Jak kupić nieruchomość na Costa del Sol
Autor Samuel Špreňar, doradca kupującego na Costa del SolZaktualizowano 2026-08
W 30 sekund
Wybierają Państwo z pierwszej selekcji, oglądają najlepsze nieruchomości podczas jednej podróży i dokonują rezerwacji. Państwa prawnik sprawdza nieruchomość, uzyskuje numer NIE i przygotowuje umowy. Podpisują Państwo akt u notariusza i otrzymują klucze. Za żadną z tych czynności nic nam Państwo nie płacą.Proces w skrócie- 1Pierwsza rozmowa i pierwszy wybór nieruchomości do omówienia
- 2Podróż na oglądanie: od jednego do trzech dni na wybrzeżu
- 3Prawnik, pełnomocnictwo i rezerwacja
- 4Weryfikacja prawna, NIE i wiążąca umowa
- 5Akt notarialny i klucze
- 6Rok później: rachunki, podatki i zarządzanie
Poza ceną9 do 13 %Od odsprzedaży do nowej inwestycji. Sekcja finansowa pokazuje każdą pozycję.
Od rezerwacji do kluczy, rynek wtórnyOd 1 do 3 miesięcyTempo wyznacza weryfikacja prawna.
Od nowej inwestycji do kluczyOd 2 miesięcy do 3 latGotowy do odbioru oznacza krótki termin. Zakup z planu przebiega do daty ukończenia budowy.
Za co płaci kupujący0 €Nie ma opłaty, abonamentu ani płatności przy zakupie.
Zakup od początku do końca
Ile trwa zakup nieruchomości na Costa del Sol?
Od rezerwacji do otrzymania kluczy zakup nieruchomości z rynku wtórnego zwykle trwa od jednego do trzech miesięcy, a zakup nieruchomości na rynku pierwotnym od dwóch miesięcy do trzech lat. Przed rezerwacją jest wyszukiwanie nieruchomości i ta część zależy od Państwa: niektórym kupującym zajmuje kilka dni, a innym kilka miesięcy. W przypadku rynku pierwotnego czekają Państwo również na ukończenie budynku, a nie tylko na dokumenty.Państwa własny udział jest niewielki, a jego zakres zależy od Państwa: niektórzy kupujący wykonują kilka telefonów, inni znacznie więcej, potrzebna jest co najmniej jedna podróż na wybrzeże i kilka podpisów. Jeśli korzystają Państwo z pełnomocnictwa, jego podpisanie jest jednym z tych podpisów.Poniższa oś czasu przedstawia cały proces. Następna sekcja pokazuje ten sam proces krok po kroku. Każdy krok prowadzi do strony zawierającej więcej szczegółów.
- PrzygotowanieEtapy Od 1 do 4Podczas rozmowy omawiają Państwo sposób wykorzystania nieruchomości. Następnie wysyłamy pierwszy wybór do omówienia. Po otrzymaniu Państwa opinii przygotowujemy drugi wybór i sprawdzamy kwestie, których ogłoszenie nigdy nie pokazuje. Dla nieruchomości, które poważnie Państwa interesują, organizujemy nagrane lub bezpośrednie prezentacje.
- Państwa czas
- Od dni do tygodni, zależnie od Państwa potrzeb. Niektórzy kupujący potrzebują kilku rozmów, inni znacznie większej liczby.
- PodróżEtapy 5 i 6Spędzają Państwo od jednego do trzech dni na wybrzeżu. Oglądają Państwo od pięciu do ośmiu nieruchomości dziennie. Pokazujemy Państwu okolice pomiędzy prezentacjami. Następnie podejmują Państwo decyzję. Nie ma terminu granicznego.
- Państwa czas
- Niektórzy klienci podejmują decyzję na miejscu. Inni potrzebują miesięcy i wracają dwa lub trzy razy, zanim nabiorą pewności.
- Przed podjęciem decyzjiEtapy 7 i 8Możemy polecić niezależnego prawnika albo mogą Państwo wybrać własnego. Jeżeli chcą Państwo załatwić formalności bez ponownego przylotu, podpisują Państwo pełnomocnictwo. Następnie rezerwują Państwo nieruchomość.
- Państwa czas
- Mogą Państwo spotkać się z prawnikiem osobiście lub podczas rozmowy wideo. Samą rezerwację można podpisać z domu.
- Część prawnaEtapy Od 9 do 11Prawnik sprawdza nieruchomość i składa wniosek o NIE. NIE to hiszpański numer identyfikacyjny dla cudzoziemców. Hiszpański rachunek bankowy można otworzyć przed zakupem lub po nim, więc nie musi istnieć przed zakupem. Prawnik i deweloper muszą również sprawdzić pochodzenie środków. Następnie podpisują Państwo wiążącą umowę. W przypadku nowego lokalu jest to harmonogram płatności z deweloperem. Przy zakupie z rynku wtórnego jest to arras. Arras to wiążąca umowa zadatku.
- Państwa czas
- To etap, który zajmuje najwięcej Państwa własnego czasu. Gromadzą i przesyłają Państwo dokumenty potwierdzające pochodzenie środków.
- UkończenieEtapy Od 12 do 14Płacą Państwo zgodnie z harmonogramem. W przypadku nowego lokalu ukończona nieruchomość jest sprawdzana, a każda wada i nieukończona praca trafia na listę. Lista ta nosi nazwę snagging list. Wielu deweloperów przeprowadza snagging dopiero po podpisaniu aktu własności, więc nie zawsze odbywa się on przed wizytą u notariusza. Akt podpisuje się u notariusza i otrzymują Państwo klucze.
- Państwa czas
- Jedno spotkanie u notariusza. Uczestniczą w nim Państwo osobiście albo robi to za Państwa prawnik na podstawie pełnomocnictwa. Strona sprzedająca również jest reprezentowana, notariusz przeprowadza podpisanie aktu, a my zazwyczaj także jesteśmy obecni.
- Po zakupieEtapy 15Prawnik organizuje przepisanie mediów i ubezpieczenia oraz zajmuje się obowiązkami podatkowymi, w tym corocznym podatkiem od nieruchomości. Jeżeli chcą Państwo, aby ktoś opiekował się nieruchomością podczas Państwa nieobecności, sami zajmujemy się zarządzaniem nieruchomościami i wynajmem.
- Państwa czas
- Bardzo niewiele. Prawnik organizuje większość spraw, a my pozostajemy Państwa kontaktem.
Co dzieje się po kolei, od pierwszej rozmowy do odbioru kluczy?
Pierwsza rozmowa dotyczy sposobu korzystania przez Państwa z nieruchomości. Ostatnim krokiem jest akt u notariusza i odbiór kluczy. Pomiędzy nimi są: cztery kroki poszukiwań, dwa na wybrzeżu, dwa przed podjęciem zobowiązania, trzy dotyczące części prawnej, trzy prowadzące do finalizacji i jeden dotyczący kolejnego roku.Cały proces, 15 kroków
- Przygotowanie
- Pierwsza rozmowaOd 20 do 60 minutRozmawiamy o planowanym sposobie wykorzystania nieruchomości i Państwa planach na przyszłość. Budżet jest drugim pytaniem, ponieważ sama liczba nie mówi nam, które ulice należy uwzględnić. Podczas tej samej rozmowy wyjaśniamy, jak przebiega cały zakup, i odpowiadamy na wszystkie Państwa pytania.Wyszukiwanie nieruchomościKoszty zakupu
- Pierwszy wybór i rozmowa po nimOd godzin do dniPrzeszukujemy cały rynek, a nie tylko własną ofertę, ponieważ agenci na tym wybrzeżu udostępniają sobie ogłoszenia, a cena jest taka sama u każdego agenta. Wybór służy do omówienia: może obejmować sześć lub dwadzieścia nieruchomości, zależnie od Państwa oczekiwań. Rozmowa po jego otrzymaniu pozwala Państwu wyrazić opinię i wskazuje nam, co należy zmienić.Wyszukiwanie nieruchomościOgłoszenia wabikowe
- Drugi wybór i kwestie, których ogłoszenie nie pokazujeDniDrugi wybór jest węższy. Na tym etapie sprawdzamy kwestie, których ogłoszenie nigdy nie pokazuje: orientację, rzeczywisty poziom hałasu, dokładną lokalizację oraz osiedle i jego otoczenie. Potwierdzamy również, że nieruchomość nadal jest na sprzedaż i jaka jest jej rzeczywista aktualna cena. Większość nieruchomości z pierwszej listy odpada na tym etapie, a nieruchomość znaleziona samodzielnie przez Państwa na portalu przechodzi taką samą weryfikację.Weryfikacja ogłoszeniaStrefy zalewowe
- Nagrane lub bezpośrednie prezentacje przed rezerwacją lotuW ciągu kilku dniGdy nieruchomość z drugiego wyboru poważnie Państwa zainteresuje, jedziemy na miejsce. Otrzymują Państwo rzeczywisty widok, ocenę hałasu, faktyczną trasę na plażę oraz informacje o stanie budynku. Organizujemy rozmowę na żywo lub nagraną prezentację, którą można obejrzeć dwukrotnie, aby nie poświęcali Państwo podróży na coś, co można było wykluczyć za pomocą kamery.Prezentacje wideoWilgoć i jakość wykonania
- Podróż
- Wyjazd na oglądanie, od pięciu do ośmiu nieruchomości dziennie1 do 3 dniPrzez jeden do trzech dni realizuje Pan/Pani kompletny program, który organizujemy. Podróżuje Pan/Pani naszym samochodem albo własnym, jeśli tak będzie dla Pana/Pani wygodniej. Program obejmuje także obszary pomiędzy oglądanymi nieruchomościami, aby mógł/mogła Pan/Pani zrozumieć, gdzie znajduje się każda nieruchomość, a nie tylko zobaczyć, jak wygląda w środku. Plan zmienia się w ciągu dnia, gdy coś zostaje wykluczone, co zwykle się zdarza.Wyjazdy na oględzinyHałas
- Decyzja bez żadnych zobowiązańOd tygodni do miesięcySzybkie podjęcie decyzji nie jest błędem i wielu kupujących decyduje się od razu, gdy właściwa nieruchomość znajduje się przed nimi. Błędem jest podejmowanie decyzji pod presją, ponieważ niedzielny lot powrotny nie jest powodem, aby wybrać nieruchomość. Równie normalne jest poświęcenie na decyzję kilku miesięcy oraz powrót na drugie oglądanie, a czasami uczciwa odpowiedź brzmi: to nie jest właściwy rok.Najczęstsze błędy kupujących
- Zanim się Państwo zdecydują
- Własny prawnik oraz pełnomocnictwo, jeśli jest potrzebneJedno spotkanie, zwykle onlineMożemy polecić niezależnego prawnika albo może Pan/Pani skorzystać z własnego. W każdym przypadku prawnik jest opłacany przez Pana/Panią i działa na Pana/Pani rzecz, a nie na rzecz sprzedającego lub dewelopera. Kancelaria, z którą współpracujemy, pobiera około 1 % ceny, z VAT. Drugą decyzją jest udzielenie pełnomocnictwa, które nie dotyczy wyłącznie podpisania dokumentów: pozwala ono prawnikowi złożyć wniosek o numer NIE i otworzyć konto bankowe, czyli załatwić dwie czynności, które z zagranicy są naprawdę trudne do wykonania samodzielnie. Pełnomocnictwo przygotowane przez polecanego przez nas prawnika zwykle wskazuje kilka osób z jego kancelarii, w tym asystentów, dzięki czemu zawsze ktoś jest dostępny, gdy potrzebny jest podpis. Prawnicy w Hiszpanii posiadają ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej i żaden z nich nie działa bez wcześniejszego potwierdzenia z Pana/Pani strony.Koordynacja kontroli prawnejPełnomocnictwo
- Rezerwacja i warunki zwrotu pieniędzyDniRezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku na krótki okres, a Pan/Pani wpłaca kwotę niewielką w porównaniu z ceną zakupu. Jest to jedyna płatność w całym procesie poza systemem gwarancji. Zanim pieniądze zostaną przekazane, umowa dokładnie określa, jakie ustalenia skutkują ich zwrotem. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego są to ustalenia wynikające z kontroli prawnej: dług, obciążenie, niezarejestrowana zmiana lub nieistniejąca licencja.NegocjacjeUmowa rezerwacyjna
- Aspekty prawne
- Kontrola prawna jest tym, za co Pan/Pani płaci2 do 4 tygodniKontrola prawna obejmuje własność, obciążenia i długi, zgodność budynku z dokumentacją, regulamin wspólnoty oraz to, czy nieruchomość w ogóle może być wynajmowana turystom. Notariusz nie wykonuje tej pracy i właśnie na tym etapie można wstrzymać zakup.Koordynacja kontroli prawnejCo sprawdza prawnik
- NIE, konto bankowe i pozostała dokumentacjaW tym samym czasie, głównie na podstawie pełnomocnictwaPrawnik składa wniosek o numer NIE, a procedura ta przebiega równocześnie z kontrolą prawną, a nie po niej. NIE to hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego nie można kupić nieruchomości, zapłacić podatku ani podpisać aktu u notariusza. Hiszpańskie konto bankowe można otworzyć przed zakupem lub po nim, więc nie musi istnieć przed zakupem.NIE i dokumentacjaHiszpańskie konto bankowe
- Umowa wiążąca i dwie możliwe formyKilka tygodni po rezerwacjiW przypadku nowego budynku jest to umowa z deweloperem wraz z harmonogramem płatności. Gwarancja bankowa wystawiona na Pana/Pani nazwisko musi obejmować każdą płatność dokonaną przed ukończeniem budynku. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest to arras, czyli prywatna umowa depozytowa. Zwykle wynosi ona 10 do 20 % ceny. Umowa zawiera karę dla strony, która się wycofa.Koordynacja kontroli prawnejUmowa zakupu
- Finalizacja
- Płatności i okres oczekiwania, który nie zawsze jest wyjaśnianyOd miesięcy do lat przy nowej inwestycjiW przypadku nowego budynku jest to najdłuższy etap, a harmonogram płatności rzeczywiście różni się w zależności od dewelopera. Niektórzy pobierają wyłącznie płatność wynikającą z umowy, a następnie saldo przy ukończeniu budynku. Inni oczekują jednej lub dwóch płatności pośrednich. Płatności miesięczne są możliwe, ale rzadkie. Prawnik dopilnuje, aby każda płatność została zrealizowana w terminie i na właściwe konto. Wstrzymanie płatności przez bank w ramach kontroli zgodności może potrwać kilka dni, a nieobecność na spotkaniu u notariusza może kosztować kilka tygodni.Koordynacja finalizacji zakupuGwarancje bankowe
- Lista usterek i zakres napraw deweloperaPrzed aktem lub po nimKontrola usterek polega na inspekcji ukończonego nowego budynku pod kątem wad i niedokończonych prac. Każdy element zostaje zapisany i sfotografowany, a lista trafia do dewelopera w celu dokonania napraw. Nie przeprowadzamy inspekcji samodzielnie: organizujemy zewnętrzną firmę inspekcyjną, która ponosi zawodową odpowiedzialność za swój raport. Inspekcja jest opcjonalna, a wielu deweloperów przeprowadza własną kontrolę usterek dopiero po podpisaniu aktu własności, dlatego nie zawsze odbywa się ona przed zapłatą salda. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego nie ma listy usterek. Zamiast tego towarzyszymy Panu/Pani podczas końcowego przeglądu przed podpisaniem aktu, aby sprawdzić stan nieruchomości i zgodność wyposażenia ze spisem.Odbiór nowego budynkuInspekcja techniczna
- Notariusz, saldo i kluczeJeden podpisNotariusz potwierdza tożsamość i zdolność prawną obu stron. Pobiera własny odpis z rejestru, aby potwierdzić, że sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości. Sporządza akt publiczny, odczytuje go na głos przed podpisaniem przez kogokolwiek i składa go tego samego dnia w rejestrze gruntów. Nie ocenia natomiast, czy nieruchomość jest dobrym wyborem, ani nie sprawdza zadłużenia wspólnoty i licencji. Dlatego istnieją kroki od 9 do 13.Koordynacja finalizacji zakupuNotariusz
- Po zakupie
- Rok później, czego często się nie planujeW tokuPrawnik przepisuje media i ubezpieczenie na Pana/Panią oraz zajmuje się kwestiami podatkowymi: rocznym podatkiem od nieruchomości, innymi podatkami związanymi z własnością oraz deklaracją nierezydenta. Jeśli chce Pan/Pani, aby ktoś zajmował się nieruchomością podczas Pana/Pani nieobecności, sami zajmujemy się zarządzaniem nieruchomościami i najmem krótkoterminowym, zamiast przekazywać Pana/Panią stronie trzeciej. Na tym etapie posiadanie nieruchomości za granicą staje się proste albo tworzy pracę, której nie planował(a) Pan/Pani.Obsługa posprzedażowaZarządzanie nieruchomościąKoszty roczne
Zarówno prawnik, jak i deweloper muszą sprawdzić, skąd pochodzą Pana/Pani pieniądze. Jest to wymóg przeciwdziałania praniu pieniędzy i dotyczy każdego kupującego. Należy wykazać źródło pieniędzy: odcinki wypłaty w przypadku wynagrodzenia, uchwałę wspólników w przypadku dywidend, dokument dotyczący spadku lub akt sprzedaży nieruchomości.Polecany przez nas prawnik prawidłowo przedstawia te dokumenty i organizuje potrzebne tłumaczenia. Zwykłe dokumenty, takie jak odcinek wypłaty lub uchwała wspólników, nie wymagają tłumaczenia przysięgłego. Deweloperzy zwykle proszą o dokument w języku oryginału oraz kopię w języku angielskim lub hiszpańskim.Praca nie kończy się u notariusza. Rachunki, ubezpieczenie i rozliczenia podatkowe są kontynuowane co roku, a kwestiami podatkowymi zajmuje się Państwa prawnik, nie my. Pozostaje jeszcze osoba, która będzie zajmować się nieruchomością podczas Pana/Pani nieobecności, i tym zajmujemy się sami.
