Ketika penjual meninggal: properti dari harta peninggalan atau transaksi yang terhenti
Dalam 30 detik
Halaman ini membahas dua situasi yang berbeda. Membeli properti yang sudah menjadi bagian dari harta peninggalan merupakan pembelian biasa, tetapi melibatkan lebih banyak dokumen dan lebih banyak orang yang harus menyetujui. Jika penjual meninggal setelah Anda menandatangani, kontrak tersebut tidak dibatalkan. Para ahli waris menggantikan posisi penjual setelah mereka menerima warisan.
Apa artinya jika suatu properti "menjadi bagian dari harta peninggalan"?
Herencia yacente adalah istilah hukum untuk harta peninggalan dalam masa antara kematian seseorang dan penerimaan serta pembagiannya secara resmi oleh para ahli waris. Selama masa ini, properti tersebut secara hukum masih menjadi milik orang yang telah meninggal. Belum ada pihak yang menggantikannya dengan cara yang diakui hukum untuk menandatangani dokumen. Ini adalah status sementara, bukan hambatan permanen untuk menjual.
Asumsi pembeliYang diizinkan praktik notaris Spanyol
- Properti dalam herencia yacente tidak dapat dijual sampai harta peninggalan tersebut diselesaikan sepenuhnya
- Properti tersebut dapat dijual sebagai bagian dari proses yang sama. Praktik kenotariatan Spanyol menyebutnya unidad de acto: para ahli waris secara resmi menerima dan membagi warisan, lalu menandatangani penjualan dalam satu janji temu dengan notaris yang terkoordinasi. Mereka tidak selalu harus menunggu hingga tahap pendaftaran terpisah yang lebih awal selesai terlebih dahulu.
- Satu ahli waris dapat menandatangani atas nama semua pihak lainnya
- Tidak untuk penjualan penuh atas properti tersebut. Penjualan aset yang menjadi bagian dari harta peninggalan yang belum dibagi umumnya memerlukan salah satu dari tiga hal: persetujuan semua ahli waris secara bersama-sama, pelaksana wasiat (albacea) yang ditunjuk dalam wasiat dengan kewenangan yang cukup luas, atau administrator yang ditunjuk pengadilan jika para ahli waris tidak dapat bertindak atau mencapai kesepakatan.
- Membeli dari harta peninggalan selalu lebih lambat daripada membeli dari pemilik yang masih hidup
- Sering kali demikian, tetapi tidak selalu. Harta peninggalan yang tertata, dengan wasiat yang jelas, ahli waris yang bekerja sama, dan dokumen yang telah dikumpulkan, dapat diproses hampir dengan kecepatan normal. Hal yang memperlambat adalah perselisihan antar ahli waris atau dokumen yang belum diminta, bukan status herencia yacente itu sendiri.
Apakah penjual harus memberi tahu saya bahwa properti tersebut dijual sebagai bagian dari harta peninggalan?Dalam praktiknya, ya. Dokumen yang diperlukan untuk menyelesaikan penjualan berbeda, dan pengacara Anda akan memintanya bagaimanapun juga: akta kematian, wasiat atau declaración de herederos, serta bukti bahwa setiap orang yang berwenang menjual telah memberikan persetujuan. Jika pihak penjual menghindari topik tersebut, mereka hanya menunda percakapan yang harus dilakukan sebelum penyelesaian transaksi.
Siapa yang berwenang menandatangani penjualan atas nama harta peninggalan?
Siapa pun yang ditempatkan oleh harta peninggalan dalam posisi tersebut, dan hanya ada tiga kemungkinan. Para ahli waris telah menerima warisan dan menandatangani bersama-sama, atau wasiat menunjuk pelaksana dengan kewenangan yang cukup luas untuk mencakup penjualan, atau pengadilan telah menunjuk seorang administrator karena dua kemungkinan pertama tidak tersedia. Kemungkinan yang berlaku merupakan fakta mengenai dokumen, bukan pilihan yang dapat dibuat oleh siapa pun. Hal tersebut harus ditetapkan sebelum Anda menemui notaris.Bagi pembeli, hasil praktisnya adalah bahwa orang yang menawarkan properti kepada Anda mungkin bukan orang yang secara hukum dapat menjualnya kepada Anda. Kerabat yang selama ini mengelola properti tersebut, atau seorang ahli waris yang berbicara mewakili beberapa ahli waris lainnya, tidak memiliki kewenangan hanya karena hal itu. Yang membuktikan kewenangan adalah dokumen: escritura de aceptación y adjudicación, klausul dalam wasiat yang memberikan kewenangan menjual kepada pelaksana, atau perintah pengadilan yang menunjuk administrator. Tanyakan mana dari ketiganya yang berlaku, dan minta untuk melihat dokumen yang membuktikannya, sebelum Anda membayar uang jaminan.
