Pengembang Melewati Batas Waktu: Kontrak Anda, Bukan Brosur, Adalah Buktinya
Dalam 30 detik
Untuk properti baru, yang berlaku hanyalah tanggal penyelesaian transaksi dalam kontrak Anda, bukan perkiraan dalam brosur. Setelah tanggal tersebut terlewati dan masa tenggang apa pun dalam kontrak berakhir, Anda berhak atas pengembalian penuh ditambah bunga berdasarkan undang-undang. Hak ini berasal dari jaminan bank yang sama yang mencakup kegagalan pengembang. Untuk properti pasar sekunder, prosesnya berbeda dan lebih lambat.
Tanggal mana yang dianggap sebagai tanggal penyelesaian transaksi?
Untuk properti pasar sekunder, pembeli dan penjual menyepakati tanggal ini dalam kontrak, dan biasanya tanggal tersebut tetap. Untuk properti baru, tanggalnya bergantung pada kapan bangunan selesai dan memperoleh izin, dan pengembang sering tertinggal dari jadwal. Satu-satunya tanggal yang memiliki arti hukum adalah tanggal yang tertulis dalam kontrak privat Anda sendiri. "previsión de entrega" (perkiraan tanggal penyerahan) yang dicantumkan dalam brosur atau disampaikan dalam percakapan penjualan sebelum Anda menandatangani apa pun tidak berlaku.Banyak kontrak properti baru juga mencantumkan masa tenggang. Dalam praktiknya, masa ini sering berupa tambahan tiga hingga enam bulan setelah tanggal yang dinyatakan, sebelum keterlambatan dianggap sebagai kegagalan memenuhi tenggat. Masa tenggang ini merupakan praktik pasar yang umum dan dilaporkan oleh sumber-sumber hukum. Masa ini tidak ditetapkan oleh undang-undang. Durasi sebenarnya adalah apa pun yang dinyatakan dalam kontrak Anda sendiri, jika memang dicantumkan. Jika kontrak tidak menyebutkan hal ini, tidak ada masa tenggang otomatis.
Klausul tanggal serah terimaPerjanjian jual beli privat
- Perkiraan tanggal serah terima
- [DD/MM/YYYY]
- Masa tenggang
- [X bulan]
- Akibat keterlambatan
- [klausa]
- Perkiraan tanggal serah terima. Satu-satunya tanggal yang memiliki kekuatan hukum. Bukan "previsión de entrega" dalam brosur.
- Masa tenggang. Mengikat hanya jika kontrak Anda mencantumkannya. Jika tidak disebutkan, tidak ada masa tenggang.
- Akibat keterlambatan. Apa yang terjadi setelah tanggal tersebut, termasuk masa tenggang jika ada, telah berlalu.
| Jangka waktu | Hakikat sebenarnya | Apakah mengikat pengembang |
|---|---|---|
| Perkiraan serah terima (estimasi pemasaran) | Ini adalah perkiraan yang tidak mengikat. Perkiraan ini sering diberikan bahkan sebelum bangunan memperoleh izinnya. | Tidak. Perkiraan ini menetapkan ekspektasi, bukan tenggat waktu hukum. |
| Tanggal serah terima (tanggal kontraktual) | Tanggal pasti, atau rumus untuk menentukannya, yang tercantum dalam perjanjian jual beli pribadi yang Anda tandatangani. | Ya. Jaminan dan setiap klausul penalti mulai diperhitungkan sejak tanggal ini. |
| Klausul masa tenggang, jika tercantum dalam kontrak | Waktu tambahan yang disepakati sebelumnya, sebelum tanggal yang terlewat dianggap sebagai keterlambatan berdasarkan kontrak. | Hanya jika kontrak Anda memuatnya. Undang-undang tidak menentukan lamanya atau mewajibkan keberadaannya. |
Apakah keterlambatan harus serius sebelum Anda dapat membatalkan kontrak?
Jawaban yang jujur bergantung pada apa yang Anda beli: properti baru atau properti pasar sekunder. Jawabannya mungkin mengejutkan Anda.
Properti baru atau pasar sekunder?
- Properti baruJaminan mulai berlaku setelah tanggal dalam kontrak terlewati dan masa tenggang berakhir. Tidak ada penilaian mengenai seberapa serius keterlambatan tersebut.
