Apakah penting jika uang jaminan dibayarkan ke rekening bank pribadi, bukan ke rekening klien milik pengacara atau rekening perusahaan?

Ya, hal itu sangat penting bagi kemudahan penagihan dalam praktik, meskipun hak hukum Anda atas pengembalian dana tidak berubah. Pembayaran yang dilakukan ke rekening pribadi lebih sulit dilacak ke transaksi tertentu dan lebih mudah untuk sudah dibelanjakan oleh orang tersebut. Inilah tepatnya alasan pembayaran reservasi, yang biasanya merupakan satu-satunya pembayaran di luar sistem rekening terlindungi, paling sering disengketakan dalam praktik.

Bagaimana jika orang atau perusahaan yang berutang pengembalian dana kepada Anda tampaknya menghilang, berganti nama, atau semakin sulit dihubungi?

Tindak lanjuti tuntutan resmi tersebut sesegera mungkin. Mintalah pengacara memeriksa apakah perusahaan menunjukkan tanda-tanda awal kesulitan keuangan, bukan sekadar tidak merespons. Jika proses kepailitan resmi diajukan, jalur penagihannya berubah sepenuhnya: tuntutan tersebut menjadi klaim dalam proses itu, bukan lagi tuntutan biasa dan gugatan pengadilan. Halaman tersebut menjelaskan perubahan yang terjadi.

Dapatkah saya menuntut bunga selain pengembalian dananya, atau hanya jumlah pokoknya?

Secara umum, ya. Hukum Spanyol mengizinkan Anda menuntut bunga bersamaan dengan pengembalian sejumlah uang yang terutang, dan gugatan pengadilan biasanya mencakupnya. Untuk pembayaran pembangunan baru yang dijamin, jaminan bank itu sendiri harus mencakup bunga menurut undang-undang sejak setiap tanggal pembayaran. Ini merupakan hak yang lebih kuat dan lebih spesifik daripada bunga umum yang tersedia atas utang kontraktual biasa.

Guides

Mereka Berutang kepada Anda, tetapi Tidak Ada yang Membayar: Cara Benar-Benar Mendapatkan Kembali Uang Jaminan

Dalam 30 Detik

Pengembalian uang jaminan di Spanyol bergantung pada jenis pembayarannya. Anda menagih pembayaran properti baru yang dijamin langsung dari bank. Untuk uang jaminan properti pasar sekunder, Anda memerlukan burofax, kemudian menempuh jalur pengadilan jika cara tersebut gagal. Gunakan prosedur monitorio jika utangnya benar-benar tidak disengketakan, juicio verbal untuk jumlah di bawah 15.000 €, dan juicio ordinario untuk jumlah di atasnya.

Pembayaran apa yang sedang Anda tagih, dan bagaimana statusnya?

Pembayaran properti baru bergaransiAjukan klaim langsung kepada bank atau perusahaan asuransi yang menerbitkan jaminan tersebut. Hal ini tidak bergantung pada pengembang.
Reservasi atau arras: dibayar setelah tuntutan resmiSelesai. Tidak perlu tindakan lagi.
Reservasi atau arras: belum dibayar dan benar-benar disengketakanJuicio verbal di bawah 15.000 €, juicio ordinario di atasnya.
Reservasi atau arras: belum dibayar dan tidak benar-benar disengketakanProcedimiento monitorio, tanpa batas atas.

Pembayaran apa yang ingin Anda dapatkan kembali?

Kata "uang jaminan" mencakup setidaknya tiga jenis pembayaran berbeda dalam pembelian di Spanyol. Setiap pembayaran, jika dapat dikembalikan, dikembalikan melalui jalur yang berbeda. Anda mendapatkan kembali uang jaminan reservasi melalui tuntutan resmi kepada pihak yang memegangnya, kemudian melalui jalur pengadilan jika tuntutan tersebut ditolak. Pembayaran ini berada di luar sistem jaminan atau rekening nasabah. Uang jaminan arras pada properti pasar sekunder bergantung pada jenis yang disebutkan dalam kontrak. Jika arras penitenciales berlaku dan penjual bersalah, Anda dapat menuntut pengembalian uang jaminan sebesar dua kali lipat. Berdasarkan dua jenis lainnya, Anda dapat menuntut agar penjualan diselesaikan atau menuntut ganti rugi. Pembayaran bertahap untuk properti baru merupakan klaim langsung terhadap bank atau perusahaan asuransi yang menerbitkan sertifikat jaminan individual. Hal ini tidak bergantung pada kondisi keuangan pengembang sendiri.Penjelasan berikut berlaku setelah Anda mengetahui bahwa suatu pembayaran seharusnya dikembalikan, tetapi tidak dikembalikan secara sukarela. Apakah pembayaran tersebut memang harus dikembalikan merupakan pertanyaan terpisah mengenai kontrak, yang dijawab dalam panduan kontrak.

