Perluasan tanpa izin pada properti yang selain itu sah
Dalam 30 detik
Teras yang ditutup, kolam, atau ruangan tambahan yang dibangun tanpa izin pada rumah yang selain itu sah biasanya merupakan masalah yang dapat Anda perbaiki, bukan bencana. Namun, Anda sering mengetahuinya pada waktu yang tidak tepat: ketika luas dalam meter persegi pada daftar pertanahan, Catastro, dan bangunan sebenarnya tidak sesuai. Memperbaiki catatan tersebut juga dapat menimbulkan tunggakan IBI selama empat tahun.
Apa yang disebut perluasan tanpa izin?
Apa pun yang ditambahkan secara fisik ke properti setelah izin awalnya diterbitkan, tanpa izin tersendiri yang sesuai. Pola ini berulang di sepanjang pesisir dalam beberapa bentuk yang umum.Solarium adalah teras atap pribadi di atas apartemen, biasanya dicapai melalui tangganya sendiri dan biasanya dihitung dalam luas yang diiklankan. Tempat ini merupakan salah satu lokasi paling umum tempat masalah persis ini tersembunyi: apakah sesuatu yang dibangun di atasnya, seperti pergola, ruangan, atau bagian tertutup, pernah mendapat izin merupakan pertanyaan terpisah dari apakah solarium itu sendiri secara hukum merupakan bagian dari properti Anda, dan struktur tanpa izin di atas atap adalah cacat yang diwarisi pembeli bersama dengan teras tersebut.
- Teras tertutupKaca atau dinding yang ditambahkan pada teras atau balkon yang semula terbuka untuk menciptakan ruang dalam tambahan.
- Kolam renangKolam yang dibangun tanpa izin terpisah. Kolam memerlukan izin ini selain izin mendirikan rumah.
- Ruang tambahan atau lantai tambahanRuang tambahan yang dibangun melebihi izin awal, terkadang di atas atap datar atau solarium.
- Dinding pembatas atau bangunan tambahanStruktur di atas kavling yang tidak pernah mendapatkan izin, meskipun rumahnya sendiri sepenuhnya legal.
Bagaimana pembeli mengetahuinya sebelum penyelesaian transaksi, bukan setelahnya?
Tanda yang perlu dicari adalah ketidaksesuaian antara dua dokumen. Dokumen-dokumen ini seharusnya menjelaskan properti yang sama, tetapi sering kali tidak. Registro de la Propiedad mencatat uraian hukum yang dibaca pengacara Anda dalam nota simple. Catastro adalah sistem kadaster pajak terpisah yang mencatat uraian fisik yang digunakan untuk menghitung IBI. Perluasan yang dibangun tanpa izin jarang dilaporkan ke salah satu sistem, sehingga ketidaksesuaian sering kali menjadi satu-satunya tanda yang terlihat.Mitra inspeksi teknis Arevont memeriksa properti bersama denah lantai yang sebenarnya. Mereka mengukur kondisi fisik di lokasi dan membandingkannya dengan keterangan dalam kedua dokumen. Hal ini penting karena ketidaksesuaian sekecil ini mudah terlewatkan dari iklan, foto, atau bahkan kunjungan properti biasa.
Keterangan dalam dokumenBangunan yang sebenarnya ada
- Registro de la Propiedad
- Uraian hukum yang dibaca pengacara Anda dalam nota simple. Jarang diperbarui setelah penambahan yang tidak dilaporkan.
- Catastro
- Uraian fisik dalam kadaster pajak yang digunakan untuk menghitung IBI. Terkadang lebih besar daripada yang tercatat di registri, dan terkadang masih hanya menunjukkan bangunan awal.