Lista dokumentów to część, która zabiera Państwu rzeczywisty czas, i właśnie od niej zaczyna się większość opóźnień. Państwa prawnik przedstawia dokumenty i organizuje potrzebne tłumaczenia. Informujemy, o jakie dokumenty poprosi każda ze stron, i ponaglamy w sprawie braków, aby akta posuwały się naprzód.Jakie dokumenty musi dostarczyć każda ze stron?
Dokumentacja składa się z dwóch części i obie są prowadzone jednocześnie. Pierwsza dotyczy Państwa: paszportu, numeru NIE, pełnomocnictwa, jeśli jest używane, oraz dokumentów pokazujących pochodzenie pieniędzy. Druga obejmuje trzy umowy: rezerwacyjną, następnie prywatną umowę sprzedaży, a potem akt u notariusza. Państwa prawnik czyta lub przygotowuje niemal całość. Osobiście podpisują Państwo pełnomocnictwo i umowy, a jeśli Państwo wolą, prawnik może podpisać umowy w Państwa imieniu na podstawie pełnomocnictwa.NIE, numer niezbędny przy zakupie
NIE to hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego nie mogą Państwo kupić nieruchomości, zapłacić podatku ani podpisać dokumentu u notariusza. Otrzymywany dokument nie jest kartą, lecz pojedynczą kartką zawierającą numer, Państwa imię i nazwisko dokładnie w brzmieniu z paszportu oraz nazwę urzędu, który ją wydał. Numer nigdy nie wygasa. W Hiszpanii niemal wszystkie sprawy administracyjne opierają się następnie na tym numerze: deklaracja podatku od zakupu, roczny podatek od nieruchomości i deklaracja nierezydenta, rachunek bankowy, umowy na prąd i wodę, wspólnota właścicieli i ubezpieczenie, a także każda podpisana przez Państwa umowa najmu. Każdy wskazany właściciel potrzebuje własnego numeru. W praktyce Państwa prawnik składa wniosek o jego wydanie na podstawie pełnomocnictwa, podczas gdy trwa kontrola prawna. Samodzielne załatwienie sprawy oznacza wizytę, właściwy formularz, właściwy kod opłaty i właściwe dokumenty uzupełniające. W obu przypadkach oczekiwanie liczy się w tygodniach, a nie w dniach.Opłata urzędowa9,84 €Płacą ją Państwo samodzielnie tylko wtedy, gdy sami składają Państwo wniosek. Zwykle zajmuje się tym Państwa prawnik w ramach własnego wynagrodzenia. (Policía Nacional)
Rzeczywisty czas oczekiwaniaTygodnie, nie dniDlatego procedura ta przebiega równolegle z kontrolą prawną, a nie po jej zakończeniu.
Jak długo numer zachowuje ważnośćNigdy nie wygasaJedna kartka papieru, nie karta i nie dokument ze zdjęciem.
Hiszpański rachunek bankowy
Może Pan/Pani otworzyć je przed zakupem lub po nim, a prawnik załatwi to na podstawie pełnomocnictwa, jeśli woli Pan/Pani nie odwiedzać oddziału. Bank musi ustalić tylko dwie kwestie, a pozostałe nie mają większego znaczenia: kim Pan/Pani jest i skąd pochodzą Pana/Pani pieniądze. Sama kwota zakupu zazwyczaj w ogóle nie przechodzi przez własny rachunek. Przy zakupie z rynku wtórnego trafia na rachunek klienta Pana/Pani prawnika, a przy zakupie nowego lokalu na rachunek chroniony dewelopera. Rachunek służy przede wszystkim do obsługi kolejnych dziesięciu lat, a oto kwestia, która zaskakuje większość zagranicznych nabywców: w Hiszpanii regularne rachunki są pobierane z rachunku w drodze polecenia zapłaty, zamiast być opłacane przez Pana/Panią co miesiąc. Prąd, woda, opłata wspólnotowa, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości są pobierane jako obciążenia, więc rachunek jest tym, z czego hiszpański system oczekuje pobierania należności.Kiedy można go otworzyćPrzed zakupem lub po nimKwota zakupu zazwyczaj w ogóle przez niego nie przechodzi.
Do czasu uruchomienia rachunkuOd 1 do 5 dni
Jak opłaca się rachunki w HiszpaniiPoleceniem zapłaty, a nie osobiściePrąd, woda, opłata wspólnotowa, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości są pobierane z rachunku.
Pełnomocnictwo
Umożliwia ono Pana/Pani prawnikowi wystąpienie o numer NIE, otwarcie rachunku bankowego i podpisanie dokumentów u notariusza, podczas gdy Pan/Pani przebywa w domu. Dzięki temu zakup wymaga jednej podróży zamiast trzech. Nie zobowiązuje ono Pana/Pani do zakupu i można je odwołać w dowolnym momencie przed jego wykorzystaniem. Musi określać czynności, do których jest przeznaczone, ponieważ treść przygotowana dla jednego etapu może zostać odrzucona przy innym. Jeśli podpisze je Pan/Pani poza Hiszpanią, będzie potrzebna apostille, czyli międzynarodowe poświadczenie, które nadaje dokumentowi ważność prawną w innym kraju. Pełnomocnictwo przygotowywane przez naszego rekomendowanego prawnika zazwyczaj wskazuje kilka osób z jego kancelarii, w tym asystentów, dzięki czemu ktoś jest zawsze dostępny, gdy podpis jest potrzebny w krótkim terminie. Przed przekazaniem uprawnień warto wiedzieć dwie rzeczy: prawnicy w Hiszpanii mają ubezpieczenie zawodowe, a żaden z nich nie korzysta z pełnomocnictwa bez wcześniejszego potwierdzenia tego z Panem/Panią.Gdzie można je podpisaćTrzy trasy
Jeśli podpiszą to Państwo poza HiszpaniąApostille i tłumaczenie
Można je odwołaćW dowolnym momencieJeśli pozostanie niewykorzystane i nieodwołane, nadal może z niego korzystać każdy, kto je posiada.
Słowa w kolejności, w jakiej się z nimi spotyka
Hiszpańskie pojęcia związane z zakupem są definiowane, a nie tłumaczone, za pomocą jednego wiarygodnego zdania dla każdego terminu. Poniższych dziesięć to pojęcia, z którymi nabywca spotyka się najpierw. Pełny glosariusz porządkuje wszystkie terminy według momentu, w którym pojawiają się podczas zakupu. Wskazuje również słowa, które wyglądają jak czeskie, ale znaczą coś innego, ponieważ właśnie one mogą kosztować pieniądze. Hiszpański notariusz sprawdza znacznie mniej, niż zakłada czeski nabywca. Nota simple ma charakter informacyjny, a nie stanowi dowodu bezspornego tytułu własności. Hiszpański zadatek jest natomiast zadatkiem z karą umowną, a nie częścią płatności, z której można zrezygnować bez żadnej straty.- nota simpleNota simple to zwykły wyciąg z hiszpańskiego rejestru gruntów, pokazujący, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie obciążenia są na niej zarejestrowane. Jest to pierwszy dokument, który prawnik czyta przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności.
- ZadatekContrato de arras to prywatna umowa zakupu podpisywana między nabywcą a sprzedawcą po przeprowadzeniu kontroli prawnej. Jest to pierwszy dokument, który prawnie wiąże obie strony, i określa koszt rezygnacji. Notariusz nie uczestniczy w jej zawarciu.
- Biuro administracyjneGestoría to hiszpańska agencja zajmująca się dokumentacją i składaniem wniosków w imieniu klienta, a w języku czeskim nie ma jednego słowa o dokładnie takim znaczeniu.
- Finalizacja transakcjiFinalizacja zakupu to dzień, w którym zostaje zapłacone saldo, podpisany akt notarialny, a nieruchomość staje się własnością nabywcy. W przypadku nowego lokalu jest to termin, który może ulec zmianie.
- licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación to pozwolenie na pierwsze użytkowanie, którego potrzebuje nowy lokal, aby można było legalnie w nim zamieszkać i podłączyć media.
- Odbiór usterekOdbiór techniczny polega na sprawdzeniu ukończonego nowego lokalu pod kątem wad i niezakończonych prac, spisaniu ich oraz przekazaniu deweloperowi w celu usunięcia.
- Seguro DecenalSeguro Decenal to obowiązkowe ubezpieczenie na dziesięć lat, obejmujące wady konstrukcyjne nowego budynku.
- IBIIBI to coroczny hiszpański podatek od nieruchomości, płacony gminie przez właściciela nieruchomości.
- Modelo 210Modelo 210 to hiszpański formularz podatkowy składany przez właściciela niebędącego rezydentem. Obowiązek jego złożenia istnieje nawet wtedy, gdy nieruchomość nigdy nie jest wynajmowana.
- Podatek od wzrostu wartościPlusvalía to podatek gminny od wzrostu wartości gruntu, na którym znajduje się nieruchomość, i jest kosztem sprzedającego, a nie nabywcy.
Ile kosztuje wycofanie się na każdym etapie?
Hiszpania nie zapewnia okresu na odstąpienie od umowy, dlatego zmiana zdania kosztuje dokładnie tyle, ile wskazuje podpisany już dokument. Istnieją cztery sytuacje, w których można się znaleźć, i nie są one równoważne.- Zanim podpiszą Państwo cokolwiek
- Absolutnie nicNie istnieje żadna umowa i nikomu nic Państwo nie zapłacili. Jeśli zajmie to miesiące lub zdecydują Państwo, że ten rok nie jest odpowiedni, nic Państwa to nie kosztuje.
- Po rezerwacji
- Od 6 000 do 11 000 €Tracą Państwo zadatek, chyba że umowa stanowi, iż określone ustalenie uprawnia do jego zwrotu. Żadne prawo nie określa, co taka umowa musi zawierać, więc jej treść stanowi całość Państwa ochrony.
- Po umowie arras
- Cały zadatekZadatek wynosi zwykle 10 do 20 % ceny. W przypadku arras penitenciales sprzedający, który się wycofa, zwraca podwójny zadatek, a kupujący, który się wycofa, traci go. Jest to rodzaj zadatku, który pozwala każdej ze stron odstąpić za cenę ustaloną z góry.
- Po podpisaniu aktu notarialnego
- Należy do CiebiePo zakończeniu transakcji nie można odstąpić od zakupu. Pozostaje dochodzenie roszczeń: z tytułu wad ukrytych w przypadku rynku wtórnego lub z tytułu gwarancji w przypadku nowej inwestycji.
- Gdy deweloper nie ukończy inwestycji
- Zwrot pieniędzy wraz z odsetkami ustawowymiRoszczenie kieruje się do banku lub ubezpieczyciela, który wystawił gwarancję, bez konieczności wchodzenia na drogę sądową. Odsetki nalicza się od daty każdej płatności do obiecanej daty przekazania nieruchomości. Roszczenie musi zostać zgłoszone w terminie określonym w samej gwarancji.