- Option 1Semua ahli waris bertindak bersamaRute yang paling umum: terdapat surat wasiat yang sah atau declaración de herederos, dan para ahli waris sepakat untuk menjual.
- Siapa
- Setiap ahli waris
- Apa buktinya
- Tanda tangan atau kuasaDari tiap ahli waris
- Berapa lama
- FastestJika semua cepat sepakat
- Option 2Pelaksana wasiatSurat wasiat tersebut menunjuk seorang pelaksana dengan kewenangan yang cukup luas untuk mencakup penjualan.
- Siapa
- Pelaksana yang ditunjuk
- Apa buktinya
- Redaksi persis surat wasiat
- Berapa lama
- Medium
- Option 3Administrator yang ditunjuk pengadilanTidak ada pelaksana, atau para ahli waris tidak dapat mencapai kesepakatan di antara mereka.
- Siapa
- Administrator yang ditunjuk pengadilan
- Apa buktinya
- Perintah pengadilan
- Berapa lama
- Slowest
Ini adalah pemahaman kami mengenai praktik hukum Spanyol terkait herencia yacente, yang diperiksa melalui beberapa sumber, bukan hanya berdasarkan satu artikel yang dibaca dalam teks hukum aslinya. Pastikan rute yang tepat dan dokumen yang membuktikannya kepada pengacara independen sebelum Anda mengandalkan kewenangan yang diklaim penjual untuk menandatangani.
Apa yang terjadi jika hanya sebagian dari beberapa ahli waris yang ingin menjual?Penjualan seluruh properti umumnya memerlukan persetujuan semua pihak, sehingga seorang ahli waris yang menolak dapat menghentikan atau menunda penjualan. Para ahli waris lainnya kemudian memiliki dua pilihan hukum yang lambat: mengajukan perkara ke pengadilan untuk membagi harta warisan bersama, atau bernegosiasi langsung dengan ahli waris yang enggan. Pengacara pembeli tidak dapat mempercepat pilihan mana pun. Karena itu, penting untuk memastikan sejak awal bahwa semua ahli waris setuju, sebelum Anda membayar uang reservasi.
Dokumen tambahan apa yang diperlukan untuk membeli dari harta peninggalan?
Lima dokumen, di samping semua dokumen yang dibutuhkan properti pasar sekunder biasa. Masing-masing membuktikan satu mata rantai yang menghubungkan kematian dengan tanda tangan yang akan Anda bubuhkan. Rantai ini hanya berfungsi jika setiap mata rantai tersedia: kematian itu sendiri, ada atau tidaknya wasiat, para ahli waris menerima warisan, pelaporan pajak warisan telah diajukan, dan Daftar Pertanahan mencatat para ahli waris sebagai pemilik.Perlakukan kelima dokumen ini sebagai satu kesatuan, bukan sekadar daftar, karena kekurangan di bagian mana pun dapat menghentikan penjualan, betapapun lengkapnya dokumen lainnya. Ahli waris yang belum menerima warisan secara resmi tidak dapat menjual. Daftar pertanahan yang belum mencatat mereka tidak akan mencatat pengalihan dari mereka. Pelaporan pajak merupakan tahap tersendiri, bahkan ketika keringanan Andalusia berarti tidak ada pajak yang harus dibayar, karena daftar pertanahan hanya mensyaratkan bahwa pelaporan mandiri telah diajukan, bukan bahwa uang telah berpindah tangan. Pengacara Anda mengumpulkan kelima dokumen tersebut sebelum penyelesaian transaksi dijadwalkan, bukan sesudahnya.
- Akta kematian (certificado de defunción)Titik awal bagi setiap dokumen berikutnya, dan hal pertama yang dikonfirmasi oleh pengacara Anda dalam bentuk resmi dan terkini.