Perjanjian Reservasi

Apakah permintaan yang disampaikan dengan baik memulai sesuatu secara hukum?

Tidak. Email atau panggilan telepon mungkin dapat membujuk seseorang, tetapi tidak menjalankan satu fungsi hukum yang dilakukan tuntutan resmi: mencatat waktu dan mengatur ulang perhitungannya. Fungsi tersebut dilakukan oleh burofax, pemberitahuan resmi Spanyol dengan pengiriman tersertifikasi. Ini merupakan cara standar untuk mengajukan klaim di luar pengadilan yang nantinya dapat Anda buktikan di pengadilan.

BurofaxCorreos, pengiriman tersertifikasi dengan sertifikasi isi

Pengirim dan penerima: NAMA LENGKAP → NAMA LENGKAP
Tanggal pengiriman dan tanda terima: DD/MM/AAAA · Tersertifikasi
Jumlah yang ditagih: X.XXX €
Dasar dan jangka waktu: Klausul X kontrak · 10 hari

Contoh. Nilai yang ditampilkan hanya ilustrasi.

Pengirim dan penerima. Pengirim dan penerima, yang diidentifikasi secara resmi, bukan pesan anonim.
Tanggal pengiriman dan tanda terima. Tanggal pengiriman tersertifikasi adalah tanggal yang mengatur ulang perhitungan waktu kedaluwarsa.
Jumlah yang ditagih. Jumlah yang jelas dan tepat. Inilah yang nantinya diperlukan untuk mengajukan tuntutan monitorio, jika hal itu benar-benar terjadi.
Dasar dan jangka waktu. Klausul kontrak yang menjadi dasar Anda, serta tenggat waktu yang jelas untuk menjawab sebelum langkah berikutnya.

Asumsi pembeliYang secara hukum menghentikan waktu

Email yang meminta pengembalian uang sudah cukup untuk melindungi posisi saya: Hal itu mungkin menunjukkan itikad baik Anda, tetapi tidaklah cukup. Hanya tuntutan formal di luar pengadilan yang secara hukum mengatur ulang masa kedaluwarsa, dan burofax merupakan cara standar untuk mengajukannya sehingga nantinya dapat Anda buktikan di pengadilan. Jika dikirimkan dengan benar, hitungan mundur kembali ke nol sejak tanggal pengiriman.
Saya dapat menagih ini kapan saja karena jumlah tersebut jelas terutang kepada saya: Klaim pribadi tanpa jangka waktu hukum yang lebih singkat kedaluwarsa setelah 5 tahun sejak saat Anda pertama kali dapat menuntutnya. Reformasi undang-undang tahun 2015 mengurangi jangka waktu lama selama lima belas tahun menjadi jangka waktu ini. Kedengarannya memang lama. Namun, berbulan-bulan korespondensi informal dapat diam-diam menghabiskan sebagian jangka waktu tersebut jika tidak ada pihak yang mengirimkan sesuatu untuk memulai kembali penghitungannya.
Setelah mengirim satu surat formal, saya terlindungi tanpa batas waktu: Memulai kembali penghitungannya akan memulai kembali jangka waktunya. Hal ini tidak menghentikannya selamanya. Jika pihak lain tetap tidak membayar, jangka waktu baru selama 5 tahun terus berjalan sejak tanggal surat tersebut. Pada titik tertentu, Anda harus mengajukan klaim. Anda tidak dapat terus mengirim surat alih-alih mengambil tindakan.

Pengacara yang meninjau jenis dan redaksi kontrak arras akan memeriksa apakah kontrak tersebut benar-benar memuat klausul pengembalian dana yang dapat diterapkan sebelum Anda menandatanganinya. Dengan demikian, proses penagihan ini tidak perlu dimulai.

Perjanjian Jual Beli dan Jenis arras

Sumber

Apakah burofax harus dikirim oleh pengacara agar diakui?Tidak. Siapa pun dapat mengirimkannya melalui Correos, layanan pos Spanyol. Pengiriman tersebut tidak harus dilakukan oleh pengacara agar sah sebagai tuntutan di luar pengadilan. Dalam praktiknya, menggunakan jasa pengacara untuk menulis dan mengirimkannya sepadan dengan biayanya jika jumlahnya lebih dari kecil. Redaksi tuntutan yang tepat sering kali menjadi penting nantinya jika perkara tersebut sampai ke pengadilan.

Jika tuntutan formal diabaikan, seperti apa jalur pengadilan?