- Jeśli druga strona ponosi winę w przypadku rynku wtórnego
- Formalne wezwanie, a następnie droga sądowaZa zadatkiem przy zakupie na rynku wtórnym nie stoi żadna gwarancja, więc zastosowanie ma poniższa ścieżka.
Umowa rezerwacyjna
Wycofuje nieruchomość z rynku na kilka tygodni, podczas gdy trwa kontrola prawna, i jest to pierwsza wysyłana przez Pana/Panią kwota. Żaden hiszpański przepis nie określa, co musi zawierać umowa rezerwacyjna. Ten jeden fakt jest najważniejszym powodem, aby ją przeczytać, ponieważ zakres ochrony wynika wyłącznie z jej treści. Odpowiedź określają cztery klauzule.- NieruchomośćPełny adres lub numer katastralny, nigdy nie tylko mieszkanie oglądane we wtorek.
- Kwota i rachunek, na który ma trafićNajlepiej: rachunek klienta własnego prawnika. Jeśli kwota trafia do sprzedającego, agencji lub dewelopera, co zdarza się często, nazwa posiadacza rachunku musi dokładnie odpowiadać stronie wskazanej w umowie. Należy przerwać transakcję, jeśli chodzi o prywatny rachunek nieznanej osoby, żądanie zapłaty gotówką albo rachunek firmowy w kraju niemającym żadnego związku ze sprzedażą.
- Termin wygaśnięciaBez niego rezerwacja może trwać bez końca i nikt nie będzie pewien, czy nadal obowiązuje.
- Ustalenia skutkujące zwrotem pieniędzyPrzy zakupie z rynku wtórnego są to ustalenia kontroli prawnej: zadłużenie, obciążenie, niezarejestrowana zmiana lub nieistniejące pozwolenie.
Co zapewnia zadatekKilka tygodni wyłączenia z rynkuAlbo około 1 % ceny w przypadku droższej nieruchomości.
Umowa arras i jej trzy rodzaje
Jest to pierwsza umowa, która prawnie wiąże obie strony, i ma charakter prywatny: nabywca i sprzedawca podpisują ją między sobą na kilka tygodni przed wizytą u notariusza. Przy zakupie z rynku wtórnego jest to contrato de arras, a zadatek zwykle wynosi 10 do 20 % ceny. Hiszpańskie prawo uznaje trzy rodzaje arras, a koszt rezygnacji różni się w zależności od rodzaju, dlatego umowa musi wskazywać, o który rodzaj chodzi. Jeśli tego nie określa, zastosowanie ma interpretacja, która nie pozwala odstąpić od zakupu za cenę zadatku. Przy zakupie nowego lokalu dokument nazywa się zazwyczaj po prostu prywatną umową zakupu, przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące arras zwykle nie mają do niego zastosowania, chyba że umowa wyraźnie się do nich odwołuje, a zobowiązanie jest większe: należy spodziewać się wpłaty 20 do 40 % ceny przed uzyskaniem kluczy. W tej ścieżce pieniądze są również przekazywane przed podpisaniem umowy. To kwestia, na którą nabywcy są najmniej przygotowani, dlatego przed wysłaniem jakiejkolwiek kwoty należy przeczytać wyróżnioną informację w sekcji dotyczącej nowych lokali.Rodzaje arras w świetle prawa3Penitenciales, confirmatorias, penales. Tylko jeden rodzaj pozwala odejść od transakcji za cenę zadatku. (BOE)
Nowy lokal przed uzyskaniem kluczy20 to 40 %Część ceny płatna gotówką. Kredyt hipoteczny rzadko pokrywa te płatności.
Odzyskanie należnego zadatku
Prawo do pieniędzy i ich odzyskanie to dwie różne kwestie. Gwarantowana płatność za nowy lokal jest dochodzona bezpośrednio od banku lub ubezpieczyciela, który wystawił gwarancję, bez udziału sądu. W pozostałych przypadkach należy zacząć od formalnego wezwania wysłanego burofaxem, czyli usługą doręczenia poświadczonego listu stosowaną w Hiszpanii, ponieważ zapewnia dowód tego, czego żądano, oraz daty żądania. Dowód ten ma znaczenie: roszczenie osobiste przedawnia się po pięciu latach, a tylko formalne wezwanie zatrzymuje ten termin i rozpoczyna go ponownie. E-mail ani rozmowa telefoniczna nie wywołują takiego skutku, niezależnie od tego, jak jasno zostały sformułowane. Po wezwaniu następuje postępowanie sądowe właściwe dla danej kwoty. Jeśli druga strona jest formalnie niewypłacalna, zwykła ścieżka przestaje mieć zastosowanie, a roszczenie staje się częścią postępowania upadłościowego.Skutek wysłania burofaxuRozpoczyna bieg terminu od nowa
W przypadku bezspornego długuBrak górnego limitu
Co dzieje się u notariusza i co zabierają Państwo ze sobą?
Finalizacja to jedno spotkanie, a gdy do niego dochodzą Państwo, każda decyzja została już podjęta. Odbywa się wtedy sprawdzenie tożsamości, odczytanie aktu, płatność i złożenie dokumentów. Otrzymują Państwo z tego zarejestrowany tytuł własności, komplet kluczy oraz, przy nowej inwestycji, listę rzeczy, które deweloper musi jeszcze naprawić.Notariusz i zakres jego obowiązków
Hiszpański notariusz poświadcza podpisanie dokumentów i przekształca sprzedaż w akt publiczny, ale nie sprawdza, czy zakup nieruchomości jest dobrą decyzją. W dniu podpisania wykonuje dokładnie określone czynności. Potwierdza tożsamość i zdolność prawną obu stron na podstawie paszportu i numeru NIE. Uzyskuje własny wyciąg z rejestru, aby potwierdzić, że sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości i że sprawdzone obciążenia nadal są jedynymi obciążeniami. Sporządza akt i odczytuje go przed podpisaniem. Wpisuje zadeklarowaną cenę. Następnie tego samego dnia, drogą elektroniczną, składa akt w rejestrze gruntów. Sama wizyta jest krótka. Notariusz nie zajmuje się zadłużeniem wspólnoty, pozwoleniami, dokumentacją budynku ani oceną, czy cena jest rozsądna, i nie jest to przeoczenie: za te kwestie odpowiada Pana/Pani prawnik. Jego wynagrodzenie określa urzędowa taryfa i nie podlega negocjacji. Płaci je Pan/Pani, ponieważ akt własności nieruchomości należy do Pana/Pani. Kredyt hipoteczny wiąże się z dodatkowym aktem dotyczącym samego kredytu. Od czasu ustawy hipotecznej z 2019 roku bank pokrywa koszty notarialne i rejestrowe tego drugiego aktu. Jeśli nie czyta Pan/Pani po hiszpańsku, należy poprosić o tłumacza przysięgłego, zamiast polegać na osobie, która akurat znajduje się w pomieszczeniu.Taryfa notarialna0,2 to 0,5 %Część ceny, malejąca wraz ze wzrostem ceny. Ustalana przez państwo i nienegocjowalna. (Generalna Rada Notariatu)
Rejestr gruntów, dodatkowoabout 60 %Część opłaty notarialnej. Nabywca widzi obie pozycje jako jedną linię w zestawieniu końcowym.
Dwa rejestry, nie jeden
Hiszpania prowadzi dwa odrębne rejestry dotyczące tej samej nieruchomości i nie zawsze są one zgodne. Registro de la Propiedad wskazuje właściciela oraz obciążenia nieruchomości. Catastro opisuje nieruchomość i zawiera wartość, na podstawie której oblicza się podatek. Wyciąg, do którego wszyscy się odwołują, to nota simple z rejestru własności, i jest to pierwszy dokument czytany przy każdym zakupie. Nie zamawia go Pan/Pani samodzielnie: uzyskuje go prawnik i przesyła Panu/Pani. Pokazuje zarejestrowane hipoteki, zajęcia i służebności, ale nie pokaże niezarejestrowanej rozbudowy, niezgłoszonej zmiany sposobu użytkowania ani granicy kwestionowanej przez sąsiada. Rozbieżność między tymi dwoma rejestrami, najczęściej dotycząca powierzchni, jest częsta, a nie wyjątkowa.Nota simple online10,91 €Urzędowy koszt wraz z podatkiem. Uzyskuje go prawnik, nie Pan/Pani. (Kolegium Rejestratorów)
Czego nie potwierdzaIdealny tytułPokazuje to, co jest zarejestrowane. Niezarejestrowana rozbudowa ani spór graniczny nie pojawią się w tym dokumencie.
Dzień finalizacji i przekazanie kluczy
Finalizacja zakupu odbywa się podczas jednego spotkania: podpisywany jest akt, płacone saldo, a nieruchomość staje się własnością nabywcy. Klucze są przekazywane tego samego dnia, podczas spotkania. W przypadku nowego lokalu warto przed tym spotkaniem obejrzeć nieruchomość i spisać każdą wadę oraz niezakończoną pracę, podając datę i wykonując zdjęcia. Taki dokument to lista usterek i przekazuje się ją deweloperowi w celu usunięcia problemów. Nie przeprowadzamy inspekcji samodzielnie, ale ją organizujemy. Zajmuje się nią zewnętrzna firma inspekcyjna, która ponosi odpowiedzialność zawodową za własny raport. Towarzyszymy Panu/Pani przy przekazaniu lokalu, aby sprawdzić wykaz wyposażenia i jego stan końcowy. Inspekcja jest opcjonalna i może odbyć się przed wizytą u notariusza, a nie po niej. Nie należy wprowadzać się przed wydaniem pozwolenia na pierwsze użytkowanie.Kiedy przekazywane są kluczeU notariusza, w dniu podpisania aktuWcześniejsza inspekcja jest opcjonalna i zdecydowanie zalecana.
Od rezerwacji do kluczyMiesiące przy rynku wtórnym, lata przy nowym lokaluZobacz nową inwestycję lub rynek wtórny
Oficjalne źródła dla tej częściPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Błędy i osoby, którym można zaufać
Które błędy kosztują kupujących najwięcej?
Najdroższe błędy tutaj rzadko dotyczą dokumentów. Są to decyzje podejmowane z innego kraju, bez lokalnej wiedzy. Sześć błędów powtarza się tak często, że możemy je po prostu wymienić.Sześć błędów, które wciąż widzimy
Każdego z nich można uniknąć, a mimo to każdy z nich nadal zdarza się co tydzień na tym wybrzeżu.- Budżet tylko na cenę ofertowąRzeczywista suma to cena powiększona o dodatkowe koszty. Poniższa sekcja dotycząca pieniędzy dokładnie je przedstawia.
- Oczekiwanie, że notariusz sprawdzi nieruchomośćNotariusz sprawdza akt i tożsamość stron, a nie to, czy zakup nieruchomości jest korzystny. Za tę pracę odpowiada Państwa własny prawnik.
- Korzystanie z prawnika strony sprzedającejPrawnik strony sprzedającej działa w imieniu sprzedającego. Proszę przyprowadzić własnego prawnika albo możemy polecić Państwu niezależnego.
- Podpisanie rezerwacji bez przeczytania warunków zwrotuOpłata rezerwacyjna jest jedyną płatnością poza systemami ochrony. To, co powoduje jej zwrot, musi być zapisane w umowie, zanim pieniądze zmienią właściciela.
- Podejmowanie decyzji pod presjąSzybkie podjęcie decyzji jest w porządku i wielu kupujących decyduje na miejscu. Decyzja podjęta dlatego, że lot powrotny jest w niedzielę, to kosztowna wersja pośpiechu.
- Próba zrobienia wszystkiego samodzielnieNie mogą Państwo wiedzieć, w której urbanizacji zimą pojawia się dziwny zapach ani która prowadzi spór prawny z własnym zarządcą lub deweloperem. Nie mogą Państwo wiedzieć, którzy deweloperzy sprawiają trudności po przekazaniu nieruchomości. Ktoś, kto tu mieszka i codziennie się tym zajmuje, wie. Ta wiedza stanowi zasadniczą część tego, co zyskują Państwo, współpracując z nami.
Jak odróżnić agencję kupującego od sprzedawcy?
Nie mogą Państwo sprawdzić agencji w rejestrze, ponieważ nie istnieje rejestr dobrych agencji. Mogą natomiast obserwować jej zachowanie w ciągu pierwszych dwóch tygodni, a sygnały są powtarzalne. Agencja kupującego odpowiada na pytania, których łatwiej byłoby uniknąć, mówi, co jest nie tak z nieruchomością, i dostosowuje się, gdy zmieniają Państwo zdanie. Sprzedawca wywiera presję. Poniższe kontrole to te, które chcielibyśmy, aby kupujący przeprowadził wobec nas.- Informują Państwa, gdy pokazywana nieruchomość jest ich własną ofertąAgencje tutaj współdzielą oferty, więc większość przesyłanych Państwu nieruchomości należy do kogoś innego, a kilka z nich jest własnością samej agencji. Żadna z tych sytuacji nie stanowi problemu. Problemem jest brak informacji, która sytuacja ma miejsce. W przypadku własnej oferty agencja reprezentuje sprzedającego i jednocześnie sprzedaje nieruchomość Państwu.
- Mogą Państwo zapytać, ile zarabiają na konkretnej nieruchomości, a oni odpowiadająProwizja nie jest taka sama dla każdej nieruchomości, więc jest to uzasadnione pytanie, a odpowiedź można zweryfikować na podstawie przedstawionej Państwu ceny. Agencja, która uznaje to pytanie za niegrzeczne, coś Państwu przekazała. Ta, która odpowiada jasno, przekazała jeszcze więcej.
- Polecają niezależnego prawnika i nie nalegają na skorzystanie z konkretnego prawnikaWłaściwa forma to rekomendacja, której mogą Państwo odmówić: oto kancelaria, z którą współpracujemy, oto jej opłaty, ale mogą Państwo przyprowadzić własnego prawnika. Agencja, która współpracuje tylko z jednym prawnikiem lub sugeruje, że prawnik nie jest Państwu naprawdę potrzebny, organizuje kontrolę pod własnym kątem.
