Dapatkah saya meminta nota simple sendiri dari Ceko, bahkan sebelum memiliki pengacara?

Ya, siapa pun yang memiliki kepentingan yang sah dapat memintanya secara daring, tanpa diwajibkan tinggal di Spanyol, dan dokumen tersebut biasanya langsung diterbitkan. Nilai biaya pengacara terletak pada pembacaan yang benar, terutama dengan membandingkannya dengan Catastro dan properti secara fisik, bukan sekadar memperoleh dokumennya.

Properti tersebut di lapangan lebih besar atau lebih kecil daripada yang tercantum dalam nota simple. Apakah itu normal?

Hal ini cukup sering terjadi sehingga tidak otomatis mengkhawatirkan. Angka Registro dan Catastro masing-masing dapat berbeda dari pengukuran fisik karena alasan yang murni administratif, bukan karena sesuatu yang mencurigakan. Namun, selalu layak ditanyakan alasannya, karena terkadang jawaban sebenarnya adalah adanya perluasan yang belum terdaftar dan mengubah apa yang sesungguhnya Anda beli.

Apakah certificación registral menggantikan nota simple, atau apakah itu dokumen tambahan?

Itu adalah dokumen yang berbeda untuk tujuan yang berbeda. Nota simple merupakan kutipan informatif sehari-hari yang digunakan pada setiap tahap rutin pembelian. Certificación registral merupakan versi yang mengikat secara hukum, yang diperuntukkan bagi situasi yang secara khusus memerlukannya, seperti proses pengadilan atau sengketa resmi mengenai isi registri. Pembelian biasa tidak memerlukannya.

Guides

Daftar properti di Spanyol (Registro de la Propiedad)

Dalam 30 detik

Spanyol memiliki dua daftar, sementara intuisi yang Anda bawa dari negara asal mengharapkan satu daftar. Registro de la Propiedad mencatat siapa pemilik properti dan beban apa yang melekat padanya. Catastro mencatat deskripsinya untuk keperluan pajak. Keduanya secara hukum dapat berbeda.

	Registro de la Propiedaddaftar hukum	Catastrodaftar pajak
Yang dicatat	Kepemilikan, hipotek, sita, hak servitut	Deskripsi, batas, nilai untuk keperluan pajak
Pengelolanya	Pejabat pendaftar independen, Kementerian Kehakiman	Kementerian Keuangan
Kegunaannya	Memastikan siapa memiliki apa dan beban yang dikenakan atasnya	Menghitung IBI dan nilai acuan pajak pengalihan
Dokumen yang Anda lihat	Nota simple / sertifikasi registral	Sertifikat kadaster

Pengacara memeriksa keduanya karena kesesuaian antara keduanya tidak dijamin.

Berapa banyak daftar pertanahan yang dimiliki Spanyol?

Daftar pertanahan adalah istilah singkat dalam bahasa Ceko yang digunakan situs ini untuk daftar pertanahan Spanyol, yaitu catatan tentang siapa pemilik properti dan beban apa yang melekat padanya. Di Spanyol, satu kata dalam bahasa Ceko tersebut terbagi menjadi dua sistem terpisah: sistem Spanyol membagi apa yang dipahami pembaca asing sebagai satu daftar pertanahan menjadi daftar kepemilikan dan kadaster pajak, dan keduanya dapat berbeda.Registro de la Propiedad adalah daftar HUKUM. Daftar ini mencatat siapa pemilik properti serta hipotek, sita, atau hak servitut yang dikenakan atasnya. Daftar ini dikelola oleh Kementerian Kehakiman melalui pejabat pendaftar independen. Catastro adalah daftar PAJAK. Daftar ini mencatat deskripsi, batas, dan nilai properti untuk keperluan pajak, serta dikelola secara terpisah oleh Kementerian Keuangan. Keduanya diperbarui secara independen, dengan jadwal yang berbeda, oleh orang yang berbeda. Ketidaksesuaian antara keduanya, yang paling sering terjadi pada luas terdaftar atau deskripsi batas, merupakan hal yang umum, bukan jarang.

Glossary: Daftar pertanahan

Apa yang sebenarnya dibuktikan oleh nota simple?