- Properti pasar sekunderPasal 1124 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berlaku. Pengadilan menentukan apakah keterlambatan cukup serius untuk membatalkan kontrak.
Asumsi pembeliSyarat sebenarnya dari jaminan
- Untuk properti baru, saya harus membuktikan bahwa keterlambatan tersebut serius, atau menunggu keputusan pengadilan, sebelum dapat memperoleh kembali uang saya
- Tidak. Jaminan yang melindungi Anda jika pengembang bangkrut juga mencakup tanggal yang terlewat begitu saja. Setelah tanggal penyelesaian transaksi dalam kontrak terlewati dan masa tenggang berakhir, syarat jaminan terpenuhi: bangunan tidak selesai tepat waktu. Anda tidak memerlukan pengadilan untuk menilai seberapa serius keterlambatan tersebut. Anda dapat mengajukan klaim langsung kepada bank atau perusahaan asuransi.
- Pada properti pasar sekunder, ketidakhadiran pada tanggal menghadap notaris diperlakukan dengan cara yang sama
- Tidak. Tidak ada jaminan hukum yang setara untuk tanggal penyelesaian transaksi properti pasar sekunder. Upaya hukum umumnya diatur dalam Pasal 1124 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pihak yang dirugikan dapat memilih untuk menuntut agar penjualan dilanjutkan atau membatalkan kontrak. Dalam kedua hal tersebut, pihak itu juga dapat menuntut ganti rugi dan bunga. Namun, pengadilan harus terlebih dahulu memutuskan apakah keterlambatan cukup serius untuk membatalkan kontrak, bukan sekadar menegakkannya. Pembeli properti baru yang menggunakan jalur jaminan tidak menghadapi pengujian ini.
- Enam bulan adalah ambang hukum agar keterlambatan dianggap berlaku
- Angka ini sering muncul dalam ulasan, tetapi undang-undang itu sendiri, yaitu LOE, tidak menyatakan enam bulan sebagai pemicu jaminan. Kemungkinan besar, angka tersebut menunjukkan berapa lama pengadilan, dengan menggunakan Pasal 1124 dalam sengketa properti pasar sekunder, menganggap suatu keterlambatan cukup serius untuk membatalkan kontrak. Untuk properti baru, berdasarkan jaminan, pemicunya adalah tanggal pasti dalam kontrak, bukan jumlah bulan yang tetap.
Jika saya lebih memilih menunggu hingga bangunan selesai daripada menerima pengembalian dana, apakah saya dapat melakukannya?Ya. Tercapainya tanggal pemicu memberi Anda pilihan. Hal itu tidak memaksa Anda menerima pengembalian dana. Banyak pembeli memilih menunggu, terutama ketika keterlambatannya singkat dan proyek jelas terus berjalan. Yang penting, pilihan tersebut menjadi milik Anda setelah tanggal itu terlewati. Pilihan itu bukan milik pengembang.
Seperti apa pengajuan klaim atas keterlambatan dalam praktik?
Klaim keterlambatan lebih sederhana daripada yang diperkirakan kebanyakan pembeli. Jalur jaminan tidak memerlukan perkara pengadilan terhadap pengembang.
- Konfirmasikan secara tertulis bahwa tanggal dalam kontrak telah terlewatiPengacara Anda memeriksa tanggal pasti dan setiap klausul masa tenggang berdasarkan kalender.
- Pastikan sertifikat jaminan masih berlaku dan mencakup pembayaran AndaAnda mengajukan klaim berdasarkan sertifikat yang sama dengan yang diperiksa sebelum Anda melakukan pembayaran.
- Watch out
- Jika sertifikat tidak ada atau sudah kedaluwarsa, klaim sederhana menjadi sama sulit dan tidak pastinya seperti perkara kepailitan pengembang.
- Putuskan: tunggu atau klaimSetelah tanggal pemicu terlewati, keputusan ini berada di tangan Anda, bukan pengembang.
- Jika Anda mengajukan klaim, proses dilakukan terhadap bank atau perusahaan asuransiBukan pengembang. Halaman pengembalian uang jaminan membahas hal ini secara lengkap, termasuk klaim yang disengketakan.