- Szybki pierwszy wybór jest normalny, nacisk już niePierwszy wybór może pojawić się szybko i jest to dobry znak: ma on pokazać Państwu rynek, a następnie podlegać omówieniu i zmianom. Kluczowe jest to, co dzieje się później. Agencja, która naciska na jedną nieruchomość lub ciągle kieruje Państwa z powrotem do tej samej oferty, sprzedaje. Ta, która zawęża listę wspólnie z Państwem i dostosowuje ją, gdy zmieniają Państwo zdanie, poszukuje.
- Mogą Państwo zadawać trudne pytania bez niepotrzebnych przeszkódCzy cena jest zbyt wysoka. Czy okolica jest rzeczywiście tak cicha, jak wygląda. Czy sami by ją kupili. Czy deweloper jest trudny we współpracy po przekazaniu nieruchomości. Odpowiedzi są mniej istotne niż to, czy zadawanie pytań zmienia atmosferę rozmowy.
- Proszę zapytać o wady, zarówno współpracy, jak i nieruchomościDwa pytania. Co poszło nie tak przy zakupach, którymi się zajmowali, ponieważ każdy, kto robi to od lat, zetknął się z komplikacjami i potrafi je opisać. Oraz co jest niekorzystne w przypadku tej konkretnej nieruchomości, ponieważ każda nieruchomość ma jakąś wadę: hałas, orientację, schody, wspólnotę lub perspektywy odsprzedaży. Agencja, która nie potrafi wskazać ani jednej wady, albo nie zna nieruchomości, albo ją sprzedaje.
- Proszę zapytać, czy przeszukują cały rynek, czy tylko własne ofertyAgencja, która przeszukuje wyłącznie własne zasoby, wybiera spośród ułamka nieruchomości dostępnych w Państwa budżecie. Cena jest taka sama w obu przypadkach, ponieważ prowizję płaci strona sprzedająca.
- Proszę zapytać, czy kiedykolwiek odradzili kupującemu zakupKonkretna odpowiedź wraz z uzasadnieniem jest trudna do wymyślenia. Brak jakiejkolwiek odpowiedzi jest odpowiedzią samą w sobie.
- Proszę zapytać, czy pobierają opłatę za polecenie od prawnika lub inspektoraJeśli tak, rekomendacja jest produktem, a nie opinią. W naszym przypadku odpowiedź brzmi nie w obu przypadkach, a Państwo mogą zadać to samo pytanie każdej agencji.
Dlaczego ogłoszenia wprowadzają w błąd i jak to naprawić
Agencje na tym wybrzeżu dzielą między sobą tę samą pulę nieruchomości, dlatego jedno mieszkanie często reklamują dziesiątki biur, czasem po różnych cenach. Ostatecznie cena zwykle jest taka sama niezależnie od tego, gdzie kupują Państwo nieruchomość, ale nie zawsze: agencja może wystawić własną ofertę nieco drożej, ponieważ więcej zarabia na własnym ogłoszeniu. Niektóre nieruchomości są już sprzedane, a mimo to nadal widnieją w internecie. Niektóre ogłoszenia pokazują zdjęcia innego lokalu albo łączą wizualizacje najlepszego mieszkania z nowej inwestycji ze zdjęciami starszej nieruchomości z rynku wtórnego, przez co nieruchomość wygląda lepiej, niż jest w rzeczywistości. Nie mogą Państwo rozwikłać tego z innego kraju i nie muszą Państwo tego robić. Do tego służy agencja reprezentująca kupującego. Znamy urbanizacje, zarządców wspólnot, sąsiadów i okolice, a także budynki, w których występują problemy, o których żadne ogłoszenie nigdy nie wspomni. Każda nieruchomość, którą Państwu przesyłamy, została najpierw sprawdzona pod kątem zgodności z rzeczywistością, niezależnie od tego, kto ją reklamuje.Ile jest przestrzeni do negocjacji?
Mniej miejsca do negocjacji, niż większość kupujących oczekuje. Nieruchomość prawidłowo wyceniona na tym wybrzeżu zwykle sprzedaje się z niemal żadnym rabatem, a naprawdę dobre nieruchomości są sprzedawane po cenie ofertowej. Nieruchomość zawyżona cenowo to ta, w której rzeczywiście jest przestrzeń do negocjacji. Na cenę wpływa nie to, jak mocno Państwo naciskają, lecz jak długo nieruchomość jest na rynku, dlaczego sprzedający ją sprzedaje oraz czy cenę ofertową ustalono na podstawie rzeczywistych porównywalnych transakcji, czy nadziei. To praca wykonywana przed złożeniem oferty i główny powód, dla którego oferta zostaje przyjęta. To także praca, którą wykonujemy dla Państwa przy każdej składanej ofercie: wiemy, za ile sprzedano porównywalne nieruchomości, i wiemy, kiedy cena ofertowa jest tylko nadzieją.- Standardowa próba otwarcia negocjacji, właściwie wyceniona nieruchomość z rynku wtórnego
- about 5 %Jest to cena wyjściowa, a nie prawdopodobny wynik negocjacji. W przypadku prawidłowo wycenionej nieruchomości ostatecznie uzgodniona obniżka często jest bliska zeru. To ogólna praktyka rynkowa tutaj, a nie reguła.
- Nieruchomość wyceniona właściwie
- Prawie żadnej obniżkiNajlepsze nieruchomości sprzedają się po cenie ofertowej i szybko znikają z rynku.
- Nieruchomość wyceniona zbyt wysoko
- Znacznie więcej przestrzeniTo, ile można uzyskać, zależy od sytuacji sprzedającego i od tego, jak długo nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż.
- Przy nowej inwestycji
- Warunki zamiast cenyProszę zapoznać się z tekstem Czy kupić nową inwestycję czy nieruchomość z rynku wtórnego, który przedstawia możliwości dostępne w każdej z tych ścieżek.
Ile to wszystko Państwa kosztuje?
Nic. Nie pobieramy opłaty, wynagrodzenia stałego ani procentu przy finalizacji. Otrzymujemy wynagrodzenie z prowizji, którą już płaci sprzedający lub deweloper. Prowizja jest zawarta w cenie ofertowej, niezależnie od tego, czy ktoś Państwa reprezentuje.- Kupujący0 €Bez prowizji, opłaty stałej i płatności przy zakupie.
- Deweloper lub sprzedającyNowy budynek2,5 do 6 %Odsprzedaż1,5 do 4 %Kto płaciJuż zawarte w ceniePłaci strona sprzedająca, niezależnie od tego, czy kupuje Pan/Pani za naszym pośrednictwem, czy bezpośrednio.
- ArevontCzęść tej prowizjiJeśli niczego Państwo nie kupią, nikt nam nic nie zapłaci.
Prowizja istnieje niezależnie od tego, czy uczestniczymy w transakcji, ponieważ jest wliczona w cenę żądaną przez sprzedającego. Zmienia się natomiast to, czy podczas jej wydawania ktokolwiek w transakcji działa w Państwa imieniu.Płacą Państwo za dwie rzeczy i żadna z nich nie jest naszą usługą: niezależnego prawnika oraz inspekcję techniczną, gdy nieruchomość jej wymaga. Nie pobieramy opłaty za polecenie ani od prawnika, ani od inspektora. Mogą Państwo również przyprowadzić własnego prawnika.
Dla kogo pracuje agentAgent przy ogłoszeniu pracuje dla sprzedającego, a jego zadaniem jest osiągnięcie wyniku, którego chce sprzedający. Agent kupującego pracuje dla Państwa. Przeszukujemy cały rynek, w tym oferty innych agencji. Sprawdzamy nieruchomość pod kątem Państwa interesu, a nie sprzedaży. Negocjujemy dla Państwa, a nie dla sprzedającego. Prowizja jest zawarta w cenie ofertowej w obu przypadkach, dlatego własny przedstawiciel nie podnosi ceny, którą Państwo zapłacą.
Trzy sytuacje i koszt każdej z nich dla PaństwaProwizja istnieje przy niemal każdej sprzedaży na tym wybrzeżu, niezależnie od tego, czy są Państwo reprezentowani. Sprzedający uzgodnił ją z własną agencją, zanim się Państwo pojawili, i jest ona wypłacana z ceny sprzedaży, a nie doliczana do ceny. Reprezentacja zmienia sposób podziału istniejącej prowizji i nic więcej.
- Nabywca bez reprezentacji
- Cena nieruchomościCała prowizja zwykle pozostaje u agencji reprezentującej sprzedającego.
- Reprezentujemy Państwa
- Ta sama cena, bez żadnych dopłatAgencja reprezentująca sprzedającego wypłaca nam naszą część z tej samej prowizji.
- Rezygnują Państwo z zakupu
- NicProwizja nie powstaje, więc nikt niczego nie otrzymuje. Ani za wyszukiwanie, ani za prezentacje, ani za poświęcony czas.
- W obu przypadkach cena jest taka sama
- Ustalana przez dewelopera lub sprzedającegoNowa inwestycja kosztuje tyle samo, niezależnie od tego, jak Państwo do niej trafią. W przypadku rynku wtórnego agencje tutaj współdzielą oferty, więc do tej samej nieruchomości w tej samej cenie można dotrzeć za pośrednictwem kilku z nich.
Co dzieje się gdzie indziej na tym wybrzeżu i co robimy zamiast tegoUzasadnione pytanie brzmi, czy wysokość naszej opłaty decyduje o tym, co rekomendujemy. Nie, a oto dlaczego. Pozostajemy z Państwem po zakupie. Duża część naszych klientów trafia do nas z polecenia. Mówimy, gdy uważamy, że nieruchomość nie jest warta ceny ofertowej. A nieruchomość z rynku wtórnego, za którą otrzymujemy mniejszą prowizję, rekomendujemy, gdy jest lepsza.
- Prowizja pobierana od kupującego dodatkowo do prowizji płaconej przez sprzedającegoNiektóre agencje tutaj tak robią. My nigdy nie pobieramy opłat od kupującego i nigdzie nie ma drugiej opłaty. Warto wiedzieć, że taka praktyka istnieje, zanim podpiszą Państwo cokolwiek z kimkolwiek.
- Opłata za polecenie pobierana od prawnika, pośrednika lub inspektoraNie pobieramy żadnej prowizji ani innego wynagrodzenia za polecenie kancelarii prawnej lub jakiegokolwiek innego specjalisty. W dowolnym momencie mogą Państwo skorzystać z własnego prawnika.
- Premie za sprzedaż większej liczby lokali w konkretnej inwestycjiNie mamy takich premii ani celów sprzedażowych dotyczących konkretnych inwestycji, więc nie ma inwestycji, do której musielibyśmy Państwa kierować.
- Opłata ujawniana dopiero na końcuNasza opłata nie jest taka sama dla każdej nieruchomości, ponieważ zależy od oferty i ustaleń, które się za nią kryją. Proszę zapytać, ile zarabiamy na konkretnej nieruchomości, a powiemy Państwu.
Ten proces nie jest odpowiedni dla każdego budżetu ani dla każdego kupującego
Poniżej 200 000 € w ogóle nie szukalibyśmy nieruchomości na Costa del Sol. Przy kwocie od 200 000 € do 250 000 € wybór jest ograniczony i Costa Blanca często ma więcej sensu.Od około 300 000 € wybór zaczyna obejmować to, po co ludzie tu przyjeżdżają, ale ta kwota nadal jest rzeczywistym poziomem wejścia, a nie komfortowym budżetem: za te pieniądze nie kupią Państwo mieszkania z widokiem na morze w odległości spaceru od plaży. Wolimy powiedzieć to na stronie znalezionej przez Państwa w Google niż podczas rozmowy.Jeśli nieruchomość ma służyć przez dwa tygodnie w roku i do niczego więcej, koszty są wyższe, niż ludzie się spodziewają. Wynika to z opłat wspólnotowych, składania deklaracji podatkowych i kosztów utrzymania.Dla niektórych kupujących odpowiedź brzmi: nie. Mówiliśmy to klientom i traciliśmy transakcję.Piętnaście kroków opisanych w tym przewodniku to nasz proces, a nie wymóg prawny. Inne agencje działają inaczej. Wykonujemy niektóre z tych kroków, ponieważ uważamy je za warte wykonania, a nie dlatego, że ktoś tego wymaga. Mogą Państwo kupić nieruchomość w Hiszpanii bez agencji, która wykonałaby za Państwa którekolwiek z tych działań.Jedynym krokiem, którego rozsądnie nie można pominąć, jest krok 9.
Oficjalne źródła dla tej częściDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
Pieniądze
Co płacą Państwo dodatkowo względem ceny i który podatek obowiązuje?
Proszę założyć 8 do 13 % dodatkowo względem ceny. Różnica między tymi wartościami wynika niemal wyłącznie z podatku od zakupu, a to, który podatek obowiązuje, zależy tylko od tego, kto sprzedaje nieruchomość.13 %Cena nieruchomości
Nowy lokal9 %Cena nieruchomości
OdsprzedażKoszty zakupu ponad cenę
W przypadku nowego lokalu jest to około 13 %, a przy zakupie z rynku wtórnego około 9 %. Kwota ta obejmuje podatek od zakupu, notariusza, rejestr gruntów i Pana/Pani prawnika. Wymienione koszty notarialne i rejestrowe dotyczą aktu własności nieruchomości, który opłaca nabywca. Jeśli korzysta Pan/Pani z kredytu, sam kredyt ma własny akt, a bank pokrywa koszty notariusza i rejestru związane z tym aktem. Podatek stanowi największą pozycję, a wszystkie pozostałe są przy nim niewielkie. Odsetek również nieco spada wraz ze wzrostem ceny, ponieważ taryfy notarialne i rejestrowe nie są proporcjonalne. Nabywców zaskakują dwie kwestie. Przy zakupie nowego lokalu płatności etapowe wymagają wpłaty 20 do 40 % ceny gotówką na długo przed uzyskaniem kluczy, a kredyt hipoteczny rzadko pokrywa te płatności. Koszty należy ponadto uiścić w euro w terminach, na które nie ma Pan/Pani wpływu, dlatego powinny zostać uwzględnione w planie przelewów, a nie tylko zapamiętane.Ponad cenę, nowy lokalokoło 13 %
Ponad cenę, rynek wtórnyokoło 9 %
NIE i tłumaczenia~150 €Pozycja zbiorcza w naszym modelu kosztów: opłata państwowa w wysokości kilku euro od każdego wnioskodawcy, a także tłumaczenia i obsługa wniosku.