- Properti itu sendiri
- Apa yang secara fisik berdiri di atas kavling saat ini. Hanya pemeriksaan langsung dengan denah lantai yang dapat memastikannya.
| Pola ketidaksesuaian | Biasanya berarti apa | Tingkat keseriusannya |
|---|---|---|
| Catastro menunjukkan meter persegi lebih banyak daripada Registro | Ini adalah pola yang paling umum. Perluasan nyata dibangun dan tidak pernah dilaporkan ke salah satu sistem, sehingga catatan pajak bertambah sementara uraian hukum tetap sama. | Layak diselidiki secara langsung. Inilah pola yang paling penting dalam hal ini. |
| Registro menunjukkan lebih banyak daripada Catastro | Biasanya ini berarti catatan Catastro tidak pernah diperbarui setelah pembongkaran atau perubahan batas. Biasanya ini bukan penambahan tersembunyi. | Risikonya lebih rendah, tetapi tetap perlu dikonfirmasi, bukan diasumsikan. |
| Kedua dokumen sesuai, tetapi properti itu sendiri lebih besar | Ini lebih jarang terjadi dan lebih serius. Penambahan tersebut sama sekali tidak pernah dilaporkan di mana pun, sehingga pemeriksaan dokumen dari meja kerja tidak dapat menemukannya. | Hanya inspeksi fisik di lokasi dengan membandingkannya dengan denah lantai yang dapat menemukan hal ini. |
Kami menjelaskan prosedur umum koordinasi Registro-Catastro sebagaimana biasanya berlangsung. Penjelasan ini didasarkan pada beberapa sumber dari para praktisi yang menjelaskan proses yang sama dengan cara yang sama, bukan pada satu pasal tertentu dalam Ley Hipotecaria. Pengacara Anda dapat memberi tahu ketentuan persis yang berlaku untuk properti Anda.
Apakah perluasan lama yang tidak dilaporkan sekarang dapat dilegalkan?
Sering kali bisa. Prosesnya bersifat administratif, bukan melalui izin mendirikan bangunan baru. Anda membuat "declaración de obra nueva por antigüedad" melalui notaris, dengan dukungan sertifikat teknis mengenai usia bangunan. Di Andalusia, Anda juga mengajukannya melalui prosedur ketidaksesuaian milik Catastro sendiri, yaitu Modelo 900D. Hal ini dapat dilakukan karena batas waktu enam tahun yang sama, yang berlaku untuk seluruh bangunan ilegal berdasarkan hukum Andalusia, juga berlaku untuk satu penambahan tanpa izin. Setelah jangka waktu tersebut berlalu di tanah biasa, penambahan itu biasanya dapat didaftarkan sebagai fakta yang sudah ada, bukan dibongkar.Pengecualian yang sama berlaku di sini seperti pada seluruh bangunan ilegal, jadi periksalah dan jangan berasumsi bahwa pengecualian tersebut tidak berlaku. Perluasan di atas tanah yang berada dalam perlindungan khusus, di zona pengaruh pesisir, atau yang memengaruhi hak servitut terdaftar sama sekali tidak memperoleh batas waktu enam tahun, berapa pun usianya. Kami menjelaskan seluruh aturan tersebut, serta sejumlah kecil jenis tanah yang tidak dapat diregularisasi, satu kali, dalam panduan terpisah di situs ini mengenai seluruh struktur, bukan mengulanginya di sini.
- Dapatkan sertifikat usia bangunanProfesional berkualifikasi mengonfirmasi kapan penambahan tersebut dibangun.
- Where
- Arsitek atau topografer
- Tandatangani deklarasi bangunan baru berdasarkan usiaAkta notaris yang menyatakan penambahan tersebut sebagai fakta yang sudah ada.
- Where
- Notaris
- Ajukan prosedur ketidaksesuaian CatastroModelo 900D memperbarui catatan kadaster pajak agar sesuai dengan kenyataan.
- Where
- Catastro
- How long
- Beberapa minggu, setelah sertifikat dan akta tersedia
- Konfirmasikan klasifikasi lahan di bawah bangunan tambahanPengecualian lahan terlindungi yang sama, yang berlaku untuk seluruh bangunan ilegal, juga berlaku untuk satu bangunan tambahan.
