjang otomatis lagi.
Yang dapat Anda lakukan atas properti
- Penyelesaian akhir masaTidak tersedia bagi AndaAnda tidak dapat menggunakannya sendiri atau menyewakannya kepada orang lain.
- Setelah masa berakhirBebas digunakan atau disewakanHanya setelah masa minimum warisan benar-benar berakhir.
| Yang mungkin Anda asumsikan | Yang ditetapkan hukum | Sumber |
|---|---|---|
| Penjualan mengakhiri sewa yang ada | Tidak. Pembeli mengambil alih sewa sampai sisa masa minimumnya. | LAU pasal 14 |
| Sewa tak terdaftar tidak mengikat pemilik baru | Ya. Pendaftaran pada Daftar Pertanahan bukan syarat bagi pembeli untuk mewarisi sewa tersebut. | LAU pasal 14 |
| Saya bisa menaikkan sewa setelah memilikinya | Hanya jika kontrak yang ada mengizinkan penyesuaian sewa dan persyaratannya terpenuhi. Pembelian properti tidak mengubah klausul tersebut. | LAU pasal 14, bersama kontrak yang ada |
Apakah penting jika saya membeli untuk tinggal sendiri di properti tersebut?Tidak, rencana Anda sendiri tidak memperpendek masa sewa warisan penyewa. Apakah Anda pada akhirnya dapat memperoleh kembali properti untuk digunakan sendiri bergantung pada apakah kontrak awal mencadangkan hak tersebut dan pemberitahuan yang benar telah diberikan, sebagaimana berlaku bagi penjual. Hal itu tidak bergantung pada perubahan kepemilikan.
Apakah penyewa berhak membeli properti sebelum saya?
Bisa jadi, ya. Penyewa yang sedang menempati memiliki hak hukum untuk didahulukan membeli, yaitu derecho de adquisición preferente, kecuali hak tersebut secara sah dilepaskan dalam kontrak sewa saat ditandatangani. Hal ini umum, tetapi tidak berlaku universal, dalam praktik Spanyol. Jika hak tersebut dilepaskan, pemilik tetap harus memberi tahu penyewa tentang niat menjual, setidaknya 30 hari sebelum penyelesaian transaksi. Akta notaris harus mencatat bahwa pemberitahuan tersebut telah dilakukan. Jika langkah ini dilewati, Daftar Pertanahan dapat menolak mendaftarkan pembelian Anda.Ini adalah pemeriksaan dokumen, bukan negosiasi. Pengacara Anda mengonfirmasi apakah kontrak sewa tertentu memuat pelepasan hak yang sah dan apakah pemberitahuan benar-benar telah diberikan, sebelum Anda berkomitmen untuk membeli.
- Tanteo: hak penyewa membeli lebih dahuluSebelum penyelesaian transaksi, penyewa harus diberi kesempatan membeli dengan syarat yang sama, kecuali hak tersebut secara sah dilepaskan dalam kontrak sewa saat penandatanganan.
- Where
- Diperiksa dalam dokumen sewa.
- Jika dilepaskan, penjual tetap wajib memberi tahuPenyewa harus diberi tahu tentang niat menjual, dan akta notaris harus mencatat bahwa hal itu telah dilakukan.
- How long
- Min. 30 hari sebelum penyelesaian transaksi.
- Watch out
- Lewati langkah ini, dan Daftar Pertanahan dapat menolak mendaftarkan pembelian Anda.
- Retracto: alternatif penyewa setelah penjualan cacatJika properti tidak terlebih dahulu ditawarkan dengan benar kepada penyewa, penyewa mungkin dapat menggantikan posisi pembeli setelah penyelesaian transaksi.
- Watch out
- Penjualan yang diselesaikan tanpa menghormati hak ini dapat digugat. Karena itu, dokumen pemberitahuan sama pentingnya dengan kontrak penjualan.
Substansi pasal 25 di atas didukung oleh berbagai sumber hukum Spanyol independen yang dibaca pada 17 Agustus 2026, bukan langsung berdasarkan teks BOE. Pengacara Anda mengonfirmasi rumusan yang tepat berdasarkan kontrak sewa tertentu sebelum Anda mengandalkannya.
Apa yang harus dialihkan penjual saat penyelesaian transaksi?
Empat hal, di luar properti, dan tak satu pun menunggu Anda memintanya.
- Uang jaminan dan catatannyaUang jaminan yang awalnya dibayarkan penyewa harus dialihkan kepada Anda sebagai pemilik baru, bersama catatannya di otoritas perumahan regional, sehingga Andalah yang mengembalikannya pada akhir masa sewa, bukan penjual.