Przepisanie i podłączenie mediów~600 €
Który podatek od zakupu ma zastosowanie
Płacą Państwo jeden z dwóch podatków, a o tym, który to będzie, decyduje sprzedający. Odsprzedaż od prywatnego właściciela wiąże się z podatkiem od przeniesienia własności. Nowa nieruchomość od dewelopera wiąże się z podatkiem VAT oraz opłatą skarbową od aktu. Valor de referencia to wartość referencyjna ustalana przez Hiszpanię dla nieruchomości, a podatek od przeniesienia własności przy odsprzedaży oblicza się na jej podstawie zawsze, gdy jest ona wyższa od zapłaconej przez Państwa ceny. Zaniżanie ceny w deklaracji nie daje więc absolutnie nic: dolną granicę ustala państwo. Obniżone stawki, o których będą Państwo czytać, niemal nigdy nie dotyczą nierezydenta kupującego drugi dom. Państwa prawnik zajmuje się samym złożeniem deklaracji w terminie po podpisaniu aktu.Ile kosztuje pierwszy rok, razem ze wszystkim?
Nikt nie zestawia kwoty, której potrzebuje kupujący, czyli całego pierwszego roku zamiast samego zakupu. Każda poniższa wartość została już opublikowana na tej stronie lub w jej przewodnikach. To zestawiony przykład i działanie arytmetyczne, a nie oferta cenowa.- Dodatkowo do ceny, nowa inwestycja
- około 13 %Podatek, notariusz, księga wieczysta i Państwa prawnik.
- Dodatkowo do ceny, rynek wtórny
- około 9 %Ta sama lista, z niższym podatkiem od zakupu.
- Meble dla siebie, mieszkanie z dwiema sypialniami
- Od 1 000 do 15 000 €Pakiety wyposażenia do zamieszkania publikowane przez dostawców. Nowa inwestycja jest przekazywana pusta, aż po oprawy oświetleniowe. Wyposażenie jej do standardu najmu to inny i wyższy przedział cenowy, opisany w sekcji dotyczącej wynajmu.
- Koszt 1 % marży walutowej
- 4 000 €W przypadku nieruchomości za 400 000 €, a także więcej niż wszystkie opłaty za przewalutowanie przy zakupie łącznie. Sprawdź, ile wynosi marża banku
- Pierwszy rok: podatek od nieruchomości, opłata wspólnotowa i ubezpieczenie
- 1 600 do 7 800 €Suma arytmetyczna trzech rocznych kwot podanych niżej na tej stronie. Prąd, woda i internet są dodatkowymi kosztami i zależą od tego, jak długo przebywają Państwo na miejscu.
Meble i pusta nowa nieruchomość
Hiszpańska nowa nieruchomość jest przekazywana całkowicie pusta, aż po oprawy oświetleniowe. Nieruchomość z odsprzedaży jest zazwyczaj umeblowana, ale meble negocjują Państwo na etapie rezerwacji, a wszystko, czego nie wpisano do opatrzonego datą spisu, zwykle znika przed przekazaniem. Przywożenie mebli z Czech zazwyczaj nie jest dobrym pomysłem.Pościel, jeśli wynajmują ją Państwo turystom2 zestawyJeden komplet w użyciu i jeden zapasowy na każde łóżko. Trzy komplety to praktyka, nie wymóg prawny.
Nasze porady dotyczące kosztów wyposażenia0 €
Ile mogą Państwo pożyczyć i jak pieniądze trafiają do Hiszpanii?
O tym, na co naprawdę mogą sobie Państwo pozwolić, decydują dwa pytania: ile hiszpański bank pożyczy nierezydentowi oraz ile po drodze pochłonie kurs wymiany. Druga kwota jest większa i to ją kupujący ignorują.Kredyt hipoteczny dla nierezydenta
Hiszpański bank pożycza nierezydentowi najwyżej 60 do 70 % ceny. Oznacza to, że przed doliczeniem dodatkowych kosztów muszą Państwo dysponować gotówką w wysokości 30 do 40 %. Obywatel UE kupujący rzeczywiste główne miejsce zamieszkania może czasami uzyskać więcej. Bank wycenia samą nieruchomość i udziela kredytu na podstawie niższej z wartości: wyceny i ceny. Wycena niższa od uzgodnionej ceny jest problemem dla Państwa, nie dla sprzedającego. Od 2019 roku muszą Państwo otrzymać dwa standardowe dokumenty informacyjne oraz czas na namysł przed podpisaniem czegokolwiek. Swobodny wybór notariusza jest również Państwa prawem przy kredycie hipotecznym. Na dwie kwestie należy zwrócić uwagę. Oprocentowanie mieszane sprzedawane jako stałe zachowuje się zupełnie inaczej po zakończeniu okresu stałego oprocentowania. Dokument wymagający apostille zamiast zwykłego tłumaczenia jest natomiast najczęstszym powodem, dla którego sprawa pozostaje niedokończona przez całe tygodnie.Stosunek kredytu do wartości, nierezydent UEOd 60 do 70 %
Stosunek kredytu do wartości, spoza UEOd 50 do 60 %
Stała stopa procentowa na 20 latOd 3,8 do 5,2 %Migawka rynku. Stawki się zmieniają.
Przelew środków i kurs
Zakup nie obejmuje jednego przelewu, lecz kilka przelewów rozłożonych na miesiące lub lata, a koszt kursu jest znacznie wyższy niż suma wszystkich opłat za przelewy. Kontrakt terminowy może z góry ustalić kurs dla płatności zabezpieczonej depozytem i jest wiążącym zobowiązaniem, a nie opcjonalnym ubezpieczeniem: jeśli kurs zmieni się w przeciwnym kierunku, nadal będą Państwo nim związani. Trzy praktyczne pułapki. Zapłata rezerwacji kartą, która przelicza środki po kursie, na który nikt się nie umawiał, i dolicza opłatę za wypłatę gotówki. Przelew na rachunek inny niż wskazany w umowie. Oraz pozostawienie przelewu na ostatni tydzień, gdy kontrola zgodności i potwierdzenie źródła środków wymagają kilku dni. Należy przeliczyć także podatki, meble i koszty prowadzenia nieruchomości w pierwszym roku, ponieważ wszystkie te wydatki są zobowiązaniami w euro, płatnymi w terminach, na które nie mają Państwo wpływu.Oddzielne przelewy w ramach jednego zakupuOd 4 do 8
Marża banku detalicznegoOd 3 do 4 %Uwzględnione w kursie, nie w opłacie.
Koszt 1 % marży4 000 €Dla nieruchomości za 400 000 €.
Ile pobieramy z tytułu wymiany walut0 €
Co chroni Państwa pieniądze, zanim staną się Państwo właścicielem?
W Hiszpanii nie istnieje depozyt notarialny, dlatego Państwa pieniądze są chronione przez jeden z dwóch systemów, zależnie od tego, co Państwo kupują, a jedna płatność pozostaje poza oboma.Na jakim rachunku są Państwa środki
W przypadku nowej nieruchomości Państwa płatności trafiają na prawnie chroniony rachunek budowy, a w zamian otrzymują Państwo zaświadczenie gwarancyjne. Przy odsprzedaży środki trafiają na rachunek klienta prowadzony przez Państwa własnego prawnika, oddzielony od pieniędzy kancelarii, i są uwalniane u notariusza. Rezerwacja jest jedyną płatnością, której nie obejmuje żaden z tych systemów, dlatego powinna być niewielka, a klauzula dotycząca jej zwrotu jest ważniejsza niż jej wysokość. Zaświadczenie gwarancyjne otrzymują Państwo przy podpisywaniu prywatnej umowy sprzedaży, zanim jakakolwiek płatność etapowa opuści rachunek. Jeśli obiecano je dopiero później, płatność, którą zamierzają Państwo wykonać, nie jest jeszcze objęta ochroną.Nowa nieruchomość, rachunek chronionyWymagane prawem
Odsprzedaż, gdzie czekają środkiRachunek klienta
Jeśli deweloper nie wywiąże się z dostawyZwrot pieniędzy z odsetkami
Ile płatności pozostaje poza oboma systemami1Rezerwacja. Należy utrzymać ją na niskim poziomie i uzyskać na piśmie klauzulę zwrotu.
Gwarancja bankowa i sposób odczytania zaświadczenia
Każda płatność dokonana przez Państwa na rzecz dewelopera przed ukończeniem budynku musi być objęta gwarancją lub polisą ubezpieczeniową wystawioną imiennie na Państwa rzecz. Na zaświadczeniu należy sprawdzić cztery kwestie. Państwa własne imię i nazwisko jako beneficjenta. Gwarantowaną kwotę, w tym podatek już przez Państwa zapłacony. Wystawcę, którym musi być bank lub ubezpieczyciel, a nigdy deweloper. Oraz datę przekazania, do której naliczane są odsetki. Zaświadczenie wskazujące inwestycję zamiast Państwa jest najczęstszą luką na tym wybrzeżu. Środki wpłacone przed aktualizacją zaświadczenia pozostają niechronione do czasu uzupełnienia dokumentacji. Nie jest to gwarancja na ukończony budynek, która jest całkowicie odrębną kwestią.Co musi obejmowaćCała kwota
Kto może je wystawićBank lub ubezpieczycielNigdy sam deweloper.
Wzmocniona forma obowiązuje od2015
Rachunek klienta i oszustwo wymierzone w ten rachunek
Hiszpański prawnik musi przechowywać Państwa środki oddzielnie od środków kancelarii i nie może korzystać z nich bez Państwa pisemnego upoważnienia. Rzeczywistym ryzykiem przy finalizacji transakcji nie jest nieskuteczność tej zasady, lecz fałszywy e-mail informujący o zmianie numeru rachunku. Każdą zmianę należy potwierdzić głosowo, dzwoniąc pod numer, który mieli już Państwo wcześniej.Jak klasyfikuje się niewłaściwe obchodzenie sięOd poważnego do bardzo poważnego
Na kim spoczywa obowiązek ubezpieczeniaKodeks postępowaniaNależy zapytać o kwotę ochrony, a nie o to, czy ochrona istnieje.
Czy powinni Państwo kupić nieruchomość osobiście, czy przez spółkę?
W przypadku niemal każdego nabywcy jednego domu wakacyjnego odpowiedź brzmi: nie. Spółka oznacza dodatkowe deklaracje, opodatkowanie własnego korzystania z nieruchomości, komplikuje sprzedaż i nie zmniejsza podatku od zakupu.Osobiście czy przez spółkę
Spółka nie pozwala zaoszczędzić na podatku od zakupu, a w przypadku jednego domu wakacyjnego zwykle na tym kończy się dyskusja. Korzystanie z nieruchomości przez Państwa może być opodatkowane jako czynsz, który spółka powinna była Państwu naliczyć. Udziały nadal są uwzględniane w podatku majątkowym, a ich wartość ustala się na podstawie bilansu spółki. Rzeczywistego beneficjenta należy wskazać przy założeniu spółki, a następnie co roku. Spółka nieprowadząca działalności nadal musi składać deklaracje, nawet jeśli nie ma nic do zgłoszenia. Zmienia to również możliwości w późniejszym okresie. Wynajmująca spółka jest związana umową najmu długoterminowego przez siedem lat, a nie przez pięć. Sprzedaż udziałów zamiast nieruchomości jest bardziej złożoną transakcją, która wymaga własnego specjalisty. Rozwiązanie to może mieć sens w przypadku rzeczywistej działalności gospodarczej obejmującej kilka nieruchomości, ale jest to odrębna rozmowa z doradcą podatkowym, a nie z agencją.Podatek od zakupu oszczędzany przez spółkę0 €Podatek jest taki sam w obu przypadkach.
Podatek od dochodu z najmu dla firm25 %
Uśpiona spółka, każdego rokuOd 500 do 1 000 €
Opłata od jurysdykcji niekooperujących3 %Czechy i Polska nie znajdują się na tej liście.
Oficjalne źródła dla tej częściReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Co może pójść nie tak
Co sprawdza niezależny prawnik i w jakiej kolejności?
Za to właśnie Państwo płacą i jest to jedyny krok w tym przewodniku, którego rozsądnie nie można pominąć. Niezależny prawnik przeprowadza około piętnastu kontroli, a następnie informuje Państwa, czy kontynuować.Piętnaście kontroli
Kontrole przeprowadza się w czterech grupach. Kto jest właścicielem nieruchomości i jakie obciążenia na niej ciążą, na podstawie rejestru własności. Jaki jest jej status prawny: pozwolenie na budowę, pozwolenie na pierwsze użytkowanie oraz to, czy rejestr i Catastro opisują tę samą nieruchomość, która faktycznie tam stoi. Jakie zobowiązania na niej ciążą: opłata wspólnotowa, zaświadczenie o zadłużeniu od zarządcy oraz podatek od nieruchomości. Oraz co można z nią zrobić: statut wspólnoty i to, czy najem turystyczny jest w ogóle dozwolony. Jedna odpowiedź negatywna w całym łańcuchu legalności budynku zatrzymuje cały proces i właśnie wtedy zakup zostaje wstrzymany, a nie tylko poddany ponownej wycenie. Prywatny sprzedający jednorazowy musi ujawnić Państwu mniej informacji niż agencja, co sprawia, że kontrola jest jeszcze ważniejsza.Kontrole na liście15
Czas trwania w tygodniachOd 2 do 4
Koszt prawnika~1 %Ceny, z uwzględnieniem VAT.
Ile pobieramy z kancelarii prawnej0 €
Świadectwo energetyczne
Każda nieruchomość musi mieć ważne świadectwo, zanim będzie można ją ogłosić na sprzedaż lub wynajem, a obowiązek jego dostarczenia spoczywa na sprzedającym, nie na Państwu. Świadectwo może wystawić wyłącznie wykwalifikowany technik. Notariusz może jednak podpisać akt bez świadectwa, jeśli zrzekną się go Państwo na piśmie w akcie, dlatego brak świadectwa jest kwestią, o którą należy zapytać, a nie przeszkodą uniemożliwiającą transakcję.Z najgorszą oceną5 lat
Koszt świadectwaOd 50 do 300 €
Wąskie zwolnienie50 m²Samodzielny budynek o powierzchni poniżej tej wartości.
Co, jeśli budynek lub grunt nie są takie, jak wyglądają?