- Watch out
- Di lahan terlindungi atau pesisir, jalur ini sama sekali tidak tersedia.
Anggapan umumYang sebenarnya harus terjadi
- Jika sudah cukup tua, bangunan itu otomatis menjadi sah
- Bangunan tersebut dapat didaftarkan melalui prosedur khusus di hadapan notaris dan kadaster, yang harus dilakukan oleh seseorang. Tidak ada yang terjadi secara otomatis hanya karena waktu telah berlalu.
- Teras tertutup atau kolam kecil terlalu sepele untuk diperhitungkan
- Ukuran bukanlah faktor penentunya. Pengecualian klasifikasi lahan yang sama, yang berlaku untuk seluruh bangunan ilegal, juga berlaku untuk satu kolam atau teras di kavling yang sama.
Jika pemilik saat ini sudah mencoba melegalkan bangunan tambahan tersebut bertahun-tahun lalu tetapi tidak pernah menyelesaikannya, apakah pembeli mengambil alih proses yang belum selesai itu?Secara umum, ya, dalam praktiknya. Ketidaksesuaian yang mendasarinya tetap ada sampai proses tersebut selesai sepenuhnya, siapa pun yang memulainya. Tanyakan secara khusus tahap yang telah dicapai oleh upaya legalisasi sebelumnya: melanjutkan proses yang setengah selesai biasanya lebih cepat daripada memulainya dari awal. Namun, masalah tersebut tidak otomatis terselesaikan hanya karena seseorang pernah memulainya.
Berapa biaya bangunan tambahan yang tidak dideklarasikan jika tidak pernah diperbaiki?
Ada tiga biaya terpisah, bukan satu. Tak satu pun muncul saat bangunan tambahan tersebut dibangun.Koordinasi hukum Arevont meminta ekstrak Catastro beserta nota simple sebagai bagian standar dari uji tuntas hukum. Hal ini menemukan ketidaksesuaian tersebut ketika masih ada waktu untuk menegosiasikannya ke dalam harga, bukan setelah penyelesaian transaksi.
| Dampaknya bagi Anda | Caranya | Seberapa jauh ke masa lalu |
|---|---|---|
| Pembiayaan hipotek | Penilaian pemberi pinjaman menggunakan luas meter persegi properti yang terdaftar, bukan luas yang dipasarkan. Jadi, untuk pembiayaan, bangunan tambahan yang tidak dideklarasikan sama sekali tidak diperhitungkan. | Hal ini tidak berlaku surut. Dampaknya hanya mengurangi jumlah pinjaman yang bersedia diberikan bank saat ini. |
| IBI tertunggak | Setelah ketidaksesuaian diperbaiki di Catastro, baik oleh pemilik di masa mendatang, melalui penjualan, maupun melalui pemeriksaan balai kota, kantor pajak dapat menilai utang pajak yang belum dibayar untuk masa lalu. | Hingga empat tahun ke belakang. Ini adalah batas waktu umum untuk penilaian pajak. Setelah perbaikan dilakukan, waktu tidak lagi terus berjalan ke masa yang lebih lampau. |
| Nilai properti pasar sekunder | Ini adalah biaya yang paling sulit diukur dari ketiganya. Bangunan tambahan yang tidak dideklarasikan membuat properti pasar sekunder di masa depan lebih sulit dijual, dan dapat mengurangi jumlah yang bersedia dibayar oleh pembeli yang berhati-hati setelah mereka melakukan pemeriksaan yang sama seperti yang dijelaskan di atas. | Terus berlangsung selama ketidaksesuaian tersebut tidak diperbaiki. |
Apakah bangunan tambahan yang tidak dideklarasikan mengurangi jumlah yang akan dipinjamkan bank?Bisa. Penilaian hipotek biasanya didasarkan pada luas properti yang terdaftar secara hukum, bukan pada luas fisiknya atau yang diiklankan dalam penawaran. Jika properti sebenarnya lebih besar daripada yang tercantum dalam dokumennya, bank tidak menilai ruang tambahan tersebut sampai ruang itu dideklarasikan dengan benar.