Nota simple membuktikan apa yang terdaftar atas properti tersebut. Dokumen ini tidak membuktikan bahwa hak miliknya sempurna. Nota simple adalah kutipan sederhana dari daftar pertanahan Spanyol, yang menunjukkan siapa pemilik properti dan apa yang terdaftar atasnya. Ini merupakan dokumen pertama yang dibaca pengacara Anda sebelum Anda membayar apa pun. Nota simple bersifat informatif, bukan bukti hak milik. Dokumen yang memiliki kekuatan hukum nyata adalah certificación registral, dan keduanya bukan dokumen yang sama. Dalam praktiknya, nota simple diminta pada setiap tahap rutin. Certificación registral digunakan untuk keadaan yang memerlukan dokumen yang mengikat secara hukum, seperti proses pengadilan atau sengketa resmi.Siapa pun yang memiliki kepentingan sah dapat memintanya. Anda tidak perlu tinggal di Spanyol atau memiliki properti tersebut. Calon pembeli, pemberi pinjaman, atau agen semuanya dapat mengajukannya, dan dokumen ini dapat diminta secara daring dari luar Spanyol. Jika diminta secara daring, dokumen ini biasanya segera diterbitkan. Jika diminta melalui pos atau secara langsung, sediakan waktu satu sampai tiga hari kerja.

Nota simple informatifRegistro de la Propiedad

Pemilik terdaftar: NAMA LENGKAP
Deskripsi: Properti perkotaan · XXX m²
Beban (tanggungan): Hipotek · Banco X · XXX.XXX €
Tanggal penerbitan: DD/MM/AAAA

Contoh. Nilai yang ditampilkan hanya ilustrasi.

Pemilik terdaftar. Siapa yang menurut daftar saat ini memiliki properti tersebut.
Deskripsi. Deskripsi dan luas yang terdaftar. Bandingkan dengan angka dalam Catastro dan hasil pengukuran pita ukur, bukan hanya satu sama lain.
Beban (tanggungan). Setiap hipotek, sita, atau hak servitut yang terdaftar atas properti tersebut. Inilah yang sebenarnya dibuktikan oleh nota simple, bukan ketiadaan setiap kemungkinan masalah.
Tanggal penerbitan. Di Andalusia, nota simple yang ditunjukkan kepada pembeli sebelum penandatanganan tidak boleh berusia lebih dari tiga bulan.

	Permintaan online resmi	Melalui notaris, gestoría, atau agen
Biaya	9,02 € + IVA, sekitar 10,91 €	Biasanya 15 hingga 30 €, untuk layanan tambahan
Waktu proses	Biasanya langsung	Sama, ditambah biaya yang dibebankan perantara

Per Agustus 2026. Di Andalusia, nota simple yang ditunjukkan kepada pembeli sebelum menandatangani apa pun tidak boleh berusia lebih dari tiga bulan, berdasarkan aturan informasi konsumen daerah tersebut.

Sumber

Berapa lama setelah penandatanganan sampai Anda menjadi pemilik terdaftar?

Tidak pada hari yang sama. Jeda tersebut merupakan jangka waktu hukum yang memiliki nama, bukan waktu tunggu yang tidak dapat diprediksi. Registro de la Propiedad adalah nama resmi daftar pertanahan Spanyol, yaitu lembaga yang menyimpan catatan kepemilikan. Notaris mengirimkan akta yang telah Anda tandatangani secara elektronik ke lembaga tersebut pada hari yang sama saat akta ditandatangani. Ini membuat pencatatan sementara (asiento de presentación), yang memberi Anda perlindungan prioritas terhadap klaim berikutnya hampir seketika. Pencatatan penuh, yaitu tahap yang mencatat Anda secara permanen sebagai pemilik, merupakan proses terpisah yang lebih lambat.Berdasarkan Ley Hipotecaria, registrar memiliki waktu hingga 15 hari kerja sejak pencatatan sementara tersebut untuk memeriksa dan mendaftarkan akta secara resmi. Pencatatan sementara itu sendiri tetap berlaku selama 60 hari kerja, sehingga Anda memiliki waktu untuk memperbaiki masalah apa pun yang ditunjukkan registrar tanpa kehilangan posisi dalam antrean. Seluruh proses ini baru dimulai setelah pemeriksaan uji tuntas hukum, yang memerlukan sekitar 2 hingga 4 minggu, selesai dan akta ditandatangani.

Setelah akta ditandatangani

Hari 0Akta ditandatangani di notarisDikirim ke daftar pertanahan secara elektronik pada hari yang sama.
Dalam hitungan jamPencatatan pengajuanPencatatan sementara yang memberi Anda perlindungan prioritas terhadap klaim berikutnya, hampir seketika.
Hingga 15 hari kerjaPemeriksaan formalPendaftar memeriksa dan mendaftarkan akta tersebut secara resmi. Ini merupakan batas waktu hukum yang normal.
Hingga 60 hari kerjaPencatatan sementara tetap berlakuWaktu untuk memperbaiki masalah apa pun yang ditandai oleh pendaftar, tanpa kehilangan posisi Anda dalam antrean.