Najdroższe problemy tutaj nie znajdują się w ścianach, lecz w dokumentacji za nimi: budynek lub rozbudowa, na które nigdy nie uzyskano pozwolenia, albo grunt, na którym nie można budować w takim zakresie, jak twierdzi sprzedający.Budynek bez pozwolenia i zegar rozbiórki
Na zwykłym gruncie miejskim lub wiejskim prawo do nakazania rozbiórki wygasa po sześciu latach, po czym budynek może uzyskać status AFO. AFO nie oznacza legalizacji: odnotowuje, że upłynął termin, który może zostać ponownie otwarty, jeśli okaże się, że grunt należy do kategorii chronionej. Na gruncie chronionym lub przybrzeżnym termin nigdy nie zaczyna biec, więc rozbiórka pozostaje możliwa bezterminowo. Ma to dwie praktyczne konsekwencje. Kredytodawcy zachowują ostrożność wobec nieruchomości AFO, dlatego warunki kredytu mogą różnić się od warunków zwykłego zakupu lub kredyt może zostać odrzucony. Ponadto otwarte postępowanie egzekucyjne w urzędzie gminy nie pojawia się na żadnym odpisie z rejestru. Ktoś musi zapytać o nie bezpośrednio w urzędzie gminy, co jest częścią kontroli prawnej, a nie czynnością, którą można wykonać na podstawie samego ogłoszenia.Na gruncie chronionym lub nadmorskimBez ograniczenia czasowego
Zabudowany taras, basen, dodatkowy pokój
Niezgłoszona rozbudowa legalnego domu jest zwykle możliwa do uregulowania, ale wychodzi na jaw, gdy rejestr, Catastro i rzeczywisty budynek nie są ze sobą zgodne. Korekta dokumentacji jest procedurą, którą ktoś musi przeprowadzić, i może wiązać się z naliczeniem zaległego podatku od nieruchomości za wiele lat. Kredytodawca wycenia zarejestrowaną powierzchnię w metrach kwadratowych, dlatego niezgłoszona rozbudowa nie jest finansowana.Grunt przybrzeżny, grunt wiejski i studnie
Pas ochronny rozciąga się w głąb lądu od linii brzegowej, a ograniczenia dotyczące zabudowy w tym pasie nigdy nie wygasają. Na gruncie wiejskim w Andaluzji status urbanizable jest statusem planistycznym, a nie obietnicą, że działka kiedykolwiek będzie przeznaczona pod zabudowę. Studnia, z której pompowana jest woda, nie jest dowodem legalności studni.Nadmorski pas ochronny100 metrówW głąb lądu od publicznej granicy morskiej, bez wygaśnięcia. (MITECO)
Minimalna działka pod wolnostojący dom2,5 ha
Zalegalizowana studnia, najwyżej7 000 m³ rocznieZ licznikiem objętościowym.
Co mogą Państwo odziedziczyć po sprzedającym?
Część tego, co Państwo kupują, należy do osoby sprzedającej: jej dług wobec wspólnoty, jej spadkobiercy lub jej najemca. Wszystkie trzy kwestie można sprawdzić przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności.Zadłużenie wspólnoty odziedziczone wraz z mieszkaniem
Odpowiadają Państwo za pomocą samej nieruchomości za niezapłacone opłaty wspólnotowe pozostawione przez sprzedającego za bieżący rok i trzy poprzedzające go lata kalendarzowe. Dług jest przypisany do mieszkania, a nie do osoby, która go zaciągnęła, więc podąża za kluczami. Zapobiega temu jeden dokument: zaświadczenie od zarządcy wspólnoty potwierdzające uregulowanie rachunku. Notariusz nie może zatwierdzić aktu bez tego dokumentu, chyba że wyraźnie zrzekną się go Państwo. Zrzeczenie się usuwa kontrolę, a nie odpowiedzialność, więc nie ma dobrego powodu, aby z niego rezygnować. Poza tym istnieją dwie pułapki. Mieszkanie przejęte i sprzedawane przez bank nie jest automatycznie wolne od zadłużenia. Ponadto budynek wchodzący w skład większej urbanizacji może należeć do dwóch wspólnot z dwoma budżetami, dlatego jedno zaświadczenie nie zawsze obejmuje obie.Zaświadczenie o zadłużeniuTakNotariusz tego wymaga, chyba że z tego Państwo zrezygnują.
Jak wspólnota odzyskuje długSpecjalne postępowanie sądowe
Jeśli sprzedający umrze, przed lub w trakcie
Zakup od masy spadkowej jest zwykłym zakupem, tylko wymaga większej liczby dokumentów i zgody większej liczby osób. Jeśli sprzedający umrze po podpisaniu przez Państwa umowy, umowa nie zostaje anulowana: po przyjęciu spadku spadkobiercy zajmują jego miejsce. Jeden spadkobierca nie może podpisać umowy w imieniu wszystkich.Kto może podpisać umowę sprzedaży3 trasyWszyscy spadkobiercy, wskazany wykonawca testamentu albo administrator wyznaczony przez sąd.
Czy umowa nadal obowiązujeTak
Zakup nieruchomości z istniejącym najemcą
Przejmują Państwo istniejącą umowę najmu na pozostałą część jej minimalnego okresu, na warunkach uzgodnionych przez poprzedniego właściciela, niezależnie od tego, czy została zarejestrowana. Nie mogą Państwo podnieść czynszu z powodu zmiany właściciela. Najemca może również mieć ustawowe prawo pierwokupu, a pominięcie tego zawiadomienia może uniemożliwić wpisanie zakupu do rejestru.Zawiadomienie, jeśli zrzeczono się prawa pierwokupu30 dni
Jak grunt, powietrze i budynek mogą na Państwa wpływać?
Cztery kwestie dotyczące konkretnego adresu można sprawdzić zza biurka przed wylotem, a żadna z nich nie pojawia się w ogłoszeniu: czy teren jest zalewany, jak głośno jest w sierpniu, dlaczego w styczniu panuje wilgoć oraz kto później pokryje koszt naprawy.Strefy zalewowe i dziesięciominutowa kontrola
Około 8 % hiszpańskich domów znajduje się na zmapowanym obszarze zalewowym, a sprawdzenie konkretnego adresu w państwowej przeglądarce nic nie kosztuje: wyszukują Państwo adres, a zacieniowanie pokazuje, czy nieruchomość znajduje się na zbadanym obszarze zalewowym i przy jakim prawdopodobieństwie. Warto znać dwa ograniczenia. Mapy obejmują wyłącznie zbadane cieki wodne, więc niewielki zakryty strumień lub miejski odpływ może w ogóle nie być na nich uwzględniony. Zablokowany odpływ burzowy podczas intensywnych opadów nie jest też powodzią w rozumieniu prawa. Znajdowanie się w strefie preferencyjnego przepływu jest kategorią bardziej rygorystyczną niż zwykłe zacieniowanie obszaru zalewowego i wiąże się z surowszymi ograniczeniami dotyczącymi budowy i odbudowy. Krajowy system odszkodowań pokrywa wyłącznie nadzwyczajne powodzie, dodatkowo tylko w ramach aktywnej i opłaconej polisy, nigdy za utracony dochód z najmu, a żaden sprzedający w Hiszpanii nie ma obowiązku ujawnienia ryzyka powodzi. Kontrola prawna nie obejmuje sprawdzenia mapy zalewowej, chyba że ktoś o nie poprosi, dlatego znajduje się ono na naszej własnej liście przed złożeniem oferty, a nie po nim.Hiszpańskie domy na zmapowanym obszarze~8 %
Strefa o średnim prawdopodobieństwie1 % rocznieW ciągu trzydziestu lat posiadania prawdopodobieństwo wystąpienia co najmniej jednego takiego zdarzenia wynosi około 26 %.
Hałas, który jest sezonowy i związany z adresem
Większość hałasu w tym miejscu można przewidzieć przed zakupem, ponieważ jego źródła są sezonowe, a kilka z nich jest odnotowanych w publicznych rejestrach. Bar plażowy jest cichy w lutym, a w sierpniu działa każdej nocy. W pobliżu autostrady ważniejsza od odległości jest widoczność w linii prostej. Poniższe limity wynikają z przepisów i nie są pomiarem żadnej konkretnej nieruchomości.Na zewnątrz w nocy55 dBA
W nocy we własnej sypialni35 dBA
Noc zaczyna się o23:00
Wilgoć i dlaczego jest problemem zimą
Wilgoć na tym wybrzeżu jest zwykle wynikiem kondensacji, czyli zetknięcia się ciepłego, wilgotnego powietrza z zimnymi powierzchniami w pustym, nieogrzewanym mieszkaniu, a nie nieszczelności. Dlatego sezon wilgoci trwa od listopada do lutego, a nie w sierpniu, i właśnie dlatego kupujący szukający jej latem niczego nie znajdują. Świeżo pomalowane mieszkanie może ją ukryć, zamiast usunąć przyczynę.Wilgotność w Maladze, średnia roczna65 %
Najbardziej wilgotny miesiąc: grudzień72 %W porównaniu z pięćdziesięcioma ośmioma procentami w czerwcu i lipcu.
Izolacja przeciwwilgociowa w przepisach budowlanych od2006Starsze budynki często nie mają żadnej bariery. (BOE)
Wada ujawniona po wprowadzeniu się
Nowy budynek jest objęty trzema okresami gwarancyjnymi, a za każdy z nich odpowiada inna grupa osób, które go wybudowały. Gwarancję na konstrukcję zabezpiecza obowiązkowe ubezpieczenie przypisane do budynku, a nie do spółki. Dlatego pozostaje ono ważne nawet po zamknięciu działalności przez wykonawcę. Gdy pojawi się problem, należy zrobić rzecz prostą i mało efektowną. Zgłosić go na piśmie, z datą i fotografiami, deweloperowi, a także administratorowi wspólnoty, jeśli dotyczy elementu wspólnego. Termin dochodzenia roszczenia zaczyna biec, gdy szkoda się ujawni, a nie wtedy, gdy znajdą Państwo czas na złożenie skargi. W przypadku odsprzedaży zakres ochrony jest w porównaniu z tym bardzo mały: rygorystyczne roszczenie z tytułu wad ukrytych, objęte krótkim terminem, którego nie można zawiesić wysłaniem pisma, i dotyczące wyłącznie czegoś, o czym sprzedający wiedział i co ukrył.Roszczenie po pojawieniu się wady2 lata
Zakres dziesięcioletniej ochronyObowiązkowe ubezpieczenie
Wady ukryte przy odsprzedaży6 miesięcyOd wydania nieruchomości, bez możliwości przerwania biegu terminu. (BOE)
Jak wygląda celowe oszustwo w tym miejscu?
Celowe oszustwa są tutaj rzadkie i nie mają subtelnego charakteru. Występują w czterech formach, a każdą wykrywa ten sam odruch: nikt nie otrzymuje pieniędzy ani podpisu, zanim możliwa będzie weryfikacja.Cztery schematy
Fałszywy sprzedający oferujący coś, do czego sprzedaży nie ma prawa, skradziony zadatek, fałszywy najem oraz oszustwo przy zakupie nieruchomości w budowie, polegające na pobieraniu płatności etapami bez zabezpieczenia. Fałszywi sprzedający wybierają nieruchomości, które długo stały puste, są własnością osób mieszkających za granicą albo zostały niedawno odziedziczone i nigdy nie zaktualizowano ich danych w rejestrze. We wszystkich trzech przypadkach nikt na miejscu tego nie zauważa. Wspólny schemat wszystkich czterech oszustw jest taki sam i tylko o nim muszą Państwo pamiętać: żąda się pieniędzy lub podpisu, zanim możliwa będzie weryfikacja. Dlatego zabezpieczenia są proste. Najlepiej, jeśli pieniądze trafią na rachunek klienta prowadzonej przez Państwa kancelarii prawnej. Jeśli zamiast tego trafiają do sprzedającego, agencji lub dewelopera, co zdarza się często, nazwa posiadacza rachunku musi dokładnie odpowiadać stronie wskazanej w umowie. Trzy sytuacje oznaczają, że należy przerwać transakcję. Prywatny rachunek należący do osoby, która nie jest sprzedającym. Żądanie zapłaty gotówką. Albo rachunek spółki w kraju niezwiązanym w żaden sposób ze sprzedażą. Nie płacą Państwo nic przed obejrzeniem nieruchomości osobiście lub podczas bezpośredniej rozmowy wideo. Przelew zlecony tego samego dnia można czasem odwołać, jeśli zareagują Państwo w ciągu jednego lub dwóch dni, co warto wiedzieć przed weekendem, a nie po nim.Celowe schematy oszustw4Fałszywy sprzedający, skradziony zadatek, fałszywy najem, zakup nieruchomości w budowie bez zabezpieczenia.
Sprzedaż tego, czego nie wolno sprzedawaćOd 1 do 4 latKara pozbawienia wolności na podstawie jednego z artykułów kodeksu karnego. (BOE)
Co może pójść nie tak przy nowej inwestycji i kto za to zapłaci?