Siapa yang harus membayar perbaikannya, pembeli atau penjual?
Dalam negosiasi biasa, biaya memperbaiki bangunan tambahan yang diketahui tetapi tidak dideklarasikan merupakan masalah penjual, yang ditemukan sebelum penyelesaian transaksi, bukan masalah pembeli, yang ditemukan setelahnya. Setelah ketidaksesuaian ditemukan, wajar dan masuk akal untuk meminta penjual menyelesaikan perbaikannya sebelum penandatanganan, atau mengurangi harga sebesar perkiraan biaya perbaikan. Ini lebih baik daripada menerima properti apa adanya dan menanggung biaya sekaligus dokumennya.Baik Arevont maupun pengacara tidak mengerjakan perbaikannya sendiri. Tenaga profesional teknis, biasanya arsitek atau juru ukur tanah, menyiapkan sertifikat usia bangunan dan denahnya. Prosedur notaris dan Catastro sendiri menangani sisanya. Koordinasi pengacara memberikan ketepatan waktu yang baik sebelum pembelian, sehingga negosiasi berlangsung sebelum Anda berkomitmen, bukan setelahnya.
- Option 1DirekomendasikanPenjual urus legalitas sebelum transaksiPenjual, yang menyebabkan masalah tersebut atau mengambil alihnya dari pemilik sebelumnya, memperbaikinya sebelum Anda memiliki properti itu.
- Biaya
- Penjual membayar
- Risiko
- Lowest
- Kecepatan
- Tambah mingguUntuk sertifikat, akta, dan pengajuan ke Catastro
- Option 2Penurunan hargaAnda menerima properti tersebut apa adanya, dengan harga yang mencerminkan biaya perbaikannya.
- Biaya
- Termasuk harga
- Risiko
- MediumAnda menanggung dokumennya
- Kecepatan
- Tanpa penundaan
- Option 3Pembeli menanggungnya, tanpa hargaMenerima properti tanpa menegosiasikan apa pun.
- Biaya
- Pembeli membayar
- Risiko
- Highest
- Kecepatan
- Tanpa penundaan
Hal yang perlu dikonfirmasi sebelum Anda mengandalkan angka-angka ini
Empat hal, diperiksa berdasarkan properti spesifik Anda, bukan berdasarkan kisaran yang dipublikasikan.| Konfirmasi | Informasinya | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Meter persegi terdaftar dibandingkan dengan angka Catastro | Apakah kedua sistem yang seharusnya sesuai itu benar-benar sesuai untuk properti tertentu ini. | Tidak ada yang membandingkannya, atau ada anggapan bahwa ukuran yang dipasarkan adalah ukuran legal. |
| Pemeriksaan fisik langsung dibandingkan dengan denah lantai yang sebenarnya | Satu pemeriksaan yang dapat menemukan penambahan bangunan yang tidak terlihat dalam kedua dokumen sekaligus. | Mengandalkan ukuran yang tercantum dalam iklan tanpa ada orang yang berada di dalam properti dengan membawa denah. |
| Apakah setiap penambahan bangunan berstatus AFO atau memiliki declaración de obra nueva por antigüedad yang telah selesai | Apakah ketidaksesuaian yang ada telah diselesaikan melalui prosedur yang semestinya, atau masih belum terselesaikan. | Klaim lisan bahwa "semuanya baik-baik saja" tanpa dokumen yang mendukungnya. |
| Klasifikasi lahan di bawah setiap penambahan bangunan, diperiksa secara terpisah | Pengecualian lahan yang dilindungi yang sama, yang berlaku bagi seluruh bangunan ilegal, juga berlaku bagi satu perluasan, bukan hanya bagi seluruh bangunan. | Anggapan bahwa penambahan kecil secara otomatis terlalu sepele sehingga pengecualian tersebut tidak perlu dipertimbangkan. |
Biasanya hal ini dapat diperbaiki dan tetap layak diperiksa