- Sertifikat wasiat terakhir (certificado de actos de última voluntad)Memastikan surat wasiat mana, jika ada, yang merupakan surat wasiat terakhir yang sah, serta mencegah versi sebelumnya digunakan secara keliru atau dengan iktikad buruk.
- Surat wasiat itu sendiri, atau declaración de herederos abintestatoMenetapkan siapa saja ahli waris yang sah. Tanpa surat wasiat, hal ini memerlukan proses notarial atau yudisial terpisah dan merupakan salah satu sumber keterlambatan terbesar.
- escritura de aceptación y adjudicación de herenciaAkta notarial yang digunakan para ahli waris untuk menerima warisan secara resmi. Dokumen inilah yang memberikan kewenangan kepada mereka untuk menjualnya sebagai pemilik.
- NIE untuk setiap ahli waris yang belum memilikinyaTidak ada ahli waris asing yang dapat dicantumkan dalam akta penerimaan atau menandatangani penjualan berikutnya tanpa NIE.
Apakah harta peninggalan juga memerlukan sertifikat utang komunitas dengan cara yang sama seperti penjual lainnya?Ya, dengan cara yang sama. Harta peninggalan tidak dikecualikan dari sertifikat berdasarkan pasal 9.1.e yang wajib disediakan oleh penjual lainnya. Utang komunitas yang diwariskan diperiksa dengan cara yang sama, baik penjualnya berupa harta peninggalan maupun orang yang masih hidup.
Apa yang membuat pembelian dari harta peninggalan lebih lambat dalam praktik?
Rangkaian prosesnya, bukan status harta peninggalannya, yang memperlambat semuanya. Herencia yacente tidak memperlambat apa pun hanya karena keberadaannya. Yang memerlukan waktu adalah setiap tahap harus selesai sebelum tahap berikutnya dapat dimulai, dan ada empat atau lima tahap antara kematian dan tanda tangan Anda. Tidak ada yang dapat mempersingkat rangkaian ini. Karena itu, pembelian dari harta peninggalan biasanya dihitung dalam hitungan bulan, bukan minggu.Empat hal dapat membuat prosesnya semakin lambat, dan sebaiknya Anda menanyakannya sejak awal karena keempatnya dapat diperiksa sebelum Anda berkomitmen. Ahli waris yang tinggal di negara berbeda atau berselisih satu sama lain merupakan masalah yang paling umum. Mengumpulkan tanda tangan dan NIE lintas negara benar-benar memerlukan waktu berminggu-minggu, dan perselisihan yang nyata dapat menghentikan penjualan, bukan sekadar menundanya. Jika tidak ada surat wasiat, declaración de herederos harus dilakukan terlebih dahulu. Daftar pertanahan tidak akan memproses apa pun sampai pelaporan mandiri pajak warisan telah diajukan. Administrator yang ditunjuk pengadilan jelas lebih lambat daripada dua rute penandatanganan lainnya, karena pengadilan harus menyetujui penunjukan maupun ketentuan penjualan.
Dari kematian ke penyelesaian
- KematianHarta warisan menjadi warisan belum terbagiBelum ada yang menggantikan almarhum untuk keperluan penandatanganan.
- PenerimaanPara ahli waris menerima melalui escritura penerimaan dan pembagianInilah yang memberi mereka wewenang untuk menjual.
- Pelaporan ISDPenilaian mandiri pajak warisan diajukanTetap diperlukan meskipun bonifikasi Andalusia berarti tidak ada pajak yang harus dibayar.
- Pencatatan di daftarDaftar pertanahan mendaftarkan para ahli waris, lalu penjualanProses tidak akan dilanjutkan sebelum pelaporan pajak diajukan.
- Penyelesaian transaksiPenandatanganan di notarisHanya dapat dilakukan setelah setiap mata rantai sebelumnya terpenuhi.
- Para ahli waris yang tinggal di luar negeri atau tidak sepakat satu sama lainMengumpulkan tanda tangan atau NIE dari beberapa ahli waris yang tersebar di berbagai negara benar-benar memerlukan waktu berminggu-minggu. Setiap ketidaksepakatan nyata mengenai apakah atau bagaimana menjual dapat menghentikan proses sepenuhnya, bukan sekadar memperlambatnya.