Przy nowej inwestycji mogą pójść źle trzy rzeczy: deweloper upada, projekt zostaje wstrzymany lub termin się przesuwa. To, z którą sytuacją mają Państwo do czynienia, decyduje o tym, czy pieniądze wrócą z banku w ciągu tygodni, czy będą czekać w postępowaniu sądowym przez lata.Jeśli deweloper stanie się niewypłacalny
Państwa pieniądze dzielą się na dwie części. Wszystko, co obejmuje ważna gwarancja, zostanie zwrócone przez bank lub ubezpieczyciela. Jest to dług innej spółki, więc pozostaje on niezależnie od tego, co stanie się z deweloperem. Wszystko inne staje się zwykłym roszczeniem w postępowaniu upadłościowym, za innymi wierzycielami, bez zagwarantowanej kwoty i terminu wypłaty. Dlatego pierwszą rzeczą, którą należy zrobić, nie jest panika, lecz przeczytanie zaświadczeń: które płatności są objęte ochroną, wystawioną na Państwa nazwisko i na pełną kwotę. Drugą rzeczą jest zgłoszenie roszczenia w terminie wyznaczonym przez postępowanie upadłościowe, ponieważ jego przekroczenie może spowodować całkowitą utratę roszczenia. Niewypłacalność jest zdarzeniem stwierdzonym przez sąd i ma określoną datę. Nie jest tym samym co powolne działanie dewelopera, jego milczenie ani pogłoski o problemach finansowych.Wypłata z gwarancjiNiezależnie od niewypłacalności
Bez gwarancji są PaństwoZwykły wierzyciel
Płatność nieobjęta gwarancjąRezerwacja
Jeśli projekt utknie
Wstrzymana inwestycja kończy się w jednym z trzech miejsc, a to, które z nich nastąpi, decyduje o tym, czy będą Państwo czekać, czy odejdą. Jeśli przejmie ją inny deweloper, dotychczasowa gwarancja nie przenosi się automatycznie. Pozwolenie może wygasnąć, jeśli prace pozostają wstrzymane, a odsłonięty beton pozostawiony na czas deszczowych sezonów niszczeje w sposób, którego nie wykryje kontrola dokumentów.Jak kończy się wstrzymana inwestycja3 możliwe wyniki
Jeśli inny deweloper ją ukończyNowa gwarancja, nowy cykl
Pierwszy dokument do uzyskaniaNota simple
Dług wspólnoty dotyczący lokalu w stanie surowymMoże obciążać nieruchomość
Gdy oddanie się opóźnia
W przypadku nowego budynku, gdy minie termin ukończenia wskazany w umowie, mogą Państwo dochodzić zwrotu pieniędzy wraz z odsetkami ustawowymi z gwarancji. Nie jest potrzebny sąd ani spór o to, jak poważne było opóźnienie. Liczy się wyłącznie data wskazana w umowie, a okres karencji istnieje tylko wtedy, gdy umowa go przewiduje.Która data ma znaczenieUmowa, nie broszura
Czy gwarancja obejmuje opóźnienieTak, także przy zwykłym opóźnieniu
W nowej inwestycjiBez badania wagi naruszenia
Przy odsprzedażyArtykuł 1124 Kodeksu cywilnegoSąd rozstrzyga, czy naruszenie jest wystarczająco poważne. (BOE)
Oficjalne źródła dla tej częściDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Rynek pierwotny czy wtórny
Nowe budownictwo czy rynek wtórny?
Proszę kupić nieruchomość dopasowaną do Państwa kalendarza. To główna różnica, której nie można zmienić. Zakup z rynku wtórnego trwa miesiące. Nowa inwestycja może trwać lata. Pozostałe kwestie są wyborami, a nie stałymi odpowiedziami. Kroki 1 do 7 są takie same dla obu opcji. Kroki 8 do 14 różnią się.Nowy budynek
Od rezerwacji do kluczyOd 2 miesięcy do 3 latZależy to od zaawansowania prac budowlanych.
Koszty dodatkowe ponad cenęWyższa z dwóch powyższych kwotWiększość tej kwoty stanowi podatek: 10 % VAT oraz andaluzyjski podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący aktu.
Sposób płatnościW ratach, zgodnie z etapami budowyGwarancja bankowa wystawiona na Pana/Pani nazwisko obejmuje każdą płatność etapową.
Co może pójść nie takTermin ulega zmianieUkończone mieszkanie może również różnić się od rysunków. Lista usterek i gwarancje pomagają rozwiązać ten problem.
Co można negocjowaćWarunki ważniejsze niż cenaMoże Pan/Pani negocjować harmonogram płatności, meble, miejsce parkingowe i termin.
Otrzymywane gwarancjeDziesięć lat na konstrukcjęTrzy lata na instalacje i jeden rok na wykończenie.
Nieruchomość z rynku wtórnego
Od rezerwacji do kluczy1 do 3 miesięcyTempo wyznacza kontrola prawna, a nie budowa.
Koszty dodatkowe ponad cenęNiższa z dwóch powyższych kwotW Andaluzji podatek od przeniesienia własności w wysokości 7 % dotyczy wartości referencyjnej, gdy jest ona wyższa niż zapłacona cena.
Sposób płatnościRezerwacja, arras, a następnie saldoArras wynosi 10 do 20 %. Saldo płaci Pan/Pani u notariusza.
Co może pójść nie takStan istniejący budynkuMogą występować długi, niezarejestrowane zmiany, wilgoć lub regulamin wspólnoty, z którym się Pan/Pani nie zapoznał(a).
Co można negocjowaćCena i harmonogramJest jeden sprzedający i ma on powód, aby sprzedać nieruchomość.
Otrzymywane gwarancjeŻadne od sprzedającegoZamiast tego otrzymuje Pan/Pani budynek z historią, którą można sprawdzić.
Co najbardziej zaskakuje kupujących
Przy nowej inwestycji Państwa pieniądze przepływają, zanim zostanie podpisana jakakolwiek umowa
Płacą Państwo opłatę rezerwacyjną, zanim istnieje umowa z deweloperem, a w zależności od dewelopera na tym etapie może być wymagana kwota wyższa niż sama opłata rezerwacyjna. Mówimy o tym z wyprzedzeniem, a mimo to niemal straciliśmy transakcje dokładnie na tym etapie: przychodzi e-mail od prawnika z żądaniem pieniędzy, zanim cokolwiek zostanie podpisane, a kupujący zamierają. Większość osób zakłada, że jeden deweloper zachowuje się dziwnie. Z naszego doświadczenia wynika, że tak nie jest: większość deweloperów na tym wybrzeżu działa w ten sposób, mniej więcej ośmiu na dziesięciu lub więcej. Nie istnieją opublikowane dane, tak wygląda to, co obserwujemy.Czasami można wynegocjować wyjątek i rzadko istnieje powód, aby o niego prosić. Każda płatność dokonana przed ukończeniem budynku musi być objęta gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko. Umowa rezerwacyjna musi określać, jakie ustalenia powodują zwrot pieniędzy. Łącznie te dwa elementy oznaczają, że nic nie pozostaje niechronione poza zakresem systemu gwarancji. Jest to po prostu standardowa procedura tutaj. Typowy harmonogram tych płatności przedstawiono niżej, w sekcji dotyczącej zakupu na etapie budowy.
Nie muszą Państwo samodzielnie oceniać tej wiadomości. Państwa prawnik sprawdza certyfikat gwarancji i treść chroniącą płatność; omawiamy ją z Państwem i nie pozwalamy wysłać przelewu na podstawie obietnicy, że certyfikat zostanie dostarczony później.Czy zakup na etapie projektu jest dla Państwa odpowiedni?
Zakup z planu i lokal gotowy do zamieszkania nie są dwoma poziomami ryzyka, lecz dwoma różnymi rodzajami ryzyka. W nowej inwestycji ryzykiem jest czas, a ochronę stanowi dokument, który trzeba przeczytać. Przy zakupie z rynku wtórnego ryzykiem jest sam budynek, a ochronę stanowi kontrola prawna. Odpowiedź rozstrzyga siedem poniższych pytań, w kolejności, która ma znaczenie.- Czy Państwa kalendarz pozwala czekać
- Od 2 miesięcy do 3 latTo jedyna różnica, której nie można negocjować. Jeśli muszą Państwo być w nieruchomości przyszłego lata, projekt oddalony o dwa lata nie jest kandydatem, niezależnie od tego, jak dobry jest.
- Na czyje nazwisko wystawić gwarancję
- Na własne nazwiskoZaświadczenie wskazujące inwestycję zamiast Państwa nie stanowi ochrony. Proszę sprawdzać je przed każdą płatnością etapową, a nie tylko raz na początku.
- Czy gwarancja nadal wypłaca środki, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy
- Niezależnie od niewypłacalnościPieniądze objęte gwarancją wracają z banku. Pieniądze nieobjęte gwarancją stają się roszczeniem w postępowaniu upadłościowym, bez zagwarantowanej kwoty i terminu.
- Co się dzieje po zatrzymaniu projektu
- 3 możliwe wynikiProjekt zostaje wznowiony, kończy go inny deweloper albo zostaje zamknięty, a kupujący otrzymują zwrot pieniędzy. Nowy deweloper oznacza nową gwarancję, a nie kontynuację starej.
- Co się dzieje po zmianie terminu
- Umowa, nie broszuraLiczy się wyłącznie termin wskazany w Państwa umowie, a po jego upływie mogą Państwo dochodzić wypłaty z gwarancji bez udowadniania, że opóźnienie było poważne.
- Co daje nowa inwestycja, czego nie może dać rynek wtórny
- 10 latTrzy lata gwarancji na instalacje i rok na wykończenie, z obowiązkowym ubezpieczeniem obejmującym dziesięcioletnią ochronę konstrukcji.
- Co zamiast tego daje rynek wtórny
- BrakBrak gwarancji sprzedającego oraz budynek z historią, który można sprawdzić i wycenić przed zapłatą.
Jak zwykle wygląda kalendarz płatności
- Najpierw rezerwacja
- Od 6 000 do 11 000 €Płatna przed zawarciem jakiejkolwiek umowy z deweloperem, jak wyjaśniono w powyższej ramce.
- Przy prywatnej umowie z deweloperem
- around 20 %Z VAT-em przy każdej płatności. Jest to nasza obserwacja, a nie reguła.
- W trakcie budowy
- Czasami więcej płatności etapowychNiektórzy deweloperzy nie żądają już żadnych płatności po zawarciu umowy, a inni żądają dwóch lub trzech.
- Przy ukończeniu
- around 70 %Pozostała kwota, zwykle po uruchomieniu do tego czasu finansowania hipotecznego.
- Co jest wiążące
- Harmonogram zawarty w Pana własnej umowiePodział różni się w zależności od dewelopera, dlatego liczy się wersja zawarta w umowie, a nie ten schemat.
- Wszystkie płatności przed ukończeniem
- Objęte gwarancją bankowąSprawdź, co chroni Twoje pieniądze
Oficjalne źródła dla tej częściLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Posiadanie nieruchomości
Ile kosztuje jej posiadanie każdego roku?
Co roku pojawiają się cztery rachunki, niezależnie od tego, czy przebywają Państwo w Hiszpanii: podatek od nieruchomości, opłata wspólnotowa, ubezpieczenie oraz zeznanie podatkowe nierezydenta. W przypadku apartamentu ich wartości przedstawiono poniżej.Podatek od nieruchomości, IBI400 do 1 000 €Roczny podatek od nieruchomości za mieszkanie.
Opłaty wspólnotowe900 do 6 000 €Płatne co roku na rzecz wspólnoty właścicieli.
Ubezpieczenie domu300 do 800 €Prawo tego nie wymaga. Wymaga go bank hipoteczny.
Prąd, woda i internet, miesięcznie100 to 400 €Nasz własny szacunek dla zwykłego mieszkania lub szeregowca. Willa albo duży dom z basenem, ogrodem i klimatyzacją kosztuje znacznie więcej.
Podatek dla nierezydentów, UE i EOG19 %Składany raz w roku, nawet jeśli nigdy nie wynajmują Państwo nieruchomości. (Hiszpańska Agencja Podatkowa)
Podatek nierezydenta, inne miejsce24 %Ten sam podatek, według wyższej stawki.
Od czego pobierany jest ten podatek1,1 lub 2 %Od wartości katastralnej, jeśli nie wynajmują Państwo nieruchomości.
Jakie rachunki, deklaracje i głosowania wiążą się z posiadaniem nieruchomości?
Wartości znajdują się powyżej. Dalej wyjaśniamy, kto o nich decyduje oraz co ubezpieczenie pokrywa, a czego nie pokrywa. Omawiamy także przepisanie mediów na Państwa nazwisko oraz dwa podatki, których większość kupujących nie musi płacić.Wspólnota właścicieli i sposób podejmowania przez nią decyzji
Członkostwo powstaje automatycznie i nie mogą się Państwo z niego wypisać ani płacić mniej za niekorzystanie z basenu. Budżet jest uchwalany przez właścicieli, dlatego opłata wspólnotowa często stanowi rzeczywistą różnicę między dwoma pozornie identycznymi mieszkaniami. Przed dokonaniem rezerwacji proszę poprosić o budżet, protokoły, saldo funduszu rezerwowego i zaświadczenie o zadłużeniu.Termin zaskarżenia uchwały3 miesiąceJeden rok, jeśli jest sprzeczna z prawem lub statutem.
Ubezpieczenie domu i klauzula, która może Państwa kosztować
Żaden przepis nie nakazuje ubezpieczenia domu w Hiszpanii, ale każdy kredytodawca hipoteczny będzie tego wymagać. Klauzulą, która kosztuje właścicieli drugich domów, jest klauzula niezamieszkania: gdy nieruchomość pozostaje pusta wystarczająco długo, ochrona od kradzieży jest zwykle zawieszana, podczas gdy ochrona od pożaru i zalania nadal obowiązuje. Niedoubezpieczenie uruchamia zasadę proporcjonalności, która zmniejsza wysokość każdego odszkodowania.Czy jest to obowiązkoweNiewymagane prawemŻaden przepis nie zobowiązuje właściciela do ubezpieczenia. Kredytodawca tego wymaga jako warunku udzielenia kredytu. Sprawdź, ile kosztuje rocznie
Prąd, woda i internet
Przy odsprzedaży zmieniają Państwo posiadacza istniejącej umowy na dostawy, zamiast podłączać nowe przyłącze, co trwa dni, a nie miesiące. Nie dotyczy to nowego budynku, w którym uzyskanie pozwoleń wymaganych do pierwszego podłączenia może trwać miesiące. Przy przekazaniu nieruchomości proszę mieć pod ręką numer umowy na dostawę, odczyty liczników i dane przedsiębiorstwa wodociągowego.Dokumenty wymagane przy zmianie posiadacza6
Opłaty, których może żądać dystrybutor0 €
Standardowa krajowa taryfa2 pasmaDwa okresy zakontraktowanej mocy.
Hiszpańskie gospodarstwa w zasięgu światłowodu95,9 %
Deklaracja podatkowa należna nawet przy pustej nieruchomości
Co roku należy zapłacić w Hiszpanii podatek od nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest wynajmowana, czy stoi pusta, od dochodu szacunkowego obliczanego na podstawie wartości katastralnej. Składa się jeden formularz. Niezłożenie deklaracji powoduje naliczanie odsetek i dopłaty, która rośnie wraz z upływem czasu, a podatek za pierwszy niepełny rok jest już należny, choć właściciele zakładają, że zaczyna obowiązywać dopiero od następnego stycznia.Otwiera się termin na złożenie deklaracji1 kwietniaDotyczy poprzedniego roku i pozostaje otwarty do końca grudnia kolejnego roku. (Agencja Podatkowa)
Podatek od majątku i podatek bez ulgi
Andaluzja zapewnia pełną ulgę w regionalnym podatku od majątku, dlatego dla niemal każdego nabywcy nie wiąże się on z żadnym kosztem. Odrębny krajowy podatek solidarnościowy może nadal mieć zastosowanie przy znacznie większym majątku. Regionalna ulga nie obniża tego podatku, ponieważ odliczenie dotyczy regionalnego podatku faktycznie zapłaconego, a pełna ulga oznacza, że nie zapłacono nic.Główny dom, tylko dla rezydentów300 000 €
Ulga andaluzyjska100 %
Oficjalne źródła dla tej częściReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Wynajem nieruchomości
Czy mogą Państwo ją wynajmować i ile naprawdę przynosi?