Ini adalah informasi umum tentang cara penanganan perluasan tanpa izin berdasarkan hukum pajak Andalusia dan Spanyol, yang berlaku hingga 17 Agustus 2026. Kami menelaah proses ketidaksesuaian antara registri dan kadaster berdasarkan beberapa sumber praktisi yang menjelaskan praktik standar. Batas waktu enam tahun sama dengan yang digunakan dalam panduan situs ini tentang keseluruhan struktur bangunan, dan memiliki penanda konfirmasi pengacara yang sama seperti halaman tersebut. Ini bukan nasihat hukum mengenai properti tertentu.Sebagian besar temuan semacam ini persis seperti yang kami jelaskan di atas: Anda dapat memperbaikinya, memasukkannya ke dalam harga, dan hal tersebut cukup umum di pesisir ini sehingga jarang menjadi alasan untuk memutuskan tidak membeli properti yang sebenarnya baik. Kesalahan sebenarnya bukanlah perluasan itu sendiri. Kesalahannya adalah baru mengetahuinya setelah penyelesaian transaksi, bukan sebelumnya, ketika satu-satunya pilihan yang tersisa adalah membayar seluruh biayanya sendiri.Halaman ini tidak melakukan pemeriksaan yang dijelaskannya. Mitra inspeksi teknis Arevont dan layanan koordinasi hukumnya memeriksa properti tertentu untuk Anda, tanpa biaya, sebelum Anda membayar uang reservasi.
Pertanyaan yang paling sering diajukan tentang perluasan tanpa izin
- Apakah teras tertutup selalu merupakan perluasan tanpa izin?
- Tidak selalu. Beberapa kompleks memasukkan teras tertutup ke dalam desain berizin awal sejak semula. Dalam hal itu, teras tersebut hanyalah bagian dari properti legal. Pertanyaan sebenarnya adalah apakah penutupan khusus pada unit tertentu tersebut merupakan bagian dari hal yang pada awalnya diizinkan. Inilah yang diperiksa melalui perbandingan registri dan kadaster serta pemeriksaan fisik.
- Apakah kolam renang selalu memerlukan izin tersendiri?
- Di sebagian besar wilayah pemerintah daerah, ya. Kolam renang memerlukan izin bangunan tersendiri, terpisah dari rumah. Kolam lama yang dibangun tanpa izin merupakan salah satu temuan yang lebih umum di pesisir ini. Kolam tersebut mengikuti aturan enam tahun dan klasifikasi lahan yang sama seperti penambahan bangunan tanpa izin lainnya.
- Jika saya membeli properti dengan perluasan tanpa izin yang sudah diketahui dan diperhitungkan dalam harga, apakah utang atau risikonya beralih kepada saya?
- Kondisi fisik tersebut beralih kepada siapa pun yang memiliki properti itu. Inilah alasan tepat mengapa hal tersebut harus diperhitungkan dalam harga, bukan diabaikan. Setiap pajak terutang yang ditetapkan sebelum pembelian Anda biasanya menjadi tanggung jawab pemilik sebelumnya untuk dibayar pada saat penyelesaian transaksi. Namun, status hukum perluasan tersebut selanjutnya menjadi tanggung jawab Anda untuk dikelola. Inilah alasan Anda sebaiknya menegosiasikan harga, bukan sekadar menerima harga yang lebih rendah tanpa memahami alasannya.
- Apa perbedaannya dengan ketidaksesuaian umum antara Registro dan Catastro yang dijelaskan di bagian lain situs ini?
- Halaman ini menjelaskan perbedaan umum antara kedua sistem tersebut dan alasan keduanya dapat tidak sesuai karena banyak faktor, termasuk keterlambatan administratif biasa. Halaman ini membahas versi ketidaksesuaian yang spesifik dan paling serius: ketidaksesuaian yang disebabkan oleh penambahan fisik yang tidak pernah dilaporkan kepada salah satu pun dari kedua sistem, dengan biaya dan solusi tersendiri.