- Where
- Bank atau perusahaan asuransi yang menerbitkan jaminan
Terkadang masalahnya lebih besar daripada sekadar melewati tanggal yang ditetapkan. Pengembang mungkin telah sepenuhnya menghentikan pembangunan, tidak lagi memberikan kabar, atau memasuki proses kepailitan resmi. Ini adalah situasi yang berbeda dan lebih sulit. Masing-masing memiliki panduan tersendiri.Langkah 1 dan 2 di atas bergantung pada dua hal: apakah tanggal pemicu telah terlewati, dan apakah sertifikat jaminan masih berlaku. Layanan koordinasi hukum Arevont memeriksa keduanya sebelum keterlambatan menjadi sengketa, bukan hanya setelahnya.
Hal yang perlu dikonfirmasi dalam kontrak Anda sebelum keterlambatan menjadi sengketa
Periksa empat hal. Bacalah semuanya dalam kontrak sebelum Anda menandatanganinya. Jangan menunggu sampai tanggalnya terlewati.| Konfirmasi | Mengapa ini penting | Seperti apa versi yang buruk |
|---|---|---|
| Tanggal pasti penyelesaian transaksi, atau rumus penentuannya, dalam kontrak itu sendiri | Inilah satu-satunya tanggal yang memiliki kekuatan hukum. Apa pun yang disampaikan secara lisan atau ditulis dalam materi pemasaran tidak diperhitungkan. | Kontrak menyatakan "perkiraan serah terima yang disampaikan oleh pengembang", alih-alih memberikan tanggal pasti atau rumus yang jelas. |
| Apakah terdapat klausul masa tenggang, dan berapa lama tepatnya | Hal ini mengubah tanggal pasti dimulainya jaminan. Jika kontrak tidak menyebutkan hal ini, tidak ada masa tenggang. | Kata-kata yang tidak jelas seperti "waktu tambahan yang wajar", tanpa menyebutkan jumlah waktunya. |
| Apakah sertifikat jaminan masih berlaku untuk setiap pembayaran yang telah dilakukan hingga saat ini | Kekuatan klaim atas keterlambatan hanya sebaik jaminan yang mendasarinya. Sertifikat yang sudah tidak berlaku melemahkan klaim yang dijelaskan di atas. | Sertifikat tersebut diterbitkan sekali pada tahap awal dan tidak pernah diperbarui untuk pembayaran-pembayaran berikutnya. |
| Pada properti pasar sekunder, ketentuan khusus dalam kontrak mengenai tanggal penyelesaian transaksi yang terlewat | Berbeda dengan properti baru, tidak ada jaminan yang dapat diandalkan. Berdasarkan pasal 1124, pengacara Anda bekerja berdasarkan bunyi persis ketentuan kontrak mengenai keterlambatan. | Kontrak membahas pengunduran diri pembeli atau penjual secara umum, tetapi tidak menyebutkan tanggal yang terlewat akibat salah satu pihak. |
Tanggal yang terlewat pada properti baru dibandingkan dengan tanggal yang terlewat pada properti pasar sekunder
Kata "keterlambatan" menggambarkan dua situasi yang sangat berbeda. Situasi yang berlaku bergantung pada apa yang Anda beli.| Properti pasar sekunder | Properti baru | |
|---|---|---|
| Upaya hukum yang berlaku | Pasal 1124 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata: Anda dapat menuntut agar jual beli diselesaikan, atau membatalkan kontrak, dengan ganti rugi dalam kedua hal tersebut. | Jaminan bank: pengembalian penuh uang beserta bunga menurut undang-undang, dengan ketentuan yang sama seolah-olah pengembang telah sepenuhnya gagal memenuhi kewajibannya. |
| Apakah tingkat keterlambatan berpengaruh | Ya. Dalam praktiknya, pengadilan memutuskan apakah pelanggaran tersebut cukup serius untuk membatalkan kontrak. | Tidak. Pemicu hak tersebut adalah tanggal dalam kontrak yang terlewat, berapa pun lamanya keterlambatan. |
| Perlu pengadilan untuk mendapat uang kembali? | Sering kali, jika pihak lain tidak setuju. Pasal 1124 memberikan hak yang mungkin perlu Anda gunakan melalui pengadilan. | Tidak. Anda mengajukan klaim langsung kepada bank atau perusahaan asuransi yang menerbitkan jaminan. |