Wynajem turystom wymaga nie jednego, lecz trzech zezwoleń, a najczęstszą przeszkodą są sąsiedzi z własnej wspólnoty. Najem długoterminowy podlega innym zasadom i wiąże się ze znacznie dłuższymi zobowiązaniami.Wynajem turystom i trzy organy
Region musi zarejestrować nieruchomość, a gmina musi zezwolić na jej wynajem. Następnie wspólnota właścicieli może zakazać lub ograniczyć wynajem turystyczny większością kwalifikowaną i to właśnie powstrzymuje większość właścicieli. Nieruchomość może mieć ważną rejestrację oraz przychylny urząd gminy, a mimo to zostać zablokowana w wyniku takiego głosowania. Dlatego przed dokonaniem rezerwacji, a nie dopiero później, warto przeczytać statut wspólnoty i protokoły. Sama rejestracja jest deklaracją z określonymi warunkami. Nieruchomość musi spełniać wymogi dotyczące wyposażenia, w tym zapewniać klimatyzację lub ogrzewanie w każdym pomieszczeniu mieszkalnym w odpowiednich porach roku. Nie ma wyjątku dla wynajmu tylko na tydzień: reklamowanie nieruchomości bez licencji jest takim samym wykroczeniem jak prowadzenie wynajmu przez cały rok. Rejestracja uzyskana przez poprzedniego właściciela nie zawsze przechodzi na nabywcę wraz z nieruchomością. Sami zajmujemy się wynajmem krótkoterminowym i zarządzaniem nieruchomościami, dlatego mogą Państwo zapytać nas o konkretną nieruchomość, zamiast zadawać pytanie ogólne.Pakiet mebli klasy wynajmowej4 500 to 26 000 €Dla apartamentu z dwiema sypialniami, droższy niż umeblowanie tego samego lokalu na własny użytek, ponieważ licencjonowany wynajem wymaga spełnienia określonych zasad dotyczących wyposażenia i wiąże się z intensywniejszym zużyciem.
Wynajem długoterminowy
Umowa najmu długoterminowego wiąże Państwa przez ustawowe minimum, niezależnie od tego, jak krótki okres wskazano w umowie, a w przypadku wynajmującego będącego spółką okres ten jest dłuższy. Czynszu nie można podnosić w trakcie trwania umowy, chyba że umowa to przewiduje. Jeśli najemca przestanie płacić, nie można po prostu zakończyć umowy: tylko sąd może nakazać opuszczenie lokalu, a to trwa wiele miesięcy. Sprzedaż nieruchomości również nie kończy najmu.Minimalny okres, wynajem od firmy7 lat
Kaucja i dodatkowe zabezpieczenie1 + 2 miesiąceŁącznie najwyżej trzy miesięczne czynsze.
Wypowiedzenie składane przez najemcę30 dni
Podatek od czynszu
Jako rezydent podatkowy Czech lub Polski płacą Państwo niższą stawkę od dochodu netto po odliczeniu dozwolonych kosztów. Rezydent spoza UE i EOG płaci wyższą stawkę od czynszu brutto, bez jakichkolwiek odliczeń. W obu przypadkach składa się ten sam formularz, kwartalnie w okresie wynajmu i corocznie, gdy nieruchomość stoi pusta.Rezydenci UE i EOG19 %Od dochodu netto, po odliczeniu dozwolonych kosztów.
Wszyscy pozostali24 %Od czynszu brutto, bez odliczeń.
Realistyczny dochód
Dobrze zarządzany wynajem krótkoterminowy przynosi około 5 do 9 % brutto, a wynajem długoterminowy około 4 do 6 %. W obu przypadkach wynik netto spada do około 3 do 4,5 %, po odjęciu kosztów zarządzania, podatków i bieżącego utrzymania. Stopa zwrotu podana przed obejrzeniem nieruchomości jest jedynie szacunkiem. Są to dane z raportów rynkowych, a nie nasze własne dane.Wynajem krótkoterminowy, bruttoOd 5 do 9 %Raporty rynkowe, 2026.
Netto, dowolną drogąOd 3 do 4,5 %Po odjęciu kosztów zarządzania, podatków i rzeczywistych kosztów bieżących.
Zarządzanie każdą rezerwacją20 %
Oficjalne źródła dla tej częściJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Mieszkanie tutaj
Co się zmienia, gdy mieszkają Państwo tutaj zamiast tylko odwiedzać?
Posiadanie nieruchomości tutaj i mieszkanie tutaj to dwie decyzje z dwoma zestawami dokumentów. Wszystko poniżej zaczyna się, gdy zdecydują się Państwo spędzać w nieruchomości rzeczywiście dużo czasu, a terminy są krótsze, niż ludzie oczekują.Przeprowadzka krok po kroku
Jeśli są Państwo obywatelem UE i planują pobyt w Hiszpanii dłuższy niż trzy miesiące, muszą się Państwo zarejestrować. Samo posiadanie nieruchomości tego nie powoduje, decydujący jest pobyt. Kolejność ma znaczenie, a każdy etap wymaga wykonania poprzedniego. Najpierw adres, następnie NIE, a potem zameldowanie w urzędzie gminy, czyli padron. Padron to rejestr gminny potwierdzający miejsce zamieszkania, od którego zależą szkoły, opieka zdrowotna i większość lokalnych formalności. Następnie uzyskuje się zaświadczenie o pobycie, a później organizuje ubezpieczenie zdrowotne, sprawy rodziny, samochodu i mediów. Obywatel spoza UE, który posiada tutaj dom, nadal ma prawo do 90 dni w każdym okresie 180 dni. Jest to obecnie monitorowane cyfrowo na granicy i nie pozostawia miejsca na spory. Wiza non-lucrative nie pozwala na żadną pracę, w tym pracę zdalną dla zagranicznego pracodawcy. Wymaga również wykazania odpowiednich środków finansowych, a kryterium opiera się na IPREM, czyli referencyjnej kwocie dochodu stosowanej w hiszpańskich przepisach. Wnioskodawca musi wykazać czterokrotność rocznego IPREM dla siebie oraz ponownie kwotę roczną za każdą osobę na utrzymaniu.Pobyt poza UE, na każde 180 dni90 dni
IPREM, kwota referencyjna, rocznie7 200 €Kwota referencyjna, na podstawie której oblicza się wymóg finansowy dotyczący wizy.
Pobyt stały po5 lat
Samochód i prawo jazdy
Samochód z zagranicznymi tablicami może pozostawać w Hiszpanii jako pojazd odwiedzającego przez ograniczony czas, a przekroczenie tego okresu grozi grzywną, a czasami także unieruchomieniem samochodu. Po uzyskaniu rezydencji samochód trzeba szybko zarejestrować na hiszpańskich tablicach, choć źródła różnią się co do dokładnego terminu. Posiadanie go przez odpowiednio długi czas przed przeprowadzką zwalnia z podatku importowego, a samochód finansowany należy do firmy finansującej.Samochód na zagranicznych tablicach jako gość6 miesięcy
Po zamieszkaniu: ponowna rejestracjaOd 30 do 60 dniŹródła podają różne informacje. Należy potwierdzić to w urzędzie ds. ruchu drogowego.
Bezterminowe prawo jazdy do wymiany2 lata
Okres posiadania auta bez podatku6 miesięcy
Przeprowadzka z psem
Należy wykonać czynności we właściwej kolejności, ponieważ właśnie kolejność ma tu kluczowe znaczenie: najpierw mikrochip, następnie szczepienie przeciw wściekliźnie, a potem okres oczekiwania. Szczepienie wykonane przed wszczepieniem chipa traci ważność, a okres oczekiwania trzeba rozpocząć od nowa. Przed zakupem należy sprawdzić statut wspólnoty, ponieważ może ograniczać posiadanie zwierząt i dostęp do części wspólnych, a także sprawdzić wymagania linii lotniczej.Okres oczekiwania po szczepieniu21 dni
Zwierzęta w ramach jednej przeprowadzki niekomercyjnej5
Podróż samochodem z Czech2 dniDwa długie dni w każdą stronę, z noclegiem po drodze.
Kiedy Hiszpania zaczyna opodatkowywać wszystko
Stają się Państwo hiszpańskim rezydentem podatkowym po spędzeniu w roku kalendarzowym więcej niż 183 dni w Hiszpanii. Rezydentem można zostać również niezależnie od liczby dni, jeśli znajdują się tutaj Państwa główne interesy gospodarcze lub rodzina. Nie ma podziału roku: spełnienie jednego z kryteriów oznacza rezydencję za cały rok. To właśnie kryterium rodzinne nabywcy najczęściej pomijają.Najniższa łączna stawka19 %
Najwyższa łączna stawka47 %
Zgłaszanie zagranicznych aktywów od50 000 €Według kategorii.
Oficjalne źródła dla tej częściPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Sprzedaż i dziedziczenie
Ile kosztuje jej późniejsza sprzedaż?
Sprzedający ponosi trzy koszty: miejski podatek od wzrostu wartości gruntu, podatek od zysków kapitałowych oraz prowizję agencji. Jako nierezydent nie otrzymają Państwo również całej ceny w dniu sprzedaży, ponieważ kupujący zatrzymuje jej część na poczet podatku.Podatek od zysków kapitałowych19 %Taka sama stawka dla każdego nierezydenta, niezależnie od tego, czy mieszka w UE, czy poza nią. (Hiszpańska Agencja Podatkowa)
Potrącane przy sprzedaży3 %Kupujący zatrzymuje tę część ceny i przekazuje ją urzędowi skarbowemu jako zaliczkę na poczet Państwa podatku. (Hiszpańska Agencja Podatkowa)
Prowizja agencji1,5 do 4 %Płaci ją strona sprzedająca, czyli Państwo w dniu sprzedaży.
Co dzieje się z nieruchomością po Państwa śmierci?
Hiszpańska nieruchomość podlega opodatkowaniu w Hiszpanii po śmierci właściciela, nawet jeśli właściciel nigdy tutaj nie mieszkał. W przypadku bliskiej rodziny w Andaluzji podatek zwykle wynosi zero, ale tylko dlatego, że prawidłowo zastosowano trzy odrębne ulgi.Podatek od spadków i trzy ulgi
W przypadku małżonka, dziecka lub rodzica Andaluzja zapewnia trzy ulgi: wysoką ulgę z tytułu pokrewieństwa, dodatkową ulgę dotyczącą głównego domu oraz ulgę od pozostałego podatku. W przypadku nieruchomości rodzinnej często podatek wynosi zero. Żadna z tych ulg nie jest przyznawana automatycznie. Każdą z nich trzeba prawidłowo wykazać w deklaracji składanej w ciągu sześciu miesięcy od śmierci. O przedłużenie terminu należy wystąpić w piątym, a nie w szóstym miesiącu. W praktyce spadkobiercy potrzebują czegoś więcej niż deklaracji podatkowej: aktu zgonu, zaświadczenia o ostatniej woli oraz testamentu lub deklaracji spadkobierców. Każdy z nich potrzebuje numeru NIE. Potrzebny jest także akt notarialny przyjęcia spadku, zanim księga wieczysta będzie mogła wpisać nieruchomość na ich nazwiska. Prawo europejskie pozwala wybrać krajowe prawo spadkowe określające, kto dziedziczy, a wybór ten zmienia krąg spadkobierców, nie zaś to, czy Hiszpania opodatkuje spadek.Ulga od pozostałego podatku99 %
Ulga na główne miejsce zamieszkania100 %Do limitu wartości, potem maleje
Oficjalne źródła dla tej częściAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Gdzie znaleźć szczegóły
Gdzie znajdują się szczegóły, etap po etapie
Każdy powyższy krok prowadzi do jednej z tych stron. Są pogrupowane według etapu zakupu, na którym będą Państwu potrzebne, a nie alfabetycznie. Jest to ta sama kolejność co w piętnastu krokach.Jak przebiega zakupDokumenty i podpisy, szczegółowo kroki od 7 do 14.
Pieniądze i podatkiIle kosztuje zakup ponad cenę, ile czeski kupujący może pożyczyć oraz jak pieniądze są chronione w trakcie procesu.
Co może pójść nie takKażda strona wyjaśnia jeden problem i to, co powinni Państwo sprawdzić, zanim wystąpi.
- Co sprawdza prawnik
- Oszustwa na rynku nieruchomości
- Fałszywe ogłoszenia
- Niewypłacalność dewelopera
- Nielegalne budowy
- Rozbudowy bez pozwolenia
- Grunty przybrzeżne i rustykalne
- Zadłużenie wspólnoty
- Strefy zalewowe
- Hałas
- Wilgoć i jakość budowy
- Świadectwa energetyczne
- Wady konstrukcyjne
- Niedokończona inwestycja
- Opóźnione ukończenie budowy
- W razie śmierci sprzedającego
- Nieruchomość z najemcą
- Odzyskanie zadatku rezerwacyjnego
- Najczęstsze błędy kupujących
- Sousední pozemek
- Jak działają dzicy lokatorzy w HiszpaniiW przygotowaniu
- Co naprawdę zmieniło się w hiszpańskich przepisach dotyczących zagranicznych nabywcówW przygotowaniu
- Jak przebiega kontrola prawna nieruchomościW przygotowaniu
Wynajem nieruchomościProszę sprawdzić, czy mogą Państwo wynajmować nieruchomość, komu można ją wynająć i ile rzeczywiście może zarabiać.
Po nabyciu własnościSą to rachunki, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenia i deklaracje podatkowe, które pojawiają się po otrzymaniu kluczy.
Życie w HiszpaniiTa sekcja jest przeznaczona dla kupujących, którzy będą mieszkać w Hiszpanii, a nie tylko ją odwiedzać. Obejmuje kwestie pobytu, samochodów, psów i przeprowadzki.
Numer referencyjnyOto hiszpańskie terminy związane z zakupem nieruchomości, w kolejności, w jakiej się z nimi Państwo spotkają.