- Tidak ada wasiat, sehingga deklarasi ahli waris harus dilakukan terlebih dahuluHal ini menambahkan seluruh tahap notarial atau yudisial sebelum seseorang secara resmi diakui sebagai ahli waris, di samping semua persyaratan penjualan biasa.
- Gerbang pajak daftar pertanahan sendiri, bahkan saat pajak terutang nolDaftar pertanahan tidak akan mendaftarkan properti atas nama para ahli waris, atau penjualan berikutnya kepada Anda, sampai penilaian mandiri pajak warisan setidaknya telah diajukan kepada otoritas pajak. Hal ini berlaku bahkan ketika bonifikasi Andalusia sebesar 99 % berarti tidak ada pajak yang harus dibayar: pengajuan, bukan pembayaran, merupakan gerbangnya.
- Administrator yang ditunjuk pengadilan, jika diperlukanJalur penandatanganan paling lambat dari ketiganya dengan selisih yang jelas, karena pengadilan harus menyetujui penunjukan dan kemudian persyaratan penjualan.
Sumber
Apakah ada cara memperkirakan berapa lama pembelian dari harta warisan sebelum berkomitmen?Belum dapat dipastikan pada tahap reservasi. Inilah alasan dokumen-dokumen di atas layak diminta dan ditinjau sebelum Anda membayar jumlah yang signifikan. Harta peninggalan dengan wasiat, ahli waris yang kooperatif, dan dokumen yang telah dikumpulkan dapat mengikuti jadwal yang mendekati jadwal properti pasar sekunder biasa. Jika beberapa hal tersebut tidak tersedia, jadwalnya tidak akan demikian. Tidak ada cara lain selain mencari tahu situasi yang sebenarnya Anda hadapi.
Jika penjual meninggal setelah kami menandatangani, apakah kontraknya tetap berlaku?
Ya. Hal ini lebih mengejutkan pembeli daripada situasi warisan belum terbagi, karena tampaknya hal tersebut seharusnya mengakhiri transaksi. Berdasarkan pasal 1257 Código Civil, kontrak mengikat pihak-pihak yang menandatanganinya DAN para ahli waris mereka. Kematian tidak dengan sendirinya membatalkan kontrak reservasi atau arras yang telah ditandatangani. Para ahli waris yang menerima warisan menggantikan posisi almarhum berdasarkan kontrak tersebut, termasuk kewajibannya.Apakah para ahli waris dapat berubah pikiran bergantung pada cara kontrak itu ditulis. Yurisprudensi Spanyol menganggap kontrak arras sebagai confirmatoria, yang berarti mengikat dan dapat ditegakkan, KECUALI kontrak tersebut secara jelas memberikan hak penitensial untuk mengundurkan diri. Berdasarkan hak tersebut, pembeli dapat melepaskan uang jaminan, atau penjual dapat mengembalikan dua kali lipat jumlahnya, untuk membatalkan transaksi. Kontrak yang tidak menyebutkan hal ini umumnya dianggap mengikat, bukan opsional.
Anda sudah tanda tangan saat pemilik wafat?
- YaKontrak tersebut tetap berlaku. Setelah para ahli waris menerima warisan, mereka menggantikan posisi penjual dan umumnya diharapkan menyelesaikan penjualan.
- Tidak, dan kontrak tidak mengatur pengunduran diriYurisprudensi cenderung menganggapnya mengikat (confirmatoria), tanpa hak otomatis bagi para ahli waris untuk membatalkan transaksi.
- Tidak, dan kontrak mengizinkan pengunduran diri dengan imbalan uang jaminanPara ahli waris dapat menggunakan klausul yang sama untuk membatalkan transaksi dengan biaya yang telah disepakati, alih-alih dipaksa menyelesaikannya.
Penafsiran yurisprudensi di atas merupakan posisi yang diterima dalam berbagai sumber hukum independen yang kami periksa. Ini bukan putusan pengadilan tertentu yang kami baca secara langsung.Apa arti hal ini bagi uang jaminan Anda sering kali merupakan pertanyaan yang lebih mendesak, dan jawabannya tersedia di halaman terpisah, bukan diulangi di sini. Di mana dana tersebut disimpan selama masalah ini diselesaikan, apakah sebagai reservasi yang disimpan di luar sistem jaminan atau sebagai pembayaran yang telah disalurkan melalui rekening klien pengacara, merupakan pokok bahasan panduan perlindungan dana.Memastikan siapa yang mengambil alih posisi penjual dan apakah kontrak yang telah ditandatangani masih mengikat orang tersebut merupakan hal yang diperiksa oleh layanan koordinasi hukum Arevont sebelum Anda membayar lebih lanjut.