| Yang pertama diperiksa pengacara Anda | Apa yang dinyatakan dalam kontrak arras itu sendiri mengenai tanggal yang terlewat, karena undang-undang tidak menetapkan aturan untuk hal ini. | Bahwa sertifikat jaminan masih berlaku dan mencakup setiap pembayaran yang telah dilakukan hingga saat ini. |
Ini menyatakan aturan umum, bukan apa yang diizinkan oleh kontrak khusus Anda
Ini adalah hukum Spanyol yang berlaku hingga Agustus 2026. Kami membacanya dari sumber asli, bukan dari materi pemasaran atau cara orang biasanya menjelaskan keterlambatan. Ini adalah informasi umum, bukan pemeriksaan atas kontrak khusus Anda. Hanya pengacara independen yang membaca dokumen Anda sendiri yang dapat memberi tahu apakah tanggal dalam kontrak Anda telah terlewati, apakah masa tenggang berlaku bagi Anda, dan apakah sertifikat jaminan Anda masih berlaku.Halaman ini sengaja membahas satu situasi yang terbatas: keterlambatan ketika pengembang masih mampu membayar utangnya dan masih melakukan pembangunan. Jika pengembang telah sepenuhnya berhenti, atau memasuki proses kepailitan resmi, itu adalah situasi yang lebih sulit dan berbeda, yang dibahas di halaman tersendiri. Kami tidak membawa sengketa kontrak ke pengadilan dan bukan pihak dalam jaminan Anda. Layanan koordinasi hukum kami memeriksa bahwa tanggal dan sertifikatnya benar sebelum keterlambatan menjadi sengketa, bukan setelahnya.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang keterlambatan penyelesaian transaksi
- Jika kontrak saya memiliki klausul penalti sendiri untuk keterlambatan, apakah klausul itu menggantikan bunga menurut undang-undang atas jaminan?
- Tidak. Keduanya adalah hal yang berbeda, dan kontrak Anda dapat memuat keduanya. Bunga menurut undang-undang atas jaminan secara otomatis menjadi hak Anda setelah tanggal pemicu terlewati. Bunga tersebut dihitung sejak setiap tanggal pembayaran, terlepas dari ada atau tidaknya klausul penalti dalam kontrak Anda. Klausul penalti privat, jika kontrak Anda memuatnya, mulai berlaku sejak tanggal yang sama dan merupakan hak terpisah, di samping bunga tersebut. Karena itu, ada baiknya Anda memeriksa apakah kontrak Anda memuat klausul tersebut, sekaligus memeriksa tanggal dan masa tenggangnya.
- Dapatkah pengembang menawarkan sesuatu selain uang, seperti peningkatan fasilitas atau diskon, sebagai pengganti pengembalian dana jaminan, setelah terjadi keterlambatan?
- Ya, mereka dapat menawarkannya. Sebagian pembeli menerima alternatif yang benar-benar baik sebagai pengganti pembatalan pembelian. Yang penting adalah ini: Anda sudah memiliki hak hukum yang jelas atas pengembalian dana penuh. Pengembang tidak sedang berbaik hati kepada Anda. Apakah alternatif yang ditawarkan benar-benar lebih bernilai daripada uang tersebut adalah keputusan yang harus dibuat berdasarkan kasus per kasus, bersama pengacara Anda, bukan di bawah tekanan waktu di kantor penjualan.
- Jika saya membeli melalui hipotek dan tanggal penyelesaian transaksi mundur, apakah keterlambatan tersebut juga memengaruhi persetujuan hipotek saya?
- Bisa. Persetujuan hipotek dan suku bunga tetap sering kali hanya berlaku untuk waktu yang terbatas. Penyelesaian transaksi yang tertunda dapat berarti bank Anda harus menyetujui kembali atau menetapkan ulang harga pinjaman yang disusun berdasarkan tanggal semula. Ini merupakan masalah praktis yang terpisah. Sampaikan hal ini kepada bank Anda segera setelah keterlambatan tampak mungkin terjadi, bukan hanya setelah tanggal baru dikonfirmasi.