- Sewa yang sudah dipungut, diprorataSetiap sewa yang telah dibayar untuk periode setelah penyelesaian transaksi menjadi milik Anda, dibagi berdasarkan hari serah terima.
- Inventaris bertanggalApa yang diterima penyewa pada awal masa sewa, yang penting jika terjadi sengketa mengenai uang jaminan.
- Sertifikat pembayaran sewaMenegaskan bahwa tidak ada tunggakan yang sebaliknya akan Anda warisi bersama perjanjian sewa.
Masa sewa yang sedang berjalan serta aturan penggunaan dan penyewaan untuk properti tertentu tersebut sudah menjadi salah satu item standar dalam daftar pemeriksaan koordinasi hukum Arevont, yang dilakukan pada setiap pembelian, bukan ditambahkan secara khusus untuk properti yang disewakan. Pemeriksaannya tetap dilakukan oleh pengacara yang sama, dengan menerapkan pemeriksaan pada satu dokumen tambahan.
Dapatkah utang komunitas yang diwarisi dipisahkan dari persoalan masa sewa?Ya, dan keduanya diperiksa secara terpisah. Utang komunitas melekat pada properti tanpa memandang siapa yang tinggal di dalamnya, penyewa atau pemilik, dan merupakan sertifikat yang berbeda dari status pembayaran sewa penyewa. Keduanya diminta sebelum penyelesaian transaksi, dan tidak satu pun dapat menggantikan yang lain.
Bagaimana jika saya ingin properti kosong?
Membeli properti yang masih disewa tidak memberi Anda cara yang lebih cepat untuk mengosongkannya dibandingkan yang dimiliki penjual, dan Anda tidak dapat memaksanya. Ada tiga pilihan nyata, dan tidak satu pun otomatis menjadi "pilihan yang direkomendasikan". Pilihan terbaik bergantung pada penyewa dan waktu yang Anda miliki.
- Option 1Negosiasikan pengosongan sukarelaUmum terjadi, dan tidak dapat dipaksakan, hanya dapat disepakati.
- Harga
- Biasanya ada kompensasi
- Kepastian
- Tidak dijaminPenyewa dapat menolak.
- Waktu
- Tercepat jika berhasil
- Option 2Gunakan hak yang dicadangkan, jika ada dalam kontrakBeralih kepada Anda bersama properti, dengan syarat pemberitahuan yang sama dari penjual.
- Harga
- Tidak perlu kompensasi
- Kepastian
- Hanya jika dicadangkanMembeli properti tidak menciptakan hak tersebut.
- Waktu
- Sesuai periode pemberitahuan
- Option 3Tunggu hingga masa sewa berakhirPilihan paling sederhana dan satu-satunya yang selalu tersedia.
- Harga
- Tanpa biaya tambahan
- Kepastian
- Selalu tersedia
- Waktu
- Seluruh sisa masa sewa
Ada pula manfaatnya: properti yang sejak hari pertama sudah menghasilkan pendapatan sewa yang stabil dan dilindungi secara hukum merupakan jenis aset yang berbeda dari properti yang harus Anda urus perizinannya, lengkapi perabotannya, dan pasarkan sendiri. Hal ini patut dipertimbangkan, alih-alih memandang penyewa hanya sebagai hambatan.
Membeli dengan penyewa atau kosong: apa bedanya?
Properti yang sama, dalam dua kondisi berbeda, dengan kompromi nyata pada masing-masing pilihan. Tidak ada yang secara sederhana lebih baik.