Apakah saya dapat memperoleh kembali uang jaminan jika saya memang tidak ingin berurusan dengan para ahli waris?Tidak secara otomatis, jika kontraknya bersifat confirmatoria dan tidak memberikan hak penitensial untuk mengundurkan diri. Anda telah setuju untuk membeli, dan kewajiban tersebut beralih kepada para ahli waris, bukan menghilang. Keinginan untuk menghindari proses tambahan bukanlah alasan yang dengan sendirinya tercantum dalam sebagian besar kontrak untuk membatalkan transaksi. Apakah kontrak khusus Anda memberikan jalan keluar merupakan pertanyaan yang harus dijawab oleh pengacara Anda berdasarkan bunyi kontrak yang sebenarnya, bukan berdasarkan halaman umum ini.
Hal yang perlu diminta sebelum membeli dari harta warisan
Lima dokumen, di samping daftar periksa standar properti pasar sekunder, yang diminta sebelum reservasi dan bukan baru ditemukan selama pemeriksaan hukum.| Minta | Informasinya | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Surat wasiat, atau declaración de herederos jika tidak ada surat wasiat | Menetapkan siapa ahli waris menurut hukum dan kewenangan apa, jika ada, yang diberikan kepada pelaksana wasiat. | Klaim lisan mengenai siapa para ahli warisnya, tanpa dokumen yang diserahkan. |
| Otorisasi tertulis dan bulat dari setiap ahli waris, atau perintah pengadilan yang menunjuk seorang administrator | Mengonfirmasi bahwa siapa pun yang menandatangani di hadapan Anda memiliki kewenangan untuk menjual seluruh properti. | Hanya satu ahli waris yang menandatangani, atau jaminan bahwa "yang lain setuju" tanpa bukti tertulis. |
| Bukti bahwa pelaporan mandiri pajak warisan telah diajukan | Daftar pertanahan tidak akan mendaftarkan penjualan tersebut tanpanya, bahkan ketika pajak yang terutang adalah nol, sehingga hal ini secara langsung memengaruhi jadwal penyelesaian transaksi Anda. | Tidak ada penyebutan sama sekali mengenai pengajuan tersebut, atau anggapan bahwa hasil pajak nol berarti tidak ada yang perlu diajukan. |
| NIE untuk setiap ahli waris yang bukan penduduk Spanyol | Ahli waris asing tidak dapat dicantumkan dalam akta penerimaan warisan atau menandatangani penjualan tanpa NIE. | Para ahli waris di luar negeri yang belum memulai proses ini, dan baru diketahui ketika tanggal penyelesaian transaksi yang direncanakan sudah dekat. |
| Sertifikat utang komunitas, sama seperti pada properti pasar sekunder lainnya | Harta warisan tidak dikecualikan dari pasal 9.1.e, dan tunggakan komunitas yang diwariskan diperiksa dengan cara yang sama, terlepas dari siapa penjualnya. | Anggapan bahwa status harta warisan entah bagaimana mengubah aturan periode pemeriksaan utang. |
Harta warisan yang telah diselesaikan, dibandingkan dengan yang masih dalam proses penyelesaian
Properti yang sama, jalur hukum yang sama dalam kedua keadaan. Yang berbeda adalah seberapa banyak pekerjaan yang telah diselesaikan sebelum Anda terlibat.| Tanpa harta warisan tuntas | Dengan harta warisan tuntas | |
|---|---|---|
| Siapa penandatangan | Belum jelas sampai para ahli waris diidentifikasi dan menyetujui, atau pengadilan menunjuk seseorang. | Pelaksana wasiat yang ditunjuk atau seluruh ahli waris yang telah sepakat dan siap menandatangani. |
| Dokumen tersedia | Dikumpulkan selama transaksi Anda sendiri, sehingga menambah waktu berminggu-minggu. | Akta kematian, surat wasiat, akta penerimaan warisan, dan NIE sudah tersedia. |
| Status pelaporan pajak | Belum diajukan, sehingga daftar pertanahan tidak akan memprosesnya. | Sudah diajukan, sehingga satu persyaratan yang berlaku terlepas dari jumlah pajak terutang telah terpenuhi. |