Ada tiga prosedur yang mungkin digunakan. Prosedur yang berlaku terutama bergantung pada apakah utang tersebut benar-benar disengketakan dan berapa besar jumlahnya. Tuntutan langsung berdasarkan jaminan atas properti baru tidak menggunakan satu pun dari ketiga prosedur ini, melainkan langsung ditujukan kepada bank atau perusahaan asuransi. Oleh karena itu, memeriksa dokumen tersebut sebelum Anda membayar lebih penting daripada jalur penagihan apa pun setelahnya.

Option 1
Prosedur monitorioDitujukan untuk tuntutan yang jelas, tepat, telah jatuh tempo, dan wajib dibayar sekarang.
Batas nilai
Tanpa batas atasTidak ada batas jumlah sejak reformasi 2011.
Kecepatan
Fastest
Biaya
Lowest
Kapan berlaku
Utang tak disengketakan, tercatat
Paling sesuai jika dokumen Anda jelas dan pihak lainnya tidak secara serius menyangkal bahwa uang tersebut terutang.
Option 2
Persidangan lisanProsedur yang lebih sederhana untuk tuntutan yang benar-benar disengketakan.
Batas nilai
Hingga 15.000 €Dinaikkan dari 6.000 € melalui reformasi tahun 2023, yang berlaku sejak Maret 2024.
Kecepatan
Medium
Biaya
Medium
Kapan berlaku
Utang disengketakan, nominal kecil
Paling sesuai jika jumlahnya berada di bawah batas nilai dan utangnya sendiri, bukan hanya waktunya, disengketakan.
Option 3
Persidangan biasaProsedur perdata standar yang lebih panjang untuk jumlah yang lebih besar dan disengketakan.
Batas nilai
Di atas 15.000 €
Kecepatan
Slowest
Biaya
Highest
Kapan berlaku
Utang disengketakan, nominal besar
Paling sesuai hanya jika jumlah dan sengketa tersebut tidak memungkinkan adanya jalur yang lebih cepat. Sebagian besar uang muka arras untuk properti yang bernilai signifikan berakhir di sini setelah tanggung jawab benar-benar disengketakan.

Tidak satu pun dari ketiga prosedur tersebut bergantung pada pilihan Anda. Utang itu sendiri menentukan prosedur yang berlaku.

0 €30.000 €

Persidangan lisanHingga 15.000 €
Persidangan biasaDi atas 15.000 €

15.000 €: Dinaikkan dari 6.000 € melalui reformasi tahun 2023, yang berlaku sejak Maret 2024.

Batas nilai ini menentukan prosedur yang berlaku untuk tuntutan yang disengketakan. Batas tersebut baru penting setelah utang benar-benar disengketakan. Utang yang tidak disengketakan diproses melalui jalur monitorio, berapa pun jumlahnya.

Tidak satu pun dari hal ini berubah jika pihak lainnya adalah perusahaan yang sejak itu secara resmi dinyatakan insolven. Itu merupakan proses yang berbeda, dengan aturannya sendiri, yang dibahas di halamannya sendiri. Debitur insolven bukan sekadar debitur yang lambat membayar.

Kepailitan pengembang

Sumber

Hal-hal yang perlu dikumpulkan sebelum surat formal pertama dikirim

Empat hal yang perlu dikumpulkan sebelum Anda mengirim burofax, bukan setelahnya. Surat tersebut lebih kuat jika hal-hal itu dilampirkan.

Kumpulkan	Mengapa	Seperti apa versi yang lemah
Bukti semua pembayaran	Konfirmasi transfer bank atau tanda terima mengubah "Anda berutang uang kepada saya" menjadi jumlah yang jelas dan pasti. Inilah tepatnya yang dibutuhkan untuk mengajukan tuntutan monitorio.	Mengandalkan ingatan atau kesepakatan lisan mengenai jumlah yang sebenarnya telah dibayar.
Kontraknya sendiri, dibaca untuk menemukan klausul yang relevan	Apa yang sebenarnya dinyatakan dalam kontrak reservasi atau arras mengenai syarat pengembalian dana menentukan apakah Anda menuntut hak yang jelas atau hak yang masih dapat disengketakan.	Mengirim tuntutan sebelum memeriksa apa yang sebenarnya dijanjikan oleh kontrak yang Anda tanda tangani.
Catatan tertulis mengenai setiap permintaan informal yang telah dibuat	Hal ini menunjukkan kronologi dan iktikad baik. Namun, hanya tuntutan formal, bukan pesan-pesan ini, yang secara hukum mengatur ulang masa kedaluwarsa.	Hanya percakapan lisan atau melalui telepon, tanpa apa pun secara tertulis.
Untuk properti baru, sertifikat jaminan	Sertifikat tersebut segera menunjukkan apakah ini merupakan klaim jaminan langsung terhadap bank, yang merupakan jalur jauh lebih singkat, atau klaim yang harus Anda ajukan terhadap pengembang itu sendiri.	Tidak mengetahui apakah sertifikat yang sah, atas nama Anda sendiri, pernah diterbitkan untuk pembayaran Anda.