Selama penerapan sistem digital Ley 11/2023, kantor pertanahan diberikan tambahan 30 hari kerja di atas 15 hari normal, sehingga totalnya dapat mencapai 45 hari, dan satu gelombang penerapan menerima tambahan 15 hari lagi, sehingga dapat mencapai 60 hari. Per Agustus 2026, belum dikonfirmasi apakah perpanjangan tersebut masih berlaku di kantor pertanahan tertentu, jadi periksa angka terbaru dengan pengacara Anda.

Glossary: Registro de la Propiedad

Apa yang dapat ditemukan oleh pemeriksaan daftar pertanahan, dan apa yang tidak dapat ditemukan?

Nota simple menjawab dengan jelas tiga pertanyaan: siapa yang benar-benar memiliki properti tersebut, beban apa yang melekat padanya, dan apa yang menurut daftar pertanahan merupakan kondisi fisiknya. Yang tidak dijawab adalah apakah daftar tersebut benar-benar sesuai dengan kenyataan. Kesenjangan itulah yang menjadi alasan dilakukannya pemeriksaan teknis dan perbandingan dengan Catastro.

Kesenjangan umumNota simple tidak menunjukkan masalahDokumen tersebut mengonfirmasi bahwa tidak ada hipotek, sita, atau hak servitut yang terdaftar, dan tidak lebih dari itu. Perluasan yang tidak terdaftar, perubahan penggunaan tanpa dokumentasi, atau sengketa batas semuanya dapat sepenuhnya berada di luar catatan tersebut.
What to do insteadGabungkan dengan pemeriksaan teknis terhadap bangunan yang sebenarnya, bukan hanya dokumennya.
Risiko tertinggiTidak ada yang membandingkan deskripsi Registro dengan deskripsi CatastroKetidaksesuaian merupakan hal yang umum, bukan jarang, paling sering terkait luas permukaan atau batas properti. Inilah tepatnya kesenjangan yang menyebabkan kasus penolakan paling mahal yang pernah kami tangani.
What to do insteadJadikan perbandingan tersebut sebagai langkah tegas dalam uji tuntas hukum, bukan sekadar asumsi.
Layak ditanyakanProperti tersebut di lapangan lebih besar atau lebih kecil daripada yang tercantum dalam nota simpleAngka Registro dan Catastro masing-masing dapat berbeda dari pengukuran fisik karena alasan administratif semata, atau karena adanya perluasan yang belum terdaftar.
What to do insteadTanyakan alasannya, lalu bandingkan ketiga angka tersebut sebelum mengandalkan salah satunya.
Dapat dikelolaHipotek atau embargo tercantum dalam nota simpleHal tersebut harus dibatalkan pada atau sebelum penyelesaian transaksi, biasanya dilunasi dari hasil penjualan di hadapan notaris. Ini adalah kondisi yang perlu dikelola, bukan otomatis alasan untuk membatalkan pembelian.
What to do insteadPastikan proses pembatalannya disebutkan secara jelas dan dilengkapi jadwal, bukan sekadar dijanjikan secara lisan.

Tidak satu pun dari keempat hal ini otomatis muncul dalam satu kali pembacaan nota simple.

Ketika data kadaster dan kondisi nyata tidak sesuai

Hal yang perlu Anda minta untuk dikonfirmasi oleh pengacara terhadap data registri

Empat pemeriksaan, selain sekadar membaca nota simple sekali. Pemeriksaan ini melengkapi daftar periksa hukum yang terdiri dari 15 item dan dilakukan selama uji tuntas 2 hingga 4 minggu, dengan biaya pengacara sekitar ~1 % dari harga.

Nota simple tersebut masih berlaku, tidak lebih dari tiga bulanDokumen lama dapat tidak mencantumkan beban yang didaftarkan setelah dokumen tersebut diterbitkan. Jawaban yang buruk adalah memberikan salinan bertanggal berbulan-bulan sebelumnya seolah-olah masih berlaku.
Uraian dalam Registro sesuai dengan uraian dalam CatastroKetidaksesuaian luas atau batas merupakan kesenjangan yang telah dikenal antara kedua sistem tersebut, bukan otomatis tanda bahaya, tetapi hal ini perlu dijawab sebelum Anda mengandalkan salah satu angka tersebut. Jawaban yang buruk adalah bahwa tidak seorang pun telah membandingkan keduanya dan iklan tersebut hanya mencantumkan salah satunya.
Setiap beban yang terdaftar memiliki rencana pembatalanHipotek atau embargo yang tercantum dalam nota simple harus diselesaikan pada atau sebelum penyelesaian transaksi, dengan proses yang dinyatakan secara jelas, bukan hanya diasumsikan. Jawaban yang buruk adalah jaminan lisan bahwa "semuanya akan dibereskan" tanpa proses atau jadwal yang jelas.
Apa yang terjadi antara penandatanganan dan pendaftaran penuhPencatatan sementara melindungi Anda sejak saat itu, tetapi memastikan jadwal akan mencegah kejutan apabila suatu cacat perlu diperbaiki dalam jangka waktu 60 hari kerja. Jawaban yang buruk menganggap bahwa penandatanganan akta merupakan saat yang sama dengan saat Anda menjadi pemilik yang terdaftar.