| Jadwal realistis dibandingkan dengan properti pasar sekunder biasa | Jauh lebih lama dan sulit diperkirakan sebelumnya. | Mendekati jadwal properti pasar sekunder biasa. |
Ini merupakan gambaran umum, bukan keputusan mengenai harta warisan khusus Anda
Ini adalah informasi umum mengenai herencia yacente, pasal 1257 Código Civil, dan pasal 254 Ley Hipotecaria, yang berlaku per 17 Agustus 2026. Beberapa hal yang lebih rinci, seperti jalur kewenangan yang berlaku dan cara pengadilan menafsirkan bunyi kontrak arras tertentu, ditandai sebagai belum terkonfirmasi. Kami memeriksanya melalui berbagai sumber hukum independen, bukan melalui teks hukum asli. Pengacara independen yang membaca surat wasiat, kontrak, dan dokumen para ahli waris yang sebenarnya akan menentukan penyelesaian kasus tertentu.Tidak satu pun dari kedua situasi tersebut cukup jarang untuk dianggap tidak biasa, dan tidak satu pun secara otomatis menjadi alasan untuk membatalkan pembelian. Yang penting adalah mengetahui sejak awal dokumen apa yang tersedia, siapa yang berwenang menandatangani, dan apakah pelaporan pajak telah diajukan, sebelum Anda membayar uang jaminan reservasi, bukan setelahnya.Kami mengoordinasikan permintaan dokumen-dokumen ini sebagai bagian dari proses koordinasi hukum Arevont untuk setiap pembelian yang melibatkan harta warisan. Kami tidak menetapkan siapa ahli waris menurut hukum, menyetujui administrator yang ditunjuk pengadilan, atau menggantikan pengacara independen yang bertugas melakukan hal tersebut.
Pertanyaan yang sering diajukan tentang kematian penjual
- Apakah membeli properti dari harta warisan secara inheren lebih berisiko daripada membeli dari pemilik yang masih hidup?
- Tidak secara alamiah. Properti itu sendiri, posisi komunitas, dan legalitas bangunan diperiksa dengan cara yang sama, siapa pun penjualnya. Perbedaannya bersifat administratif: memastikan siapa yang berwenang menandatangani, serta mengumpulkan beberapa dokumen tambahan. Ini adalah risiko proses, bukan risiko properti.
- Jika saya sudah membayar uang reservasi lalu mengetahui bahwa penjual telah meninggal, apa yang harus saya lakukan terlebih dahulu?
- Mintalah pengacara Anda memastikan status harta warisan, apakah ada surat wasiat, dan siapa ahli warisnya. Jangan berasumsi bahwa transaksi tersebut batal atau akan berlangsung sesuai jadwal semula. Kontrak tersebut hampir pasti tetap berlaku berdasarkan pasal 1257. Yang berubah adalah siapa pihak di seberangnya sekarang dan seberapa cepat mereka dapat bertindak.
- Apakah bonifikasi pajak warisan Andalusia sebesar 99 % berarti harta warisan tersebut tidak perlu mengajukan apa pun sebelum menjual kepada saya?
- Tidak, dan ini merupakan anggapan yang umum serta mahal akibatnya. Bonifikasi mengurangi pajak yang terutang, sering kali hingga nol untuk keluarga dekat, tetapi tidak menghapus kewajiban untuk menyampaikan penilaian mandiri. Gerbang pajak di daftar pertanahan memeriksa penyampaian, bukan pembayaran, sehingga hasil pajak nol tetap harus diajukan sebelum pembelian Anda dapat didaftarkan.
- Dapatkah ahli waris menjual properti sebelum secara resmi menerima warisan?
- Pada umumnya, tidak. Penerimaan warisanlah yang terlebih dahulu memberikan hak hukum kepada mereka untuk menjualnya. Karena itu, penerimaan dan penjualan sering dikoordinasikan dalam janji temu yang sama dengan notaris, alih-alih diperlakukan sebagai dua transaksi terpisah yang berjarak berbulan-bulan.