| Aspek | Dengan penyewa | Kosong |
|---|---|---|
| Pendapatan sejak awal | Ya, sebesar sewa yang telah disepakati, yang tidak dapat Anda naikkan di luar kontrak yang berlaku. | Tidak ada, sampai Anda menemukan penyewa atau tamu Anda sendiri. |
| Menggunakan properti sendiri | Tidak dapat dilakukan sampai jangka waktunya berakhir atau penyewa setuju untuk pergi. | Immediate. |
| Harga penawaran umum | Sering didiskon dibandingkan unit kosong yang sebanding, sebagai cerminan pembatasan tersebut. | Perbandingan pasar lengkap, tanpa memperhitungkan pembatasan. |
| Cakupan uji tuntas hukum | Kontrak sewa, kedudukan berdasarkan pasal 25, uang jaminan dan riwayat pembayaran sewa, selain pemeriksaan standar. | Hanya pemeriksaan standar atas properti dan aspek hukum. |
Dokumen yang perlu diminta sebelum membeli properti berpenyewa
Lima dokumen, diminta sebelum reservasi, bukan saat pemeriksaan hukum.| Permintaan | Informasinya | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Kontrak sewa lengkap, bukan ringkasannya | Sisa jangka waktu, nilai sewa, klausul penyesuaian apa pun, dan pelepasan hak penolakan pertama, semuanya tercantum dalam satu dokumen ini. | "Ketentuannya standar" tanpa dokumen yang diberikan. |
| Bukti pemberitahuan pasal 25, jika hak tersebut telah dilepaskan | Tanpanya, daftar pertanahan dapat menolak mendaftarkan pembelian Anda. | Jaminan alih-alih pemberitahuan yang tercatat. |
| Konfirmasi uang jaminan dan tempat penitipannya | Uang tersebut seharusnya dialihkan kepada Anda, beserta kewajiban untuk mengembalikannya nanti. | Tidak ada catatan tempat uang jaminan disimpan. |
| Sertifikat pembayaran sewa untuk penyewa | Menegaskan bahwa tidak ada tunggakan yang ikut berpindah bersama kontrak sewa. | "Mereka selalu membayar tepat waktu" tanpa bukti tertulis. |
| Daftar inventaris bertanggal sejak awal masa sewa | Satu-satunya perlindungan nyata dalam sengketa uang jaminan di kemudian hari. | Tidak ada daftar inventaris, atau tidak mencantumkan tanggal. |
Hal yang tidak dapat kami janjikan tentang kontrak sewa tertentu
Ini adalah informasi umum tentang pasal 14 dan 25 LAU, yang berlaku per 17 Agustus 2026. Kami membaca pasal 14 langsung dalam undang-undang dan memeriksa pasal 25 melalui sumber hukum independen. Ini bukan nasihat hukum mengenai masa sewa tertentu. Sisa jangka waktu yang tepat, apakah hak penolakan pertama telah dilepaskan, dan klausul penyesuaian sewa apa pun, semuanya bergantung pada redaksi dokumen tersebut. Hanya pengacara Anda, setelah membacanya, yang dapat memberi tahu Anda apa yang berlaku.Hukum sewa Spanyol memberikan perlindungan kuat kepada penyewa, lebih besar daripada yang biasanya diperkirakan pembeli asing. Pembelian yang didasarkan pada asumsi bahwa "penyewa akan pergi begitu saja" adalah pembelian yang didasarkan pada dugaan. Jika tujuan utama pembelian Anda adalah memiliki properti yang kosong, Anda harus memverifikasinya sebelum reservasi, bukan sesudahnya.Kami mengoordinasikan pemeriksaan tersebut. Kami bukan pengacara. Pemberitahuan pasal 25 dan kontrak sewa adalah dokumen yang dibaca dan dikonfirmasi oleh pengacara independen, bukan sesuatu yang disertifikasi Arevont.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang membeli properti berpenyewa
- Dapatkah saya mengusir penyewa hanya karena membeli properti itu untuk saya tinggali sendiri?
- Tidak. Keinginan untuk tinggal di sana, dengan sendirinya, bukan alasan untuk mengakhiri kontrak sewa yang beralih kepada Anda lebih awal. Hal itu hanya berlaku jika kontrak awal mencadangkan hak pemilik untuk mengambil kembali properti tersebut demi penggunaan pribadi, dan pemberitahuan yang benar diberikan berdasarkan klausul itu. Hak ini beralih bersama properti, bukan tercipta karena penjualan.
- Apakah properti berpenyewa biasanya lebih murah dibeli daripada properti kosong yang setara?
- Sering kali, ya, karena pembatasan untuk menggunakan atau menyewakan properti secara bebas merupakan biaya nyata bagi pembeli, dan pasar cenderung memberikan diskon karenanya. Apakah diskonnya cukup besar untuk sepadan dengan pembatasan tersebut bergantung pada berapa lama jangka waktu minimum masih tersisa dan apa yang sebenarnya Anda inginkan dari properti itu.
- Bagaimana jika penjual memberi tahu saya bahwa penyewa telah setuju untuk pergi sebelum penyelesaian transaksi?
- Dapatkan secara tertulis, ditandatangani oleh penyewa dan diberi tanggal, sebelum Anda mengandalkannya. Jaminan lisan yang disampaikan oleh agen penjual tidak mengikat penyewa dan bukan sesuatu yang dapat Anda atau penjual tegakkan jika penyewa berubah pikiran.
- Apakah membeli melalui perusahaan, bukan secara pribadi, mengubah hal ini?
- Hal itu mengubah jangka waktu minimum yang dibawa oleh kontrak sewa, bukan apakah kontrak tersebut beralih. Kontrak sewa tetap beralih. Perbedaannya, jangka waktu minimum bagi pemilik berupa perusahaan adalah 7 tahun, bukan 5 tahun, yang perlu diketahui sebelum Anda memutuskan cara memegang properti tersebut.