Tidak satu pun dari keempat hal ini otomatis muncul dalam satu kali pembacaan nota simple.

Yang diperiksa pengacara

Kasus nyata

Vila seharga empat juta euro, ketika dokumen dan properti tersebut tidak sepenuhnya sesuai

Salah satu dari empat pembelian yang membuat kami menyarankan klien untuk tidak menyelesaikan transaksi berkaitan tepat dengan kesenjangan ini: apa yang berdiri di atas kavling tidak sepenuhnya sesuai dengan apa yang terdokumentasi. Vila itu sendiri tampak telah selesai dan berkualitas tinggi. Namun, pemeriksaan hukum dan teknis menemukan bagian-bagian serta perubahan yang status terdaftar dan administratifnya perlu diperiksa sebelum siapa pun dapat menyatakan dengan jelas apa yang sebenarnya dibeli.

Kasus tersebut telah ditulis secara lengkap, termasuk temuan dan tindakan kami, pada halaman yang memuat keempat hal tersebut secara utuh.

Saat kami berkata tidak

Terus terang

Nota simple yang bersih adalah titik awal, bukan putusan akhir

Ini adalah informasi umum tentang cara kerja sistem registri Spanyol, yang berlaku per 17 Agustus 2026 dan disusun berdasarkan sumber asli, bukan disalin dari panduan lain. Ini bukan nasihat hukum mengenai properti tertentu. Apakah ketidaksesuaian antara Registro dan Catastro penting bagi properti yang sedang Anda pertimbangkan, serta bagaimana beban yang terdaftar benar-benar dibatalkan, adalah pertanyaan yang hanya dapat dijawab oleh pengacara independen Anda setelah mereka memegang kedua dokumen tersebut.Kami tidak membaca registri itu sendiri dan tidak menggantikan pemeriksaan oleh pengacara. Yang kami lakukan adalah memastikan bahwa nota simple, referensi Catastro, dan kondisi teknis properti dibandingkan secara bersamaan, bukan diperiksa satu per satu. Alasannya, kesenjangan antara apa yang terdokumentasi dan apa yang nyata adalah tepat di titik terjadinya kasus penolakan pembelian kami yang paling mahal.

Pertanyaan yang paling umum tentang kadaster dan registri properti

Dapatkah saya meminta nota simple sendiri dari Ceko, bahkan sebelum memiliki pengacara?: Ya, siapa pun yang memiliki kepentingan yang sah dapat memintanya secara daring, tanpa diwajibkan tinggal di Spanyol, dan dokumen tersebut biasanya langsung diterbitkan. Nilai biaya pengacara terletak pada pembacaan yang benar, terutama dengan membandingkannya dengan Catastro dan properti secara fisik, bukan sekadar memperoleh dokumennya.
Properti tersebut di lapangan lebih besar atau lebih kecil daripada yang tercantum dalam nota simple. Apakah itu normal?: Hal ini cukup sering terjadi sehingga tidak otomatis mengkhawatirkan. Angka Registro dan Catastro masing-masing dapat berbeda dari pengukuran fisik karena alasan yang murni administratif, bukan karena sesuatu yang mencurigakan. Namun, selalu layak ditanyakan alasannya, karena terkadang jawaban sebenarnya adalah adanya perluasan yang belum terdaftar dan mengubah apa yang sesungguhnya Anda beli.
Apakah certificación registral menggantikan nota simple, atau apakah itu dokumen tambahan?: Itu adalah dokumen yang berbeda untuk tujuan yang berbeda. Nota simple merupakan kutipan informatif sehari-hari yang digunakan pada setiap tahap rutin pembelian. Certificación registral merupakan versi yang mengikat secara hukum, yang diperuntukkan bagi situasi yang secara khusus memerlukannya, seperti proses pengadilan atau sengketa resmi mengenai isi registri. Pembelian biasa tidak memerlukannya.

Looking at a specific property?

Send us the property