Jaminan Bank

Permintaan informal dibandingkan tuntutan formal

Keduanya dapat disampaikan dengan sopan. Hanya salah satunya yang menghasilkan tindakan yang diakui oleh hukum.

	Permintaan Informal	Tuntutan Formal (Burofax)
Dampak pada masa kedaluwarsa	Tidak ada. Jangka waktu lima tahun terus berjalan persis seperti sebelumnya.	Menghentikannya. Jangka waktu tersebut dimulai kembali sejak tanggal pengiriman.
Nilai sebagai bukti nantinya	Lemah. Pesan teks atau panggilan sulit dibuktikan dan mudah disengketakan.	Kuat. Catatan tersertifikasi menunjukkan dengan tepat apa yang dikirim dan diterima, serta kapan.
Cara pihak lain membacanya	Mudah terus ditunda, tanpa konsekuensi nyata.	Sinyal yang jelas bahwa langkah berikutnya, jika tidak dibayar, adalah mengajukan gugatan ke pengadilan.
Biaya pelaksanaannya	Tidak ada biaya, tetapi secara diam-diam menghabiskan waktu dari jangka waktu lima tahun Anda.	Biaya kecil untuk pengiriman tersertifikasi, dan terkadang biaya penyusunan oleh pengacara.

Terus terang

Ini menjelaskan mekanismenya, bukan menjamin hasilnya

Ini adalah hukum acara perdata dan hukum kedaluwarsa Spanyol yang berlaku per Agustus 2026, berdasarkan sumber-sumber asli. Ini merupakan informasi umum, bukan penilaian atas sengketa khusus Anda. Apakah kontrak Anda sama sekali memberikan hak untuk mendapatkan pengembalian dana merupakan pertanyaan terpisah, yang dijawab oleh panduan tertaut dan, pada akhirnya, oleh pengacara Anda sendiri. Semua uraian di atas mengasumsikan bahwa pertanyaan tersebut sudah terselesaikan. Uraian ini hanya mencakup bagaimana uang berpindah setelah menjadi utang.Kami bukan penagih utang dan bukan pihak dalam kontrak, gugatan pengadilan, atau jaminan Anda. Sebelum semua ini diperlukan, layanan koordinasi hukum kami memastikan bahwa kontrak yang Anda tanda tangani memiliki klausul pengembalian dana yang dapat diterapkan. Untuk properti baru, layanan ini juga memeriksa bahwa Anda memiliki sertifikat jaminan yang diindividualisasi dengan benar. Inilah satu-satunya tanda terbaik mengenai apakah semua ini pada akhirnya akan relevan bagi pembelian Anda sendiri.

Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang Mendapatkan Kembali Uang Anda

Apakah penting jika uang jaminan dibayarkan ke rekening bank pribadi, bukan ke rekening klien milik pengacara atau rekening perusahaan?: Ya, hal itu sangat penting bagi kemudahan penagihan dalam praktik, meskipun hak hukum Anda atas pengembalian dana tidak berubah. Pembayaran yang dilakukan ke rekening pribadi lebih sulit dilacak ke transaksi tertentu dan lebih mudah untuk sudah dibelanjakan oleh orang tersebut. Inilah tepatnya alasan pembayaran reservasi, yang biasanya merupakan satu-satunya pembayaran di luar sistem rekening terlindungi, paling sering disengketakan dalam praktik.
Bagaimana jika orang atau perusahaan yang berutang pengembalian dana kepada Anda tampaknya menghilang, berganti nama, atau semakin sulit dihubungi?: Tindak lanjuti tuntutan resmi tersebut sesegera mungkin. Mintalah pengacara memeriksa apakah perusahaan menunjukkan tanda-tanda awal kesulitan keuangan, bukan sekadar tidak merespons. Jika proses kepailitan resmi diajukan, jalur penagihannya berubah sepenuhnya: tuntutan tersebut menjadi klaim dalam proses itu, bukan lagi tuntutan biasa dan gugatan pengadilan. Halaman tersebut menjelaskan perubahan yang terjadi.
Dapatkah saya menuntut bunga selain pengembalian dananya, atau hanya jumlah pokoknya?: Secara umum, ya. Hukum Spanyol mengizinkan Anda menuntut bunga bersamaan dengan pengembalian sejumlah uang yang terutang, dan gugatan pengadilan biasanya mencakupnya. Untuk pembayaran pembangunan baru yang dijamin, jaminan bank itu sendiri harus mencakup bunga menurut undang-undang sejak setiap tanggal pembayaran. Ini merupakan hak yang lebih kuat dan lebih spesifik daripada bunga umum yang tersedia atas utang kontraktual biasa.

Looking at a specific property?

Send us the property